Règlement de Copropriété – obligations et révisions

Le règlement de copropriété est un document essentiel de votre copropriété. Il régit le fonctionnement de la copropriété. Il n’est pas possible de ne pas le respecter. Le syndic a la responsabilité de gérer la copropriété en respectant le règlement de copropriété.

Comment obtenir le règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire doit pouvoir consulter à tout moment le règlement de copropriété de son immeuble. L’idéal lorsqu’on est copropriétaire, est d’en avoir un exemplaire personnel.

Il y a plusieurs moyens de l’obtenir.

  • Le notaire a l’obligation de vous en remettre une copie au moment de l’achat.
  • Vous pouvez également le demander à l’ancien propriétaire si vous êtes acheteur.
  • Le syndic a l’obligation de vous en remettre une copie (gratuite par email – obligation du contrat ALUR) si vous le demandez.
  • Enfin, cela va certainement faire partie de la liste des documents obligatoirement présent dans l’intranet de la copropriété. (loi ELAN)

Ce document est obligatoire. Il est obligatoire de le respecter.

Dès lors qu’un immeuble est mis en copropriété, l’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire. Toute copropriété neuve est obligatoirement livrée avec un règlement de copropriété.

A quoi sert le règlement de copropriété ?

C’est le document qui gère le bien vivre ensemble. Ce que l’on a le droit de faire et de ne pas faire.
Installer une antenne parabolique sur le balcon ou pas. Ranger les vélos et les poussettes sous l’escalier ou pas. Repeindre ses encadrements de fenêtre en rose fushia ou pas, etc …

C’est surtout un document qui définit les clefs de répartition des charges. C’est d’ailleurs bien souvent là que les problèmes se posent.
Les clefs de répartition sont les modalités de calcul des charges de chaque lot. Il existe des charges communes générales et des charges spécifiques. Exemple des charges bâtiment, des charges ascenseur, des charges chauffage, des charges piscine etc. Chaque charge spécifique a un système de répartition propre. Ce sont les clefs de répartition. L’article 11 de la loi de 65 dit que les clefs de répartition ne sont modifiables qu’à l’unanimité.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Ce document est établi par le promoteur au moment de la construction de l’immeuble.
Pour eux c’est une obligation, qui représente des coûts et aucun avantage.
De plus, sauf exception, le promoteur ne supportera jamais les conséquences d’un règlement de copropriété bâclé.
Malheureusement, une fois établi, il n’est pas facilement modifiable.
La majorité qui s’applique par défaut pour modifier un règlement de copropriété est l’unanimité.
Autant dire que c’est loin d’être facile.

Il existe également des immeubles qui sont mis en copropriété des années après avoir été construits. Il convient alors de créer un règlement de copropriété. Dans ce cas, il est plus facile de mettre en place un règlement de copropriété adapté et bien pensé. Malheureusement ce n’est en général pas le soucis principal des nouveaux copropriétaires. Bien souvent, ils laissent faire le notaire. Celui-ci leur propose un règlement modèle. Mais pour lui non plus ce n’est pas rentable de passer des heures à adapter un règlement à la réalité d’une copropriété.
Pour finir, peu de propriétaires prennent la peine de se plonger dans les lignes de ce document peu attrayant.

Pourtant on peut, des dizaines d’années plus tard, en payer les conséquences. Le règlement de copropriété est un élément crucial de votre copropriété. Il est important de vérifier que les usages au sein de votre copropriété correspondent bien à ce texte. Car c’est bien là que ça pose problème ; lorsque le règlement n’est pas respecté.

Les obstacles à son application

Quelques fois, le règlement de copropriété est très mal rédigé.
Il peut être alors plus logique, ou plus pratique d’appliquer d’autres règles. Erreur !
Il se trouve malheureusement des copropriétés et des syndics pour s’accommoder d’une application partielle, ou adaptée du règlement de copropriété.
Puis les années passent et plus personne ne remet en question la mauvaise application du règlement !

Arguments ?

  • C’est plus logique comme ça
  • Modifier le règlement de copropriété ça coûte cher, personne ne veut payer
  • De toutes façons on aurait jamais l’unanimité pour voter la modification, donc on laisse comme ça

C’est bien joli, mais c’est illégal !

En premier lieu, la responsabilité du syndic est engagée. C’est dans les attributions du syndic de veiller à la bonne application du règlement de copropriété.

Mais c’est aussi du ressort de chaque copropriétaire et notamment du conseil syndical. Il n’est dans l’intérêt de personne de laisser une copropriété fonctionner dans l’illégalité. Même si à très court terme, certains copropriétaires ont l’impression d’y gagner. Les conséquences devant un tribunal peuvent être catastrophiques.
C’est un peu comme un conducteur qui trouverait avantageux de rouler sans assurance. A court terme il a l’impression d’être gagnant ! Mais tout le monde comprend bien que cela reste une très mauvaise idée car personne n’est à l’abri, ni de l’accident, ni d’un contrôle de police !

Le règlement de copropriété n’est pas appliqué ?

Chez CoproConseils, il nous arrive relativement souvent de nous rendre compte d’écarts importants entre l’usage et les règles.
Les écarts qui posent le plus de problèmes sont souvent ceux liés à la répartition des charges.

Que faire ?

Il convient en premier lieu de revenir à une application stricte du règlement de copropriété.
Lorsqu’il s’agit de répartition des charges, le malheur des uns fait bien souvent le bonheur des autres. Ceux qui perdent à une application stricte du RC peuvent malgré tout se réjouir. Si les comptes ont été approuvés les années précédentes, il n’y a pas de rétroactivité possible. Il ont gagné (illégalement) des charges au détriment d’autres copropriétaires. Ce temps est fini.

Si le règlement de copropriété est véritablement inadapté. Il faut envisager de le modifier. Le bât blesse toujours au même endroit : il faut l’unanimité. Celle-ci est difficile à obtenir. Il y a toujours un copropriétaire qui va y perdre qui vote contre. Dans les grosses copropriétés, impossible d’obtenir la présence (ou le vote de chacun).

Comment s’affranchir de l’unanimité pour réviser le règlement ?

Plusieurs cas de figure possibles, qui sont autant d’exceptions légales permettant de débloquer la situation. Notons dès à présent que ces informations sont données à titre indicatif. Chaque copropriété est un cas particulier. Il est absolument indispensable d’étudier en détail l’ensemble des documents de la copropriété. Votre syndic doit être votre conseil en la matière. Mais CoproConseils peut vous aider si vous le souhaitez.

Votre règlement de copropriété est très ancien (avant 1965)

Votre règlement est par définition obsolète car il ne tient pas compte de la loi fondatrice de la copropriété en France qui est la loi du 10 juillet 1965. Si vous avez un règlement qui date d’avant la loi de 65, il est temps de s’y plonger ! Pour mettre à jour votre règlement de copropriété, la majorité de l’article 24 est valable (depuis la loi ALUR).

Si votre règlement de copropriété est ancien (années 80)

Il est possible que votre règlement de copropriété soit correct, mais il n’est pas impossible qu’il soit inadapté.
Il se peut donc qu’une mise en conformité soit souhaitable.

La loi SRU de 2000 avait à l’aube du XXIe siècle, obligé les copropriétés dotées d’un règlement de copropriété obsolète et non adapté, à le revoir totalement. Cela a donné lieu à de nombreuses mises à jour qui avaient été faites à la majorité de l’article 25. Si votre copropriété est passée au travers des mailles du filet, il est temps de le faire. Depuis la loi ALUR, il possible de le faire à la majorité de l’article 24.

Attention, la mise en conformité doit porter sur les points qui sont non conformes. Si vous voulez en profiter pour modifier d’autres points du règlement de copropriété, la règle de l’unanimité continue de s’appliquer.

Si votre règlement est récent et malgré tout, en certains points, inadapté

Il convient alors de l’étudier en détail. Car il existe des cas dans lesquels l’unanimité n’est pas nécessaire. Il est possible de s’appuyer sur certains critères et jurisprudences.

Le critère d’utilité

Il est possible de s’appuyer notamment sur l’article 10 de la loi de 65, qui introduit ce que l’on appelle le critère d’utilité.
Qu’est ce que le critère d’utilité ? C’est un principe simple et logique ; les copropriétaires doivent payer les charges qui correspondent aux services dont le lot bénéficie.
Exemple : un appartement au RDC d’un immeuble sans sous-sol, ne doit pas payer de charges ascenseur.
Le propriétaire d’une place de parking n’a pas à payer de chauffage.
Le propriétaire au 5e étage paie plus de charges ascenseur que le propriétaire du 1er.

La juste répartition

L’article 12 qui dit que si la part de charges que le lot paie est supérieure de plus de 25% à ce qui est “juste”, alors un juge peut ordonner une rectification du règlement de copropriété.
Là il n’est plus question de majorité. Si le juge considère la requête fondée, il missionne lui même un expert. L’expert publie un nouveau règlement de copropriété. Il devient le nouveau document à respecter. Personne ne peut s’y opposer.

Modifications

Lorsque ce sont “des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition” qui sont à la source de l’inadéquation entre le règlement de copropriété et la réalité, alors la mise en conformité du RC n’a pas besoin de l’unanimité.  Ce sont les mêmes conditions de majorités qui s’appliquent.

Obligation de révision introduite par la loi ELAN

Dix-huit ans après la loi SRU, le législateur demande à nouveau aux copropriétés de se poser la question de la conformité de leur règlement de copropriété.

Au vu de l’ampleur des jurisprudences portant sur les parties communes spéciales et parties communes à jouissance privatives, le législateur propose une nouvelle grande remise à plat.
La loi ELAN de 2018, oblige les syndics à mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’ici 2021 la nécessité de modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec l’article 6-4 de la loi de 65 sur les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

Que sont les parties communes spéciales ?

Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne bénéficient pas à la totalité des copropriétaires, mais à une partie d’entre eux seulement.
Exemple un bâtiment avec 4 cages d’escalier. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de clef de répartition spéciale pour chaque montée d’escalier, c’est le moment de le mettre à jour. Ainsi la réfection de la cage d’escalier, ou le changement des boites aux lettres pourra être décidé et financé montée d’escalier par montée d’escalier.
Dans ce cadre, la loi accepte que cette modification soit faite à la majorité de l’article 24.

Parties communes à jouissance privative.

L’article 209 de la loi ELAN prévoit le même dispositif concernant les parties communes à jouissance privative. Exemples : un palier qui ne dessert qu’un seul appartement. Une partie de cour extérieure qui n’est accessible que par un seul appartement.

Cette disposition de la loi ELAN devrait permettre un grand nombre de conflits de trouver une issue.

 

 

4 responses to “Règlement de Copropriété – obligations et révisions

  1. Steve says:

    Bonjour ,
    J ai acheté mon logement dans un immeuble en copro de 8 lots en 2015. Quand j ai acheté l ancien proprietaire de mon logement qui soit dit en passant en possède encore un m.avais dit qu un budget de ravalement de façade avait été voté et payé avant mon achat et que les travaux devaient commençer en sept 2015 (buget aloué 20000 euros) .
    Le syndic à changé de directeur en septembre et celui ci à décidé de stopper les travaux car il trouvait l entrepreneur louche…
    Bref nous somme en 2019 les façades n ont toujours pas bougé mais des devis ont commençé à etre elaborés et nous avons fait les démarches pour avoir une aide de subvention de la commune pour le ravalement.
    Le budget de la commune pour nous aidé et de 13000 euros . Donc 20000+13000 = 33000 euros. Cool ! Sauf que on ne pourra pas en profité car il demande le reglement de copro et la surprise !! IL N Y EN A PAS !!
    Et effectivement apres verification des documents du.notaire je n’ai rien… et comme par hasard apres m etre plaint au syndic , il figure dans les prochaine résolution a voter a la prochaine AG en Mai….
    Est ce normal ? N ai je pas un recourt contre eux ?
    Merci

    1. admincoproconseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas normal du tout de ne pas avoir de règlement de copropriété ! Comment font les différents syndics pour répartir les charges ???
      Concernant les recours que vous avez, tout dépend de l’acte de vente et des réserves qui ont pu être émises !
      Cordialement

  2. Hayoun says:

    Bonjour,
    Mon nouveau syndic me demande de payer par rapport aux quantièmes definis dans le RCP alors que depuis 1994 nous payons 6% des charges suite à un vote à l’AG de 1994.
    Les 6% ne figurent pas dans le RCP et je n’ai plus le PV de 1994.
    Existe t-il un délai de prescription par rapport aux charges dans ce cas de figure (cela fait 24 ans que je paie 6%), si on applique les quantièmes je devrais payer 25%).
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. admincoproconseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est le règlement de copropriété qui doit être appliqué. Ce n’est pas parce que pendant 24 ans il en a été fait autrement que cela entérine le changement. Votre nouveau syndic a raison.
      Cordialement

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