Le gardien concierge a reçu un trop perçu de salaire suite à des erreurs comptables, la copropriété a-t-elle un recours ?

En cas de trop perçu de salaire du gardien concierge ou de l’employé d’immeuble suite à des erreurs comptables, la copropriété peut se retourner vers l’employé, mais également vers le syndic. C’est une spécificité de la copropriété car le syndicat des copropriétaires n’est pas un employeur comme les autres, il délègue ses prérogatives au syndic.

Si suite à des erreurs comptables au niveau du syndic, vous vous rendez compte que votre gardien concierge a perçu un salaire indu, la copropriété est fondée à lui réclamer ces sommes, comme n’importe quel employeur sachant tout de même qu’il y a une prescription de cinq ans.

Le syndic est mandataire des copropriétaires pour les employés d’immeubles

Néanmoins, comme nous l’expliquions dans un article précédent, le gardien concierge a un statut particulier du point de vue du droit du travail puisque son employeur est la copropriété, mais c’est le syndic qui a la responsabilité de gérer cet emploi.

En effet, la copropriété n’a le droit que de décider du nombre et de la catégorie d’employé qu’elle souhaite, le reste est du ressort du syndic. Ainsi, si une erreur est commise dans la gestion de ce personnel, le syndic en assume-t-il a responsabilité.

Si cette erreur a pour conséquence un trop perçu de salaire, la responsabilité du syndic est engagée. Le syndicat des copropriétaires a tout intérêt à engager une procédure en responsabilité contre le syndic car celui-ci est assuré. La copropriété aura donc beaucoup plus de chance de récupérer les fonds indus rapidement et intégralement. Malheureusement dans ce cas, la prescription est plus courte, elle n’est que de trois ans.

Si les charges correspondantes au gardien concierge dans votre copropriété sont très lourdes en regard du budget, n’hésitez pas à lire l’article concernant la suppression du poste de gardien concierge.

8 responses to “Le gardien concierge a reçu un trop perçu de salaire suite à des erreurs comptables, la copropriété a-t-elle un recours ?

  1. Loic says:

    Bonjour,

    Je suis gardien de catégorie A depuis le 01/11/2010, à plein temps du 1er avril au 30 septembre puis à mi temps du 01 octobre au 31 mars. Depuis le début j’ai un logement de fonction (avantage en nature) d’environ 30m2.
    Depuis cette date ils me prélèvent 233,60€/mois. Je viens de m’opposer à cette somme que je trouve non justifié et bien trop cher.
    J’ai eu gain de cause et le prélèvement est maintenant de 111,24€/mois.
    J’ai également demandé un remboursement des “loyers”.
    Le syndic me dit qu’ils ne peuvent revenir que 3 ans en avant.
    Cela est-il vrai ? Pourquoi pas depuis le début ?
    Dans l’attente de votre retour.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      1/ Pour un appartement de fonction de 30 m2, catégorie 1 (voir convention collective) le montant de l’avantage en nature logement est de 93.81€ depuis le 1er janvier 2018. Vous devez pouvoir obtenir le détail des 111.24€ de la part du syndic. (avantage en nature logement y compris du chauffage peut être ?)
      2/ En ce qui concerne la régularisation des années antérieures, le délai de prescription en matière de salaire est de 3 ans, à compter du jour où celui qui l’exerce a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (Art 3245-1 du code du travail, modifié par l’art 21 de la loi n°2013-504 du 14 juin 2013)
      Cordialement

  2. MIDALI Jean claude says:

    Bonsoir Messieurs,
    Notre syndic, mandaté par le conseil syndical, a signé un contrat de travail avec notre nouveau gardien (il y a 3 ans).
    Au bout de 3 ans, le syndic nous dit “le gardien a droit à des U.V. de sorties de poubelles”!! Lors de la rédaction de son
    contrat de travail, ledit syndic avait “oublié” ce poste de charges. Qui doit supporter ce complément de salaire ?
    Lors de sa prise de fonction, le salaire du gardien avait été augmenté de 4 %. Si nous avions su que nous devions supporter
    des U.V. supplémentaires (sorties des poubelles), nous n’aurions jamais accepté cette augmentation.
    Les syndic est-il responsable pécuniairement de ce surcoût ? Le quitus au syndic n’a jamais été donné à l’unanimité.
    Merci pour vos conseils. Cordiales Salutations.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement en matière de gestion des employés, les choses peuvent sembler assez injustes.
      C’est le syndic qui décide, mais c’est la copropriété qui paie ! C’est pourtant légal.
      Ce que le syndic a fait c’est une régularisation.
      Le syndic n’est pas responsable du surcoût.
      L’avis du CS concernant le gardien n’est que consultatif.
      Le syndic est décisionnaire concernant son salaire et ses éventuelles primes.
      La seule chose que les copropriétaires peuvent décider (en AG et pas en CS) c’est le nombre et la catégorie des employés d’immeubles. Le reste est géré par le syndic.

      La question du quitus est une autre question.
      Comme toute les autres décisions prises en AG elles sont prises à la majorité requise.
      Le quitus se vote au 24 (voir l’article sur les majorités). la loi ne prévoit pas qu’il doive être voté à l’unanimité.
      Si vous êtes opposant, vous devez contester dans le cadre de l’article 42 c’est à dire dans un délai de 2 mois et prouver votre préjudice.
      Cordialement

  3. TEXIER says:

    Bonsoir,
    A l’inverse de cet article notre gardien d’immeuble à mis le doigt sur une erreur de calcul de ces UV, en effet il nous indique que nous lui comptabilisons 12UV pour réaliser le nettoyage des vitres qu’il doit réaliser 4 fois par mois comme l’indique sont contrat et nous assure que dans ce cas nous aurions du calculer 48UV. Il nous réclame donc 3 ans de salaires non perçu. A-t-il raison ? doit-on payer ? et peut-il nous emmener au Pruhomme ?
    Merci par avance pour votre réponse
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement le “tarif” classique pour les vitres c’est 12 UV. C’est en général inscrit dans l’annexe au contrat.
      Si dans son contrat il est inscrit 4 fois par mois, effectivement mensuellement cela donne 48 UV.
      Reste à savoir comment, cela dépend de son total d’UV et s’il est déjà au maximum de 12500.
      Cela nécessite un examen en détail du contrat.

      Mais en tout état de cause,
      Oui, il semblerait que votre gardien soit fondé à réclamer ces salaires non perçus et à aller devant les prud’homme s’il n’est pas indemnisé.
      Mais c’est le syndic qui est responsable de la gestion des employés de votre copropriété. C’est lui qui a fait l’erreur dans le calcul du salaire du gardien.
      Pour éviter une procédure et des tensions entre la copropriété et le gardien, faites une réunion entre le gardien, le conseil syndical et le syndic.
      Le syndic devrait prendre à sa charge l’écart et rectifier pour la suite.

      Si vous avez besoin d’aide pour l’examen des documents ou d’assistance pour votre copropriété et ses relations avec votre syndic, n’hésitez pas à prendre contact avec nous via notre formulaire de contact afin que nous établissions un devis.
      Cordialement

  4. sandrine says:

    Bonsoir, dans ma copropriété le contrat du gardien signé il y a 18 ans se base sur 12000 UV, mais depuis sa première fiche de paie 12500 UV lui sont réglé, donc plusieurs AG validant les comptes et plusieurs syndic se succédant nous en sommes toujours la et des copropriétaires réclament maintenant que l on fasse rembourser ce trop perçu par le gardien. Je m interroge: cette erreur ne rend elle pas la chose acquise? peut on revenir sur une erreur 18 après (prescription de 5 ans)? le gardien a déjà prévenu du passage aux prud’hommes avec son syndicat et je voudrais être sure des risques ou droit de la copropriété.
    merci d avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Sandrine
      Vous avez totalement raison ; la chose est acquise.
      Le gardien est totalement dans son droit et il a raison de se faire défendre par son syndicat et d’envisager une action aux prud’hommes.
      C’est une faute du syndic ou des syndics successifs.
      Néanmoins pendant ces 18 années, les copropriétaires ont approuvé les comptes et surtout donné quitus à ces syndics. Les syndics sont donc inattaquables.
      La copropriété n’a pas d’autres solutions que de rectifier le contrat de travail de son gardien pour qu’il corresponde à ce qui lui est payé. Vous n’avez pas le droit de diminuer son salaire.
      Très cordialement.

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