Les majorités en copropriété

“à quelle majorité cela se vote-t-il ?”
C’est une question que vous posez souvent aux experts CoproConseils. Voilà l’article qui vous explique tout !
Il est régulièrement mis à jour. Deux textes ont modifié les majorités ces dernières années :  L’ordonnance du 30 octobre 2019 et la loi du 9 avril 24 sur l’habitat dégradé.

Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des décisions qui engagent l’ensemble de la copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité.
Mais différentes majorités s’appliquent.
Elles sont définies par les articles 24 à 26 de la loi de 65.

En copropriété, lorsque vous entendez :
“cette résolution se vote au 24”, cela sous-entend “cette résolution se vote à la majorité définie par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.”
D’une manière générale dans le site CoproConseils.fr, c’est également le raccourci que nous utilisons.

Il est important de comprendre comment ces majorités sont calculées et à quoi elles correspondent pour comprendre le fonctionnement de l’assemblée générale de copropriétaires.

Si vous vivez en ASL (association syndicale libre), alors rendez-vous en bas d’article.

Quelles sont les principales majorités en copropriété ?

Majorité à l’article 24 dite majorité simple :

• Majorité en tantièmes des présents et représentés.
• Se votent à cette majorité, tous les actes de gestion courante : approbation des comptes, budget et travaux d’entretien courants.
• Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux d’accessibilité aux handicapés.
• La loi ELAN, stipule que se votera au 24 la volonté ou non de réviser le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec l’article 6-4 de la loi de 65.
• l’ordonnance du 30 octobre autorise de voter au 24, la suppression du vide ordure, l’autorisation donnée aux forces de l’ordre d’entrer dans les parties communes à partir du 1er juin 2020

L’AG peut par délégation, transférer au CS toutes ces décisions qui se prennent à la majorité de l’article 24 sauf l’approbation des comptes, le budget prévisionnel et les modifications du règlement de copropriété qui se votent au 24.

Majorité à l’article 25 dite majorité absolue :

• Majorité des voix de tous les copropriétaires.
  Ceci se calcule aux tantièmes, sauf disposition contraire du règlement de copropriété.
• Se votent notamment au 25, l’élection ou la révocation du syndic. Idem pour le conseil syndical, les délégations de pouvoir au conseil syndical (y compris la délégation étendue), toute modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d’usage de parties privatives, la vidéo-surveillance,
• mais également tous les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition (depuis la loi ALUR), les autorisations de travaux à donner à un copropriétaire, les modifications de l’aspect extérieur de la façade, les modifications de parties communes rendues nécessaires par une obligation légale ou réglementaire,  …
• Depuis la loi Climat et Résilience, se vote à la majorité absolue l’approbation du plan pluriannuel de travaux
• Depuis la loi ELAN de novembre 2018, tous les travaux visant à des économies d’énergie se votent à cette majorité. La loi ELAN a donc relevé la majorité à laquelle se votent ces travaux, ce qui est assez étonnant dans un contexte général cherchant à favoriser l’amélioration générale de la performance énergétique du parc immobilier français.
• Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, mais que le tiers des voix a été atteint, alors il y a la possibilité d’une passerelle de majorité.
• Se votent également à cette majorité les travaux concernant les dispositifs d’ouverture et de fermeture de la copropriété.
• Depuis l’ordonnance Elan d’octobre 19, cette majorité suffit pour donner délégation au président du CS pour ester en justice face à l’ancien syndic afin de récupérer fonds et pièces, ou en réparation d’un préjudice subi.

Majorité à l’article 26 dite double majorité :

• Le vote requiert deux conditions : d’une part que la majorité en nombre des copropriétaires soit présents ou représentés. Ensuite que ces présents et représentés votent la résolution à une majorité au moins égale aux deux tiers des tantièmes. Exemple, une copropriété de 30 lots représentant 1000 tantièmes, il doit y avoir 16 copropriétaires présents (ou représentés) et les copropriétaires qui votent la résolution doivent représenter 667 tantièmes au minimum.
• On l’appelle “double” parce que l’on compte à la fois les tantièmes et les “têtes”.
• Les décisions votées à cette majorité sont peu nombreuses mais principalement : suppression du poste de gardien s’il ne remet pas en question le standing de l’immeuble, les actes d’acquisition immobilières, d’aliénation ou de disposition réalisés dans la copropriété, la modification du règlement de copropriété si cela ne concerne que la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, (il faut l’unanimité pour les parties privatives)

Exemples : un copropriétaire souhaite privatiser une partie commune, un parking, un bout de jardin, un débarras, ou une terrasse ou les combles. C’est ce qu’on appelle une aliénation. Idem pour les actes de sur-élévation ou de sous bassement. Si un copropriétaire ne souhaite pas acheter une partie commune, mais uniquement en avoir la jouissance exclusive, c’est ce  qu’on appelle un acte de disposition.

L’unanimité

Elle est parfois nécessaire pour certaines décisions qui touchent à la jouissance des parties privatives. C’est par exemple le cas des modifications du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Quelle majorité prévaut pour voter des travaux ?

C’est bien souvent sur les travaux que la question des majorités se pose. Parce que la réponse est “ça dépend” !

Certains travaux se votent au 24 et d’autres au 25.
(Avant la loi ALUR c’était du 26, mais la loi ALUR a baissé les majorités pour faciliter les travaux dans le parc immobilier français.)
Évidemment, le choix de la majorité à laquelle les travaux doivent être votés est de la responsabilité du syndic. C’est sa compétence d’une part , mais surtout sa responsabilité notamment la mauvaise majorité est choisie.

Étant donné que le vote est plus facile a obtenir au 24 qu’au 25, le choix de la majorité est important. Les cas de procédures et de jurisprudence portant sur ce point sont très nombreux.

Importance ou  nécessité ?

Les critères qui permettent de définir quelle majorité prévaut, sont ceux de l’importance et de la nécessité des dits travaux. Plus ils sont importants et nécessaires, moins la majorité requise pour les voter est difficile à obtenir.
Pour simplifier :

• Les travaux d’entretien sont à voter à l’article 24 et
• Les travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation sont à voter à l’article 25

Travaux mixtes

Cela semble simple lorsqu’il s’agit de refaire les peintures vétustes d’une cage d’escalier (24) ou mettre en place un système de fermeture électrique du portail qui auparavant se fermait manuellement (25).

Mais quid de travaux dits mixtes ? Que se passe-t-il si pour rénover, au vu de l’évolution des techniques, on se retrouve à être obligé d’installer quelque chose de beaucoup mieux que l’existant ? Ce cas est assez typique dans tout ce qui touche aux ascenseurs, ou les chaudières.

Votre syndic est un professionnel de la gestion immobilière qui doit connaître la loi et les jurisprudences, connaître également votre copropriété et estimer à quel article se rapporte les travaux qui doivent être votés dans votre copropriété. Mais si vous vous sentez lésés, il est toujours possible de contester. Cela doit se faire dans le cadre de l’article 42.

Qu’est-ce qu’une passerelle de majorité ?

Une passerelle de majorité est solution législative mise en place pour éviter les blocages et fluidifier la prise de décision en AG. Ce dispositif abaisse le niveau d’exigence et rend la prise de décision plus facile.

Afin d’éviter que l’ensemble de la copropriété ne soit pénalisée par l’absentéisme, le législateur a prévu une porte de sortie que l’on appelle communément « la passerelle de majorité »

Depuis quelques années les passerelles se multiplient.
Jusqu’en 2020, ce terme était utilisé pour définir l’article 25-1.
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit une nouvelle passerelle, celle de l’article 26-1.
La loi du 9 avril sur les copropriétés dégradées a introduit la passerelle 25-1 alinéa 2

Majorité de l’article 25-1

stipule qu’une décision relevant de la majorité de l’article 25 (majorité absolue), mais ne l’ayant pas obtenue, peut être revotée immédiatement à la majorité simple (article 24) à condition qu’un minimum d’un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires ait voté cette résolution.

Il n’y a pas de limitation de nature de la résolution. Ainsi tout ce qui ne passe pas au 25, peut passer au 25-1 au cours de la même assemblée.
Il convient néanmoins que la résolution demeure inchangée entre les deux votes.
Le vote a lieu immédiatement.

Majorité de l’article 25-1 alinéa 2

Pour les décisions portant sur des travaux visant à l’amélioration de la performance énergétique, la majorité est encore abaissée.
Attention cela ne s’applique que sur des travaux permettant des économies d’énergie et/ou la réduction de l’émission de gaz à effet de serre.

Dans le cas où ces travaux ne remportent ni la majorité absolue, ni le tiers de voix pour passer au 25-1, alors le syndic peut les présenter à la majorité simple du 24.
Attention, pour cela il faut reconvoquer une AG dans les trois mois, et procéder au vote sans modifier le projet.
Il n’est pas possible de passer du 25 au 24 au cours de la même AG.

Cette passerelle a été introduite par la loi du 9 avril 24 sur les copropriétés dégradées, mais s’applique à l’ensemble des copropriétés même non dégradées.

Majorité de l’article 26-1

Cette passerelle de majorité est issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Elle abaisse les conditions requises de la majorité de l’article 26.

Si, lors du vote à la majorité de l’article 26, la résolution est rejetée, alors on examine les conditions de l’article 26-1.
L’article 26-1 exige deux conditions :

• que la résolution ait obtenu au moins un tiers des tantièmes
• que parmi les présents et représentés, au moins la moitié aient voté pour

Si ces deux conditions sont réunies, alors on peut, au cours de la même assemblée, organiser un second vote pour tenter de faire passer la résolution à la majorité de l’article 25.

Ce nouvel abaissement des majorités est important. Notamment pour des décisions qui au fil des années passent de plus en plus facilement comme la suppression du poste de gardien concierge ou la modification du règlement de copropriété.

Les passerelles de majorité peuvent-elle être utilisée pour toutes les résolutions ?

L’ordonnance du 30 octobre a supprimé les distinctions de nature de vote, et la loi du 9 avril les a réinstauré. Notons donc que :

• « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » ; ainsi que « la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation » peuvent bénéficier de la passerelle de majorité du 25-1
• seuls “les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre”, peuvent bénéficier de la passerelle du 25-1 alinéa 2

Le contenu de la résolution ne doit pas changer lors de la passerelle de majorité

Lorsque le syndic utilise une passerelle de majorité il est essentiel que le contenu de la résolution ne change pas entre les deux votes.
C’est facile lorsque la passerelle est utilisée au cours de la même AG. C’est plus compliqué lorsqu’il se passe trois mois entre les deux AG.

Comment sont calculées les majorités en copropriété ?

Qu’est ce qu’un lot en copropriété ?

Être copropriétaire, c’est être « propriétaire d’un lot ».
Un lot en copropriété est une sous-partie de la copropriété qui est associée à un copropriétaire.

La particularité du lot de copropriété est d’être composée de manière indissociable :

• d’une partie privative : appartement, local commercial, garage, etc… réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété
• d’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc…). Les parties communes, c’est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

Que sont les tantièmes ou les millièmes ?

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire, est exprimée en tantièmes ou en millièmes. Elle est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble des autres lots de l’immeuble.

Pourquoi dit-on millièmes ? On dit millième par abus de langage. Le vrai terme est tantième. Chaque lot représente une partie du tout. Comme souvent le tout est ramené à 1000, on dit couramment x millième. Quelques fois le chiffre qui sert de base n’est pas 1000, ce peut être 10 000 ou 100 000. Mais ce peut être également pour des raisons très diverses, un chiffre pas tout à fait égal à 1000, comme 952 ! Chaque lot a donc x tantièmes.

Comment savoir combien votre appartement a de tantièmes ?

La quote-part de chaque lot est définie par l’état descriptif de division. Ce document technique est destiné à la publicité foncière. Elle est également définie par le règlement de copropriété. Ce document ayant valeur d’un contrat à l’égard de chaque copropriétaire.

C’est donc dans ces documents qu’il faut rechercher les tantièmes qui correspondent à votre lot

Le règlement de copropriété peut être communiqué dès la promesse de vente. A défaut, il sera obligatoirement remis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.Dans toutes les copropriétés, le poids de chaque appartement est calculé par rapport à l’ensemble de la copropriété. Ce poids relatif est donc exprimé en tantièmes ou en millièmes.

Il peut y avoir plusieurs types de tantièmes

Dans la plupart des copropriétés chaque lot se voit attribuer plusieurs types de tantièmes.
Il peut y avoir les tantièmes généraux mais également des tantièmes particuliers qui s’appliquent à une partie seulement des parties communes. Par exemple dans une copropriété avec ascenseur, il va y avoir des tantièmes généraux et des tantièmes ascenseurs puisque chaque appartement n’a pas le même usage de l’ascenseur.

A quoi servent les tantièmes ?

Les tantièmes en copropriété, permettent d’exprimer la quote-part de parties communes qui correspond à chaque lot.

Ils sont utilisés pour répartir les charges. Les tantièmes ou millièmes sont à la base du calcul des majorités en copropriété.

Qu’est ce que le quorum ?

Il est traditionnel dans les copropriétés que le syndic avant même de commencer l’assemblée, se pose la question du Quorum.
Fort absentéisme ? Il sort sa calculette et dit aux présents “je vais voir si on a le quorum”
Mais qu’est ce donc que ce quorum qui serait ou ne serait pas atteint ?

Un quorum est un nombre minimum de présents nécessaire pour que les votes soient valides.
En réalité en copropriété, le syndic ne peut pas ajourner une assemblée générale pour défaut de quorum.
Par contre si moins de 33% des tantièmes sont présent, alors toutes les questions qui se votent à une majorité autre que celle du 24 ne pourront pas être traitées.

Il ne sera par exemple pas possible d’élire le syndic.

L’assemblée peut-elle se tenir si on a pas le quorum ?

Il peut arriver que, devant un énorme taux d’absentéisme, le syndic évoque directement le quorum. Il cherchera à convaincre les copropriétaires présents d’ajourner l’assemblée et d’en re-convoquer une nouvelle.
Cela peut se comprendre. D’abord plus les copropriétaires sont présents moins il y a de risque de voir contester les décisions. Ensuite parce qu’il préfère faire le travail une fois plutôt que deux.

Il faut simplement savoir que si les copropriétaires présents souhaitent tenir l’assemblée, le syndic ne peut s’y opposer. Car elle peut se tenir sur tout ce qui doit être voté au 24.

Le cas particulier des majorités en ASL

Les ASL, Associations Syndicales Libres, fleurissent dans les copropriétés de nos jours. En effet les promoteurs pour varier leurs offres et toucher un maximum d’acheteurs potentiels, construisent désormais souvent dans un même projet immobilier à la fois des habitations collectives et des habitations individuelles. Ces villas sont généralement constituées en ASL pour la gestion de leurs parties communes et de celles qu’elles peuvent avoir en commun avec la copropriété comme par exemple le portail général d’entrée.

Créer une ASL, voter ou modifier ses statuts, modifier la répartition des charges … quelles sont les majorités qui s’appliquent ? Pas celles de la loi de 65 en tout cas. Les statuts des ASL sont beaucoup moins réglementés que ceux des copropriétés, mais ils doivent néanmoins respecter la loi. Or souvent en la matière, lorsque le code de la copropriété est trop imprécis, ce sont d’autres codes plus généraux qui s’appliquent comme le code civil. C’est alors l’occasion de multiples interprétations qui malheureusement finissent souvent devant les tribunaux.

Ces questions ayant récemment été portées devant les tribunaux, les jugements permettent d’apporter des réponses précises à ces questions :

Constitution d’une ASL

Pour constituer une ASL, l’unanimité des associés doit être constatée par écrit. Il n’est pas possible de constituer une ASL incluant des propriétaires qui n’ont pas donné leur accord par écrit. Mais tous les propriétaires le sont forcément puisque cette accord conditionne l’achat de leur bien.
Néanmoins il faut distinguer constitution et vote des statuts.

Statuts d’une ASL

Par contre, une fois l’ASL constituée, la majorité suffit pour voter les statuts. En effet, dans l’acte d’acquisition d’un lot faisant partie d’une ASL, les propriétaires s’engagent à respecter les clauses de l’ASL. Ils n’ont donc pas forcément à être d’accord avec les statuts, ils se sont engagés à les respecter. Ces statuts peuvent donc être votés à la majorité, l’unanimité n’est pas requise.

Modification de la répartition des charges

Attention, une modification de répartition des charges au sein d’une ASL doit par contre être votée à l’unanimité. Le législateur évite ainsi que des copropriétaires minoritaires puissent être lésés. La cour de cassation a entériné cette majorité d’autant que les plaignants n’étaient ni présents ni représentés le jour du vote qui les a lésé.

Vote en assemblée générale de copropriété ? main levée ou bulletin secret ?

Qui a déjà participé à une AG de copropriété sait qu’on y vote à main levée.
Peut-on voter en AG à bulletin secret ? Non.
Plus d’infos sur notre article correspondant (réservé aux adhérents)