2009 Jugement du TGI de Grenoble, un pavé dans la mare !

Le 2 février 2009, le tribunal de grande instance (TGI) de Grenoble a rendu un jugement dont le monde de la gestion immobilière ne s’est, de l’avis de CoproConseils, pas suffisamment fait l’écho (TGI Grenoble, 4°ch.civ., 02-fev-09, n°07/01532).

Mise à jour 2017 En 2014 est paru la loi ALUR et en 2015 un décret obligeant les syndic à utiliser un contrat unifié dans lequel les prestations particulières sont limités à une liste. Ces dispositifs légaux mettent fin à des années de bras de fer juridique entre syndics et défenseurs des copropriétaires. L’article ci-dessous n’est donc plus d’actualité, mais il participe à garder la trace des étapes qui ont permis l’élaboration de la loi ALUR et ses importantes avancées.

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Une association de consommateurs a porté devant les tribunaux un syndic professionnel au motif que certaines clauses de son contrat-type étaient illicites et/ou abusives.

L’intérêt de cette affaire vient tout d’abord du fait que le contrat attaqué est un contrat tout à fait classique comme on en trouve partout en France. Son intérêt vient surtout du fait que le jugement va très franchement dans le sens de la défense du copropriétaire, sens que CoproConseils défend depuis sa création.

Le jugement condamne le contrat-type incriminé sur trois axes essentiels : le compte bancaire séparé, le recouvrement des charges et les prestations particulières.

 

Le compte bancaire de la copropriété

 

Ce ne sera pas la première fois que dans ces colonnes nous insistons sur la nécessité pour les copropriétaires de faire respecter leurs droits en la matière : la loi dit que « sauf décision contraire prise en assemblée, le principe est celui du compte bancaire séparé » (art18-6 de la loi de 1965). L’intérêt des copropriétaires est au compte séparé, celui des syndics au compte unique. Le placement des fonds d’un compte unique se chiffre en milliers d’euros chaque année pour un syndic de taille moyenne. Un des artefacts couramment utilisé est de jouer sur les mots et de proposer dans le contrat-type « sauf décision contraire est ouvert un sous-compte bancaire distinct ». Et pour éviter qu’une décision contraire soit prise, il est facile d’insister sur l’avantage du sous-compte au sein d’un compte unique : extraits de comptes, impossibilité pour la copropriété d’être en cessation de paiement, pas de frais bancaires…

 

Le TGI de Grenoble a été extrêmement clair en jugeant les deux points distinctement ; est illicite une clause de contrat-type qui aurait pour principe l’ouverture d’un sous-compte au sein d’un compte unique au nom du syndic au lieu du compte séparé, et il enfonce le clou en précisant que même si les copropriétaires choisissent un sous-compte au lieu d’un compte séparé, est quoi qu’il en soit illicite la clause qui prévoit que le produit du placement des fonds reviendrait au syndic au prétexte qu’il est titulaire du compte, et ce en vertu de l’article 35-1 de la loi de 67.

 

Malgré cette réaffirmation de l’article 35-1 de la loi de 67 qui précise que c’est l’AG qui décide du placement des fonds et de l’affectation des intérêts produits, nous insistons sur l’importance pour une copropriété d’avoir un compte séparé ; même si le droit est pour vous, récupérer le fruit du placement de fonds sur un sous-compte reste difficile et il n’est souvent tout simplement pas raisonnable d’engager une procédure car trop coûteux !

 

Le recouvrement des charges :

 

Le point incriminé concerne le recouvrement des charges impayées. L’imprécision des lois en la matière favorise la recrudescence de pratiques abusives.

 

Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic peut choisir sa réponse dans un éventail allant de la relance par lettre simple jusqu’à l’action en justice. Les tarifs qui s’appliquent au recouvrement de charges sont contractuels ; ils sont inscrits dans le contrat de syndic. Ainsi, dès que la copropriété signe le contrat, les tarifs sont valables et plus aucun recours n’est possible. Le seul point sur lequel la loi s’impose au contrat c’est que les frais de recouvrement de charges ne sont imputables au copropriétaire défaillant qu’après la mise en demeure (art. 10-1-a de la loi de 65). Le jugement de Grenoble réaffirme ce point essentiel : les relances, de quelque nature que ce soit, faites par le syndic avant la mise en demeure, font partie de la gestion courante et sont à ce titre à la charge du syndic. Le même jugement a également réaffirmé un autre principe qui est qu’une mise en demeure n’est pas un droit mais un devoir du syndic avant d’entamer des poursuites judiciaires.

 

Pour CoproConseils ce jugement est utile, mais il est insuffisant pour protéger correctement les copropriétaires des pratiques abusives des syndics professionnels ; le bât blesse essentiellement sur les tarifs appliqués à ces mises en recouvrement, certains sont tellement exorbitants qu’ils sont une source non négligeable de chiffre d’affaire. Nous n’insisterons jamais assez sur la nécessité d’éplucher le contrat de syndic et de négocier les tarifs avant signature car c’est le seul moment où le copropriétaire est en position de force.

 

Les prestations particulières ;

 

C’est sur ce troisième et dernier volet que le jugement de Grenoble est certainement le plus intéressant car c’est sur ce point qu’il prend nettement parti pour la défense des copropriétaires, qu’il va clairement au delà des recommandations des instances officielles et qu’il pourrait faire des vagues s’il s’avère qu’il fasse un jour jurisprudence.

 

Traditionnellement un syndic professionnel réalise pour le compte d’une copropriété des actes de gestion courante pour lesquels il est rémunéré au forfait. Lorsque la situation de la copropriété l’exige, il réalise des prestations particulières qui sont hors forfait et auxquelles s’appliquent des tarifs précisés dans le contrat et qui sont exigibles dès lors que le contrat est signé.

 

Les contrats de syndics étant totalement libres en matière de rémunérations, les associations de défense des consommateurs réclament depuis des années plus de transparence et de lisibilité de façon à pouvoir faire jouer la concurrence. Une première avancée dans cette direction a été faite avec la parution de la recommandation du 27 septembre 2007 du conseil national de la consommation (CNC). Le CNC propose une présentation type des contrats de syndics permettant directement de comparer ce que chacun inclut et exclut des actes de gestion courante, et plus ou moins facilement de comparer les tarifs des prestations particulières. Mais cet avis n’a malheureusement aucune valeur contraignante. Les pouvoirs publics avaient brandi la menace de le transformer en décret si la profession n’assainissait pas la situation rapidement. C’était une menace de façade et le gouvernement s’appuie sur des enquêtes complaisantes et incomplètes pour laisser croire que la situation s’est améliorée et que la recommandation du CNC a porté ses fruits.

 

Le Tribunal de Grenoble fut moins conciliant et a rendu un jugement nettement moins complaisant envers les syndics professionnels. Là où le CNC se contente de recommander une présentation standard, le TGI de Grenoble propose lui une définition standard. Il définit la notion de gestion courante comme celle correspondant à « l’ensemble des actes accomplis par le syndic à l’occasion d’un fonctionnement a minima (prestations certaines) de la copropriété ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l’objet d’une tarification forfaitaire (prestations prévisibles) ». Effectivement, c’est bien là entre prestations certaines et prestations prévisibles que se situe la nuance importante et toute la différence entre les différents contrats de syndics. C’est là que le TGI de Grenoble ne fait pas dans le détail, le prévisible et tout le prévisible, fait partie de la gestion courante.

 

Exit les prestations particulières pour la gestion des dossiers sinistres ! Finis les frais de mise à jour des listings et des fichiers ! etc, etc.

 

Une telle définition courageuse et claire des actes de gestion courante pourrait être une excellente base à un réel assainissement de la profession. On se prend alors à rêver que le jugement de Grenoble fasse jurisprudence. En attendant, encore et toujours, rien ne remplace la vigilance et le soutien apporté par CoproConseils. Nous sommes toujours là pour vous soutenir, vous aider à y voir plus clair dans les contrats de syndics et vous éviter de tomber dans les pièges !

 

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