CoproConseils ? à quoi ça sert ?

Vous pensez que votre copropriété pourrait avoir besoin de CoproConseils, mais vous vous demandez si concrètement nous pouvons faire quelque chose pour vous ?

Vous êtes dubitatif. Vous avez déjà un syndic, vous voyez mal à quoi peut bien servir CoproConseils !

Ces questions sont légitimes !

Nous proposons aux copropriétaires comme vous, un service original qui n’existe quasiment pas en France et que nous avons totalement créé en 2008. Contrôler la gestion de votre syndic et vous permettre de mettre de votre côté, des compétences et une expertise que seul le syndic possède jusqu’à présent.

CoproConseils c’est l’opportunité d’équilibrer le rapport de force qui existe entre le syndic et les copropriétaires.

Vous pouvez également utilement lire la page « qui sommes nous ? » pour en apprendre un peu plus sur CoproConseils et ses services aux copropriétaires.

Mais que fait CoproConseils, concrètement ?

Depuis longtemps, notre meilleure publicité ce sont les copropriétés qui adhèrent à CoproConseils et qui s’en trouvent beaucoup mieux.
Nos meilleurs commerciaux sont les copropriétaires et les membres du conseil syndical satisfaits qui en parlent autour d’eux !

Alors nous vous proposons de vous présenter quelques cas concrets qui vous permettrons de vous rendre compte de notre travail. Ce ne sont que quelques exemples pris au hasard. Ils ne sont pas forcément représentatifs de la variété des situations que nous rencontrons. Nous contrôlons plus de 80 syndics sur le département des Bouches du Rhône, mais également dans d’autres régions de France.
Ces cas concrets sont 100% authentiques. Nos résultats sont notre meilleure campagne de publicité.

NOS RÉSULTATS

Petite Copropriété – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • sinistres non traités,
  • charges de copropriété élevées,
  • peu de suivi des dossiers par le syndic,
  • erreurs comptables non régularisées

Résultats obtenus :

  • reprise des dossiers sinistres copropriété non-traités depuis 2 ans,
  • obtentions des remboursements d’assurance copropriété (2000€),
  • renégociation du contrat d’assurance copropriété (-300€)
  • régularisation des erreurs comptables par le syndic,
  • remboursement des frais de gestion injustement perçus par le syndic (carnet d’entretien, changement d’adresses, catalogue… soit –500€)
  • Assistance et conseils au conseil syndical dans sa décision de changer de syndic : renégociation des contrats de syndics, suppression des clauses illicites ou abusives, etc… permettant des réductions de plus de 400€,
  • changement de syndic,
  • Réduction du budget et des charges de copropriété de 15%.

Très petite copropriété – passage en syndic bénévole – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • irrégularités comptables,
  • convocation assemblée générale hors délais,
  • frais de gestion et divers illicites ou abusifs,
  • souhait de gérer en syndic bénévole

Résultats obtenus :

  • régularisations comptables, annulation des frais de gestion et honoraires illicites ou abusifs (600€ soit 50% des honoraires annuels) facturés par l’ancien syndic,
  • convocation régulière d’assemblée générale, élection d’un syndic bénévole,
  • récupération des archives avec annulation des frais illicites facturés par le syndic sortant (-240€),
  • assistance-conseils au copropriétaire élu syndic bénévole dans l’enregistrement et le lancement administratif, juridique, comptable de la copropriété,
  • réduction des charges de la copropriété 1300€ / an (-30% !)

Petite Copropriété – irrégularités du syndic – Aubagne

Principaux problèmes rencontrés :

  • assemblée générale non tenue,
  • aucun arrêté de comptes depuis 2 ans,
  • erreurs et irrégularités comptables,
  • contrat de syndic non conforme et non renouvelé…

Résultats obtenus :

  • régularisations comptables, prise en charge par le syndic des irrégularités (650€), édition des comptes de la copropriété,
  • établissement des budgets…régularisation générale,
  • Régularisation juridique : convocation et tenue de l’assemblée générale de la copropriété, votes des résolutions obligatoires,
  • Changement de syndic : appel à candidatures, analyse et négociations des contrats de syndics, suppression des clauses abusives ou illicites,
  • réduction des honoraires et frais administratifs de 15% (-600€),
  • Reprise des dossiers copropriété avec le nouveau syndic : dégâts des eaux, fuites d’eau, travaux, etc…
  • reprise des dossiers, renégociation des contrats, réduction des charges de 10% en conséquence (- 1800€)

Petite Copropriété – infiltrations d’eau – problèmes avec le syndic – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • Assemblées générales hors délais,
  • infiltrations non traitées depuis plusieurs années,
  • contrat de syndic périmé,
  • irrégularités comptables,
  • facturations illicites et abusives,

Résultats obtenus :

  • analyse des comptes de la copropriété,
  • Régularisations réalisées par le syndic : reversement de +1170€ sur un compte bloqué et +1700€ d’avances sur travaux produisant intérêts au profit de la copropriété et non plus au syndic,
  • remboursement par le syndic des facturations irrégulières (frais bancaires, gestion des archives)
  • -50% (-150€) remboursés sur les frais de gestion du syndic,
  • réduction de 50% des honoraires annuels du syndic en dédommagement de ses fautes,
  • réactivation prioritaire du traitement des infiltrations – problème traité
  • réduction des charges en conséquence,

Copropriété en grande difficulté – arrêté de mise en péril – Miramas

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges de copropriété élevées,
  • contrat de syndic irrégulier,
  • irrégularités comptables,
  • travaux urgents non réalisés (déclaration d’arrêté de péril),
  • difficultés de trésorerie,
  • impayés de charges non traités par le syndic et refus d’interventions des fournisseurs impayés

Résultats obtenus :

  • Renégociations de l’ensemble des contrats copropriété en cours (-350€ assurance copropriété),
  • Remboursement de frais illicites perçus par le syndic (-300€),
  • Réduction des frais de gestion de -300€ (-40%),
  • Régularisations des comptes de la copropriété,
  • Suppression des non-conformités et des clauses abusives du contrat de syndic,
  • Mission d’un maître d’œuvre afin d’étudier et suivre les travaux d’urgence. Les travaux ont été adoptés en Assemblée Générale,
  • Recherches de subventions (ANAH, conseil régional, conseil général…) et de moyens de financements (prêts bancaires, PTZ…) en cours d’étude par le nouveau syndic,
  • Reprise en main du recouvrement des charges des débiteurs. La situation de trésorerie est enfin en nette amélioration (de nouveau positive),
  • Les fournisseurs sont à nouveau réglés,
  • Réduction des charges annuelles de la copropriété de près de 7%,

Petite Copropriété – très forte consommation d’eau – Contentieux

Principaux problèmes rencontrés :

  • Forte consommation d’eau commune (700€) non justifiée et non traitée depuis des années,
  • facture de travaux (920€) injustifiés,
  • erreur d’imputation de frais de contentieux (450€),

Résultats obtenus :

  • fuite d’eau traitée (et prise en charge par le syndic en dédommagement),
  • facture de travaux copropriété injustifiés (520€), prise en charge par le syndic,
  • remboursement d’une facture (400€) réglée deux fois,
  • régularisation des frais de contentieux charges de copropriétaires débiteurs (450€),
  • réduction des honoraires de syndic de 15%,
  • renégociation du contrat d’assurance de la copropriété : -15%,
  • suppression des frais administratifs injustifiés du syndic,

Au total:

  • – 11% sur budget et
  • –1250€ de charges annuelles (-15%)

Copropriété moyenne – charges de copropriété trop élevées – problèmes de comptabilité – Aix en Provence

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges de copropriété élevées,
  • peu de suivi des dossiers par le syndic,
  • erreurs comptables (règlement de copropriété non appliqué),

Résultats obtenus :

  • Analyse des charges de copropriété, et renégociations des contrats,
  • Reprise des dossiers copropriété avec le syndic et le conseil syndical,
  • Instauration de visites régulières de copropriété avec réunion de conseil syndical,
  • Renégociation du contrat de syndic (-300€),
  • Audit des comptes et régularisation des charges,
  • Application du Règlement de copropriété quant à la répartition des charges,
  • Ajustement des budgets proportionnel à la réduction des charges obtenue (-12%)

Copropriété neuve – malfaçons – charges trop élevées – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • syndic imposé par le promoteur,
  • budgets et charges de copropriété élevés,
  • malfaçons dommage-ouvrage non traitées,

Résultats obtenus :

  • renégociation contrat de syndic, suppression des clauses abusives ou illicites, renégociation des tarifs (-2000€ de frais de gestion),
  • assistance-conseils lors de la réception des parties communes de la copropriété, des levées de réserves, des garanties légales, des actions des assurances, et sur le  respect des procédures…permettant de garantir les droits et les intérêts des copropriétaires face au promoteur,
  • Contrôle de la gestion des dossiers sinistres en vue des réparations et de l’obtention des remboursements d’assurances (+ de 25.000€ obtenus)

Copropriété importante – charges très élevées – comptabilité opaque

Principaux problèmes rencontrés :

  • comptabilité opaque,
  • charges élevées,
  • gestion « familiale » à l’ancienne

Résultats obtenus :

  • Audit complet de gestion du syndic et contrôle des comptes de la copropriété,
  • Mise à jour d’irrégularités comptables et financières,
  • Non-application des textes élémentaires et réglementaires en matière de gestion et de comptabilité de copropriétés,
  • Mise en évidence de la responsabilité professionnelle du syndic dans de nombreux dossiers,
  • Régularisation des comptes et suppression des infractions,
  • Prise en charge par le syndic des coûts financiers liés aux infractions et irrégularités mises à jour,
  • Information et réorganisation du conseil syndical en vue d’assurer un meilleur contrôle de la gestion de la copropriété,
  • Décision du conseil syndical de changer de syndic : assistance et conseils dans la renégociation des contrats de syndics, dans la suppression des clauses abusives et illicites (gain de plusieurs centaines d’euros)
  • Renégociation des contrats permettant de nouvelles économies de charges (en cours)

Petite Copropriété – graves erreurs de gestion du syndic – Vitrolles

Principaux problèmes rencontrés :

  • dossiers non traités,
  • assemblée générale hors délais légaux,
  • convocations d’assemblées irrégulières,
  • contrat de syndic irrégulier,

Résultat obtenus :

  • Régularisation et renégociation du contrat de syndic, suppression des clauses abusives ou illicites, suppression et remboursement des facturations illicites (gestion des salaires, honoraires divers, frais de rappels…) d’un montant de 700€ par an,
  • Réduction de 60% des frais administratifs et de gestion (-550€ / an),
  • Convocation régulière de l’assemblée générale, reprise des dossiers non traités,
  • Augmentation sans frais supplémentaire des visites de copropriété par le syndic et des réunions de conseils syndicaux pour rendre compte de l’amélioration de la situation,
  • Traitement par le syndic des surconsommations anormales d’eau et de chauffage (fuites et chaudière mal gérée),
  • Réduction de plus de 3000€ de charges / an.

Copropriété moyenne – charges trop élevées – La Ciotat

Principaux problèmes rencontrés :

  • honoraires de syndic élevés

Résultats obtenus :

  • analyse et renégociation du contrat de syndic avec propositions concurrentes de contrats de syndics à l’appui, suppression des clauses abusives ou illicites,
  • réduction de 2000€ (-18%) incluant l’ouverture d’un compte bancaire séparé

Grosse copropriété – charges très élevées – irrégularités et non respect du droit – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • règlement de copropriété non respecté,
  • répartition des charges de copropriété non respectée,
  • charges élevées,
  • erreurs comptables,
  • non-application de la loi SRU,

Résultats obtenus :

  • audit complet de gestion du syndic et de la comptabilité de la copropriété,
  • préconisations et recommandations afin de régulariser la situation au plus tôt,
  • régularisation intégrale du plan comptable et application de la répartition des charges de copropriété prévue au règlement de copropriété (sur 2 ans),
  • application de la loi SRU et présentation comptable conforme,
  • suppression des erreurs comptables (ouverture et utilisation erronées des comptes bancaires et de placements, confusion dans les appels de fonds de réserve ou de trésorerie, imputation erronée…)
  • renégociation des contrats, réduction des charges en conséquence de plusieurs centaines d’euros,
  • audit chauffage en cours (les charges chauffage représentent près de 25% des charges totales) : aucune étude énergétique n’a jamais été engagée en 30 ans.

Copropriété moyenne – irrégularités dans la gestion du syndic – Arles

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges excessives,
  • financement erroné de travaux,
  • non-souscription d’assurances obligatoires,
  • non-application des décisions d’Assemblée Générale votées à des majorités non conformes à la réglementation,
  • répartition des charges erronée car non-application du Règlement de copropriété

Résultats obtenus :

  • application du Règlement de copropriété et de la répartition des charges,
  • régularisations comptables portant sur plus de 4300€ de factures,
  • application des décisions d’Assemblée Générale,
  • reconnaissance de responsabilité professionnelle du syndic avec indemnisation financière de la copropriété,
  • renégociation des contrats, réduction des charges et des budgets de près de 2000€ en conséquence.

Copropriété importante – syndic trop peu impliqué – Aix en Provence

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges de copropriété élevées,
  • dossiers non traités,
  • non-application des décisions d’assemblées générales notamment concernant le compte bancaire séparé,

Résultats obtenus :

  • ouverture du compte bancaire séparé au nom de la copropriété sans frais supplémentaire,
  • augmentation sans frais supplémentaire des visites de copropriété par le syndic et des réunions de conseils syndicaux afin d’assurer une meilleure communication et un suivi des dossiers copropriété non traités à ce jour,
  • renégociation du contrat de syndic et suppression des clauses abusives ou illicites,
  • remboursement par le syndic des facturations irrégulières (carnet d’entretien 570€ ; frais d’appels de fonds sur travaux –1300€)
  • réduction des frais de gestion –1680€ / an,
  • renégociation des contrats de la copropriété, plusieurs milliers d’euros de réduction de charges sur l’ensemble des contrats (entretien, EDF, téléphone, ascenseur, assurance…) ont été enregistrés
  • réduction des budgets de 12% en conséquence,

Petite copropriété – trop de charges – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • trop de charge par rapport à la taille de la copro,
  • peur de passer en syndic bénévole tous seuls

Résultats obtenus :

  • Assistance-conseils au syndic bénévole lui permettant de gérer sa copropriété en toute sérénité (convocation, procès-verbaux d’assemblées générales, comptabilité, travaux) pour 196€ / an au lieu de 800€ (hors frais annexes) par un syndic professionnel,
  • Assistance au syndic bénévole afin de traiter les dossiers non réalisés par le syndic (travaux, fuites, assemblée…)
  • Régularisation du passif laissé par l’ancien syndic,
  • Réduction des charges de la copropriété d’environ 1000€, (-25%),

 Copropriété neuve – charges très élevées – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges beaucoup trop élevées,
  • erreurs et opacité comptables

Résultats obtenus :

  • Mise en évidence des clauses abusives et tarifs prohibitifs du contrat de syndic,
  • Renégociation du contrat de syndic (-1260€) et appel d’offres concurrentes, suppression des clauses abusives et de facturations irrégulières (-3000€),
  • Régularisations comptables et réduction du budget de fonctionnement de la copropriété de 19% soit -33.000€ !
  • Renégociations de l’ensemble des contrats copropriété en cours,
  • Informations du conseil syndical et des copropriétaires sur leurs droits,
  • Contrôle accru de la gestion du syndic permettant une meilleure communication et plus de transparence dans les dossiers,
  • Réduction de charges de plus de 11.000€ en 3 ans,

Petite copropriété – charges trop élevées – travaux coûteux – Paris

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges élevées
  • projet de construction d’un ascenseur

Résultats obtenus :

  • Renégociation du contrat de syndic : -30% sur les honoraires de syndic (-650€) et -70% sur les frais administratifs et de gestion du syndic (de 580€ à 180€),
  • suppression des clauses abusives du contrat de syndic,
  • régularisation des comptes de la copropriété (-860€),
  • réduction du budget de la copropriété de 20%,
  • Renégociation du contrat de maîtrise d’œuvre Ascenseur : -3% HT sur 100.000€ de travaux soit -3000€,
  • réduction des charges de copropriété en conséquence,

Grosse copropriété – problème de syndic et de charges – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges élevées,
  • aucun contrôle de gestion du syndic,
  • dossiers partiellement traités,
  • contrats d’origine non renégociés

Résultats obtenus :

  • contrôle des comptes de la copropriété et audit de gestion du syndic,
  • établissement d’un plan d’amélioration de la gestion,
  • structuration et organisation du conseil syndical en vue de mieux contrôler la gestion du syndic,
  • organisation de visites régulières de copropriété et de réunions de conseil syndical avec établissement de rapports de visites et de compte rendu de conseil syndical,
  • renégociation des contrats (assurance, syndic, ascenseurs, téléphone, EDF…),
  • réduction des charges de la copropriété de plus de 10.000€ en 2 ans,
  • suppression des factures abusives ou injustifiées de plus de 7000€ sur 2 ans,

Copropriété importante – Charges trop élevées – irrégularités dans la gestion du syndic – Marseille

Principaux problèmes rencontrés :

  • charges de copropriété élevées,
  • erreurs comptables non rectifiées,
  • non-application des décisions d’assemblées générales,
  • frais et honoraires de syndic illicites ou abusifs injustifiés,

Résultats obtenus :

  • application des décisions d’assemblées générales,
  • rectifications des erreurs comptables non-traitées depuis 3 ans,
  • analyse des comptes et traitement des irrégularités (erreur de TVA, erreurs de répartition ou d’imputation de charges, …)
  • application de la répartition des charges prévues au règlement de copropriété,
  • remboursement ou annulation par le syndic des frais et honoraires divers et variés illicites ou abusifs (assemblée générale, archivage, appels de fonds…) pour un montant supérieur à 2000€,
  • renégociation du contrat de syndic et appel d’offres concurrentes (-7000€ sur les frais de gestion incluant des visites de
  • copropriété, réunions de conseil syndical et autres prestations supplémentaires),
  • application de la Loi SRU concernant les comptes et les budgets de la copropriété,
  • Analyse des postes de charges de la copropriété, renégociations des contrats, réajustement des budgets en conséquence (-18.000€ gardiennage ; -7000€ espaces verts ; -7000€ frais gestion syndic soit une réduction de charges de 32.000€ par an !)
  • Organisation du contrôle de gestion permanent du syndic par le conseil syndical,

Copropriété neuve – malfaçons – Istres

Principaux problèmes rencontrés :

  • malfaçons dommage-ouvrage,
  • syndic désigné par le promoteur selon contrat déterminé,
  • ordre du jour et budgets fixés par le syndic sans concertation,
  • charges élevées,

Résultats obtenus :

  • informations juridiques et défense des droits des copropriétaires,
  • informations pratiques aux copropriétaires sur les formalités et obligations administratives à remplir par le syndic lors de la réception des parties communes, lors de l’enregistrement des réserves, lors de la levées des réserves, sur les garanties et assurances diverses, sur les délais légaux à respecter…
  • Conséquences : application par le syndic des procédures à respecter, en concertation avec le conseil syndical et sous son contrôle,
  • Contrôle accru du bon déroulement des procédures permettant l’accélération du traitement des malfaçons aux frais des entreprises concernées,
  • Renégociation des contrats de syndics, suppression des clauses illicites, réduction du coût des prestations, des frais divers, et des coûts prévisionnels permettant une réduction du budget de 10%,
  • En parallèle, renégociation de l’ensemble des contrats en cours avec appel à la concurrence,
  • Réduction de charges en conséquence