Code de déontologie pour les syndics

Depuis le 1er septembre 2015 la profession de syndic, ainsi que tous les métiers de l’immobilier, sont désormais régis par un code de déontologie qui est paru en toute discrétion durant l’été 2015.

La profession de syndic enfin régulée ? Enfin un recours pour les copropriétaires face aux syndics indélicats ? Rien n’est moins sûr !

Le décret formule des obligations assez classiques en termes très vagues.
Le client n’est pas du tout au centre du texte ni des préoccupations.
Et les outils pour agir se font encore attendre.

Que contient ce code de déontologie ?

CoproConseils, les copropriétaires et les associations de défense des consommateurs attendaient un code de déontologie des syndics et professions immobilières ayant pour objectif de défendre les copropriétaires et clients face aux manquements de la profession. Manifestement le législateur a considéré que ce n’était pas l’aspect le plus important à réguler.

Dès l’article 2 le ton est donné, il s’agit pour les syndics et agents immobilier d’agir avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » certes. Le législateur prend la peine de préciser ce qu’il entend par là et cela se limite à tout faire pour « donner une bonne image de la profession » !

Ce texte n’est pas centré sur la qualité du service au client (les copropriétaires en l’occurrence lorsqu’il s’agit de syndics), mais sur la qualité des relations interprofessionnelles entre syndics ou entre agences immobilières. Un article complet est consacré à la confraternité où il est expliqué que l’important est de ne pas dire du mal des autres syndics et de considérer les autres syndics comme des confrères plutôt que comme des concurrents !

Contrairement à ce qui avait pu être espéré, aucune nouvelle obligation concernant la formation, le niveau d’étude ou de diplôme n’est proposée pour exercer une profession immobilière.

Le décret précise que les syndics doivent « posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leurs activités et se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires ayant un rapport avec leurs activités ou qui sont susceptibles d’influer sur les intérêts qui leur sont confiés ». Mais rien n’est mis en place pour les aider à le faire ni pour les y obliger. On continue de leur faire une confiance aveugle pour s’occuper de leur formation continue.

La carte professionnelle par ailleurs exige un « diplôme sanctionnant des études juridiques, économiques, ou commerciales » mais sans qu’il ne soit nécessaire de faire une spécialisation dans les métiers de la gestion immobilière. Une « expérience professionnelle acquise au sein d’une agence immobilière » peut également faire l’affaire sans le moindre diplôme.

Le code de déontologie n’apporte rien de nouveaux aux obligations en matière de compétences et de formation. Elles se résument donc toujours uniquement à l’obligation de carte professionnelle et d’assurance.

Aucune nouveauté non plus dans l’article 9 qui réaffirme l’illégalité des rétro-commissions, mais c’est bien un minimum !!

Qu’est ce que ce texte apporte aux copropriétaires ?

Sur quoi pourront-ils s’appuyer pour défendre leurs droits et leurs intérêts si leur syndic ne fait pas correctement son travail ?

Pas grand chose de plus qu’à présent, le décret est formulé de manière tellement vague, visant l’ensemble des professions de l’immobilier, qu’on est pas beaucoup plus avancé qu’à l’heure actuelle. C’est l’article 8 qui contient le plus de choses permettant de défendre les copropriétaires. Par contre c’est un article malgré tout imprécis qui, lorsqu’il sera utilisé en procédure, laissera la part belle à l’appréciation du juge.

Que faire concrètement si vous considérez que votre syndic manque gravement à la déontologie des professions immobilières ?

Il est essentiel en premier lieu de pouvoir en apporter la preuve irréfutable, sans quoi c’est vous qui risquez d’être poursuivi !

Hormis une procédure classique devant le TGI, rien de plus malgré la publication de ce décret. En effet, la loi Hoguet prévoit depuis la promulgation de la loi ALUR qu’une commission de contrôle des professions immobilières soit créée. Cette commission doit être chargée des sanctions disciplinaires à l’encontre des syndics par exemple ayant enfreint la déontologie, mais elle tarde à se mettre en place.

La loi ALUR a instauré le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI). La commission de contrôle aurait du être crée dans la foulée, mais ce ne fut pas le cas.

Mise à jour 2017

Trois ans après la loi ALUR, la loi Egalité et Citoyenneté votée en mai 2017 concerne entre autre cette commission de contrôle prévue depuis 2014. Elle prévoit finalement de l’intégrer au sein du CNTGI et qu’elle soit en vigueur à partir du 1er juillet 2018 !
Nous ne manquerons pas de vous tenir au courant.

Notre conseil reste néanmoins toujours d’anticiper et de rester vigilant, rien ne remplace le travail du conseil syndical pour contrôler celui du syndic, et CoproConseils est là pour vous épauler et vous guider.

Quelles sont les outils de contrôle de la profession de syndic ?

La carte professionnelle

Les cartes professionnelles sont délivrées par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) depuis mi 2015. Ces cartes de « professionnel de l’immobilier » portent clairement la mention de la spécialité ; en l’occurrence « syndic ». C’est ce que l’on appelle la carte S. Les anciennes cartes portant la mention plus large « gestion immobilière » ne sont plus valables à partir du 30 juin 2018. C’est la loi Hoguet qui gère les conditions d’exercice des activités de l’immobilier

Ces cartes professionnelles sont délivrées sous 4 conditions :

  • diplôme ou expérience
  • garantie financière
  • assurance responsabilité civile professionnelle
  • moralité (casier judiciaire)

La carte professionnelle est le plus généralement accordée au cabinet de syndic qui satisfait aux conditions de garantie financière et d’assurance. Le représentant légal du cabinet devant lui remplir les conditions de diplôme et de moralité.

à noter : Depuis le 20 octobre 2017, la carte professionnelle européenne d’agent immobilier est en vigueur. La CCI France est responsable de la coordination des fichiers et surtout du mécanisme d’alerte en cas de manquement aux conditions de délivrance de la carte ou de condamnation d’un professionnel enregistré.

Le fichier national des professionnels de l’immobilier

Depuis 2015 encore et seulement depuis 2015, les professionnels de l’immobilier sont enfin listés dans un fichier national qui est consultable librement.
Vous pouvez le consulter à l’adresse suivante : www.professionnels-immobilier.cci.fr

 

 

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