Emprunt collectif en copropriété

Le décret d’application relatif à l’emprunt collectif en copropriété est paru et est applicable à dater du 14 mai 2013

 

Une bonne raison pour CoproConseils de faire le point sur un dossier assez complexe et de vous éclairer pour une meilleure gestion de votre copropriété.

 

Trouver des financements en copropriété

Face au problème croissant des copropriétés en grande difficulté et pour tenter d’enrayer le problème des copropriétés qui lentement se dégradent faute de travaux d’entretien et de rénovation, un projet depuis longtemps dans les cartons vient enfin d’être mis sur les rails : faciliter et sécuriser l’emprunt collectif en copropriété.

 

Lorsque de gros travaux sont nécessaires sur des parties communes ou bien des travaux d’intérêt collectifs sur des parties privatives, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs solutions pour financer ces travaux.

 

– Soit les travaux sont prévisibles, la copropriété s’y prend à l’avance et constitue des provisions de façon à constituer un capital qui permettra de financer les travaux

 

– Soit les travaux sont urgents, ils n’ont pas été provisionnés et les copropriétaires n’ont pas de réserves personnelles suffisantes pour honorer brusquement des appels de fonds très importants. Il faut alors que la copropriété emprunte.

 

Dans ce cas deux solutions :

* Soit chaque copropriétaire emprunte individuellement auprès d’une même banque qui fait des conditions particulières à tous les emprunteurs c’est ce qui s’appelle le prêt individuel groupé

* Soit les copropriétaires empruntent collectivement et solidairement la somme globale.

 

Lire à ce propos lire également l’article sur l’emprunt collectif en copropriété.

 

C’est cette dernière solution qui vient d’être profondément réformée par l’article 103 de la loi Warsmann du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit, intégrée à la loi de 65 et dont le décret d’application vient de paraître début mars 2013.

 

Warsmann c’est le nom du député des Ardennes et de cette énorme loi fourre-tout dite “de simplification du droit”. Vous la retrouvez régulièrement dans les colonnes de CoproConseils mais également sur internet car elle s’applique à des sujets extrêmement divers.

 

En ce qui concerne l’emprunt collectif en copropriété, la simplification qu’elle apporte est évidente, elle facilite et sécurise grandement l’emprunt collectif en copropriété. En effet, elle rend obligatoire la souscription d’un cautionnement solidaire auprès d’une assurance ou d’une banque. Cautionnement qui ne doit comporter ni carence ni franchise. De plus, les sommes qui correspondent au remboursement de l’emprunt sont toutes assimilables au paiement de charges et travaux.

 

Auparavant, l’emprunt collectif n’étant pas prévu par la loi, le seul montage proposé par les banques était un emprunt solidaire. Les copropriétaires empruntant collectivement étaient tous individuellement solidaires. Ce qui signifiait que si l’un d’entre eux était défaillant, le syndic était obligé d’appeler une “avance de solidarité” ! Qui se transformait en somme définitivement versée si la créance était déclarée irrécouvrable. Ce risque rendait cet emprunt collectif peu utilisé.

La loi Warsmann comble un vide juridique en légiférant précisément sur l’emprunt collectif en copropriété.

 

 

Toutes les parties prenantes à cette disposition juridique sont gagnantes :

–         les banques prennent moins de risques parce qu’un syndicat de copropriétaires est plus solvable qu’une somme de copropriétaires pris individuellement

–         les syndics une fois le prêt contracté n’auront plus à s’occuper des appels de fonds et du recouvrement de ces charges exceptionnelles puisque c’est la banque qui prête et s’occupe du recouvrement

–         les copropriétaires seront moins pénalisés par l’éventuelle faiblesse de certains d’entre eux dans la contraction d’un emprunt collectif

–         enfin la copropriété gagne à faciliter le financement et donc la réalisation de travaux d’entretien et de rénovation. Ces blocages financiers pouvaient conduire les copropriétés à des situations critiques qui ainsi peuvent être évitées.

 

 

Bien évidemment les questions suivantes sont :

 

1) Concrètement comment se passe l’emprunt collectif en copropriété?

 

Une copropriété ne peut recourir à un emprunt collectif que pour des travaux sur parties communes (exemple ravalement), ou travaux d’intérêt collectif sur parties privées (exemple CPE) ou actes d’acquisition conforme à l’objet du syndicat.

La copropriété peut également avoir recours à l’emprunt collectif si c’est pour pré-financer des travaux pour lesquels elle sait devoir obtenir des subvention publiques (anah ou autre)

 

La décision d’avoir recours à un emprunt collectif peut être prise lors de la même assemblée générale que celle durant laquelle les travaux ont été votés. A condition que les conditions générales et particulières du projet de contrat et de cautionnement soit joint à la convocation à l’assemblée générale avec l’ordre du jour. Dans ce cas, le vote de l’emprunt se fait à la même majorité que celle applicable aux travaux (exemple majorité de l’article 24 pour des travaux d’entretien courant, article 25 pour des mises en conformité ou article 26 pour des travaux d’amélioration.)

 

Le syndic est alors mandaté à la fois pour négocier un emprunt auprès d’une banque, mais également pour souscrire l’emprunt au nom pour le compte du syndicat des copropriétaires. Attention à la rédaction du mandat du syndic qui est essentielle dans la recherche de responsabilité en cas de défaut de paiement.

 

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut souscrire cet emprunt qu’à condition de souscrire également un cautionnement solidaire auprès d’une compagnie d’assurance. La banque qui prête peut également proposer le service.

 

Ensuite c’est la banque qui gère les remboursements.

 

 

2) Que se passe-t-il en cas de défaillance d’un copropriétaire ?

 

Avant la loi Warsmann, si un propriétaire venait à cesser ses remboursements, les autres copropriétaires étaient sollicité temporairement ou définitivement pour combler la dette de leur emprunteur solidaire. Désormais c’est l’assurance qui prend le relais.

Pour cela il faut que le syndic mette en demeure de payer le copropriétaire défaillant par lettre RAR, sous 30 jours le copropriétaire est déclaré défaillant, l’assurance prend le relais et elle peut ensuite légalement se retourner contre le copropriétaire débiteur, elle bénéficiera d’un privilège spécial pour recouvrer les sommes dues.

 

3) Si entre temps je vends mon appartement que se passe-t-il ?

 

La loi Warsmann aborde très précisément ce cas qui ne manquera pas de se présenter, afin qu’aucune des parties à la vente ne puisse être lésée faute d’information.

 

Important, si un copropriétaire contractant vend son appartement, il ne pourra le vendre qu’à un acheteur consentant à reprendre sa part dans l’emprunt et le cautionnement qui deviendra alors nouveau titulaire de droit.

Le syndic devra impérativement dans la première partie de l’état daté, indiquer au notaire le montant de l’emprunt souscrit et la partie qui reste à payer au futur copropriétaire.

 

 

Cette loi est au final une très bonne nouvelle pour les copropriétés. Même si cela doit coûter un peu plus cher, il est en effet beaucoup plus confortable d’emprunter solidairement avec une assurance qu’entre copropriétaires. Reste à voir maintenant quelles vont être les conditions proposées par les banques et les assureurs pour mettre en place cette disposition dans des copropriétés qui ont de gros besoin de travaux d’entretien mais dans lesquelles les copropriétaires sont déjà en grande partie en difficulté financières.

 

Si ce type d’emprunt est susceptible d’être une solution pour votre copropriété, n’hésitez pas à nous contacter.

 

Depuis la fin 2015, la copropriété a également la possibilité d’avoir recours au tiers-financement

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