Copropriété avec un copropriétaire majoritaire ? Comment faire entendre sa voix ?

Lorsque dans une copropriété un seul copropriétaire détient plus de 50% des tantièmes, on dit qu’il est copropriétaire majoritaire. Pour éviter qu’il ne fasse la pluie et le beau temps dans la copropriété, la loi a prévu de limiter ses pouvoirs. Est-ce pour autant suffisant ?

Copropriétaire majoritaire, une situation de plus en plus répandue

Les copropriétés avec copropriétaire majoritaire sont de plus en plus courantes. Autrefois lorsque la question se posait, elle concernait de petites copropriétés, anciennement maison bourgeoise découpée en lots avec un appartement notablement plus important que les autres par exemple. Désormais la question se pose également pour de très grosses copropriétés. Ce sont souvent des programmes qui ont été construits dans les années 80 à des fins de location ou de multipropriété en résidence de vacances par exemple. Dans les années 2000, le bâti vieillissant et d’importants travaux de rénovation se profilant à l’horizon, les promoteurs changent leur fusil d’épaule et décident de vendre une partie des appartements, tout en restant majoritaires. C’est également une stratégie récemment utilisée par les régies HLM. Ils restent majoritaires, tout en partageant les frais de l’entretien et des gros travaux avec les copropriétaires minoritaires.

Que prévoit la loi pour éviter la dictature du plus fort ? Elle prévoit dans l’article 22 de la loi de 65 de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux de l’ensemble des autres copropriétaires. Imaginons une copropriété de 1000 tantièmes. Le copropriétaire majoritaire en détient 600, ils seront réduits à 400 pour égaler la part des minoritaires.

Ne s’applique pas aux copropriété à deux copropriétaires

Depuis l’ordonnance copropriété, issue de la loi Elan et parue le 30 octobre 2019, les copropriétés composées uniquement de deux copropriétaires sont un cas à part. Dans ce cas, la réduction des tantièmes du majoritaire ne s’applique pas. Veuillez lire l’article correspondant.

Est-ce une solution ?

Mais cette disposition législative ne résout rien car elle ne modifie presque pas la position dominante du copropriétaire majoritaire.

En effet, dans la plupart des décisions prises en assemblée générale, c’est la majorité des présents et représentés qui l’emporte. Ainsi il suffit d’un seul copropriétaire absent pour que le copropriétaire majoritaire soit à nouveau en position totalement dominante.

En pratique ce principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire ne sert pas à grand chose. Non seulement il faut que la totalité des autres copropriétaires soient présents et d’accord, mais même dans cette situation assez hypothétique, cela ne revient qu’à mettre les deux parties sur un pied d’exacte et parfaite égalité ; situation de complet blocage en copropriété.

Ainsi quoi qu’il se passe rien ne pourra être voté sans l’accord du propriétaire majoritaire. Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.

Il est possible d’entamer des procédures pour abus de position dominante, mais il n’est ni tenable ni souhaitable de gérer une copropriété à grand renfort de procédures entre copropriétaires.

Une copropriété peut aussi se retrouver dans une situation similaire, même sans copropriétaire majoritaire. Il suffit qu’il existe dans la copropriété un lot notablement plus important que les autres, comme un gros commerce au rez-de-chaussée d’une copropriété moyenne. Ce déséquilibre des forces en présence oblige les autres copropriétaires à être beaucoup plus impliqués dans la gestion de leur copropriété, sinon un lot qui représente 300 ou 400 millièmes peut facilement imposer sa loi.

Au final deux choses à retenir de cette situation :

   si vous êtes intéressé par un appartement (même à un prix très attractif) dans une copropriété de ce type, réfléchissez-bien ! Il est important de pouvoir faire entendre son avis en assemblée générale.

         si vous êtes copropriétaire dans une de ces copropriétés, il faut vous résoudre à subir la loi du plus fort,

Vous pouvez aussi vous consoler en vous disant qu’il y a pire !

Cela ne s’applique pas aux organismes HLM !

Souvent, lorsqu’une résidence HLM a plus de 40 ans, l’organisme HLM se lance dans une campagne de privatisation partielle. Il vend une minorité des appartements d’une résidence à des copropriétaires privés. L’organisme HLM reste majoritaire.  Il est dans le cas du copropriétaire majoritaire. Mais non !
La loi ENL de 2006 a prévu que l’article 22 de réduction des voix ne s’applique pas dans ce cas !
L’organisme HLM peut donc prendre unilatéralement toutes les décisions de son choix. Ces décisions vont engager l’ensemble des copropriétaires. Ainsi donc tous les travaux coûteux d’entretien des bâtiments du type ravalement de façade, rénovation des cages d’escalier, mise au norme des ascenseurs etc, etc vont être imposés aux copropriétaires. Ceux-ci n’auront pas d’autre solution que de payer ces travaux à hauteur de leur quote-part … ou vendre.

Il arrive de plus que l’organisme HLM assume le rôle de syndic dans cette même copropriété.
Les copropriétaires n’ont dans ces cas de figure rien ni personne pour défendre leurs intérêts ! Nous sommes dans ce cas de figure en dehors des lois sur la copropriété.

En résumé, s’il y a bien un type de bien qu’il ne faut surtout pas acheter, c’est ceux issus de la privatisation d’un HLM.

27 responses to “Copropriété avec un copropriétaire majoritaire ? Comment faire entendre sa voix ?

  1. EVA says:

    Bonjour,

    Pourquoi refusez-vous l’adhésion à un copropriétaire individuel ?

    EVA

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Eva.
      Nous avons longtemps accepté les adhésions à titre individuel, puis nous avons cessé pour plusieurs raisons :
      D’abord pour des raisons d’efficacité de nos conseils et services.
      Ensuite parce que nous proposons pour ces copropriétaires qui souhaitent des conseils à titre individuels, un service de rendez-vous téléphonique qui est très efficace. Donc ils ne sont pas abandonnés sans conseils.

      Rappelons qu’il est possible de faire adhérer votre copropriété à CoproConseils par deux moyens, soit une décision de la majorité du conseil syndical, soit une décision de la majorité de l’assemblée générale.
      Lorsqu’un copropriétaire souhaite adhérer à titre individuel c’est donc qu’il est minoritaire.
      Soit ce copropriétaire n’est pas au conseil syndical ou bien il est minoritaire au sein du conseil syndical.
      Soit la proposition d’adhésion à CoproConseils a été refusée en AG.
      Dans ce cas, il y a de fortes chances pour que concernant le problème qui l’occupe et qui le pousse à nous consulter, il soit également minoritaire au sein de sa copropriété.

      Dans ce cas, après étude des questions posées par ce copropriétaire minoritaires, deux solutions possibles.
      Soit ce copropriétaire minoritaire se trompe sur ses droits.
      Soit il a raison, mais étant donné sa position minoritaire au sein de la copropriété, la seule solution qu’il a à sa disposition est de porter l’affaire en justice.
      Car oui, en copropriété, les décisions sont prises par la majorité et si la majorité se trompe, le seul recours c’est le tribunal.

      Ainsi par expérience, pour aider ces copropriétaires minoritaires, un (voire deux) quart d’heure de téléconsultation suffisent dans 90% des cas.
      Pourquoi alors proposer une adhésion à plusieurs centaines d’euros (suivant la taille de la copropriété) alors que 39€ suffisent ?
      C’est ainsi que fonctionne CoproConseils.
      Merci pour votre question.
      Cordialement

  2. Christophe says:

    Bonsoir,
    Sur les conseils de mes parents et de l agence immobilière, j ai acheté il y a 10 ans un appartement issu de HLM…
    Je confirme ce que vous dites sur la pire chose à faire…
    Dictature de l office HLM lors des AG !
    Obligé d appeler les forces de l ordre…
    Des travaux énergétiques sont forcément à l ordre du jour, pourtant diagnostiqués classe D. Donc, il y a le temps, mais pas pour le syndic, bailleur et entreprise qui réalise tous les travaux (comme par hasard). J ai dû vendre mon appartement 180.000 alors que je l avais acheté 188.000 ne pouvant faire face au montant exhorbitant pour une personne seule (26000). Voilà, juste je suis content de ne pas être parano au point de voir un arrangement entre syndic, bailleur et entreprise…. Merci de votre article

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci beaucoup pour votre témoignage qui nous l’espérons peut éclairer des internautes qui se renseigneraient avant d’acheter.
      Désolés pour votre expérience malheureuse.
      Cordialement

    2. Sylvain says:

      Bonjour je suis désespérément dans la situation du syndic hlm copropriétaire majoritaire (très très loin devant la minorité) et qui prend toute les décisions avec budget gonflé à chaque AG, vote son budget. L’ AG cette année a été convoquée à 15 jours avant le début d’exercice du 1er juillet. Je subis et ne sais pas comment faire contre ces escroqueries en bande organisée, plus ou moins protégées par la loi. Très modeste je voulais acheter mon premier logement et acceder à la propriété pour préparer mes vieux jours et je me rends comptes maintenant de mon erreur. Il est honteux que les plus fragiles soient ainsi pris pour cible sans possibilité de se défendre. PS: sur 44 lots nous sommes 5 copropriétaires minoritaires. Le sydic hlm en possède 39 et donc la quasi totalité des tantièmes. Une belle organisation mafieuse protégée par les lois!

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre témoignage, même si “mafieux” est peut-être un terme un peu exagéré !
      D’une manière générale en copropriété, il n’est jamais très bon d’être minoritaire avec un propriétaire très largement majoritaire.
      Cordialement

  3. Pascal says:

    Bonjour, du coup dans le cas d’un copropriétaire majoritaire (mon cas 3 copropriétaires) 600/1000 , 250/1000 et 150/1000, on recalcule la copro sur la base de l’addition des 2 autres * 2 , soit 800/800 ou le copro 1 à 400 de voix ? c’est ça ? ( vote des résolutions)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les millièmes du copropriétaire majoritaire sont réduits à la somme des millièmes des autres soit 400. Et les calculs se font sur la somme des millièmes restants donc sur 800 et plus sur 1000.
      En résumé le Copro1 ne peut pas prendre de décision sans l’accord ou l’absence en AG d’au moins un autre copropriétaire et mais par contre toute décision doit être prise avec son accord … ou en son absence en AG !
      Cordialement

  4. FELIZAT says:

    bonjour,
    Une maison est divisée en deux copropriétés. Une des copropriétés est divisé en deux personnes pacsées. Combien de copropriétaires ? deux ou trois ? ou ?
    merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dans la copropriété il y a deux lots. Et deux copropriétaires. Vous dépendez de la loi sur les copropriétés à deux copropriétaires.
      Cordialement

  5. MissK says:

    Bonjour, merci pour vos articles très intéressants. Nous sommes propriétaires d’un appartement dans une copropriété de 4 appartements. Un entrepreneur est en train d’acheter les trois autres, il sera donc largement majoritaire. Est-ce à dire qu’il va pouvoir nous imposer toutes ses décisions (il a déjà de nombreux projets qui viennent sur les communs : escaliers, isolation, transformation des communs extérieurs, créations de terrasses au premier étage…) ? Nous n’avons plus aucun droit dans ce cas ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, vous ne serez pas en position de force. Tout au plus en situation de blocage.
      Cordialement

  6. Gilles says:

    Bonjour,
    Après lecture, tres intéressante de vos articles, une question se pose pour la co-propriété de deux logements, dans la même maison , et dont je suis le syndic bénévole.
    Je souhaite procéder à une installation d’une climatisation gainable réversible (donc passant par les combles) avec extracteur sur un des pignons extérieurs (ancien chauffage au fioul)
    Quelles sont mes obligations en tant que propriétaire majoritaire 782 millièmes (Assemblée générale obligatoire ?
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez les mêmes obligations que si vous étiez syndic bénévole d’une copropriété de plus de 2 lots, sauf que là vous êtes certain d’obtenir l’assentiment de l’AG !
      Cordialement

  7. Alibou says:

    Bonjour,
    Tout d’abord je vous remercie pour la richesse des informations mises en ligne.
    Je souhaitais poser la question suivante : à l’occasion de notre dernière AG, un copropriétaire détenant 220/1000 à obtenu le mandat d’un autre copropriétaire pour 287/1000. Nous sommes 4 copropriétaires en tout.
    – comment appliquer l’article 22 (3 mandats max pour un total inférieur à 10% des voix) : ce copropriétaire avait il le droit de recevoir ce mandat en totalité ?
    – ce mandat a permis au copropriétaire d’être majoritaire (220+287 = 507). Y a t il application de la réduction des voix dans ce cas ?
    A noter que ce copropriétaire est en train d’acheter le bien détenant 287/1000 et souhaite modifier la répartition du lot, faire des travaux et modifier le RCP. Il a donc intérêt à être majoritaire sur ces points et à agir.
    En vous remerciant,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas 3 dans la limite de 10%. C’est soit une limite, soit l’autre.
      C’est 3 mandats sans limite de millièmes
      ou plus de 3 mandats à condition de ne pas excéder 15% des millièmes
      C’est 15% durant la période dérogatoire Covid (10 en temps normal)
      Avec deux mandats un copropriétaire peut tout à fait obtenir la majorité des millièmes.
      Il n’est pour autant pas considéré comme copropriétaire majoritaire.
      Vous pourrez utilement lire notre article sur les mandats.
      Cordialement

  8. Marc says:

    Bonjour, Nous sommes trois copropriétaires dont un largement majoritaire. Comme le copropriétaire majoritaire cherche à nous imposer des travaux importants réalisés par sa propre entreprise, les deux autres copropriétaires veulent invoquer l’article 22 et ainsi ramener le nombre de voix du copropriétaire majoritaire a celui des autres copropriétaires lors du vote à l’assemblée.
    Dans ce cas comment seront réparties les charges de la copropriété ?
    L’application de l’article 22 ne risque-t-il pas d’entrainer une réduction des charges de copropriété pour le copropriétaire majoritaire et une augmentation des charges de copropriété pour les copropriétaires minoritaires ?
    Les charges continuent-elles d’être réparties en fonction des tantièmes réels de chaque copropriétaire ?
    merci pour votre aide,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’application de l’article 22 ne joue que sur la prise de décision.
      Les charges restent réparties selon les tantièmes de chaque lot.
      Cordialement

  9. D Dany says:

    Bonjour
    je suis majoritaire dans une copropriété sans syndic de 2 copropriétaires. Si l’on ramène mes parts à la somme des parts des autres, nous sommes donc deux à égalité et dans une situation de blocage. Comment fait on ?
    merci de m’aider.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, vous avez raison, dans une copropriété à deux lots, c’est rapidement une situation de blocage.
      La loi ne vous autorise en gros qu’à vous mettre d’accord !
      Par contre, une copropriété sans syndic ça n’existe pas ! en tous cas la loi ne l’autorise pas !
      Prenez un syndic, celui-ci trouvera peut être des idées pour vous mettre d’accord !
      Cordialement

  10. JeromeL says:

    Bonjour, je suis dans un cas similaire. Il y a 5 copropriétaires dont un possède plus de 50% des tantièmes. Nous rencontrons des problème car, bien que 3 copropriétaires soient contres certaines décisions, il arrive systématiquement à rallier un second propriétaire qui se trouve être un de ses amis. Le majoritaire souhaite nous faire gérer par un syndicat professionnel mais les 3 propriétaires, dont je fais parti, sont contre. Comme il s’agit d’une règle de vote à la majorité absolue, peut il nous imposer ce syndic ? Merci par avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement lorsqu’un copropriétaire majoritaire dispose d’un allié dans la copropriété, ils peuvent réellement faire la pluie et le beau temps dans votre copropriété.
      Il faut vérifier les tantièmes du dit ami pour vérifier qu’ajoutés à ceux du copropriétaire majoritaire (réduits à la somme des autres) ils correspondent bien à une majorité à l’article 25. C’est en l’état tout ce que vous pouvez faire. C’est la responsabilité du syndic de s’en charger au moment du vote et des scrutateurs de le vérifier en séance.
      Cordialement

  11. CHARVY says:

    Bonjour,
    Il suffit qu’un propriétaire dominant profite de sa situation familiale et cède un lot à un descendant pour conserver sa domination ( CA Paris, 23ème ch,2 mars 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. n° 241) Alors, il faudra démontrer la fraude, généralement le prix excessivement bas de la vente. Vivement une solution législative régularisatrice !

  12. BASTARD says:

    Bonjour,
    Je suis face à une situation compliquée. En effet, nous sommes face à deux copropriétaires, dont l’un est légèrement majoritaire. Il a décidé de faire faire des travaux dans l’autorisation d’une assemblée générale. finalement, une assemblée générale va être organisée. Comment vont donc se répartir les modalités de vote ? Le copropriétaire majoritaire participe-t-il au vote ou ses millièmes sont-ils annulés puisqu’il est le bénéficiaire direct des travaux ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse (avec des fondements si possible). Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le copropriétaire participe aux votes de l’AG exactement comme tous les autres. S’il est majoritaire ses millièmes sont réduits à ceux des autres copropriétaires (voir notre article à ce sujet). Cela signifie qu’il ne peut pas obliger l’assemblée par son vote à réaliser ses travaux et que les autres copropriétaires s’ils y sont opposés peuvent bloquer ces travaux. Par contre si vous êtes le seul copropriétaire opposé aux travaux, alors ceux-ci seront votés tout à fait légalement.
      Cordialement

  13. PERIOLE says:

    Bonjour, alors dans ce cas il est impossible de changer un Syndic …et il peut faire ce qu’il veut…. je l’ai subit…il a refusé de metre une demande de mise a l’ordre du jour d’un point trés précis…JLP.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est vrai que c’est une situation très bloquante. Pour autant, personne ne peut refuser de mettre à l’ordre du jour la question d’un copropriétaire. Si vous avez envoyé votre question en lettre recommandée avec accusé de réception largement avant la date d’envoi de la convocation (21 jours avant l’AG les convocations doivent partir. Votre demande doit parvenir au syndic avant l’envoi de la convocation), il ne peut pas refuser de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Même si cette question n’a aucune chance de passer étant donné la répartition des tantièmes dans votre copropriété.
      Cordialement

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