Mise en concurrence des syndics. Loi ALUR, loi Macron, où en est-on ?

Depuis le vote de la loi ALUR, puis de la loi Macron durant l’été 2015, le conseil syndical a désormais l’obligation de mettre en concurrence le syndic en place tous les trois ans. Cela signifie qu’il est dans l’obligation de consulter d’autres syndics, de leur demander des propositions de contrat. Le syndic devra alors joindre ces propositions à la convocation de l’assemblée générale et elles devront être discutées lors du vote du renouvellement ou non du mandat du syndic en place. A défaut de mise en concurrence tous les trois ans, l’élection du syndic en place peut être attaquée en nullité. Sauf, si l’assemblée générale à la majorité absolue décide que cette mise en concurrence n’est pas nécessaire.

 

La loi ALUR parue au mois de mars 2014, a modifié la loi de 65 sur de nombreux points, dont la mise en concurrence obligatoire du syndic. Avant même que les détails de l’application de cette loi ne soient éclaircis, paraît le projet de loi Macron sensé amender la loi ALUR. Finalement la loi Macron est votée le 10 juillet 2015 et rend les choses plus claires.

Qu’en est-il concrètement ? Quels sont les responsabilités des membres du conseil syndical ?

On peut donc trouver toutes sortes d’informations qui sont pour la plupart erronées.

  • Non, votre syndic n’est pas dans l’obligation de proposer des contrats concurrents à la prochaine assemblée générale.
  • Oui, le conseil syndical est chargé de faire parvenir des propositions concurrentes à joindre à la convocation d’assemblée générale en cas de renouvellement du syndic, mais
  • Oui, il y a une porte de sortie si cette disposition n’a pas été respectée ; le syndic peut faire voter en AG une dispense de mise en concurrence.

 

CoproConseils vous aide à y voir plus clair sur cette étape cruciale de la fin du mandat de votre syndic.

Ce que dit la loi de 65 :

Avant que le mandat de votre syndic n’arrive à échéance, votre syndic doit convoquer et tenir une assemblée générale de copropriétaires. À l’ordre du jour doit obligatoirement figurer la question de l’élection du syndic.
Si le conseil syndical ou un copropriétaire souhaite que soit étudiée la question du changement de syndic, il faut absolument qu’il fasse parvenir au syndic en place un ou plusieurs autres contrats de syndic afin qu’ils soient joints à la convocation d’assemblée générale.

Sinon, la question de l’élection du syndic devient celle du renouvellement du syndic en place. Dans ce cas précis, le syndic en place est quasi certain de se voir réélire car la loi interdit la vacance de syndic. Le syndic en place est donc en position de force pour négocier les termes de son contrat.

Il peut néanmoins ne pas être réélu, la copropriété n’a alors que deux solutions possibles : soit passer en syndic bénévole, soit passer en administration provisoire.

Ce qui change avec la loi ALUR :

La loi ALUR dans son article 55 modifie l’article 21 de la loi de 65 et stipule que, dans les copropriétés où il y a un conseil syndical, il doit y avoir mise en concurrence de plusieurs syndics « préalablement à la désignation d’un mandataire ».

Le choix des mots est très important en matière juridique et il est essentiel de noter que le mot utilisé ici est « désignation » et non « élection ». Or le terme de désignation d’un syndic correspond à un seul moment de la vie d’une copropriété la désignation du premier syndic. Ensuite on est dans l’élection d’un nouveau syndic ou bien le renouvellement du syndic en place.

Est-ce à dire que la mise en concurrence n’est obligatoire qu’à ce moment là ?
Pour autant, non ! Il semblerait que la majorité des commentateurs aient considéré que la mise en concurrence devenait obligatoire tant à la désignation qu’à l’élection d’un nouveau syndic.

Face à l’imprécision de la loi les professionnels de l’immobilier ont interrogé la ministre du logement à ce sujet. Dans une réponse aux membres de l’UNIS, Sylvia Pinel confirme que la volonté première était de faire cesser les pratiques de nomination d’un syndic par le promoteur lors de la livraison de copropriétés neuves. Mais elle n’écarte aucunement la généralisation de la mise en concurrence.

Il semblerait donc que le conseil syndical soit dans l’obligation de faire parvenir au syndic dans les délais, au moins un autre contrat de syndic concurrent afin qu’il soit joint à la convocation d’assemblée générale et que ce ou ces contrats puisse être examinés par l’ensemble des copropriétaires et débattus au moment du vote de l’élection du syndic.

Cette tâche est dévolue au conseil syndical et certainement pas au syndic à deux conditions : que celui-ci existe et que le « marché des syndics » permette cette mise en concurrence.

Attention ! Malgré tout ce que vous pourriez lire ou entendre, cela ne signifie donc pas :

  • que le syndic a l’obligation de proposer d’autres contrats que le sien à l’AG
  • que le conseil syndical a l’obligation de proposer des contrats de syndics à l’AG

La question de la définition du terme « mise en concurrence » a déjà eu l’occasion d’être précisée par la jurisprudence. Mise en concurrence signifie que le conseil syndical est dans l’obligation de demander d’autres contrats de syndic, mais aucunement qu’il est dans l’obligation d’en obtenir.

L’objectif de cette loi n’est en aucun cas de mettre les copropriétés dans une situation précaire. Si vous lisez « la mise en concurrence est obligatoire. A défaut le syndic en place ne peut être maintenu et l’absence de syndic est interdite par la loi », sachez que c’est FAUX ! Si aucun contrat concurrent n’a été soumis au vote de l’assemblée générale, vous pouvez réélire votre syndic actuel.

Quelles sont les conséquences de cette modification de la l’article 21 par la loi Duflot ?

Quelle est la volonté du législateur ? Outre le fait d’empêcher les syndics de se voir nommés par le promoteur dans les copropriété neuves, l’objectif est également d’empêcher les syndics de bénéficier d’une rente de situation. Dans certaines copropriétés effectivement, le syndic est en place depuis 20 ans, il ne vient à l’idée de personne de comparer ses tarifs et services puisque les choses « se passent bien ». Le législateur vient en quelque sorte obliger le copropriétaire à ouvrir les yeux, à comparer et à tirer bénéfice de cette mise en concurrence.

  • Un cadeau fait aux courtiers de syndics ! Depuis quelques années vous voyez certainement fleurir les sites internet qui vous proposent de changer de syndic facilement, ce petit paragraphe supplémentaire dans l’article 21 va leur donner des ailes. Les courtiers vont s’empresser de vous proposer de vous décharger de cette tâche fastidieuse et désormais obligatoire.
  • Un cadeau fait aux syndics ? Effectivement votre syndic peut utiliser l’argument de l’obligation de mise en concurrence pour vous proposer de voter un mandat de 3 ans. Cela limite mathématiquement le nombre de fois où le conseil syndical a ce fastidieux travail de mise en concurrence à réaliser ! Mais confiance ne veut pas dire aveuglement ! À refuser à tout prix évidemment, ne renouvelez jamais votre syndic pour une durée supérieure à un an.
  • Quelles conséquences si le conseil syndical ne remplit pas ses obligations ?
    Il est bien difficile de répondre à cette question à l’heure actuelle. Le législateur retiendra-t-il ce manquement pour déclarer nul le mandat d’un syndic ? L’article 42 s’applique, votre syndic restera en poste durant tout le temps de la procédure si procédure il doit y avoir.
  • Autre conséquence possible, l’accroissement de l’instabilité dans la gestion des copropriétés. La tentation du moins disant peut aboutir à une plus grande versatilité des copropriétés au détriment du travail de fond. En réalité, tant que la question d’un contrat-type de syndic n’est pas réglée, il est très compliqué de comparer véritablement les contrats de syndic. Le seul élément facilement comparable est le tarif, d’où la tentation du moins disant, c’est à dire se tourner systématiquement vers celui dont le tarif est le moins cher.
  • Conséquence très positive pour les copropriétés neuves : le syndic proposé par le promoteur n’est qu’un syndic provisoire désigné pour pouvoir convoquer une première assemblée générale qui doit voter l’élection d’un syndic parmi ceux proposer qui doivent donc désormais être au moins au nombre de deux. Une chance pour les copropriétés neuves d’échapper aux contrats souvent très profitables pour les syndics nommés par les promoteurs.

 

Qu’apporte la loi Macron ?

La loi Macron apporte à la fois un assouplissement au dispositif prévu par la loi ALUR, mais également plus de clarté et une porte de sortie légale.

La mise en concurrence n’est plus obligatoire que tous les trois ans. Ce qui rend le dispositif moins lourd pour les membres du conseil syndical. De plus, il devient possible pour le conseil syndical de faire valider l’absence de mise en concurrence par l’assemblée générale de façon à ce qu’on ne puisse rien reprocher aux membres du conseil syndical qui ne sont que bénévoles et sans risquer non plus une pluie de demande de recours en annulation de mandat de syndic.

Cet aspect de la loi ALUR semble du coup quelque peu vidé de sa substance : la mise en concurrence est obligatoire, mais l’assemblée générale peut en voter la dispense ! Gageons que les syndics sauront utiliser cet échappatoire !!

 

Notons en conclusion :

  • Une mise en concurrence factice ne comparant que les prix ne remplacera jamais une vigilance de tous les instants sur les tarifs ET les prestations.
  • Il n’est pas nécessaire de faire intervenir un courtier en syndic pour appliquer ce dispositif.
  • Il est souvent plus efficace et bénéfique pour la copropriété de pousser le syndic en place à proposer un contrat juste et légal, à travailler correctement dans l’intérêt de la copropriété, à travailler en bonne intelligence avec le conseil syndical, que de changer de syndic comme de chemise sous prétexte qu’il est moins cher.

Et pour choisir le meilleur syndic, n’hésitez pas à consulter notre article sur les perles des contrats de syndics … pour mieux les éviter !!

38 responses to “Mise en concurrence des syndics. Loi ALUR, loi Macron, où en est-on ?

  1. Jean-Pierre V. says:

    Bonjour,

    Le syndic est en place depuis 10 ans.

    L’assemblée vient de renouveler en mai le syndic pour une durée d’un an.

    Depuis la loi ALUR, le conseil syndical n’a jamais procédé à la mise en concurrence.

    Peut-on considérer que la désignation du syndic est irrégulière?

    En vous remerciant par avance,

    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, la désignation de ce syndic n’est pas irrégulière.
      La mise en concurrence est une tâche dévolue au conseil syndical. La loi prévoit que l’assemblée puisse donner une dispense de mise en concurrence au conseil syndical si celui-ci ne la met pas en œuvre, mais ne prévoit aucune sanction ni conséquence si celle ci n’est pas mise en œuvre sans que pour autant la dispense n’ait été votée. Car les conseillers syndicaux sont bénévoles. De plus, tous les copropriétaires peuvent à tout moment proposer des contrats concurrents à mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      De plus, la révocation d’un syndic est une procédure longue et coûteuse. Vous avez bien meilleur compte, d’attendre la fin du mandat du syndic actuel et de profiter de cette année pour chercher d’autres contrats de syndics et les négocier pour proposer les plus adaptés au vote de la prochaine AG.
      Cordialement.

    2. Jean-Pierre V. says:

      Je vous remercie pour votre réponse rapide.

      En fait des copropriétaires ont demander l’annulation de l’AG compte tenu de certaines irrégularités.

      S’ils l’obtiennent le mandat du syndic sera probablement nul?

      En espérant ne pas exagérer avec cette question supplémentaire.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend des irrégularités, du dossier et de l’appréciation du juge.
      Il est possible qu’il annule la totalité de l’AG ou seulement certaines résolutions … ou bien rien !
      Mais effectivement, si l’ensemble de l’AG est annulée, le mandat du syndic également. Il faudra alors procéder à une nouvelle convocation, de nouveaux votes et du coup ça vous laisse le temps de mettre d’autres contrats à l’ordre du jour.
      Cordialement.

  2. Hervé BIENFAIT says:

    Pourriez-vous me dire quelle est, dans le cas d’un vote en AG d’une dispense de mise en concurrence de notre syndic, la durée de validité de cette dispense ?
    3 ans (comme celle de l’échéance pour la mise en concurrence) ?
    ou 1 an (cad que l’on reporte d’une année à l’autre) ?
    Je vous remercie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour et merci pour votre question qui nous donne l’occasion de donner des précisions sur ce thème.
      La dispense dont vous parlez n’est pas une dispense de mettre le syndic en concurrence.
      L’assemblée générale dispense le conseil syndical de l’obligation qu’il a de réaliser cette mise en concurrence.
      Dans les faits cela se présente ainsi :

      • Le mandat du syndic arrive à échéance
      • le conseil syndical ne remplit pas son obligation de chercher des candidatures concurrentes à joindre à la convocation
      • le jour de l’AG, le syndic demande si l’AG vote la dispense pour « excuser » en quelque sorte le CS
      • la dispense est votée, le CS n’est donc pas « en faute »
      • l’AG est libre de renouveler ou non le mandat du syndic pour la durée qu’elle souhaite

      Mais le conseil syndical n’est pas le seul à avoir le droit de mettre une proposition concurrente à l’ordre du jour !
      Il est donc essentiel de bien comprendre que la mise en concurrence du syndic peut TOUJOURS être faite par n’importe quel copropriétaire, y compris si l’AG a voté une dispense au CS !

      De plus, même si l’AG ne vote pas de dispense, et que le CS manque à ses obligations (c’est à dire ne met pas le syndic en concurrence) le législateur ne prévoit pas de sanction (forcément le CS est bénévole et les volontaires bien souvent ne se bousculent pas).
      Autrement dit, cette dispense ne sert pas à grand chose.
      La question de la durée ne se pose pas. Elle est donnée pour l’AG qui est en cours.

  3. Xavier says:

    bonjour,

    Nous venons d’acquérir un logement dans une copropriété. Nous sommes convoqués à la toute première AG par le syndic provisoire (qui a dû être décidé par le promoteur) le 22 mai 2018. L’ordre du jour fait apparaître « 1ere désignation du syndic », pour une durée de 24 mois et 9 jours à partir de la date de l’AG. Le contrat type du syndic est fourni et mentionne « Le syndic désigné par l’assemblée générale en date du 22/05/2018 ».

    Puisqu’il a été « désigné provisoire » pourquoi l’AG doit de nouveau le « désigner »? A-t-on un mot à dire ou devons nous accepter ce fait accompli?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour et merci pour votre question intéressante et judicieuse qui peut intéresser beaucoup de nouveaux accédants à la propriété dans une copropriété neuve.
      Pourquoi désigner un syndic alors qu’il y a déjà un syndic ?
      Justement pour le sortir de son statut « provisoire » qui n’a pas le droit de durer au delà de la première AG.
      Seul le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale a le droit de désigner le syndic d’une copropriété.
      Vous avez le droit de choisir le syndic de votre choix.
      Théoriquement, vous n’êtes pas, comme vous le dites, « mis devant le fait accompli ».
      Malheureusement, le législateur n’a pas forcément prévu de vous informer sur les moyens de faire valoir vos droits !
      Au moment où vous avez acheté, vous avez été informés des coordonnées du syndic provisoire. Vous aviez à partir de ce moment là, le droit de lui faire parvenir des contrats de syndic concurrents à joindre à la convocation de la première assemblée.
      Évidement maintenant que l’assemblée est convoquée, c’est trop tard.
      Vous avez la possibilité de ne pas voter son contrat en AG, mais ce serait une situation un peu compliquée pour commencer dans une copropriété.
      Par contre, vous n’êtes en aucune manière obligés de voter son contrat pour 2 ans.
      Vous pouvez tout à fait ne lui donner mandat que pour un an. Vous aurez alors un an pour chercher des propositions de syndic concurrentes et le mettre en concurrence à la prochaine AG. N’oubliez pas de les envoyer en recommandé.
      Cordialement

  4. MARIE says:

    bonjour,

    Je suis copropriétaire, et nous avons mis en concurrence notre syndic actuel.

    A l’ordre du jour de l’assemblée générale de juin, le syndic actuel proposera donc son renouvellement et un nouveau syndic proposer un contrat, qui sera soumis au vote, puisqu’à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

    Je souhaite donc que le nouveau syndic puisse présenter son contrat à l’ensemble des copropriétaires au moment de la prise de décision à l’assemblée générale, seulement le syndic actuel refuse la présence de ce nouveau syndic en signifiant que celui ci n’en a pas été invité.
    En a t-il le droit ?
    C’est la 1 ère fois que je vois cela, la coutume veut que chaque syndic mis à l’ordre du jour d’une AG, puisse présenter son cabinet et son contrat, cela n’a jamais posé de problème à aucun syndic.

    Vous remerciant par avance pour vos éclaircissements.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce sont des choses qui se décident en réunion préparatoire.
      Normalement c’est l’assemblée générale qui est souveraine pour ce genre de question. Mais si vous tenez l’assemblée dans les locaux du syndic alors il a le droit de refuser de laisser entrer ses concurrents.
      Il convient alors de prévoir de faire l’assemblée ailleurs que dans les bureaux du syndic en louant une salle par exemple. Alors le président de séance aura toute latitude pour demander à l’assemblée si elle souhaite que tel ou tel syndic se présente devant eux pour défendre son contrat.
      Cordialement

  5. Alexandre S. says:

    Bonjour,

    Je suis copropriétaire dans une grand ensemble immobilier (> 200 lots).
    Actuellement, le Conseil Syndical est dans une démarche de recherche active d’un nouveau Syndic.
    Le mandat de l’actuel arrivant à échéance, le Conseil Syndical aimerait proposer 2 nouveaux candidats pour la reprise de la gestion.
    Pour éviter un éparpillement des voix, il aimerait se cantonner à 2 candidats.
    Simple question:
    Y a-t-il un moyen légal permettant d’empêcher le Syndic sortant de se représenter ?
    Ainsi, le Conseil Syndical pourrait proposer ses 2 candidats et non se retrouver à devoir en choisir 1 parmi les 2 et l’opposer au sortant pour le vote.

    Merci pour votre éclairage,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez raison pour l’éparpillement des voix.
      Non, il n’y a aucun moyen légal d’empêcher le syndic sortant de se représenter.
      Merci pour l’intérêt porté à notre site.
      Cordialement

  6. julien says:

    bonjour

    Pouvez-vous me dire si il faut au moins proposer 2 syndics lors du changement de celui -ci.
    pour la prochaine reunion de la copropriété.
    merci.
    cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La loi prévoit la mise en concurrence du syndic à la fin de son mandat, indique que c’est le conseil syndical qui est chargé de chercher des propositions concurrentes, mais n’indique pas combien de contrat il doit proposer.
      Si vous n’avez qu’un seul autre contrat concurrent à proposer c’est déjà bien.
      Si vous savez d’avance que vous ne souhaitez pas renouveler le mandat du syndic actuel, c’est indispensable.
      Si vous craignez qu’en tant que membre du conseil syndical on vous reproche de n’avoir fait joindre qu’un seul autre contrat à la convocation,sachez que tout copropriétaire a le droit de proposer des contrats concurrents.
      Cordialement

  7. M. Françoise says:

    Bonjour,
    D’accord la mise en concurrence de syndics est obligatoire au moins tous les 3 ans.
    Mais, lors du premier renouvellement de mandat est elle aussi obligatoire ?
    Merci.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le terme d’obligatoire est utilisé, mais étant donné que le travail échoit à des bénévoles et qu’il n’y a pas de sanction liée à la non réalisation de cette obligation …
      Le conseil de CoproConseils est de néanmoins toujours mettre le syndic en place en concurrence. Celui lui évite de s’endormir sur ses lauriers et informe régulièrement les copropriétaires de leur possibilité de changer de syndic et des tarifs proposés par les autres.
      Si votre copropriété a un an et qu’elle s’apprête à voter le premier renouvellement du mandat du syndic et que tout se passe bien, non vous n’êtes pas obligés de mettre ce syndic en concurrence. Mais pour autant ne votez pas un mandat de 3 ans, ni le quitus !
      Cordialement

  8. Letard says:

    Nous avons voté l’an passé la dispense de l’obligation du Conseil Syndical pour mettre en concurrence le syndic tous les trois ans.
    Cette année, voulant savoir comment les honoraires de notre syndic se situent par rapport à la concurrence,nous avons fait faire 3 devis.
    Avions nous le droit de le faire ? La dispense de cette obligation le permet-elle ??? et jusqu’à quelle date cette dispense est-elle valable ?
    Merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dispenser le Conseil Syndical de son obligation de mise en concurrence, ne signifie pas qu’il n’a pas le droit de le faire quand même !
      Mettre en concurrence est toujours possible et c’est toujours une bonne idée !
      Donner un mandat à son syndic pour trois ans par contre est toujours une mauvaise idée !
      Même si la confiance est totale, il faut que votre syndic sache qu’il ne doit pas s’endormir sur ses lauriers !
      Merci pour votre question.

  9. Clotilde P says:

    Bonjour,
    Etant présidente du conseil syndical de notre copropriété, je crois être dans l’obligation de fournir à la prochaine AG (23 février) des mandats de syndics concurrents à celui en place à ce jour. Cependant, aucun copropriétaire ne semble désirer un changement de celui actuel, en place depuis une dizaine d’années et qui donne entière satisfaction… ou du moins moins mauvaise que celle dont nous pouvons entendre parler autour de nous! Etant dans une station touristique, loin d’une ville, les syndics disponibles sont très peu nombreux (2 en tout!) et le temps est court pour en rechercher d’autres. Comment puis-je contourner l’obligation, en faisant voter en AG une dispense de mise en concurrence? Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La recherche de propositions de mandats est effectivement attribuée au conseil syndical depuis la loi ALUR.
      Précisons tout de suite à l’ensemble du conseil syndical, et pas seulement au président ou à la présidente.
      Mais vous pouvez dormir tranquille si cela n’est pas fait à la prochaine assemblée de votre copropriété.
      Tout d’abord la loi ne prévoit aucune sanction en cas de manquement.
      Seul désagrément pour la copropriété, vous ne mettez pas votre syndic en concurrence, donc vous n’êtes pas en position de négocier ses honoraires par exemple. Mais la copropriété reste « en règle ».
      Si vous craignez qu’un copropriétaire vous reproche de ne pas avoir rempli votre mission. En premier lieu rappelez à ce copropriétaire que tous les copropriétaires peuvent envoyer des propositions concurrentes, aucun besoin d’être au CS. De plus tous les copropriétaires peuvent se faire élire au CS.
      Ensuite, vous pouvez tout à fait demander des propositions concurrentes simplement par téléphone ou par courrier à des syndics des alentours. Si vous ne recevez pas les propositions à temps, cela n’est pas votre responsabilité.
      Attention, pour mettre des propositions concurrentes à l’ordre du jour de la prochaine AG, il faut qu’elles arrivent en recommandé chez le syndic actuel avant la date limite de convocation donc quelques jours avant les 21 jours de délai règlementaire.
      Merci pour votre question.

  10. LoNo says:

    Bonjour,
    Notre syndic n’a pas fait d’AG depuis le 01/01/2015, nous avons enfin eu une AG après 3 ans et en ordre du jour il est écrit Non renouvellement de ce syndic.
    Il y a un conseil de syndical, mais nous étions pas au courant de la mise en concurrence, du coup nous n’avons pas fait de démarche dans ce sens.
    Que pouvons nous faire, nous ne voulons pas qu’il s’en aille sans régler ces 3 ans d’absence.
    La bonne blague c’est que l’AG est dans 3h…

    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous répondons gracieusement aux questions des internautes via les commentaires, mais ce n’est pas un service que nous pouvons nous permettre de fournir dans l’instant. Désolés. A toutes fins utiles …
      A la lecture de votre question nous supposons que le syndic a donné sa démission. Il est dans l’obligation d’avertir trois mois avant la fin de son mandat, le président du conseil syndical, et à défaut l’ensemble des copropriétaires, par lettre recommandée, de cette démission.
      Nous espérons que lors de cette AG vous n’avez ni approuvé les comptes, ni la gestion du syndic, ni donné quitus ni approuvé ses honoraires.
      Dans ce cas, il faut voir avec le nouveau syndic (puisque vous en avez forcément élu un nouveau) pour demander des comptes à l’ancien et peut être décider en AG d’engager une procédure pour honoraires abusivement perçus.
      Mais attention avant de se lancer dans une procédure, il faut bien peser le pour et le contre.
      Nous conseillons toujours d’aller au bout des tentatives de conciliation avant de mettre en place des poursuites judiciaires
      Le fait qu’il n’ait pas convoqué d’AG ne signifie pas qu’il n’a « rien » fait
      Il a peut être malgré tout géré la copropriété a minima minima ex honoré les factures
      Sur toutes ces questions CoproConseils peut vous épauler et vous aider.
      N’hésitez pas à en parler avec votre conseil syndical et à nous demander une convention d’assistance conseil via notre formulaire de contact
      Cordialement

  11. le verge says:

    bonjour,
    le contrat de mon syndic se termine le 7/10/2018
    notre AG à lieu le 29/11/2018. nous avons fait parvenir il y a 3 mois une LR/AR avec les propositions pour notre AG et
    le renouvellement d’un nouveau syndic (contrat nouveau syndic transmis avec la LRAR) je ne trouve pas sur l’ordre du jour
    -renouvellement du contrat de syndic
    -désignation d’un nouveau syndic de copro

    « serai-il au moment de la dispense à l’obligation de mise en concurrence du contrat syndic qu’il faudra en parler »?
    ou dès l’ouverture de la séance pour rajouter ces 2 points en + à l’ordre du jour
    merci
    joelle

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il semblerait qu’il y ait un pb de dates dans votre question.
      Soit vous avez d’ores et déjà reçu en 2017 la convocation et l’ordre du jour d’une assemblée qui va se tenir dans un an (très peu probable),
      soit l’assemblée a lieu en 2017 (le plus logique).
      Prenons ce cas de figure.
      Si le contrat de votre syndic se termine fin 2018, il n’y a pas de raison que la mise en concurrence soit à l’ordre du jour puisque son mandat court encore pendant un an. Votre LRAR est arrivée trop tôt. Renouvelez l’opération à la même période en 2018.
      S’il y a encore une autre erreur de date et que le contrat de votre syndic est déjà terminé (oct 17).
      Alors la question du renouvellement DOIT être inscrite à l’ordre du jour et les autres contrats DOIVENT être joints à la convocation.
      Non, il n’est pas possible en début d’AG de rajouter des points en plus à l’ordre du jour. On peut discuter de points supplémentaires, mais il n’est pas possible de voter. A fortiori lorsqu’il y a des propositions à joindre. Le législateur prévoit que les copropriétaires aient du temps pour se faire une idée.
      Cordialement

  12. P33 says:

    Bonjour,

    Je suis membre du conseil syndical.
    L’année dernière, lors de l’AG de la co-propriété, avait été mis à l’ordre du jour la mise en concurrence de notre Syndic.
    Son contrat a été renouvelé…
    De nouveau, cette année, nous souhaiterions le remettre en concurrence lors de la prochaine AG.
    Il nous répond que la mise en concurrence doit intervenir tous les trois ans.
    Je vous pose donc la question
    – peut-on demander la mise en concurrence du Syndic tous les ans,
    – ou faut-il attendre trois ans ?

    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Il semblerait que votre syndic soit un petit malin qui a profité de sa ré-élection pour vous faire signer un mandat de trois ans !
      Il faut le vérifier sur le contrat du syndic.
      Si c’est le cas, alors il a raison, vous ne pouvez le mettre en concurrence qu’à l’échéance de son mandat.
      C’est la raison pour laquelle, nous conseillons systématiquement aux copropriétaires de ne donner mandat à leur syndic que pour un an. Qu’ils en soient contents ou mécontents, peut importe, ça évite au syndic de s’endormir sur ses lauriers !!

      Votre copropriété a désormais plusieurs solutions :
      – se résoudre à attendre trois ans avant de le remettre en concurrence
      le révoquer pour faute, si il y a faute et si la copropriété est déterminée à s’engager dans une procédure longue et incertaine
      – adhérer à CoproConseils pour être épaulés par des experts et obliger le syndic a faire correctement son travail dans les 3 ans qui vous séparent de sa mise en concurrence
      Merci pour votre question.

  13. gerard says:

    Bonjour,
    J’ai reçu un nouveau contrat de mon syndic le 07/10/2017 (envoyé le 03), l’AG aura lieu de 26/10/2017

    Cependant je conteste ce contrat envoyé car nous avions déjà un contrat qui nous lait jusqu’au 30 septembre 2018 du meme syndic mais qui a désormais un nom différent suite à une fusion. Je ne peux être présent et ne peut être représenté car il impose une date en plein milieu des vacances de toussaint et je suis en congé 4 semaines. Lors de l’AG d’avril 2017 , le syndic n’avait pas fait mention d’un futur nouveau contrat

    Le fait que l’agence change de nom a-t-elle le droit de modifier les tarifs en cours de mandat , doit-elle respecter les clauses du contrat signé le 17 juin 2016 dans leurs locaux (contrat de 2 ans) ? doit-elle hériter du contrat qui nous liait déjà. Puis je demande donc un report de cette A.G. ?
    Il n’y que 5 propriétaires dans l’immeuble 1 seul sera présent. il a un petit lot et il travaille dans le même syndic !!

    Puis-je refuser en conséquence les modalités du nouveau contrat envoyé et faire opposition par cause de changement de tarif ? Si je conteste le contrat c’est parce que j’ai constaté que les tarifs sont complètement différents. (37% d’augmentation sur le cout horaire qui a un impact sur le tarif des prestations particulières car c’est au « temps passé)

    merci de m’avoir lu

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour répondre à vos questions vous pouvez utilement également lire notre article : https://www.coproconseils.fr/changement-de-syndic-votre-syndic-est-rachete/
      Du moment où votre ancien syndic est racheté, l’entreprise n’existe plus, le contrat est donc caduc. Vous êtes dans l’obligation d’en signer un nouveau avec un nouveau syndic qui n’a en aucune manière l’obligation de respecter les termes de l’ancien contrat.
      Vous pouvez négocier le nouveau contrat, et s’il ne vous convient pas vous avez la possibilité de refuser (loi ALUR). Il faudra alors que le ou la président(e) du conseil syndical convoque une nouvelle AG avec comme seul ordre du jour la désignation d’un nouveau syndic. Vous aurez entre temps, consulté d’autres syndics pour obtenir des propositions.
      Par contre, le fait qu’un copropriétaire soit employé du syndic lui enlève tout à fait le droit de représenter la copropriété. Il ne peut être membre du conseil syndical voyez notre article à ce propos.
      Nous pouvons vous aider dans ces démarches si votre copropriété est adhérente à CoproConseils. Merci de nous contacter via la rubrique contact.

  14. Vicky B says:

    Bonjour,
    Je souhaiterais connaitre le nombre de devis obligatoire à joindre à la convocation d’une AG pour une mise en concurrence du syndic.
    Merci par avance pour votre retour,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a aucune obligation en la matière.
      Par ailleurs si le conseil syndical ne propose pas suffisamment de devis de l’avis d’un copropriétaire, rien n’empêche ce copropriétaire ou n’importe quel autre, de proposer des devis qu’il aurait été chercher lui même.
      Cordialement

  15. M.Magalie says:

    Magalie.M
    Bonjour,J’ai été élue l’an dernier lors de la dernière AG, présidente du conseil Syndical. propriétaire au sein d’une petite co pro depuis deux ans, mon conjoint et moi-même ne connaissions pas le rôle et missions exacts du conseil syndical. Depuis un an, le syndic dysfonctionne et n’applique pas les décisions prises en Ag, avec une relation clientèle inexistante et une organisation hasardeuse dans la préparation des AG. Aussi, nous aurions voulu changer de syndic, mais je me suis rendue compte trop tard que cette demande était réglementée et encadrée par l’envoi d’un recommandé pour son inscription à l’ordre du jour. De ce fait, le syndic va nous proposer de renouveler son mandat sur trois ans à la prochaine AG. Au vu des nombreuses négligences dont j’ai la preuve, puis-je négocier un renouvellement annuel au lieu des trois ans proposés? de façon à préparer leur éviction pour l’an prochain.. ont-ils le droit de proposer un mandat de trois ans? que se passera t-il si nous sommes quelques uns à ne pas accorder le renouvellement durant le vote?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Magalie.
      Oui le syndic a tout à fait le droit de vous proposer un mandat de trois ans, comme vous avez le droit de ne lui accorder un renouvellement que d’un an. Le jour de l’AG, veillez à bien choisir votre président de séance et votre scrutateur pour que les décisions votées par le syndicat des copropriétaires réunis en assemblée générale soient bien notées sur le PV d’AG et signé en séance.
      Vérifiez bien au préalable sur votre contrat de syndic jusqu’à quand court son mandat. Il ne sert à rien de remuer ciel et terre si le mandat court jusqu’en 2019. A la prochaine assemblée, même si vous demandez à mettre la question à l’ordre du jour elle sera sans objet.
      Ensuite il vous faut durant l’année :

        chercher des contrats concurrents et les négocier
        faire parvenir par LRAR à votre syndic ces contrats en lui demandant de bien vouloir mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG l’examen de ces propositions et le vote d’un nouveau syndic
        bien préparer l’AG en discutant avec tous les copropriétaires pour qu’ils soient présents et qu’ils votent dans le bon sens

      Nous espérons que vous pourrez remettre votre copropriété en bon ordre
      Merci pour votre question

  16. Bruno D. says:

    Bonjour, je vines de recevoir la convocation à une AG pour Novembre. Je m’aperçois que le renouvellement du mandat triennal du syndic est à l’ordre du jour sans indication sur la mise en concurrence et sans délibération sur cette dispense. Il me semble pourtant que depuis 2015 la loi Macron impose cette mise en concurrence ou le vote d’une dispense.
    Qu’en est-il et qu’elle attitude devons nous avoir ,
    Merci pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Effectivement la loi prévoit désormais la mise en concurrence du syndic au moment de son renouvellement et charge le conseil syndical de soumettre des propositions concurrentes à l’assemblée générale. La limite à l’application de cette loi est que les conseillers syndicaux étant bénévoles et le législateur n’a pas les moyens de contraindre le conseil syndical à réaliser cette mise en concurrence. Par contre tout copropriétaire a le droit de procéder lui même à cette mise en concurrence.
      Si vous devez e renouveler le mandat du syndic actuel, faites le uniquement pour un an. Ensuite, profitez de cette année pour récolter et négocier d’autres propositions de contrats de syndic que vous ferez mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Profitez de l’assemblée de novembre pour vous faire élire au sein du conseil syndical, vous aurez ainsi plus de pouvoir et accès à l’ensemble des documents de la copropriété.
      Cordialement

  17. Jean-Luc B. says:

    Bonjour
    Nous sommes une ASL ; le 29 mars j’ai envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception un contrat de syndic à mettre à l’ordre du jour de l’AG; Hors nous avons reçu une convocation pour une assemblée générale extraordinaire pour le 8 juin avec une proposition d’un autre syndic sans que la notre soit jointe.je précise que notre syndic actuel est en cessation de payement avec tous comptes bloqués; j envoie ce jour une lettre recommandée avec mise en demeure de refaire une convocation avec les 2 syndics proposés.
    Pourriez vous me donner la marche à suivre si cela reste sans effet
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, Effectivement vous étiez dans les délais légaux et votre syndic a l’obligation de joindre la proposition de syndic que vous lui avez fait parvenir, à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Vous avez bien fait de lui envoyer une mise en demeure. Si malheureusement il ne le fait toujours pas malgré votre mise en demeure par recommandé, votre seule et unique solution sera d’aller au contentieux. Vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance pour annulation d’assemblée générale. Peut-être pourriez-vous préalablement vous rendre aux bureaux du syndic pour comprendre les raisons qui les poussent à ne pas mettre cette proposition à l’ordre du jour et leur confirmer votre détermination, peut être que cela pourrait les faire réfléchir. Merci pour votre confiance.

  18. T. Christine says:

    Bonjour,
    Je souhaiterais que la copropriété dans laquelle je vis change de syndic.
    Le contrat devrait prendre fin au plus tard le 30/09/2016 mais en général les AG sont toujours quelques mois avant la fin du mandat annuel.
    Je voudrais savoir si dès aujourd’hui je peux rechercher des devis de syndics et demander par Lettre recommandée au syndic de mettre à l’ordre du jour de l’AG 2016 le renouvellement du syndic actuel, et l’élection d’un nouveau syndic suite aux devis présentés????

    1. CoproConseils says:

      Effectivement vous avez tout à fait le droit de procéder comme vous l’indiquez.
      Depuis la loi ALUR puis Macron, le conseil syndical est chargé de la mise en concurrence du syndic, mais tout copropriétaire a le droit de demander l’examen d’une proposition concurrente.
      Il est impératif que vous fassiez ces démarches avant la date de l’assemblée générale de copropriété et que vos devis soient communiqués avant le délai règlementaire de 21 jours pour convoquer l’AG. Ainsi le syndic en place n’a pas le droit de refuser de mettre ces propositions à l’ordre du jour au motif qu’il aurait déjà tout préparé pour convoquer l’AG, la cour de cassation a jugé en ce sens.

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