La Commission des Clauses Abusives se penche sur les contrats de syndic

Le 17 octobre 2011, la commission des clauses abusives fait paraître une “recommandation relative aux contrats de syndics de copropriété”.

Cette commission placée sous l’autorité du ministère chargé de la consommation, est composée de professionnels indépendants. Elle peut se saisir toute seule d’un dossier ou bien l’être par le ministre ou par des associations de défense des consommateurs.

La CCA a réalisé un excellent travail en toute indépendance.

Ce travail a été une étape importante de préparation de la loi ALUR parue trois ans plus tard en 2014. Elle a été suivie par la mise en place par un décret du 26 mars 2015, d’un contrat de syndic unifié dit “contrat ALUR” qui est désormais en vigueur.

L’article qui suit n’est donc plus d’actualité au moment où vous lisez ces lignes, cependant il garde un intérêt en tant que témoin des passes d’armes qui ont participé à la mise en place des textes en application aujourd’hui.

La commission des clauses abusives (CCA) vous aide à faire le tri dans les contrats de syndic

Contrairement à ce que vous pourrez lire ailleurs éventuellement, la commission n’a pas “listé” 24 clauses qu’elle considère comme abusives et qu’il suffirait de faire supprimer de votre contrat de syndic. La réalité des contrats de syndic est plus compliquée. La recommandation a donc tenté de faire des catégories de clauses qui peuvent être abusives. Aux copropriétaires de voir si les clauses de leur contrat de syndic entrent ou non dans la définition d’une clause abusive. Vous trouverez ci-dessous et en italique l’intégralité de la recommandation (sans les attendus) commentée en gras afin de la rendre plus compréhensible. Attention : Les 24 points de la recommandation ne sont pas dans l’ordre. Certains points ont été regroupés ils traitent du même type d’abus. Notez que tous les exemples qui sont fournis à titre illustratif sont réels et issus de notre expérience.

La commission des clauses abusives recommande que soient éliminées des contrats les clauses ayant pour objet ou pour effet :

1. d’indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d’effet et d’échéance mentionnées dans celui-ci ;

 

Le contrat de syndic doit avoir une durée calendaire (de date à date) depuis le décret du 20 avril 2010, il est abusif d’y inclure une durée type un an ou trois ans, qui irait au delà.

 

2. de présenter l’ouverture d’un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l’ouverture d’un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;

 

22. de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d’informations imposées légalement ;

 

Il est abusif de facturer un compte séparé et c’est au syndic de s’assurer qu’ils bénéficient tous de la garantie financières et autres dispositions légales.

 

3. de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d’une partie commune ; 

Les honoraires de gestion sont en réalité contractuels. Ils sont dans le contrat du syndic, mais vous avez la possibilité de les négocier avant la signature du contrat. Après c’est trop tard.

 

4. de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l’initiative du consommateur ou non-professionnel, qu’à celle du syndic ;

Les conditions de révocation du contrat par les copropriétaires doit être aussi faciles que les conditions de la démission du syndic. Il n’est par exemple pas possible que le syndic ait juste à signifier sa démission tandis que les copropriétaires doivent justifier la révocation du syndic.

 

5. de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l’ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;

 

Vous trouverez dans votre contrat de syndic certaines prestations dont le tarif est “à la vacation”. C’est abusif lorsque le syndic est le seul juge du temps qu’il a passé sur la prestation et que vous n’avez strictement aucun moyen de contrôle. 

 

6. d’inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l’énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;

 

10. de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d’une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;

 

11. de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;

 

13. de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;

 

15. de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;

 

23. de mentionner des prestations particulières dont la définition n’est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;

 

Les points ci-dessus concernent tous le même abus ; le syndic ne doit pas vous facturer en plus des prestations qui font partie de la gestion courante. Exemple : demande de devis, ouverture d’un dossier sinistre, traitement des urgences, … tout cela fait partie de son travail normal, pour lequel il est déjà rémunéré. Autre exemple : il est abusif de distinguer l’établissement de la convocation à l’AG de la mise sous plis des convocations pour pouvoir facturer cette dernière comme en faisant pas partie de la gestion courante.

 

Dans le point 15, l’arrêté du 2 décembre 1986 modifié, est en réalité l’arrêté Novelli qui dresse une liste a minima des prestations courantes. 

7. de décider du placement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits sans vote exprès de l’assemblée générale ;

 

8. de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l’assemblée générale à ce sujet ;

 

9. de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l’assemblée générale ;

Les points ci-dessus doivent légalement faire l’objet d’une décision des copropriétaires. Les fonds de la copropriété appartiennent au syndicat des copropriétaires et ils sont les seuls à pouvoir décider ce qu’ils veulent en faire.

 

12. de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;

 

Le syndic ne peut pas facturer une prestation qui n’est pas prévue dans le contrat. La facture serait illégale. Avant de réaliser une prestation non prévue au contrat il a l’obligation de demander l’avis et d’obtenir l’accord du conseil syndical. 

 

14. de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d’entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ;

 

16. de facturer la notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux;

 

Depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, le montant des honoraires qu’un syndic peut percevoir au titre de travaux exceptionnels doit forcément faire l’objet d’un vote en AG et toute définition prévue au contrat est sans objet. Il est abusif, pour les prestations exceptionnelles comme pour les prestations courantes, de diviser la même prestation en autant de sous-actions pour pouvoir multiplier les facturations.

 

17. d‘offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;

 

19. de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;

 

Ces deux points sont parfaitement redondants. C’est peut être pour illustrer le propos de la commission ! Il peut en effet être très difficile de repérer dans les contrats des prestations qui peuvent être facturées deux fois sous deux dénominations différentes mais qui en réalité ne sont qu’une.

  

18. de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;

 

Exemple typique de cette décharge du syndic sur les copropriétaires ; la facturation de la gestion des archives. La gestion des archives du syndicat fait partie des missions courantes du syndic. Ce point a été maintes fois réaffirmé par les juges.

 

20. de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d’une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;

 

Exemple un copropriétaire qui demande une attestation de TVA, doit être le seul en à supporter la charge.

 

21. de permettre au seul professionnel d’opter pour l’un des modes de rémunération prévus au contrat ;

 

Si le contrat prévoit qu’une prestation peut être rémunérée à la vacation ou au forfait. Le syndic ne doit pas être celui qui unilatéralement décide au moment de la facturation si c’est l’un ou l’autre mode de calcul qui est retenu.

 

24. de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n’est pas partie au contrat.

 

Ce dernier point nous a laissé perplexe, et il nous a semblé que pour qu’il ait un sens il fallait supprimer une négation. Ainsi exprimé, sont abusives les clauses qui font payer par l’ensemble des copropriétaires des prestations qui ne concernent que certains d’entre eux, comme par exemple la gestion des badges d’entrée type Vigik.

 

4 responses to “La Commission des Clauses Abusives se penche sur les contrats de syndic

  1. Christiane Kajak says:

    Bonjour
    Moi aussi je suis au CS et j apprécie vos articles et commentaires concernant les copros et je m aperçois que notre syndic le coeur chantant facture a la copro des photocopie d AG et PV qui sont énormes,qu il n’a pas encore ouvert le compte nouveau de fond travaux et qu’ il s en sert pour le compte courant. Formidable
    Faut il en rire ?
    Cordialement et merci de vos travaux

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre syndic est un syndic bénévole, peut être que ces photocopies sont des remboursements de frais avancés ?
      Ce syndic toujours si c’est un syndic bénévole manque de formation ou d’information. Peut-être pouvez vous suggérer une adhésion à CoproConseils spécial syndic bénévole à la prochaine AG.
      Si c’est un syndic professionnel, … fuyez !
      Proposez en LRAR un ou deux contrats concurrents à la prochaine AG, préparez bien l’AG en parlant avec les autres copropriétaires et changez de syndic !
      Cordialement

  2. Jacques MAUCHAND says:

    Faisant partie d’un Conseil Syndical, j’apprécie l’information donnée par vos différents articles.
    La relation Syndicat de copropriétaires et Syndic n’est pas toujours simple.

    1. CoproConseils says:

      Merci beaucoup pour votre retour. C’est toujours encourageant de recevoir des compliments !

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