Règlement de Copropriété – obligations et révisions

Le règlement de copropriété est un document essentiel de votre copropriété. Il régit le fonctionnement de la copropriété. Il n’est pas possible de ne pas le respecter. Le syndic a la responsabilité de gérer la copropriété en respectant le règlement de copropriété. C’est pour cette raison que ce document est fondamental pour vérifier correctement les comptes d’une copropriété.

Mise à jour 22 février 2020

La loi ELAN oblige-t-elle les copropriétés à réviser leur règlement de copropriété ?

La loi ELAN aurait introduit une obligation de révision des règlements de copropriétés. La date butoir initialement prévue au 24 novembre 2021 a été annulée. Si c’est cette obligation qui vous préoccupe, rendez-vous au dernier paragraphe de cet article.

Comment obtenir le règlement de copropriété ?

Tout copropriétaire doit pouvoir consulter à tout moment le règlement de copropriété de son immeuble. L’idéal lorsqu’on est copropriétaire, est d’en avoir un exemplaire personnel.

Il y a plusieurs moyens de l’obtenir.

  • Le notaire a l’obligation de vous en remettre une copie au moment de l’achat.
  • Vous pouvez également le demander à l’ancien propriétaire si vous êtes acheteur.
  • Le syndic a l’obligation de vous en remettre une copie (gratuite par email – obligation du contrat ALUR) si vous le demandez.
  • Enfin, il obligatoirement présent dans l’extranet de la copropriété. (loi ELAN)

Ce document est obligatoire. Il est obligatoire de le respecter.

Dès lors qu’un immeuble est mis en copropriété, l’établissement d’un règlement de copropriété est obligatoire. Toute copropriété neuve est obligatoirement livrée avec un règlement de copropriété.
Obligatoire ne veut pas forcément dire parfaitement adapté. Quelques fois le RC est inadapté, pas pratique … voire inexact par rapport à la réalité. Pour autant, il faut le respecter. La seule solution ; le modifier.

A quoi sert le règlement de copropriété ?

C’est le document qui gère le bien vivre ensemble. Ce que l’on a le droit de faire et de ne pas faire.
Installer une antenne parabolique sur le balcon ou pas. Ranger les vélos et les poussettes sous l’escalier ou pas. Repeindre ses encadrements de fenêtre en rose fushia ou pas, se garer le long des trottoirs ou pas, etc …

C’est surtout un document qui définit les clefs de répartition des charges. C’est un des points de litiges les plus courants.
Les clefs de répartition sont les modalités de calcul des charges de chaque lot. Il existe des charges communes générales et des charges spécifiques. Exemple des charges bâtiment, des charges ascenseur, des charges chauffage, des charges piscine etc. Chaque charge spécifique a un système de répartition propre. Ce sont les clefs de répartition. L’article 11 de la loi de 65 dit que les clefs de répartition ne sont modifiables qu’à l’unanimité.

Qui rédige le règlement de copropriété ?

Ce document est établi par le promoteur au moment de la construction de l’immeuble.
Pour eux c’est une obligation, qui représente des coûts et aucun avantage.
De plus, sauf exception, le promoteur ne supportera jamais les conséquences d’un règlement de copropriété bâclé.
Malheureusement, une fois établi, il n’est pas facilement modifiable.

Il existe également des immeubles qui sont mis en copropriété des années après avoir été construits. Il convient alors de créer un règlement de copropriété. Dans ce cas, il est plus facile de mettre en place un règlement de copropriété adapté et bien pensé. Malheureusement ce n’est en général pas le soucis principal des nouveaux copropriétaires. Bien souvent, ils laissent faire le notaire. Celui-ci leur propose un règlement modèle. Mais pour lui non plus ce n’est pas rentable de passer des heures à adapter un règlement à la réalité d’une copropriété.
Pour finir, peu de propriétaires prennent la peine de se plonger dans les lignes de ce document peu attrayant.

Pourtant on peut, des dizaines d’années plus tard, en payer les conséquences. Le règlement de copropriété est un élément crucial de votre copropriété. Il est important de vérifier que les usages au sein de votre copropriété correspondent bien à ce texte. Car les problèmes se posent lorsque le règlement n’est pas respecté.

Les obstacles à son application

Quelques fois, le règlement de copropriété est très mal rédigé.
Il peut être alors plus logique, ou plus pratique d’appliquer d’autres règles. Erreur !
Il se trouve malheureusement des copropriétés et des syndics pour s’accommoder d’une application partielle, ou adaptée du règlement de copropriété.
Puis les années passent et plus personne ne remet en question la mauvaise application du règlement !

Arguments ?

  • C’est plus logique comme ça
  • Modifier le règlement de copropriété ça coûte cher, personne ne veut payer
  • De toutes façons on aurait jamais l’unanimité pour voter la modification, donc on laisse comme ça

C’est bien joli, mais c’est illégal !

En premier lieu, la responsabilité du syndic est engagée. C’est dans les attributions du syndic de veiller à la bonne application du règlement de copropriété.

Mais c’est aussi du ressort de chaque copropriétaire et notamment du conseil syndical. Il n’est dans l’intérêt de personne de laisser une copropriété fonctionner dans l’illégalité. Même si à très court terme, certains copropriétaires ont l’impression d’y gagner. Les conséquences devant un tribunal peuvent être catastrophiques.
C’est un peu comme un conducteur qui trouverait avantageux de rouler sans assurance. A court terme il a l’impression d’être gagnant ! Mais tout le monde comprend bien que cela reste une très mauvaise idée car personne n’est à l’abri, ni de l’accident, ni d’un contrôle de police !

Le règlement de copropriété n’est pas appliqué ?

Chez CoproConseils, il nous arrive relativement souvent de nous rendre compte d’écarts importants entre l’usage et les règles.
Les écarts qui posent le plus de problèmes sont souvent ceux liés à la répartition des charges.

Que faire ?

Il convient en premier lieu de revenir à une application stricte du règlement de copropriété.
Lorsqu’il s’agit de répartition des charges, le malheur des uns fait bien souvent le bonheur des autres. Ceux qui perdent à une application stricte du RC peuvent malgré tout se réjouir. Si les comptes ont été approuvés les années précédentes, il n’y a pas de rétroactivité possible. Il ont gagné (illégalement) des charges au détriment d’autres copropriétaires. Ce temps est fini.

Si le règlement de copropriété est véritablement inadapté. Il faut envisager de le modifier. Le bât blesse toujours au même endroit : les majorités requises. L’unanimité est quasi impossible à obtenir. Il y a toujours un copropriétaire perdant qui vote contre. Mais quelques fois même la majorité de l’article 26 est difficile à atteindre.

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Notons dès à présent que ces informations sont données à titre indicatif. Chaque copropriété est un cas particulier. Il est absolument indispensable d’étudier en détail l’ensemble des documents de la copropriété. Votre syndic doit être votre conseil en la matière. Mais CoproConseils peut vous aider si vous le souhaitez.

Quelle majorité s’applique pour modifier le règlement de copropriété ?

La majorité qui s’applique par défaut pour modifier un règlement de copropriété est la majorité de l’article 26.

Auparavant seule l’unanimité prévalait. Mais il existe encore un certain nombre de points qui requièrent l’unanimité. Parmi ceux-ci, les critères de répartition des charges ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité. Il en va de même pour la suppression du poste de concierge dans un immeuble de standing.

Les lois successivement votées depuis les années 2010 ont constamment réduit les majorités requises. La dernière en date étant la première ordonnance “copropriété” en application de la loi Elan, qui introduit la passerelle de l’article 26-1.

Votre règlement de copropriété est très ancien (avant 1965)

Votre règlement est par définition obsolète car il ne tient pas compte de la loi fondatrice de la copropriété en France qui est la loi du 10 juillet 1965. Si vous avez un règlement qui date d’avant la loi de 65, il est temps de s’y plonger ! Pour mettre à jour votre règlement de copropriété, la majorité de l’article 24 est valable (depuis la loi ALUR).

Si votre règlement de copropriété est ancien (années 80)

Il est possible que votre règlement de copropriété soit correct, mais il n’est pas impossible qu’il soit inadapté.
Il se peut donc qu’une mise en conformité soit souhaitable.

La loi SRU de 2000 avait à l’aube du XXIe siècle, obligé les copropriétés dotées d’un règlement de copropriété obsolète et non adapté, à le revoir totalement. Cela a donné lieu à de nombreuses mises à jour qui avaient été faites à la majorité de l’article 25. Si votre copropriété est passée au travers des mailles du filet, il est temps de le faire. Depuis la loi ALUR, il possible de le faire à la majorité de l’article 24.

Attention, la mise en conformité doit porter sur les points qui sont non conformes. Si vous voulez en profiter pour modifier d’autres points du règlement de copropriété, la majorité de l’article 26 s’applique.

Si votre règlement est récent et malgré tout, en certains points, inadapté

Il convient alors de l’étudier en détail.  Il est possible de s’appuyer sur certains critères et jurisprudences.

Le critère d’utilité

Il est possible de s’appuyer notamment sur l’article 10 de la loi de 65, qui introduit ce que l’on appelle le critère d’utilité.
Qu’est ce que le critère d’utilité ? C’est un principe simple et logique ; les copropriétaires doivent payer les charges qui correspondent aux services dont le lot bénéficie.
Exemple : un appartement au RDC d’un immeuble sans sous-sol, ne doit pas payer de charges ascenseur.
Le propriétaire d’une place de parking n’a pas à payer de chauffage.
Le propriétaire au 5e étage paie plus de charges ascenseur que le propriétaire du 1er.

La juste répartition

L’article 12 qui dit que si la part de charges que le lot paie est supérieure de plus de 25% à ce qui est “juste”, alors un juge peut ordonner une rectification du règlement de copropriété.
Là il n’est plus question de majorité. Si le juge considère la requête fondée, il missionne lui même un expert. L’expert publie un nouveau règlement de copropriété. Il devient le nouveau document à respecter. Personne ne peut s’y opposer.

Modifications

Lorsque ce sont “des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition” qui sont à la source de l’inadéquation entre le règlement de copropriété et la réalité, alors la mise en conformité du RC n’a pas besoin de l’unanimité.  Ce sont les mêmes conditions de majorités qui s’appliquent.

Obligation de révision introduite par la loi ELAN

Dix-huit ans après la loi SRU, le législateur demande à nouveau aux copropriétés de se poser la question de la révision de leur règlement de copropriété. Cette fois pour le mettre en conformité avec un texte de 2018 ; la loi ELAN. Celle-ci a introduit l’article 6-4 de la loi de 65 . Cet article porte sur les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

C’est en effet un domaine dans lequel les jurisprudences sont légion. Le législateur propose donc une grande remise à plat.
La loi ELAN de 2018, donnait trois ans aux syndics pour mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale, la nécessité de modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec ses dispositions. Ces trois ans n’ayant pas été suffisants, le Grecco a demandé une rallonge. Finalement la loi dite 3DS dans son article 89, supprime tout délai.

Conséquences de cette obligation :

  • il est obligatoire de se poser la question de la nécessité de révision du règlement de copropriété chaque année s’il existe dans la copropriété des parties communes spéciales qui ne sont pas mentionnées dans le règlement de copropriété.
  • la révision du règlement de copropriété n’est pas obligatoire
  • la remise à plat proposée par la loi ELAN ne porte QUE sur les parties communes spéciales
  • la loi ELAN oblige simplement les copropriétés qui sont ont des parties communes spéciales à se poser la question en AG de savoir si oui ou non il convient de procéder à une révision du RC
  • elle apporte un outil : l’abaissement des majorités. Il suffit de la majorité de l’article 24 pour valider une modification du RC qui permette de mieux prendre en compte les charges liées aux parties communes spéciales.

Délai pour mettre à jour le règlement de copropriété dans le cadre de la loi ELAN

La loi Elan date du 23 novembre 2018. Elle donnait trois ans aux syndic pour mettre la question à l’ordre du jour. Vu le chantier, et après recommandation du GRECCO, la loi 3DS a supprimé toute mention de délai.

Que sont les parties communes spéciales ?

Les parties communes spéciales sont des parties communes qui ne bénéficient pas à la totalité des copropriétaires, mais à une partie d’entre eux seulement.
Exemple un bâtiment avec 4 cages d’escalier. Si le règlement de copropriété ne prévoit pas de clef de répartition spéciale pour chaque montée d’escalier, c’est le moment de le mettre à jour. Ainsi la réfection de la cage d’escalier, ou le changement des boites aux lettres pourra être décidé et financé montée d’escalier par montée d’escalier.

Pourquoi faut-il tenir compte des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété prévoit les clefs de répartition des charges. Il attribue à chaque lot un nombre de millièmes de l’immeuble en regard de l’utilité qu’il a de la charge à répartir.

Exemple l’assurance de l’immeuble est une charge répartie en millièmes généraux. Aucun lot ne peut s’en dissocier. Tout le monde paie sa part et c’est normal quel les grands appartements paient plus que les petits.

Par contre,il y a des charges dont tout le monde n’a pas l’utilité. L’électricité dans l’escalier du bâtiment A ne doit être payée que par les occupants du bâtiment A. Le règlement de copropriété doit donc avoir une clé de répartition spéciale et chaque lot du bâtiment A des millièmes bâtiment.

Si cette partie spéciale n’est pas prévue dans le règlement de copropriété et que les occupants du bâtiment B paient l’électricité du bâtiment A, alors il y a un problème. Il faut donc réviser le règlement de copropriété et y inclure les parties communes spéciales.

Parties communes à jouissance privative.

L’article 209 de la loi ELAN prévoit le même dispositif concernant les parties communes à jouissance privative.
Exemples :

  • Un palier qui ne dessert qu’un seul appartement.
  • Une partie de cour extérieure qui n’est accessible que par un seul appartement,
  • Certains rez-de-jardin …

Cette disposition de la loi ELAN devrait permettre à un grand nombre de conflits de trouver une issue.
à ce propos le GRECCO a publié une recommandation, sa 13e. Il prévoit les 7 situations dans lesquelles il peut être nécessaire de faire une révision du règlement de copropriété en regard de ces parties communes à jouissance privatives. Il propose pour chaque situation la solution juridique la plus adaptée et la plus perenne.
Les auteurs de la recommandation soulignent qu’une copropriété n’ayant pas tenu compte de cette disposition de la loi ELAN pourrait être condamnée. Notamment dans le cas où la spécificité d’une partie commune porte préjudice à un copropriétaire qui cherche à vendre son lot.

 

 

295 responses to “Règlement de Copropriété – obligations et révisions

  1. Maurivard says:

    La dissociation d’un lot (vente séparé du garage de l’appartement) et donc modification de l’Etat Descriptif de Division (EDD) répond à qu’elle majorité lors vote de l’assemblée générale ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La dissociation d’un lot peut ou peut ne pas faire l’objet d’un vote en AG suivant le règlement de copropriété et la nature de la dissociation.
      En général au 25.
      Ensuite la mise à jour du RC qui en découle ne donne pas lieu à un vote en AG.
      Cordialement

  2. Alain says:

    Notre copropriété souhaite fermer l’accès au local poubelle extérieur qui deviendra accessible seulement aux copropriétaires possédant une clé vigick. À quelle article cette résolution doit elle être votée. Merci

    1. CoproConseils says:

      Addition – transformation … c’est un vote à l’article 25.
      Par contre il faut faire attention de prévoir l’accès à ceux qui sont en charge de sortir ou de ramasser les poubelles.
      Cordialement

  3. TIZIANO says:

    Bonjour,
    j’ai ce problème: le Syndic a mis à l’ordre du jour une résolution pour transformer un jardin (simple) en une zone clôturée pour le jeu de balle des enfants.
    J’ai lui informé qu’il s’agit d’un changement de destination (le plan de masse prévoit qu’un jardin) … modification Règlement Copro.
    Le Syndic n’accepte pas mon appel et il dit que l’Assemblée Générale décidera. Nous sommes confrontés à un vice de forme dans la Résolution.
    Que faire?.
    Merci à l’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est une transformation qui doit être votée à l’article 25.
      Cordialement.

  4. K.b says:

    Un bien est mis en vente dans la copropriété. Celui acheté il y a 35 ans est mentionné en remise dans le règlement de copropriété. Or après contact du notaire avec le syndic il s’avère que ce bien est un appartement. Le règlement de copropriété n’a jamais été modifié. Qui devrait faire la mise à jour il y a 35 ans ? Le tantième est grandement différent si c’est une remise ou un appartement, tous les copropriétaires ont été lésés. Que pouvons-nous faire ? Qu’elles sont les procédures ? Est ce le nouvel acquéreur qui devait et/ ou doit désormais faire une mise en conformité ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La mise à jour des tantièmes doit se faire soit dans les 5 ans qui suivent la mise en copropriété, soit dans les deux ans qui suivent la première mutation.
      Sinon, cela doit être voté en AG. Les tantièmes doivent être modifiés sur la base du travail d’un professionnel (expert géomètre). La répartition des charges liées à cette mise à jour du RC doivent obligatoirement être mises en charges communes générales car il y a prescription (35 ans).
      Cordialement

  5. Nathalie says:

    J’étais locataire d un bailleur social qui a mis en vente 20 villas. 9 ont été vendues et 2/3 sont vendues par an. Lors de la vente, il a créée un syndic de transition. Ce syndic était destiné à disparaître sous 2 ans car la responsabilite devaient etre transferees a la mairie. Les charges recoltees devaient servir à régler l entretien des parties communes (voiries, taille des arbres, nettoyage). La première réunion ag en 2020 à été faite uniquement avec le bailleur ensuite par ag en 2021 cause covid. La première ag avec les copropriétaires vient d avoir lieu. Les frais 2020 et 2021 n ont servi qu à payer le syndic. Aucune démarche en vue d transfert n à été initiée vers la mairie. Le bailleur social reste majoritaire. On est collé avec ce syndic. Comment l obliger à déposer un dossier à la mairie pour transfert des parties communes ? Peut on changer de syndic ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sauf cas très particulier, il est toujours possible de changer de syndic. Il suffit de proposer un autre mandat et de le voter à la prochaine AG.
      Cordialement

  6. Jean-Jacques says:

    Bonjour
    J’ai acheté un appartement dans un immeuble datant de 1960 environ. Il n’y avait aucune isolation et toutes les baies vitrées était en simple vitrage.
    Aujourd’hui, la totalité des baies vitrées de mon appartement ont été remplacées par des menuiseries modernes avec double vitrage. La perte de chaleur par les fenêtres étant la plus grosse partie des déperditions d’un logement comment peut-on faire pour actualiser les critères de charges de chauffage qui ne sont plus en adéquation avec le reste de l’immeuble.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez le droit de demander une révision des clefs de répartition chauffage, mais rien n’oblige la copropriété a accéder à vos demandes.
      Cordialement

  7. Georges says:

    Bonjour,
    Le syndic peut-il réclamer par voix de justice des charges hors AG ? (c’est-a-dire non votées). Il a pris beaucoup de décisions seul ou avec ses amis en matière de travaux ainsi que des frais de syndic exorbitants et le tout calculés sans respecter le RC.
    Merci pour votre réponse
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le syndic vous réclame des sommes par voie de justice, il faut tout de même vérifier s’il est dans son droit.
      Effectivement le règlement de copropriété est le seul document qui vaille pour la répartition des charges. Toute autre répartition est illégale.
      Effectivement ne sont exigibles que les sommes votées en AG, soit sous la forme d’un budget voté, soit sous la forme de travaux votés.
      Les honoraires de votre syndic sont peut être exorbitants, mais sont contractuels. Si la copropriété lui a donné mandat et a signé son contrat, alors les tarifs sont applicables.
      Notez également qu’il n’est pas nécessaire que vous soyez d’accord, il suffit qu’une majorité des copropriétaires soit d’accord pour qu’une décision et donc des charges vous soient applicables.
      Cordialement.

  8. CLOUTIER says:

    Bonjour,
    Ma co propriété est composée de 2 immeubles A et B. Nous avons un parking au sous sol avec une porte d’accès pour chaque immeuble. Je suis propriétaire d’un appartement au RDC ( bâtiment À)pour lequel je paye des charges des parties communes ( entretien cage escalier et ascenseur). Ma place de parking dont je suis également propriétaire est du côté bâtiment B et je paye également des charges des parties communes ( cage escalier et ascenseur). Or, je n’y vais jamais étant donné que ce n’est plus mon immeuble.
    Est ce normal?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le règlement de copropriété qui décide des clefs de répartitions des charges
      S’il vous semble injuste, il faut demander à le faire modifier. Dans un premier temps en AG, et devant un tribunal si nécessaire.
      Cordialement

  9. anne says:

    Bonjour,
    je suis en train de vendre un petit studio dans un immeuble de village, constitué de 2 appartements, donc de 2 copropriétaires. Le compromis a été signé, il y a un mois.
    Le notaire me dit à présent que le bien ne peut être vendu, sans l’immatriculation de l’immeuble, sauf que j’ai déjà l’EDD (Etat descriptif de division) datant de 1962, il ne manque que le règlement de copropriété. Le notaire me dit que cela va couter 3 000 € environ pour le faire faire. Est-ce exact?
    Vous en remerciant,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il est possible de trouver des factures de cet ordre.
      Mais il est également possible de trouver des notaires qui enregistreraient la vente sans.
      Cordialement

  10. Francois says:

    Nous sommes 4 copropriétaires pour une villa qui comporte 4 lots avec une cour commune! Cette cour permet l’accès aux compteurs situés ds la cour et l’accès à deux appartements situés au 2 étage et un pour un petit appartement au rez-de-chaussée de chaussée! Cette cour a été endommagé par sinistre Veolia avec fuite d’eau avant compteur pendant x semaines! Nous devons refaire les 35 m2 de cette cour! Qui paie et le 4 eme copropriétaire qui n’a sue ses compteurs ds la cour paie t’il selon ses tantièmes?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les assurances remboursent les recherches de fuites et les dégâts. Les réparations sont à la charge de la copropriété. Ensuite c’est le règlement de copropriété qui définit les millièmes applicables.
      Cordialement.

  11. Hervé says:

    Bonjour,
    le règlement de notre copropriété dit:
    1) chapitre 1 destination de l immeuble, section 2 usage des parties communes, article 10 bis :
    “Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsable de tous dommages, fissures, fuites, etc… provenant de leur fait direct. Ils supporteront, en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avèreraient nécessaire.”

    2)chapitre 2 repartition des charges, section 1 charges generales article 13 les charges generales comprennent outes celles qui ne sont pas spéciales
    et au petit c dans les charges d’entretien on a :
    c) “Les frais d’entretien et de réparation et de reconstruction des balcons, appuis de balcons et balustrades et ce même alors que ces derniers forment des parties privatives, sous réserve de l’article 10 bis ci-dessus”

    Du coup, comme nous somme une copropriété de 4, avec des balcons juste au 1ER étage. Le propriétaire refait régulièrement ses 2 balcons en mutualisant les coûts sur l’ensemble des copropriétaires.
    Est-ce normal ?
    La loi ELAN prévoit elle de régulariser de telles situation ?
    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ELAN permet d’abaisser la majorité à laquelle doit être voté la mise à jour du règlement de copropriété pour la prise en compte de parties communes spéciales qui seraient existantes, mais non définies dans le règlement de copropriété.
      Ce qui vous pose problème c’est la différence entre la réparation et l’entretien.
      Le gros œuvre est à la charge de la copropriété. L’entretien courant à la charge du propriétaire du lot.
      Cordialement

  12. Antoine says:

    Bonjour,
    Des membres du syndic m’ont dit, plusieurs années après que j’ai emménagé dans un immeuble en plein centre ville que mon chien n’a pas le droit d’être dans le jardin de l’immeuble. Il est toujours attaché avec moi et ses déjections ramassées lorsqu’il y en a. Ce qui les dérange c’est surtout que mon chien urine dans l’herbe et de ce fait ils veulent lui interdir tout le jardin. Le règlement intérieur de l’immeuble mentionne simplement que les animaux doivent être tenus en laisse dans les espaces communs dont le jardin fait parti. Cette semaine des poteaux métalliques ont été plantés partout dans le jardin avec inscrit “chien interdit”. Lorsque j’appelle l’agence qui gère l’immeuble pour demander si c’est eux qui ont autorisé ses affichages ils ne répondent pas et me disent que je dois prendre mes dispositions pour ne pas que mon chien soit dans le jardin et que c’est dans le règlement (sauf que je sais que non) tout en ne voulant pas m’indiquer oú c’est écrit ou m’envoyer par mail la partie qui interdit cela. Je sors mon chien dès que possible en fonction de mon emploi du temps, il sort minimum rapidement le matin, le midi et 1h30 dans les parcs (non dans le jardin) le soir mais il est souvent difficile de le faire se retenir d’uriner en sortant de l’immeuble. Est-ce que mon chien est vraiment interdit de jardin ? Qu’est-ce que j’encourt s’il y va ? Est-ce que les poteaux plantés sont légaux ? Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui est interdit ce ne sont pas les chiens, mais les nuisances.
      Il n’est pas possible d’interdire les chiens en copropriété, par contre vous pouvez être condamné pour les nuisances qu’ils cause.
      L’affichage en copropriété dans les parties communes est une tâche dévolue au syndic. Évidemment en général si le conseil syndical demande l’installation d’une affichage spécifique, le syndic le réalise, sauf affichage illégal de type diffamation ou autre.
      Cordialement

  13. Michkolquette says:

    Bonjour,
    Nous avons procédé à une modification de notre EDD. Le nouvel EDD (avec nouvelle répartition des charges et nouvelles base immeuble de calcul pour les charges de chacun) a été adopté en AG en septembre 2021. Je voudrais savoir à partir de quand la nouvelle clef de répartition des charges s’applique. Pourriez-vous me renseigner ? Merci beaucoup.
    En gros quand devrions nous recevoir des appels de fonds ou de charges calculées à partir de la nouvelle clef de répartition ?
    Merci infiniment pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut que le nouveau règlement de copropriété avec la nouvelle répartition des charges soit publié au bureau de la publicité foncière par un notaire.
      Cela paraît simple dit comme ça, mais ça peut prendre des années ! Demandez à votre syndic de relancer régulièrement le notaire.
      Cordialement

  14. Fitoussi says:

    Bonjour,
    Nous envisageons d’acheter un appartement en RDC qui a la jouissance exclusive et perpétuelle des jardins. Le dernier plan de copropriété stipule une véranda un abri de jardin une allée et deux jardins. La propriétaire a fait en 2009 une demande d’extension de sa veranda avec un toit végétal. Il y a eu un accord de l’AG mais selon l’article 25. L’extension possède les accords de la mairie, de l’urbanisme, des bâtiments de France,..l’extension réalisée à une surface de 38m2 avec une chape. Les lots n’ont pas été redéfinis en AG. Le dernier plan est avec la véranda. L’offre signée était sur 120m2, maintenant leur notaire veut juste changer les carrez a 80m2 car l’ extension est en usage privatif (sur les jardins en lieu et place de l’ancienne véranda et abri de jardin) mais pas en propriété.
    Comment s’assurer qu’il n’y a pas de risque de destruction de cette extension, qui est du coup en l’état depuis 12ans?
    Nous souhaitons vraiment acheter ce bien mais cherchons une solution à proposer afin de régulariser cette situation. Nous ne cherchons pas la propriété de l’extension, nous sommes d’accord sur le principe de jouissance mais je ne suis pas sûr qu l’autorisation d’AG soit correcte.
    Je vous remercie
    Émilie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du contenu du PV d’AG qui a autorisé les travaux.
      Procurez-vous ce document et prenez un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils qui vous aidera à défendre vos intérêts.
      Cordialement

  15. Rachelle says:

    Bonjour
    Le syndic, s’il le vote, peut il interdire les chiens même tenus en laisse dans le jardin de copropriété ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas le droit de vote et ne décide pas des modalités de jouissance des parties communes.
      Par contre le syndicat des copropriétaires réuni en AG a le droit de définir des modalités d’utilisation du jardin et notamment la présence des chiens dans le jardin de la copropriété.
      Cordialement

  16. Colombe says:

    Bonjour,
    Propriétaires depuis 5 ans d’un appartement dans une résidence de 27 logements, nous découvrons à l’occasion de la mise à jour du règlement de copropriété figurant à l’ordre du jour de la prochaine AG, que 4 copropriétaires ont pu acquérir 4 parties communes – 4 caves – en 2013, qui ne figurent nul part dans l’état descriptif des lots de la copropriété , pour 1 euro chacun , sans que jamais ne leur soit imputé de charges supplémentaires par la suite car il n’y a jamais eu de calcul de tantièmes associés à chacun des lots, ni de modification du règlement de copropriété , ni d’inscription aux hypothèques . Ces 4 caves sont-elles toujours des parties communes ? Ou appartiennent-elles définitivement aux 4 copropriétaires qui doivent maintenant faire enfin les démarches nécessaires ?
    En vous remerciant par avance.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la vente a été actée devant notaire, les lots appartiennent bien aux copropriétaires.
      Effectivement c’est au syndic de faire enregistrer la modification du règlement de copropriété et des millièmes.
      Cordialement

  17. Olivier says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un “lot” dans une copropriété de 5 “lots”.
    Le RC date de 1957. Notre “lot” comprend une partie commune (palier).
    Notre notaire refuse de procéder à la vente de notre “lot” à
    cause de cette partie commune comprise dans ce dernier.
    Peut-on obliger le SC (par voie de justice s’il le faut) à modifier l’EDD des lots ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un lot est une partie privative. Il ne peut pas contenir une partie commune.
      Quoi qu’il en soit un règlement de copropriété de 1957 doit être mis à jour.
      Effectivement si les copropriétaires ne le souhaitent pas, il est possible de les contraindre par la justice.
      Cordialement

  18. marie -josée says:

    bonjour
    je suis syndic bénévole d’une copropriété horizontale de 19 villas dont certaines ont des murs mitoyens.
    dans le réglement intérieur, il est stipulé que la copropriété doit assurer non seulement les parties communes mais également tout l’immobilier (murs des maisons et garages ) ; est ce vraiment légal dans la mesure où chaque propriétaire assure déjà en nom propre son bien immobilier
    les assureurs me disent que ce n’est pas utile, le notaire me dit que cette clause dans un réglement intérieur n’est pas vraiment légale mais le promoteur (qui est également propriétaire de plusieurs biens dans la résidence) insiste sur ce point
    j’avoue être perdue et ne pas savoir quoi faire
    certains propriétaires souhaitent changer cette clause dans le réglement intérieur ;en a t on le droit ? et à quelle majorité de voix lors de notre AG ?
    merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les statuts doivent être appliqués.
      Pour changer les statuts, il faut effectivement le voter en AG à la majorité spécifiée … dans les statuts !!
      Car ceux ci doivent impérativement prévoir une clause qui prévoit à quelle majorité ils peuvent être changés. Si cette clause n’existe pas, ils sont non conformes.
      Cordialement

  19. Alex et co says:

    Bonjour,
    Depuis jeudi dernier une circulaire du syndic de copropriété est apparu dans l’ascenseur et a été diffusée dans les boites aux lettres. Selon cette circulaire, “il est venu le temps de procéder à un grand ménage parmi” les cycles stationnés dans les locaux à vélo de la résidence. Pour cela il est demandé ” à chaque propriétaire de vélo de bien vouloir mettre sur son vélo une étiquette visible avec son nom, son numéro de lot (logement), le numéro de l’entrée et l’étage. Tout vélo non étiqueté après le 15 mai sera évacué sans autre forme de procès”
    Ma question est donc, est-ce légal ? En effet, je ne souhaite pas que chaque résident sache quels sont nos vélos et donc où nous vivons dans la résidence, je ne souhaite pas non plus que lors de son usage en extérieur, des personnes puissent connaître mon nom, etc…
    De même s’il s’agit d’une mesure “légale” et que quelqu’un retire l’étiquette apposée le jour où les vélos seront évacués, comment prouver que les vélos avaient été marqués ?
    Enfin, si la mesure prise est légale, où seront entreposé les vélos ? Seront-ils détruits ? donnés ? Puisqu’à priori il n’est prévu “aucune autre forme de procés”.
    Enfin si la mesure prise est illégale, comment réagir ?
    Nous vous remercions pour votre réponse car nous sommes quelques locataires dans le résidence à nous poser ces questions.
    Dans cette attente,
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Oui c’est légal.
      Le syndic va vraisemblablement mandater une entreprise spécialisée.
      Cordialement

  20. CHARLET says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement dans un immeuble de 18 personnes.
    Un couple habite juste en dessous de chez nous. Ils travaillent en restauration et ont adopté un chiot. Ils le laissent sur leur balcon de 10H à 14H puis de 17H à 23H. Le chien aboie sans interruption pendant tout ce temps. Nous avons écrit au syndic avec vidéo comme preuve. Ce dernier a fait une lettre de rappel du RC et a prévenu l’agence locative. Le couple a rentré le chien et à présent il hurle de l’intérieur de l’appartement pendant de longues heures ce qui nous gêne également. Le syndic dit ne pas pouvoir faire plus qu’un rappel du règlement car ils ne sont pas gestionnaire de cet appartement. Il signale à nouveau auprès de l’agence locative et bien entendu nous n’avons aucun retour des démarches. Nous ne savons même pas si le propriétaire est au courant. Le syndic ne veut même pas nous donner le nom de l’agence. Est ce que tout cela est normal ?

    Par ailleurs, le syndic nous fait comprendre que nous sommes les seuls à nous plaindre. Est ce une raison valable ? Ce chien gêne forcément tout l’immeuble mais personne n’ose se plaindre, tout le monde a peur car le couple est particulièrement agressif, insultant et menaçant.

    J’ai obtenu la feuille de présence de l’AG avec beaucoup de difficulté car le syndic fait tout pour nous empêcher de rentrer en contact avec les autres propriétaires ( nous sommes que 2 propriétaires habitant l’immeuble) Le syndic nous dit que les membres du syndicat ne souhaitent pas être en contact avec les autres propriétaires.

    J’ai malgré tout pu obtenir les adresses qui n’étaient pas en annexe dans le compte rendu d’AG . Est ce que je devrais écrire directement au propriétaire de ce logement ?

    Je vous remercie beaucoup pour votre réponse.

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’incivisme est une plaie en copropriété et le code de la copropriété n’est pas d’une grande aide.
      Effectivement le rappel au règlement est la seule chose que le syndic puisse faire.
      Effectivement les copropriétaires bailleurs peuvent très bien demander à ce que leurs coordonnées ne soient pas communiquées et que seules celles de l’agence gestionnaire figurent sur l’annexe.
      Si vous avez les coordonnées du propriétaire vous avez tout à fait le droit d’entrer en contact direct avec lui. Vous avez également le droit de porter plainte pour nuisance et trouble de voisinage.
      Ce type de plainte, si elle n’est pas totalement isolée, peut servir de fondement à la résiliation du bail du locataire si le propriétaire est de bonne volonté.
      Mais ce n’est pas certain.
      Cordialement

  21. Céline says:

    Bonjour,
    Ma copropriété fait installer des bornes de recharges pour véhicules électriques pour les garages du sous sol de la résidence.
    L’installation de base (fourniture + honoraires) vient de nous être facturée et je suis surprise de devoir en payer une part alors que j’ai un parking extérieur qui ne pourra jamais en bénéficier (extension de l’installation électrique impossible car trop coûteuse selon le syndic et le prestataire), et que je n’ai pas les accès pour entrer mon vehicule au sous sol !
    C’est donc clairement une installation sur laquelle je ne pourrai jamais me raccorder ni bénéficier!
    Dois-je payer quand même ?
    Merci beaucoup,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez contester dans les deux mois de la réception du PV d’AG dans le cadre de l’article 42 ou bien dans les cinq ans vous pouvez contester vos charges individuelles dans le cadre de l’article 43 (de la loi de 65).
      Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés, n’hésitez pas à prendre un rendez vous téléphonique avec un expert.
      Cordialement

  22. Labbé says:

    Bonjour,
    Je possède un lot dans une copropriété, désigné sur le RCP et l’EDD comme : “combles mansardées composées de 2 greniers et 2 chambres”. Or ces “2 chambres” ont été transformées en studio à usage d’habitation, il n’y a pas eu de modification en terme de surface. Le RCP indique que tout l’immeuble est à usage d’habitation. La transformation n’est donc pas contraire à la destination de l’immeuble et n’entraîne pas de modification de la répartition des charges. Je souhaite faire modifier la désignation, afin qu’elle représente la réalité mais je ne sais pas quelle démarche appliquer. Dois je mandater un notaire ainsi qu’un géomètre, même dans mon cas ?
    Vous remerciant pour votre aide,
    Alix Labbé

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement c’est un simple enregistrement de la mise à jour de l’état descriptif de division. Il faut le demander au syndic. Impossible sans connaitre le dossier de vous indiquer si oui ou non il faut faire intervenir un géomètre. Par contre il y a forcément des formalités d’enregistrement qui seront à faire par un notaire et donc des frais qui seront à votre charge. Mais c’est le syndic qui mandatera le notaire.
      Cordialement

  23. sophie F says:

    bonjour,

    nous sommes propriétaires d’un appartement en attique et nous partageons l’étage avec un seul propriétaire. Nous bénéficions d’une servitude par laquelle notre voisin doit passer pour accéder à son logement. S il s’agit donc d’une partie commune spécifique, donc privative ? Les autres résidents de l’immeuble aux étages en dessous ne peuvent pas légalement y aller ? Avons nous la possibilité de fermer à clé l’accès de manière à ce que notre voisin et nous même soient les seuls réellement à y accéder car actuellement il y a une porte d’accès libre non verrouillé et le syndic me dit qu’en raison de la sécurité incendie, on ne peut pas la fermer et on en viendrait à la privatiser. Mais d’une certaine manière, si nous sommes les seuls à en avoir la jouissance, n’est elle pas privative déjà ?
    Merci par avance pour votre réponse.
    Cordialement
    Sophie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Partie commune à jouissance privative ne veut pas dire partie privative.
      La différence fondamentale n’est pas dans l’usage qui effectivement est privatif, mais dans le fait que cette partie continue d’appartenir à la copropriété.
      Si vous souhaitez que cela devienne une partie privative, il faut proposer de la racheter à la copropriété.
      Cordialement

  24. France says:

    Bonjour,
    Nous avons un appartement en location saisonnière dans une copropriété où le règlement intérieur datant de 1927 stipule l’interdiction “d’un établissement commercial” dans l’immeuble. La mairie a refusé le renouvellement de notre changement d’usage afin de poursuivre la location saisonnière. Que peut-on faire?
    merci de vos conseils.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre règlement de copropriété mentionne l’interdiction d’un établissement commercial, la location saisonnière est d’ores et déjà interdite.
      Quoi qu’il en soit, votre règlement datant de 1927, il est grand temps de le mettre à jour.
      Cordialement

  25. Julien says:

    Bonjour ,
    Actuellement dans une copropriete , des arrangements a l’amiable se sont fait depuis des annees sur acquisitions de terrasse pour les habitations du rdc et amenagements des combles pour les appartements du haut . Aujourd’hui nous voudrions mettre au propre ces arrangements de copropriete mais les propietaires du haut se cache sous la loi de pouvoir occuper les combles si ils ne sont pas a usages communs. Et que les appartements du bas occupes bien des espaces communs . Comment pouvons nous regler notre probleme ? Sachant que les tantiemes ne sont toujours pas mis a jour depuis ces arragement une vingtaine d’annee . Que des ventes ont ete faite et que dans les actes de vente des appartements du haut apparaissent les comble mais toujours pas dans le RI ni dans les tantiemes .Si le dernier recours serait d’aller en justice pensez vous que les appartements du haut obtiendrez bien de cause ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les millièmes contenus dans le règlement de copropriété doivent correspondre aux m2 contenus dans les actes de propriétés. Si ce n’est pas le cas, il faut faire réviser le règlement de copropriété et si certains copropriétaires s’y opposent la seule solution est le tribunal.
      Cordialement

  26. Greg says:

    Bonjour, dans le même cas que plusieurs personnes qui ont laissé des commentaire. 2 copropriétaires sur 6 ont agrandi leur surface habitable (comble aménagé et extension horizontale) chacun sur ses parties privatives. Les travaux ont été votés à l’unanimité en AG et inscrits au PV. Aujourd’hui je dois reprendre la présidence du syndic bénévole, hors je constate qu’aucun modificatif du règlement de copro n’a été fait. les tantièmes sont donc à recalculer par un expert et une modification du RC s’impose si je comprends bien. Mais qui doit supporter le coût de modification du RC? sachant que l’un des copro qui a emménagé ses combles est l’ancien syndic bénévole et qu’il a quitté la copro depuis plu de 3 mois et vendu son logement (141m2 habitable selon l’annonce immobilière, contre 80m2 selon le précédent règlement de copro)
    merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori la modification du RC est à supporter par l’ensemble du syndicat des copropriétaires. En tout état de cause il n’y a rien à rechercher contre l’ancien propriétaire, ancien syndic bénévole.
      Mais si vous souhaitez plus de précisions et des conseils plus personnalisés, notamment sur la manière de vous y prendre en tant que syndic bénévole, n’hésitez pas à prendre un rendez vous téléphonique avec un expert.

  27. Pierre says:

    Bonjour,
    Notre règlement de copropriété pour un immeuble très très ancien a finalement été adopté en 2020. Il n’est toujours pas publié (car il dépend d’un document non approuvé par une des copropriétés riveraines de la cour commune). Le PV de l’assemblée a été diffusé à tous les copropriétaires, mais le syndic refuse d’appliquer la répartition des charges adoptée, et utilise la répartition coutumière. Le vote du règlement, même si ce dernier n’a pas été publié, ne s’impose-t-il pas ?
    Merci pour votre réponse,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic pourrait appliquer le nouveau règlement. Ceci a déjà été validé par la jurisprudence.
      Si vous avez besoin d’une étude sur la question pour convaincre votre syndic n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  28. Bertille says:

    Bonjour,
    Malgré mes recherches, je ne trouve pas dé réponse précise à ma situation. Nous sommes copropriétaires d’un pavillon divisé en 2 logements. Le règlement de copropriété avec état descriptif date de 2004. A cette époque, il n’y avait qu’une famille occupante et propriétaire qui ont ensuite vendu l’appartement du haut.
    Il y est indiqué “jardinet en jouissance” sans plus de précisions.
    Lors de notre achat en 2015 aux occupants, le jardinet disposait d’une séparation d’avec la terrasse “privative” du logement du RDC et seuls eux l’utilisaient. Ce jardin apparaît comme lot dans notre acte notarié ainsi: ” un jardinet en jouissance situé à l’arrière (…) et les 36/1000 èmes des parties communes générales. Tel que le BIEN existe, avec tous les immeubles par destination.” Sur un autre document, il est précisé sur le descriptif des lots ” et les 36/1000 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales”.
    Qu’est-ce que cela signifie exactement? Avons-nous bien la jouissance exclusive de ce jardinet a partir du moment ou le lot figure dans notre acte d’achat?
    Je précise que le règlement de copro n’a pas été mis en conformité avec la loi du 24 mars 2014 et que la copropriété n’a ni syndic ni président nommé.
    Que faire? par quoi commencer SVP avec nos voisins?
    En vous remerciant,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 3 de la loi de 65, stipule que dans le silence ou la contradiction des titres (là vous êtes dans le cas d’une contradiction), la partie est réputée partie commune.
      Il n’en reste pas moins que vous devriez élire un syndic et faire fonctionner votre copropriété selon les lois et règlements en vigueur.
      Cordialement

  29. Jacqueline says:

    Notre copropriété a deux bâtiments. Dans l’un, il y a 40 appartements, dans le nôtre seulement quatre. En effet, par nos charges, nous subventionnons tous les quatre le fonctionnement du bâtiment principal, mais nous ne sommes jamais consultés sur quoi que ce soit. Il y a quelques années, j’ai essayé de devenir membre du conseil syndical pour représenter et défendre les intérêts de notre immeuble mais ma candidature a été rejetée. Aucune suggestion?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de votre règlement de copropriété.
      Mais si vous participez injustement à des charges vous pouvez demander sa révision fort du principe d’utilité (article 10 de la loi de 65)
      Cordialement

  30. Emmanuel says:

    Bonjour,

    Nous avons un règlement de copropriété qui date de la fin des années 60, qui semble conforme à la loi ELAN. Cependant, le RC a fait l’objet de multiples rectificatifs qui n’ont jamais été consolidés, et il semble qu’au fil de ceux-ci (qui ont notamment concerné des modifications de lots), des éléments de description des bâtiments et des lots n’aient pas été modifiés/rajoutés.
    Pourriez-vous me dire qui peut réaliser cette consolidation du RC avec ajout des descriptifs manquants (un copropriétaire ou le CS peut-il le faire afin de réduire le coût/temps d’intervention du syndic par exemple) ? Comment se passe la validation le cas échéant de cette consolidation ?
    Peut-on mettre ces éléments descriptifs ainsi que les plans en annexe par exemple, afin d’éviter d’avoir à toucher au RC à chaque modification des lots ?

    Merci!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Depuis la fin des années 60, il y a eu bien d’autres lois que la loi ELAN qui justifient que vous fassiez faire une révision du RC.
      Pour qu’un règlement de copropriété soit opposable, il faut le faire publier au bureau de la publicité foncière par un notaire.
      Pour la mise à jour du RC vous pouvez demander aussi bien à un avocat, qu’à un notaire … ou à CoproConseils !
      Cordialement

  31. Phil Wood says:

    Bonjour et merci de prendre le temps de répondre à toutes ces personnes, c’est vraiment sympa !
    J’ai acheté un appartement en VEFA qui n’est pas encore livré. Nous avons notre première AG la semaine prochaine.
    J’ai une place de parking situé sous une rampe d’accès. Il y a une porte qui a été aménagé pour accéder sous la rampe et cette porte donne directement sur ma place de parking. J’ai négocié avec le promoteur pour savoir si je pouvais bénéficier de cette “cave” à titre personnel.
    Il a donc inscrit dans la convocation de première AG la modification du règlement de copro avec la création d’un nouveau lot (indissociable de ma place de parking) et les nouveaux tantièmes qui vont avec. Tout cela rédigé par un notaire et un géomètre.

    Mes questions : s’agissant d’une création de lot et non pas du rachat d’une partie commune, est ce que quelqu’un peut me demander de payer cette création à la copro ?
    Il est écrit que le projet de modification sera voté à la majorité simple (article 24). Est ce que cela est correcte ?
    Nous avons mandaté un cabinet de syndic alternatif (au promoteur) et celui-ci me dit que cela devrait être normalement voté à la majorité absolue (article 26) ?

    NOTE : Je compte me présenté en temps que président de syndic et suis très intéressé par vos services (copro de 187 lots)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non seulement nous sommes sympas, mais nous sommes honnêtes : nous ne répondons pas à toutes ces questions par pure philanthropie, vos questions et nos réponses nous permettent d’être mieux référencés dans les résultats de recherche.
      Par contre, étant donné que c’est à titre gracieux, nous ne répondons pas forcément très rapidement !
      Pour des conseils personnalisés et pour des réponses urgentes, il faut mieux prendre un rendez-vous téléphonique.
      Sinon pour votre résolution c’était du 26 au minimum.
      Au plaisir de vous compter parmi nos adhérents.
      Cordialement

  32. Martin says:

    Bonjour,
    notre règlement de copropriété date de 1951 et la répartition des tantièmes est complétement farfelue. Par ailleurs, certains propriétaires ont fabriqué des extensions qui ne sont pas inscrites dans le RG.
    Sachant qu’il y aura toujours une opposition de principe d’au moins 1 co-propriétaire, comment peut on faire pour obtenir le réajustement qui dépasse dans certains cas 40% de d’inégalité?
    Merci pour votre retour.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre règlement de copropriété étant antérieur à la loi de 65, il est obligatoire de le mettre à jour.
      Il n’est pas nécessaire que cela soit voté à l’unanimité. La majorité simple suffit.
      Cordialement

  33. ORTEGA says:

    Bonjour,
    Pour une extension d’une maison faite en 2005, on n’a pas le document du syndic concernant l’acception des copropriétaires pour la vente de notre maison aujourd’hui. Les acquéreurs refusent de prendre en compte dans le métrage de la loi Carrez cette extension. Avons-nous un recours sachant que cela date de 2005 ?
    Par avance merci,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’autorisation d’extension si elle a été validée par une assemblée générale de copropriété doit figurer dans le procès-verbal de cette AG. Néanmoins pour que l’extension soit valablement comptabilisée, faut faire une modification des millièmes dans le règlement de copropriété.
      Cordialement

  34. BERGER says:

    Bonjour!
    Dans notre immeuble un local commercial existe. Le gérant de ce local doit partir, il avait une officine de pharmacie. Or le réglement de copropriété qui date de 1967 autorise toutes activités commerciales ou libérales sans autorisation de l’AG des copropriétaires . Peut-on modifier le réglement de copropriété pour que l’AG des copropriétaires puissent donner son accord pour cette activité commerciale et en interdisant toutes activités de transformations ou de vente de denrées alimentaires pour éviter les nuisances. Merci de me répondre.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, il est tout à fait possible de limiter le type d’activités commerciales autorisées dans une copropriété.
      La modification de destination des parties privatives doit être votée à l’unanimité.
      Cordialement

  35. Alain says:

    Bonjour,

    Merci pour cet article très instructif. Pouvez vous me dire à quelle majorité se vote la décision de modifier le RCP pour le mettre en conformité avec les la loi Elan sur les parties communes spéciales ? Puis dans un 2nd temps à quelle majorité se vote le projet de modification du RCP présenté par le notaire ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les deux votes ont lieu au 24. Par contre le notaire a pour travail de publier le nouveau RC au bureau de la publicité foncière, ce n’est pas son travail de proposer un règlement de copropriété, même si certains d’entre eux le font. Il faut faire attention. Le plus important est d’avoir un règlement de copropriété qui colle à la réalité et aux besoins de la copropriété, pas un copié-collé d’un modèle standard. Les copropriétaires ou a minima le conseil syndical doivent avoir la possibilité de participer et de donner leur avis.
      Cordialement

  36. mathieu says:

    propriétaire d’un appartement avec un toit terrasse , partie commune à jouissance privative rattachée à notre lot. Nous avons placé des jardinières en plastique, amovibles. Pas de pb de sécurité car muret délimitant le toit terrasse supérieur à la hauteur des jardinières. Le syndic nous a mis des batons ds les roues depuis le début: matière, plan, nombre et étanchéité et maintenant réglement de copro.
    Un expert a certifié que notre installation n’a pas de conséquence sur l’étanchéité. Le syndic nous demande de mettre en vote à l’AG notre installation mais nous refusons. Alors, ils disent que dans le réglement de copro de 1963 il est écrit que rien ne doit être mis ni sur les balcons ni sur les terrasses. C’est complètement abusif et hors la loi?
    Il y une cour de cassation qui a dit qu’une clause de reglement de copro interdisant de fleurir balcons et terrasses est abusive.
    Peuvent ils nous demander l’enlèvement de notre installation?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les jugements de cour de cassation ne sont pas des éléments juridiques opposables aux tiers.
      C’est le règlement de copropriété qui s’applique. Si celui-ci est obsolète ou contraire à la loi, soit les copropriétaires valident en AG le fait de le changer, soit ils refusent et vous ne pouvez qu’aller devant un tribunal.
      Cordialement

  37. Natacha I. says:

    Bonjour,
    Qui peut effectuer cette relecture du règlement de copropriété ? Et combien cela coûte t’il ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous pouvons le faire. Merci de nous demander un devis en passant par le formulaire correspondant ou bien en nous envoyant un email. Le tarif dépend du nombre de lots de votre copropriété.

  38. Marine says:

    Bonjour,
    J’ai une maison en copropriété horizontale, avec un règlement datant de 1964. En face des maisons ,il y a un terrain et mon voisin en a la jouissance privative. Est-il possible que la jouissance privative soit annulée ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, il n’est pas possible de priver un copropriétaire d’une jouissance sans son accord. Par contre, votre règlement de copropriété doit absolument être mis à jour.
      Cordialement

  39. Sophia says:

    Bonjour, dans notre immeuble (année 1900) nous avons des charges de ramonage et le syndic propose que dès lors qu’il n’y a plus que 6 personnes (24 lots) qui beneficient d’un chauffage au gaz, seuls paient la facture les bénéficiaires de ce service. J’ai rappelé que les cheminées sont liées aux parties communes. Dans l’attente d’un eclaircissement, la loi Elan permettrait-elle de revenir sur les tantièmes arribués pour le ramonage ? Le coût en vaut-il la chandelle si le reglement intérieure est OK (il y avait eu des modifications assez récentes suite à un changement d’attribution de lot) . Merci + Sophia

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La répartition des charges doit impérativement respecter le règlement de copropriété. Pour la modifier il faut modifier le règlement de copropriété. Seule l’unanimité peut décider de modifier la répartition des charges. Utiliser le biais des parties communes spéciales via l’abaissement de majorité de la loi ELAN est faisable, mais contestable devant un tribunal.
      Cordialement

  40. GIANNETTI claude says:

    Bonjour,
    J’ai acheté en 2011 une maison dans une copropriété horizontale.
    Je me suis aperçu que l’état descriptif des maisons n’était pas conforme a la réalité sur le terrain. 6 copropriétaires ont agrandit leur maison d’ habitation pour certains même en doublant la surface habitable imposable de leur lot ,sans jamais aucune modification des tantièmes de la copropriété.
    Je l’ai signalé par envoi recommandé au président du syndic qui lui même à doublé sa surface habitable.
    Que puis je vraiment faire et comment trouver un avocat compétent en la matière.
    Merci pour votre aide
    GNT architecte retraité

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Avant de passer par le tribunal, vous pouvez proposer en AG de recalculer les tantièmes. Il faut pour cela envoyer à votre syndic en recommandé une demande de mise à l’ordre du jour de votre question à la prochaine AG. Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés et avec les textes qui correspondent, prenez un rendez vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  41. Samdu17 says:

    Bonjour,
    Merci pour vos précieux conseils qui nous permettent d’être mieux informés.
    Mon voisin a repeind ses portes de garage en noir alors que les autres garages sont gris.
    Le syndic a indiqué qu’il n’y avait aucune couleur définie au RC.
    Quelques mois après, nous avons voté en AG la couleur grise. Le voisin ne souhaite pas changer la couleur.
    Peut on l’obliger à mettre la couleur votée ou est ce qu’il peut laisser ainsi puisque nous avons voté après ?
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic se trompe. Ce n’est pas une question de règlement de copropriété c’est une modification de l’aspect extérieur de la copropriété qui doit être votée à la majorité de l’article 25.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée et d’un rapport d’expert, vous pouvez nous demander un devis.
      Cordialement

  42. koboyan says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un terrain, qui fait parti d’une copropriété (un grand terrain, divisé en 3 parcelles, dont une est à moi).
    Mon terrain a un accès sur la cour commune qui donne sur la rue.
    Je souhaite vendre ce terrain, en terrain constructible. Quels sont mes droits et mes devoirs vis-à-vis des autres copropriétaires ? Est-il possible de sortir de la copropriété pour facilité la vente?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la division du sol est possible, vous devez faire passer la décision en AG à la majorité de l’article 25.
      Cordialement

  43. krf says:

    Bonjour,

    Je suis copropriétaire d’une copropriété horizontale de 1969 comprenant une vingtaine de villas avec jardins (certaines avec piscines), un petit immeuble et des voiries communes d’accès

    Le règlement (qui n’a pas été mis à jour depuis la création de la copropriété) ne spécifie rien en terme de jouissance/parties privatives, notamment concernant les jardins de chacune des villas. Chaque copropriétaire en jouit aujourd’hui implicitement sans que ce soit officiellement mentionné quelquepart (seul l’intérieur des batis/villas est considéré comme privatif dans le règlement intérieur)

    Du fait de la loi ELAN, nous allons certainement avoir des problèmes par rapport à celà à ce que je comprends et allons certainement devoir mettre en conformité notre règlement avec l’aide d’un avocat. Cependant, ceci étant lourd et nécessitant différentes prestations, couts et démarches administratives pour définir les parties privatives à ce que je comprends (géomètre, etc…), nous nous demandons si nous n’avons pas intérêt à en profiter pour faire évoluer le statut de notre copropriété horizontale pour bien définir ces parties privatives voire même les passer en pleine propriété/lotissement.

    Quelles sont les différentes alternatives et leurs différences et impacts ? jouissances ? parties privatives ? lotissement ? pleine propriété ?

    Un des importants arguments qui a jusqu’ici freiné l’évolution de cette copropriété horizontale est le fait que chacun a peur qu’en passant en pleine copropriété, un promoteur rachète une ou plusieurs parcelles et puisse construire un immeuble au sein de notre résidence… Notamment car nous sommes dans une zone où des immeubles poussent tous les jours… Y-a-t-il d’autres moyens de se protéger de celà ? (je crois comprendre qu’avec la loi ALUR, en cas de passage en lotissement, le règlement de lotissement ne protège plus vraiment/peut être rendu caduque au bout de 10 ans?)

    Merci d’avance pour vos conseils avisés,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est impératif effectivement de procéder à la révision de votre RC et la loi ELAN est faite pour vous puisque son objectif justement était de mettre en conformité les copropriétés qui possèdent des parties communes spéciales non prévues par le règlement de copropriété.
      Le changement de statut pose non seulement des problèmes juridiques et administratifs, mais n’est possible qu’à certaines conditions techniques.
      Si vous souhaitez pouvoir obtenir un avis personnalisé de la part d’un expert CoproConseils, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
      Cordialement

  44. Chambon says:

    Bonjour,
    Notre RC date de 1957. Une révision de certains articles s’impose, nous en sommes bien conscients.
    Par contre, l’EDD inclus à ce RC de 1957 est bien conforme à la réalité de 2022.

    Un copropriétaire nouvellement arrivé ne respecte pas ce RC. Ses avocats prétendent que la complexité du RC entrave sa compréhension et son application.

    Est-ce un argument audible par un tribunal ?

    Cordialement. Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est bien tenté de la part de l’avocat. Avec un RC de 57 c’est audible comme vous dites. Tenez nous au courant de l’issue de cette procédure, c’est très intéressant. Car votre copropriété est tout de même passée au travers de plusieurs obligations de révision.
      Cordialement

  45. Ghyslaine says:

    Bonjour j ai acheté un appartement en 2008 il est intitulé au règlement de copropriété T3 alors qu il mesure 51m2 et comporte une pièce principale et une chambre pour moi cela correspond à un T2 comment faire appliquer le bon intitulé au règlement de copropriété merci cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fait que l’état descriptif de division ne corresponde pas à la réalité n’a pas d’incidence financière sur vos charges. Ce sont les tantièmes qui comptent. Le fait de faire mettre en cohérence l’état descriptif de division (devant notaire) va vous coûter au bas mot 700€. Ce n’est pas très rentable.
      Cordialement

  46. Marine says:

    Bonjour, comment puis-je avoir le RC? Mon RC date de 1964 et je n’ai aucun plan des parties communes.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement le notaire doit vous le remettre ça fait partie des tâches pour lequel vous le payez au moment de l’achat
      Ensuite le syndic doit avoir un règlement de copropriété sinon il ne peut pas répartir les charges
      Enfin le bureau de la publicité foncière doit avoir la dernière version du RC de chaque copropriété.
      Cordialement

  47. de Laboulaye says:

    Bonjour,

    j’ai mis en demeure par lettre recommandée avec avis de réception mes locataires à qui trois copropriétaires reprochent de créer des nuisances sonores.
    Une des copropriétaires, membre du conseil syndical m’envoie un mail me disant ” N’hésitez pas à nous envoyer copie de votre mise en demeure à vos locataires.”
    Suis-je dans l’obligation de lui envoyer une copie de cette mise en demeure? Merci beaucoup pour votre réponse. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez effectivement le faire, mais vous n’êtes aucunement obligé.
      Par contre il faut bien conserver toutes les preuves de vos actions en cas de demande de résiliation de bail pour non respect du règlement de copropriété.
      Cordialement

  48. Sauvagnargues says:

    Dans un immeuble ancien 100 ans notre syndic veut changer la répartition des charges de chauffage de chaque coproprietaire qui sont basées sur les nombre de radiateurs (réglement de copropriété) vers le seul volume de chaque appart (en demandant le vote selon article 25) et en changeant le réglement de copropriété. Est-ce possible et normal ? (pas l’article 26 ?)

    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement c’est à l’unanimité. En aucun cas au 25.
      En tout état de cause, si votre règlement de copropriété date de 100 ans, il faut impérativement le mettre à jour.
      Cordialement

  49. Carla says:

    Bonjour,

    J’ai acheté il y a 2 ans une maison dans une copropriété. En mettant mon nez dans les papiers et affaires je me rends compte de certaines anomalies.
    Ils ont fait appel à un géomètre expert qui a fait la repartission des lots. Il y a eu 6 versions qui datent toutes de 2009.
    Je me rends compte qu’ils n’ont pas pris la dernière version faite par le géomètre.
    Peuvent-ils choisir une modification parmi les 6 ? Celle qui leur “plait”? et non la dernière ?
    Merci à vous
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’établissement d’un règlement de copropriété ancienne se base sur le travail du géomètre expert et est ensuite validé en AG.
      L’AG est souveraine. Ensuite le règlement s’impose aux nouveaux acheteurs.
      Cordialement

  50. Campa says:

    syndic de copropriété de 6 appartements j’ai un appart au second étage bat A et sur un autre bat B. 3 garages sans chauffage doit on prendre les tentièmes du garage pour répartir la charge chauffage du bat A

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement le critère d’utilité veut que les charges ne soient réparties que sur les lots qui en ont l’usage. Néanmoins, il faut quoi qu’il en soit répartir les charges en respectant les clés de répartitions précisées dans votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  51. ANDRE says:

    Bonjour,

    L’acte de vente notarial de juillet 2008 indique que j’ai un usage privatif du jardin attenant à l’appartement et cite l’article 13 du Modificatif à l’état descriptif de division et Règlement de copropriété.
    Il y a 30 lots en rez-de-chaussée avec jardin. On me refuse de poser une clôture en claustras bois devant les haies d’arbustes délimitant la partie du jardin privatif au motif que je n’ai pas droit au jardin privatif s’agissant d’une partie commune, tandis que les 29 autres occupants à rez-de-chaussée ayant chacun leur jardin avec des haies d’arbustes ont posés leur clôtures devant leur haie, clôtures en claustras divers bois, plastique, grillage etc..).

    L’article 13 du Modificatif du 1979 cité ci-dessus indique : Des jardins privés seront aménagés et réservés aux occupants à rez-de-chaussée, entretien à leur charge.

    J’ai pourtant demandé à chaque assemblée générale l’autorisation de poser une clôture devant les haies d’arbustes du jardin et à chaque assemble je n’arrive pas à obtenir la majorité.

    Que faire?

    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir étudier les documents. Nous ne pouvons engager notre expertise sur un commentaire d’article sur notre site.
      Merci de prendre rendez-vous avec un expert et de nous faire parvenir les documents correspondants.
      Cordialement

  52. SabGir says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement dans les combles d’un immeuble. Mon appartement ne comporte que des fenêtres de toit.
    La copropriété souhaite installer des gardes corps sur les fenêtres de l’immeuble donc mon appartement n’est pas concerné par cette mesure (fenêtres de toit). Dois-je participer aux frais d’achat et de poses de ces gardes corps ? Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a pas de règle générale, tout dépend de votre règlement de copropriété. C’est lui qui s’applique et qui doit s’appliquer. Si la répartition des charges qu’il prévoit vous semble injuste vous pouvez porter l’affaire devant un tribunal, mais en aucun cas le syndic peut modifier la répartition des charges et se faire juge du bien-fondé de votre requête.
      Cordialement

  53. Stéphanie says:

    Bonjour,

    Nous venons de recevoir une injonction de ravalement de façade par la mairie. A cette occasion, nous réalisons (le précédent ravalement ayant été réalisé il y a 20 ans) que, dans le règlement de la copro, seuls les copropriétaires situés dans le bâtiment donnant sur la façade sont responsables du paiement de ces travaux. Selon le “critères d’utilité” serait-il possible de faire modifier le règlement de la copro afin que tous paient pour ces travaux?
    Merci pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est plutôt normal si vous avez plusieurs bâtiments. C’est justement conforme au critère d’utilité. Par contre si c’est un seul bâtiment alors effectivement il y a un problème avec l’article 10
      Cordialement

  54. CHAMBON says:

    Bonjour,

    notre RC date de 1957, époque de la division du bâtiment en lots et donc de la création de notre copropriété. J’ai bien compris qu’il est grand temps de réviser ce RC !
    Dans ce document de 1957, les parties extérieures à jouissance privative (à savoir 2 terrasses pour 2 appartements différents) ne sont pas mentionnées. Mais l’une des terrasses figure sur un plan cadastral avec la mention “privatif”.

    Que faire auprès de ces 2 copropriétaires pour éclaircir la situation ?
    Quels documents doivent-ils montrer à la copropriété pour prouver la réalité de cette jouissance privative ?

    De plus, en 2019, l’un des copropriétaires a fait des travaux sur “sa” terrasse sans autorisation de la copropriété en prétextant qu’elle lui appartient car le plan indique”privatif”. Que faire ? Si nous ne protestons pas, est-ce que cette terrasse devient “sa propriété” au bout d’un certain temps ?

    Merci d’avance pour vos éclairages.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, il est plus que temps de mettre ce règlement de copropriété à jour, car un certain nombre de lois et règlementations sont parues depuis 1957 !!!
      Si la majorité des copropriétaires n’est pas favorable à cette dépense liée à la mise à jour du règlement de copropriété (qui va mettre fin aux incertitudes et privatisations diverses), vous pouvez saisir le tribunal.
      Cordialement

  55. mark says:

    bonjour j’ai un local qui ce trouve a l’exterieur d’une copro de plusieur immeuble mais me trouvant dans l’un d’eux cote rue donc a l’exterieur de la copro dois je payez les charges du syndic principal
    je precise que l’acces au habitation au jardin et parking sont bloquer par des portes dont je n’est nullement acces doit je payer ceci au syndic principal ainsi que les frais de sortie de poubelle alors que mes poubelles c’est moi qui les sort

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le règlement de copropriété qui définit quelles charges vous devez payer en attribuant des millièmes à chaque lot.
      Donc si on vous impute des charges qui vous semblent injustes, soit c’est le règlement de copropriété qui n’est pas appliqué, soit le règlement de copropriété n’est peut être pas conforme à l’article 10 de la loi de 65 qui définit le critère d’utilité. Exemple un copropriétaire ne doit pas payer de charges de garage si son lot ne possède pas de garage.
      Cordialement

  56. Julie says:

    Bonjour, avec mon compagnon nous avons acheté un appartement de type garden home en copropriété. Une partie de notre jardin est a jouissance exclusive mais la deuxième nous appartient et est sur un lot différent de celui de la copropriété. Devons nous tout de même appliquer le règlement de copropriété sur cette partie de terrain ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement d’une copropriété ne s’applique qu’à l’intérieur des limites de cette copropriété. Il faut simplement bien être certain de ces limites. Le cadastre est un bon élément de preuve.
      Cordialement

  57. Jasnin says:

    Bonjour
    une résolution sur le fait de ne pas faire de travaux le samedi (percement, etc.) a été voté en AG. Cela a été rejeté par faute de majorité et revoté dans la foulée mais jamais annexé au RI. Est-ce que cela a une valeur ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cette résolution est contestable sur de multiples plans. Mais si de plus elle n’est pas inscrite dans le règlement de copropriété, elle n'”engage” que ceux qui étaient copropriétaires au moment du vote.
      Cordialement

  58. Allemand says:

    Bonjour CoproConseils,
    Parcourant votre site, je tiens à saluer la qualité de la rédaction et de la didactique des articles et à vous remercier d’en consentir le libre accès.
    Cordi-Allemand!

    1. CoproConseils says:

      Merci.
      Il est également possible d’obtenir des réponses personnalisées en prenant rendez-vous avec un expert.
      Cdlt

  59. LUC says:

    Bonsoir
    Nous avons dans notre copropriété un appartement au rez de chaussée ou est indiquée une cour sur rue. Cette cour a été couverte et fermée par les 1er propriétaires il y a 30 ans. Un nouveau propriétaire demande une remise en état. Les services de l’urbanisme nous informe qu’eux ne donnent pas suite à la demande car cela fait + de 10 ans que les travaux ont été faits. Quels sont nos droits. Merci de vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les autorisations de travaux données par les services d’urbanismes et les autorisations de travaux données par les copropriétés sont deux choses différentes et indépendantes.
      En copropriété pour une construction édifiée sur une cour communes à jouissance privative exercée par un copropriétaire qui ne revendique pas la propriété du sol, la prescription est de 5 ans. Mais la prescription est un élément qui donne lieu à de multiples jurisprudences. Nous n’avons pas assez d’éléments pour vous donner plus amples éléments sur ce dossier.
      Cordialement

  60. C DEL says:

    Bonjour je suis propriétaire d’un appartement avec jardin exclusif privatif. Le syndic nous informe qu’il faut modifier le RC ? Qu’est ce que ça peut changer pour nous ? Devons nous acheter ce jardin ?
    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Impossible de vous répondre avec le peu d’information que vous donnez dans votre question.
      Personne ne peut vous obliger à acheter quoi que ce soit, mais peut-être y auriez vous intérêt ?
      Tout dépend du statut réel du jardin dans le RC actuel.
      Cordialement

  61. Max says:

    Une JP des combles m’a été accordée en 1996 mais non encore portée sur le RdC.
    Par résolution en AG 20 et 21, j’en ai demandé la régularisation, en application de la loi ELAN. Les copropriétaires ont refusé. Puis-je demander cette régularisation sans passer par la loi ELAN, puisque cette JP est acquise et qu’il ne manque que le parachèvement de la décision de 1996 ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas nécessaire d’avoir une décision d’AG pour publier le changement qui a été accordé en 1996. Le syndic doit le publier au bureau de la publicité foncière.
      Cordialement

  62. GRAU says:

    Bonjour,

    Je voudrais juste savoir si une résolution modifiant le règlement de copropriété ( en l’espèce interdire tout abri de jardin sur des parties privatives) s’appliquera de façon rétroactive.
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non. Aucune modification du RC ne s’applique de manière rétroactive.
      Cordialement

  63. Bernard says:

    Bonjour
    Il s’agit d’une copropriété avec un jardin en partie commune mentionné dans le RCP dont l’ancienneté justifie une révision.

    Un nouveau propriétaire met aux vote le principe d’une refonte de ce RCP, sans plus de détails, et veux profiter de cette refonte pour s’octroyer en partie privative le jardin qui est pour l’instant en partie commune.

    En a t-il le droit ?
    ou l’acquisition de ce jardin en partie privative doit-il faire l’objet d’un vote spécifique en prérequis à la refonte du RCP ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce sont deux questions totalement indépendantes. L’assemblée peut tout à fait se prononcer sur le principe d’une refonte du RC. Quant à la privatisation d’une partie commune elle doit faire l’objet d’un autre vote et par conséquent d’une autre résolution.
      Cordialement

  64. Dijor says:

    Bonjour ,

    Je suis entrain de racheter un bien (local) dans un immeuble avec copropriété ! Ce bien était utilisé jusqu’à présent à titre commercial depuis plus de 20 ans et aussi noté au cadastre en tant que local professionnel ou industriel , mais sur le règlement de copropriété et il noté que les lots doivent t’être utilisés seulement à usage d’habitation où professions libérales . Comment puis-je savoir si je bien le droit d’exerce un commerce ou non à l’intérieur ? Est-il le cadastre ou le règlement de copropriété qui fait foi ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le règlement de copropriété qui doit s’appliquer. Un copropriétaire pourrait faire cesser votre activité commerciale devant la justice en s’appuyant sur l’application du RC.
      Cordialement

  65. Emilie says:

    Bonjour,
    Ma copropriété a un règlement de copropriété qui date de 1963. Une SCI a été créée pour ce faire, pour une durée de 50 ans.
    Cela signifie-t-il que le règlement est devenu caduque, puisqu’aucune AG n’a prolongé le règlement en 2012, un an avant la dissolution de plein droit de la SCI?
    Merci d’avance. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En copropriété un règlement de copropriété n’a pas de date de péremption.
      La copropriété et la SCI sont deux choses totalement différentes et indépendantes.
      Par contre, il est possible que votre RC ait besoin d’une mise à jour. Mais il n’est en aucun cas caduc.
      Cordialement

  66. Willy says:

    Bonjour,
    En 2011, j’ai fait l’acquisition d’un appartement et j’ai été informé dans l’acte d’achat par le Notaire d’une nouvelle attribution de cave par échange de numéro voté et validé en AG régulièrement. Depuis le voisin conteste l’acte de l’AG car le syndic avait refusé de publier la modification des caves et me réclame le bien. Sachant qu’en ai été informé, les acquéreurs de l’autre bien l’ont-ils été également? Le nouveau syndic peut-il publier la modification même maintenant pour éviter le litige? Je ne comprends pas trop bien le lien entre l’obligation de publication de 65 et l’article 4 de 67 qui mentionne que publié ou pas, les acquéreurs sont informés et sont soumis à respecter les RC votés conformément. Merci beaucoup pour votre réponse, cela donne des noeuds au cerveau. bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour qu’une modification de règlement de copropriété puisse être opposable suite à une mutation, il faut effectivement qu’elle soit publiée. Sinon elle ne s’impose qu’aux propriétaires présents à l’AG qui l’a validée.
      Si vous avez encore des petits nœuds qui persistent ! n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert qui pourra vous expliquer comment défendre vos intérêts.
      Cordialement

  67. Lucas says:

    Bonjour . J ai reçu le règlement de copro plusieurs mois après avoirs signe mon bail de location . Mon voisin me dit que c est Caduc que le règlement aurais dû nous être donner juste avant signature du bail . Qui a raison svp ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement le copropriétaire bailleur doit remettre le règlement de copropriété à son locataire. Ensuite la question de savoir si cela rend votre bail caduc est une question de droit locatif, pas de droit de la copropriété. Nous ne sommes pas spécialistes. D’une manière générale un contrat est rarement nul de plein droit. Il faut le dénoncer. Pour aller en justice il faut avoir intérêt à agir. Pour que vous puissiez dénoncer votre bail, il faut que le règlement de copropriété contienne une clause spécifique qui rende pour vous sans intérêt le fait d’habiter là. Ex vous souhaitez exercer une activité commerciale chez vous et l’immeuble est en habitation bourgeoise stricte.
      Cordialement

  68. jacquier says:

    Bonjour
    nous sommes copropriétaires de 3 appartements. Nous sommes au 1er. Les 2 appartements du RDC veulent racheter les parties communes (cour arrière) pour en faire 2 vérandas.Les propriétaires du RDC nous proposent de garder notre répartition actuelle des tantièmes.
    Si on parle de véranda, qui ne rentrent pas dans le calcul d’une surface habitable, doit on réviser quand même les tantièmes sur le RC?
    Si c’est une structure fermée, donc partie commune à jouissance privative, a t on obligation de modifier les tantièmes?

    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Soit cela reste des parties communes dont la copropriété accorde la jouissance à ces lots et il n’est pas nécessaire de modifier les tantièmes, soit c’est une cession et il faut modifier les tantièmes.
      N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert pour être éviter les déconvenues et passer en revue avec un expert toutes les solutions qui s’offrent à votre copropriété.
      Cordialement

  69. Arnaud says:

    Bonjou,

    J’ai acquis en 2020 une partie commune dans la copropriété lors d’un vote en assemblée général avec application de l’article 26.

    Je dois de nouveau présenter en assemblée général le modificatif du règlement de copropriété suite à l’acquisition de la partie commune.

    Le syndic peut il appliquer l’article 24 dans la mesure que la vente de la partie commune a déjà été acquise ? Puis-je je me retourner contre la Copro s’il refuse le changement du règlement lors du vote ? Merci sincèrement, cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement ça aurait du être fait en même temps, justement pour éviter les changements d’avis.
      Mais si c’est fait avec délai, non le syndic peut utiliser pas la majorité de l’article 24 elle est réservée aux modifications suite à l’application de règlements et lois en vigueur. IL ne peut utiliser le 25 que si ça ne touche que la répartition des charges, mais doit utiliser le 26 pour faire valider la modification du RC concernant le changement de destination et l’aliénation des parties privatives.
      Si les copropriétaires refusent la modification du RC oui vous pouvez faire appel au tribunal.
      Cordialement

  70. Laure says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence et je souhaite faire poser un store banne. Cette possibilité est prévue dans le règlement de copropriété. Seule contrainte indiquée : la couleur doit être celle choisie par l’architecte de la copropriété.
    Finalement, le conseil syndical a fait voté en AG le choix du modèle et de la couleur mais a interdit la pose de store sur les balcons et terrasses couverts.
    Est-ce normal?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori il y a atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives d’un copropriétaire, donc théoriquement c’est une décision qui aurait du être voté à l’unanimité.
      Pour plus d’infos n’hésitez pas à prendre rendez vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  71. Fabienne says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire dans un immeuble, je dispose d’une cheminée fonctionnelle autorisée en utilisation par le règlement du syndic. Je souhaiterais remplacer cette cheminée par un poêle à granulés. Dois-je le présenter et demander une autorisation lors de la prochaine assemblée Générale ?
    Avec tous mes remerciements.
    Fabienne

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si pour cette transformation vous avez besoin de modifier quelque chose dans le conduit d’évacuation (chemisage), alors il vous faudra une autorisation d’AG.
      Cordialement

  72. Max says:

    J’ai eu un droit de J.P. sur les combles, accordé à l’unanimité, à condition que je paie les travaux de leur restauration, de leur entretien ainsi que des réparations d’autres parties communes (noté sur l’AG). J.P. non portée sur le RdC.
    40 000€ et 25 ans plus tard, la copropriété, pour intégrer cette JP dans le RdC (loi ELAN) exige une nouvelle condition : qu’à présent, je paie des T° puisque j’ai rendu ces combles utilisables (4m2>1,80m). Je considère que la copropriété ne respecte pas ses engagements. Puis-je exiger que la JP soit portée sur le RdC aux conditions notées dans l’AG de 1996 ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non seulement cette jouissance privative doit être portée sur le règlement de copropriété car elle est acquise.
      Il n’est pas possible de vous appliquer des tantièmes sur des parties communes !
      Si la copropriété souhaite vous appliquer des tantièmes sur ces surfaces cela signifie qu’elle les transforme en parties privatives c’est à dire que vous en seriez propriétaire.
      Cordialement

  73. Gill says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire de mon appartement depuis 10 ans. Je viens de recevoir un courrier de mon syndic m’indiquant qu’il va avoir lieu une vente forcée d’un lot dans la résidence et que je dois payer 180€ de charges exceptionnelles!! Mon syndic ne me réponds pas… Pouvez vous me dire pourquoi je devrais payer ces charges? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de vous répondre avec si peu d’informations.
      il y a de multiples raisons pour lesquelles vous pourriez être amené à devoir payer 180€
      Si vous souhaitez échanger avec un expert CoproConseils, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
      Cordialement

  74. Bonnet says:

    Bonjour,

    J ai demandé une copie du règlement de copropriété pour mon appartement et celui-ci m’a été refusé par le syndic.
    Que puis-je faire?
    Dans l attendre de vous lire, je vous remercie par avance
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’intranet de votre copropriété doit contenir le règlement de copropriété.
      Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Cordialement

  75. Alex says:

    Bonjour,
    Nous achetons dans le neuf un appartement dans une copropriété de 34 lots qui n’est pas encore sorti de terre. Le notaire du promoteur nous demande à la signature la somme de 1000 euros pour la création du RC. La somme vous paraît-elle normale..?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le tarif est tout à fait honnête pour établir un RC et l’enregistrer … à condition que ce soit pour les 34 lots !
      Le problème c’est surtout le destinataire de la facture !
      Cordialement

  76. Gérard says:

    Bonjour,
    Dans l’hypothèse où le règlement d’une copropriété de 2 bâtiments ne mentionne pas de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative, de lots transitoires, que le syndic professionnel a appliqué 1 ou 2 fois par le passé une répartition de charges (peinture, enduits) sur 1 seul bâtiment en contradiction avec le règlement de copropriété, ce dernier peut-il imposer au syndicat des copropriétaires une mise à jour du règlement même si la majorité des copropriétaires est contre celle-ci et exige que le règlement en vigueur s’applique concernant les charges. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété en vigueur. Il ne peut en aucun cas imposer une répartition des charges qui lui semble plus juste si celle-ci n’est pas validée par l’AG. Il ne peut en aucun cas modifier unilatéralement le règlement de copropriété.
      Cordialement

  77. Maxime says:

    Bonjour,
    Avant tout merci pour le site tires instructif.
    Je m’apprête à acheter un local professionnel pour le transformer en appartement. Le propriétaire actuel a déjà fait voter le changement de destination par l’AG. LA mairie a également donné son accord. Cependant, les millièmes et le coefficient des charges n’ont pas encore été modifiés. Un géomètre a déjà fait le calcul, elles doivent passer en AG le mois prochain, au moment de la signature. Y a-t-il une possibilité que l’AG refuse alors qu’elle a validé le changement ? Si oui, peut-on les contraindre ? Le syndic m’affirme que ce n’est qu’une formalité mais il semble vouloir attendre une refonte du RC dans quelques temps pour tout recalculer (je devrai attendre selon lui, même si l’AG valide la modification des charges).
    Je vous remercie pour vos éclaircissements.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Rien n’empêche effectivement l’AG de prendre des décisions contradictoire. A fortiori en ces périodes de vote par correspondance, où le syndic n’est pas là pour verbalement indiquer la nécessité d’être cohérent. Si effectivement il y a une refonte du RC à venir, il a peut être de bonnes raisons de vouloir tout faire en une fois. Il faudrait pouvoir échanger avec vous pour vous répondre correctement. N’hésitez pas à prendre rendez-vous.
      Cordialement

  78. Aude says:

    Bonjour,
    Nous sommes une copropriété de 3 lots . Nous habitons au RDC avec jardin à jouissance privative et souhaitons faire une extension de 30 m2 à notre habitation . Après consultation avec la copro , notre voisin du 1er étage , voudrait profiter de cette extension pour faire une terrasse de 15m2; Comment peut on procéder le plus juste possible par rapport à la répartition des couts de la construction. Peut on appliquer un % par rapport au m2 ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous faites comme vous voulez, cet arrangement est privé, il ne concerne pas la copropriété.
      Cordialement

  79. Julien says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement en RDC depuis Janvier 2021. Un appel de fond vient d’être émis pour la restauration de garde corps. Or, seul les appartements en R+1/2/3 bénéficie d’un balcon avec garde corps.
    Dois je tout de même financer les gardes corps ?

    je vous remercie,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce qui est prévu au règlement de copropriété.
      Cordialement

  80. Robert says:

    bonjour,
    je suis propriétaire dans une Association de Syndicat Libre(ASL) Parc de 54 maisons individuelles. Le cahier des charges de la copropriétè ASL dâte de mai 1985 et n’a pas été modifié ni amendé depuis 1985 .Il y a conflit avec les propriétaires qui ont réalisé des travaux ( utilisation de nouveaux matériaux modernes sur les ouvertures en PVC..matériaux composites pour clôtures, pose de climatiseurs..édification d’abris vélos ou petit matériel..ect..) Tous ces matériaux n’existaient pas en 1985…L’ASL et le Conseil Syndical ont été assignés devant tribunal par un propriétaire qui conteste certains travaux de son voisin et qui reproche au Conseil Syndical d’avoir donné un avis favorable à ces travaux (travaux qui ont reçu un accord de permis de construire de la Mairie)..La révision du cahier des charges s’impose à nous ! Avez-vous des exemples de jugements rendus pour des cas similaires ? Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les recherches de jurisprudence sont effectivement une mission que vous ou votre ASL pouvez confier à CoproConseils. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
      Cordialement

  81. ROMERO says:

    Bonjour,

    Nous sommes des nouveaux propriétaires du rez-de-chaussée (lot 1) d’un immeuble de 3 étages (4 lots). Le règlement de copropriété décrit dans l’état de division les parties privatives du lot 1 (le nôtre) : « un appartement au rez-de-chaussée…, dans la cour, water-closet particulier, et un petit réduit à usage de débarras et un poulailler » (sic) le règlement de copropriété n’a jamais été modifié.

    Bien que ses espaces sont indiqués dans le règlement de copropriété, nous avons seulement dans la cour le petit débarras. Nous n’avons pas les deux espaces indiqués comme poulailler ni le water-closet. C’est-à-dire notre lot a perdu deux espaces privatives. Par contre, les tantièmes (25/1000) n’ont pas été non plus modifiés.

    On ne trouve pas de plans officiels pour récupérer ces espaces (le syndic a refusé soit de nous montrer soit de nous donner des copies car il dit qu’ils ne sont pas des plans officiels). il y a bien des marques de portes qui ont été enlevés dans l’accès à la petite cour qui donne uniquement à nos fenêtres au rez-de-chaussée et qu’auparavant, très possiblement, fermaient l’espace (sans doute l’unique espace possible où se trouvait le poulailler) Finalement, la propriétaire du 2e étage occupe le cabanon qui on pense était le water-closet de notre lot(on voit des anciennes installations d’eaux de l’extérieur) mais on ne peut pas le prouver pour le moment.

    Peut-on demander la dévolution de ces espaces ? Qu’est-ce qu’on peut faire ? Peut-on demander une indemnisation ou la jouissance de la petite cour qui donne à nos fenêtres comme indemnisation ? Peut-être, peut-on rien faire car nous n’avons pas des documents ?

    Merci par avance.
    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La situation décrite est impossible à étudier simplement dans l’espace de commentaires du site internet. IL faudrait pouvoir échanger avec vous et étudier tout le dossier. Peut être auriez vous intérêt à faire appel à un expert géomètre. En tous cas, n’hésitez pas si vous avez besoin, à prendre un rendez-vous avec un expert. Cordialement

  82. Adrien says:

    Bonjour,

    Si des copropriétaires se sont mis d’accord sur un nouveau règlement de copropriété lors de l’Assemblée Générale. Ce nouveau règlement est-il valable ?

    Merci pour votre réponse,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si “se sont mis d’accord” signifie un vote en AG alors c’est effectivement la première étape.
      La seconde est la publication aux services de la publicité foncière.
      Cordialement

  83. Thomas says:

    Bonjour,

    Je souhaite acquérir un appartement dans une copropriété de 4 lot.
    Aprés discution avec la vendeuse il se trouve qu’il n’y a aucun reglement de copropriété en vigueur.
    Les 4 propriétaires s’étant toujours arrangés entre eux concernant les différents travaux depuis 25 ans.

    Les 4 personnes m’on assurés qu’il n’y avais pas de réglement lors de leur achat dans les année 80, est qu’il ne s’en sont jamais soucié jusqu’a aujourd’hui.

    Pouvez vous m’indiquez si une loi s’applique en l’abscence de réglement?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est illégal.
      Toutes les répartitions de charges sont contestables. Si un copropriétaire décide de ne plus payer sa “part”, les autres sont démunis.
      Cordialement

  84. Bastidon says:

    Bonjour,
    Un paragraphe du RC de ma résidence et rédigé ainsi
    1) Cession isolée des locaux accessoires
    Afin de sauvegarder leur affectation particulière dans le respect de la destination de l’ensemble les lots à usage des locaux accessoires ne pourront etre cédés qu’avec le local au service duquel ils sont attachés. Toute fois il pourra etre procédé à des échanges entre copropriétaires

    Plusieurs copropriétaires ont acheté leur appartement avec un garage certain non
    A la lecture du RC peut on vendre un garage (sous sol) indépendamment de l’appartement (doit on considérer un garage comme un local accessoire) sachant que le RC à l’inverse ne précise rien concernant la vente d’un appartement (avec ou sans garage) de ce fait on peut se retrouver propriétaire que du garage et donc le vendre plus tard sans l’appartement
    Merci dans la mesure du possible me donner votre interprétation de ce paragraphe du RC
    Cdlt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori les locaux accessoires ne sont pas les garages. Mais il est tout à fait possible que dans votre résidence ce soit le cas. Nous ne saurions engager notre expertise sur ce point sans étudier l’ensemble du règlement de copropriété. Vous pouvez pour cela nous demander un devis.
      Cordialement

  85. Axel says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un ensemble de lots (total 91m2) de caves dans une copropriété. Dans mon ensemble, se situe sur un côté, un lot de caves d’une surface d’1 m2 qui appartient à un monsieur qui ne souhaite pas le vendre. Je suis propriétaire des parties communes et ce monsieur a donc un droit de passage pour accéder à son m2. En revanche il n’y a jamais accédé, et c’est juste un m2 de terre battue, inutile, inutilisé.
    Nous souhaiterions vendre notre ensemble de caves, et des acheteurs potentiels souhaitent convertir cet espace en atelier, mais n’achèteront pas sans être propriétaires de ce fameux m2.
    Est il possible de forcer à vendre ce monsieur propriétaire du m2 par quelque moyen que ce soit ? Si oui, avez-vous des articles juridiques à partager avec moi ?
    Je vous remercie beaucoup par avance pour votre retour.
    Bien à vous,
    Axel

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a aucun moyen de forcer quiconque à vendre le moindre millième dans une copropriété.
      Cordialement

  86. Abuq says:

    Bonjour,

    Nous avons fait l’acquisition d’un petit immeuble avec un appartement déjà loué et établi un règlement de copropriété. Dans ce règlement nous avons donc privatisé la cave et pour les communs la cour est divisée selon les tantièmes des logements.
    Cependant le bail du locataire indique qu’il a le droit à une partie de la cave et les anciens propriétaires lui ont indiqué qu’il avait le droit à plus de place sur la cour que ce que ce ‘nouveau’ règlement de copropriété ne lui indique. (sachant que dans son bail rien est écrit au niveau des zones de la cour).

    Qui a raison ? Le bail du locataire établi avant le règlement de copropriété ou bien le locataire est tenu de suivre le règlement maintenant qu’il y en a un d’établi ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un règlement de copropriété pour être valable doit être valablement voté en AG et faire l’objet d’une publicité foncière
      Ensuite le propriétaire doit faire un avenant au bail tenant compte des nouvelles règles qui s’imposent à lui.
      Cordialement

  87. Tinmar35 says:

    Bonjour,

    Je suis syndic bénévol d’une copropriété de 24 lots répartis en 2 bâtiments (1 immeuble de 21 lots dont 3 boutiques / 1 immeuble de 3 lots)

    Le propriétaire d’une des boutiques, m’indique que certaines charges ne lui sont pas imputables et qu’il peut facilement se retourner contre la copropriété pour faire valoir son « droit ».
    Cette boutique a un accès direct par la rue et une porte sur cour.
    Le propriétaire évoque la notion d’utilité pour dire qu’il n’a pas a payer les charges de la cage d’escalier / hall/ ou encore l’installation d’un interphone…

    – Vu la composition de la copro, les charges ont toujours été communes pour les deux bâtiments et personne n’a contesté ce point

    Je commence donc à me renseigner pour mettre à jour notre RC qui date de 1963.
    Un modificatif du RC a été fait en 95 pour création de lots et nouvelle numérotation : Chaque lot est donc décrit et les 1000èmes généraux à 1020èmes généraux (qui comprennent les lots des 2 bâtiments + 4 nouveaux lots).

    – Mon objectif est de mettre en conformité notre RC qui doit être obsolète pour éviter tout litige avec ce copropriétaire SANS revenir sur la répartition actuelle des charges communes qui convient à quasiment tous les copropriétaires.

    – Je ne comprends pas bien la démarche à suivre et le sujet des parties communes spéciales reste flou.

    – Etape 1 : Proposer la MAJ du règlement de copro à la prochaine AG avec des devis

    – Etape 2 : Si MAJ votée, faire rédiger le nouveau règlement par notaire.
    Est-on obligé de créer des parties communes spéciales et charges spéciales liées ? Si oui, qui définit ces parties communes spéciales ? un géomètre ? Sur quels critères ?

    – Etape 3 : Je suppose qu’il faut ensuite faire voter le nouveau règlement de copro en AG.
    Si la création de parties communes spéciales est obligatoire et que ça ne convient pas à la majorité des copropriétaires, nous aurons payé un notaire pour rien et le RC ne sera pas mis à jour et donc pas aux normes ?

    Enfin, le propriétaire de la boutique peut-il se retourner contre le syndic si nous mettons à jour le RC en conservant uniquement des charges communes générales ?

    Désolé pour le pavé et merci pour votre aide.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous pouvons répondre à des questions générales qui permettent de préciser un point de nos articles, mais il n’est pas possible d’obtenir une consultation personnalisée dans les commentaires du site internet. Vous pouvez consulter un expert CoproConseils en prenant rendez-vous. Il pourra répondre point par point à toutes vos questions et vous donner des conseils pour gérer votre copropriété. Vous n’aurez pas tout mis à plat pour rien, on lui transmettra tout votre “pavé” ^-^
      Cordialement

  88. Nolan says:

    Bonjour,
    Avant toute chose, je vous remercie pour cette mine d’informations et la richesse de vos réponses.

    Dans mon cas, je suis sur le point d’acheter un appartement. Le propriétaire actuel a réalisé de nombreux travaux afin de réunir deux lots en un seul appartement. Aucun mur porteur n’a été détruit, les travaux n’ont pas été voté en AG mais seulement déclaré auprès du syndic.
    De plus, il n’a pas procédé à la modification du réglèment de la copropriété pour indiquer la modification des lots.

    Aujourd’hui, le vendeur souhaite vendre en l’état et ne souhaite pas réaliser la modification du règlement de copropriété (trop long, couteux)!
    Les notaires nous indiquent qu’il n’existe aucune obligation légale pour contraindre le vendeur. Ma notaire admet que c’est pas très “moral” de ne pas aller au bout de la démarche et que le vendeur se doit de modifier le réglèment. Bref, pour ma part, j’ai eu un coup de coeur pour cet appartement et je crains de passer à coté du bien. J’aimerai savoir ce qu’il en est juridiquement (légalement) ? Quels sont les risques d’acheter le bien en l’état ?

    Je vous remercie pour votre retour.
    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre notaire se trompe un petit peu. Il est obligatoire d’obtenir une autorisation pour réaliser de tels travaux et ensuit de mettre le règlement de copropriété à jour. Par contre elle a raison lorsqu’elle dit qu’une vente ne peut pas être contraignante pour mettre cela à jour.
      Vous pouvez risquer de vous voir contrainte à remettre en l’état et à devoir vous défendre devant un tribunal.
      Quoi qu’il en soit il faudra mettre à jour ce RC et ce sera à votre charge.
      Il faut mieux en tenir compte dans le prix d’achat.
      Cordialement

  89. Hélène says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un lot dans une copropriété de 2 lots (pavillons).
    Le règlement de copropriété date des années 70.
    Il n’y a pas de syndic et aucune charge. Chaque lot est indépendant au niveau de l’eau, de l’électricité et du gaz et meme de la taxe foncières. Chaque lot a sa propre entrée sur rue, un ancien propriétaire a meme apposé le bis sur le lot me concernant, bis inexistant au cadastre.
    Le passage commun et la cour commune dont bénéficient chaque copropriétaire d’apres le règlement de l’époque, ont été séparés par une clôture en bois, est ce légal ? Rien dans le règlement de copro. Aucune trace d’un modificatif. Cela a sûrement été fait d’un commun accord pour l’intimité de chacun entre les anciens copropriétaires. Aucun problème avec l’autre lot actuellement sur ce sujet depuis plus de 10 ans. Mais si futur acquéreur de l’autre lot ou du mien, ce dernier peut-il en demander le retrait ? Bien que personne ne souhaite avoir vu sur les fenêtres de l’autres.
    Merci par avance.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement, si la clôture n’a pas été inscrite au RC, elle n’est pas opposable à un copropriétaire nouvellement arrivé qui souhaite pouvoir utiliser le bien tel que défini dans le RC. Il peut parfaitement en demander le retrait.
      Cordialement

  90. Laure says:

    Le règlement de copropriété prévoit 2 syndicats secondaires 1 syndicat principal à sa création le syndic a convoqué une seule AG et proposé une résolution de modifier le RC en supprimant les syndicats secondaires. À ma connaissance les syndicats secondaires ne peuvent être supprimés que par eux mêmes au cours de leur propre ÂGE. Mise aux votes d’un seul syndicat commun aux 2 bâtiments et aux parties communes cette résolution a été acceptée à la majorité de l.article 26.1.
    Le notaire pressenti peut il modifier le RC en l’état ou doit il en vérifier la faisabilité, puisque le vote est contraire au RC d’origine.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement (article 27 de la loi de 65) les syndicats secondaires ne peuvent se dissoudre qu’eux même à la majorité de l’article 25.
      Vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42
      Cordialement

  91. Patrick says:

    Patrick
    Bonjour.
    Membre du bureau d une copropriété avons nous bien jusqu’à fin 2021 pour proposer aux copropriétaires une mise à jour règlement.
    Les contraintes de la pandémie Covid 19 peuvent-elles présager d une rallonge ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la révision porte sur la prise en compte des parties communes spéciales ou des parties communes à jouissance privative, vous avez jusqu’à la fin 2021 pour faire passer ces révisions à la majorité de l’article 24.
      Cordialement

  92. PILLON says:

    Dans le reglement de copropriété il est noté la definition des Parties Communes spéciales « du sous-sol » ….   —- le local vélo, le local de stockage des ordures ménagères et le local chaufferie situés au sous-sol du bâtiment ! MAIS
    Dans ce même reglement designation des lots : lot 34 « Un local chaufferie
    lot 35 « Un local transformateur lot 36 au Sous-sol Un local poubelle AVEC des tantiemes attribués – j’essai de comprendre mais je n’y arrive pas ! Les lots sont parties communes mais aussi parties privatives ? Quel est l’interet ? Cette copropriété est recente le reglement date de 2019 ! ( hlm ) autre question dans cette mise en copropriété la société hlm n’a pas fait de DTG , pourtant l’immeuble date d’avant 1997 , une proposition est faite au jour de la première assemblée ! APRES la vente de certains lots La realisation du DTG qui est refusée ! L’office HLM etait il me semble obligé de le faire avant de proposer le premier lot en vente ? Je n’arrive pas à comprendre ? Y a t’il moyen maintenant que je de demander à l’office HLM de faire a ses frais ce DGT après un vote de refus pour sa réalisation ?
    Quand l’ensemble des lots seront vendus que PEUVENT devenir les lots 34 – 35 – 36 ? il y a certainement quelque chose à comprendre dans cette façon de faire ! mais je n’y arrive pas merci de m’eclairer cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, le DTG est obligatoire. Voyez notre article correspondant : CLIC
      Le problème de ces copropriété est que le bailleur social avec ses millièmes majoritaires fait la pluie et le beau temps. Le DTG n’en reste pas moins obligatoire.
      Demandez de remettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Votez pour. Si c’est refusé vous serez considéré comme opposant et vous pourrez contester devant un tribunal.
      Vous pouvez également lire notre article au sujet des copropriétaires majoritaires.
      Cordialement

  93. Marie says:

    Bonjour,
    Mon conseil syndical décide de proposer une modification du règlement de copropriété pour interdire les pots de fleurs rose ou fuchsia, et a décidé en réunion de conseil de demander à un copropriétaire d’enlever deux pots rose. Il me semble que cela est abusif, et représente un harcèlement, surtout que dans la cour de notre immeuble, il y a des pots blancs, gris, en plastique, en terre cuite, marrons, noirs, rouges, et que d’autres propriétaires ont des pots rose en jardinières suspendues. Comment empêcher de faire voter une telle clause?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question originale ! Pour autant cela fait partie des éléments qu’il est possible d’intégrer à un règlement de copropriété. Pour que ce soit interdit il faudrait que cela contrevienne à une loi d’ordre public (exple mesure discriminatoire).
      Encore faut-il que la majorité (26) des copropriétaires soient aussi opposés au rose que le conseil syndical !
      Cordialement

  94. celine says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une parcelle, clos par un mur en pierre, et mitoyenne à un immeuble en copropriété ainsi qu’à un terrain à “usage de jardin ” dont la “jouissance exclusive et particulière” est attribuée dans son lot à l’un des copropriétaires de l’immeuble. Dans notre mur nous avons un portail ainsi qu’un “droit de passage” sur ce terrain. Or, un noisetier sauvage a poussé du côté de ce terrain devant l’emplacement même du portail. Aujourd’hui de nombreux rejets poussent de notre côté, ce qui a entrainé la détérioration du portail, à la place duquel se trouvent désormais des troncs. Cela est également entrain de faire effondrer une partie des linteaux en pierre retenant le portail ainsi que de nombreuses pierres du murs. Nous souhaitons donc demander aux copropriétaires de faire abattre ce mur ou de nous donner l’autorisation de le faire. Or, d’après ce que je comprend la charge de l’entretien peut incomber soit au copropriétaire qui a la jouissance exclusive de ce terrain soit à la copropriété. Ne connaissant pas le règlement de cette copropriété, comment savoir à qui m’adresser? Sachant que nous n’avons pas connaissance de l’existence d’un syndic. De même, est il possible de demander une copie d’un RC au service de publicité foncière alors même que nous ne faisons pas partie de la copropriété?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori vous n’avez effectivement pas de raison d’obtenir le RC d’une copropriété hormis par l’intermédiaire d’un copropriétaire, sauf si c’est votre avocat qui le demande.
      Cordialement

  95. Royer says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un bien en copropriété horizontale l’an dernier . Une maison de 8 pièces . Sur le RC de copropriété le descriptif de mon lot est un bien de 2 pièces . Il a donc été modifié par creusement dans le sol de la copropriété . Que faire ? Puis-je demander la modification du RC en AG ? Cette modification sera votée à quelle majorité ?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La mise à jour du RC est dans ce cas obligatoire. Un nouvel état descriptif de division doit être établi si un lot a été notablement modifié.
      La copropriété doit voter le nouveau règlement de copropriété. A défaut, un copropriétaire peut saisir un juge.
      Concernant la majorité qui s’applique, cela dépend de ce qu’il convient de voter et de ce qui l’a déjà été lors d’AG précédentes.
      Cordialement

  96. BERONI says:

    Bonjour,
    Nous sommes une copropriété de 7 lots et nous souhaitons installer à l’entrée de la résidence utilisées par tous un portail coulissant. Donc, étant donné que la jouissance du portail ne dépend pas de la superficie des lots, peut considérer que chaque copropriétaire doit payer à part égale?
    Le réglement de copropriété n’est pas clair sur ce point.
    Merci d’avance

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de “considérer”. C’est illégal et facilement contestable.
      Seul le règlement de copropriété s’applique.
      Cordialement

  97. Thomas says:

    Bonjour
    On nous réclame des charges à payer suite a une construction sur terrain en contrebas d’un lotissement. Il est dit dans les statuts de l aful que notre parcelle intégrera le lotissement une fois construite. Or a l’acte de vente du terrain chez le notaire, aucun document ne nous a été fourni concernant cette aful, ni les statuts, ni le règlement… Nous avons donc rien signé. Faisons nous partis tout de même du lotissement ? Devons nous payer le charges ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement avant de payer il convient de mettre tout cela au clair.
      Commencez par vous rapprocher de votre notaire.
      Ensuite, si vous avez besoin d’une aide complémentaire, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  98. Helene says:

    Bonjour, j’ai visité un bien par le biais d’une agence immobilière : un appartement en rdc avec terrasse privative clôturée. Le bien se situe dans une résidence de 6 lots régie par une copropriété. J’ai fait une offre d’achat écrite acceptée par écrit par le vendeur. L’agent immobilier chargé de rédiger le compromis m’appelle pour m’informer avoir reçu tous les documents nécessaires à l’établissement du compromis et m’informe que les documents ne mentionne pas un appartement avec une terrasse privative clôturée mais un appartement avec 3 places de parkings. Un document est annexé précisant l’accord de la copropriété d’apposer une clôture. Aucun écrit sur la transformation des parkings en terrasse. Aucune modification du règlement de copropriété. Mes interrogations : la modification est elle obligatoire afin d’être légale ? Les services fiscaux pour la taxe d’habitation et taxe foncière se référent au règlement de copro donc parkings? Cela peut il engendrer des redressements fiscaux ? L’agence immobilière surprise de cette situation (l’a découvert en lisant scrupuleusement les documents) va demander au vendeur de faire le nécessaire pour que l’acte de vente correspondent à la réalité du bien vendu. Le vendeur peut il refuser et annuler son intention de nous vendre son bien ? Dans ce cas, avons nous un recours car il s’agit d’une tromperie. Nous souhaitons vraiment acheter ce bien mais que tout soit légal. Merci pour vos conseils.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est plus que souhaitable d’avoir une mise à jour du règlement de copropriété avant d’acheter. Si vous ne le faites pas c’est vous qui devenez responsables de ces transformations. Effectivement la prise en compte de ces transformations risque non seulement d’affecter le calcul des taxes, mais également celui de vos charges de copropriété.
      Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous consulter.
      Cordialement

  99. Regine Loudet says:

    Bonjour,
    Le syndic de copropriété nous convoque à l’assemblée générale et met dans les résolutions un vote pour réaliser des travaux de remplacement des gardes corps des appartements à l’étage. Il précise que la répartition de la dépense entre dans les charges communes générales. Notre appartement est au rez de chaussé. Dans le RC à “definition des parties privatives” figure” les barres d’appui des fenêtres, les gardes corps,les terrasses à l’exception des parties en béton,Pierre ou brique” je precise ,les gardes corps sont en bois .
    Plus loin dans” charges communes ” article 4 il est écrit ” les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront ,mais seulement lorsqu’il seront la conséquence d’un ravalement général, les frais de nettoyage et de peinture des balcons,gardes corps ,appuis …Bien que ces choses soient propriété privée .”
    Suis je en droit de dire que cette répartition générale des charges est abusive et ne me concerne pas ,et comment contester ,si je suis dans mon droit.
    En vous en remerciant pour votre éclairage sur cette situation .Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La clef du problème réside bien dans le règlement de copropriété.
      Il n’est pas possible pour nous d’analyser la situation en si peu de lignes.
      N’hésitez pas à nous contacter.
      Cordialement

  100. roger says:

    Bonjour,
    Tout d’abord bravo pour votre blog qui est très complet.
    L’assemblé de copropriété m’a accordé la jouissance exlusive d’un bout de jardin devant mon appartement. Je vais le faire ratifier par le notaire.
    Est il obligé de faire changer le reglement de copropriété pour cela ou pas?

    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ce n’est pas forcément nécessaire. Si le jardin était partie commune et reste partie commune, les tantièmes ne sont pas impactés. Si la jouissance exclusive est à titre précaire et révocable. Elle n’est pas inscrite au RC. Si par contre elle devient exclusive, particulière et définitive. Alors le RC doit être modifié aux frais du demandeur.
      Cordialement

  101. lapisardi says:

    Bonjour
    L’assemblée générale en 2019 à voter pour la vente de l’ancienne loge et de ce fait il devait y avoir une modification du règlement de copropriété.
    Je me suis portée acquéreur pour cette loge et 2 semaines avant la signature de l’acte le notaire me demande de payer 3400 euros pour la modification du règlement de copropriété. Est-ce à moi de payer?

    Merci de me renseigner

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas obligatoire que ce soit à la charge de l’acquéreur.
      C’est un accord entre vous et la copropriété, même si l’AG a voté que ces frais seraient à la charge de l’acquéreur.
      La modification du RC est un préalable indispensable à la vente de la loge. Elle est théoriquement à la charge de la copro, sauf accord avec l’acheteur.
      Cordialement

  102. brun says:

    Bonjour
    Concernant un règlement de copropriété très ancien (immeuble de 1920),
    A quelle date au plus tard le règlement doit-il être modifié suite aux dispositions de le loi Elan ?
    Quelles sont les suites si les copropriétaires refusaient de le faire.
    Merci de votre réponses
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre règlement de copropriété date effectivement de 1920, il est grand temps de le dépoussiérer !
      N’importe quel copropriétaire peut saisir un tribunal et obliger votre copropriété à le faire.
      La loi Elan n’oblige pas, elle offre la possibilité de faire entrer les charges spéciales dans le règlement de copropriété en baissant les majorités. Cela doit être fait avant 2021.
      Cordialement

  103. Fabre says:

    Bonjour

    Dans ma copropriété ,il y a neuf appartements et neuf caves, ça c’est la théorie du règlement de copropriété. Mais au moment de la construction en 1996, à la demande de futurs copropriétaires ( et toujours occupants actuels) ,le promoteur a réuni deux lots du rez-de-chaussée en un seul. Le plan déposé à la mairie ne correspondent pas, pe : il n’y a qu’une seule porte d’entrée pour cet appartement modifié au lieux des deux sur le plan.
    Faut-il revoir le règlement de copropriété afin de fixer la réalité 8 appartements et huit caves?. Si oui , qui doit procéder à la demande ?

    D’avance merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez demander de mettre la question de la révision de l’état descriptif de division à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le géomètre expert missionné saura vous dire si cela nécessite ou non une modification du RC.
      Cordialement

  104. simon says:

    Bonjour,
    J’ai acheté dans une copropriété de 1968.
    Nous avons du chauffage collectif, réparti selon les puissances de chauffe installées.

    Mes tantièmes de chauffage n’étaient pas spécifiés sur mon acte de ventee.
    La grille est absente aussi.
    Elle n’a jamais été publiée aux hypothèques ni votée en AG.
    Je n’ai eu aucune information à ce sujet lorsque j’ai acheté.

    Mon syndic est assez récent, il a peut être hérité d’une grille du précédent syndic mais il refuse de communiquer dessus ou de me la fournir. Comme je cherchais à me le procurer, il a dit, en référé, qu’il ne possédait pas ce document. Aucun copropriétaire ne la possède.

    Je comprends, article 13, que la grille ne m’est pas opposable. Faut il que je paie mes charges de chauffage dans cette situation ? Je paierais alors un truc qui ne m’a jamais été communiqué..

    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement des charges chauffages ne sont pas applicables à votre lots.
      Seul un juge peut décider selon quelles modalités le syndic doit désormais appliquer les charges de chauffage concernant votre lot.
      Cordialement

  105. Estelle says:

    Bonjour, j’ai deux questions ::
    l’une concerne la répartition des charges de toiture d’une copro de 4 lots, le propriétaire du lot 4 au 3ème étage conteste le règlement de ces charges suivant les tantièmes respectifs, au demeurant plus important pour lui que ceux d’en dessous. Qu’en est il légalement ? Doivent-ils être répartis équitablement ou le dernier étage doit il supporter plus que les autres ?
    Autre question : le propriétaire du RDC a fait une extension d’habitation sur la cour de l’immeuble dont il a seul la jouissance, Doit on réviser la répartition des tantièmes fixés avant cette construction.
    Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La répartition des charges de toiture, comme de toutes les charges doit se faire en respectant les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété.
      Il n’y a aucune raison pour que le lot au dernier étage paie plus que les autres, mais si c’est prévu de cette manière dans le règlement de copropriété, il faut respecter le règlement de copropriété.
      Si le propriétaire du rdch a fait des travaux qui agrandissent son lot, il est possible qu’il faille faire une révision des tantièmes. Cela dépend des cas.
      Si vous souhaitez une consultation personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  106. Thierry says:

    Bonjour,
    Nous avons un règlement de copropriété qui date de 1955 avec quelques ajustements en 1972 (ajout d’un ascenceur et redistribution des tantièmes). Il est donc par définition obsolète selon votre article. Doit-on nous même identifier ce qui n’est plus conforme et demander les ajustements ou a qui peut on confier cette tache (notaire, autre?) Les modifications qui seront alors proposées par ce notaire (ou autre) devront elles être votées une à une ou le nouveau règlement pourra t’il être adopté globalement par un seul vote en AG?
    Merci de vos conseils
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, votre règlement est forcément obsolète.
      Les copropriétaires ont le droit d’établir eux même leur nouveau Règlement de copropriété et de demander à un notaire de le publier au bureau des hypothèques. (après validation en AG – majorité de l’article 24 depuis la loi ELAN)
      Mais cela ne s’improvise pas. C’est une lourde responsabilité.
      L’avantage de remettre le dossier entre les mains d’un professionnel c’est qu’il engage sa responsabilité.
      Vous pouvez demander à un notaire de le faire ou à un avocat. Faites néanmoins attention à ce qu’il personnalise ce règlement pour correspondre aux particularités de votre copropriété, car ensuite ce règlement engage la copropriété pour de nombreuses années et sa modification ne pourra plus se faire au 24.
      Oui la validation du nouveau règlement doit se faire en un seul vote en AG, et non point par point.
      Vous pouvez évidemment également nous confier cette mise à jour. Cela fait totalement partie de nos compétences. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  107. Dominique says:

    Je suis copropriétaire dans un immeuble de trois copropriétaires. J’habite seule mon appartement et je règle 29,80% des charges d’eau. Ma consommation ne peut pas être individualisée car il y a trois points communs d’approvisionnement de l’eau. Doit-on réécrire le RC ou une décision à l’unanimité en AG peut-elle suffire à la nouvelle répartition de cette consommation (par exemple en fonction du nombre d’occupants ).
    Mercredi de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, c’est un avenant au règlement de copropriété pour modifier les clefs de répartition qui doit effectivement être voté en AG. Ensuite la majorité à laquelle cela doit être voté dépend de la nature des modifications.
      Pour pouvoir vous en dire d’avantage il faut étudier le dossier.
      Cordialement

  108. B/U says:

    Nous sommes une petite copropriété de cinq lots à usage d’habitation. Récemment la majorité des copropriétaires ont voté lors de l’assemblée générale, pour interdire l’activité commerciale de location touristique pratiquée par un copropriétaire.
    Nous désirons faire un changement du règlement de copropriété d’usage d’habitation en un usage habitation exclusive. Ce copropriétaire est entrain de vendre son lot par une agence immobilière.
    Peut-on profiter de cette occasion pour avoir l’unanimité pour faire ce changement?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ça ne marche pas comme ça ! L’unanimité c’est l’unanimité des copropriétaires, pas l’unanimité des présents et représentés !
      Cordialement

  109. Cam98 says:

    Bonjour,

    Nous faisons partie d’une copropriété à la montagne et un des propriétaires vient de faire expertiser son appartement. Cependant le résultat est sans appel, le balcon n’est pas aux normes et il en va de même pour tous les appartements. La copropriété rejette la faute sur le constructeur et inversement. Sauf que sur les plans tout est parfaitement conforme.
    Nous ne savons pas si les balcons peuvent être considérés comme partie commune ou non ? Et qui doit en payer la mise au norme ?
    Nous essayons de trouver un cas similaire au notre sans grand résultat.
    Je vous remercie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Difficile de répondre à vos questions sans connaître le dossier.
      Le promoteur avant de vendre le moindre lot doit forcément avoir un certificat de conformité.
      Si aujourd’hui les balcons ne sont plus conformes (avec les exigences d’aujourd’hui) effectivement ce n’est pas son problème.
      Concernant les balcons, sauf très rares exceptions, c’est très clair : les balcons font partie du bâti, ils sont donc parties communes.
      Seuls les garde-corps sont parties privatives. Vous devriez trouver des éclaircissements dans votre règlement de copropriété.
      Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez une aide plus approfondie sur ce dossier.
      Très cordialement

  110. ImmoPro says:

    Bonjour,
    dans les années 80 mes grands-parents avaient divisés leur propriété dans une donation partage entre leurs 3 enfants.
    L’un de leur fils est décédé avant leurs décès respectifs dans les années 2000 en laissant 2 enfants.
    L’autre de leur fils est décédé sans postérité avant leurs décès respectifs.
    Le lot de mon oncle est donc retourné dans le giron de mes grands-parents.
    -à leurs décès ma mère a hérité de sa part majorée de la part de son frère décédé sans postérité.
    – mes cousins ont également hérité de la part de leur père majorée de la part de leur oncle.
    – mes cousins ont vendu leur part à 2 entités:
    * une SCI familiale (mes parents, mon frère et moi)
    * mes parents en indivision.

    Notre famille possède ainsi la totalité de la propriété d’origine mais sous la forme de 3 entités: SCI, nom propre et couple.
    Cela forme une copropriété si je comprends bien.

    Nous n’avons jamais fait de règlement de copropriété.
    1ère question: Est-ce illégal?
    2ème question: Est-ce que nous pouvons tout de même vendre la totalité ou une partie de cette propriété sans règlement de copropriété?

    Cordialement!!!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dès lors qu’un bâtiment est propriété deux deux personnes différentes, c’est une copropriété.
      La mise en copropriété est obligatoire. Parmi les éléments d’une mise en copropriété figure en place centrale le règlement de copropriété. Donc première question : oui c’est illégal. Pour ce qui est de la vente ; vous pouvez vendre en l’état à condition de vendre la totalité du bien à une seule et même personne.
      Dès lors que vous voulez vendre des petits bouts, il faut que la copropriété soit constituée. Vous n’avez pas le droit de mettre à la charge des acheteurs la mise en copropriété, car elle doit pré-exister.
      Cordialement

  111. Robert says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire par succession d’un lot dans une copropriété familiale de 3 lots, les 2 autres étant à mes 2 cousins. J’ai décidé de vendre mon lot et donc de faire rédiger un règlement de copropriété car l’immeuble étant très ancien il n’y en avait pas.
    Mes cousins louent leurs lot dont l’un est un local commercial et refusent de signer, donc impossible de vendre. Quel recours ai je ?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non seulement ils doivent accepter la mise en copropriété car c’est obligatoire, mais en plus ils doivent financièrement participer aux dépenses liées à hauteur de leurs millièmes. S’ils ne l’entendent pas, le recours à un tribunal est incontournable.
      Cordialement

  112. Zurcher says:

    Bonjour,
    Nous sommes sur le point d’acheter un appartement en RDC qui donne directement sur un petit jardin qui n’est pas mentionné sur le règlement de copropriété. Règlement datant de 1958. De ce fait le jardin est considéré comme une partie commune. En revanche ce jardin apparait sur les plans de construction de l’immeuble comme une “cours RDC”.
    Peut on imposer une révision du règlement du RC, et cela réglerait il le problème du jardin en jouissance commune vers une jouissance exclusive, en sachant que le seul acces se fait par l’appartement.

    Merci beaucoup pour vos conseils et votre temps.

    MZ

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les plans de construction ne sont pas contractuels. Le RC fait loi.
      Vous pouvez demander la mise à jour du RC en application de la loi SRU et de la loi Elan.
      Cordialement

  113. fabrice says:

    Bonjour,
    je possède une chambre de service dans un immeuble de Paris que je louais. La copropriété a voté de fait de ne plus louer les chambres de service en AG et la résolution a été adoptée à la majorité simple.
    Question?
    dois je me plier à cette résolution ou ai je le droit de continuer ma chambre de service.
    En vus remerciant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez le droit de contester cette décision devant un tribunal dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
      Il faut néanmoins avant cela bien examiner le règlement de copropriété et les paragraphes qui ont trait à la destination de l’immeuble.
      De nombreuses interprétations sont possible.
      Si vous ne contestez pas selon les règles de l’article 42, alors vous devez vous conformer à cette décision et cesser de louer cette chambre.
      Cordialement

  114. anne-marie mahieu says:

    j ai acheté en mars 2020 un appartement au 1er étage d’une copropriété. Un abri de jardin a été installé l’année précédente au rez de chaussée à l’aplomb de mon balcon, ce qui permettrai d’y accéder facilement en montant dessus.il est possible de le déplacer de 60cm,(ce qui a été fait pour le ravalement) ,mais la propriétaire
    refuse,prétendant qu’il est trop fragile pour que quelqu’un monte dessus.
    Le précédent propriétaire n’etait pas à l’AG qui a voté l accord et n’a pas été consulté.
    Puis-je faire quelque chose?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le propriétaire ayant une autorisation de la copropriété, cela ne concerne plus la copropriété.
      Si vous ne pouvez vous mettre d’accord avec l’autre propriétaire, c’est du ressort du tribunal.
      Cordialement

  115. daisy says:

    Bonjour,
    Nous possédons un appartement dans une petite copropriété de 3 lots. Le règlement de copropriété initial date de 1962 et nous envisageons donc de procéder à sa révision, d’autant plus que dans l’intervalle l’un des lots a fait procéder à une extension de son appartement par emprise sur son jardin privatif. Pouvez-vous me dire si le recours à un notaire est obligatoire ? Merci par avance pour votre réponse.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A minima oui pour l’enregistrement.
      Cordialement

  116. Bissegger says:

    Bonjour,
    Notre règlement de copropriété qui date des années 70 réserve les parkings et garages aux seuls “automobiles”. Est-il possible, dès lors, d’interdire le stationnement de camions ou de camionnettes qui sont gênantes parce qu’elles couvrent les miroirs installés pour assurer la sécurité de la circulation sur le parking ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre règlement de copropriété aurait du être révisé depuis les années 70, mais néanmoins effectivement il est selon votre règlement de copropriété, interdit d’y garer des camions, camionnettes, vélo, motos etc…
      Si cela devait finir devant un tribunal, cela resterait à l’appréciation du juge.
      Cordialement

  117. Marie says:

    Bonjour
    Pour modifier les articles 15 et 15bis de reglement de copro, fait-il l’unanimité ou la majorité ?
    Mervi

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Marie
      Les experts CoproConseils sont très forts, mais pas suffisamment pour savoir ce que contiennent les articles 15 et 15bis du règlement de VOTRE copropriété ^-^!
      D’une manière générale l’unanimité est requise pour les changements de critères de répartition des charges et pour les changements de destination des parties privatives.
      Mais si vous souhaitez que nous étudions votre règlement de copropriété, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  118. Belrose says:

    Bonjour,
    Je suis la nouvelle propriétaire d’un appartement, le syndic souhaite m’obliger à remettre en état l’appartement transformé par l’ancien propriétaire. Je m’explique lancien propriétaire à supprimer une porte fenêtre en la murant, il a simplement laissé les volets. Il a vécu 6 ans dans cette résidence sans avoir fait le nécessaire,alors que la co propriété était au cours du problème.
    Est-ce que je suis dans l’obligation d’accepter ou puis je refuser. Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori vous êtes couverte par la prescription.
      Cordialement

  119. Claire says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire de deux lots contigus.
    J’ai eu l’autorisation de les réunir.
    Je voudrais maintenant les rediviser pour un faire à nouveau deux lots séparés (même nombre de tantièmes mais selon une répartition différente).
    -Quelle est la marche à suivre ?
    -Cette opération requiert elle un vote un AG?

    Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui il faut une autorisation d’AG. Il faut faire valider les nouvelles clefs de répartition en modifiant le règlement de copropriété. Il faut le faire publier au bureau des hypothèques.
      Cordialement

  120. Vidal says:

    Bonjour

    Ce message fait suite à mon premier commentaire :

    Rappel : copropriété sans règlement à « proprement dit » (c’est ce que dit le syndic)

    J’ai installé un petit « bar » sur la rembarque de mon balcon. Il ne touche pas le garde corps et ne dépasse pas à l’extérieur (comme certaines jardinières)

    Est ce autorisé de le garder ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre règlement de copropriété se contente de détailler les clefs de répartition des charges, peut être serait il judicieux de songer à l’étoffer !
      Si votre règlement de copropriété ne prévoit rien, et que vous souhaitez être certain d’avoir le droit, il faut demander l’autorisation en AG. Car il n’y a aucune loi ou règlement au dessus du règlement de copropriété qui prévoit ce genre de détail !
      Cordialement

    2. Conseil syndical says:

      Bonjour, merci pour cet espace d’informations. Je siège au conseil syndical de mon immeuble construit dans les années 60 qui avait prévu une règle de répartition de chaufferie de fioul de 2/3 pour nous et 1/3 pour l immeuble à naître. Donc cela fait 40 ans que nous payons ceci, or cela ne correspond pas du tout à la consommation des 2 qui ressemblerait plus à du 50 50. Que faut il faire pour mettre à jour cette règle de répartition. Sachant que nous n aurons jamais l unanimité, si ça devait passer en AG.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori il faut l’unanimité.
      Mais une expertise peut permettre de démontrer que la répartition actuelle n’est pas conforme à l’article 10.
      Cordialement

  121. Vidal says:

    Bonjour,

    Nous sommes locataire d’un appartement dans une résidence.
    Il semblerait qu’il n’y ai pas de règlement de corpro existant.
    Sur quoi peut on alors se baser pour dire que telle ou telle chose est autorisée ou interdite ?
    Merci

  122. MChristine says:

    Merci pour ces précieuses informations. Je signe un compromis d’achat fin mai d’un appartement issu d’une propriété familiale construite en 1975 qui a éte demenetelée en 5 lots de 4 appartements et un rez de jardin aménagé en appartement possédé par une sci. ceci dans 2000 m2 de terrain. 2 appartements ont été déja vendus. je rachete le 3 eme. Il n’y a pas de règlemement de coproprité. Le notaire peut il etablir l’ acte de vente legalement ? doit on creer un RC qui comment combien ?. Le dernier proprietaire de la famille est expert comptable mais ne m’a rien evoqué à ce sujet sauf que chacun donne un coup de main pour l’entretien. Qui est proprietaire du jardin?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dès que deux lots sont la propriété de deux copropriétaires distincts, une copropriété est constituée. Toutes les règles de la copropriété s’appliquent donc. Il est indispensable d’avoir un règlement de copropriété, obligatoire d’avoir un syndic, une assemblée générale annuelle, une assurance etc …
      Il y a beaucoup plus à régler en copropriété qu’un simple coup de main pour s’occuper du jardin !
      Il n’est théoriquement pas possible d’enregistrer une vente sur une copropriété qui n’est pas en règle.
      Cordialement

  123. Copro57 says:

    Bonjour,

    je loue un appartement en courte durée dans une copropriété. Lors de la dernière AG (où je n’avais pas pu être présent), la copro a voté l’interdiction des locations en courte durée.

    Hors, si je regarde le règlement intérieur, donc voici un extrait :

    “L’IMMEUBLE est destiné à usage d’ habitation.Les appartements et les locaux devront être occupés par des personnes de bonne vie et moeurs. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite. Il en est ainsi notamment de l’organisation d’une pension de famille ou de l’exploitation d’un garni. Mais la location meublée d’un appartement en son entier est autorisée”.

    Dans le réunion de copro, il n’y aucune mention de destination de l’immeuble (bourgeois stricte) mais juste “usage d’habitation”. L’exploitation d’un garni n’a pas plus de sens de nos jours (d’après une recherche Google, terme désuet). Reste la location à des personnes distinctes interdit. Mais si la destination de l’immeuble n’est pas défini, est-ce que cela valable ?

    Est-ce que ce règlement est caduc aux yeux d’un juge ?

    Ce n’est pas très clair, merci d’avance pour vos explications.

    Merci pour vos conseils !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question qui se pose de régulièrement dans les grandes villes où de plus en plus d’appartements sont loués en RBnB.
      La loi de 65 dit :
      Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction au droit de jouissance des lots privatifs des copropriétaires en dehors de ce qui est justifié par la destination de l’immeuble mentionnée dans le règlement de copropriété.
      Il est donc clair qu’une décision d’AG ne peut restreindre la destination de l’immeuble, sauf à l’unanimité.

      La question est donc effectivement ce que chaque destination recouvre comme possibilité d’usage :
      Bourgeois strict = l’immeuble doit être à usage d’habitation uniquement, aucun commerce ni activité libérale d’autorisés
      Bourgeois simple = les professions libérales type médecin ou autre peuvent être autorisées (certaines peuvent également explicitement être exclues par le règlement de copropriété) par contre les commerces sont tous interdits
      Usage mixte = les professions libérales et les commerces peuvent être autorisés, sauf ceux qui sont explicitement exclus par le RC

      Même avec la destination la plus stricte, il est possible de louer à l’année à des personnes qui en font un usage bourgeois.
      A partir de bourgeois simple et a fortiori d’usage mixte, la question de la location de courte durée peut se poser.
      La location de courte durée est-elle un commerce ? Cette question est cruciale. La réponse des juges est de plus en plus “oui”.
      Les tribunaux jugent assez majoritairement que la location de courte durée est un commerce.
      En mars 2018 une décision de la cour de cassation faisant jurisprudence a précisé que :
      La location touristique de courte durée s’apparente à une activité commerciale, laquelle est interdite par un RC qui définit la destination principale de l’immeuble comme usage d’habitation.

      Au final concernant votre situation. Si l’assemblée générale s’est prononcée à sa majorité sur l’interdiction du RBnB dans la copropriété, mais que vous n’êtes pas d’accord pour arrêter ce type de location ; la seule issue est la saisie d’un tribunal. Soit à votre initiative, soit à celle de la copropriété si vous maintenez l’activité malgré la décision d’AG. Le juge est souverain, nous ne pouvons dire le droit à sa place. Le fait que le règlement de copropriété soit désuet ou rédigé dans des termes désuets n’est pas un critère qui le rend caduc. La destination de l’immeuble reste claire. Votre règlement de copropriété s’oppose d’ores et déjà, certes dans des termes désuets, à la location de courte durée. Il y a peu de chances pour qu’un juge vous donne raison. Mais encore une fois, nous ne pouvons préjuger.

      Notez enfin, si votre copropriété s’oppose à la location RBnB, que le règlement de copropriété n’est pas le seul point sur lequel elle peut saisir un tribunal. Les autres éléments régulièrement utilisés sont le trouble anormal de voisinage et le trouble de jouissance.

      Merci pour votre question qui nous a permis de préciser ce point important
      Cordialement

  124. Jérôme says:

    Bonjour, nous nous sommes porté acquéreur d’un bien dans une copropriété qui vient d’être crée dans l’ancien. Nous sommes les premier à acquérir un lot pour la signature de l’acte authentique le notaire nous demande de payer l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Suis-je obligé de payer ? N’est ce pas au bailleur qui a voulu découper cet immeuble de payer ces documents ?

    ps: C’est un bailleur social qui a voulu se séparer de son parc.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, ce n’est certainement pas à la charge de l’acquéreur du premier lot.
      C’est à la charge du promoteur dans une copro neuve ou au propriétaire initial dans le cadre d’un immeuble ancien nouvellement mis en copropriété.
      Avant qu’une quelconque vente se fasse, l’état descriptif de division doit être réalisé. Pour que vous puissiez acheter un lot, celui-ci doit être défini.
      Idem pour le règlement de copropriété, vous achetez en connaissance du règlement de copropriété, il faut bien qu’il soit établi au moment où vous achetez.
      Si ces deux documents n’existent pas, aucune vente possible.
      Si vous n’êtes pas copropriétaire, il n’est pas possible de vous imputer des charges de copropriété quelles qu’elles soient.
      C’est donc bien au propriétaire initial de régler ces frais.
      Au final, indirectement, tous les acquéreurs peuvent finir par payer les frais parce que le vendeur peut les intégrer dans on prix de vente, mais c’est une autre histoire !
      Les bailleurs sociaux qui mettent en vente des lots dans une copropriété, le font en général dans l’objectif d’avoir moins de frais à supporter pour entretenir le bâti dont ils sont responsables. Les copropriétaires privés n’atteignent jamais la majorité des tantièmes et se retrouvent obligés à participer à tous les travaux votés “unilatéralement” par le propriétaire majoritaire.
      Acheter un lot dans une copropriété issue d’un tel parc, est à éviter à tout prix si le bailleur social reste propriétaire de la majorité des tantièmes. Renseignez vous bien avant de signer. Le faible prix de l’appartement ne doit pas être le seul critère pour prendre votre décision.
      Cordialement

  125. Khalifa says:

    Bonsoir,
    Qu’est ce qui s’impose aux copropriétaires, le règlement de copropriété obsolète ou la loi de 1965. Notre règlement stipule que Les copropriétaires devront souffrir, sans indemnité, l’exécution des réparations et travaux qui deviendraient nécessaires aux choses et parties communes ou aux parties privées appartenant aux autres co-propriétaires, si besoin est, livrer accès aux architectes,entrepreneurs, ouvriers chargés de sur de surveiller, conduire ou exécuter ces réparations ou travaux ». De ce fait, le Syndic prétend m’imposer les frais de remise en état de ma cuisine détériorée par les travaux de remplacement de la colonne défectueuse d’évacuation des eaux usées de la copropriété. Merci beaucoup pour votre réponse !!! Bien cordialement,
    Sylvie Khalifa

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic doit appliquer le règlement de copropriété.
      Il n’a pas le droit de son propre fait d’appliquer une répartition plus “juste” ou plus “légale”. Si le RC est en opposition avec une loi ou un règlement il a l’obligation d’en avertir les copropriétaires et de leur proposer une modification sous la forme d’une résolution à voter à la prochaine AG. Tout copropriétaire peut également demander d’inscrire une telle résolution à l’ordre du jour. Si cette modification n’est pas votée par la majorité requise, le copropriétaire opposant ou absent pourra contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Seul le juge peut ordonner une mise à jour du règlement de copropriété. Si vous avez besoin d’une aide plus approfondie, n’hésitez pas à demander un devis.
      Cordialement

  126. fanny fontaine says:

    bonjour
    un reglement de co propriete doit il etre signer par les proprietaires et daté

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, aucune obligation de cette nature.
      Le simple fait d’acheter votre lot dans cette copropriété vaut acceptation.
      Au moment de la vente, le notaire doit vous remettre le règlement de copropriété et vous faire signer cette remise.
      Cordialement

  127. Marcel says:

    Bonjour,

    aucune référence n’est faite dans le réglement de copropriété de ma résidence quant aux gardes-corps du balcon (celui-ci est toutefois dans la partie privative). Puis-je les restaurer ?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce sont des parties privatives sauf mention contraire.
      Il est possible dans le cas d’un ravalement de façade que l’assemblée vote la réfection de l’ensemble des garde-corps et que cela soit inclus dans la facture générale du ravalement. Un copropriétaire ne peut s’y opposer, même si les garde-corps sont privés.
      Vous pouvez (voire devez) les rénover si leur état le nécessite.
      Toutefois faites attention, il y a en général des spécificités à respecter pour la rénovation exemple couleur peinture.
      Cordialement

  128. Maraval says:

    Bonjour,
    Mon syndic ne m’envois pas de détails de charges réels (par poste) ni le détails de mon lot, en a t’il le droit ? J’ais un locataire donc je ne sais pas quoi lui imputer en charge.
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic est dans l’obligation de vous envoyer vos détails de charges dans les 6 mois suivant l’arrêté des comptes de votre copropriété.
      Il est désormais possible pour les syndics d’envoyer ces documents par voie dématérialisée (soit courriel, soit mise à dispo dans l’intranet de la copro) néanmoins avant d’opter pour cette solution le syndic doit obtenir l’accord exprès du copropriétaire concerné (en AG ou hors AG)
      Vous pouvez également utilement lire cet article : https://www.coproconseils.fr/que-doit-contenir-extranet-de-votre-copropriete/
      Cordialement

  129. Monteiro says:

    Bonjour
    J avais beaucoup de retard de charges le syndic a fait une sommation auprès d un huissier mais au même moment j avais déjà envoyé un premier chèque avec une demande d échéancier
    Celui ci a été respecté mais le syndic le réclame 350€ frais huissier
    J ai demandé annulation car sur le contrat de syndic il y a uniquement en cas de diligence exceptionnelle et maintenant elle me demande de relire le rcp aggravation des charges
    Ont ils le droit de me facturer cette somme

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement c’est à vous de payer cette somme. C’est totalement légal. De plus c’est logique.
      L’huissier a été dépêché dans le cadre de la procédure de recouvrement de vos impayés de charges.
      Il n’y a pas de raison pour que ce soit quelqu’un d’autre qui paie sa facture.
      Cordialement.

  130. zimmermann says:

    bonjour
    nous sommes 3 propriétaires d’appartement acheté en VEFA ; en cours de construction, il y a eu quelques modifications minimes : (1) agrandissement d’un parking (sans changement de tantième), (2) pose d’un toit sur un parking à l’origine non couvert (augmentation de tantième à hauteur de 4,38 %) et (3) déplacement d’un lot (sans modification de tantième). L’esquisse d’étage d’origine a été modifiée, avec changement des numéros de lot pour les (1) et (2). L’un des propriétaires, parce qu’il vend son appartement, s’est aperçu que d’une part l’esquisse définitive n’avait pas été transmise au livre foncier (avec n° de lot qui ne correspond donc pas) et que le règlement de copropriété n’a pas été modifié. D’où mes 2 questions : est ce qu’il n’appartenait pas au constructeur de faire remonter l’esquisse définitive au livre foncier (les lots transformés font l’objet d’une annotation particulière sur l’acte de vente) ; et : doit on obligatoirement passer par un notaire pour modifier le règlement de copropriété pour des changements somme toute très minimes ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si les modifications de RC ne sont pas enregistrées par un notaire et non publiées au bureau des hypothèques, elles ne sont pas opposables aux tiers, c’est à dire aux éventuels nouveaux propriétaires. Donc oui il faut les faire enregistrer.
      Par contre, non il n’est pas obligatoire de faire remonter l’esquisse définitive.
      Cordialement

  131. Coclo says:

    Un abri de jardin installé par nos voisins à environ 0,70 m de notre chalet en bois est considéré en conformité par notre copropriété.
    Le tour d’échelle pour l’entretien du mur n’est plus possible.
    De plus, la loi indique une distance minimum de 3 m pour la construction d’un abri de jardin.
    Que pouvons nous faire ?
    Remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est le règlement de copropriété qui fait foi.
      Cordialement

    2. Chris B says:

      Bonjour,
      Je suis copropriétaire dans un immeuble comportant des commerces et des bureaux.
      Le promoteur (copropriétaire également) vient de modifier le règlement de copropriété sans avoir informé les différents copropriétaires ainsi que le syndic …
      Le changement portait sur des modifications d’usage de lot de parties privatives.
      Est il dans l’illégalité d’avoir modifié le RC sans la convocation d’une AG et sans un vote des différents copropriétaires ?
      Lors de ce genre de modification (changement d’usage lot privatif), l’unanimité est-elle demandée ?

      Merci de votre retour.

      C.B

    3. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le promoteur peut avoir le droit de modifier unilatéralement l’usage de lots non encore vendus.
      Ceci est défini par le règlement lui même.
      Cordialement

  132. Amelia says:

    Bonjour

    Je reviens vers vous concernant mon commentaire précédent.
    Pourtant l article 10 de la loi du 10 , juillet 1965 dit que l on doit payer nos charges proportionnellement à l utilisation.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, le règlement de copropriété doit être conforme à l’article 10. S’il ne l’est pas, il faut le mettre conformité. Mais il n’est pas possible d’appliquer d’autres clefs de répartition que celles qui sont au règlement de copropriété.
      Si le syndic calcule les charges autrement alors que le règlement de copropriété et le changement de destination du lot n’ont pas été légalement enregistrés, c’est lui qui est dans l’illégalité.
      Cordialement

  133. Mickael says:

    Bonjour,
    Tout d’abord, merci beaucoup pour toutes ces précieuses informations, le tout dans un langage tout à fait accessible.

    Je vous écris car j’habite dans une maison qui est dans l’arrière cour d’un immeuble. Avec ce dernier, nous formons une copropriété. Je suis obligé de passer par cet immeuble pour accéder à ma maison. Le règlement de copropriété a été écrit en 1972 et ne comporte que 18 pages.

    Ma maison est un rassemblement de 4 lots et j’ai donc un gros quote part au niveau des tantièmes : 269/1030

    Le gros problème, vous vous en doutez concerne les charges communes. Voici ce que j’ai trouvé dans mon règlement de copropriété :

    III : PARTIES COMMUNES ET PARTIES PRIVATIVES :
    Observation est ici faite qu’en raison de l’existence de deux bâtiments, il a été fait une distinction entre les parties communes de l’ensemble et les parties communes spéciales de chaque bâtiment. Sans que cette précision soit limitative, ni contraire à ce qui est dit plus haut :
    – sera notamment commun à l’ensemble le sol tant bâti que non-bâti et la conciergerie et toutes autres dépendances, et d’autre part les propriétaires des lots concernés auront seuls à leur charge l’entretien du sol et des clôtures des parties de cour dont ils ont l’usage privatif, la règle étant que les propriétaires supporteront les charges de tout ce dont ils ont la jouissance privative.

    II – CHARGES (page 16)
    ARTICLE DIX-SEPT : les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété.
    Toutefois, lorsque les charges ne concerneront qu’un seul corps de bâtiment, elles seront réparties uniquement entre les copropriétaires de ce corps de bâtiment au prorata de leurs tantièmes de copropriété.

    Aujourd’hui le syndic me fait payer des charges pour ce qui concerne le couloir. En soit, cela me convient car effectivement, je l’utilise pour aller chez moi. Le problème du règlement de copropriété, c’est qu’il ne précise pas plus quelles sont les parties communes à l’ensemble des deux bâtiments. La formule faite pouvant laisser l’interprétation au fait que finalement tout est commun…
    Mon inquiétude, pour en avoir parlé avec la régie, c’est qu’elle m’affirme qu’à priori je dois également participer au frais du ravalement de façade ou de toiture de l’immeuble le jour où ils auront lieu. A hauteur de mes tantièmes, cela ferait plus de 26% à moi tout seul et je ne pourrai sûrement pas assumer des frais pareils malgré la petite copropriété de 15 propriétaires.
    Je leur ai pourtant montré l’article 17 cité ci-dessus, mais selon eux la seule manière que je sois exonéré de ces frais, est par un vote à l’unanimité des copropriétaires…

    Je voulais donc avoir votre avis, car j’ai la sensation qu’ils ont raison en parlant de partie commune, mais complètement tort par rapport à l’article 17. De plus, lors d’un PV d’AG de 2017, mes anciens propriétaires ont fait acter par cette AG que les opérations de ravalement sont considérés comme des “parties communes spéciales de chaque bâtiment au sens des articles 5 et 17 du règlement de copropriété. Là, de nouveau la régie m’affirme que cela n’engage pas les propriétaires qui ont acquis leur bien immobilier après cette AG.

    Je vous consulte pour savoir si vous partagez le même point de vu que ma régie où si je peux éventuellement trouver une solution.

    Je vous remercie,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui a priori vous avez raison, dans ce genre de situation le ravalement du bâtiment doit être supporté par les copropriétaires du bâtiment, ce sont des parties communes spéciales. Si le règlement de copropriété doit être révisé, pour y intégrer ces parties communes spéciales il n’est pas nécessaire de le faire à l’unanimité, mais à la majorité de l’article 24 comme le stipule la loi ELAN. Vous avez jusqu’en 2021 pour le faire, il ne faut pas traîner.
      Cordialement

  134. Da Cunha says:

    Bonjour

    Je réside dans une copropriété où la majorité des occupants sont des commerces. Mon logement était Un commerce. Avec l accord du conseil syndical je l ai transformeé en habitation. Le syndic continue à me facturer les charges comme un commerce. Est-ce normal ? Depuis 34 ans le règlement n’a jamais été mis en conformité par rapport à la loi. Est-ce également normal , sachant qu’il y a eu de nombreuses transformations ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les charges doivent être réparties selon le règlement de copropriété en vigueur. Donc il est légal d’appliquer des charges commerce à un local qui apparait dans le RC comme un commerce. L’accord du conseil syndical pour transformer un local commercial en habitation ne vaut rien. Il faut que ce soit validé par l’assemblée. Enfin, il n’est pas normal que le RC n’ait jamais été mis en conformité, notamment s’il y a eu de nombreuses transformations. La loi SRU obligeait en 2000 à la mise en conformité des RC.
      Vous pouvez demander de mettre cette mise en conformité à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Cordialement

  135. Dorothée says:

    Bonjour
    Mon syndic veut me faire payer 40€ pour avoir une copie (par mail) du réglement de copropriété. Est ce légal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le fait de faire payer l’envoi d’un document par mail est totalement illégal.
      C’est le prix des photocopies qui pourrait lui être de 40€ parce qu’il est librement fixé par contrat.
      L’envoi par mail doit être gratuit.
      Cordialement

  136. Alexis says:

    Bonjour
    Mon règlement de copro est de 1957
    J ai en partie privative le balcon.
    Dans le règlement de copro il est mentionné que dans les parties communes les ornements de façade en font parties mais (pas le balcon et garde corps)
    Dans l alinéa en dessous dans les parties privatives c est indiqué (garde corps, carrelage,barricade) mais il n est pas écrit le balcon.
    Car ma voisine du dessous met en cause mon balcon qui menacerait de s effondré.
    Suis je responsable du gros œuvre du balcon?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre règlement de copropriété en matière de balcon est tout ce qu’il y a de plus classique.
      Vous avez raison ; ne sont parties privatives que les éléments précisés (garde-corps, carrelage etc..) mais le gros œuvre du balcon fait partie du bâti général de l’immeuble et reste partie commune.
      A ce titre s’il menace de s’effondrer, c’est l’ensemble de la copropriété qui doit engager des travaux pour sa réfection et la mise en sécurité de l’immeuble.
      Il est rare qu’un seul balcon soit dégradé et que tous les autres soient sûrs. Peut être serait-il judicieux de faire un diagnostic.
      Cordialement

  137. NEBOUT says:

    Un Syndic fait supporter aux seuls copropriétaires de terrasses les frais de remise en état (chape et étanchéité), alors qu’il s’agit de gros oeuvre.
    Nota: il est normal de leur imputer la charge de remplacement des carrelages, prévue clairement dans le règlement de copropriété.
    Refus du Syndic d’appliquer (la première partie) malgré la démarche effectuée.
    Merci de votre avis et de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votez contre et contestez dans le cadre de l’article 42. Cf article à ce propos.
      Cordialement

  138. GAYTON says:

    Mon règlement de copropriété prévoit un usage d’habitation mais tolère des activités libérales . Nous voudrions le modifier pour un usage “exclusivement bourgeois” , mais l’unanimité est pratiquement impossible à obtenir (plus de 100 copropriétaires)
    Pouvons-nous contourner cette difficulté en incluant la clause d’usage exclusivement bourgeois dans notre règlement intérieur et en le faisant enregistrer chez un notaire pour qu’il soit opposable ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Quoi qu’il passe pour toucher à la “destination et à l’usage des parties privatives”, il faut l’unanimité.
      Cordialement

  139. BERSIER says:

    Bonjour,
    Un syndic peut-il faire payer à tous les propriétaires les mêmes charges d’ascenseur pour motif que c’est ce qui est inscrit dans le RC ? Celui-ci date de 1970 et doit être refait. Respecte -t-il l’article 10 de la loi de 1965 compte tenu de l’arrêt de la C.Cass. du 5 mai 2019 ?

    Merci pour votre réponse.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, ce n’est désormais plus possible. La copropriété a l’obligation de réviser son règlement de copropriété pour le mettre en cohérence avec la loi.
      Cordialement

  140. Bernard SOREZ says:

    Bonjour,
    Mon règlement de copropriété date de 1974 et lors de sa création n’a pas tenu compte de la loi du 10 juillet 1965. Il prévoit une clause d’aggravation automatique des charges en cas de changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives. Or la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit la modification des charges que dans le cadre d’un vote en assemblée générale. Cette clause est-elle obsolète – illégale ou non écrite ? Une adaptation du RI peut-elle supprimer cette clause ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une clause de modification des charges comme dans votre règlement de copropriété est parfaitement légale et pas du tout obsolète.
      Cordialement

  141. G MA says:

    J’habite au 1er étage d’ un immeuble ancien . Il y a des chambres de bonne au 5e etage . L’ accès est fermé par une clé à serrure.
    Or aucune chambre de bonne n’est attribuée à mon lot
    Des travaux sont prévus pour cette partie privative
    Dois je y participer ?
    Pour moi non si on se référe à la loi Elan de 2018
    Je vous précise que notre règlement de copropriété date de 1960 et qu’il serait bon de le mettre en conformité avec la loi de 1965
    J’attends votre reponse et vous en remercie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez raison, c’est le règlement de copropriété qui seul peut vous donner la réponse à votre question. Et si le règlement de copropriété ne spécifie pas de clef de répartition spécifique pour les chambres de bonnes, alors c’est une répartition en charges communes générales (article 3 de la loi de 65)
      Vous avez également raison, avec un règlement de copropriété datant de 60, il est grand temps de lui faire une toilette, non seulement pour la loi de 65, mais également la loi SRU, la loi ALUR, la loi ELAN ….
      La toilette de mise en conformité peut se faire à la majorité de l’article 25. Concernant la répartition des charges, il faut théoriquement l’unanimité.
      Concernant la création de charges spécifiques dans un bâtiment qui en contient et dont le règlement de copropriété n’en prévoit pas, vous pourrez utilement lire notre article à ce propos. Votre syndic a trois ans pour proposer à l’article 24 une révision du RC en vue de création de charges spéciales ! C’est le moment !!
      Cordialement

  142. Bearez says:

    Mes respects.

    Qui a un droit d’accés aux partis communes? Les locataires, c’est logique, mais en est t’il de même concernant les propriétaires qui ont mis leurs biens en location?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un grand nombre de personnes ont accès aux parties communes d’une copropriété, les occupants, leurs invités, le syndic, le facteur, le plombier et tous les corps de métier qui peuvent y effectuer des travaux, la police si besoin, éventuellement des huissiers de justice, … la liste n’est pas exhaustive. Et bien évidemment parmi les personnes qui ont un accès naturel aux parties communes, l’ensemble des copropriétaires occupants ou non occupants.
      Cordialement

    2. Cyril says:

      Bonjour,
      J’envisage de faire une offre pour acheter un appartement au dernier étage d’une copropriété de 7 appartements mais le vendeur a exploité les combles en rajoutant une chambre sans demander l’accord de la copropriété et donc il vend une surface de 50 m2 loi carrez alors que sur un plan qui date de 1974( la même date que le RC) la surface est de 35 m2( aucune hauteur n’est mentionnée sur le plan), et il ne souhaite pas spécialement déclarer ni demander une révision de RC pour la vente.
      Dans le règlement les combles ne sont mentionnés nul part et il y a une trappe d’accès par les parties communes normalement. Que dois-je faire ?
      Merci d’avance.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non seulement le vendeur n’a aucunement le droit de vendre son lot pour une surface Carrez de 50m2, mais de plus l’acheteur du lot peut potentiellement être mis en demeure de se mettre en règle vis à vis de la copropriété à ses frais.
      Il faut donc impérativement en tenir compte dans le prix de vente.
      Cordialement

  143. Thome says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une résidence dont l’accès à la piscine est autorisée à des personnes de l’extérieur, invitées par les résidents ( 1 invité pour un studio, 2 pour un 2 pièces etc) suite à un règlement intérieur d’accès à la piscine voté lors de AG en 2016.

    Le règlement de copropriété ne stipule en aucune manière l’accès à des personnes de l’extérieur, même invitées par les résidents.

    Dans ce cas, ce règlement intérieur de piscine ne doit-il pas être inscrit dans le règlement de copropriété et ainsi engendrer une modification du règlement de copropriété ( donc notaire )?

    Vous remerciant infiniment par avance de bien vouloir me répondre,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non justement pas !
      La modification du règlement de copropriété doit se faire à l’unanimité. Il est important que le règlement intérieur de la piscine puisse être modifié plus souplement pour s’adapter aux circonstances, aux usages et à la volonté de la majorité (article 24).
      Le règlement de copropriété stipule simplement l’existence du règlement intérieur de la piscine. C’est très bien ainsi.
      Seule contrainte : il faut absolument que le règlement intérieur ne soit pas en contradiction avec le règlement de copro. Par exemple si le règlement de copropriété dit “interdit aux extérieurs”, alors le règlement intérieur de la piscine ne peut pas définir les règles d’accès aux personnes extérieures.
      Cordialement

  144. Steve says:

    Bonjour ,
    J ai acheté mon logement dans un immeuble en copro de 8 lots en 2015. Quand j ai acheté l ancien proprietaire de mon logement qui soit dit en passant en possède encore un m.avais dit qu un budget de ravalement de façade avait été voté et payé avant mon achat et que les travaux devaient commençer en sept 2015 (buget aloué 20000 euros) .
    Le syndic à changé de directeur en septembre et celui ci à décidé de stopper les travaux car il trouvait l entrepreneur louche…
    Bref nous somme en 2019 les façades n ont toujours pas bougé mais des devis ont commençé à etre elaborés et nous avons fait les démarches pour avoir une aide de subvention de la commune pour le ravalement.
    Le budget de la commune pour nous aidé et de 13000 euros . Donc 20000+13000 = 33000 euros. Cool ! Sauf que on ne pourra pas en profité car il demande le reglement de copro et la surprise !! IL N Y EN A PAS !!
    Et effectivement apres verification des documents du.notaire je n’ai rien… et comme par hasard apres m etre plaint au syndic , il figure dans les prochaine résolution a voter a la prochaine AG en Mai….
    Est ce normal ? N ai je pas un recourt contre eux ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas normal du tout de ne pas avoir de règlement de copropriété ! Comment font les différents syndics pour répartir les charges ???
      Concernant les recours que vous avez, tout dépend de l’acte de vente et des réserves qui ont pu être émises !
      Cordialement

  145. Hayoun says:

    Bonjour,
    Mon nouveau syndic me demande de payer par rapport aux quantièmes definis dans le RCP alors que depuis 1994 nous payons 6% des charges suite à un vote à l’AG de 1994.
    Les 6% ne figurent pas dans le RCP et je n’ai plus le PV de 1994.
    Existe t-il un délai de prescription par rapport aux charges dans ce cas de figure (cela fait 24 ans que je paie 6%), si on applique les quantièmes je devrais payer 25%).
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est le règlement de copropriété qui doit être appliqué. Ce n’est pas parce que pendant 24 ans il en a été fait autrement que cela entérine le changement. Votre nouveau syndic a raison.
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *