Arrêté Novelli, en 2010 une étape vers la loi ALUR.

Le 19 mars 2010 parait l’arrêté dit « Novelli ».

Mise à jour 2017

C’est une étape parmi d’autres (2009, 2010) qui ont participé et permis progressivement l’émergence des conditions favorables au vote de la loi ALUR en 2014. Concernant les contrats de syndics et les clauses abusives, le présent article n’est plus d’actualité. Il permet néanmoins de garder une trace de l’histoire de cette bataille pour la moralisation des contrats de syndics.

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Article paru en 2010 :

Réclamé depuis si longtemps par les associations de consommateurs afin de clarifier les contrats de syndics et distinguer les missions de gestion courante des missions particulières facturables en plus. Résultat : un coup d’épée dans l’eau. Les grandes fédérations des syndics, FNAIM et UNIS en tête, ont bien travaillé, le texte leur laisse encore de belles marges d’interprétation et de facturation. Seuls les copropriétaires avertis parviendront comme toujours à tirer leur épingle du jeu. CoproConseils est là pour vous aider à le devenir ! Nous reprenons dans ce dossier le texte de l’arrêté, non pas dans son intégralité fort rébarbative et que vous pouvez trouver facilement sur Internet, mais en faisant le focus, point par point, sur ce qui change, en l’assortissant de notre analyse.

Cet arrêté se compose de deux articles et une annexe. Le texte en lui même est assez sibyllin ; c’est dans l’annexe qu’il y a le plus d’informations

Arrêté Novelli – article 1

«Les opérations effectuées par les administrateurs d’immeuble ou syndics de copropriétés qui figurent dans le tableau annexe relèvent de la gestion courante. Cette annexe énumère la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.» …

Notre observation :

L’annexe énumère une liste MINIMALE des tâches de gestion courante qui doit être incluses dans le forfait annuel. Rien n’empêche donc les copropriétaires de négocier leur contrat pour que d’autres tâches y soit incluses : gestion des sinistres, Assemblée Générale en dehors des heures ouvrables, gestion complète du personnel, gestion des archives, etc.

… «Toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic. Le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision dans les rubriques correspondantes figurant dans le contrat de syndic.»

Notre observation :

C’est là en réalité où on attendait l’arrêté Novelli, là où il aurait pu innover en clarifiant ce qui relevait des prestations particulières et en listant expressément celles-ci pour éviter toute nouvelle interprétation. Ce n’est pas le cas. Il appartiendra donc aux copropriétaires et membres du conseil syndical de négocier et faire en sorte que cette liste de prestations particulières soit la plus restreinte et la plus juste possible.

Arrêté Novelli – article 2

« Le présent arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2010.»

Annexe de l’arrêté du 19 mars 2010

Attention les points ci dessous sont un extrait de la liste des missions courantes incluses dans le forfait du syndic. Sont en italique les extraits du texte officiel.

I.2.2 Présence du syndic ou de son représentant à la réunion du conseil syndical précédent l’assemblée générale et

 

I.4.6 Présence du syndic ou de son représentant à l’assemblée générale annuelle : il convient pour ces deux points de préciser expressément la durée contractuelle prévue comme incluses dans le forfait ainsi que les jours et les plages horaires convenues ».

 

Notre observation

(la même pour les deux réunions) : le texte précédent stipulait « suivant horaires définis dans le contrat », maintenant c’est « durée contractuelle prévue ». C’est typique de l’arrêté Novelli ; la formulation change mais au fond cela ne change rien ; tout reste affaire de négociation. Il fautque les copropriétaires négocient AVANT la signature du contrat (lors d’une réunion de conseil syndical par exemple) une durée et des horaires qui feront que la tenue de ces réunions sera incluse dans le forfait de base. S’ils n’y sont pas attentifs il y a tout à parier que le contrat type fera en sorte que la tenue d’assemblées générales soit l’occasion de facturation supplémentaire.

II.2.4 Imputation des consommations individuelles de fluides ou d’énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic.

Notre observation :

Bonne nouvelle ; les consommations individuelles d’eau sont remplacées par « consommations individuelles de fluides ou d’énergie » ; ainsi, en sus des compteurs d’eau, les calorimètres chauffage sont donc maintenant pris en compte dans la gestion courante.

 

II.5 Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété).

Notre observation :

Malheureusement rien ne change et c’était relativement prévisible ! La dispense est toujours autorisée et la facturation supplémentaire d’un compte séparé aussi. C’est un des points auxquels la profession est le plus attachée. Mais de plus en plus de cabinets le facturent peu ; il faut négocier !

 

III.1.1 Détention, conservation des archives utiles dans le cadre de la gestion courante de l’immeuble (il convient de préciser expressément leur nature, leur volume et leur ancienneté) , notamment les plans, le règlement de copropriété, l’état de répartition des charges, l’état de division, les procès verbaux des assemblées générales, les contrats de travail des préposés du syndicat, les contrats d’assurance de l’immeuble et documents nécessaires pour leur mise en oeuvre, les documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble dont les délais de contestation ne sont pas révolus, les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que toute pièce administrative datant de moins de 2 ans.

Notre observation :

Une des grandes batailles du texte sur laquelle il est clair que les consommateurs n’ont pas eu gain de cause. Il est maintenant question « d’archives utiles » et non plus d’archives dormantes ou non dormantes. Par le biais de cette nouvelle formulation, les syndics cherchent à nouveau à transférer la responsabilité et la charge financière de la conservation des archives sur le dos des copropriétaires. Sur ce point l’arrêté Novelli très loin de clarifier quoi que ce soit, complique les choses car les textes à ce propos sont déjà parfaitement clairs. L’art.33 du décret du 17.03.67 dit : « le syndic détient les archives du syndicat ». Un point c’est tout. Il n’est donc pas question d’archives dormantes ou non dormantes ou utiles. Or un décret s’impose à un arrêté. La question du tri des archives et de leur conservation ne se pose pas aux copropriétaires, mais au syndic, sous sa responsabilité et en vertu des textes et délais légaux (Cf. Codes Civil, de la Copropriété, du Commerce, de la Sécurité Sociale, des Assurances, et la recommandation n°20 de la CRC).

Il ne fait bien évidemment aucun doute que les syndics vont abondamment s’appuyer sur l’arrêté Novelli pour justifier leur tentative de facturation des archives « inutiles ». Mais attention, aucune facturation supplémentaire à ce titre ne peut vous être imposée, quels que soient les arguments. Et le législateur, celui qui n’a pas été soumis à la pression des grandes fédérations ne s’y est pas trompé, le 20 avril dernier, à peine 1 mois après l’arrêté novelli paraît une modification de l’article 33 du décret de 67 qui rend le texte initial encore plus clair s’il en était besoin en précisant que « la conservation et la gestion de archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. » Voilà une carte à toujours garder dans son jeu pour être un copropriétaire vigilant sur l’envolée des frais de gestion !

 

III.1.2 Transmission des archives au syndic successeur.

Notre observation :

Rien a changé et c’est tant mieux. Cet acte fait toujours partie des missions courantes, toujours sans frais d’aucune sorte.

 

III.2.1 Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic.

Notre observation

Réaffirmation d’un point important : le syndic ne peut ni s’opposer ni facturer la communication de pièces quelles qu’elles soient ; devis, facture, contrat ou … feuille de présence. Car elles appartiennent à la copropriété et non au syndic. Il est juste chargé de les conserver.

III.3.1 Visite de la copropriété dans les conditions définies au contrat (nombre et modalités à préciser)

Notre observation

Tout reste dans la négociation avant établissement et signature du contrat. Il faut faire préciser le nombre de visites mais ne pas oublier la fréquence, la durée, avec/sans compte-rendu écrit, avec/sans rdv fixé au préalable avec le conseil syndical, etc. sinon tout cela sera réduit au minima.

 

III.3.2 Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l’échéance dans le cadre du budget prévisionnel.

Notre observation

La gestion des contrats à échéances est une mission trop souvent négligée. Le syndic doit systématiquement renégocier les contrats à échéance et résilier dans les délais pour pouvoir changer si nécessaire. Il ne devrait pas attendre que le conseil syndical le demande ; reste que si celui-ci n’est pas attentif, le syndic sera moins efficace.

III.3.3 Gestion de tous les diagnostics/ dossiers obligatoires.

Notre observation

Bonne nouvelle, TOUS les diagnostics que ce soit performance énergétique, plomb, termites, amiante ou tout autre, ils sont maintenant à gérer dans le cadre de la gestion courante. Il n’y aura donc plus de frais supplémentaire à ce sujet.

III.3.5 En vue de la consultation en assemblée générale, l’appel d’offre, étude de devis est mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’article 45 du décret n°67-223 du 17/03/1967.

Notre observation

Eh oui ! préparer une assemblée générale est une mission courante du syndic. Les appels d’offres et autres études en vue de la consultation en Assemblée Générale ne doivent pas être facturés en plus.

III.3.6 Gestion des travaux d’entretien et de maintenance.

Notre observation

Toujours sans honoraires supplémentaires. Seuls les travaux votés en AG peuvent donner lieu à rémunération supplémentaire.

IV.1 Souscription des polices d’assurance au nom du syndicat et avec l’accord préalable du syndicat.

Notre observation

Il s’agit de la souscription de TOUTES les polices d’assurance y compris l’assurance dommage-ouvrage. Attention, un accord préalable de l’assemblée générale sera dorénavant nécessaire pour souscrire un contrat d’assurance. Cette modalité risque de poser problème. Si date de résiliation et date d’AG ne sont pas compatibles cela risque soit de reporter la résiliation d’une année soit de nécessiter la tenue d’une AG extraordinaire donc coûts supplémentaires. Et personne ne semble s’être posé la question de la souscription du contrat initial dans le cas d’un immeuble neuf ou encore lorsque l’assureur résilie la police d’assurance pour une sinistralité élevée !

 

IV.2 Déclaration des sinistres concernant les parties communes ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes.

Notre observation

Tous les sinistres dont la source est localisée dans les parties communes sont dorénavant inclus dans la gestion courante. La déclaration du dossier n’est pas facturable mais attention la gestion des dossiers et les expertises qui peuvent en découler le sont.

XX frais de tirages, d’affranchissement et d’acheminement.

Notre observation

Un certain nombre de prestations incluses dans les missions courantes entraînent des frais de tirage d’affranchissement et d’acheminement. Exemple : tout ce qui à trait à l’assemblée générale. Attention : ces frais sont systématiquement en supplément. Ils peuvent varier du simple au triple et sont à négocier absolument lors de la proposition de contrat. Attention également aux formulations et dénominations alambiquées qui peuvent rendre les comparaisons quelques fois bien difficiles.

 

En conclusion

L’arrêté Novelli a permis une amélioration sur certains points et rend les choses plus compliquées sur d’autres. Mais la clarification attendue des contrats de syndic n’est pas au rendez-vous. Un bon contrat de syndic reste et demeure un contrat bien négocié. Il faut toujours garder à l’esprit que le seul moment où les copropriétaires sont en position de force face au syndic est le moment de la proposition de contrat. A ce moment précis, le syndic qui souhaite emporter la gestion de votre copropriété fera des efforts pour faire entrer dans la gestion courante des missions qu’il aurait volontiers facturé en supplément. Et il faut en profiter. D’où l’importance de ne pas consulter en urgence et de ne jamais se satisfaire d’une proposition sans la négocier. Dans tous ces moments cruciaux CoproConseils est là pour vous seconder car rien ne vaut l’expérience pour traquer les frais supplémentaires qui se cachent entre les lignes.