Les charges communes générales en copropriété : répartition et contestation

Le règlement de copropriété détermine les règles de répartition des charges communes générales d’une copropriété. Il existe plusieurs cas d’erreur possibles et plusieurs solutions pour régulariser et contester.

Deux répartitions possibles :

Les charges communes générales peuvent être réparties de deux façons différentes :

  • C’est soit une “répartition à parts égales”. Dans ce cas chaque lot, quelle que soit sa superficie, paie une part. Cela s’applique pour les charges dont la jouissance ne dépend pas de la superficie du lot. Par exemple les compteurs d’eau, les boites aux lettres ou les abonnements d’antenne ou de câble
  • La répartition peut se faire également “aux tantièmes” ou “aux millièmes”. Cette fois les charges sont relatives aux avantages du lot. Un appartement plus grand a plus de tantièmes généraux. Un appartement situé dans un étage élevé a plus de millièmes ascenseurs. etc..

Le règlement de copropriété est fondamental

Dans le règlement de copropriété on trouve :

  • les catégories de charges,
  • la façon dont elles doivent être réparties,
  • le nombre de tantième attaché à chaque lot et
  • le nombre de tantièmes attachés à chaque lot en fonction de la catégorie de charge.

Exemple deux appartements de même superficie n’ont pas le même nombre de tantièmes ascenseur suivant s’ils sont au dernier ou au premier étage. Par contre, ils peuvent en avoir le même nombre pour la répartition des charges d’espaces verts.

Les tantièmes sont déterminés à la construction de l’immeuble en fonction de trois critères ; la superficie, l’étage et l’exposition.

Le syndic s’appuie donc sur le règlement de copropriété pour chaque année répartir les charges communes générales de la copropriété. Il peut arriver que les charges ne soient pas réparties selon le règlement de copropriété, c’est toujours anormal. Il doit y avoir cohérence entre ces éléments.

Pour finir, il est possible que certains tantièmes résiduels soient répartis arbitrairement. Cela n’engage jamais des sommes conséquentes de charges.
Ce n’est donc pas de tantièmes résiduels dont il est question dans cet article.

La répartition des charges communes générales n’est pas correcte ?

Premier cas de figure : le règlement de copropriété est faux ou contestable, le syndic doit tout de même l’appliquer. Pour le modifier deux solutions : un juge peut être saisi, il pourra éventuellement ordonner une modification du règlement de copropriété. La copropriété peut modifier elle même son règlement de copropriété mais il lui faudra le voter à l’unanimité.

Second cas de figure, le règlement de copropriété ne pose pas de problème particulier, mais le syndic ne l’applique pas ou mal.

Les millièmes ne vous semblent pas justes

C’est une question assez récurrente.
Quelques fois, en comparant les millièmes de votre appartement ou votre cave ou votre parking avec ceux des voisins, vous vous rendez compte qu’il existe une différence qui vous semble injustifiée. Le syndic applique les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété. Il n’a pas le droit de changer cette répartition, même s’il est d’accord avec vous sur le fait que c’est injuste. Attention, un syndic bénévole ne le peut pas non plus.

Si vous êtes dans un immeuble récent : il est possible de demander la modification des clefs de répartition dans les deux ans qui suivent la première mutation.
Une mutation c’est le fait qu’un copropriétaire vende son lot.

Si vous êtes dans un immeuble ancien ou que le délai est passé, alors il n’est possible de saisir le tribunal que si la différence est supérieure de 25%.

Si la différence est inférieure à 25%, seul un vote à l’unanimité pourra modifier le RC.

Le règlement de copropriété n’est pas appliqué

Soit c’est tout à fait accidentel et récent.

– Si le conseil syndical s’en rend compte au moment de la vérification des comptes, il faut que le syndic corrige et organise une nouvelle vérification des comptes par le conseil syndical. Il faut que la copropriété puisse voter en assemblée générale des comptes justes.

– Si le conseil syndical ne s’en rend pas compte (c’est certainement que la copropriété n’est pas adhérente à CoproConseils ou n’a pas souscrit l’option contrôle de gestion !) et que l’erreur de répartition des charges est révélée en assemblée générale avant l’approbation des comptes. Les comptes ne doivent pas être approuvés. Le syndic doit revoir la répartition des charges et il est indispensable qu’une nouvelle assemblée générale soit convoquée pour approuver les comptes corrigés. Dans ce cas, cette assemblée générale extraordinaire doit être convoquée aux frais du syndic.

– Si l’erreur passe totalement inaperçue et que les comptes sont approuvés en l’état, alors on entre dans la stricte application de l’article 42.  Les copropriétaires défaillants ou opposants ont deux mois pour contester, ensuite c’est trop tard.

Par contre, si l’erreur ne concerne qu’un copropriétaire, celui-ci peut contester dans le cadre du premier alinéa de l’article 42. Les actions personnelles ont un délai de prescription de 10 ans.

Soit c’est ancien et récurrent

Cette répartition erronée est un état de fait depuis de nombreuses années.  On est alors en dehors de l’application de l’article 42. Les délais de contestation sont dépassés. Le syndicat des copropriétaires doit alors faire appel à la justice et assigner le syndic en responsabilité. Dans ces cas précis, nous conseillons toujours aux copropriétaires de trouver une solution de dédommagement à l’amiable avec le syndic pour éviter une procédure à la copropriété.

De l’utilité d’un expert à vos côtés !

L’étape de vérification des comptes est donc cruciale. Les membres du conseil syndical font en général de leur mieux, mais l’expertise de CoproConseils est irremplaçable pour lire entre les lignes et faire appliquer les textes.

Attention : le conseil syndical vérifie la répartition générale des charges communes. Il n’est absolument pas dans ses attributions de vérifier la position individuelle des comptes. Chaque copropriétaire doit vérifier les charges qui lui sont attribuées.
Si un copropriétaire à titre individuel relève des inexactitudes dans ses comptes, il peut contester toujours dans le cadre de l’article 42 qui prévoit qu’une contestation individuelle peut se faire dans un délai de 10 ans. Attention le code civil prévoit lui un délai de 5 ans seulement. Ce sera donc à l’appréciation du juge.

Une chose est certaine si l’erreur est récurrente depuis de nombreuses années et qu’un jugement intervient, la modification ne vaut que pour l’avenir, il n’y a pas rétroactivité. Rien n’empêche le copropriétaire lésé de demander des dommages et intérêts, le juge tranchera.

Peut-on attendre une réparation ?

Chaque fois que les principes de répartition des charges communes générales sont modifiés, la nouvelle répartition ne s’applique que pour les charges à venir.
Les décisions de modification de répartition des charges n’ont aucun effet rétroactif c’est une question de droit et de bon sens.

Dans certaines situations compliquées, il a pu sembler qu’il puisse en être autrement, notamment si une clause de répartition des charges a été jugée “réputée non écrite”.
La 3eme chambre civile de la cour de cassation a clairement réaffirmé ce principe (arrêté 12-569 du 10 juillet 2013).

Une clause non écrite est une clause qui, parce qu’elle est illégale ou contraire à la loi, est en fait considérée comme n’existant pas. Il n’y a donc pas de principe de répartition des charges communes générales valable dans la copropriété. Il doit donc y avoir une répartition judiciaire des charges. Mais cette répartition décidée par le juge n’a pas d’effet rétroactif.

Dans cette situation, deux cas de figure :

  • Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont anciens, les charges ont toujours été réparties selon le principe qui se trouve aujourd’hui invalidé. Les copropriétaires lésés ne peuvent espérer au mieux que le juge condamne les copropriétaires bénéficiaires à une compensation financière.
  • Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont tout neufs et dès la première année les comptes sont contestés en assemblée générale puis au tribunal, alors le juge a l’obligation de statuer sur les comptes et sur la répartition des charges à venir.

Il ne peut en aucun cas appliquer de rétroactivité à la nouvelle répartition des charges, comme l’a réaffirmé la cour de cassation.

 

115 responses to “Les charges communes générales en copropriété : répartition et contestation

  1. MM says:

    Bonjour,

    dans le cas où le règlement de copropriété n’a pas été publié et n’a été communiqué qu’à une partie des acquéreurs de lots (2 sur 4). Pour 2 copropriétaires, il est indiqué le nouveau règlement de copropriété et pour les 2 copropriétaires il est indiqué l’ancien règlement de copropriété.

    Comment fait-on pour la répartition des charges qui du coup ne tombe pas juste puisque la répartitions des tantièmes ne correspond pas ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un règlement de copropriété n’est valable qu’à partir du moment où il est publié au service des hypothèques (ou services de la publicité foncière)
      Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété.
      Cordialement

  2. C. G says:

    Bonjour,
    Merci pour les informations claires et précises données sur votre site.
    Le règlement de notre copropriété horizontale (6 grandes maisons et jardins pour 13 copropriétaires) date de 1983 et la clef de répartition des tantièmes n’a jamais été modifiée malgré les agrandissements faits depuis. La plupart des copropriétaires souhaite mettre l’Etat Descriptif en conformité avec la réalité. L’Etat Descriptif n’est pas annexé au RC mais en fait partie intrinsèquement. Cette révision de l’ED est-elle considérée juridiquement comme une modification du RC ? Et dans ce cas, quelle est la majorité à appliquer ? 26 ou unanimité ?
    D’autre part, à quelle majorité doit-on voter la nouvelle répartition des tantièmes qui sera proposée par le géomètre-expert ?
    Bien cordialement,
    CG

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’EDD ne modifie pas forcément le RC.
      Le RC doit être modifié s’il y a modification des tantièmes.
      Les mises à jour de RC rendues nécessaires par des modifications de tantièmes doivent se voter au 25.
      Cordialement

  3. Rimz says:

    Bonjour
    Suite à la construction par notre voisin d’une extension sur son terrain, nous avons demandé le recalcul des tantièmes car ceux ci n’étaient plus équitables. Le syndic nous indique que comme nous sommes demandeurs c’est à nous que revient la charge de régler la facture du géomètre engagé, est ce normal ?
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il peut y avoir des cas où les charges de géomètre expert de publication au bureau des hypothèques peut ne pas incomber à la copropriété, mais ce n’est certainement pas parce que c’est au demandeur de payer.
      Nous n’avons pas assez d’éléments pour vous faire une réponse personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  4. CG says:

    Bonjour,
    Nous avons acheté un local professionnel au sein d’une copropriété qui correspond à 481/10000 tantièmes de l’immeuble. Les charges sont collectives, et notamment l’eau. Je précise que notre local ne possède qu’un WC et un robinet en cuisine. En épluchant les relevés de charges, je m’aperçois que mon tantième de charge d’eau froide (volume 2), comme c’est précisé, est de 1808/10000 tantièmes, soit près de 4 fois supérieur à celui de mon local dans l’immeuble. 72 euros nous sont demandés chaque trimestre, ce qui correspond à une consommation d’environ 7 à 8 m cubes par mois…
    Aussi mon tantième de charge d’eau chaude/chauffage est de 538 tantièmes, soit 12 pourcents de plus que mes 481 tantièmes.
    Je suis conscient qu’il peut y avoir des différences entre les tantièmes des appartements et ceux des charges. Néanmoins cela me semble une différence trop grande.
    D’où ma questions: ces différences de tantième sont-elles possibles ? Si non, comment rectifier le tir ?
    Merci beaucoup,
    Christophe

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A la création de la copropriété, le règlement de copropriété est établi.
      Ce règlement de copropriété définit les tantièmes qui permettent de répartir les charges de chaque lot.
      Article 10 de la loi de 65 prévoit que les tantièmes doivent être établis “en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot”
      C’est ce que la plupart des promoteurs font, mais il peut y avoir des différences.
      S’il existe une disproportionnalité des charges, le règlement de copropriété peut être contesté.
      Dans les deux ans qui suivent la première mutation pour les copropriétés récentes ou bien devant un tribunal si la différence excède 25%.
      Sans quoi il faut arriver à faire voter la modification en AG.
      Vous pouvez lire notre article qui traite plus précisément de cette question ICI.
      Cordialement

  5. Cassis says:

    Bonjour,
    Je possède un appartement dans une petite copropriété de 3 lots créée en 1995.
    Celle-ci est gérée par un syndic bénévole.
    Pour une raison que je ne comprends toujours pas, cette copropriété n’a pas de règlement de copropriété. Nous sommes en contact avec un géomètre pour faire établir un état descriptif.
    Cependant, en l’attente de ce règlement de copropriété, je suis en désaccord avec le syndic sur la répartition des charges et le mode de vote en assemblée générale.
    N’ayant pas de millièmes/tantièmes, le syndic divise les charges par 3 et attribue 1/3 des voix à chaque copropriétaire alors que les lots sont différents (surfaces, …).
    En l’absence de RC, j’ai donc demandé au syndic de faire voter tous les points de l’AG à l’unanimité mais celui-ci refuse. Cela me semble être pourtant la seule solution logique et légale dans cette situation.
    Le syndic a-t-il le droit d’imposer ce mode de vote (1/3 des voix pour chaque copropriétaire) sans en avoir obtenu l’accord en AG?
    Existe-il une jurisprudence sur ce sujet?
    Je vous remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      S’il n’y a pas de règlement de copropriété il ne peut y avoir de répartition des charges.
      Toutes les répartitions que le syndic peut faire sont parfaitement illégales.
      Le syndic ne peut rien imposer, mais si vous ne contestez pas devant justice, cela peut durer longtemps !
      N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  6. CC says:

    Bonjour, nous sommes propriétaires d’appartements dont le RDC de l’immeuble est occupé par une laverie. Nous payons des charges d’eau énormes avec des régularisations ridicules en fin d’exercice. Le syndic nous explique qu’il est tout a fait normal qu’un commerce et des logements privatifs soient “solidaires” malgré des compteurs individuels… Est ce le cas ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non a priori ce n’est pas normal. Chacun paie sa consommation d’eau.
      Il serait bon de se pencher un peu plus en détails dans la consommation et la facturation de l’eau dans votre copropriété.
      Cordialement.

  7. Quentin says:

    Bonjour,
    Récemment heureux propriétaire d’un appartement, des charges générales sont communes entre 2 bâtiments distinct dans le réglement de copropriété, jusque là, rien d’anormal. La somme des tantièmes des 2 bâtiments est de 490/1000 (il y a 3ème bâtiment mais indépendant au niveau charge). Nous possédons 80/1000. Je paye actuellement 449/1999 alors qu’une règle de 3 me fait arriver à 326/1999.
    En gros, les 2 bâtiments ne sont pas composé du même nombre de tantième (un plus petit) mais lors de la mise en commun il est considéré comme 1000/1000 à égalité de tantième avec le 2ème bâtiment. Est-ce légal ?
    Merci d’avance pour vos réponses.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui est légal c’est ce qui est inscrit dans le règlement de copropriété.
      Ensuite si vous considérez que c’est injuste vous pouvez demander une révision.
      Soit dans le délai légal (voir l’article ci-dessus), soit hors du délai légal parce que vous subissez un préjudice à la hauteur de 25%.
      Cordialement

  8. VAKSMANN says:

    Bonjour,
    Je me permets ce commentaire car, nous engageons des travaux de toiture dans notre copropriété pour un certain montant. D’après le règlement, le coût des travaux doit être réparti en fonction des tantièmes de chaque appartement (5 lots / 5 propriétaires).
    En revanche, suite à des échanges d’email, 3 des copropriétaires qui ont le plus de tantièmes souhaitent diviser le coût de ces travaux par 5.
    Je suis contre. Ont-ils le droit de m’imposer cela?
    Je vous remercie,
    Bien à vous,
    Pauline

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est ni vous, ni les autres copropriétaires, ni une décision d’AG, ni le conseil syndical, ni le syndic qui décident
      C’est le règlement de copropriété.
      Si celui-ci n’est pas appliqué à la lettre, vous pouvez contester devant un tribunal et vous êtes certaine de l’emporter. Faites le savoir au syndic et faites lui savoir que vous engageriez sa responsabilité. Il faut juste que vous votiez contre cette résolution en AG.
      Cordialement.

  9. Stéph B says:

    Bjr,
    j’ai acheté un appartement dans une copropriété avec un syndic bénévole.
    J’ai un lot au rdc qui compte dans mes millièmes ou tantièmes (local chaudière particulière).
    Ceci-dit je trouve que j’ai bcp de millième pour ce local qui a une superficie de 6m² avec 69/1000éme et par ex un studio au même étage de 25m² qui a 158/1000éme.
    Qui peut revoir la répartition des millièmes dans une copropriété?
    Quelle est la marche à suivre svp???
    Cdlt.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La révision du règlement de copropriété est une décision qui doit être prise en AG à l’unanimité.
      Vous pouvez utilement consulter l’article qui traite du règlement de copro et de sa révision en cliquant ici.
      Cordialement

  10. Marion says:

    Bonjour,
    je suis en copropriété horizontale avec un petit immeuble (plus précisément je suis en maison et ma maison se situe en fond de cour, je dois donc traverser le couloir du petit immeuble qui est en copro avec moi). Des travaux sont prévu sur la toiture du bâtiment A (immeuble) est-ce que cela me concerne ? J’ai déjà participé aux travaux de carrelage du couloir que j’emprunte mais pas à la peinture, par contre je me demande si la toiture en fait partie sachant que j’ai le plus de tantièmes ça me revient plus cher que les autres… Merci pour votre réponse. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Cela dépend du règlement de copropriété. Il semblerait assez logique que vous n’y participiez pas d’après la configuration que vous décrivez. S’il était prévu que vous y participiez cela pourrait être considéré comme en contradiction avec l’article 10 de la loi de 65.
      Cordialement

  11. Elsa says:

    Bonjour, je suis propriétaire dans un immeuble sur un terrain qui appartient, je cite le règlement de corpo, en indivision à l’immeuble garage et à l’immeuble habitation. Chacun des 14 garages pèse 10/1140 tantième. Lors de multiple tentatives de vote de la fermeture de la copro par un portail, la répartition des coûts a toujours été de 50% pour les garages et 50% pour l’immeuble, considérant que le terrain appartient aux 2 à parts égales. Je ne trouve aucune mention précisant cela dans le règlement de copropriété… Est-ce que cela vous parait dans les clous?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il ne peut y avoir de répartition de charges en dehors d’une clef de répartition prévue par le règlement de copropriété.
      Cordialement

  12. Angélique says:

    Bonjour, nous avons un syndic coopératif et une AG est prévue le 24 juin 2020 et je ne suis pas d’accord avec la répartition des charges, je vais donc voter CONTRE pour l’approbation des comptes 2019. Cela ne sert à rien de valider des comptes que je n’approuve pas pour les contester dans les 2 mois suivant la réception du PV d’AG. Cela est de plus, juridiquement moins lourd.
    Ce que je conteste, c’est que :
    Les frais de gestion sont uniquement répartis sur 5 lots au lieu de 6 (la gestionnaire du syndic coopératif ne se les comptent pas, et ceux depuis des années, mais j’ai lu récemment que cela était illégal). Pouvez-vous me confirmer ce point et l’article correspondant ? Je sais aussi que je ne peux pas demander de rétroactivité, mais uniquement sur la dernière approbation des comptes, j’ai lu attentivement beaucoup d’articles sur votre site !!
    Certaines factures sont réparties en parts égales au lieu des tantièmes prévus par le règlement de copropriété, cela est fait à l’initiative de la gestionnaire du syndic sans concertation avec les copropriétaires. Je pense que cela n’est pas bien légal ?
    Un syndic coopératif aujourd’hui peut-il exercer sans contrat de syndic ? Est-ce obligatoire ? Si oui, depuis quand ? Nous avons changé de gestionnaire en 2018, et nous n’étions pas au courant de cette nouvelle disposition, donc nous n’avions pas vraiment eu le choix du nouveau copropriétaire gestionnaire du syndic.
    De plus, personne ne contrôle la gestion du syndic qui fait ce qu’il veut. Le contrôle de gestion pour un syndic coopératif est-il nécessaire et obligatoire ? Si oui, par qui doit-il être fait ?
    Je vous remercie pour votre aide précieux et vos conseils avisés.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic coopératif est une forme de gestion relativement peu répandue, mais ce n’est pas pour autant une solution qui permet de s’extraire de l’application du code de la copropriété.
      Le contrat de syndic reste obligatoire, l’application du règlement de copropriété est obligatoire et notamment l’application stricte des clefs de répartition, le président-syndic peut se faire indemniser, voire salarier si la copropriété est de taille importante, mais ne peut en aucun cas s’exempter de payer certaines charges.
      Un syndic coopératif n’exempte pas de l’élection d’un conseil syndical. Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion du syndic, même si ses membres peuvent prendre également des responsabilités.
      Enfin pour finir attention, effectivement voter contre est moins lourd que contester dans le cadre de l’article 42. Mais l’un ne remplace pas l’autre. Il est indispensable d’être opposant pour pouvoir contester. Si derrière votre vote “contre” vous ne contestez pas des comptes qui sont approuvés par la majorité, c’est comme si vous aviez approuvé. Si vos questions sont avérées, vous avez tout à fait matière à aller devant un tribunal.
      Cordialement

  13. Cécile says:

    Bonjour,
    Il a été voté en AG des travaux de ravalement de façade. Etant précisé dans l’AG que la répartition des charges se fait selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, soit la clé de répartition des charges générales.
    Les devis contenaient en plus du ravalement de façade à proprement parlé des réfections sur des parties privatives tel que des persiennes, volets et garde-corps.
    Je pensais donc que le Syndic allait réalisé un appel de charges communs pour le ravalement et des appels spécifiques pour tout ce qui concerne les parties privatives.
    Le montant global a été divisé selon les millièmes.
    Ce qui me chagrine bien évidemment car c’est incohérent avec ce qui est mentionné au règlement de copropriété : “L’extérieur des portes d’entrée aux appartements, les fenêtres, persiennes, gardes corps, balustrades, rampes, barres d’appui des balcons des balcons et fenêtres, lucarnes et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne pourront, pour des raisons d’esthétique, être modifiés bien que constituant une partie privative, sans le consentement de la majorité des copropriétaires décident comme il va être dit sous l’article 12, paragraphe 9, alinéa A ci-après.
    Le tout devra bien entendu être tenu en parfait état par chacun, à ses frais, et en conséquence être repeint chaque fois qu’il sera nécessaire.”
    Donc le réglement de copropriété est très clair sur la répartition des charges.
    Le syndic ne nous a averti de rien lors du vote et quand je leur ai demandé de revoir la répartition ils m’ont répondu que ça avait été voté et qu’il était donc trop tard!
    Y-a t’il un recours ou comme le syndic me l’indique il est réellement trop tard?
    Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le vote d’une répartition non conforme au règlement de copropriété peut être contesté devant un tribunal dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG.
      La répartition peut également être contestée devant un tribunal à titre individuel dans les 5 ans qui suivent la décision.
      Cordialement

  14. Lacreuse says:

    Bonjour, j’ai acheté un appartement dans une copropriété de 4 appartements. Au rez de chaussée des appartements ont été transformés en restaurant. J’ai découvert par hasard que le commerce sous mon appartement avait à la 42 m2, 40 ans plus tard et des travaux de fermeture se de terrasses il mesure 70 m2. Mes tantièmes sont calculés sur 70 m2 et le commerce sur 42 m2.
    Je le sais car le commerce appartenait à ma tante.
    Comment faire constater cet état ?
    Merci de me répondre, bonne journée.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement lorsque des travaux sont réalisés en copropriété et qu’ils modifient les surfaces il faut faire une modification du règlement de copropriété, le publier au bureau des hypothèques de façon à ce que les charges soient réparties de manière plus juste conformément à l’article 10 de la loi de 65.
      Si cela n’a pas été fait vous pouvez saisir un tribunal a postériori. Vous avez 10 ans à partir du moment des travaux.
      Si les travaux datent de plus de 10 ans, il est encore possible de contester si la différence de charges est de plus de 25%.
      N’hésitez pas à nous demander un devis si vous avez besoin d’aide plus approfondie.
      Cordialement

  15. Gouache says:

    Bonjour,
    Dans mon règlement de copropriété il y a deux documents distinct : l’état descriptif de division et le tableau de répartition des charges. Dans l’état descriptif de division mon appartement possède 474/10000 sur l’ensemble de la copropriété soit deux immeubles. Pour la répartition des charges générales pour les deux immeubles celles-ci sont de 1144/20000
    Ces deux valeurs n’étant pas proportionnel comment cela est-il possible ?
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est tout à fait possible. C’est le promoteur qui décide à la construction.
      Si vous trouvez que vous êtes lésé, c’est en vertu des articles 11 et 12 de la loi de 65 que vous pouvez contester.
      Si vous avez besoin d’une aide plus approfondie, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  16. Brice RAYNAL says:

    Bonjour.
    Je suis propriétaire d un appartement d un immeuble classé. J’ai 40 tantième. Mon voisin de palier qui a quasi le double de surface en à 46. En consultant le règlement de copropriété et les plans, le phénomène se répète sur les 5 étages. L immeuble va être ravalé en pierre de taille. Le règlement de copropriété très ancien indique “les frais de ravalement seront répartis selon la surface ravalée de chaque portion”. Le syndic s est renseigné et cette mention semble illégale. Les appartement sous dotés en tantièmes (si on ne considère que la surface) ont deux murs concernés par le ravavelemt, les autres un seul mur, et d’autre appartements n’ont aucun mur concerné. L’assemblée générale est prévue en juin. Si la mention “frais de ravelement selon la surface ravalée de chaque appartement” est de facto supprimée car illégale, est il possible de modifier la répartition des tantièmes qui semble incohérente, quitte à faire intervenir un géométre ? L unanimité est elle obligatoire ? Grosso modo mon voisin va payer le même prix que moi alors qu il a quasi le double de surface au sol. Le phénomène se répète sur les 5 étages et le coût total est estimé à 700000 euros. Cette différence de tantièmes pouvait s expliquer par la mention illégale, les appartements sous dotés en tantièmes étant les seuls avec la totalité des murs en pierre de taille…mais cette mention retirée, la répartition des tantièmes est pénalisante pour le reste des copropriétaires.
    Pouvez vous m éclairer ?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas le droit de se faire juge de l’illégalité d’une clause du règlement de copropriété.
      Il n’a pas le droit de décider qu’un autre critère de répartition des charges serait plus “juste”.
      Seul un copropriétaire ou le syndicat des copropriétaires par une décision d’AG peuvent saisir le tribunal. Et seul un tribunal peut statuer de l’illégalité ou non de votre règlement en regard de la loi de 65 ou du décret de 67. Le syndic lui, doit faire appliquer le règlement de copropriété.
      Si le tribunal juge finalement qu’effectivement cette disposition est illégale, c’est lui qui décidera comment les charges doivent désormais être réparties et quelles expertises il sera nécessaire de commander.
      Cordialement

  17. fxg says:

    Bonjour,
    Dans l’immeuble de mes parents, les anciens vide ordure (1 par étage) ont été mis en vente et généralement racheté par le propriétaire habitant l’étage et jouxtant le vide ordure.
    Or, mes parents, qui habitent au dernier étage avec ascenseur (il reste un étage composé de chambre de bonnes) ont voulu racheter le vide ordure de leur étage. C’est alors que le propriétaire d’une chambre de bonne / studio situé à l’étage du dessus s’est aussi positionné pour l’acheter (à noter qu’il est propriétaire d’un appartement au 3è et qu’il a acheté le vide ordure du 3è).
    La vente a alors été annulée pour “impossibilité de décider” entre les deux.
    Y a t il une solution à cela pour mes parents ? Une preemption / priorité possible liée à l’étage ?
    Je vous en remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Aucune priorité à notre connaissance dans ce genre de situation.
      Celui qui met le meilleur prix l’obtiendra peut être ?
      Cordialement

  18. Nicolas R says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire sur une copropriété de 60 propriétaires. Les appartements sont de 3 tailles différentes proportionnelles au quote-parts. Le quote-part le plus faible représente 1/4 des propriétaires. Il y a trois ans a été voté des travaux de charges générales de réfection de toiture dont le mode de calcul des charge est en division par nombre de propriétaires, contrairement à notre règlement de copropriété qui stipule bien une répartition au tantième pour ce type de travaux. AG 2017 : “À l’unanimité, il est décidé de réalisé la couverture… Cette somme est divisible par 60 copropriétaires”. La modification du mode de calcul n’est pas émise à l’ordre du jour. Deux versements ont déjà été effectués, il en reste un dernier. Cette répartition est-elle entaché de nullité car contraire à la loi ? La révision des calculs du dernier versement peut-elle être modifiée sans passer par un vote ?
    Merci de votre retour,
    Bien à vous,
    Nicolas R

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si personne n’a contesté dans le délai légal de deux mois imparti par l’article 42, votre décision d’AG de 2017 n’est nullement entachée de nullité. Au contraire, elle est parfaitement légale. Il serait par contre illégal de changer de mode de calcul pour le dernier versement.
      Cordialement

    2. Nicolas R says:

      Bonjour,
      Merci pour votre réponse, je trouve tout de même étonnant que l’on puisse modifier le mode de calcul (division égale par 60 au lieu d’une division au tantième, ce qui est par ailleurs également considéré comme injuste par l’actuel syndicat bénévole lui-même) sans que ce soit à l’ordre du jour et en opposition au règlement de copropriété et à la loi qui nous dit que les charges générales des travaux liés à l’entretien des bâtiments doivent être répartis au quote-part.
      Je vais donc accepter cette injustice, mais je vais tout de même l’apporter à l’ordre du jour à la prochaine assemblée, merci pour votre professionnalisme.
      Cordialement,
      Nicolas R

    3. CoproConseils says:

      Ah mais vous avez entièrement raison ! Répartir cette dépense à parts égales au lieu de la répartir aux tantièmes était parfaitement illégal. Mais le délai de contestation est dépassé.
      Si, sur votre demande, l’assemblée générale décide à la prochaine AG d’appliquer une répartition aux tantièmes pour le dernier tiers, un copropriétaire pourra contester cette décision devant un tribunal dans le délai légal de deux mois à compter de la réception du PV d’AG.
      Si à nouveau personne ne conteste, cette nouvelle répartition sera elle aussi légale !
      Merci pour vos compliments.
      Au plaisir de vous compter un jour parmi nos adhérents !
      Nous aidons quotidiennement les copropriétaires, mais également les syndics bénévoles a éviter ce type d’erreur !
      Cordialement

  19. Bouddha Rieur says:

    Bonjour,
    Je suis intéressé par l’achat d’un appartement mais je m’interroge sur les charges “eau froide”. Le copropriétaire actuel me parle de répartition en tantièmes et indique que le syndic lui demande de fournir une fois par an ou deux (il ne sait plus) les index relevés sur son compteur. Il y a un compte individuel dans chacun des appartements.
    Dois-je comprendre que le propriétaire est facturé des index communiqués et donc de sa propre consommation d’eau froide (ce qui me semble logique) ? Dans ce cas, la répartition en tantièmes correspond-elle à la consommation des charges dites communes réparties entre les copropriétaires selon les m2 des appartements de chacun?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement les charges eau froide sont facturées selon les relevés de compteurs et le delta de différence (s’il y en a un) est réparti aux tantièmes.
      Cordialement

  20. Jean-Marc says:

    Bonjour,

    Merci pour cette article très intéressant.

    Notre syndic nous informe que des fissures sont à traiter dans l’immeuble.
    Le calcul se fait donc aux millièmes, mais inclus les deux places de parking.
    Cela me semble assez illogique, mais est sûrement normal.

    Pourriez-vous me confirmer ce point ?

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est pas très logique et pas très normal non plus !
      Normalement les parkings extérieurs doivent être exclus des charges bâtiment. Si votre règlement de copropriété les inclut les parking (extérieurs) aux charges bâtiment, vous pouvez demander sa révision et mise en cohérence avec l’article 10 de la loi de 65. En attendant, effectivement c’est le règlement qui s’applique.
      Cordialement

  21. Angèle says:

    Bonjour,
    Propriétaire depuis 3ans d’un appartement au rez de chaussée d’une copropriété comprenant 2 bâtiments et 4 villas je m’étonne des millièmes correspondant à mon lot comparativement à d’autres lots de surface égales. Certes la différence considérable est que je possède un jardin de 175 m2 . Pour autant cela devrait-il faire augmenter le nb de millièmes de façon aussi considérable. Pour mieux comprendre, voici ma répartition comparée à celle d’un voisin ayant le même appartement au 1er etage :
    Mon lot au RDC :quote part de parties communes générales 473/10 000°
    Quote part de parties communes spéciales 1357/10 000°
    Lot identique au 1er etage : quote part de parties communes générales 240/10 000° quote part de parties communes spéciales :691/10 000°.
    Il me semble que cette différence n’est pas justifier, un jardin n’étant pas une surface habitable. Par ailleurs et comble de tout du fait de cette répartition, j’ai dû payer bien plus que tous les autres copropriétaires des travaux de revêtements de sol des paliers de chaques étages alors que ce sont des lieux qui ne me concernent nullement ! Je n’ai pas eu l’idée de me renseigner sur ce quoi je m’engageais en devenant copropriétaire.
    Cette répartition est celle mentionnée dans le règlement de propriété.
    Je ne sais pas si cette répartition est justifiée comment puis je le savoir. Pensez vous que je puisse m’embarquer dans une demande de rectificatif de la répartition des lots et quelles sont les demarches à faire pour cela.
    Avec tous mes remerciements.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Toute la parcelle est prise en compte dans le calcul des millièmes, y compris le jardin. Il y a toutes les chances pour que la différence soit justifiée. De plus les conditions pour contester sont assez restrictives. Dans les 5 ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans à compter de la première mutation, vous pouvez contester la répartition des millièmes si la différence entre ce qui est et ce qui devrait être est supérieur à 25%
      Article 12 de la loi de 65 : actions en révision.
      Cordialement

  22. JCB says:

    Bonjour

    A priori ma question pose problème ? aucune réponse ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question ne pose aucun problème !
      Vous remarquerez que contrairement à l’organisme qui a établi votre règlement de copropriété, nous répondons gracieusement via notre site internet aux questions des internautes qui nous semblent pertinentes. Et votre question était pertinente, elle concerne malheureusement beaucoup de copropriétés.
      Par contre nous n’avons pas les moyens de détacher une personne à temps plein pour répondre dans la seconde à toutes ces questions. Il peut effectivement y avoir un certain délai concernant les questions posées via le site internet. Si vous souhaitez avoir la possibilité de nous poser vos questions directement par téléphone ou par mail et obtenir une réponse rapide en relation avec le degré d’urgence de la question, vous pouvez adhérer à nos services !
      Très cordialement et au plaisir de vous compter un jour parmi nos adhérents !

  23. Bruno says:

    Bonjour,
    dans une copro de 60 lots, nous venons de nous rendre compte que notre syndic n’avait jamais imputé de charges de chauffage ni d’eau chaude à l’un des lots qui représente 200/1000e de la copro. Ce sont donc les 59 autres lots qui payaient à sa place. Peut-on aujourd’hui réclamer un arrieré de paiement au lot en question, et le cas échant sur combien d’années antérieures peut-on calculer cette régulation? Merci d’avance pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout d’abord il faut s’assurer que ce lot n’a pas été prévu spécialement sans charges de chauffage et d’eau chaude parce qu’il ne bénéficie pas de ces deux services.
      Ensuite s’il s’avère qu’il bénéficie bien du chauffage et de l’eau chaude commune et qu’aucun millième chauffage ne lui est attribué. Alors c’est un pb du règlement de copro qu’il faut s’empresser de corriger. Dans ce cas vous n’avez aucun recours pour les arriérés.
      Autre solution, le lot a bien des millièmes chauffage, mais le règlement de copro n’est pas appliqué. Alors il n’est possible de revenir en arrière que jusqu’à la dernière approbation des comptes.
      Si vous n’avez pas donné quitus, vous pouvez éventuellement vous retourner contre le syndic (5 ans maxi si vous n’avez jamais donné quitus)
      Cordialement

  24. JCB says:

    Bonjour
    Ma question concerne l’application du règlement de copropriété
    Notre syndic en accord avec le conseil syndical ont mis à jour un nouveau règlement de copropriété, celui-ci a été rédigé par un organisme que nous avons payé (en l’occurrence l’ARC)
    Ce règlement a bien été validité par l’ AG de juin 2019
    Mais depuis le syndic fait la “politique de l’autruche” ,plus de la moitié des copropriétaires ne respectent pas le règlement (véhicules stationnés sur les trottoirs, sur espaces verts, linges sur la rambarde des balcons etc.etc…)
    Comment obligé un syndic a appliqué ce règlement, existe-il une loi , un arrêté etc..
    stipulant ces incivilités !! Malgré lettres et photos à l’appui silence complet
    et aucun espoir de changer de syndic , en effet comme je l’indique plus haut le copropriétaires sont trop contents de faire ce qu’ils veulent !
    Merci, cordialement
    JCB

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La question de l’application du règlement de copropriété est une question malheureusement récurrente en copropriété. Il est bien dommage que la question devienne une question de droit. Elle n’est en réalité qu’une question de civisme.
      Vous dites “comment obliger un syndic à appliquer le règlement”, il se trouve que c’est aux copropriétaires de l’appliquer ! La loi prévoit que le syndic doive effectivement “faire respecter” ce règlement.
      Comment ? C’est bien là le problème ! La loi ne lui confère aucun pouvoir de police. Et la police n’a pas le droit de verbaliser dans une propriété privée !
      Le seul pouvoir dont dispose le syndic est la lettre recommandée ! La belle affaire ! Vous avez raison les copropriétaires s’assoient dessus !
      Dans les copropriétés qui sont adhérentes chez nous et qui rencontrent ce type de problème nous proposons une “solution” qui vaut ce qu’elle vaut.
      Si le syndic n’a pas le droit de verbaliser il a le droit de constater le non respect du règlement de copropriété. Pour constater ce non respect il doit se déplacer et faire une intervention. Cette visite dans la copropriété, il a le droit de la facturer (tarif horaire prévu au contrat). Dans le cadre de la clause d’aggravation des charges en général votée en AG, il a le droit d’imputer la facturation de cette visite au contrevenant. Ce n’est donc pas une contravention, mais ça revient au même pour le porte-monnaie. En général les syndics sont assez partants pour ce genre de solution parce que ça leur permet de facturer des prestations supplémentaires !
      La limite de cette pratique est que si le copropriétaire contrevenant ne paie pas ses charges, celles-ci s’accumulant pourraient mettre la copropriété à mal, surtout si vous dites que plus de la moitié des copropriétaires sont dans ce cas !
      Cordialement et bon courage

  25. Michel Martin says:

    Bonjour,
    je possède un appartement que je suis en train de vendre.
    Durant son achat, il y a trente ans, il était stipulé 162 tantièmes sur l’acte de vente, qui ont été corrigés à la main par le notaire de l’époque à 150.
    Depuis, mon appartement a toujours été listé à 162 tantième dans la répartition, mais mon appel de charge se fait sur la base de 150 tantièmes.

    Lors de la signature du compromis de vente, le notaire de l’acheteur de mon appartement et mon notaire statuent que la correction de l’ancien notaire ne vaut pas, et que la valeur des tantièmes de mon appartement est bien 162.
    Ils ajoutent alors une clause sur le compromis, comme quoi si la co-propriété fait un rectificatif de charges (nos appels de charge étant sur la base de 150 tantième, elles ont été minorés) ce sera à ma charge.

    Mes questions sont:
    A quoi est-ce que je m’expose ?
    Peut-il y avoir rétroactivité dans la mesure ou les comptes ont toujours été acceptés.
    Si oui, dans quelle mesure ?
    Peuvent-il réclamer quoique ce soit une fois que j’aurais effectivement vendu l’appartement dans 3 mois ?

    Merci d’avance de vos réponses
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si jusqu’à présent les comptes ont toujours été approuvés et non contestés, vous risquez juste un rappel de charges sur la dernière année lors de la prochaine régularisation.
      Cordialement

  26. RIO says:

    Bonjour,
    Je viens de louer un appartement qui se situe dans une ancienne villa maintenant divisée en 4 appartements. Je me suis aperçue que la charge concernant l’électricité de l’allée était uniquement reliée à mon compteur, il n’y a pas de compteur électrique indépendant. Selon le propriétaire je dois donc assumer seule cette charge alors qu’il s’agit d’une partie commune. Est-il en droit de faire ça ? Que puis-je faire pour rétablir ce déséquilibre entre locataires ? Ai-je le droit de couper la lumière de l’allée vu que je suis la seule à payer ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement il n’y a pas de raison pour que vous supportiez seule la charge d’une consommation commune.
      Il y a un problème au niveau de la répartition des charges. Si cette copropriété est gérée par un syndic faite lui remonter l’info.
      Soit la situation peut être réglée techniquement, soit vous devez recevoir une compensation.
      Cordialement

  27. Henry says:

    Bonjour, il y a 5 ans, notre Syndic a modifié le mode de répartition des charges de notre copropriété sans même nous en informer (pas de vote en AG). L’année dernière , certains copropriétaires, voyant leurs charges annuelles « flamber », ont constaté que des dépenses qui, conformément à ce qui est inscrit dans le règlement, étaient considérées comme des charges communes générales sont passées dans les charges communes spéciales. Après que ses erreurs de répartition ont été confirmées par un géomètre, le syndic souhaite revenir au mode de répartition des charges prévu dans le règlement de copropriété. Cependant, ce qui pose problème, c’est que les copropriétaires d’un bâtiment de la résidence qui ont financé à eux seuls les frais de réparation de leurs toits terrasses (montant de 50000 euros) ces 2 dernières années devront également participer aux futurs frais de réfection des toits terrasses d’un autre bâtiment. Pour résumer, suite à une erreur de répartition des charges opérée par le syndic, ils ont été les seuls copropriétaires à prendre en charge les réparations de leur bâtiment alors que les propriétaires des autres bâtiments auraient dû participer aux dépenses (réfection des terrasses=charges communes générales) et ils devront de surcroît financer les dépenses des autres bâtiments prévues dans le prochain budget. Que peuvent-ils faire contre cette injustice ? Merci d’avance pour votre réponse. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Difficile de répondre à votre question précise. Pour engager notre réponse il faudrait pouvoir étudier votre dossier particulier.
      Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété et l’obligation de révision introduite par la loi ELAN. https://www.coproconseils.fr/nouveau-reglement-de-copropriete-pour-un-immeuble-ancien/
      D’une manière générale la répartition des charges DOIT suivre les clefs de répartition prévues par le règlement de copropriété.
      Et le syndic n’est jamais fondé à modifier les clefs de répartition sans le faire voter en AG.
      Même si c’est pour appliquer des clefs “plus justes”.
      Cordialement

  28. Myriam F says:

    Bonjour, au moment de la vente de mon appartement je découvre que la répartition des charges est incorrecte, basée sur les tantièmes de mon lot amputées de 12 mètres, sans le savoir, par le vendeur initial l’ancien propriétaire de tout l’immeuble. Mon acte d’achat fait mention de la superficie exacte et du numéro de lot. Selon le règlement de copropriété la superficie de mon lot est supérieure de 12 mètres (partie privative). Depuis des années je paie des charges supérieures à ce que je devais. Quels sont mes recours contre le Syndic et le Voisin ? Le notaire qui a rédigé mon acte d’achat est la même étude qui a établi le Rcp en 1974.
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si vous avez vendu votre lot, vous n’êtes plus copropriétaire, il n’y a plus de recours possible.
      Si vous êtes encore copropriétaire tout dépend si vous vous avez voté l’approbation des comptes.
      Si vous l’avez voté, vous pouvez demander une rectification ou aller au tribunal
      Si vous avez été noté opposante, vous aviez deux mois pour contester la répartition des charges.
      Cordialement

  29. JB says:

    Bonjour,
    Je suis assez agacé par un copropriétaire X qui me dit « il fallait lire le règlement de copropriété quand vous avez acheté »…
    Je suis dans une copropriété avec un bâtiment principal et des garages individuels indépendants touchant à ce bâtiment ( 4 doubles garages indépendants )et individuels indépendants non collés à ce bâtiment ( 4 doubles garages indépendants ), entrecoupés de places de parking.
    Nous sommes 5 propriétaires à ne pas avoir de garages sur 22. 6 copropriétaires demandent à changer les tôles de leur toiture pour fuite d’eau, ces travaux sont imputés à l’ensemble des copropriétaires ( à la limite, si le garage était entièrement refait, je serais obligé de participer aux frais ). Il y a quelques années un garage a été vendu à part de l’appartement A auquel il était lié, la répartition des charges est la suivante 439/10000 pour l’appartement et 15/10000 pour le garage lié. Personnellement pour mon appartement B j’ai 293/10000 et 8/10000 (parking).
    Pour 2000 Euros engagé pour le toit de ce double garage : voici les parts payés :
    Appartement A : 87 Euros 80
    Appartement B : 58 Euros 60 + 1 Euro 60
    Propriétaire du garage seul : 3 Euros
    Si on multiplie par 8 pour la réfection de toutes les toitures, si dans l’avenir d’autres travaux sont engagés, je vous laisse imaginer notre mécontentement pour nous qui n’avons pas de garages.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est inscrit au règlement de copropriété. La loi ELAN laisse la possibilité de mettre un règlement de copropriété à jour pour prendre en compte des charges spéciales qui n’auraient pas été prises en compte auparavant d’ici 2021. Voyez avec votre syndic.
      Cordialement

    2. JB says:

      Merci

  30. POURQUIER says:

    Etant copropriétaire d’une villa faisant partie de 10 Villas et ayant,un syndic de copropriété ,il a été décidé de mettre des brises-vues a chaque villa.Je me suis aperçu que le décote avait été fait au millième ce qui arrange bien les 9 autres copropriétaires car j’ai des millièmes bien plus ,important qu’eux.Pensez vous que ces travaux de confort doivent être calculés au millième plutôt que de façon individuelle?(nous avons tous les mêmes brises vues).Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Quoi que nous pensions, cela importe peu. Ce qui décide ce sont les statuts de l’ASL. Les statuts doivent être appliqués. Seul l’examen de ceux-ci peut vous donner la réponse.
      Cordialement

  31. Carl Lopez says:

    Bonjour, au rez-de-chaussée de ma copropriété il y a une galerie commerciale avec de nombreux commerces et avec plusieurs étages d’appartements au-dessus. Une décision de travaux importants de mise aux normes de la galerie et les commerces a été votée en AG. Cette décision a été votée aux tantièmes générales alors qu’elle aurait dû être, à mon avis et selon mon interprétation du règlement de copropriété, aux tantièmes “commerces”. Je ne suis pas contre les travaux, je suis contre la répartition. Est-ce que j’ai seulement deux mois (après réception du PV) pour contester la décision ou est-ce que j’ai plutôt cinq ans, vu qu’il s’agit d’un problème de répartition des charges ?
    Merci de votre retour, cordialement C. Lopez

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le délai de 5 ans, ne s’applique qu’à votre propre répartition de charges.
      Attention, une contestation se porte avec un avocat devant un tribunal.
      Cordialement

  32. Marie says:

    bonjour,
    que faire quand l’erreur de calcul du tantième provient du géometre et que le syndic applique le règlement erroné?
    on doit engager la responsabilité de qui?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a l’obligation d’appliquer le règlement de copropriété même erroné. Si c’est un immeuble neuf, le syndic demande au géomètre qui a fait l’erreur de corriger, le correctif est validé en AG à la majorité article 25. C’est c’est ancien, que l’erreur est évidente (ex erreur d’addition) le syndic peut faire le correctif lui même, si c’est compliqué il faut missionner un nouveau géomètre qui fait refait les calculs de tantièmes. Ce nouveau géomètre évidemment va devoir être payé ! Si personne n’est ok pour lancer l’opération, il faut contester devant un tribunal.
      Cordialement

    2. Marie says:

      merci pour votre réponse! avez vous des fondements juridiques sur lesquels se baser pour dire que le syndic doit appliquer un règlement même erroné?

    3. CoproConseils says:

      De très nombreuses jurisprudences.

  33. Benjamin E says:

    Bonjour,
    Les charges d’ascenseurs sont divisées entre les copropriétaire en fonction des tantièmes de chacun sans tenir compte de l’étage.
    Dans le règlement de copropriété l’ascenseur est définit en tant que partie commune.
    Or il est aussi décrit que les charges des parties communes sont réparties en fonction des tantièmes. Un article concernant des charges relatives tel que l’eau froide/chaude, chauffage centrale et tapis d’escalier existe et répartie effectivement les proportions différemment. Mais l’ascenseur lui n’est pas mentionné dans cet article du réglement.

    Quelles sont mes options ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse et le temps consacré.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a l’obligation de répartir les charges selon les clefs de répartition mentionnées par le règlement de copropriété.
      Si celui-ci n’est pas adapté ou bien ne reflète pas la réalité il faut le modifier.
      En application de l’article 11 et 12 de la loi de 65, tout copropriétaire a le droit de contester la répartition des charges telle qu’elle est faite par le règlement de copropriété s’il a moins de 5 ans d’âge et dans le délai de deux ans à compter de la première mutation (c’est à dire vente d’un lot).
      Si vous justifiez que ça vous porte préjudice de plus de 25% de vos charges, vous n’avez d’autre choix que d’assigner personnellement le syndicat en révision de la répartition des charges devant le TGI.
      Cordialement

  34. nesrine says:

    Bonjour,

    Il y a un mois, j’ai acheté un appartement avec une cave et je viens de m’apercevoir qu’il y a une erreur sur le nombre de tantièmes pour la répartition des charges bâtiments au niveau de la cave .
    Ma cave a un tantième de 2 alors qu’elle a la même superficie que 3 autres caves qui ont chacune un tantième de 1.
    La cave qui se trouve à côté de la mienne fait le double de ma cave a un tantième de 2.
    Un syndic professionnel a été voté en janvier dernier (avant l’achat de mon appartement) et il n’y a jamais eu de syndic auparavant.
    Vers qui dois-je me retourner pour rectifier et revoir la répartition pour ce type de charges ?
    Merci pour votre aide,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le promoteur qui décide la répartition des millièmes avec l’aide du géomètre expert et du notaire.
      Pour contester devant un tribunal vous avez 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété.
      Si la copropriété et le règlement de copropriété ont plus de 5 ans c’est une modification du règlement de copropriété qui doit être votée en AG à la majorité requise c’est à dire théoriquement l’unanimité.
      S’il s’agit effectivement d’une différence d’un millième, les sommes en jeu ne valent pas une procédure.
      Cordialement

  35. Abraham bouzemane says:

    pendant des décennies les tantièmes par bâtiment ont été reportés (de 1995 à 2015) sur les charges générales, à la suite d’erreur de répartition, ainsi que de l’omission d’un copropriétaire sur le règlement de copropriété modifié le 22/08/1995; un administrateur judiciaire a été nommé en mars 2016 qui n’a pas tenu compte de cette exception et a débité les copropriétaires des tantièmes par bâtiment, ce qui n’a pas permis d’ester en justice, dans l’attente d’un syndic qui a été désigné et est en fonction depuis le 1/01/2019 qui a repris, également, cette répartition par bâtiment; les copropriétaires lésés par ces erreurs, sont-ils en droit de contester cette répartition???)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les tantièmes qui s’appliquent sont ceux qui sont inscrits au règlement de copropriété. Toute autre répartition est illégale. Si durant toutes ces années d’autres modes de calculs ont été appliqués et que les comptes ont été approuvés, il n’est pas possible de revenir en arrière.
      Cordialement

  36. ML Grand says:

    Bonjour,
    Lors de la dernière AG, un nouveau RCP a été voté, avec créations de lots et nouvelles répartitions de tantièmes. Si j’ai bien compris votre article, cette décision aurait dû être prise à l’unanimité, or cela n’a pas été le cas, puisque le vote a été effectué à la majorité.
    Le délai de 2 mois est passé, est-il quand même possible de faire invalider cette décision? Si oui, quel est le recours?
    Nous sommes au moins 4 copropriétaires complètement lésés par cette décision.
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est trop tard. Le seul recours était l’article 42. Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
      Même si la majorité requise n’a pas été appliquée.
      Vous pouvez éventuellement tenter d’aller en justice à titre personnel. L’argumentaire ne doit pas être pour vice de majorité, mais par rapport au fait que vous en subissez un préjudice. Mais il faut vraiment que vous soyez très largement lésé … et très bien défendu.
      Cordialement

  37. Fabrice V says:

    Bonjour
    Je suis dans une copropriété divisée en 3 sous syndicats :
    1 pour l’immeuble d’habitation
    1 pour le sous sol de boxes de stationnement
    1 pour les parties communes
    Je suis propriétaire de boxes de stationnement seulement.
    La copropriété paye une assurance, un seul contrat, le syndic répartit le coût entre les 3 sous syndicats.
    Une copropriétaire de l’immeuble s’est aperçu que les 3 dernières années, le contrat d’assurance a été payé par le sous syndicat de l’immeuble seulement. Elle en a averti le conseil syndical et le Syndic, qui a opéré une régularisation de la répartition sur les 3 années.
    Selon votre article ci dessus sur l’effet rétroactif, le Syndic a t-il le droit de faire cette régularisation sur les 3 ans ?
    Je précise que cette erreur n’a pas été vue lors du contrôle des comptes annuels et que les comptes ont été approuvés pendant l’Assemblée Générale.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les sous-syndicats ça n’existe pas. Il y a forcément un syndicat principal et des syndicats secondaires. Les syndicats secondaires ne paient que les charges qui leurs sont spécifiques. Le syndicat principal paie les charges communes et tout le monde y participe. Dans ces charges communes, il y a l’assurance. Cela en fait partie.
      Attention, pour que la création d’un syndicat secondaire soit possible la première condition est “la pluralité des bâtiments”. Il faut que la division du sol soit possible.
      Il semble très peu probable qu’il y ait une division en syndicats secondaires pour le sous-sol et les parties communes.
      Il est possible que ce soient des charges spécifiques et non pas une division en ce que vous appelez “sous syndicats”
      Concernant l’assurance, il est tout à fait possible que les sous-sols aient une assurance spécifique payée que par eux.
      Par contre, l’assurance de la copropriété doit être répartie en charges communes générales.
      Effectivement maintenant que les comptes ont été approuvés c’est trop tard pour cette année. Si vous pensez véritablement qu’il y a un pb de répartition des charges, il faut néanmoins le corriger pour que cela ne se reproduise pas.
      Si vous avez besoin que nous analysions vos comptes, n’hésitez pas à nous contacter via la page Devis.
      Cordialement

  38. Aline_14 says:

    Bonjour Nous avons fait achat il y a peu d’un appartement en copropriété comportant deux bâtiments distincts. Le bâtiment 35 et le bâtiment 37. Nous habitons au 35.
    Des travaux de réfection de planchers doivent être effectués au numéro 37 très rapidement. Nous étions informés par notre agent immobilier de ces travaux au moment de l’achat. Mais il nous avait été bien spécifié que ces travaux ne nous concernaient pas et concernait seulement les coproprietaires du bâtiment 37.

    Seulement le règlement de copropriété dit ” DEFINITION DES PARTIRE COMMUNES ” “…” ” a) Parties communes à l’ensemble de la copropriété” donc parties communes générales “…” ” le gros œuvre des planchers”
    Alors que l’état de répartition de charges précise dans “CHARGES A REPARTIR PAR BÂTIMENT” ” Les charges d’entretien, de réparations, de reconstructions de toute nature , grosses ou menues, à faire au gros œuvre…”
    Le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges disent donc deux choses différentes .
    Les travaux s’élèvent à plus de 85000€ ce qui correspond à 10 000€ pour notre part si l’ont prend en compte la répartition de charges générales. D’autant plus qu’au 35 tout les copropriétaires ont des tantièmes plus importants que ceux du 37 et donc avec une répartition de charges générales les copropriétaires du 35 payent une somme plus importante que tout les autres copropriétaires du 37 alors que le plancher ne concerne pas le bâtiment 35.
    De plus le syndic nous avait envoyé un premier appel de fond avec une répartition en charge générales et ensuite un courrier en nous stipulant qu’une erreur avait été faites et quil ne fallait pas prendre en compte cet appel de fond car la réfection du plancher doit être réglé par les copropriétaire du 37.
    Or, à l’assemblée générale le syndic après vote repart sur une répartition de charges générales. Bien sûr, les copropriétaires du 37 voulant cette réparation et étant plus nombreux à l’assemblée générale .

    Que pouvons nous faire dans notre situation ? Quel recours pouvons nous avoir et vers qui nous tourner pour clarifier la situation ? Le syndic doit il prendre en compte le règlement de copropriété ou bien l’état de répartition de charges ?

    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Sous réserve de l’étude détaillée du règlement de copropriété dont vous nous livrez que des extraits :
      Avant loi ELAN “dans le silence ou la contradiction des titres” les éléments sont réputés parties communes.
      Mais la loi ELAN introduit la spécialisation des charges et va plutôt dans le sens d’une distinction par bâtiment. Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété et notamment le paragraphe sur l’obligation de révision introduite par la loi ELAN.
      Dans le cas d’une contradiction, votre syndic a donc l’obligation de mettre cela au clair et il y a toutes les chances pour que la révision aille dans le sens d’une répartition par bâtiment.
      N’hésitez pas, propriétaires du 35, à envisager une action commune devant un tribunal.
      Cordialement

  39. Paddy says:

    Bonjour,

    Suite à l’achat d’un appartement neuf nous nous sommes rendu compte d’une grande disparité de tantièmes entre plusieurs lots similaires.
    Après plusieurs va et vient entre le syndic, le promoteur et le géomètre il s’avère que ce dernier vient d’admettre sa faute oralement et a fourni un nouveau tableau de répartition de tantièmes au syndic.
    Or nos charges sont calculées directement sur la base des tantièmes erronés et cela avantage plusieurs co propriétaires.
    Une AG extraordinaire va avoir lieu pour décider du changement de répartition et toutes les informations que je trouve portent à croire qu’il faut un vote à l’unanimité pour le faire valider.
    Je vois néanmoins que vous avez répondu le 1 février 2018 que dans le cas d’une erreur reconnue du géomètre un vote à la majorité de l’article 25 suffisait, pourriez vous m’aiguiller vers les texte de loi ou jurisprudence qui appuyeraient cela ?
    Cela me permettrai de construire un argumentaire plus fort lors des débats qui vont très certainement avoir lieu entre tous les copropriétaires et m’assurer que le bon ‘type de vote’ va avoir lieu.

    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement il faut une AG pour valider la nouvelle répartition
      Quand il s’agit d’une erreur, la correction doit être votée à la majorité de l’article 26 (deux tiers).
      De toute façon, même s’il y avait débat et que la nouvelle répartition vienne à être refusée, vous pouvez contester devant un tribunal.
      N’hésitez pas à consulter un professionnel, un avocat spécialisé dans le droit de la copro ou bien CoproConseils
      Cordialement

  40. ALI AMMAR says:

    Bonjour, j’ai acheté un appartement de 54 m2 en janvier 2015. Les charges augmentent massivement et en me réclame en plus des charges trimestrielles fixés à 310 euros des sommes importantes à causes de l’eau et apparemment un propriétaire qui ne paie pas ses charges depuis plusieurs années (7000euros de dette). Il y a une procédure lancée il y a quelques mois. je n’étais pas averti à l’achat de mon appartement. je veux savoir si c’est possible d’avoir la répartition des charges des 7 propriétaires de l’immeuble pour comparer et de demander réparation.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour obtenir réparation, encore faut-il prouver la faute de quelqu’un.
      Lorsqu’on achète un bien, pour se garantir de ce genre de mésaventures, il faut demander au vendeur de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
      Car lorsqu’on achète, on achète en l’état.
      Pour connaitre les tantièmes des différents copropriétaires, il faut se reporter au règlement de copropriété.
      Si un propriétaire ne paie pas ses charges, le syndic a du mettre à l’ordre du jour de la dernière AG un vote sur un appel de fonds de solidarité afin de ne pas mettre la copro en danger de cessation de paiement.
      Lorsque le propriétaire défaillant paiera ses charges (d’une manière ou d’une autre, paiement ou mise en vente judiciaire de son lot), les copropriétaires solidaires récupèrent leurs fonds.
      Si les choses ont été votées en AG et que les comptes ont été approuvés, il n’y a pas de réparation à obtenir.
      Cordialement

  41. Madame GUILLOU Huguette says:

    je viens de constater que le syndic Foncia m’envoit un appel de fonds pour les charges générales et un autre pour
    des charges Alur ce qui double mes charges du 1er trimestre 2019.
    Est-ce normal?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre syndic n’est pas très bien organisé, il est effectivement possible qu’il envoie deux appels de fonds distincts.
      Il faut lui demander de regrouper les envois afin de limiter les frais de timbre pour la copropriété.
      Le fait que ça double vos charges n’a aucun rapport avec le fait de l’envoyer en deux fois.
      Si le budget a été voté en AG, la totalité des charges sont exigibles. Charges communes générales et charges ALUR.
      Cordialement

  42. Pauline says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement de 2 pièces au 2ème étage d’un immeuble de 2 étages avec un grenier au dessus qui appartient à un autre copropriétaire.
    Ce grenier apparaît toujours dans les documents de copropriété comme grenier alors qu’il a été transformé en appartement et est loué en Airbnb.
    J’ai 197 millièmes et dans le reglement, le « grenier » en a 42. Que puis je faire par rapport à cela ?

    Un grand merci et bonne annee,
    Pauline

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement les étapes d’une telle transformation sont les suivantes :
      Le propriétaire du lot (grenier) doit demander à l’AG de valider ses travaux de transformation.
      L’Assemblée générale valide.
      Les travaux sont réalisés.
      Le syndic missionne un expert géomètre pour recalculer les millièmes
      Ensuite il publie au bureau des hypothèques la modification de l’état descriptif du lot qui permet d’officialiser la modification de la destination du lot
      Le règlement de copropriété est ensuite modifié pour intégrer les nouveaux tantièmes et la nouvelle répartition des charges est ensuite appliquée.

      Dans le cas de votre copropriété, il y a peut être une étape qui n’a pas été suivie.
      Une chose est certaine, la destination du lot dans l’état descriptif et dans la réalité, doivent correspondre.
      Rapprochez vous de votre syndic pour savoir ce qu’il en est.
      Cordialement

    2. Pauline says:

      Un grand merci pour votre retour.
      Le syndic est au courant puisqu’on en a discuté durant l’AG mais n’a pas l’air de bouger… faut il les attaquer selon vous ?

    3. CoproConseils says:

      Il faut demander à ce que la mise à jour du règlement de copropriété soit officiellement mise à l’ordre du jour de la prochaine AG. Si tout le monde vote contre et vous pour, vous pouvez alors contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Mais en l’espèce ce n’est pas le syndic que vous attaquez, c’est la copropriété. Le syndic n’est pas responsable.
      Cordialement

  43. Mod says:

    Bonjour,
    Je me suis aperçu en 2016 que depuis qu’il a été nommé en 2010, le syndic répartit les charges de nettoyage et électricité bâtiment selon les tantièmes “généraux” au lieux des tantièmes “escalier” prévu au RDC. Je lui en ai fait part , idem en AG au syndicat. Mais le syndic refuse d’appliquer la répartition prévue au RDC et les autres copropriétaires ne veulent pas voir leur charges augmenter. J’ai cessé de donner le quitus et d’approuver les comptes du syndic depuis 2016 et j’ai réclamé les charges payées indûment depuis 2010.
    1) Ma réclamation peut-elle aboutir ou suis-je bloqué par l’art.42 sans rétroactivité ?
    2) Quel tribunal doit être saisi TGI ou TI ? car j’ai lu que c’est le TGI est-ce le cas svp?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Avec un bon avocat et le premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65, vous pouvez aller devant le TGI (pas le TI, mais TGI) et intenter une action en justice contre votre syndic.
      Cordialement

    2. Mod says:

      Merci! Y-a-t-il une jurisprudence ? Suis-je en droit de réclamer sur 5 ans les charges ?

    3. CoproConseils says:

      Vous pouvez choisir de demander à un avocat de monter votre dossier ou bien à CoproConseils qui le transmettra ensuite à votre avocat. Si vous préférez la seconde solution, n’hésitez pas à nous contacter via la page “devis” du site.
      Cordialement

  44. Jeremy says:

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement il y a 4 ans avec un jardin.
    L’état descriptif de division n’était pas à jour, et notre lot (appartement+jardin) correspondait à une vingtaines de caves. Aujourd’hui, après une enième relance, la notaire a enfin effectué l’état descriptif de division, et nous informe que suite au nouveau calcul, nous devons 1200€ de régule de charge depuis 4 ans auprès du syndic.
    Y a t’il possibilité de recours, sommes nous les seuls à devoir payer ?
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question n’est pas une question simple. Elle nécessite une étude approfondie de votre dossier, ce que prévoit le règlement de copropriété, à quoi correspond votre lot sur l’acte de propriété, répartition des millièmes, pv d’ag etc … Oui vous avez des recours, mais tout dépend de la situation de votre copropriété et celle de votre “appartement” !
      Si on vous demande une régularisation de charges, c’est que les millièmes ont été modifiés et cela mérite d’y regarder de plus près.
      Si vous souhaitez que nous vous aidions, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via la page contact.
      Cordialement

  45. Marie-Hélène F says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un box en sous-sol d’une copropriété. Je ne possède que ce bien d’en cette copropriété. Je viens de recevoir un appel de charges pour le remplacement des boites aux lettres. Est-ce normal? Le syndic me dit que Oui car le vote a fait par bâtiment.
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement effectivement les garages n’ont pas à payer pour les boites aux lettres.
      Maintenant reste à savoir si c’est une erreur du syndic ou du règlement de copropriété.
      Le fait que le vote se fasse par bâtiment n’a pas de rapport théoriquement.
      Cordialement

  46. John Mystère says:

    Bonsoir, Je suis propriétaire d’un garage dans un lotissement comprenant appartements et garages séparés. Suite à des travaux de rénovations (pour les deux entités) il a été décidé que les frais seraient généralisés c’est à dire d’additionner les frais de rénovations des garages et des appartements alors que les bâtiments sont indépendants. En soi, nous sommes 5 garages et le devis pour les garages s’élèvent à 1000 euros = 200 euros pour chaque garages. En additionnant les deux devis (garage + appart) nous devons payer 600 euros. Nous n’habitons pas les appartements nous ne devons donc pas payer la part des rénovations des parties habitables il me semble….
    Lors de l’AG ne me sentant pas concerné du fait que je ne suis pas propriétaire d’un appart il a été voté les charges générales et je me suis opposé aux vote dans un délai de deux mois. Depuis cette opposition, un nouveau devis est apparu indiquant qu’il y a des travaux de maçonnerie alors qu’il n’en a jamais été question.
    J’ai donc deux questions :
    – Pouvons-nous réclamer le paiement du devis des garages uniquement et de se défaire du devis des appartements (le règlement de copropriété étant floue dans ce domaine) je n’ai pour l’instant payé que les frais de garages = 200 euros.
    – Pouvons-nous entrainer en justice le syndic pour un devis qui nous semble douteux ?
    – Que va t’il se passer si je ne paies pas la totalité de ce qu’il met demandé ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Lors du vote des travaux, doit être précisé en AG comment les montants doivent être répartis en application des statuts et/ou du règlement de la copropriété. Néanmoins les copropriétaires réunis en AG ont le droit de décider d’une autre répartition en infraction avec le règlement et dans ces cas là, le syndic prend en général bien la peine de préciser aux copropriétaires que c’est contraire au règlement et qu’il dégage sa responsabilité.

      Dans votre situation, vous avez le droit de vous y opposer dans le cadre de l’article 42. Il semble que vous soyez concerné puisque vous avez été noté “absent ou opposant” et que vous subissez un préjudice. Il faut donc assigner dans le délai de deux mois.

      Si vous vous limitez à ne pas payer la totalité des charges qui vous sont demandées, vous vous exposez à des frais de recouvrement de charges car aucun copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de charges exigibles. Il faut payer, contester et se voir ensuite rembourser si la contestation porte ses fruits.
      Cordialement

  47. Martine THOMASSET says:

    Excellent site

    1. CoproConseils says:

      Merci !

  48. Fatou says:

    Bonjour , ayant louer un studio de septembre 2013 a septembre 2015 je suis en litige avec mon ancien proprietaire . En effet ce studio est dans un immeuble en copropriété, le chauffage de l’eau etant collectif , apres verifications du règlement de copropriété la répartition se fait aux milliemes . Le gestionnaire de copropriété lui ne laplique pas (par exemple il y a 9000e a repartir , le batiment a consommé 184m3 d’eau moi jen ai consommé 42 le gestionnaire calcule en faisant 9000÷184×42 alors qu’il devrait faire 9000×36÷1000 ) jai deja payais plus de 4931euros en charges pour seulement 2 ans et la le propriétaire me reclame par voie d’huisser encore 1100euros je lui ai donc expliqué l’erreur de calcul du gestionnaire elle en a que faire . Que faire pour valoir mes droits et surtout etre remboursé merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester le loyer à votre propriétaire avec une lettre recommandée et un calcul à l’appui, et ne lui payer que ce que vous lui devez.
      Votre propriétaire trouvera du coup un intérêt à faire pression sur le syndic pour qu’il rectifie !
      Si vous voulez vous faire aider, vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL de votre département, qui est un organisme de défense des locataires.
      Sinon, laissez la aller au tribunal. Si vous êtes certaine de vos calculs c’est elle qui perdra.
      Cordialement

  49. GROLLIER Marie Rose says:

    Bonjour,
    Lors de l’A.G. j’ai posé une question aussi bien au syndic qu’au conseil syndical sur une dépense de 3000 euros environ de
    travaux passée en charges générales. (Notre copro comporte 3 bâtiments). Aucune réponse n’a pu nous être donnée.
    Rappel de certains copropriétaires auprès du syndic et C.S. pour obtenir ce même renseignement. Obtenu plus de 6 mois après par une facture de tx. pas très compréhensible.
    Peut on 1 an après sur le nouveau bilan pour l’A.G. réimputer avec effet rétroactif cette somme sur un seul bât.
    Merci de bien vouloir m’éclairer ?

    1. CoproConseils says:

      Madame bonjour.
      Il n’y a pas de réponse unique à votre question, plusieurs paramètres entrent en jeu. Il faudrait pour répondre à votre question, pouvoir étudier les documents de votre copropriété. Vous pouvez si vous souhaitez notre aide, nous contacter via la rubrique contact pour obtenir un devis.
      Cordialement

  50. lucie says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un studio sur plan que j’habite depuis mai 2016. Après quelques mois, je trouve que le montant de mes charges sont extrêmement élevé (160euros par moi) pratiquemement 90 euros de plus que appartement identique (meme étage meme exposition, meme dimension). Je sais que la répartition des tantièmes n’est pas fait uniquement sur la dimension de l’appartement mais la différence étant tellement grande avec d’autre studio, j’en averti le syndic de coproprieté.
    Le syndic m’informe qu’il n’y a pas d’erreur et me redit que les tantièmes ne dépendent pas que de la surfact, etc.
    J’insiste près de 6 mois pour que la question soit, posé auprès de l’entrepreneur. Un AG se déroule entre temps.
    Le géomètre fini reconnaitre son erreur en aout dernier. Depuis, le syndic et le geomètre se lancent la balle. 1an et demi est passé depuis ma déclaration. J’attends depuis plus de 6 mois un AG exceptionnel pour un vote a unanimité.
    -Que puis-je faire si AG ne se fait pas?
    -Que faire si il n’y a pas l’unanimité?
    -Que me conseillez vous?
    je vous remercie par avance,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Lucie bonjour,
      Première chose importante, le vote à l’unanimité n’est pas requis dans votre cas. La mise à jour du règlement de copropriété suite à erreur du géomètre se fait à la majorité de l’article 25.
      La question est : comment le géomètre a-t-il reconnu son erreur ? verbalement ou par écrit ?
      A-t-il établi la nouvelle répartition des charges ?
      Si oui, alors le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG la révision des tantièmes suite à erreur de l’expert géomètre et une autre résolution portant sur la régularisation des charges en conséquence.
      Relancez en lettre recommandée.
      Si personne n’avance, ou si la modification des tantièmes n’est pas approuvée en AG, la seule solution reste la justice.
      N’approuvez surtout pas les comptes en AG et assignez le syndicat des copropriétaires au tribunal de grande instance et le géomètre expert en responsabilité. Faites vous assister par un avocat.
      Tout cela sera long et coûteux pour vous comme pour la copropriété. L’amiable serait préférable pour tout le monde. C’est ce qu’il faut faire comprendre aussi bien aux copropriétaires qu’au syndic. Mais démontrez que vous êtes déterminée à aller jusqu’au bout. Quelques fois une lettre d’avocat suffit à faire notablement avancer les choses.
      Bien cordialement

  51. YML says:

    Bonjour dans notre copro, nous avons des millièmes de trois sortes :
    – TANTIEMES CHARGES ET PARTIES COMMUNES GENERALES
    – TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT A
    – TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT B
    on se demande comment doivent se répartir les factures suivantes :
    – assurances des murs
    – facture du notaire pour la rédaction du règlement de la copro
    – facture du géomètre pour les plans, les métrès de chaque lots et les calculs des millièmes.

    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul votre règlement de copropriété peut le dire !
      Il n’y a pas de règles générales législatives à ce propos.
      Même s’il est habituel que les frais d’assurance du bâti par exemplent soient supportés par l’ensemble de la copro, rien n’empêche un règlement de copropriété de décider une répartition à 60-40% entre deux bâtiments.
      Donc en réponse à votre question ; sauf indication contraire de votre règlement de copropriété, toutes les charges que vous indiquez dans votre question sont habituellement des charges communes générales aux deux bâtiments.
      Nous sommes à votre disposition pour une véritable étude du cas de votre copropriété pour une réponse claire et définitive concernant VOTRE copropriété.
      Cordialement

  52. DUFOUR says:

    Bonjour,

    Suite à la vente de notre appartement, nous constatons que des appartements voisins paient beaucoup moins de charges de copropriétés.

    Quelle procédure peux t-on mettre en place afin de vérifier cela ?

    Si cela est avéré quels recours avons nous ?

    Sur combien de mois pouvons nous remonter quand il s’agit d’une surfacturation ?

    Si notre appartement est en cours de compromis cette procédure peux t-elle retardée la vente ?

    Merci de votre retour

    Cordialement

    Mr DUFOUR

    1. CoproConseils says:

      Monsieur Dufour bonjour
      Votre commentaire a été déplacé en commentaire d’un article plus en lien direct avec votre question. Vous pourrez notamment y lire que la répartition des charges est inscrite dans le règlement de copropriété. Soit vos voisins paient plus de charges parce que le règlement est appliqué et la différence se justifie, soit parce que le règlement est appliqué mais la différence ne se justifie pas et vous pouvez le contester, soit le règlement n’est pas appliqué et vous pouvez également le contester. Ces deux contestations ne se font pas du jour au lendemain. Vous pouvez demander des éclaircissements à votre syndic qui est le seul à même de vous les donner. Votre acheteur, s’il est prudent, attendra effectivement que la question soit éclaircie avant de passer à l’achat.
      Merci pour votre question.

  53. Michel S says:

    Bonjour, mon syndic ayant fait l’erreur durant 8 ans (de 2008 à 2015) de réclamer une partie de mes charges à une tierce personne -ils s’en est aperçu au moment de la vente de l’appart de cette dernière ! vient de m’adresser une mise en demeure pour régler ces 7 ans de charges pour un montant d’environ 1600 euros !. Suis-je en droit de refuser de payer ce montant (je précise que les comptes annuels ont tj été approuvés et que j’ai tj réglé mes charges en temps et en heure par ailleurs) ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Effectivement vous avez raison, ces charges ne sont théoriquement pas dues puisque c’est une erreur du syndic et que les charges ET répartition ont été systématiquement approuvées au fil des ans.
      Cependant attention !
      Si le syndic s’est aperçu de son erreur avant la dernière AG et qu’il a mis dans sa dernière compta une régularisation suite à erreur et qu’à la dernière AG cette compta et cette répartition ont été approuvées et non contestées par vous dans le délais de l’article 42 (2 mois à dater de la réception du PV d’AG), alors, il est fondé à vous réclamer cet arriéré parce que vous l’avez approuvé et non contesté.
      Votre situation mérite de s’y intéresser de près. Vous pouvez vous faire aider d’un avocat, ou bien faire jouer votre protection juridique si vous en avez une avec votre assurance multirisque habitation. Vous pouvez également si vous le souhaitez, adhérer à CoproConseils à titre individuel et nous aurons alors ainsi mandat pour vous aider à y voir plus clair.
      Cordialement

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