Copropriété avec un copropriétaire majoritaire ? Comment faire entendre sa voix ?

Lorsque dans une copropriété un seul copropriétaire détient plus de 50% des tantièmes, on dit qu’il est copropriétaire majoritaire. Pour éviter qu’il ne fasse la pluie et le beau temps dans la copropriété, la loi a prévu de limiter ses pouvoirs. Est-ce pour autant suffisant ?

Copropriétaire majoritaire, une situation de plus en plus répandue

Les copropriétés avec copropriétaire majoritaire sont de plus en plus courantes. Autrefois lorsque la question se posait, elle concernait de petites copropriétés, anciennement maison bourgeoise découpée en lots avec un appartement notablement plus important que les autres par exemple. Désormais la question se pose également pour de très grosses copropriétés. Ce sont souvent des programmes qui ont été construits dans les années 80 à des fins de location ou de multipropriété en résidence de vacances par exemple. Dans les années 2000, le bâti vieillissant et d’importants travaux de rénovation se profilant à l’horizon, les promoteurs changent leur fusil d’épaule et décident de vendre une partie des appartements, tout en restant majoritaires. C’est également une stratégie récemment utilisée par les régies HLM. Ils restent majoritaires, tout en partageant les frais de l’entretien et des gros travaux avec les copropriétaires minoritaires.

Que prévoit la loi pour éviter la dictature du plus fort ? Elle prévoit dans l’article 22 de la loi de 65 de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux de l’ensemble des autres copropriétaires. Imaginons une copropriété de 1000 tantièmes. Le copropriétaire majoritaire en détient 600, ils seront réduits à 400 pour égaler la part des minoritaires.

Est-ce une solution ?

Mais cette disposition législative ne résout rien car elle ne modifie presque pas la position dominante du copropriétaire majoritaire.

En effet, dans la plupart des décisions prises en assemblée générale, c’est la majorité des présents et représentés qui l’emporte. Ainsi il suffit d’un seul copropriétaire absent pour que le copropriétaire majoritaire soit à nouveau en position totalement dominante.

En pratique ce principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire ne sert pas à grand chose. Non seulement il faut que la totalité des autres copropriétaires soient présents et d’accord, mais même dans cette situation assez hypothétique, cela ne revient qu’à mettre les deux parties sur un pied d’exacte et parfaite égalité ; situation de complet blocage en copropriété.

Ainsi quoi qu’il se passe rien ne pourra être voté sans l’accord du propriétaire majoritaire. Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.

Il est possible d’entamer des procédures pour abus de position dominante, mais il n’est ni tenable ni souhaitable de gérer une copropriété à grand renfort de procédures entre copropriétaires.

Une copropriété peut aussi se retrouver dans une situation similaire, même sans copropriétaire majoritaire. Il suffit qu’il existe dans la copropriété un lot notablement plus important que les autres, comme un gros commerce au rez-de-chaussée d’une copropriété moyenne. Ce déséquilibre des forces en présence oblige les autres copropriétaires à être beaucoup plus impliqués dans la gestion de leur copropriété, sinon un lot qui représente 300 ou 400 millièmes peut facilement imposer sa loi.

Au final deux choses à retenir de cette situation :

   si vous êtes intéressé par un appartement (même à un prix très attractif) dans une copropriété de ce type, réfléchissez-bien ! Il est important de pouvoir faire entendre son avis en assemblée générale.

         si vous êtes copropriétaire dans une de ces copropriétés, il faut vous résoudre à subir la loi du plus fort,

Vous pouvez aussi vous consoler en vous disant qu’il y a pire !

Cela ne s’applique pas aux organismes HLM !

Souvent, lorsqu’une résidence HLM a plus de 40 ans, l’organisme HLM se lance dans une campagne de privatisation partielle. Il vend une minorité des appartements d’une résidence à des copropriétaires privés. L’organisme HLM reste majoritaire.  Il est dans le cas du copropriétaire majoritaire. Mais non !
La loi ENL de 2006 a prévu que l’article 22 de réduction des voix ne s’applique pas dans ce cas !
L’organisme HLM peut donc prendre unilatéralement toutes les décisions de son choix. Ces décisions vont engager l’ensemble des copropriétaires. Ainsi donc tous les travaux coûteux d’entretien des bâtiments du type ravalement de façade, rénovation des cages d’escalier, mise au norme des ascenseurs etc, etc vont être imposés aux copropriétaires. Ceux-ci n’auront pas d’autre solution que de payer ces travaux à hauteur de leur quote-part … ou vendre.

Il arrive de plus que l’organisme HLM assume le rôle de syndic dans cette même copropriété.
Les copropriétaires n’ont dans ces cas de figure rien ni personne pour défendre leurs intérêts ! Nous sommes dans ce cas de figure en dehors des lois sur la copropriété.

En résumé, s’il y a bien un type de bien qu’il ne faut surtout pas acheter, c’est ceux issus de la privatisation d’un HLM.

9 responses to “Copropriété avec un copropriétaire majoritaire ? Comment faire entendre sa voix ?

  1. D Dany says:

    Bonjour
    je suis majoritaire dans une copropriété sans syndic de 2 copropriétaires. Si l’on ramène mes parts à la somme des parts des autres, nous sommes donc deux à égalité et dans une situation de blocage. Comment fait on ?
    merci de m’aider.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, vous avez raison, dans une copropriété à deux lots, c’est rapidement une situation de blocage.
      La loi ne vous autorise en gros qu’à vous mettre d’accord !
      Par contre, une copropriété sans syndic ça n’existe pas ! en tous cas la loi ne l’autorise pas !
      Prenez un syndic, celui-ci trouvera peut être des idées pour vous mettre d’accord !
      Cordialement

  2. JeromeL says:

    Bonjour, je suis dans un cas similaire. Il y a 5 copropriétaires dont un possède plus de 50% des tantièmes. Nous rencontrons des problème car, bien que 3 copropriétaires soient contres certaines décisions, il arrive systématiquement à rallier un second propriétaire qui se trouve être un de ses amis. Le majoritaire souhaite nous faire gérer par un syndicat professionnel mais les 3 propriétaires, dont je fais parti, sont contre. Comme il s’agit d’une règle de vote à la majorité absolue, peut il nous imposer ce syndic ? Merci par avance pour votre retour

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement lorsqu’un copropriétaire majoritaire dispose d’un allié dans la copropriété, ils peuvent réellement faire la pluie et le beau temps dans votre copropriété.
      Il faut vérifier les tantièmes du dit ami pour vérifier qu’ajoutés à ceux du copropriétaire majoritaire (réduits à la somme des autres) ils correspondent bien à une majorité à l’article 25. C’est en l’état tout ce que vous pouvez faire. C’est la responsabilité du syndic de s’en charger au moment du vote et des scrutateurs de le vérifier en séance.
      Cordialement

  3. CHARVY says:

    Bonjour,
    Il suffit qu’un propriétaire dominant profite de sa situation familiale et cède un lot à un descendant pour conserver sa domination ( CA Paris, 23ème ch,2 mars 1993 : Loyers et copr. 1993, comm. n° 241) Alors, il faudra démontrer la fraude, généralement le prix excessivement bas de la vente. Vivement une solution législative régularisatrice !

  4. BASTARD says:

    Bonjour,
    Je suis face à une situation compliquée. En effet, nous sommes face à deux copropriétaires, dont l’un est légèrement majoritaire. Il a décidé de faire faire des travaux dans l’autorisation d’une assemblée générale. finalement, une assemblée générale va être organisée. Comment vont donc se répartir les modalités de vote ? Le copropriétaire majoritaire participe-t-il au vote ou ses millièmes sont-ils annulés puisqu’il est le bénéficiaire direct des travaux ?
    Je vous remercie par avance de votre réponse (avec des fondements si possible). Cordialement.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le copropriétaire participe aux votes de l’AG exactement comme tous les autres. S’il est majoritaire ses millièmes sont réduits à ceux des autres copropriétaires (voir notre article à ce sujet). Cela signifie qu’il ne peut pas obliger l’assemblée par son vote à réaliser ses travaux et que les autres copropriétaires s’ils y sont opposés peuvent bloquer ces travaux. Par contre si vous êtes le seul copropriétaire opposé aux travaux, alors ceux-ci seront votés tout à fait légalement.
      Cordialement

  5. PERIOLE says:

    Bonjour, alors dans ce cas il est impossible de changer un Syndic …et il peut faire ce qu’il veut…. je l’ai subit…il a refusé de metre une demande de mise a l’ordre du jour d’un point trés précis…JLP.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est vrai que c’est une situation très bloquante. Pour autant, personne ne peut refuser de mettre à l’ordre du jour la question d’un copropriétaire. Si vous avez envoyé votre question en lettre recommandée avec accusé de réception largement avant la date d’envoi de la convocation (21 jours avant l’AG les convocations doivent partir. Votre demande doit parvenir au syndic avant l’envoi de la convocation), il ne peut pas refuser de mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine AG. Même si cette question n’a aucune chance de passer étant donné la répartition des tantièmes dans votre copropriété.
      Cordialement

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