Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?
Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues
Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?
La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.
Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.
Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?
A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner.
Une date importante : la réception des travaux
La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.
Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.
parties communes
Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.
L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.
parties privatives
Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.
Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.
Bonjour, nous avons acheté un appartement en VEFA ; les appartements ont tous été livrés depuis 6 mois. Aujourd’hui les parties communes ne sont toujours pas terminées . Le promoteur continue d’intervenir sur les parties communes. Ma question est a t il le droit de faire tout ce qu’il veut sur ces parties communes sans consulter le syndic de copropriété? en effet nous avons aujourd’hui certaines installations dans la parties communes qui n’étaient pas prévues sur nos actes notariés et ces installations ne nous plaisent pas? le syndic peut il demander de modifier de façon à ce que cela nous convienne
Bonjour
Merci pour votre question qui vient utilement compléter cet article sur les copropriétés en VEFA.
C’est à vérifier dans le règlement de copropriété et/ou dans l’acte de vente. Bien souvent il y a une petite phrase qui dit que le promoteur se réserve le droit de modifier … jusqu’à la livraison des parties communes.
Cordialement
Bonjour
Dans le cadre d’une VEFA où les propriétaires ont eu la livraison de leur appartement en 2020 et courant 2021 en usant des parties communes (ascenseurs, parking, escaliers, …), celles-ci n’ont été réceptionnées par le syndic et le conseil syndical en septembre 2021.
Puisque j’ai lu dans ce blog que le syndic pouvait facturer des charges communes liées à des périodes antérieures à la réception des communs, sur quels textes et fondements, le syndic peut-il s’appuyer pour nous refacturer des charges communes (électricité, maintenance des ascenseurs, …) rétroactivement à sa constitution et à sa réception selon la date effective d’achèvement des appartements respectives et de leur livraison (remise des clés) et de la jouissance des communs et ce indépendamment de la réception officielle des communs.
Merci d’avance pour vos précisions.
Bonjour
Pour les VEFA il y a des règles générales, puis à partir de là une infinité d’applications qui dépendent des situations spécifiques de chaque copropriété. Il y a effectivement des charges communes qui restent à la charge du promoteur jusqu’à réception des parties communes et d’autres charges qui elles sont déjà à la charge des lots livrés.
Donc pour pouvoir répondre à votre question il faudrait pouvoir étudier votre dossier. N’hésitez pas à nous contacter pour un devis.
Cordialement
Bonjour,
Le RdC d’un immeuble, vendu en VEFA, dit qu’il entre en vigueur dès que les lots appartiennent à deux personnes.
La première vente VEFA, simultanée à l’adoption du RdC est le 22 juin 2006.
Et l’acte de vente donne le 10 juillet 2006 comme date de livraison.
La copropriété et le syndicat des copropriétaire ont-t-il pris naissance dès le 22 juin 2006 ? ou seulement le 10 juillet 2006 ?
L’architecte a fourni une attestation d’avancement des travaux au 1er juillet 2006 : immeuble au stade “peinture”
Nous avons acheté en VEFA le 18 juillet 2006 avec remise des clés immédiate.
Or, nous avons payé des charges de copropriété ( syndic et budget) pour juin 2006.
Sachant que nous avions fait des travaux dans notre appartement en juin 2006.
Est-ce normale d’avoir eu à payer les charges de copropriété pour juin 2006 ?
Cordialement
Bonjour
D’une manière générale, on ne paie des charges qu’à partir du moment où on est propriétaire. Mais votre situation semble un peu plus spécifique. Si vous souhaitez obtenir des renseignements personnalisés à vos questions, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils. L’expert pourra vous poser des questions, obtenir des renseignements complémentaires et répondre très précisément à votre cas particulier.
Cordialement
Bonjour ,
J’ai acheté en PSLA , j’ai eu les clefs de mon appartement en date du 26/11/2020 et on me demande de payer les charges trimestrielles de octobre à décembre inclus !!! Est-ce à moi de payer du 01/10/2020 au 26/11/2020? ou doivent ils me faire un montant au prorata.
Dans l’attente de votre retour ,
Cordialement
Bonjour
Oui, ce sont dans un premier temps des provisions sur charges et ensuite c’est régularisé au prorata
Cordialement
Bonjour à vous,
Nous sommes une copropriété en Véfa dont l’ensemble des livraisons pars lot des parties privés ont été livrés. Les parties communes n’ont pas encore été livrés. Le syndic nous réclames les charges de copropriétés des parties communes. Les charges de copropriété relatives aux parties communes ne devraient elles pas être supportées tout ou partie par le promoteur qui n’a pas pu encore livrer les parties communes.
Merci à vous,
Bien cordialement
Bonjour
Effectivement, la date de départ des charges est la livraison. Néanmoins il faudrait pouvoir échanger avec vous pour vous répondre en détail. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour
Nous avons acheté en VEFA en 2019. Date d’achèvement des travaux :16/03/2021 – Date de remise des clés : le 15/04/2021.
Suite à une AG, le syndic nous réclame des charges du 01/10/2020 au 30/09/2021, soit un an (exercice du 01/10 au 30/09).
Si j’ai bien compris nous sommes redevables des charges uniquement à partir de la date de livraison de notre appartement.
Pouvez-vous me dire si je dois régler la totalité des charges, sinon, comment faire pour contester ? Merci Cordialement
Bonjour
Sauf cas spécifique, oui, vous ne devez payer de charges qu’à partir de la livraison de votre lot.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA. La livraison avait été annoncée pour les 2 premières semaines de Juillet. Elle est finalement reportée suite à un retard de fournisseur et de raccordement électrique. La livraison des parties communes n’a pas non plus été faite. Toutefois, nous avons eu la première AG fin avril. Nous avons reçu un appel de charges pour la période du 1er Avril au 30 Juin. Sommes nous redevables ?
Bonjour
Ce sont des provisions sur charges. Il y aura ensuite régularisation en fonction des dates réelles.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 15 copropriétaires ayant récéptionné nos appartements en avril 2021 (VEFA).
La première assemblée générale se réunit le 23 juin avec un syndic désigné par le promoteur et inscrit dans le règlement de copropriété. l’ordre du jour de l’AG prévoit une résolution visant à désigner officiellement ce syndic pour un an. Il n’y a pas de mise en concurrence de syndic puisque le conseil syndical n’existe pas encore. est ce normal ou est ce un abus de pouvoir ?
Merci pour votre aide
Bonjour
La mise en concurrence n’est pas la prérogative du seul conseil syndical. Tous les copropriétaires peuvent le faire. Il n’y a aucun abus de pouvoir.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en VEFA dont la remise des clés se fera le 10/06/2021, aujourd’hui nous avons reçu un papier de la part de la copropriété pour provision du 01/01/2021 au 31/12/2021. Devons nous payer du 1er janvier au 10 juin?
Merci de votre retour. Cordialement,
Bonjour
Ce sont des provisions, cela ne correspond pas aux charges réelles, ensuite il y aura une régularisation en fin d’année qui va prendre en compte votre occupation réelle au prorata temporis.
Cordialement
Bonjour,
Je vis en copropriété depuis presque 3 ans en VEFA( 1er propriétaire). C’est une résidence de 10 lots. Nous n’avons toujours pas constitué de syndic pour le moment. A terme, nous aurons les parties communes surement à payer ensemble;
Le dernier propriétaire vient d’arriver en juin 2020. Depuis ce temps, notre promoteur règle les factures d’eau. Il a justement cessé de payer depuis juin.
Est ce que le promoteur peut nous refacturer ces fameuses factures d’eau depuis le début?
Peut on commencer à souscrire de manière individuelle à l’eau ( chacun a un compteur d’eau)?
J’ai besoin de ces réponses car nous déménageons bientôt et souhaitons louer notre bien?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
La constitution d’un syndicat de copropriété est obligatoire dès la vente du premier lot puisqu’il y a dès lors deux copropriétaires : le premier acheteur et le promoteur.
Il est impossible de répondre à votre question ne sachant pas les détails de votre situation.
A priori la consommation est due. Il n’y a pas de raison que le promoteur paie l’eau que vous avez consommé durant 3 ans, surtout s’il est en mesure de savoir précisément la consommation de chacun grâce aux compteurs d’eau.
Néanmoins il est urgent de mettre la copropriété sur les rails.
L’individualisation des contrats d’eau est une décision qui doit se prendre en AG à la majorité de l’article 25, cela a un coût et encore faut-il qu’une AG soit convoquée.
La priorité est de convoquer une AG et d’élire un syndic.
Cordialement