Quand le mandat de votre syndic prend-il fin ?

Pour savoir quand le mandat de votre syndic prend fin, il faut consulter le contrat de votre syndic.
Il doit être disponible dans l’extranet de votre copropriété.
Évidemment, cela doit correspondre à la décision prise lors de l’AG qui a voté le mandat et au procès-verbal de cette AG.

Le contrat du syndic doit expressément fixer la durée du mandat ET les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance. C’est l’article 29 du décret de 67 modifié par le décret du 20 avril 2010 qui le stipule.

La fiche d’information syndic prix et prestations, ne contient que la durée du mandat, mais pas les dates de début et de fin. Elle ne vous permet donc pas de savoir quand le contrat de votre syndic se termine.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, modifie de manière importante les modalités de fin de mandat de syndic. Notamment en ce qui concerne la fin anticipée du mandat du syndic.
La loi sur la rénovation de l’habitat dégradé a introduit une modification de l’article 18 de la loi de 1965 qui précise les modalités d’une révocation.

La mention d’une date de fin est obligatoire

Le nouveau contrat type ALUR, prévoit spécifiquement une date de fin. Le syndic une date et le syndicat des copropriétaires la valide et peut la négocier.
En général les syndics proposent un mandat de 3 ans. Le syndicat des copropriétaires peut tout à fait refuser. Nous conseillons de ne donner mandat que pour un an. Il est également possible de donner mandat pour un certain nombre de mois différent de 12, afin de caler la fin de l’exercice à un moment qui convient mieux à tout le monde par exemple.

Sans la mention expresse d’une date de fin, le contrat de syndic n’est pas valable.
La cour de cassation a encore réaffirmé ce point dans une décision du 31 mai 2018.

Le contrat doit mentionner une date de début et une date de fin du contrat.
Cette date doit s’exprimer sous forme calendaire. Une date calendaire c’est jj/mm/aaaa.  La formule « dans 6 mois à compter de ce jour » est une date relative. C’est illégal si elle est la seule mention.

Élection d’un nouveau syndic

La façon la plus courante de mettre fin à un mandat de syndic est d’en élire un autre.

L’élection d’un nouveau syndic au cours d’une AG valablement tenue, met en général fin au mandat du syndic précédent. Mais ce n’est pas obligatoire.

Il est possible de demander au syndic sortant de continuer à gérer la copropriété jusqu’à la fin de son mandat. Le nouveau syndic ne prendra son poste qu’à expiration du mandat du précédent syndic. Il faut pour cela le préciser en AG au moment de l’élection du nouveau syndic.

En général l’AG se tient plusieurs jours voire plusieurs semaines avant la fin du mandat du syndic. Le syndic peut également convoquer plusieurs mois avant l’expiration de son mandat. Dans ce cas, à compter du 1er juin 2020 et depuis la publication de l’ordonnance copropriété du 30 octobre 2019, plusieurs cas de figure sont possible.

L’assemblée générale est convoquée à moins de 90 jours de la fin du mandat du syndic.

Si le syndicat des copropriétaires le souhaite, l’élection du nouveau syndic met fin de manière anticipée au mandat de l’ancien. Cela s’appelle une résiliation anticipée. Ce n’est pas une révocation.
L’ancien syndic n’a pas a exiger d’indemnité pour fin anticipée de son contrat. Il n’a pas le droit d’exiger de mener son mandat à terme. La copropriété peut le lui demander.

Une assemblée générale élit un nouveau syndic à plus de 90 jours de la fin du mandat

Quelles qu’en soient les raisons, un syndic peut être amené à convoquer une assemblée générale à plus de trois mois de la fin de son mandat. Il peut mettre à l’ordre du jour de cette AG le renouvellement de son mandat de syndic pour éviter d’avoir à reconvoquer une AG à trois mois de son mandat.

Si lors de cette AG une proposition concurrente venait à l’emporter, l’élection de ce nouveau syndic ne permettrait pas la fin anticipée du mandat du syndic sortant. C’est l’ordonnance du 30 octobre 2019 qui a introduit cette règle. La résiliation anticipée du contrat de syndic ne peut être faite à plus de trois mois de la fin du contrat.

Deux solutions :

• Soit l’ancien syndic continue de gérer la copropriété jusqu’à expiration de son mandat et le nouveau syndic prend la suite à cette date.
• Soit la copropriété n’a plus confiance dans l’ancien syndic et décide de le révoquer.
  La révocation doit être justifiée. Elle répond à une procédure bien spécifique détaillée dans notre article correspondant.

Ce point est introduit par l’ordonnance Copropriétés de 2019. Auparavant, l’élection d’un nouveau syndic mettait automatiquement fin au mandat de l’ancien syndic sans limite de temps.
Par cette disposition le législateur rapproche le contrat de syndic de tous les autres contrats que la copropriété est en mesure de souscrire. Les contrats d’espaces verts, de nettoyage, d’assurance, d’ascensoristes … voire d’experts, ne peuvent être remis en question avant leur date anniversaire. Une fois qu’ils sont signés, ils doivent être exécutés jusqu’à leur terme et si une partie met fin au contrat de manière anticipée, l’autre partie est en mesure de demander des indemnités.

Le contrat de syndic reste atypique malgré tout. Le syndicat des copropriétaires peut résilier de manière anticipée dans les trois mois avant la fin du contrat. Le syndic peut démissionner à tout moment en donnant un préavis de 3 mois.

Délai de prise d’effet du contrat d’un nouveau syndic

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit un nouveau délai incompressible entre le jour de la tenue de l’AG et la date de prise d’effet du contrat de syndic. L’ordonnance a modifié l’article 18 de la loi de 65.

A partir du 1er juin 2020, lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic, le mandat de celui-ci ne peut officiellement commencer qu’un jour franc après la date de l’AG.
Ainsi si votre AG a lieu le 30 juin, et que lors de cette AG vous avez élu un nouveau syndic, le mandat de celui-ci ne peut pas commencer avant le 2 juillet.

à quoi sert ce délai ? à pas grand chose à notre avis.
Cela a-t-il des conséquences sur la validité du mandat ? Les textes ne rendent aucunement le mandat caduc en cas de non respect de ce délai. Pour l’instant aucune jurisprudence ne vient préciser dans quels cas cela pourrait avoir des conséquences.

Par contre cela a des conséquences sur le calcul des honoraires du syndic.

Convocation tardive après expiration du mandat

Le syndic convoque en retard et après expiration de son mandat. Est-ce grave ? Que faire ?
La loi dit que syndic en place a l’obligation de convoquer une assemblée générale avant l’expiration de son mandat.
Si ce n’est pas le cas, l’assemblée générale est annulable. Attention, cette nullité n’est pas acquise de plein droit. Le syndicat des copropriétaires doit engager une procédure dans le cadre de l’article 42.

Quelle date compte ?

La date qui compte réellement c’est la date d’émission des convocations. Si le mandat du syndic est valable à cette date là, alors il peut tenir l’AG. Même si son mandat est échu au moment de l’AG. Il faut simplement une décision spéciale en début d’AG pour qu’il puisse tenir le secrétariat qui ne lui revient plus automatiquement. La cour de cassation a réaffirmé cette règle fin 2017.
Si le syndic convoque postérieurement à la date de fin de son mandat, alors la copropriété peut entamer une procédure d’annulation de cette AG.

Une procédure inutile ?

Si au cours de cette AG convoquée tardivement, les copropriétaires renouvellent leur confiance à l’ancien syndic, il y a toutes les chances pour que le juge n’annule pas l’AG et considère qu’il y a continuité du mandat. La procédure serait inutile et coûteuse.

Cette procédure peut-elle être utile ?

Imaginons le cas d’un syndic qui convoque tardivement alors que personne n’a eu la possibilité de mettre une proposition concurrente à l’ordre du jour.
Dans ce cas le juge peut choisir d’annuler l’assemblée. La contestation donnerait la possibilité de joindre une proposition concurrente à la prochaine AG et potentiellement de changer de syndic.

Attention néanmoins. Lorsque le juge annule l’assemblée, il doit dans la foulée désigner un administrateur provisoire puisque la copropriété n’a plus de syndic. Celui-ci doit prendre connaissance du dossier et convoquer une nouvelle AG. Les délais de traitement sont en général très longs. Peut-être aussi long que le mandat du syndic, voire plus. Une procédure plus un administrateur provisoire coûtent beaucoup d’argent à une copropriété. Les charges vont forcément augmenter.  Il faut tenir compte de ces éléments avant de se lancer.

Peut-on résilier un contrat de syndic ?

Oui, il est possible de simplement résilier le contrat de votre syndic. C’est expressément prévu par la loi et dans tout contrat de syndic.
Il suffit d’envoyer une lettre recommandée à votre syndic, lui indiquant que vous souhaitez mettre sa résiliation à l’ordre du jour de la prochaine AG. Il faut bien spécifier sur cette lettre les motifs de la révocation. Le syndic doit convoquer dans les deux mois qui suivent la réception du recommandé. L’assemblée générale vote la résiliation à la majorité absolue de l’article 25. Si la résiliation est votée, le mandat du syndic se termine au plus tôt le lendemain de l’AG.

Attention : si vous décidez de ne pas renouveler le mandat de votre syndic dans le cadre d’une mise en concurrence lors de l’AG juste avant la fin de son mandat, ce n’est pas une révocation. Il n’est dans ce cas nullement obligatoire de justifier le non renouvellement.

Est-ce aussi simple de résilier le contrat d’un syndic ?

Il est donc a priori très simple de résilier un contrat de syndic et d’en changer si les copropriétaires sont mécontents.
Mais en réalité opter pour la résiliation est relativement risqué. C’est pour cette raison que cette démarche est si peu courante et que nous ne la conseillons pas.

En effet, la loi précise que le syndicat des copropriétaires peut résilier en cas “d’inexécution suffisamment grave à ses obligations“. Cela signifie que seul un juge peut décider si le motif de révocation est fondé ou infondé. Si la révocation est infondée, la copropriété peut être condamnée à lui verser le reste des honoraires jusqu’à la fin de son mandat, voire des indemnités.

Le risque est donc avant tout financier. Si la copropriété révoque un syndic pour des motifs insuffisants, cela peut coûter assez cher. C’est d’autant plus dommage qu’il suffit en général d’attendre la fin du mandat pour se séparer de son syndic, puisque tout mandat de syndic doit comporter une date de fin.

Quels sont les motifs qui justifient une révocation ?

La loi prévoit des motifs de nullité de plein droit du mandat du syndic. Le principal motif de nullité de plein droit est de n’avoir pas ouvert de compte bancaire séparé dans les temps impartis. Mais il peut également être déclaré nul pour défaut de carte professionnelle.

Les autres motifs de nullité ne sont pas “de plein droit” c’est à dire qu’un juge doit statuer. Pour qu’une révocation soit validée par un juge il faut apporter la preuve d’une inexécution grave du contrat. Cela signifie qu’il faut démontrer que la gestion ou l’absence de gestion du syndic met en danger la copropriété. Exemple le syndic n’a pas convoqué d’AG depuis plus d’un an, le syndic ne paie pas les fournisseurs, le syndic n’a pas souscrit d’assurance, le syndic n’envoie pas les appels de fonds. Mais si votre syndic ne répond jamais à vos sollicitations ou refuse de vous fournir des explications sur vos charges, cela suffira pas pour le révoquer.

Que faire si le syndic ne convoque pas ?

Un syndic qui reçoit une recommandée de résiliation a deux mois pour convoquer l’AG. Il est possible que le syndic tarde à convoquer. Désormais, il ne peut plus repousser ainsi la date de sa révocation. Depuis la loi du 9 avril 2024, au bout d’un délai de deux mois, le président ou la présidente du conseil syndical peut convoquer lui même cette AG.

Hors du cadre d’une révocation, il est également possible de contourner le blocage que fait un syndic qui refuse de convoquer. Reportez vous à l’article portant sur l’assemblée générale de copropriété pour en savoir plus.

Copropriété sans syndic, que faire ?

Quelques fois, une copropriété n’a pas de syndic. Cela arrive quelques fois pour une toute petite copropriété, suite à une scission progressive d’une maison familiale ou encore dans des situations compliquées d’indivision. Cela peut également arriver si le mandat du syndic est arrivé à échéance sans que celui-ci ne convoque d’AG. C’est une situation qui est devenue plus courante depuis la crise sanitaire du COVID.

Quelles que soient les raisons, pour une copropriété fonctionner sans syndic est illégal. Une copropriété doit avoir un syndic. En contrepartie, la loi a facilité l’élection d’un syndic. D’abord en facilitant la prise de décision dans les toutes petites copropriétés. Ensuite en facilitant la convocation de l’AG d’une copropriété sans syndic.

En 2014, la loi ALUR donne au président du conseil syndical le droit de convoquer une AG ayant pour ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.

La loi dite Macron parue en 2015, donne ce droit à tout copropriétaire en modifiant l’article 17 de la loi de 65. Dès lors qu’une copropriété est dépourvue de syndic, tout copropriétaire peut convoquer l’AG pour élire un syndic. Attention, uniquement pour élire un syndic.

Quelle est la durée maximum d’un mandat de syndic ?

Un mandat de syndic ne peut avoir une durée de plus de trois ans, quelle que soit la date calendaire précisée sur le contrat et ce conformément à l’article 28 du décret de 67. Nous conseillons systématiquement de ne jamais élire un syndic pour plus d’un an. Nous conseillons également par principe de remettre très régulièrement à l’ordre du jour d’autres contrats de syndics. La loi Macron y oblige d’ailleurs le conseil syndical, et c’est une saine obligation.

Démission du syndic ?

Le syndic qui souhaite démissionner avant la fin de son mandat, peut le faire, à condition de donner un préavis de trois mois. L’ordonnance 2019 n’a rien changé à cette disposition. Le syndic n’a pas à justifier sa démission. Le syndicat des copropriétaire ne peut prétendre à aucune indemnité. La seule obligation du syndic démissionnaire est de convoquer une assemblée générale qui aura pour objectif d’élire un nouveau syndic.

Le mandat d’un syndic peut également trouver une fin anticipée si sa carte professionnelle lui est retirée. Mais c’est une situation extrêmement rare sachant qu’il n’existe pas d‘ordre des syndics qui pourraient être susceptibles de réguler la profession.

Le piège du mandat de syndic glissant

Depuis quelques années se développe une nouvelle pratique habile des syndics qui ne souhaitent pas être mis en concurrence. On pourrait l’appeler le mandat de syndic glissant.
Explications :
Un syndic a un mandat de trois ans avec une copropriété. En année N+2, deux solutions :

• Soit un copropriétaire demande de mettre à l’ordre du jour un contrat de syndic concurrent. Dans ce cas le syndic est en droit de répondre que cette résolution est sans objet. En effet son contrat court encore, les copropriétaires n’ont pas de raison d’élire un syndic qui ne pourrait légalement pas exercer.
• Soit aucun copropriétaire ne propose de contrat concurrent. Le syndic met alors à l’ordre du jour de l’assemblée générale N+2, le renouvellement de son mandat et propose une durée de trois ans. Si ce contrat est voté, cela s’apparente à un contrat glissant.

Cette pratique n’est ni illégale ni irrégulière au regard de la loi. C’est néanmoins une pratique pas tout à fait honnête qui vise à contourner l’obligation de mise en concurrence instaurée par la loi ALUR. A notre connaissance, aucun syndic n’a encore été condamné par les tribunaux pour avoir utilisé ce stratagème qui maintient les copropriétaires dans leur giron.

Que faire ? à malin, malin et demi !
La parade est très simple, mais encore faut-il que les copropriétaires soient vigilants. Il suffit de refuser de voter cette résolution au motif qu’elle n’a pas lieu d’être sachant que son mandat court encore.
Si vous avez été témoin de ce genre d’ordre du jour dans votre copropriété, n’hésitez pas à témoigner en commentaires de cet article.