Marseille ; un parc immobilier en pleine mutation

Vous souhaitez vous installer sur Marseille, devenir propriétaire dans une résidence, vous hésitez entre acheter dans un programme neuf ou bien dans de l’ancien ? Vous avez du mal à choisir un quartier ?

CoproConseils contrôle une centaine de syndics dans les Bouches-du-Rhône, une grande partie dans sa préfecture. Des conseils syndicaux de tous les quartiers nous font confiance et nous donnent ainsi une vision assez précise des problématiques rencontrées par les copropriétaires sur la métropole marseillaise.

À quoi s’attendre en matière d’immobilier lorsqu’on est propriétaire à Marseille ?

Que vous souhaitiez acquérir un appartement dans un programme neuf et sécurisé à Saint Jérôme, ou bien un appartement dans un petit immeuble traditionnel marseillais à Vauban, ou encore dans une grande résidence à Sainte Marguerite, vous serez copropriétaire et il vous faudra composer avec la problématique propre à votre copropriété.

De part notre expérience, nous nous sommes rendus compte qu’on pouvait décrire des problématiques classiques par quartier. Il y a des chances pour que dans le premier cas vous vous trouviez avec des charges très élevées que vous allez chercher à faire baisser en réduisant les postes de dépense, pour que dans le second cas vous soyez confrontés à des questions liées à l’ancienneté des installations et dans le troisième cas à des problèmes de contentieux et d’assurances liés à des malfaçons.
Bien évidemment chaque copropriété a ses caractéristiques propres, mais il existe des tendances et elles peuvent vous aider à être plus attentif au moment d’acheter.

Marseille aux mille visages.

C’est un cliché que de dire que Marseille est une ville au mille visages, pourtant c’est une réalité. Il serait bien présomptueux de vouloir en dresser le portrait en s’affranchissant des célébrissimes quartiers de Marseille que seuls les marseillais connaissent par cœur, étant capables de vous citer comme un seul homme les particularités de chaque recoin de leur ville ses attraits et ses turpitudes.

Effectivement, Marseille est une ville aux découpages multiples qu’ils soient administratifs comme les arrondissements, statistiques comme le découpage en 111 quartiers qui date de 1946, ou bien socio-culturels comme le découpage symbolique que chaque marseillais connaît par son expérience de la ville et qu’aucune administration n’a réussi à saisir ni à s’approprier. Marseille est bien une ville aux mille facettes que tous les marseillais adorent vous faire découvrir lorsque vous êtes leur invité.

Ces facettes, ces différents sous-espaces urbains sont un peu comme des personnages à l’identité bien différenciée et souvent plus complexe qu’il ne veulent bien le laisser paraître au premier abord.
Qu’est ce qui façonne un quartier dans le cœur d’un marseillais ?
Son histoire, son peuplement, sa situation géographique dans ce nid entouré de collines et restreint par la mer, ce que les politiques urbaines ont voulu en faire et les différentes transformations que l’espace urbain a pu subir ou dont il a pu bénéficier, mais surtout ce que les habitants ont décidé d’en faire.

Dans ces quartiers, des gens, des administrations, des commerces, des équipements sociaux-culturels, des écoles mais surtout et avant tout des habitations, des immeubles, des résidences, des maisons, des bastides… Bicoque ou palais, social ou résidentiel ; le parc immobilier est toujours un élément essentiel, à la fois témoin et support le l’évolution d’un quartier et de son identité.

Les lieux de vie sont à l’image de leurs habitants, les marseillais choisissent leur quartier et le façonnent. Ils le vivent au quotidien et c’est ce quotidien que nous partageons avec les marseillais, celui de leur bien immobilier, qu’ils veulent avec notre aide entretenir au mieux.

L’immobilier à Marseille est le reflet de l’histoire de ses quartiers.

Les quartiers issus de la prospérité industrieuse et commerciale du XIXe

La ville de Marseille telle qu’on la connaît aujourd’hui prend forme au XIXe siècle.
A ce moment là, la plus ancienne ville de France n’est encore qu’une grosse bourgade durement touchée par la peste de 1720. La cité phocéenne renaît de ses cendres et connaît alors une transformation radicale avec l’industrialisation, l’explosion du commerce avec les colonies. Des constructions essentielles fondent la structure de la ville actuelle, le creusement du port de la Joliette, la construction des quartiers haussmanniens, la rue de la république, la corniche, la gare Saint-Charles, la dérivation de la Durance et l’adduction d’eau symbolisée et majestueusement mise en scène par le Palais Longchamp.

La ville s’enrichit et les quartiers se transforment durablement.
La bourgeoisie industrielle et commerciale issu du développement du port modifie fondamentalement le centre-ville et les abords du port. Hôtels particuliers, entrepôts, magasins, sont autant de constructions de prestige. Mais finalement cette bourgeoisie choisit de faire résider sa famille plutôt dans le sud de la ville loin du port alors même que le quartier de la rue de la République était construit pour eux, rien n’y fait. Les bastides se développent, s’embellissent et s’enrichissent. Elles sont encore en dehors du centre-ville, mais seront bientôt au cœur de l’organisation des quartiers de la capitale provençale.
Les plus riches fuient donc vers le sud de la ville où est percée l’avenue du Prado. De belles bastides et de riches immeubles se construisent sur Perrier, Paradis et le deuxième Prado. Ces riches négociants et industriels abandonnent Noailles, Belsunce à la main d’œuvre portuaire, tandis que le Panier, la Joliette se remplissent du flot incessant d’immigrés qui est chaque jour accueilli par la métropole méditerranéenne.

À l’heure actuelle ces quartiers du centre-ville que sont la Canebière, le Vieux-port, République, Belzunce, Noailles, St Charles, la Joliette portent tous les traces de ce passé fastueux et bourgeois. Les immeubles haussmanniens ou d’anciens hôtels particuliers aujourd’hui divisées en petites copropriétés, sont devenus des immeubles très anciens et n’ont pas toujours reçu les soins qu’ils auraient du pour garder leur éclat d’antan. Pour certains on est même très loin du compte avec des propriétés quelques fois très dégradées. Ces immeubles sont également confrontées à des questions de règlements de copropriétés qui n’ont pas été mis à jour ou ont mal été appliqués durant des années et par conséquent des questions de répartition des charges quelques fois proches de l’imbroglio, ou de recouvrement des charges. Les problèmes les plus courants touchent à l’insalubrité et à la nécessité d’entretien bâti et des toitures. Il peut également y avoir des remontées d’humidité suivant la localisation du bien. Globalement des questions de performance énergétique pour lesquelles il existe néanmoins toute une batterie d’aides et de solutions.

On retrouve également une partie de ces problématiques sur les immeubles de la même époque que l’on trouve dans les quartiers Paradis, Prado, deuxième Prado, Périer, mais avec un habitat moins dégradé parce que mieux entretenu au fil des décennies par des occupants ayant plus de moyens financiers.

Les quartiers issus de la croissance démographique populaire du XIXe

L’essor du commerce avec les colonies, l’ouverture extraordinaire des marseillais vers ces pays exotiques et porteurs de nouveautés, la croissance du port qui devient rapidement un port incontournable du commerce mondial, sont autant d’éléments qui font que l’ancienne cité phocéenne connaît un essor fulgurant et un croissance démographique hors du commun entre la fin du XIXe et la première moitié du XXe siècle.

Les abords directs du port et donc l’extrême centre-ville devient un quartier très populaire et vraiment très animé. Une bonne partie de cet espace urbain a été détruit par les bombardements de 1943, mais son architecture si particulière est encore présente notamment au Panier. C’est un quartier qui a fait l’objet d’un très lourd programme de réhabilitation, mais pour autant le bâti a du mal à s’extraire de son histoire. Les problématiques que l’on retrouve dans les parties anciennes des quartiers du Panier, Belsunce, Opéra, Le Chapitre et Noailles sont celles d’immeubles longtemps délaissés et encore enlisés dans des problèmes d’insalubrité, remontées d’humidité, entretien, mises aux normes. Des questions endémiques de travaux de réhabilitation qui coûtent cher à des populations pas forcément en position de faire face à de telles dépenses, ce qui entraîne d’importants impayés de charges et des copropriétés en grande difficulté.

Les quartiers issus de la croissance démographique de l’après seconde guerre mondiale

Après la seconde guerre mondiale, la métropole marseillaise subit une nouvelle transformation radicale car elle est en première ligne pour accueillir l’arrivée massive d’immigrants qui vient s’installer en France. Dans toute la France, la politique urbaine est marquée par la même construction massive d’immenses barres de logement collectifs qui vont marquer durablement le paysage urbain et la ville chère à Pagnol et à Scotto n’échappe pas à l’invasion du béton !

Jusqu’au début du XXe siècle l’espace situé entre le massif de l’Étoile et la Joliette a été très peu utilisé. Quelques bastides, en sont encore les témoins comme la bastide Montgolfier ou la bastide Fallet, mais rien de comparable à leur développement dans le sud de la ville.

Dans l’immédiat après guerre, ce sont les bidon-villes qui peu à peu investissent ce large espace libre et c’est naturellement là que vont se construire la majorité des grands ensembles construits dans les années 60-70 pour répondre à l’impérieux besoin de logement des fortes migrations. Néanmoins, et c’est une spécificité marseillaise, ces barres de logements collectifs futures cités sont construites aussi bien au nord qu’au sud ou à l’est de la ville, mais également plus au centre comme à Bourse, au Pharo.

A l’heure actuelle, ces ensembles collectifs sont encore en place et ils ont diversement évolué, en grande partie en fonction du quartier dans lequel ils sont situés et des populations plus ou moins durement touchées par la crise qui les occupent. La gestion de ces immenses copropriétés rencontre ainsi des problématiques différentes.

Au nord
La Rose, Le Merlan, Saint-Just, Malpassé, Bon-Secours, Saint-Barthélémy, sont parmi les quartiers de Marseille qui contiennent les cités ayant le plus de difficultés. Parmi elles La Castellane, La Solidarité, La Busserine, Kalliste, Frais-Vallon, La Savine, Bassens, Font-Vert, …
Ces grands ensembles sont pour la plupart des copropriétés en grande difficulté, car elles cumulent les problèmes très graves comme un manque récurrent d’entretien du bâti, qui entraîne d’importants besoins de travaux lourds qui ne sont pas forcément à la portée des finances de leurs habitants, de nombreuses dégradations, des impayés de charges qui grèvent durablement les budgets de ces copropriétés. Il arrive que dans ces copropriétés pourtant très dégradées les appels de fonds trimestriels soient presqu’équivalents à ceux d’une copropriété au Roucas ! De nombreux programmes de réhabilitation, d’aides et de subventions semblent malheureusement impuissants à endiguer les difficultés de ces copropriétés.

Au sud
Les barres d’immeubles comme la Cadenelle, la Rouvière, Valmante, la Cayolle ou le Roy d’Espagne ont donc également été construites dans les années 60-70 des quartiers sud comme Sainte-Marguerite, Le Redon, Le Cabot ou Mazargues. Les populations qui y habitent ont moins durement souffert de la crise depuis le début des années 80 et ces copropriétés sont correctement entretenues. Des travaux d’entretien et de rénovation sont régulièrement entrepris et engendrent quelques fois des coûts non maîtrisés et les procédures qui vont avec ! Ce sont des copropriétés où durant de nombreuses années les charges se sont envolées sans que rien ne soit fait il y a un important travail de maîtrise des budgets. La question des employés d’immeubles et gardiens concierges est également un problème récurrent dans ces copropriétés.

A l’Est
Les grands ensembles comme Air Bel, La Sauvagère ou les Néréïdes, construits à dans les quartiers Est comme la Valbarelle, la Barasse, Saint-Menet, la Valentine, la Pomme, Saint-Marcel, Saint-Loup, Saint-Tronc et Pont-de-Vivaux sont un peu à l’intermédiaire entre le Nord et le Sud. Sans être aussi dégradées que celles plus au nord, ces cités sont néanmoins en but à des problèmes de manque d’entretien du bâti. Les questions de mises aux normes électriques, mises aux normes ascenseurs etc les concernent directement et grèvent notablement les budgets de copropriétaires qui peinent déjà à s’en sortir.

Les conséquences catastrophiques de la crise dans les quartiers populaires de la ville.

La crise des années 80-90 a très durement touché la cité phocéenne. Le plus lourd tribut ayant certainement été payé par les quartiers nord. Dans ces années là la construction immobilière a été comme figée. Certains quartiers, anciens quartiers industriels comme Menpenti, la Capelette ou le Rouet, les Arnavaux, la Calade, le Canet ou la Cabucelle ont timidement renouvelé leur parc immobilier, pour certains bénéficiant de leur relative proximité du centre, mais rien de comparable avec les transformations précédemment citées. Dans ces copropriétés les problèmes les plus couramment rencontrés sont des suivis de travaux, des contentieux avec le syndic ou des problèmes de répartitions des charges car c’était la grande époque des équipements collectifs de chauffage notamment.

Le renouveau de Marseille Provence.

A partir de la fin des années 90, début des années 2000, l’image de la Marseille commence à s’inverser. Celle qui était déjà la ville de l’Olympique de Marseille, sait saisir sa chance pour montrer une autre image d’elle même lors de la coupe du monde de Football de 1998. Une politique volontariste pour mettre en avant les atouts de la capitale méditerranéenne est mise en place par la municipalité. L’arrivée du TGV en gare Saint-Charles, le feuilleton « Plus Belle La Vie ! », ou le lancement du projet Euroméditerrannée ont participé dans les années 2000 et chacun à son échelle à modifier l’image de la ville.
Dans la foulée la création de Marseille-Métropole, l’amélioration du réseau de transport urbain (extension du métro, construction du tramway) et l’obtention du label Capitale Européenne de la Culture en 2013 ont achevé de donner à la ville un nouveau souffle.

Cela se traduit évidemment dans l’immobilier, véritable miroir de l’état d’une métropole. A partir des années 2000, la construction neuve reprend dans tous les arrondissements de la capitale provençale et les programmes de réhabilitation se multiplient.
Certains quartiers comme le Vieux Port, la Joliette ou Arenc subissent une nouvelle transfiguration de part la mise en place de ces grands projets dont l’emblématique MUCEM, mais beaucoup d’autres quartiers en sont plus discrètement transformés par la reprise de la construction neuve.

Une des caractéristiques les plus marquantes de l’immobilier neuf en ce début de XXIe siècle est la recrudescence des résidences fermées. La quasi totalité des résidences neuves proposées à l’achat sont des résidences closes, mais l’épidémie de fermeture s’étend également à des résidences ou des ensembles immobiliers qui jusqu’à présent étaient ouverts. Pas un quartier de Marseille n’échappe à cette nouvelle façon de concevoir le logement, même si toutes ne répondent pas aux mêmes motivations.
Certaines résidences anciennes choisissent de se clôturer comme l’Allée des Pins ou Château Sec. C’est une tendance typique des quartiers comme Bompard, Périer, Sainte-Anne, Saint-Giniez, Endoume, le Roucas-Blanc, Sainte-Marguerite, le Redon, le Cabot, Mazargues, Michelet, Borely, la Corniche ou le Roucas. Souvent ces résidences fermées sont des parcs qui reprennent des anciennes bastides et s’appuient sur cet existant pour proposer ce qui est souvent présenté comme du haut de gamme. D’autres neuves conçoivent la résidence comme fermée dès la présentation des plans. Dans les quartiers nord, comme Sainte-Marthe, Saint-Joseph, Notre-Dame Limite, Saint-Mitre, les Olives, les Aygalades , Saint-Jérôme, Château Gombert, la Croix-Rouge, Verduron, Borel ou les Mourets, ce sont des arguments plus sécuritaires qui sont avancés par les promoteurs pour aboutir aux mêmes dispositions.

Ces résidences neuves attirent beaucoup de primo-accédants, un grand nombre de mesures incitatives sont mises en place pour permettre à tous les budgets d’accéder à la propriété. A la première assemblée générale, ces nouveaux propriétaires déchantent. Les charges de ces copropriétés aux multiples services sont extrêmement élevées (espaces verts, ascenseurs, piscine, maintenances diverses, gardiens ou employés d’immeubles, vidéo-protection, relations avec l’ASL si la résidence est également composée de villas ce qui est désormais assez courant…) En général, le promoteur a ciselé un contrat de syndic sur-mesure à son partenaire qui lui assure un confortable premier mandat (ce qui n’est théoriquement désormais plus possible). Puis apparaissent les mauvaises surprises, malfaçons, problèmes divers et variés sur le bâti, ce sont alors des frais d’expertise, d’avocats, de contentieux. Il arrive que dès la première année, ces nouveaux propriétaires déchantent au point de se demander si l’accession à la propriété était réellement une bonne idée.

Peut-on trouver une copropriété sans problème dans un quartier idéal ?

Ce portrait de Marseille est très particulier. C’est Marseille vu à travers les yeux de CoproConseils. Il faut garder à l’esprit que nous sommes en général sollicités lorsque les copropriétés rencontrent des difficultés et le cœur même de notre métier est d’aider les copropriétaires à résoudre au mieux ces difficultés !
Ce portrait est donc fait sous un angle particulier, mais il n’invente rien. Tous les éléments que vous avez pu y trouver sont tirés de notre expérience au quotidien au service des copropriétaires.

S’il vous semble noir, c’est que le « métier » de copropriétaire n’est pas facile !
Rien n’est acquis, il faut constamment être vigilant et ne pas laisser les situations se dégrader.
Avec l’aide et l’expertise de CoproConseils, les choses vous sembleront plus facile, les copropriétaires adhérents en témoignent !

Si nous n’avions qu’un conseil à donner, c’est qu’il faut bien réfléchir avant d’acheter, éplucher les procès verbaux d’assemblées générales et tous les autres documents que vous pouvez éventuellement obtenir du syndic ou du notaire et pourquoi pas, demander une expertise et un avis à CoproConseils.

 

 

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