Les impayés de charges en copropriété sont un problème récurrent dont il est vital de se débarrasser.
Les procédures en recouvrement de charges représentent 70% du contentieux en copropriété.
Une grande partie des copropriétés adhérentes chez CoproConseils ont un (ou plusieurs) copropriétaire qui ne paie pas ses charges.
Bien souvent les copropriétaires mauvais payeurs ne sont pas de mauvaise foi. Beaucoup d’entre eux pensent ainsi pouvoir faire pression sur le syndic et marquer leur mécontentement. Il n’en est rien !
Contre les impayés de charges, c’est à votre syndic d’agir.
Votre syndic doit agir et mener les démarches visant au recouvrement des charges. C’est une tâche qui lui est dévolue par l’article 18 de la loi de 65. La loi ne lui reconnait d’ailleurs pas le droit d’externaliser cette mission. Le syndic engage sa responsabilité si sa négligence cause un préjudice à la copropriété. Les impayés de charges en copropriété sont donc à la fois un problème pour la copro, mais également pour le syndic.
Indispensable mais pas suffisant
Ce principe posé, il faut être objectif ; mais il est important de ne pas se reposer entièrement sur sa gestion. Il n’a pas que votre copropriété à l’esprit, les mois passent vite et les dettes se creusent. Il est essentiel que le conseil syndical suive de près le syndic dans ses démarches pour recouvrer les charges impayées par les copropriétaires indélicats.
CoproConseils peut vous aider à vous y retrouver dans le dédale juridique de vos droits et obligations et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter en fonction de la situation de votre copropriété.
Cet article vise dans un premier temps à vous informer sur les différentes étapes qui doivent ou peuvent se succéder lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants. Attention tout cela ne s’applique que sur des charges exigibles !
Charges exigibles
D’une manière générale, les charges ne sont exigibles que lorsqu’elles ont fait l’objet d’une validation par l’assemblée générale. Dès lors que l’assemblée générale vote le budget, les appels de fonds sont exigibles. Le reliquat est exigible dès lors que l’assemblée générale a approuvé les comptes. Le reliquat de charges, c’est la différence entre le budget prévisionnel et les charges réelles. Il en va de même pour les travaux, même s’ils sont exceptionnels et revêtent un caractère d’urgence ; les appels de fonds correspondants ne sont exigibles qu’à partir du moment où une assemblée générale (extraordinaire si besoin) les a validés.
En matière de recouvrement de charges, devant un tribunal c’est à la copropriété d’apporter la preuve de la créance. Pour cela il faut a minima produire le décompte de répartition des charges du copropriétaire impliqué, les documents comptables de la copropriété (grand livre et annexes) et le procès-verbal d’approbation des comptes de l’exercice en question. Ce sont des préalables sans lesquels la copropriété ne peut aller devant un tribunal.
Toutes les étapes du recouvrement de charges ci-après détaillées ne sont pas toutes obligatoires. Certaines peuvent être interchangées. Certaines sont plus adaptées à une situation et sont inutiles dans une autre. Notez également qu’elles se succèdent à partir du moment où la créance reste impayée. Dès lors que le débiteur se rapproche du syndic et négocie avec lui un protocole d’accord et un échéancier d’étalement de la dette, la procédure peut s’arrêter.
Première étape en cas d’impayé de charges : la relance.
Les délais d’exigibilité des charges sont dépassés. Le syndic relance le copropriétaire défaillant par lettre simple pour lui rappeler ses obligations. Cette lettre informe le copropriétaire défaillant du risque d’une procédure de recouvrement s’il ne paie pas.
Cette première étape n’est pas obligatoire. Votre syndic a le droit de passer directement à la deuxième étape.
Un syndic ne peut pas facturer une lettre de relance. Si elle l’est, c’est abusif, car cela fait partie des missions de gestion courante du syndic.
C’est souvent pour cette raison que les syndics passent directement à l’étape suivante.
Deuxième étape : la mise en demeure
Concrètement la mise en demeure est une relance envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut porter différents titres mais à la différence de la relance, elle peut faire l’objet d’une facturation spécifique par le syndic. Il n’y a pas de tarif légal, il mentionné dans le contrat de syndic et peut être négocié au moment de la signature du contrat.
Le passage par la mise en demeure est obligatoire avant toute autre sorte de poursuite du débiteur.
Attention : La loi ne définit pas de délais légaux entre la date d’exigibilité des fonds, la date d’envoi d’une mise en demeure et la date de lancement d’une procédure. Les appels de fonds sont exigibles dès le premier jour du trimestre. Le syndic a le droit d’envoyer une mise en demeure (facturée) le lendemain et une sommation par voie d’huissier (également facturée) le surlendemain !
Il est donc important de payer ses charges, même si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui a été voté en assemblée !
Super-procédure de recouvrement de charges ELAN
La mise en demeure est le point de départ de la “super procédure de recouvrement” lancée par la loi ELAN en 2018.
Pour l’instant il est encore trop tôt pour se prononcer sur son efficacité.
La loi ELAN modifie l’article 19-2 de la loi de 65. Cet article a été créé par la loi SRU de 2000.
Si 30 jours après la réception de la mise en demeure, le copropriétaire débiteur ne donne aucune réponse, alors l’intégralité des sommes présentes, passées et prévues sont dues. Le syndicat des copropriétaire par l’intermédiaire de son syndic peut saisir le Président du TGI dans une procédure accélérée dite “comme en matière de référé”. Cela s’appelle la déchéance du terme.
Concrètement cela signifie que la copropriété est fondée à réclamer à l’indélicat copropriétaire non seulement les charges qu’il doit, mais aussi celle qu’il va devoir puisque le budget a été voté.
La loi ELAN a élargi cette déchéance du terme à la fois au budget prévisionnel et au fond travaux.
Toutes les charges deviennent immédiatement exigibles !
Cela aurait pour avantage de limiter le nombre de procédures.
En effet une seule procédure permettrait de recouvrer à la fois les charges dues et celles à devoir !
Reste à savoir comment cette disposition va être utilisée par les syndics et surtout comment elle va être accueillie par les juges.
Super procédure à l’essai ! doit faire ses preuves !
En attendant, la procédure classique continue d’être applicable et appliquée.
Troisième étape : la sommation ou l’injonction de payer.
Cette troisième étape peut être faite par voie d’huissier (sommation ou injonction de payer) ou par voie d’avocat (mise en demeure ou lettre comminatoire). On est toujours dans le registre de la relance, mais cette fois par l’intermédiaire d’un représentant de la justice.
Cette étape n’est pas obligatoire. Mais les syndics l’utilisent souvent car elle est efficace. Recevoir une injonction de la part d’un huissier n’est pas anodin. Par ailleurs via cette solution le syndic transfère le dossier et facture la prestation !
Quatrième étape en cas d’impayés de charges : la saisie.
Le dossier est entre les mains de l’huissier, celui-ci peut convenir avec le syndic de la saisie la plus appropriée.
Une saisie sur loyers pour un propriétaire-bailleur défaillant. Éventuellement une saisie sur voiture pour un propriétaire de garage ou de parking qui ne paie pas ses charges. Ou bien une saisie sur salaires ou sur comptes bancaires. Il n’est pas besoin de jugement d’un tribunal pour ce faire, mais il n’est pas toujours possible de procéder à une saisie, certains mauvais payeurs savent s’organiser.
Cinquième étape : la procédure devant un tribunal
Le syndic saura s’adresser au tribunal compétent suivant les montants qui sont en jeu. La loi Macron du 6 août 2015 permet d’avoir recours sous certaines conditions à une procédure simplifiée de recouvrement des créances (voir plus loin la procédure simplifiée)
Le référé
La loi de 65 modifiée en 2000 donne la possibilité à la copropriété d’engager une procédure en référé à l’encontre du copropriétaire défaillant. Il s’agit d’une procédure judiciaire d’urgence, rapide et peu coûteuse. Il est possible de s’y rendre sans avocat (même s’il est tout de même fortement conseillé).
Le juge du fond
Porter l’affaire devant un juge de fond. Devant le tribunal d’instance si la dette est inférieure à 10 000€. Il s’agit donc d’un magistrat temporaire si la somme est inférieure à 4000 €. Ce sera un tribunal de grand instance si la dette est supérieure à 10 000 euros. Une fois le copropriétaire défaillant condamné, le syndic mandate un huissier de justice.
Éventuelle prise d’hypothèque
Une prise d’hypothèque peut éventuellement précéder l’action en justice. Il faut pour cela que la dette soit ancienne de plus de 4 ans et que les sommes soient importantes. Ceci permet à la copropriété d’être remboursée lors de la vente du bien du copropriétaire défaillant. Que la vente soit faite de son plein gré ou qu’elle soit ordonnée par un juge. (Pour les dettes de moins de 4 ans la copropriété est automatiquement parmi les créanciers remboursés par la loi de 1994).
Conséquences :
Lorsque le dossier arrive au Tribunal, la copropriété s’en remet à la décision du juge. C’est lui qui tranche et qui peut ordonner, si aucune autre solution n’est possible, la saisie immobilière du bien.
Il faut garder à l’esprit que durant toutes ces étapes le copropriétaire débiteur peut trouver un arrangement à l’amiable avec le syndic qui lui permettra d’arrêter toutes les poursuites et ce jusqu’au dernier moment. Le juge peut tout à fait proposer cet arrangement. La saisie du bien immobilier est la solution ultime. Le juge préférera toujours éviter la saisie pour peu que le débiteur fasse montre d’un minimum de bonne volonté.
Pour que l’appartement du débiteur soit mis en vente judiciaire il faut :
- l’ordonnance de jugement c’est à dire la signification du jugement faite par voie d’huissier et
- une autorisation de l’assemblée générale faite au syndic à procéder à cette vente.
Il n’est pas nécessaire d’attendre le jugement d’exécution qui condamne le débiteur. Le syndicat peut à tout moment autoriser le syndic à procéder à la vente aux enchères de l’appartement. Cela peut tout à fait être fait préventivement lors d’une assemblée générale ordinaire.
Vous pouvez demander à votre syndic que soit mis à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution concernant la saisie immobilière du lot. Attention cette résolution doit concerner l’autorisation du syndic de procéder à la vente aux enchères et le montant de la mise à prix en fonction des sommes estimées irrécouvrables.
Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent puisque dès que l’ordonnance d’exécution sera en sa possession, le syndic pourra agir sans avoir à convoquer une assemblée générale extraordinaire ou attendre la prochaine assemblée générale ordinaire.
Sixième étape : la vente aux enchères.
Un avocat mandaté par le syndic s’occupe de la vente aux enchères du bien immobilier du copropriétaire défaillant.
Ensuite, la copropriété est ce que l’on appelle un “créancier privilégié”. Elle n’a pas besoin de s’inscrire pour bénéficier des sommes issues de la vente judiciaire et qu’elle est prioritaire. Néanmoins, l’État passera toujours se servir avant ! Si votre copropriétaire mauvais payeur doit déjà de l’argent au fisc, la copropriété ne pourra se rembourser que sur les sommes restantes !
Il ne vous reste plus qu’à accueillir le nouveau copropriétaire. La copropriété peut repartir sur de nouvelles bases financières plus saines !
Étape intermédiaire optionnelle ; l’avance de solidarité
Quelques fois, les impayés de charges dans une copropriété atteignent de tels niveaux que la copropriété ne peut plus payer ses factures courantes : eau, électricité, salaires, honoraires du syndic …
Le syndic peut donc être amené à lancer un appel de fond de solidarité. Il s’agit de lancer un appel de fond supplémentaire pour éviter que la copropriété soit en cessation de paiement. Il doit impérativement proposer cela pour éviter l’administration judiciaire à la copropriété. C’est dans sa mission. Bien souvent les copropriétaires qui ont l’habitude de payer leurs charges considèrent que le syndic leur demande de payer pour les autres. Ce n’est pas tout à fait vrai. L’avance de solidarité n’est pas à fond perdu. Elle est remboursée aux copropriétaires dès que le débiteur a réglé ses dettes d’une manière ou d’une autre. (attention remboursée sous la forme d’un crédit de charges).
Cet appel de fond de solidarité est essentiel pour éviter l’administration judiciaire qui serait un coût inutile et disproportionné pour l’ensemble des copropriétaires. Mais il ne doit pas et surtout pas être ni la première, ni l’unique démarche réalisée par le syndic face à des impayés de charges.
Attention : l’appel de fond de solidarité ne peut pas être unilatéralement décidé par le syndic. Il doit faire l’objet d’un vote en AG.
Le rôle du conseil syndical
Face à un problème d’impayés, les copropriétaires doivent s’armer de patience et de persévérance. La situation ne se règle pas en quelques semaines. Mais les syndics laissent trop souvent passer les mois sans agir. C’est le travail du Conseil Syndical de le relancer.
A chaque étape il est important de relancer le syndic et de faire le point sur la situation. Le copropriétaire débiteur s’est engagé à régler ses charges et épurer ses dettes à hauteur d’un certain montant mensuel ? Renseignez-vous. N’attendez pas la prochaine assemblée générale pour vous rendre compte qu’en réalité il ne tient pas ses engagements.
Le syndic vous propose un appel de fond de solidarité pour éponger les dettes ? Très bien, mais assurez-vous qu’en parallèle il est bien en contact avec un huissier pour relancer le mauvais payeur et procéder à des saisies si cela est possible. Bref demandez lui régulièrement où en est le dossier.
Attention : en aucun cas le rôle du conseil syndical est d’agir directement auprès des copropriétaires débiteurs !
Mise à jour 2019 :
Le 27 juin 2019 est enfin paru un décret d’application d’une loi de 2010. Ce décret définit les modalités selon lesquelles les huissiers de justice peuvent avoir accès aux parties communes des copropriétés. Il établit que le syndic doit sous 5 jours ouvrables, rendre possible l’accès de la copropriété à un huissier de justice pour l’accomplissement de sa mission.
Mise à jour 2020 :
Attention le syndic doit utiliser pour le recouvrement des charges, des moyens proportionnés au montant des charges à recouvrer. Le comportement du débiteur ne peut suffire pour justifier d’utiliser des moyens disproportionnés. Décision de la cour de cassation du 10 septembre 2020.
Attention aux frais injustifiés !
A chaque étape de la procédure de recouvrement de charges, et à compter de la mise en demeure, le syndic peut percevoir des honoraires supplémentaires. Le recouvrement de charges donne doit à facturation hors contrat. Le tarif appliqué est prévu au contrat.
De plus, le législateur donne pas de limite. Il ne précise pas combien de mise en demeure un syndic a le droit de faire. Il ne précise pas non plus combien de fois maximum il a le droit de rencontrer l’avocat pour faire le point sur le dossier ce qui systématiquement donne droit à la facturation d’une vacation. etc.
La copropriété fait l’avance
Ces frais de recouvrement de charges sont à la charge du copropriétaire débiteur. C’est logique, puisque c’est sa faute si le syndic doit faire ce travail supplémentaire. Idem pour l’intervention d’un avocat ou d’un huissier. Mais cela ne veut pas dire que le syndic attend que ce propriétaire soit solvable ou ait réglé ses dettes d’une manière ou d’une autre pour se payer ou payer l’avocat.
Le syndic règle immédiatement ces factures, y compris la sienne. C’est la copropriété qui fait l’avance.
Ceci est tout à fait légal.
Les frais justifiés et les frais injustifiés
Une fois au tribunal, le juge va décider de quelles sommes le copropriétaire est redevable. Il va en même temps proposer un plan d’apurement de la dette. Le juge peut donc ne pas retenir toutes les sommes impayées comme dues.
Il peut mettre de côté certaines créances pour différentes raisons. Celle qui nous intéresse c’est “frais injustifiés”. En effet, si le syndic envoie de trop nombreuses mises en demeure avant de passer à l’étape suivante, ou bien facture un nombre d’heure de travail avec l’avocat sans commune mesure avec le dossier, le juge peut considérer que ces frais sont injustifiés.
Le rôle du conseil syndical
Le rôle du conseil syndical doit impérativement étudier l’ordonnance de jugement pour traquer les frais injustifiés. Si votre copropriété est adhérente CoproConseils se charge de cela lors de l’audit. Les frais considérés comme injustifiés par le juge, ne doivent en aucun cas être pris en charge par la copropriété. Il faut demander au syndic de les prendre à sa charge.
Frais justifiés
Il est tout à fait possible que des frais justifiés soient malgré tout écartés par un juge indulgent. Dans ce cas, l’ordonnance ne justifiera pas le refus par la mention “frais injustifiés”. Alors, ces frais seront effectivement à la charge de la copropriété.
Qu’est ce que la procédure simplifiée de recouvrement de charges ?
La loi du 6 août 2015 met en place d’une procédure simplifiée de recouvrement des créances. Pour des dettes d’un faible montant, elle permet d’obtenir l’acte exécutoire sans passer devant le juge. Cette procédure allégée permet de plus rapidement traiter les petites créances. Cela peut éviter que la copropriété ne s’enfonce dans les difficultés financières au fur et à mesure que les charges impayées s’accumulent durant une procédure classique qui peut durer des années.
Cette procédure simplifiée n’est pas très adaptée aux copropriétés.
En plus de limiter le montant maximum des créances à 4000 €, la loi prévoit également d’autres contraintes
Première contrainte :
Tous les frais de procédures sont à la charge exclusive du créancier, autrement dit de la copropriété ! Lorsque le coût d’un recouvrement peut représenter 15 ou 20% du montant de l’impayé, il convient d’y réfléchir à deux fois.
Deuxième contrainte :
L’huissier doit obtenir l’accord du débiteur, c’est à dire du copropriétaire défaillant.
Accord sur le montant de la créance et sur les modalités de remboursement.
Non contraignante
Autrement dit cette procédure simplifiée n’a aucun caractère contraignant. C’est certainement la principale pierre d’achoppement à la mise en œuvre de cette procédure simplifiée.
Cette procédure simplifiée vise plus à désengorger les tribunaux qu’à réellement donner un outil supplémentaire aux copropriétaires dans la lutte contre les impayés de charges. Rappelons que cette disposition n’a pas été conçue pour le monde de la copropriété, mais qu’elle s’y applique. Ce n’est néanmoins pas à totalement déconsidérer. Peut être qu’auprès de certains copropriétaires défaillants mais de bonne foi, l’intervention d’un huissier plutôt que du syndic peut être le déclic qui va les décider à régler leurs charges de copropriété …
Le syndic peut-il déléguer le recouvrement de charges impayées ?
Le recouvrement des charges est déjà une mission ingrate. Elle l’est encore plus lorsqu’il s’agit de recouvrement des impayés de charges !
Il est tentant pour un syndic de confier cette mission à des entreprises spécialisées dans le recouvrement des impayés qui démontrent déjà leur efficacité à la plupart des entreprises.
Transfert de responsabilités illégal
Le syndic n’a pas le droit de déléguer le recouvrement des impayés.
Même si un vote d’assemblée générale l’y autorise, cette décision sera caduque car un tel transfert de responsabilité n’est pas légal.
Le recouvrement de charges, tout comme la gestion des archives ou bien le compte bancaire séparé, font partie des missions courantes du syndic. Mais contrairement à la gestion des archives que le syndic a le droit d’externaliser, le recouvrement des charges et impayés de charges doit être réalisé par le syndic lui même.
Cas particulier des résidences-services
Les résidences services offrent en général à leurs résidents toutes sortes de prestations plus ou moins originales qui vont de l’entretien des espaces verts, à au gardiennage, en passant par la restauration, les services d’un minibus, d’aide à domicile ou des prestations d’animation, de coiffure, d’infirmière, de kinésithérapie etc…
Ces prestations peuvent ou non, être incluses dans les charges de copropriété.
Si elles sont incluses, le syndic doit assumer cette tâche de recouvrement des charges concernant ces prestations. Aucune délégation ne peut être accordée, même si ces services sont réalisées par un prestataire extérieur.
A l’inverse, si certaines prestations ne sont pas incluses dans les charges de copropriété, alors le syndic peut déléguer le recouvrement des impayés.
Face aux impayés de charges, quelle est la position des pouvoirs publics ?
Il y a “impayés de charges” lorsque un ou plusieurs copropriétaires n’honorent pas un ou plusieurs appels de fonds. Si ces copropriétaires sont nombreux, ou si la situation s’éternise, ou si la copropriété est petite, cette absence de fonds engendre des problèmes graves. Elle peut conduire la copropriété à ne pas réaliser les travaux nécessaires à son entretien et donc à se dégrader. Autre conséquence : ne plus pouvoir payer ses factures courantes. Viennent ensuite plus ou moins rapidement la faillite et l’administration judiciaire. Les suites dramatiques des copropriétés non entretenues, peuvent amener les pouvoirs publics à des options catégoriques.
Ainsi un problème a priori personnel est en réalité l’affaire de tous. En réalité c’est l’avenir de l’ensemble de la copropriété qui est engagé.
Lorsque cette situation se reproduit à l’échelle nationale dans de plus en plus de copropriétés, il est indispensable que les pouvoirs publics s’emparent du problèmes et tente d’y remédier.
Effectivement depuis plusieurs dizaines d’années, les gouvernements successifs tentent par différents moyens d’appréhender le problème et de proposer des solutions. Il semblerait que ce soit la prévention qui prédomine ces dernières années. En 2018, la loi ELAN donne néanmoins des moyens supplémentaires à la répression.
Les études
Une étude du Ministère de la Justice en 2017, montre que 70% du contentieux en copropriété en France porte sur les impayés de charges !
Soit presque 30 000 litiges par an ! La provence arrive en seconde position derrière la région parisienne. Triste palmarès.
L’adil 75, Agence Départementale d’Information sur le Logement a publié fin 2010 un rapport très intéressant sur les impayés en copropriété. Il est tiré d’une étude réalisée auprès de leurs adhérents dans le courant de l’année 2010. Certes, ce rapport ne porte que sur des logements parisiens. Par de nombreux aspects n’est pas transposable aux Bouches du Rhône. Il reste extrêmement intéressant .
La responsabilité des syndics est importante. Tout d’abord parce que ce sont eux qui de part la loi sont responsables du recouvrement des charges. Or le recouvrement de charges est une partie peu rémunératrice de leur travail. Elle n’est donc pas prioritaire. C’est pourtant l’inverse qu’il faudrait faire. Plus la question des impayés est prise tôt, plus on a de chances de régler le problème.
Un syndic peu actif n’est pas une fatalité. Le conseil syndical a aussi une responsabilité et une action possible, ne serait-ce qu’en relançant le syndic et en lui rappelant sa mission, mais également en lui demandant régulièrement une balance des paiements.
Au delà de la responsabilité de ces deux acteurs classiques de la copropriété, le rapport de l’ADIL met au jour deux éléments très intéressants qui permettent de comprendre le problème différemment.
L’imprévu souvent source première des difficultés financières
La mise en difficulté financière d’une copropriété suite à des impayés de charges intervient souvent dans les années qui suivent des travaux exceptionnels type réfection des ascenseurs ou ravalement de façades, voire suite à un dépassement de budget travaux. Les copropriétaires peuvent assurer les charges de gestion courante, mais ont du mal à financer les charges exceptionnelles. D’autant que malheureusement les copropriétaires à faibles revenus vivent justement dans des copropriétés où les travaux d’entretien ont souvent un caractère d’urgence.
L’ADIL conseille deux solutions ;
Mieux évaluer le montant exact des travaux
Mieux évaluer le montant exact des travaux signifie multiplier les devis de professionnels pour se faire une idée précise. Il ne faut pas se limiter à comparer la dernière ligne : le prix. Il faut accompagner l’entreprise lors de sa visite et ne pas hésiter à poser des questions à s’informer. Lorsque sur 5 devis, un seul propose un montant de 30% inférieur, il faut se demander pourquoi. Si ce prix attractif cache un dépassement annoncé, la copropriété est perdante.
Mieux budgétiser les travaux dans le temps
Bien budgétiser des travaux exceptionnels signifie adapter le paiement aux capacités financières de tous les copropriétaires. Souvent les propriétaires les plus en difficultés ne sont pas présents en assemblée. Ils ne sont pas là pour expliquer leur difficulté à financer des travaux exceptionnel. Pour ne pas mettre la copropriété elle même en difficulté, il faut néanmoins compter avec eux aussi. La clé du financement des dépenses exceptionnelle est dans l’étalement de celles-ci dans la durée. L’ADIL conseille de faire des provisions pour travaux, avant même que ceux-ci ne soient nécessaires ni votés. Ceci est d’autant plus souhaitable qu’il est possible pour les copropriétés de placer ces fonds sur un livret A.
L’ADIL conseillait en 2010 la mise en place d’un “fond de prévoyance”. Elle a été entendue quatre ans plus tard avec la mise en place du fonds ALUR rendu obligatoire par la loi du même nom.
Information et formation manquent cruellement.
L’autre élément mis en évidence par l’enquête de l’ADIL est assez édifiant ; une bonne partie des impayés de charges en copropriété viendrait d’une méconnaissance ou d’une incompréhension du mode de fonctionnement même de la copropriété. Un grand nombre de copropriétaires considère le non paiement de leurs charges comme un mode d’expression de leur mécontentement ou de leur désaccord. Vous pouvez à ce titre et par curiosité, consulter les commentaires postés par les internautes à la suite de notre article sur les mises en demeure, il confirme totalement ce constat de l’ADIL.
Une bonne partie également ne comprendrait tout simplement pas du tout à quoi correspondent les montants qu’on leur demande.
Formation et information sont des tâches ingrates et a priori non rémunératrices
Il y a donc d’importants progrès à faire dans le domaine de l’information et de la sensibilisation des copropriétaires. Le syndic et le conseil syndical qui sont en première ligne. C’est vrai, il est souvent difficile pour le conseil syndical d’expliquer qu’il est important de payer ses charges. Mais lorsque le contact est régulier, la sensibilisation à la comptabilité de la copropriété sera plus aisée.
Du point de vue du syndic, chaque minute passée à faire de la sensibilisation semble une minute non rentable. D’autant que pour les syndics qui manipulent ces chiffres au quotidien, la difficulté à comprendre les comptes n’est pas évidente. Pourtant c’est à long terme qu’on s’y retrouve.
Les aides financières
Pour finir, il est important d’évoquer les portes de sorties. En cas de réelles difficultés financières et de fort impayés de charges, il existe des aides, il existe des solutions.
Au niveau de la copropriété, le mandataire ad hoc est chargé d’éviter l’administration provisoire aux copropriétés en grande difficulté financière. Ce mandataire va chercher à trouver des solutions au cas par cas. En effet, les aides sont essentiellement individuelles. Très peu s’appliquent à la copropriété comme entité excepté certaines subventions de l’ANAH par exemple.
Au niveau individuel il existe toute une batterie d’aides. Elles sont nombreuses et proviennent de différents organismes. Ces aides sont toutes accordées sous conditions, de tous ordres et souvent drastiques :
- conditions de ressources évidemment,
- de localisation géographiques,
- d’efficacité énergétique,
- âge du bâti,
- etc. etc.
C’est un tel casse-tête qu’au final. Ces aides qu’on juge toujours insuffisantes ne sont même pas utilisées à plein par ceux qui pourraient y avoir droit.
Là encore une question d’information, de sensibilisation.
Merci
Bonjour
Nous avons lancé en 2022 une super procédure de recouvrement à l’encontre d’un copropriétaire mauvais payeur patenté. Aucun problème financier de son côté mais juste une farouche volonté de nuire à la copropriété. Tous les appels de fonds et toutes les mises en demeure avaient été faits dans les règles.
Le président du tribunal n’a pas donné suite à la super procédure de recouvrement alors que tous les torts étaient du côté du copropriétaire débiteur. Mais nous a imposé une médiation.
Complètement ubuesque….les charges sont dues, il n’y a rien à négocier. Même pas un échéancier. D’autant que le copropriétaire est très à l’aise financièrement.
Conclusion 1 : la méditation est tombée à l’eau et l’avocat du copropriétaire l’a convaincu de payer avant d’être condamné par la justice.
Conclusion 2 : la justice a fait traîner le dossier au lieu de l’accélérer.
Merci pour votre témoignage.
Bonjour,
Merci pour ceux site qui est trés bien expliqué.
Mon problème est le suivant j ai acheter un appartement il y a maintenant 1 an
Copropriéte de 6 appartements.
1 propriétaire ne paye plus depuis plusieurs années et n’est plus dans l ‘appartement
dette de 21000 € . Une attaque en justice est en cour afin d aboutir à la vente du bien par adjudication.
Ma question : combien de temps dure la procédure afin d’arriver à la vente de ce bien ?
De plus nous devons faire les travaux de la toiture nous avons pratiquement tout le financement pour ces travaux.
Par contre le syndic nous informe que si nous souhaitons réaliser les travaux de la toiture il faut effectivement appelés des charges suplémentaires auprès des copropriétaires pour couvrir les impayés du propriétaires.
Ma question :pourquoi devons nous payer cette dette avant de faires les travaux , sachant que nous avons pratiquement tout le financement pour ces travaux.
et aussi comment sont calculés ces appel de charges pour ces 21000, est ce calculé par tantieme pour chaque appartement ,
Je vous remercie pour votre retour.
Bonjour
Merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils pour obtenir des réponses personnalisées sur un sujet spécifique.
Il n’est pas possible de répondre à ce type de questions via les commentaires du site car pour bien vous répondre il faudrait pouvoir échanger avec vous et obtenir des précisions.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d un appartement en copropriété et un des propriétaires a une dette de plus de 20000 euros. Ce propriétaire a obtenu un plan de surendettement, ce plan est en cours. L agence immobilière gérant la copro nous appelle à payer des “avances de solidarité” il me demande de payer 1582 euros en mai 2023. Qu’en pensez vous ? est ce à nous les “voisins” de ce mauvais payeur à payer ses dettes. Je trouve un peu facile de réclamer cette somme par solidarité pour le mauvais payeur ..
De plus cette copro etait au départ un résidence de vacances avec un compteur EDF 36KVA et des sous compteurs avaient été posé pour les propriétaires. Il y a donc un relevé et une refacturation des consommations à chaque propriétaire. Le bouclier fiscal ne s’est pas appliqué pour ce compteur donc 1194.00 euros à payer tous les mois pour l electricité depuis janvier 2023. En charge de copropriété au 03/05/2023 je dois 5500.79 euros..je me demande comment je vais m en sortir ! Pouvez vous me dire ce que je peux ou ce que je dois faire, merci pour votre aide.
Céline
Madame
Les commentaires de ce site ne permettent pas de faire une étude personnalisée de cas particuliers. Pour pouvoir vous aider, il faut pouvoir vous poser de multiples questions complémentaires. Ceci n’est possible qu’à travers les consultations téléphoniques personnalisées.
Merci pour votre compréhension.
bonjour,
Depuis 2019 avez vous eu des échos de l’ efficacité de la super procédure et de l attitude des juges en face de celle-ci? merci
Bonjour chère adhérente.
Notez que vous n’êtes pas obligée de passer par le site internet pour poser vos questions, mais merci pour celle-ci qui permet effectivement de mettre à jour cet article.
Malheureusement, cette super procédure a plutôt été un super coup d’épée dans l’eau !
Nous n’avons pas remarqué un quelconque engouement pour cette procédure, ni une quelconque spéciale efficacité lorsqu’elle est (par conséquent rarement) utilisée.
Cordialement
Bonjour, je suis propriétaire d’une place de parking (6 places 2 roues sur une place de parking normale). J’ai acheté cette place il y a un peu plus de 5ans et je n’ai jamais reçu de charges à payer. Le syndic ne m’a jamais rien envoyé, ni document, ni convocation d’assemblée, ni relevé de charges ; bref rien du tout depuis mon achat (un peu plus de 5ans). Il y a eu un changement de syndic quasiment au moment de la signature de l’achat et je n’ai jamais rien reçu. J’envisage de revendre ce parking et je voulais savoir si le syndic pouvait me réclamer la totalité des charges dûes pendant ces 5 années? Est-ce qu’il y a un délais pour réclamer ces charges. Le syndic peut il demander de payer ces charges rétroactivement ? Si oui, jusqu’à quand peut il réclamer le paiement de ces charges ? Merci d’avance pour votre aide précieuse. Bien cordialement.
Bonjour
Les charges sont dues. Oui le syndic peut vous demander de payer ces charges rétroactivement sans limite de temps.
Cordialement
Bonjour,
Récemment un copropriétaire a déménagé et a loué son bien. Cependant le syndic (non professionnel et bénévole), dont je m’occupe, n’a jamais été prévenu et le copropriétaire en question n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. Lorsque j’ai eu connaissance de la chose, j’ai adressé plusieurs courriers au locataire en lui demandant les contacts de son propriétaire ou de son agence immobilière mais je n’ai reçu aucune réponse. Puis après avoir enfin réussi à voir le locataire, je lui ai remis en main propre un nouveau courrier tout en lui expliquant que nous avions besoin des coordonnées de son propriétaire. Apparemment en location directe, ce dernier n’a pas voulu me communiquer l’adresse ou l’email son propriétaire mais s’est engagé à le contacter pour qu’il nous rappelle rapidement. Deux semaines sont passées et toujours rien.
J’ai finalement envoyé un courrier recommandé pour exiger une copie du bail. Rien n’y fait. Le courrier est revenu non réclamé.
Mes recherches en ligne se sont avérées infructueuses.
Quelles solutions me reste-t-il pour retrouver le copropriétaire “disparu” ?
Merci d’avance.
Bonjour
En cas de non paiement des charges et impossibilité de les réclamer directement au débiteur, vous devez engager une procédure de recouvrement en justice.
C’est votre responsabilité de syndic.
Si vous avez besoin d’une aide plus approfondie, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
j’aimerais acheter un appartement en copropriété mais j’ai vu dans les comptes qu’il y a 293 000€ d’impayé à la cloture pour un budget de fonctionnement du bâtiment sur 1 an de 163 000€. 1 appartement est actuellement en vente aux enchères pour impayés.
Après ce que j’ai lu je ne sais pas quoi en penser.. concrètement qu’est ce que je risque financièrement parlant ?
Merci par avance pour votre aide et conseils.
Bonjour
En copropriété les copropriétaires sont financièrement solidaires. Si à la vente de cet appartement la copropriété ne récupère qu’une partie de la somme de laquelle elle est créditrice, alors les copropriétaires doivent solidairement abonder pour éviter d’être en cessation de paiement.
Cordialement.
Bonjour
Un copropriétaire mauvais payeur et de mauvaise foi (Mises en demeure correctement expédiées + aucun problème financier de celui-ci + aucune manifestation de celui-ci auprès du syndic pour résoudre le problème) propose de conclure un accord amiable quelques jours avant la tenue de l’audience au tribunal.
Quels éléments financiers pouvons-nous raisonnablement mettre dans la négociation ?
Sachant que le copropriétaire mauvais payeur souhaite éviter une décision judiciaire !
Le syndicat des copropriétaires peut -il se considérer en position de force pour imposer ses conditions financières ?
Cordialement.
Bonjour
Il faut savoir que c’est au syndic de gérer les recouvrements de charges et qu’en dernière instance c’est le juge qui tranche sur les conditions qui seront définies.
Un syndicat de copropriétaires n’est jamais vraiment “en position de force” vis à vis d’un mauvais payeur aguerri !
Cordialement
Bonjour,
Afin de lutter contre les lenteurs du syndic pour gérer les impayés, en Ag les copropriétaires peuvent il faire voter les modalités de recouvrement que le syndic devra respecter pour recouvrer les impayés qui leur semblent le plus efficace et le moins coûteux et si oui ce vote en AG s’impose t-il au syndic qui devra respecter les actes et délais qui seront conformes à la loi évidemment?
Ceci pour éviter les lenteurs, la multiplication des actes inutiles et coûteux (lettres relances simples, lettres recommandées autre que mise en demeure…)
Merci et bien à vous
Bonjour
Le syndic reste maitre du recouvrement des charges. C’est une des missions qui lui est dévolue par la loi. Aucun vote en AG ne pourrait lui retirer cette prérogative. Par contre, c’est la mission du conseil syndical que de lui demander régulièrement des comptes sur les démarches entreprises dans le cadre du recouvrement de charges.
Pour autant si le syndic souhaite faire x mises en demeure (facturables) avant de passer à l’étape suivante, le conseil syndical ne pourra malheureusement pas l’en empêcher.
Cordialement
Bonjour CoproConseils,
Une mine d’or votre site 🙂
Nous avons un problème d’impayés d’eau. La répartition se fait par tantième dans le règlement de copropriété.
Un projet de proposition à voter en AG prévoit une répartition des factures d’eau par logement et non plus par tantièmes en installant des compteurs d’eau individuel électronique ou par modification de l’installation d’eau (canalisation d’eau individuelle).
Est-ce que cela est possible de le faire par un vote en AG qui serait contraire au règlement de copropriété ?
En vous remerciant aimablement pour votre assistance.
Bonne journée et merci encore
Bonjour
Bien vu, mais non ! Tous les textes vont désormais dans le sens d’une individualisation des charges et frais.
La répartition individuelle par compteurs quand ils existent a plusieurs fois été jugée se substituant à l’application du RC et il n’est pas obligatoire que le RC soit mis à jour en conséquence.
Cordialement
Bonjour,
confronté à un copropriétaire mauvais payeur, le syndicat – via le syndic- a lancé une procédure judiciare pour recouvrement de charges (6000 €).
Nous sommes toujours dans l’attente d’une décision du tribunal sur le fond.
L’avocat de la copropriété a demandé dans son assignation à ce que le mauvais payeur soit condamné à payer au syndicat les dépens ainsi qu’une somme relative à l’article 700 du code de procédure civile.
En attendant la décision du tribunal (quelle lenteur !), il nous faut organiser l’AG annuelle, présenter les comptes et ventiler les charges.
Question : avant de connaitre la décision du tribunal, qui supporte les frais d’avocat ? Ventilation selon les millièmes sur tous les copropriétaires, y compris le mauvais payeur ?
Merci pour vos éclairages.
Cordialement.
Bonjour
Dans ce cas la copropriété fait l’avance des sommes et effectivement le copropriétaire débiteur fait partie théoriquement de ceux qui avancent.
Si le syndic décide de faire un appel de fonds spécifique, le copropriétaire débiteur y participe également.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons fait l’objet d’une résolution en AG autorisant la vente de lots dont notre appartement d’habitation, pour une dette de 5000 € seulement.
Si des lettres de mise en demeure ont été adressées, il n’y a aucune décision de justice à notre connaissance. N’est ce pas abusif ?
Quel recours ? Merci
Bonjour
L’assemblée générale a pris les devants en autorisant la vente. Cela ne veut pas dire qu’elle va le faire sans décision de justice. Cela signifie juste que si la décision de justice venait à arriver, la copropriété ne perdrait pas de temps à convoquer une AG ou à attendre la suivante pour obtenir l’autorisation.
La somme n’a rien à voir avec la décision.
Cordialement
Bonjour,
Actuellement syndic de copropriété bénévole, je suis face à un problème:
Deux corporprietaires ne paient plus leurs charges…
Nous procédons donc à la récupération des sommes manquantes pour faire les travaux ou autres auprès des autres copropriétaires.
Seulement un copropriétaire (et notamment le plus gros propriétaire en terme de tantième) décide de ne plus rien avancer pour le compte du propriétaire débiteur du fait que cette récupération complémentaire l’amène à être en positif sur ses comptes vis à vis de la copropriété…
Et d’autres commencent à faire pareil… quelle(s) est /sont la/les solution(s) svp ?
Bonjour
Le syndic qu’il soit bénévole ou professionnel a pour obligation de procéder au recouvrement des charges.
Si des copropriétaires ne paient pas leurs charges, il faut entamer des procédures judiciaires.
Si vous laissez la situation s’enliser sans faire de démarches judiciaires à l’encontre des mauvais payeurs, c’est votre responsabilité qui peut être recherchée.
Les appels de fonds de solidarité ne sont pas une solution perenne.
Si vous avez besoin de conseils plus précis sur ce qu’il convient de faire, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article très instructif.
A la lecture des conséquences négatives des impayés pour une copropriété, comment peut on justifier la demande de dommage et intéret au profit d’une coproriété contre un copropriétaire qui ne paye pas ses charges de copropriété?
La question sous-jacente est ” un copropriétaire qui ne paie pas ses charges de copropriété encourt-il un risque de devoir payer des dommages et intérêts au profit de la copropriété ?
Après, votre réponse pourrait-elle différer selon les hyptohèses suivantes :
– copro de moins de 5 lots
– Copros de 5 lots à 221
– Copros à plus de 221 lots
Bien à vous.
Bonjour
Tous les frais et surcoûts liés aux impayés et qui portent préjudice à la copropriété peuvent évidemment être présentés au juge dans le cadre de la procédure de recouvrement de charges et celui-ci décide du montant des dommages et intérêt. C’est à l’avocat de préparer le dossier correctement et in fine seul le juge peut décider.
Cordialement
Bonjour
Notre syndic a lancé une superprocédure de recouvrement de fonds à l’encontre d’un copropriétaire. Celui-ci est d’une totale mauvaise foi ; il prétend ne jamais avoir reçu les appels de fonds, ni aucun document relatif aux AG, ni aucune relance et mise en demeure. Ce qui est entièrement faux.
Le Président du tribunal propose une médiation à la place de la procédure de recouvrement engagée.
Ceci nous étonne bcp.
Les fonds ont été votés, appelés. Ils sont dus.
Le syndic a dû engager des frais d’avocat pour la procédure de recouvrement.
Question : quel serait l’intérêt pour le syndicat d’accepter une médiation ?
Avez-vous déjà eu connaissance d’une proposition de ce type de la part d’un tribunal pour régler un problème de charges impayées.
Nota : ce copropriétaire n’a aucun souci financier.
Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour
Lors d’une médiation le mauvais payeur prend des engagements. S’ils sont tenus tant mieux. Vous gagnez énormément de temps. S’ils ne sont pas tenus, le juge en tient compte ensuite dans la condamnation et normalement ça va plus vite.
Nous vous conseillons si vous souhaitez réellement être épaulés par un expert, de ne pas vous en tenir à trois lignes de commentaires sur notre site internet. Un rendez-vous téléphonique avec un expert peut vous permettre d’avoir des indications plus précises et plus personnalisées.
Cordialement
Bjr , je suis nouveau dans une copropriété de 10 appartement, un propriétaire est défaillant pour payer les charges 7000 euros , la vente de ses biens ne suffisent pas pour régler les dettes astronomiques 2 millions d’euros , bref le syndic lors d’une réunion nous à dit que les 9 autres propriétaires devront se répartir et payer les charges de 7000 euros , ma question , le syndic à t’il le droit de nous exiger le supplément de charge important ? Merci beaucoup
Bonjour
Oui, c’est ce qu’on appelle des créances irrécouvrables et le syndicat des copropriétaires est solidaire.
Cordialement
Bonjour
Nous avons une ASL pour le lot en copropriété uniquement pour les espaces extérieurs.
Depuis des années, les propriétaires souhaitent une dissolution de cette ASL avec cession des terrains à 1 seul propriétaire puis rétrocession.
Cependant, certains propriétaires ne paient pas leurs charges, et ne donnent aucun signe de vie (certains ne vivent même plus dans le pays et sont injoignables), de ce fait ne participent à aucune AG et ne donnent aucun pouvoir.
On ne peut donc pas avoir l’unanimité pour dissoudre l’ASL ou pour vendre l’intégralité des parties à 1 propriétaire.
Existe-t-il une possibilité pour dissoudre une ASL quand l’unanimité est impossible (je ne parle pas de refus ou d’abstention) ? Une action en justice peut elle forcer les choses ?
Bonjour
Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir étudier les statuts dans leur totalité. Vous pouvez nous demander un devis sur la page prévue à cet effet.
Par contre sachez que la dissolution n’est possible que s’il n’y a rien du tout en commun. Cela ne se limite pas aux terrains, mais il faut aussi tenir compte des réseaux.
Cordialement
Bonjour, dans notre copropriété il y a copropriétaire défaillant et ça fait dix ans quand combat pour qu’il y ai un jugement mais rien n’arrive entre temps nous avons changer de syndics et toujours .Le SYndic actuel nous demande de payer l’intégralité de la dette du défaillant et que nous avons déjà payer les charges de recouvrement ( avocats huissiers ect).Est ce qu’il a le droit de nous demander l’intégralité de la dette ? Je vous remercie
Bonjour
En attendant décision de justice, lorsqu’un syndic demande de “payer pour le copropriétaire défaillant” il s’agit d’avance.
Ces avances seront récupérées lorsque la dette sera soldée.
Cordialement
Bonjour,
dans notre copropriété, l’un des copropriétaires ne paye pas ses charges.
En attendant une décision de justice à son encontre, le syndic va devoir lancer un appel de fonds de solidarité pour pallier au manque de trésorerie.
Nous avons compris que ce mauvais payeur doit être convoqué à l’AG et peut participer au vote de l’appel de fonds de solidarité (article 24).
Question : en toute logique, le calcul de la ventilation des fonds appelés exclut ce mauvais payeur. Est-ce exact ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Quelques fois la logique ne l’emporte pas.
La loi prévoit que copropriétaire a effectivement le droit de voter.
Ce n’est que s’il est condamné par le tribunal qu’il n’aurait pas le droit de participer au vote concernant la saisie de son lot (ni d’avoir de pouvoirs sur ce point)
De même, le fond de solidarité est également appelé sur ses millièmes. Évidemment il ne le paiera pas, donc le montant de l’appel de fonds doit en tenir compte.
Cordialement
Bonjour,
Bravo pour votre article très complet.
Si le copropriétaire défaillant, qui ne paie pas ses charges de copropriété et ne répond pas aux courriers LRAR du Syndic et à l’huissier, est avocat :
– Selon votre expérience, existe-t-il une sanction plus importante par la justice car ce dernier ne peut ignorer la loi ?
Merci pour votre réponse si vous jugez cette question pertinente et merci en tout état de cause pour la qualité de vos articles.
Bonjour
Non, un avocat ne sera pas plus lourdement sanctionné. C’est l’acte qui est jugé, pas l’homme.
Par contre, il pourra bien moins facilement plaider la bonne foi et votre avocat pourra le mettre en avant comme circonstance aggravante pour s’assurer qu’il soit bien condamné.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic bénévole d’une copropriété de 3 appartements.
Un des copropriétaires ne paie pas ces charges depuis 2020. Il est sans doute actuellement en redressement judiciaire. Les loyers perçus sont directement prélevés par les impôts. Comment obtenir l’argent qu’il nous doit ?
Je lui ai déjà envoyé un recommandé qu’il n’a pas été chercher à la poste.
Bonjour
Vous devez prendre un avocat et utiliser toutes les saisies disponibles dans le cadre d’un recouvrement de charges jusqu’à la vente de l’appartement.
Cordialement
Bonjour,
Je vous remercie pour votre article très intéressant que je viens de lire avec attention.
Pourrierz-vous s’il vous plaît effectuer un complément d’information concernant le déroulement concernant la procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées.
Une fois que le Président du Tribunal Judiciaire a rendu son ordonnance et que le copropriétaire continue de ne pas payer, j’ai cru comprendre qu’il fallait un titre exécutoire pour pouvoir procédé à la saisie des loyers qu’il peut percevoir par exemple.
Est-ce que la nécessité d’obtention de ce titre exécutoire conduit à refaire une procédure au fond, à repasser par la case justice, ou est-ce que cette ordonnance vaut titre exécutoire (même si rendu non contradictoirement et de manière accélérée) et que l’huissier pourra valablement l’utiliser pour recouvrer les sommes impayées ?
– Une autre précision concernant le rôle de l’huissier svp. Ce dernier va signifier l’ordonnance au copropriétaire défaillant. Si ce dernier ne paye pas dans le délai imparti, faudra-t-il missionner à nouveau ce même huissier, en payant donc encore des frais d’huissier, pour demander à ce qu’il procède à la saisie de loyers… ?
Je vous remercie pour vos précisions en la matière.
Mes meilleures salutations
Bonjour
Vous pouvez obtenir toutes ces précisions et des réponses totalement personnalisées par rapport à la situation de votre copropriété en prenant un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
bonjour
Je suis responsable d’un conseil syndical. Le syndic émet des mises en demeure à l’encontre des mauvais payeurs. Je m’étonne que dès l’émission celui-ci se paie de suite par prélèvement sur le compte de la copropriété de l’intégralité de ces mises en demeure donc bien avant le paiement des copropriétaires concernés. Est-ce normal? étant donné que ces honoraires ne sont pas inclus dans le contrat du syndic comme à charge de la copropriété mais des seuls copropriétaires?
Bonjour
Oui c’est normal.
Votre question a été déplacée sous un article qui y répond directement. Merci de lire cet article et notamment le paragraphe sur les frais injustifiés.
Cordialement
Urgent
Bonjour
Nous avons les travaux dans l’immeuble
Ma quotes-parts est de 27000€
Actuellement j’ai des problèmes financières et je ne peux pas obtenir le crédit pour cette somme
J’ai demandé un échéancier au syndic qui ne veulent pas accepter
La copropriété me menace de faire un saisie sur mon appartement
Que faire ???
Je suis tombé malade à cause de ça
Pouvez vous me renseigner rapidement
En vous remerciant par avance
Bien à vous
Mme Strainovic
Bonjour
Pour des réponses personnalisées à des questions urgentes, merci de bien vouloir prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
voici la situation :
1- un copropriétaire ne paye pas ses charges générales de 2021, y compris après des relances multiples et des mises en demeure (ces dernières envoyées en RAR)
2 -une future AG va décider de lancer des travaux importants d’entretien du batîment (vote article 24).
Compte tenu des comportements de ce copropriétaire, on peut supposer qu’il ne paiera pas non plus ces sommes conséquentes, puisque sa seule préoccupation est de bloquer le fonctionnement de notre petite copropriété.
Au total, sa dette vis à vis de la copropriété va s’élever à 6000 €…pour une copropriété qui n’a aucune avance de trésorerie (nos seules dépenses annuelles sont l’assurance de la copropriété et les frais postaux).
Question : est-il possible de lancer – dès le lendemain de la future “AG travaux”- une procédure accélerée au fond = superprocédure de recouvrement (loi Elan 24 novembre 2018) regroupant les sommes dues et à devoir ?
ou bien est-il nécessaire d’attendre le délai de 2 mois de contestation possible des décisions prises lors de “l’AG travaux” ?
Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement.
Bonjour
Pour des conseils personnalisés sur des cas spécifiques, merci de prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
L’indemnité d’assurance d’un copropriétaire versée par erreur ou inadvertance à la copropriété peut-elle faire l’objet d’une compensation si ce copropriétaire a des charges impayées?
Cordialement,
Bonjour
Un syndic ne peut en aucun cas rendre une quelconque somme à un copropriétaire débiteur. Le syndic doit simplement enregistrer l’écriture.
Cordialement
Bonjour,
Votre dossier est tres instructif.
J’aimerai savoir si un coproprietaire qui a des impayes de charges a droit de se presenter comme conseiller syndical de notre residence.
Merci beaucoup pour votre reponse.
Recevez mes fraternelles salutations
Bonjour Charles.
Merci pour votre question. Effectivement beaucoup de copropriétaires se la posent car cela semble assez incompatible d’être au conseil syndical d’une copropriété que l’on participe à fragiliser en ne payant pas ses charges !
Pourtant rien dans la loi ne l’interdit.
C’est de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de décider d’élire ou non un mauvais payeur au conseil syndical.
Cordialement
Bonjour,
je souhaiterais savoir quels sont les recours pour une ASL, lorsque les colotis bloquent une procédure judiciaire en recouvrement sur un autre colotis qui ne paye plus ses charges depuis plus de 5 ans.
Nos statuts spécifient bien que le bureau de l’ail a à charge le recouvrement mais son financement (frais de justice et avocat), doit être voté en AG.
L’hypothèque légale n’est pas très intéressante car il nous faut attendre la vente du lot incriminé pour la purger.
La nomination d’un administrateur temporaire peut elle se justifier ?
Merci
Bonjour
Vos statuts sont effectivement très bloquants. Oui le directeur de l’ASL (syndic) peut décider de nommer un administrateur provisoire si les fonds de l’ASL sont en rouge, mais ça va coûter très cher à la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Est-ce que le Syndic peut demander en assemblée générale un appel de fonds pour combler les impayés de certains copropriétaires. Est-ce que cet appel de fonds est susceptible d’être remboursé si la situation se régularise
Dans l’attente
Cordialement
Bonjour
Oui c’est ce qui correspond à l’appel de fonds de solidarité. C’est pour éviter que la copropriété soit dans le rouge. Sinon le syndic est obligé de demander l’administration judiciaire. L’administrateur judiciaire ne fera rien de plus, mais ses honoraires ne feront qu’accroitre les difficultés financières de la copropriété.
Cordialement
Bonjour
Nous sommes dans une situation catastrophique suite à des impayés de charges d’un copropriétaire depuis presque 8 ans…le tribunal a validé la saisie de son bien en novembre 2020 ( qui se trouve juste au-dessus du notre au premier étage)
La vétusté de son appartement , notamment de la salle de bains a créé des infiltrations sur plusieurs années; Nous avons acheté notre appartement il y a un peu plus d’un an et ne nous sommes aperçu des dégâts lorsque nous avons voulu faire des travaux d’isolation phonique. L’état des poutres des parties communes est dans un état déplorable d’après l’expert mandaté par notre assurance et d’après un artisan mandaté par notre syndic de copropriété. Il y a des locataires dans cet appartement qui sont des “amis “du propriétaire qui ont juste un bail verbal et paient un loyer de convenance non déclaré… Le propriétaire refuse de faire les travaux nécessaires, ne répond pas aux relances et courriers officiels et même les huissiers ne savent pas où il se trouve car il est bien organisé et a donné plusieurs adresses et numéros de téléphones. Nous sommes désespérés de cette situation qui depuis des années met toutes les familles de notre copropriété sur la paille, les travaux qui doivent être faits ne le sont jamais à cause de cette situation. Le plafond de ma salle de bain ne peut même pas être refait tant que la saisie et la vente aux enchères n’a pas lieu. Ma question en désespoir de cause est la suivante: peut-on empêche au moins les locataires du dessus d’habiter les lieux afin de leur éviter de prendre des douches , d’utiliser l’eau, de faire couper l’eau par une autorité quelconque ? La situation est-elle inextricable et devons-nous laisser la situation se dégrader encore plus d’un an chez nous à cause d’un mauvais payeur ?
Bonjour
Les mauvais payeurs “professionnels” sont malheureusement la ruine des copropriétés et copropriétaires.
Si des questions salubrité se greffent par là dessus, vous pouvez éventuellement faire un signalement aux services d’hygiène de la mairie du lieu.
Cordialement
Bonjour ,
dans le cas ou un copropriétaire a des dettes de charges courantes mais un compte d’avance de trésorerie important
la copropriété peut elle utiliser ces avances de trésoreries pour payer les dettes courantes ?
merci d’avance
cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de considérer qu’un copropriétaire est en avance sur son compte de trésorerie. Les avances de trésorerie sont appelées pour éviter que la copropriété soit dans le rouge. Ce ne sont pas des sommes disponibles qui vous éviteraient de payer vos charges courantes. IL faut payer vos charges sinon la copropriété va être en plus grande difficulté encore.
Cordialement
Bonjour,
Je suis sur le point d’acheter un appartement dans une copropriété de 70 lots principaux et 112 lots secondaires (182/10000).
A la lecture du pré état, je m’aperçois que la copropriété a un impayé de 22926,59€ (le vendeur, lui, est à jour de ses charges). Il y aurait 4 copropriétaires en défaut de paiement de charges.
Je ne me rends pas compte de l’importance de la dette en rapport à la taille de la copropriété. Si j’ai bien compris, en achetant cet appartement, je m’expose à un éventuel appel de fonds de solidarité même si la dette est antérieure à mon achat?
Sur les procès verbaux des AG des 2 dernières années, il n’est nullement fait état de cette dette. Est-ce normal? Des procédures n’auraient-elles pas dû être engagées?
Par ailleurs, je vois qu’il m’est demandé le règlement de 479,58€ de “provisions non encore exigibles” pour la période du 01/07/2021 au 30/09/2021, or la date de signature définitive est prévue le 04/09/2021. Cette somme est-elle réellement à ma charge? Ou dois-je payer les charges à compter de la date de signature?
Je vous remercie par avance.
Cordialement,
Ombeline
Bonjour
C’est effectivement un risque que d’acheter dans une copropriété où il y a d’importants problèmes d’impayés. Vous prenez le risque de voir vos charges augmenter, mais également que l’entretien de la copropriété soit entravé par un manque de finances.
Pour vos autres questions, vous pouvez prendre rendez-vous avec un expert, il faudrait pouvoir échanger avec vous pour vous répondre.
Cordialement
Bonjour
Mon syndic est très négligent. Impossible de les contacter par téléphone, aucune réponse à un mail et à une longue lettre recommandée. Les points soulévés étaient: j’avais demandé à mettre un point à l’ordre du jour de la réunion de copropriété qui a été ignoré, j’ai demandé de faire passer une lettre recommandée à un propriétaire au dessus de notre appart (cela n’a pas été fait), j’ai essayé d’accéder en ligne à leur site pour faire une demande d”envoi de courrier sous forme électronique (pas papier), impossible, leur lien ne fonctionne pas.
A part aller rendre visite au syndic, quels sont mes recours.? Puis-je ne pas payer les appels de fonds pour les inciter à me répondre?
Merci de votre aide
Bonjour
Non, rien ne vous donne le droit de suspendre le paiement de vos appels de fonds. D’autant que c’est la copropriété que vous mettez en difficulté en ne payant pas vos charges, pas le syndic car cela ne l’empêchera pas de se verser ses honoraires. Par contre, il sera fondé à émettre une mise en demeure à votre égard et de vous la facturer !
Cordialement
Bonjour, l’un de nos copropriétaires refuse de payer ses charges depuis des années. De multiples procédures ont été faites (a la charge des autres copropriétaires bien évidemment), mais ce monsieur s’y connaissant en droit, s’arrange toujours pour payer le strict minimum afin de stopper la procédure, puis il recommence à ne pas payer. Au final, cela fait des frais pour nous autres, et la situation n’évolue jamais!!!! Avons nous la possibilité de faire quelque chose pour que cela s’arrête, ou devons-nous attendre que ce monsieur vende ou décède ?( il a également bloqué son compteur d’eau pour que sa consommation passe sur les frais de la copropriété !!!) j’espère que vous pourrez me conseiller merci.
Bonjour
Dans ces cas là, la célérité du syndic peut faire toute la différence. Certains syndics ont tout intérêt à faire trainer également parce qu’ils prennent des honoraires sur les mises en demeure et le suivi des dossiers avocat.
Concernant le compteur d’eau, il est totalement anormal que cela reste en l’état. Le syndic doit débloquer le compteur et faire une régularisation à la charge du copropriétaire indélicat.
Cordialement
Bonjour et merci pour tous ces précieux conseils,
Je vais acheter un appartement dans un copro de 54 lots à usage d’habitation et disposerai de 1903/100000.
La fiche synthétique fait apparaitre :
Dettes fournisseurs, rémunérations et autres : 15 322 €
Montant des sommes restant dues par les copropriétaires : 14 718 €
Ces dettes vont-elles apparaitre dans l’état daté ?
Est-ce que j’achète les dettes en même temps que le lot (c’est à dire que je devrais les régulariser en cas d’impayé après toutes les démarches) même si elles sont antérieures à mon achat ?
Merci
Bonjour
Oui votre formulation est très juste, on achète les dettes (ou les créances) en même temps qu’un lot.
Cela participe donc à déterminer la valeur du bien.
Il est donc important d’en tenir compte au moment de la transaction car ensuite il sera trop tard pour se retourner contre le vendeur.
Cordialement
Bonjour,
Conformément à l’article 18-1A notre syndic nous facture 2% de frais de gestion financière, administrative et comptable sur 20000 e TTC de travaux votés en AG.
et 1.5 % pour des travaux de 4000 e
Ces frais sont ensuite majorés au taux de la TVA à 20%.
Ce procédé de facturation est-il légal ?
Cordialement
Bonjour
Il est normal que de la TVA s’applique sur des honoraires, par contre il n’est pas normal que les honoraires soient calculés sur des montants TTC.
Cordialement
Bonjour
Notre copro a engagé une procédure pour charges impayées, hors il s’avère que le copropriétaire défaillant a réglé ses charges en cours de procédure donc cette dernière a été annulée car il ne restait à devoir que les frais de procédure.
Le syndic impute ces frais de procédure à la copro et non au copropriétaire débiteur …
Je ne trouve cela pas normal car tous les ans on vote en ag une résolution qui stipule que tous les frais engagés dans le cadre d’une procédure pour charges impayées sont à la charge du défaillant ..
Merci beaucoup de l’aide que vous pourrez m’apporter
Bonjour
Effectivement ce n’est pas normal. Sauf si une autre décision d’AG vient contredire la première.
Cordialement
Bonjour ,
Nous sommes une dizaine de Co-propriétaire dans une petite résidence , une personne ( Toujours la meme ) ne paye ni ses charges depuis des années , ni les appels de fonds pour travaux , ce qui bloque le démarrage des Travaux , elles doit à peu près 10 000 Euro . Ma question est : Le Syndic Sergic est t’il en droit de réclamer cette somme aux autres Co-propriétaires qui eux sont de bons payeurs ???? Je vous remerçie par avance pour votre réponse . Très Cordialement .
Bonjour
Le syndic est d’abord dans l’obligation de procéder au recouvrement des charges. Le conseil syndical doit veiller à ce que le syndic fasse tout ce qui est en son pouvoir.
Ensuite si les finances de la copropriété sont réellement en difficulté à cause de cette créance, alors il peut faire un appel de fonds de solidarité qui n’est qu’une avance.
Cordialement
Bonjour, Depuis que j’ai acheté mon appartement en 2012, il y a eu 3 syndics différents. Les 2 derniers syndics ne faisaient pas leur travail, il y avait beaucoup d’erreurs et l’un d’entre eux a fini par partir avec l’argent de l’immeuble.
Le nouveau syndic, qui fait quant à lui très bien son travail, me demande une somme d’impayés antérieure à sa reprise qu’il n’est pas capable d’expliquer puisqu’il n’a pas les archives. De mon côté, j’ai la preuve que j’ai bien payé tout ce qui m’a été demande comme charge depuis mon achat. Je conteste uniquement des frais de relance et de transmission à l’avocat (pour un montant de 180 euros), facturé par le précédent syndic, qui n’a jamais répondu à mes nombreuses lettres recommandées l’interrogeant sur des sommes demandées non justifiées.
Suis-je obligée de payer ces sommes que personne n’est capable de justifier ?
Quelle procédure dois-je suivre pour les contester ? En AG ou au Tribunal ?
En vous remerciant par avance pour votre aide.
Cordialement
Bonjour
Les frais de recouvrement de charges font partie des charges. Le fait que le syndic n’ai pas répondu à vos questions ne change rien au fait que vous devez payer vos charges.
La contestation n’est pas suspensive.
Cordialement
Bonjour je vais accueri un bien dans une copropriété ce bien est complètement indépendant électricité eau pas de communs donc pas de nettoyage ni poubelles pas d entrée commune… Alors dois-je payé les charges communes.. Merci
Bonjour
Il faut regarder dans le règlement de copropriété quels sont les tantièmes qui sont attachés à ce lot.
Si à votre lot sont associés certains millièmes, alors vous aurez des charges à payer.
Par définition si votre lot est inclu à dans cette copropriété c’est que vous avez des éléments en commun, il devrait donc y avoir des charges correspondantes.
Cordialement
Bonjour et Bonne Année a Tous
Je suis Syndic Bénévoles d’une très petite Copropriété (3 Propriétaires)
1 propriétaire ne paye plus ces Charges depuis plus de 4 ans
Lettre simple, Lettre AR, Mise en demeure et injonction de Payer ont été envoyées, aucunes Réponses, ni payements.
Je sais plus quoi faire.
Cordialement merci
Bonjour
Vous n’avez pas d’autre solution que de porter l’affaire devant les tribunaux.
Cordialement
Bonjour, suite à un appartement en liquidation juridiciaire dans notre copro, les charges de cet appartement sont redestribués parmis les autres copropriétaires. Maintenant, un des copropriétaire a décidé de ne plus payer la partie “impayée” de cet appartement en liquidation. Que dit la loi par rapport aux responsabilités/obligations des copropriétaires pour des charges non-payés en cas de liquidation? Merci.
Bonjour
Personne ne peut se soustraire au paiement de ses charges, car une créance irrécouvrable devient une charge de chaque copropriétaire.
Cordialement
Bonjour,
Je vous écris aujourd’hui car je souhaite avoir des renseignements sur la situation que rencontre mes parents. Ayant un bien en commun, ces derniers divorcent en 2005. Des problèmes financiers s’en suivent et ma mère se retrouve aujourd’hui avec 13 000 euros de charges de copropriété impayés. Nous avons été contacté par les syndics et ma mère doit payer l’intégralité de la somme. Avons-nous le droit à des aides financières, notamment des levées de fond pour nous aider à recouvrir cette dette.
Cordialement,
Bonjour
Désolés, mais nous ne sommes pas en mesure de répondre à votre question. Le code de la copropriété ne prévoit pas les aides auxquelles peuvent prétendre les copropriétaires pour les aider à payer leurs charges. Nous sommes spécialisés en droit de la copropriété. Rien de plus.
Cordialement
Bonjour, dans ma copro, le syndic à décidé de mettre en ventes aux enchères publiques lors de la prochaine AG (dans 3 semaines) un logement dont les impayés de charge s’élèvent à presque 10 000€. J’ai plusieurs questions sur le sujet :
Si le propriétaire débiteur paye une partie de sa dette avant ou après l’AG est ce que cela annule la mise en vente aux enchères ?
Combien de temps, cela va prendre avant que la mise aux enchères se fasse et que l’appartement soit vendu ?
Merci d’avance pour vos réponses.
Bonjour
Le vote de l’autorisation de saisie immobilière par l’AG est une étape du recouvrement de charges mais ce n’est pas parce que l’AG l’a voté que le syndic doit le mettre à exécution.
Il faut compter entre deux et trois ans pour l’ensemble de la procédure dans le meilleur de cas.
Cordialement
Bonjour et je tiens tout d’abord à vous remercier pour toutes vos diligences.
Nous avons une procédure de charges impayées et par manque d’infos de la part du syndic, le conseil syndical est il en droit d’envoyer un mail à l’avocat mandaté par le syndic ?
Cdlt
Bonjour
Oui vous pouvez,
Mais selon sa convention d’honoraires, il est possible que l’avocat ne vous réponde pas.
Il est également possible que l’avocat vous réponde et vous envoie une facture !
Cordialement
Bonjour,
Copropriétaire dans un immeuble de 10 lots, nous avons deux copropriétaires qui ne payes par leurs charges depuis 3 ans malgré les recours du syndic (relance, demande d’intervention d’un huissier, demande de vente aux enchère).
Or, aujourd’hui, les copropriétaires ont reçu un mail du syndic nous indiquant que le montant des impayés avoisinait environ 12 000€.
Dans ce mail, le syndic nous indique deux possibilités :
– soit d’accepter un appel complémentaire de 9 000€ pour couvrir la trésorerie
– soit de mettre la copropriété en faillite et de faire appel à un administrateur judiciaire.
Refusant de me mettre en difficulté financière à cause des mauvais payeurs, j’aurais aimé avoir des conseils sur ce genre de situation. Qu’implique la nomination d’un administrateur judiciaire ? Par ailleurs, j’ai l’impression qu’il y a une incapacité du syndic pour se retrouver dans une telle situation. A noter qu’un des mauvais payeurs semble insolvable.
Bien cordialement,
Bonjour
Tout dépend de la situation financière de la copropriété.
Si effectivement cette dette met la copropriété dans le rouge, alors c’est effectivement les deux seules solutions possibles.
N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de réponses plus personnalisées.
Cordialement
Bonjour
Je suis conseiller syndical dans une copropriété de 45 propriétaires petite résidence avec aful. Un propriétaire n a pas payé ses charges depuis des années et le syndic a laissé la dette monter à 17000e. Le propriétaire s est, semble t’il sauvé aux usa. La vente aux enchères s est faite en 07 2019. 10000e ont été apurés par cette vente, comme l ancien propriétaire est introuvable pour payer le solde, ce sont les 44 propriétaires qui supportent en répartition, les 7000euros restant. Le syndic a t il le droit de nous faire supporter cette somme? Merci de votre aide à ce sujet.
Bonjour
Oui il a le droit.
Par contre rien ne vous empêche ensuite de vous retourner contre le syndic pour inaction de sa part.
Cordialement.
Bonjour,
Copropriétaire dans un immeuble de 17 copropriétaires.
Des travaux auraient dû être fait pour la réhabilitation de l’immeuble avec des aides de l’anah (votés et appel de fond en 2017 pour 212000€).
A ce jour, nous avons 12 copropriétaires débiteurs pour la somme de 158630€.
A chaque AG le syndic dit qu’il fait les démarches nécessaires, que son avocat s’en charge, mais que cela ne donne rien.
Une AG par correspondance aurait du avoir lieue mais une minorité de personnes a répondu, donc elle n’a pas eu lieu.
L’immeuble se dégrade a vu d’oeil maintenant.
Je suis par défaut président du conseil syndical qui ne compte que 2 membres, dont le second y est également par défaut car nous n’étions que 3 à la dernière AG et il ne s’intéresse pas à la copropriété en étant un des débiteurs.
J’ai vu que si 15% des copropriétaire était d’accord on pouvait faire une action.
Malheureusement les copropriétaires ne répondent pas et surtout la majorité ne veux pas que la situation évolue.
(Un seul copropriétaire doit + de 50000€)
Il est devenu impossible pour les propriétaires de bonne foi de trouver un locataire vu l’état de l’immeuble.
Les autres louent de façon peu conventionnelle.
J’ai demandé au syndic de voir les justificatifs des actions qu’il avait mené. Il a décalé le rdv puis il y a eu le confinement.
Il m’a dit qu’il allait me faire parvenir les documents, mais je n’ai rien eu.
Que puis-je faire ?
Ai-je le droit de demander seul une solution en justice et laquelle ? (en tant que copropriétaire ou de président du syndicat des copropriétaires).
Les frais d’avocat seraient-ils à ma charge ?
Merci de votre aide.
Bien cordialement.
.
Bonjour Jean-Claude.
Malheureusement face à ce type de cercle vicieux, certains syndics baissent les bras et préfèrent se limiter à émettre des mises en demeure plutôt que de se retrousser les manches et véritablement agir pour redresser la copropriété. A leur décharge, si une majorité de copropriétaire délaisse également l’entretien de l’immeuble c’est mauvais signe.
Non malheureusement, seul le syndic peut engager une procédure en recouvrement de charges.
Si vous souhaitez une aide personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis. Si vous êtes au conseil syndical nos honoraires peuvent être pris en charge pas l’ensemble de la copropriété.
Cordialement.
Bonjour, pour faire simple, le syndic m à utilisé en tant que membre actif du conseil syndical pour rembourser en liquide le gardien qui n acceptait pas les chèques. Il a donc fait un chèque à mon nom et moi j ai rendu cet argent en espèce au gardien sans plus de formalités.
4 ans après, retournement de situation, la facture fournie par le gardien était fausse. Alors le syndic impute en dépense cette somme sans lettre ni explication sur mon compte copropriétaire avec l intitulé ” remboursement facture indue”. Que faire, avec vous dès pistes ? Est ce légal de faire cela sans même un recommandé ?
Bonjour
Depuis le début l’arrangement est illégal. Que ce soit légal ou pas n’est pas la question puisque vous ne pourrez jamais aller devant un tribunal pour défendre vos droits. Votre seule solution est un arrangement amiable.
Cordialement
bonjour je suis trésorier benévole d’un lotissement de copropriétaires.2 personnes ne paie plus leur cotisation de 110 e l’année . que faire pour régler la dette sans frais pour l’association .merci il y a 50 propriétaires
Bonjour
La première étape est la mise en demeure. Elle ne coûte rien à l’ASL. Mais les étapes suivantes sont judiciaires et ont forcément un coût.
Cordialement
Bonjour
La copropriété dans laquelle maman possède deux appartements a changé de syndic.
Le syndic précédent envoyait chaque année un relevé des charges payées par chaque occupant.
Nous savions qui était à jour et qui n’avait pas payé.
Le nouveau syndic refuse de communiquer ce tableau récapitulatif.
En a t il le droit?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Le syndic n’est pas obligé d’envoyer cette annexe comptable.
Vous pouvez y avoir accès si vous êtes membre du conseil syndical
Vous pouvez lire notre article à propos de la communication des documents.
Cordialement
Bonjour,
J’ai une question et je n’ai pas trouvé la réponse.
J’ai envoyé une contestation en recommandée à mon syndic bénévole car ce dernier fait un peu ce qu’il veut, j’ai essayé de lui faire entendre raison de vive voix, mais c’est peine perdue.
Il m’a répondu également par recommandée, ce qui, jusque là est normal, mais ma question est : Les frais de ce recommandée qui n’est pas une mise en demeure pour impayés, je paie toujours mes charges à temps et suis à jour, mais des explications sur les agissements du syndic et lui faire prendre conscience qu’il ne peut faire ce que bon lui semble, ces frais doivent-ils m’être uniquement imputés ou bien doivent-ils être répartis sur les charges communes générales ?
Merci pour votre excellent travail au quotidien. Emma
Bonjour
Les frais postaux qui ne concernent pas un recouvrement de charges sont à répartir en charges communes générales.
N’hésitez pas à proposer à votre syndic d’adhérer à CoproConseils au titre de la copropriété (honoraires répartis en charges communes générales !). Nous épaulons les syndics bénévoles et répondons tout au long de l’année à toutes leurs questions afin de gérer au mieux la copropriété. Et cela pour une somme très modique.
Cordialement
Bonjour,
je suis propriétaire dans un immeuble de 3 étages dont le dernier est sous pentes.
les combles sont infestés de pigeons , nos relances auprès du syndic pour éradiquer ce problème reste sans réponses. ils mandatent des entreprises qui ne règlent absolument pas le problème mais encaissent l’argent. les fientes les pigeons et les cadavres de pigeons causent de graves nuisances à mon locataire.
J’ai saisi la mairie, pense à mandater un huissier pour constater les dégradations des combles.
petite anecdote: la chargée de copro ne s’est jamais déplacée pour voir de ses yeux le désastre.
quels sont mes recours pour les faire bouger
Bonjour
Le syndic doit mandater des entreprises et s’assurer que le travail est correctement fait avant de régler les factures.
En général il demande au conseil syndical qui habite sur place de vérifier. Si le syndic doit se déplacer il va vous facturer la prestation, sauf si des visites régulières sont prévues (ce qui ne veut pas dire qu’elles ne sont pas facturées, mais au moins pas en supplément du forfait)
Si cela remet en cause la salubrité de l’immeuble vous pouvez effectivement informer le syndic que vous êtes prêt à faire constater l’insalubrité par huissier et à aller en justice si ils continuent de régler des entreprises qui ne font pas le travail.
Mettez la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 5 co-propriétaires et nous avons un syndic pro. Un des propriétaires était endetté fortement, y compris auprès de la copro (charges + avance sur travaux + procédures judiciaires). Son bien a été mis aux enchères et vendu. Sur ces 6000€ de dettes auprès de la corpo, le syndic nous dit ne pouvoir récupérer que 2000€, correspondant aux 2 dernières années de charges et procédures judiciaires. Le Syndic nous dit que c’est aux autres proprios de supporter les 4000€ de dettes restants. Il faut savoir que nous avions tous (sauf le proprio endetté) fait une avance sur travaux (qui n’ont jamais pu être réalisés) de 8000€ en tout pour les 4 autres proprios. Le Syndic s’est “servi” dans cette avance de travaux pour ne pas endetter la co-pro. Aujourd’hui, il nous demande de valider cela et de dire “adieu” à 4000€. Nous ne sommes évidemment pas d’accord avec cela (et nous sommes conscient d’avoir trop laissé trainer mais nous avions, à tord, confiance entre notre syndic) et nous avons l’impression d’avoir été roulé par le syndic. Si nous n’avions pas fait d’avance sur travaux, il n’y aurait pas eu de l’argent en trésorerie et le syndic n’aurait pas pu se servir et aurait dû intenter une action contre le proprio endetté. La procédure aurait alors uniquement concerné le syndic et ce proprio. Hors, maintenant, nous avons l’impression d’être bloqués et obligés de payer pour lui. Pouvez-vous nous éclairer? Nous avons une AG mercredi, et je viens de découvrir votre site. Merci par avance
Bonjour
Là où vous vous trompez c’est lorsque vous pensez que la procédure aurait uniquement concerné le propriétaire mauvais payeur et le syndic.
C’est bien à la copropriété que le mauvais payeur doit de l’argent. Le syndic n’est toujours que le mandataire du syndicat des copropriétaires.
Dans ce que vous décrivez, il ne nous semble pas que le syndic ait fait la moindre faute de gestion.
Vous avez validé en AG sa proposition d’utiliser le fonds travaux pour les dépenses courantes.
Si vous ne l’aviez pas fait, votre copropriété serait allée en administration judiciaire.
Qu’aurait fait l’administrateur judiciaire en plus de vous facturer ses honoraires ? Il aurait pris l’argent du fonds travaux pour payer les dépenses courantes !
La seule faute est celle du copropriétaire mauvais payeur. En copropriété le syndicat des copropriétaires est solidaire. Vous êtes dans l’obligation de combler ces 4000€.
Effectivement, il est important de ne jamais traîner les dettes en copropriété !
Merci pour votre confiance. Bonne assemblée.
Bonjour, nous sommes une petite copropriété en syndic bénévole de 4 lots dont le plus important en tantièmes est un local commercial et son habitation en rdc et souplex…A lui seul le lot représente plus de la moitié des tantièmes…Un problème de poutre plancher des loggias des étages, pourries et à remplacer nous opposent au copropriétaire bailleur du lot commercial car il prétend que c’est une partie privative et non commune…Le règlement de copropriété stipule que tous les planchers sont communs mais lui ne l’entend pas ainsi…Nous avons fait intervenir un bureau d’études et j’ai du avancer les frais lui correspondant car il ne se sent pas concerné…Question 1 : comment déterminer si la partie lésée est bien commune et non privée par quelqu’un qui pourrait en certifier sans avoir à passer par un procès ou autre tribunal pour le contraindre à payer?
Question 2 : le devis étant très élevé et n’ayant pas de fonds comment débloquer la situation ?
Passer par un syndic professionel pourrait il nous aider et ce même copropriétaire majoritaire pourrait il l’empêcher également?
merci de vos réponses
Bonjour,
Le gros œuvre est partie commune par définition.
Si la partie en question est litigieuse, même un expert n’aura pas d’autorité spécifique. Seul un juge peut définitivement définir la nature de ces poutres.
Face à un abus de majorité, la seule issue est de saisir le tribunal.
Un syndic professionnel n’a pas de moyens légaux supplémentaires à ceux d’un syndic non professionnel. Il a peut être une certaine autorité naturelle du fait de son expertise, mais si le copropriétaire majoritaire ne veut rien entendre il en sera réduit lui aussi à porter l’affaire devant un tribunal. De plus, le copropriétaire majoritaire peut effectivement légalement bloquer l’élection d’un syndic professionnel.
Cordialement
Bonjour, je suis co-proprietaire dans un petit immeuble de 4 lots. En 2018, le RDC de mon immeuble dont était propriétaire une entreprise aujourd’hui en liquidation judiciaire a vendu son lot. Or, la société laisse une ardoise de 2400€ au syndicat de copropriété. Notre régie avait transmis au Notaire en charge de la vente une opposition à la vente, en LRAR, mais n’a eu au aucun retour.
Aujourd’hui, la Régie “ressort” ce dossier, et appelle à la solidarité de la copropriété pour que nous supportions cette dette. Aucun vote en AG n’a été fait, et la somme est dans notre appel de fond. Que faire? L’ancien vendeur etant aujourd’hui insolvable
Merci pour votre retour
Bonjour,
Le syndicat des copropriétaires est un créancier prioritaire, mais passe néanmoins après le fisc et après le créancier qui a lancé la procédure. Il est donc possible que ces créanciers aient raflé la mise !
Par contre si seule son entreprise était en liquidation judiciaire et que la vente était une vente normale, alors le notaire n’a pas le droit de réaliser la vente sans que le syndic lui transmette le certificat article 20. Il y a donc une responsabilité soit du notaire, soit du syndic.
Aucun appel de fond n’est exigible sans faire préalablement l’objet d’un vote en AG.
Tout cela est à creuser. N’hésitez pas à nous demander un devis si vous souhaitez une aide plus approfondie.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes copropriétaires et nous souhaiterions vous contacter pour savoir que depuis le promoteur nous a remis les clefs de l’appartement du premier jour et nous n’emmènagions toujours pas, l’appartement est toujours vide, il n’y a aucun meuble et cela fait bientôt deux ans.
Est-ce-que c’est normal que nous payions tous les trimestriels les charges, chauffages…?
D’avance merci de réponse.
Bonjour
Oui c’est normal, vous êtes propriétaire.
Les appels de fonds correspondent à des provisions sur charges. Ils seront régularisés à la fin de l’année.
Cordialement
j ai un appartement dans une cooproprité il est en vente car je ne peux pas payer les charges .
J ai averti le syndic mais il m’envoie un recommander pour payer mon retard .
Quels sont mes recours ou droit ? car je ne veux pas faire un credit pour ca .
Merci de votre aide
Bonjour
Le syndic fait son travail en vous réclamant vos charges. Ce n’est pas parce que l’appartement est en vente que les charges sont suspendues. Il ne suffit pas “d’avertir” le syndic. Légalement il n’y a pas de recours. Tant que vous ne payez pas votre dette s’accroit. Ces impayés seront prélevés par le notaire sur le prix de vente. Pour éviter d’accroitre encore ce montant par des mises en demeure, vous pouvez proposer un arrangement amiable. Demandez un rendez-vous à votre gestionnaire et essayez de trouver ensemble une solution. Mais il n’est absolument pas obligé d’accepter.
Cordialement
Bonjour
Nous sommes syndic bénévole depuis 1 an dans un petit immeuble de 12 lots.
Un copropriétaire d’un studio ne paie pas ses charges depuis 4 ans et vit à l’étranger sans domiciliation en France.
Son studio qui avait des locataires n’en a plus non plus depuis 4 ans (un problème d’étanchéité de douche lui imposait de faire des travaux pour pouvoir louer et il n’avait visiblement pas les moyens de faire les travaux).
L’ancien syndic a effectué pas mal de démarches dont le résultat a surtout été d’augmenter considérablement la dette du copropriétaire mais le copropriétaire n’a donné aucune nouvelle.
Il ne répond pas à nos messages, nous avons commencé par des mails cordiaux.
Nous avons pu parler avec l’avocate qui avait suivi l’affaire pour le syndic précédent et elle dit que s’il n’y a pas de domiciliation en France il n’y a rien à faire.
Est ce le cas ? La situation peut durer indéfiniment comme ça… Que faire ?
Merci de votre aide.
Bonjour,
ça serait un peu trop simple pour les mauvais payeurs !
Votre syndic ne fait pas son travail et l’avocate se trompe.
Il n’a pas “plus rien à faire”.
La situation n’a aucune raison de durer indéfiniment comme ça.
Le syndic doit missionner un huissier pour retrouver le propriétaire.
Et si personne ne le retrouve, il est possible de faire nommer un administrateur provisoire.
Ce qui permettra d’aller jusqu’à la vente judiciaire du bien.
Si vous souhaitez être épaulés sur ce dossier, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d un lot dans une petite copropriété de 5 lots. Aujourd’hui hui nous avàos un syndic bénévole qui n a pas organisé d ah depuis 2012 ( c est pas fait d en demander une ). Un appartement a été vendu dans la copropriété et il semble que les anciens copropriétaires n ont pas payes les charges. Aujourd’hui hui le syndic bénévole nous en répercute les frais. Est ce normal. La copro ne dispose toujours pas d un compte propre. Le syndic refuse d en ouvrir un. Est ce que je dois payer les charges des autres copropriétaires et si nous demandons un changement de syndic que deviendrons les impayés?
Bonjour
Rien n’est normal dans ce que vous décrivez.
Il doit y avoir un compte bancaire séparé. Il doit y avoir une AG par an. Le syndic doit s’opposer à la vente d’un appartement si le vendeur n’est pas à jour de ses charges. Le syndic même bénévole doit avoir un contrat ALUR. Plus important, tout syndic bénévole doit être assuré en RC.
Si vous prenez un syndic professionnel, il demandera au syndic bénévole la remise de tous les documents, s’il apparait effectivement qu’il n’a pas établi d’état daté avant la vente de l’appartement du copropriétaire débiteur, il est responsable. Il doit faire jouer son assurance responsabilité civile de syndic bénévole.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un petit immeuble de 8 unités.
Je suis créditeur de 1650€ alors qu’un autre copropriétaire est lui débiteur de 12.000€.
Le syndic me demande de payer 950€ pour des travaux urgents. Puis-je demander à ce que ces 950€ soient déduis des 1650€ dont je suis créditeur ? La copropriété est en faillite virtuelle à cause de ce copropriétaire défaillant et je ne veux pas alourdir encore mon crédit envers la copropriété car le copropriétaire défaillant est insolvable et je ne recouvrai jamais les 2.700€ si je paye ces 950€ supplémentaire… Puis-je agir de la sorte ?
Bonjour,
Non, il n’est pas possible de faire ce genre de calcul.
Un appel de fonds voté en AG est exigible, même si vous êtes créditeur.
Si le copropriétaire défaillant est insolvable, il faut faire les démarches nécessaires pour la vente de son appartement, afin que la copropriété rentre dans ses fonds et que vous puissiez bénéficier de votre crédit de charges.
Vous pouvez lire notre article sur le recouvrement de charges. Faites pression auprès de votre syndic pour que des actions soient menées dans ce sens.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copro de 13 lots et 2 copro ne payent pas leurs charges. En septembre le syndic nous à demander de payer, en gros les charges des 2 copro défaillants afin d’honorer les factures.
Est-ce légal ? Devons nous payer ?
Sachant que, ces 2 mêmes propriétaires, étaient en procès en 2016 pour non payement des leurs charges.
Nous allons voté la mise en vente de leurs bien. Mais le syndic nous demande d’estimer nous même leurs biens… Ca me semble bizarre là encore.
Bonjour,
Le syndic demande certainement aux copropriétaires de voter un appel de fond de solidarité afin d’éviter que la copropriété ne soit financièrement défaillante. Cela ne veut pas dire que ces appels de fonds seront perdus, ce sont des avances qui vous seront remboursées dès que la copropriété sera payée par les mauvais payeurs d’une manière ou d’une autre.
Ensuite vous avez certainement voté la demande de saisie immobilière (et non pas la mise en vente de leur bien)
Le syndic vous demande d’estimer le bien (en fonction du prix du votre et du prix du marché) afin d’estimer à la fois la mise à prix et le montant éventuel des créances irrécouvrables. Vous pouvez très bien ne pas vous prononcer. Cela ne changera rien à l’affaire.
Rien de bizarre a priori, dans ce que vous décrivez tout du moins.
Cordialement
Bonjour, nous sommes une copro de 9 lots. Nous avons deux mauvais payeurs dont un qui doit plus de 7000euros, ça nous met en grande difficulté.
Notre syndic vient de nous envoyer un appel de fond car il vient de recevoir une mise de demeure pour le paiement d’une facture de 3000 euros. Ça a déjà été deux fois le cas cette année, je dois donc encore sortir plus de 300 euros que je n’ai pas actuellement.
Le syndic nous dit de payer dans les 10 jours sinon ils ne se présenteront pas au prochain mandat. On t il le droit ?
La procédure est engagée depuis plus de 3 ans contre ses deux propriétaires mais selon le syndic, il y a toujours quelques choses qui ne va pas… Aujourd’hui, ils nous disent de voter à la prochaine AG de voter pour la mise en vente des lots, si le syndic ne se représente pas, nous allons devoir recommencer la procédure à zéro ? Est ce qu’un syndic bénévole peut faire les démarches ?
Merci d’avance pour vos réponses
Bonjour,
Un syndic non professionnel peut théoriquement faire exactement le même travail qu’un syndic professionnel. Cependant traiter la question des mauvais payeurs est complexe et le poste de syndic est ingrat. Nous ne conseillons pas à un syndic bénévole de prendre la responsabilité de la gestion d’une copropriété dotée de deux mauvais payeurs.
Si vous vous séparez du syndic actuel et qu’un nouveau syndic est mandaté, les procédures ne sont pas reprises à zéro. Par l’intermédiaire du syndic, c’est le syndicat des copropriétaires qui engage des procédures contre les mauvais payeurs, pas le syndic en son nom propre. Le nouveau syndic reprend donc la copropriété, avec ses procédures en cours et l’objectif est qu’il soit plus efficace que l’ancien.
Ce que votre syndic actuel vous demande ce sont certainement des appels de fonds de solidarité, mais pour pouvoir vous dire exactement il faudrait étudier votre dossier en détail.
Cordialement
Bonjour, je vis dans une copropriété de 24 appartements, je suis propriétaire .Lorsque mon mari a emménagé, nous avons partagé nos frais,il devait s occuper de payer les charges de copropriété,hors au mois de novembre j ai appris par huissier qu il ne payait pas et que nous devions 3600 euros! Moi qui n ait de dette nulle part ce fut un choc. Je n ai évidemment pas cette somme, mon mari a fait une demande de prêt qui nous a été refusée sans motif.L audience est au mois d avril et le syndicat de copropriété refuse tout arrangement. Quels sont nos recours pour payer?Qu’elles seront les conséquences si nous ne trouvons pas cette somme?Je lis vente des biens, saisies…je suis très inquiète..Merci de vos explications.
Bonjour,
Nous n’avons malheureusement pas de baguette magique pour ce genre de situation. Les charges sont exigibles, hormis un prêt ou un étalement de la dette, il n’y a guère de solution.
Cordialement
Bonjour,
Dans l’une de vos réponses auprès de Jodejelen en date du 20 mars 2019, vous indiquez qu’il n’y a pas de prescription pour les impayés de charges mais l’article 42 du code de la copropriété ne prévoit-il pas un délai de prescription de 5 ans (suite à la modification apportée par la loi Elan) ?
Merci,
Cordialement
Bonjour
Ceci ne concerne pas les impayés de charges.
Le débiteur est toujours débiteur, mais si rien n’a été fait par le syndic, le syndicat des copropriétaires cesse d’être créancier prioritaire.
Cordialement
Bonjour
Je suis propriétaire d un appartement dans un lot de 10 appartements.
Notre chaudière collective vient de rendre l âme.
Une AG est prévue ce lundi 04/11/2019 pour trouver une solution pour un changement en urgence.
Je bénéficie du plus grand appartement de la copropriété donc c est à moi que reviendra le plus gros chèque à payer.
La chaudière coûte approximativement 30 000 euros suite au devis de la dernière AG.
Il avait évoqué de penser à la changer.
Ma question est :
Je n ai pas du tout les fonds pour payer un tel chèque ?????
Je ne peux pas faire un crédit…
Est ce que je peux trouver une solution en payant en plusieurs fois ( ex en 20 fois) au syndic..
Que puis je faire ?
Je suis de bonne foi…
Je veux payer…
Bonjour,
Seul le syndic peut décider gracieusement de vous permettre d’étaler le paiement de cette charge exceptionnelle.
Il faut lui demander un rendez-vous et lui expliquer la situation.
Le syndic a tout intérêt à ce que les gens ne soient pas en difficulté. Il préfèrera quelqu’un qui s’engage à payer régulièrement une partie de la somme qu’un copropriétaire qui tout à coup devient débiteur.
Mais il n’a aucune obligation légale à vous accorder cet étalement.
Il lui faut également tenir compte de la situation financière de l’ensemble de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une copro de 18 lots, un lot a été vendu en Aout 2018.
Aujourd’hui 26 septembre nous apprenons par suite d’un coup de fil anodin passé au syndic que le propriétaire de ce lot a déjà fait l’objet de relances avant mise en demeure depuis janvier 2019.
les étapes sont les suivantes :
janvier : relance avant mise en demeure,
février : mise en demeure de payer
avril : sommation de payer
juin : commandement de payer
aout : mise en demeure rar
septembre :mise en demeure avant contentieux
Notre ag a eu lieu début juin
Lors de cette ag le syndic ne nous a pas informé de cet état de fait, en effet lors de cette ag la procédure en était à la sommation de payer !
Trouver vous les étapes de cette procédure normale car moi je la trouve assez longue et répétitive !
De plus il n’est pas mentionné si la sommation et le commandement de payer ont été fait par une personne assermentée.
Merci de vos conseils
Bonjour,
Difficile de vous dire sans en savoir plus sur le contentieux, mais si la procédure de recouvrement a commencé en janvier et qu’en août l’appartement est vendu c’est extraordinairement court !
Effectivement il n’est pas très normal que le syndic ne vous tienne pas au courant des différentes procédures. Mais le conseil syndical est également là pour faire le point avec le syndic et tenir les copropriétaires informés.
Cordialement
Bonjour
Je me suis mal expimée, il s’agit du nouveau propriétaire qui fait l’objet de cette procédure de recouvement ! en effet depuis que ce nouveau copropriétaire est arrivé en 2018 il semblerait qu’il n’ai payé aucune charges !
il est arrivé en aout 2018
en mai 2019 nous en étions à une sommation de payer
l’ag a eu lieu en juillet 2019 et le syndic n’a pas du tout parlé de ce pb à l’ag !
A ce jour nous ne savons pas où en est la procédure (je suis conseil syndical)
Ok effectivement.
En tant que membre du conseil syndical, vous pouvez lui demander des rendez vous régulier pour faire le point et voir si ça avance.
Ensuite, peut-être serait il judicieux de chercher un syndic plus efficace concernant le recouvrement des charges !
Cordialement
ce propriétaire est arrivé en aout 2018 dans la copro de 18 lots et depuis le mois d’aout il ne règle pas ses charges …. actuellement le dossier serait entre les mains d’un avocat, je ne connais pas la procédure mais cela fait maintenant 16 mois que ce copropriétaire ne paye rien et nous attendons toujours
pouvez vous me dire les étapes d’une procédure de recouvrement d’une manière générale bien sûr
cdlt
Bonjour,
D’une manière générale, il n’est pas possible de faire plus détaillé que l’article dans lequel vous avez posté ce commentaire.
Entre deux étapes, les délais seront d’autant plus courts que vous demanderez régulièrement à votre syndic où en est le dossier !
Cordialement
Bonjour,
ce copropriétaire a payé la moitié ce qu’il doit à ce jour, mais il lui reste encore une grosse somme à régler! nous avons eu une date d’audience qui a été reportée en juin 2020 , à ma question sur le montant de l’article 700 , le syndic me répond que le juge va tenir compte du fait que cette personne a fait un versement pour prouver sa bonne foi ! mais nous sommes assez inquiets… que pouvons nous dire pour notre défense ? et si c’est un mauvais payeur ne risque t on pas d’avoir continuellement des frais d’avocat du fait d’une accumulation de charges qu’il faudra rajouter à la procédure en cours (je ne sais pas si vous me comprenez et si je m’exprime correctement?)
Vous n’êtes malheureusement pas la seule copropriété dans ce cas ! Certains mauvais payeurs sont quasiment professionnels ! Effectivement le fait que la personne commence le début d’un paiement peut être pris en compte par le juge pour marquer sa volonté d’honorer ses dettes et ce cercle vicieux pour la copropriété continue de plus belle !
Malheureusement.
Bonjour
Mais à un moment donné si nous avons de grosses dépenses à faire , nous allons être confrontés à de grosses difficultés car nous sommes en positif à la banque mais nous n’avons pas une grosse marge ! car si je comprends bien indirectement c’est nous qui lui payons ses charges c’est ca ?
A t on le pouvoir de contacter l’avocat pour savoir quels arguments il va plaider en notre faveur ? car j’ai peur ce que ce copropriétaire nous fasse cela toutes les années ? a t on le droit de lui imposer un échéancier par huissier ?
Merci
Vous ne payez pas indirectement, vous lui avancez le montant de ses charges, il en reste toujours redevable.
Vous pouvez toujours contacter l’avocat, mais toute consultation d’avocat génère des honoraires !
Seul le juge peut lui imposer un échéancier.
Cordialement
Sandrine. Bonjour un copropriétaire sur 16 ne paie pas ses charges , il a été condamné mais il a continué à ne pas payer. Nous avons voté sur forte incitation du syndic lors de la dernière assemblée générale une mise aux enchères très coûteuse pour nous (18000 € de frais pour 8000 € d’impayés.) Était ce la meilleure solution proposée par le syndic ? Dans le cas d’une saisie sur loyers qui aurait été une solution peut-être comment connaître le montant du loyer ou si un loyer est bien réglé ?
Je vous remercie de votre réponse cordialement.
Bonjour,
Nous ne pouvons juger du bien fondé d’une solution proposée par un syndic qui connait bien la copropriété alors que nous n’en connaissons que les 4 lignes que vous nous décrivez dans votre question.
Pour connaitre le montant d’un loyer ou si celui ci est réglé (officiellement ou officieusement) une enquête de voisinage est souvent instructive.
Cordialement
Bonjour,
Copropriétaire dans un petit immeuble de 10 lots depuis aout 2018, j’ai reçu mon premier appel de fond à mon ancienne adresse (celle de mes parents) en octobre 2018, dont je me suis acquitté dans les délais, à ce moment là j’ai participé à ma première AG d’ailleurs. Après, plus de nouvelles de mon syndicat de copropriété jusqu’à juillet 2019, j’avais donc pensé que mes charges devaient être annualisées. Je reçut à mon adresse actuelle, une lettre datant du 1e octobre 2018 me souhaitant la bienvenue chez eux, me demandant un chèque que j’avais déjà payé et des informations personnelles. Puis 10 jours plus tard, une sommation de payer mes charges (et frais supplémentaires) par lettre simple de la part d’un huissier.
En appelant le syndicat de copropriété, on m’apprend que l’adresse à laquelle tous les courriers n’était ni celle de mes parents, ni la mienne. J’ai donc loupé mon invitation à ma seconde AG, la mise en demeure, les recommandés et tous mes appels de charges.
Bien sûr, dès que j’apprends le montant de mes charges je me suis acquittée du montant cependant pour le reste il me semblait injuste de subir à ma charge les frais provenant d’une erreur de gestion de la part du syndic. Quels sont mes droits ? Dois-je payer les frais supplémentaires de mise en demeure et d’huissier qui s’élèvent à 315€? Quels recours s’ils refusent d’assumer leurs fautes et me contraignent à payer ? Suis-je en droit de refuser de payer plus que seulement mes charges dans ce cas ou je n’attendais que mes appels de charges pour payer ?
Merci à vous de m’avoir lue,
Cordialement
Bonjour,
Ce ne sont pas les appels de fonds qui rendent les charges exigibles. C’est le fait que le budget a été voté en AG. Les charges en copropriété sont toujours trimestrielles. Les copropriétaires doivent s’en acquitter le premier jour de chaque trimestre.
Les tribunaux n’ont jamais retenu le fait de ne pas recevoir les appels de fonds comme raison valable pour ne pas payer ses charges.
Nous vous conseillons de négocier avec le gestionnaire pour obtenir peut être s’il le veut bien une remise à titre gracieux et surtout de tout mettre en place pour que ça n’arrive plus.
Cordialement
bonjour,
nous avons dans notre copropriété une copropriétaire indélicate qui doit 5338,00 (je ne peux pas ici vous faire l’historique des dettes) l’appartement doit être mis aux enchères mais le syndic nous demande de régler une “créance douteuse” je ne suis pas d’accord pour payer cette créance malgré le vote à AG qu’est-ce que j’encoure si je ne paie pas ?
j’ai quand même appelé le syndic qui me répond que je risquais d’avoir des PENALITES non mais DES PENALITES la voisine ne paie pas ses charges et moi qui paie mes charges en temps et en heures sans aucunes pénalités je risque des PENALITES à cause d’une copropriétaire indélicate ON MARCHE SUR LA TÊTE.
Qu’est-ce que j’encoure si je ne paie pas malgré tout.
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour,
Peu importe les raisons qui font que vous décidez de ne pas payer vos charges.
Si vous ne payez pas les appels de fonds qui sont exigibles, vous encourrez des frais de mise en demeure etc… vous devenez vous même copropriétaire débitrice et vous participez aux difficultés financières de la copropriété.
Cordialement
Bonjour, j’ ai un voisin dont la dette de charge ( depuis 8 ans ) dépasse le prix de son lot . Le syndic entame une saisie immobilière à son encontre . Donc que se passera t’ il si, comme prévu, le montant de l’ enchère ( tous frais déduits )ne solde pas son compte de copropriétaire ? Sera t’ il poursuivi ou c’ est à la copropriété de boucher le trou ? Merci de votre réponse .
Bonjour,
Dans le langage de la copropriété on appelle ça “charges irrécouvrables”.
Mais vous avez raison, en clair c’est la copropriété qui bouche le trou !
Cordialement
Bonjour,
Suite à l’autorisation de saisie immobilière par l’AG, la procédure pour obtenir un commandement de payer a été lancé. Pouvez-vous me dire, en générale, le délai pour obtenir ce commandement de payer? Ou le temps pour qu’il soit adressé au mauvais payeur?
Bonjour
Un commandement de payer par huissier est en général obtenu dans un délai de quelques semaines seulement.
Cordialement
Bonjour,
Suite à une saisie immobilière j’ai acheté l’appartement d’un copropriétaire indélicat qui ne payait plus ses charges depuis 6 ans.
Le syndic a effectué pendant toute la période de la procédure 2 appels de fonds “avance solidarité”, pour combler les dettes de ce copropriétaire.
Sur mon intranet de copro figurait bien ce crédit en faveur de mon lot acheté puisque le syndic avait appelé la somme à la copropriété entière (y compris sur les tantièmes du fameux copropriétaire).
Suite à la vente par adjudication, le syndic en tant que créancier a récupéré les sommes dues à la copropriété de ce copropriétaire, donc également le montant des fonds “avance solidarité” appelé et jamais perçu, comme le reste.
Le syndic refuse de me verser cette somme,
Ce delta de “trop perçu”, qui doit le toucher?, que devient cet argent? est-il reversé à l’ex copropriétaire ? ou suis-je en droit de le réclamer car non déduit de mon prix d’achat ?
Merci de votre réponse
Bonjour
Oui théoriquement, il doit vous le reverser.
Vous êtes théoriquement en droit de le réclamer.
Néanmoins il peut y avoir des cas particuliers dans le cadre d’une adjudication. Il nous faudrait étudier le dossier en détail pour pouvoir vous le dire avec certitude.
Cordialement
Bonjour,
dans ma copropriété, l’un des copropriétaires ne paie pas ses charges obligatoires. Dans un premier temps chaque copropriétaire a fait l’avance des frais qui ont été répartis entre nous. Le dialogue devenant compliqué avec le syndicat de copropriété, nous avons été obligé d’en changer. Le nouvel établissement hélas, a laissé le dossier du mauvais payeur dormir pendant deux ans malgré nos relances. Nous venons de l’apprendre en assemblée de copro. Aucun des plans d’actions qui avaient été proposés n’a été respecté et nous n’avons eu aucun retour sur les démarches juridiques engagées contre le mauvais payeur (si démarches juridiques il y a eu, nous n’en n’avons même pas la certitude). Aujourd’hui, le nouveau syndic reconnait qu’il n’a fait aucune action durant deux ans et qu’il est resté discret. Il prétend que l’argent avancé par les copropriétaires n’est pas récupérable et ne veut plus la charge de notre copropriété.
Nous sommes donc contraints, de ce fait, de rechanger de syndicat de copropriété. Je souhaite savoir quels recours nous pouvons avoir. Est ce qu’une action en justice serait possible pour régler et avancer sur ce dossier d’impayés? Comment pouvons nous obtenir des informations sur la situation de ce litige car toutes nos demandes de renseignements sont restées lettre morte. Quels recours avons nous?
Cordialement.
Bonjour
L’avance de solidarité est toujours récupérable. Mais elle ne l’est pas immédiatement parce que la copropriété n’a pas récupéré les fonds de la part du copropriétaire indélicat. Il n’est pas forcément judicieux de faire une action en justice, mais juste commencer par mandater un syndic qui va faire correctement son travail. C’est à dire engager des poursuites contre le copropriétaire mauvais payeur dans un premier temps.
Nous pouvons vous épauler pour défendre vos intérêts. N’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
Je suis dans une copropriété de 204 lots et je suis proprietaire d’un local commercial .
D’autres commerces sont présents. Un coproprietaire souhaite lancer une isolation thermque par l’extérieurs dont la facture pourrait s’élever a plus de 4 millions d’euros soit pratiquement 20 fois le budget previsionnel qui s’eleve a 195 000 euros . Il pretend que des aides pourraient intervenir. Or les commerces ne peuvent pas prétendre a des aides et moi le premier je ne pourrai assumer environ les 20 000 euros de travaux et les autres commerces aussi. Nous allons par conséquent devenir des coproprietaires defaillants etant dans l’impossibilite d’assumer de telle somme. Existe t-il des moyens de contester cette decision en se basant sur la notion de discrimination? Nous envisageons d’envoyer une lettre a tous les coproprietaires les informants des risques pour nous si de tels travaux sont votés? Comment le juge en cas de proces interpretera cette lettre et pourra til nous exempter d’une partie de ces sommes?
merci
Bonjour,
La copropriété est une mini démocratie. Si la majorité vote une résolution, l’ensemble de la copropriété est engagée. Aucun copropriétaire ne peut se désolidariser de l’ensemble. Aucun juge ne pourra vous exempter de payer vos charges. Il faut donc comme vous l’envisagez “faire campagne” avant l’assemblée. Notez également que votre syndic doit avoir un rôle de conseil avant et surtout durant l’assemblée pour expliquer aux copropriétaires les tenants et les aboutissants de la résolution portée à leur vote.
Pour finir, notez que l’isolation thermique est désormais une obligation en cas de ravalement de façade.
Cordialement.
Syndic bénévole d’une petite copro de 3 lots et membre d’un Conseil syndical d’une autre petite copro de 16 lots, j’apprécie tout à fait la clarté et la justesse de vos réponses. Votre site est un outil actif et sûr de sensibilisation et de pédagogie à la gestion des copropriétés. La complexité des lois et les exigences normatives à appliquer à ce secteur rendent vos conseils et avis d’une aide précieuse.
Je vais suggérer à mes copropriétaires une adhésion à vos services. Merci !
Merci pour vos compliments. Au plaisir de vous compter bientôt parmi nos adhérents ! Cordialement
Bonjour,
J’ai acquis un appartement il y a 3 mois et j’apprends aujourd’hui en recevant la convocation à la prochaine AG qu’un copropriétaire est défaillant et que le syndic nous demande de suppléer aux charges impayées. Selon mes voisins il s’était engagé à payer lors de l’AG N-1. Le syndic nous informe que le dit copropriétaire l’aurait informé mettre en place une procédure de surendettement. Ma question est : Est il possible de puiser dans le fond travaux pour régler les charges dues par ce copropriétaire ou ce fond est il bloqué. Le fait d’informer de la demande de reconnaissance de surendettement ne veux pas dire que celle-ci sera acceptée. Ce copro a reçu ce bien en héritage.
Bonjour,
Non, il n’est pas possible de “puiser dans le fonds travaux” comme vous dites !
Quant à ce copropriétaire défaillant, ce que le syndic vous demande c’est un appel de fonds de solidarité en attendant que les fonds puissent être recouvrés. Vos avances vous serons ensuite créditées.
Cordialement
Bonjour,
Un syndic bénévole, représenté par un des copropriétaires (SCI), a reçu une facture d’eau d’un montant élevé pour la copropriété.
Le syndic bénévole en a avertit les copropriétaires.
Le copropriétaire représentant du syndic bénévole a payé sa quote-part de cette facture, mais le reste des copropriétaires ne règle pas leur dû pour diverses raisons (appartement pas habités etc).
Une lettre d’huissier a été envoyé au copropriétaire qui était représentant du syndic bénévole (qui ne l’est plus aujourd’hui) pour saisir ses biens etc.
Quels sont les recours possibles pour le copropriétaire en question qui ne peut pas payer pour tout le monde…
Cordialement.
Bonjour,
Vous êtes en train de faire une énorme confusion entre les fonds perso du syndic bénévole et les fonds de la copropriété. La copropriété doit impérativement avoir un compte séparé. Sur ce compte sont versés les appels de fonds. C’est ce compte qui doit servir à régler intégralement les factures. Il n’y a aucune raison pour que la société des eaux se retourne contre le syndic bénévole, elle se retourne contre le syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Le compteur doit être au nom du syndicat des copropriétaires. En aucun cas au nom du syndic. Ce n’est pas un amoncellement de paiement séparés qui doit régler une facture d’eau. C’est un seul paiement, au nom du SDC. Si les fonds de la copropriété ne sont pas suffisants, alors il n’est pas possible de payer. Pas possible du tout. Il n’y a aucune raison pour qu’un copropriétaire paie sa quote-part séparément. Il y a encore moins de raison pour qu’un copropriétaire (fut-il syndic bénévole) avance les fonds. C’est illégal. Il y a eu confusion entre fonds privés et fonds de la copropriété.
Il est urgent que la copropriété soit gérée par un syndic compétent.
Soit un syndic professionnel, soit un syndic épaulé par CoproConseils !
N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
Cordialement
Bonjour un copropriété doit 18000€ de charges impayées. Sachant que ce copropriété auras 10 ans en juillet 2019 quelle est le délai de prescription pour des charges impayé. Cordialement
Bonjour,
Il n’y a pas de prescription pour les impayés de charges. C’est simplement qu’au bout de 3+1 ans, la copropriété cesse d’être créancier prioritaire.
Mais si pendant 10 ans le syndic n’a rien fait pour récupérer ces charges, c’est contre le syndic qu’il faut se retourner.
Cordialement
Bonjour et merci pour ce site qui est très complet et utile
Nous avons acheté un bien dans une petite copropriété dans laquelle il y avait un mauvais payeur depuis quelques années
Lors de notre achat l Agence nous avez précisé qu il n y avait pas à s inquiéter car les frais payés qu ils soient des frais de copropriétés ou d avocat pour suivre le dossier nous seraient remboursés .
Aujourd hui le bien doit être vendu par liquidation et notre syndic nous indique que tous les frais engagés ne seront pas remboursés et que seuls les frais de moins de deux ans feront l objets de remboursements car le reste et passe en provision pour recouvrement
Est ce normal ?
J ai lu sur d autres forums que le frais d avocat pouvaient rester parfois à charges des copropriétaires car jugés non nécessaires .
Quel est votre avis sur ce point ?
Merci pour vos éclaircissements
Bonjour,
Oui malheureusement lorsqu’on arrive à la liquidation, les créanciers sont payés en fonction de ce qui a pu être récupéré au moment de la vente. De plus il y a un ordre chez les créanciers. Par exemple les impôts sont prioritaires sur la copropriété. Enfin le juge peut décider que certains frais sont pris en compte et pas d’autres.
Ce n’est que très rarement une opération blanche pour les autres copropriétaires malheureusement.
Cordialement
Bonjour,
Lorsqu’un propriétaire ne paye pas ses charges actuellement nous sommes à plus de 10 000 € de retard malgré les procédures engagées. Est ce que les autres copropriétaires sont solidairement responsables ? J’ai cru comprendre que dans le cadre de la loi ALUR cette possibilité là n’existait plus.
Quand est il réellement et sur quel texte s’appuyer ?
Cordialement
Bonjour,
Le terme de solidarité n’est pas forcément correctement compris.
Lorsqu’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges met la copropriété en difficulté financière, le syndic doit trouver une solution pour payer les factures.
Il y a deux solutions. Soit il fait ce que l’on appelle un appel de fonds de solidarité, soit il met la copropriété en administration judiciaire.
L’administration judiciaire est toujours à éviter, c’est de loin la solution qui coûte le plus cher à tout le monde.
Donc il va proposer en assemblée générale un appel de fonds dit de solidarité. Cet appel de fonds les copropriétaires ont le droit de le refuser. Ils ont le droit de préférer l’administration judiciaire !!
On appelle cela “de solidarité” mais cela ne signifie pas que vous payez pour les mauvais payeurs. Cela signifie que vous avancez l’argent pour que la copropriété ne soit pas en cessation de paiement. Dès que les fonds sont recouvrés, ils vous sont remboursés. Évidemment, il est essentiel ensuite de s’assurer que le syndic fait vraiment tout ce qui est en son pouvoir pour recouvrer les fonds. C’est pour cette raison que nous avons fait un article très détaillé pour que les copropriétaires puissent connaitre les différentes étapes et faire pression sur le syndic pour qu’il avance.
Si par contre, en toute fin de procédure, lorsque l’appartement du copropriétaire indélicat est vendu judiciairement, la somme récupérée ne couvre pas les charges que ce copropriétaire doit. Alors, et seulement à ce moment là, la copropriété passe ces sommes en créances irrécouvrables. Ce qui signifie que là par contre, les copropriétaires sont solidaires pour faire face à ces sommes que la copropriété ne recouvrera jamais.
Pour finir, non la loi ALUR n’a rien changé à tout cela.
Il n’y a pas d’autre solution.
Cordialement
Bonjour Madame, Monsieur,
Le Syndic de notre copropriété nous facture, suite à un copropriétaire mauvais payeur de ses charges, des frais d’avocat dont il a eu recours pour recouvrer la créance, ce copropriétaire a vendu son appartement. Le Syndic ayant été normalement informé par le notaire de cette vente,
voire de la mise en vente, ce dernier n’aurait-il pas dû déduire ces frais d’avocat du produit de cette vente?
Je vous remercie de votre réponse.
Bonjour,
Veuillez noter que votre commentaire a été déplacé à la suite d’un article lui correspondant plus directement. Vous pouvez très utilement le lire.
Lorsqu’un propriétaire est débiteur et que le syndic procède au recouvrement des charges, tous les frais afférents sont théoriquement à la charge du copropriétaire débiteur. Mais ce n’est bien souvent pas jugé ainsi par les tribunaux.
Lorsqu’un copropriétaire vend son bien, le notaire chargé de la vente demande au syndic l’état daté. Le syndic doit alors indiquer au notaire si le propriétaire est débiteur. Le syndic ne doit délivrer le certificat article 20 que lorsque le propriétaire n’est plus débiteur. Normalement, les frais d’avocat auraient du être compris.
Néanmoins plusieurs raisons peuvent expliquer qu’ils ne le soient pas.
S’il reçoit une dernière facture d’avocat après clôture du dossier, il la passe en charges communes générales.
Effectivement, les frais d’avocat sont des charges communes générales.
Par contre si ce sont tous les frais d’avocat qu’il a oublié de compter dans les frais de recouvrement c’est une autre histoire.
Le syndic peut éventuellement être responsable. Difficile de se prononcer sur un dossier dont on ne connait pas tous les tenants et aboutissants.
Vous pouvez traiter cette question à l’amiable avec votre syndic.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic est responsable s’il laisse courir des impayés et doit mettre en œuvre les démarches nécessaires afin que les copropriétaires débiteurs s’acquittent de leurs charges.
S’il faut aller jusqu’à une assignation, tribunal jugement etc, les copropriétaires sont informés par les convocations, les cpte rendu de réunion du CS-Syndic, normal, OK. Ces situations difficiles pour tous, d’un point de vue purement financier mais aussi pour l’ambiance générale de la copropriété. Sans avoir à juger le pourquoi, comment, des copropriétaires se sont mis dans cette situation, est-il souhaitable en plus qu’un syndic inscrive dans l’extranet le jugement final de ces affaires. Question de respect pour ces personnes en difficultés que nous côtoyons tous les jours. Merci pour vos réponses.
Bonjour,
Effectivement ce n’est pas très agréable d’être ainsi pointé du doigt, mais le syndic se doit d’informer la copropriété de l’état des procédures en cours. Par ailleurs, les documents concernant la copropriété et par conséquent l’état des débiteurs (nominativement désignés), doit être à la disposition de tous dans la copropriété.
Il y aurait un soucis si le syndic le rendait public en dehors de la copropriété, mais il se doit de le faire savoir au sein de la copropriété.
Cordialement.
Bonjour,
tout d’abord merci pour vos articles, qui je pense sont d’une grande aide pour beaucoup d’entre nous.
J’ai une question concernant la procédure de mise en demeure. Mon syndic dont la lettre commence par un F nous a envoyé un courrier en LRAR mais en spécifiant en objet lettre de relance et non mise en demeure. Ensuite, une dizaine de jour plus tard, nous avons reçu un courrier simple avec en objet Mise en demeure. Nous avons payé dès réception du courrier. avant la fin du mois. Il y a eu des frais de mise en demeure d’un montant de 40€, et le syndic le justifie du fait qu’ils ont envoyé un courrier en LRAR. Soit, cependant, c’est le courrier de relance (c’était l’objet du courrier) qui était en LRAR et non la mise en demeure et sauf erreur de ma part, la lettre de relance ne doit pas faire l’objet de frais supplémentaires? De plus, la mise en demeure étant en lettre simple, est elle valable ? Sachant qu’il faut une traçabilité de cela? En essayant d’en discuter avec le syndic nous avons eu la réponse ce processus a été voté en AG avant votre arrivée dans la copro, c’est comme ça et c’est tout. Ma dernière question, est même, si le processus est voté en AG s’il est contraire à la loi (sauf si je me trompe je ne suis pas juriste) est-il légal?
Je vous remercie du temps que vous prendrez pour me répondre.
Bonjour,
Merci pour vos compliments et pour votre question.
Oui c’est légal. Le syndic n’est pas dans l’obligation d’envoyer le courrier simple. Une lettre recommandée vous demandant de payer une somme que vous devez est une mise en demeure.
La question de savoir si c’est légal ne vaut que si vous êtes prêt à aller au tribunal pour demander au juge de trancher.
Cordialement
En cas de faillite de la copropriété et la nomination d’un administrateur judiciaire au tarif très élevé ( entre 7000 et 8000 € ) pouvez-vous me dire que risquent les copropriétaires à jour de leurs charges et quelles seront les conséquences pécuniaires.
Cordialement
Bonjour
Vous êtes solidaires malheureusement !
Les copropriétaires à jour de leurs charges sont à la même enseigne que les mauvais payeurs, ils doivent leur part des frais d’administration judiciaire alors qu’ils n’en sont pas du tout responsables. C’est très injuste, mais c’est la copropriété.
Cordialement.
Bonjour,
Plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges. Afin de faire face aux dépenses, le syndicat a fait un appel de fonds exceptionnel afin de régler des factures impayés (pose d’une serrure notamment). Est ce légal? N’est ce pas à eux d’avancer les fonds en cas d’impayés? Est ce que j’ai espoir de récupérer cet argent un jour? Car si je dois à chaque fois payer ma part plus celle des autres ça va devenir très compliqué!!
Merci!
Bonjour,
C’est la copropriété qui est en difficultés de paiement, pas le syndic !
Non seulement c’est effectivement aux copropriétaires de faire l’avance de trésorerie afin de permettre à la copropriété de régler ses factures, mais plus encore, le syndic n’a pas le droit d’y mettre des fonds.
Légalement le syndic n’a pas le droit de mettre le compte de la copropriété à découvert. Il vous propose des solutions pour éviter cette situation. Si la copropriété venait à être en cessation de paiement, il aurait l’obligation de la mettre en administration judiciaire.
Attention, vous ne payez pas à la place des autres, vous faites une avance de trésorerie.
Par ailleurs, le syndic a l’obligation d’engager des poursuites envers les mauvais payeurs afin de recouvrer ces charges impayées. N’hésitez pas à lui demander régulièrement par l’intermédiaire du conseil syndical, où en sont ses démarches.
Cordialement
Bonjour, en qualité de syndic bénévole,
1-un copropriétaire paie partiellement l’appel de fonds trimestriel et soustrayant lui même des charges justifiées,
puis je le mettre en demeure malgré son paiement partiel?
2-Les frais postaux RAR sont ils à sa charge ? en sus des frais de pénalités
3-Existe t il un cadre législatif au sujet des intérêts de retard?
D’avance grand merci pour votre attention et conseils.
Bien cordialement.
Bonjour
Ce n’est pas aux copropriétaires de calculer leurs charges c’est au syndic.
Les copropriétaires doivent régler les appels de fonds au premier jour du trimestre à partir du moment où ces appels de fonds sont exigibles et ils le sont dès lors que le budget a été voté en AG.
Si le copropriétaire n’est pas d’accord, il paie, il conteste et s’il s’avère qu’il a raison, il obtient un crédit de charges.
Vous avez le droit d’émettre une mise en demeure qui sera à sa charge car les frais de mise en recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur.
Même s’il a payé une partie de ses charges, son compte reste débiteur donc vous avez le droit de le mettre en demeure de payer.
Ensuite il s’agit d’être pragmatique. Si vous êtes syndic bénévole c’est certainement que votre copropriété est de petite taille. Il est donc possible pour les copropriétaires de se parler et de s’entendre, voire de faire une petite réunion informelle pour mettre à plat cette question plutôt que de “mettre en demeure”.
Si votre copropriétaire débiteur est très récalcitrant et de mauvaise volonté voire de mauvaise foi. Alors peut être faut-il songer à passer en syndic professionnel, car sans bonne entente au sein de la copropriété, le travail de syndic bénévole qui n’est déjà pas très simple, peut devenir carrément lourd !
Sachez que nous proposons un service d’assistance spécialement réservé aux syndics bénévoles. Vous pouvez nous demander un devis à la rubrique “Contact” et en parler avec les autres copropriétaires. Cela reste bien plus intéressant financièrement que d’être en syndic pro et vous avez des conseils professionnels et personnalisés.
Cordialement
Bonjour.
Le syndic convoque une AGE en indiquant avoir concerté le conseil syndical (ce qui est faut)pour l’ordre du jour.
Aucun document n’est joint a cette convocation .
Est ce normal? D’autant que le syndic évoque une trésorerie insuffisante,budget sous-évalué et défaut de paiement d’un copropriétaire et veut faire un appel de fond de 5500€et designer un administrateur judiciaire…
Je suis au conseil syndical depuis peu .Nous sommes 7 copropriétaires.
Merci de vos reponses
Bonjour,
Effectivement le syndic doit établir les ordres du jours des assemblée en concertation avec le Conseil Syndical. Mais il n’y a aucune sanction attachée à la non concertation. De plus concertation ne veut pas dire accord. Il se peut tout à fait qu’il ait simplement téléphoné au président·e du conseil syndical.
En l’occurrence la situation financière de la copropriété nécessite une action urgente de sa part. Il n’a pas le droit de laisser une copropriété en cessation de paiement. Il doit convoquer une AGE et vous propose les deux seules solutions qui sont offertes à la copropriété par la loi, soit l’appel de fonds de solidarité, soit l’administration judiciaire qui va vous coûter bien plus cher.
Un appel de fonds de solidarité est une avance de trésorerie. Les copropriétaires qui peuvent le payer, seront crédités dès que les copropriétaires débiteurs auront réglé leurs dettes.
Cordialement
bonjour, mon propiétaire ne paye pas les charges que je lui paye.
dans les charges il y a l’eau le syndic m’a idiqué qu’il pouvait diminuer la pression d’eau
estce légal
merci de votre réponse
Bonjour,
Merci pour votre question qui peut également intéresser d’autres internautes.
Non c’est parfaitement illégal.
Ce que peut faire le syndic par contre c’est de faire une saisie sur loyers par l’intermédiaire d’un huissier pour obliger votre propriétaire à payer ses charges.
Cordialement
Bonjour,
Un propriétaire ne paye pas ses charges dans notre copro. Le Syndic a fait intervenir un huissier pour une saisie dans l’appartement concerné.
Lors de la réception des charges trimestrielle, nous avons en ajout les frais d’huissiers liés à cet impayé. Pouvez vous m’indiquer si nous avons une obligation de régler ces frais supplémentaires, dont nous n’avons pas été informées au préalable ( ni par une AG extraordinaire, ni par courrier )?
Quelles solutions avons-nous?
Par avance, je vous remercie pour votre retour.
Cordialement
Bonjour,
C’est la copropriété qui est demandeur de l’intervention de l’huissier, donc c’est normal que ce soit la copropriété qui le paie.
Même si cela peut vous paraître injuste puisque c’est le copropriétaire débiteur qui vous oblige à cela.
Ensuite soit votre syndic, dans le cadre de la clause d’aggravation des charges que vous avez certainement voté en AG, inclue cette somme dans celles à la charge du débiteur, soit il laisse le juge décider.
Normalement cette prérogative revient au juge et certains n’aiment pas qu’on décide à leur place.
Le syndic justifie tout ce qui a été dépensé par la copropriété pour obtenir le paiement des dettes du débiteur envers la copro et demande la même somme en remboursement. C’est au juge de trancher. Rien ne l’oblige à condamner le débiteur à vous rembourser.
En réponse à votre question ; oui c’est normal que cette somme vous soit imputée. Oui vous avez l’obligation de la régler. Oui c’est normal que vous ne soyez pas consultés à ce propos car c’est une simple application de la loi.
En espérant vous avoir éclairé, merci pour vos questions
Cordialement
Bonjour
Avant le changement de syndicat je leur devait1800 euro
Après le changement de syndic j fai en sorte pour l’année 2017 de paye mes charges.
Le
Syndic ma tt de même lit en assignation sans faire d’accord au préalable et ne compren pas je le doit environ 1800 euro à ce jour il mette 3060 euro
J’ai envoyé plusieurs mail pour avoir un protocole pour ne pas être assignée et peur des frais supplémentaires mais sans réponses de leur part.a ce jour date d’assignation pour 3060 euro d impayé alors que la somme est de 1000 euro(venant de faire un nouveau chèque)
Que dois-je faire??
Es ce possible d’aller les voir directement et d’avoir un protocole afin de ne pas payer de frais supplémentaires sachant qu’elle ne vas pas( ne répond pas à mes nombreux mail)
Et si je paye cette somme dois je tout de même payer les frais??
Merci
Bonjour
Oui il est toujours possible (voire souhaitable) de prendre rendez-vous avec votre syndic pour trouver la meilleure solution pour tout le monde.
Néanmoins sachez que les frais de recouvrement font désormais partie de vos charges. Donc OUI vous devez payer les frais. Toute réduction ne l’est qu’à titre gracieux de la part du syndic. Cela vous donne la tonalité de l’état d’esprit avec lequel vous devez aborder un éventuel rendez vous avec votre syndic !
Cordialement