Les charges communes générales en copropriété : répartition et contestation

Le règlement de copropriété détermine les règles de répartition des charges communes générales d’une copropriété. Il existe plusieurs cas d’erreur possibles et plusieurs solutions pour régulariser et contester.

Deux répartitions possibles :

Les charges communes générales peuvent être réparties de deux façons différentes :

  • C’est soit une “répartition à parts égales“. Dans ce cas chaque lot, quelle que soit sa superficie, paie une part. Cela s’applique pour les charges dont la jouissance ne dépend pas de la superficie du lot. Par exemple les compteurs d’eau, les boites aux lettres ou les abonnements d’antenne ou de câble
  • La répartition peut se faire également “aux tantièmes” ou “aux millièmes”. Cette fois les charges sont relatives aux avantages du lot. Un appartement plus grand a plus de tantièmes généraux. Un appartement situé dans un étage élevé a plus de millièmes ascenseurs. etc..

Le règlement de copropriété est fondamental

Dans le règlement de copropriété on trouve :

  • les catégories de charges,
  • la façon dont elles doivent être réparties,
  • le nombre de tantième attaché à chaque lot et
  • le nombre de tantièmes attachés à chaque lot en fonction de la catégorie de charge. 

Exemple deux appartements de même superficie n’ont pas le même nombre de tantièmes ascenseur suivant s’ils sont au dernier ou au premier étage. Par contre, ils peuvent en avoir le même nombre pour la répartition des charges d’espaces verts.

Les tantièmes sont déterminés à la construction de l’immeuble en fonction de trois critères ; la superficie, l’étage et l’exposition.

Le syndic s’appuie donc sur le règlement de copropriété pour chaque année répartir les charges communes générales de la copropriété. Il peut arriver que les charges ne soient pas réparties selon le règlement de copropriété, c’est toujours anormal. Il doit y avoir cohérence entre ces éléments.

Pour finir, il est possible que certains tantièmes résiduels soient répartis arbitrairement. Cela n’engage jamais des sommes conséquentes de charges.
Ce n’est donc pas de tantièmes résiduels dont il est question dans cet article.

La répartition des charges communes générales n’est pas correcte ?

Premier cas de figure : le règlement de copropriété est faux ou contestable, le syndic doit tout de même l’appliquer. Pour le modifier deux solutions : un juge peut être saisi, il pourra éventuellement ordonner une modification du règlement de copropriété. La copropriété peut modifier elle même son règlement de copropriété mais il lui faudra le voter à l’unanimité.

Second cas de figure, le règlement de copropriété ne pose pas de problème particulier, mais le syndic ne l’applique pas ou mal. Plusieurs situations se présentent :

Soit c’est tout à fait accidentel et récent.

– Si le conseil syndical s’en rend compte au moment de la vérification des comptes, il faut que le syndic corrige et organise une nouvelle vérification des comptes par le conseil syndical. Il faut que la copropriété puisse voter en assemblée générale des comptes justes.

– Si le conseil syndical ne s’en rend pas compte (c’est certainement que la copropriété n’est pas adhérente à CoproConseils ou n’a pas souscrit l’option contrôle de gestion !) et que l’erreur de répartition des charges est révélée en assemblée générale avant l’approbation des comptes. Les comptes ne doivent pas être approuvés. Le syndic doit revoir la répartition des charges et il est indispensable qu’une nouvelle assemblée générale soit convoquée pour approuver les comptes corrigés. Dans ce cas, cette assemblée générale extraordinaire doit être convoquée aux frais du syndic.

– Si l’erreur passe totalement inaperçue et que les comptes sont approuvés en l’état, alors on entre dans la stricte application de l’article 42Les copropriétaires défaillants ou opposants ont deux mois pour contester, ensuite c’est trop tard.

Par contre, si l’erreur ne concerne qu’un copropriétaire, celui-ci peut contester dans le cadre du premier alinéa de l’article 42. Les actions personnelles ont un délai de prescription de 10 ans.

Soit c’est ancien et récurrent

Cette répartition erronée est un état de fait depuis de nombreuses années.  On est alors en dehors de l’application de l’article 42. Les délais de contestation sont dépassés. Le syndicat des copropriétaires doit alors faire appel à la justice et assigner le syndic en responsabilité. Dans ces cas précis, nous conseillons toujours aux copropriétaires de trouver une solution de dédommagement à l’amiable avec le syndic pour éviter une procédure à la copropriété.

De l’utilité d’un expert à vos côtés !

L’étape de vérification des comptes est donc cruciale. Les membres du conseil syndical font en général de leur mieux, mais l’expertise de CoproConseils est irremplaçable pour lire entre les lignes et faire appliquer les textes.

Attention : le conseil syndical vérifie la répartition générale des charges communes. Il n’est absolument pas dans ses attributions de vérifier la position individuelle des comptes. Chaque copropriétaire doit vérifier les charges qui lui sont attribuées
Si un copropriétaire à titre individuel relève des inexactitudes dans ses comptes, il peut contester toujours dans le cadre de l’article 42 qui prévoit qu’une contestation individuelle peut se faire dans un délai de 10 ans. Attention le code civil prévoit lui un délai de 5 ans seulement. Ce sera donc à l’appréciation du juge.

Une chose est certaine si l’erreur est récurrente depuis de nombreuses années et qu’un jugement intervient, la modification ne vaut que pour l’avenir, il n’y a pas rétroactivité. Rien n’empêche le copropriétaire lésé de demander des dommages et intérêts, le juge tranchera. 

Peut-on attendre une réparation ?

Chaque fois que les principes de répartition des charges communes générales sont modifiés, la nouvelle répartition ne s’applique que pour les charges à venir.
Les décisions de modification de répartition des charges n’ont aucun effet rétroactif c’est une question de droit et de bon sens.

Dans certaines situations compliquées, il a pu sembler qu’il puisse en être autrement, notamment si une clause de répartition des charges a été jugée “réputée non écrite“.
La 3eme chambre civile de la cour de cassation a clairement réaffirmé ce principe (arrêté 12-569 du 10 juillet 2013).

Une clause non écrite est une clause qui, parce qu’elle est illégale ou contraire à la loi, est en fait considérée comme n’existant pas. Il n’y a donc pas de principe de répartition des charges communes générales valable dans la copropriété. Il doit donc y avoir une répartition judiciaire des charges. Mais cette répartition décidée par le juge n’a pas d’effet rétroactif.

Dans cette situation, deux cas de figure :

  • Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont anciens, les charges ont toujours été réparties selon le principe qui se trouve aujourd’hui invalidé. Les copropriétaires lésés ne peuvent espérer au mieux que le juge condamne les copropriétaires bénéficiaires à une compensation financière.
  • Soit la copropriété et le règlement de copropriété sont tout neufs et dès la première année les comptes sont contestés en assemblée générale puis au tribunal, alors le juge a l’obligation de statuer sur les comptes et sur la répartition des charges à venir.

Il ne peut en aucun cas appliquer de rétroactivité à la nouvelle répartition des charges, comme l’a réaffirmé la cour de cassation.

 

44 responses to “Les charges communes générales en copropriété : répartition et contestation

  1. nesrine says:

    Bonjour,

    Il y a un mois, j’ai acheté un appartement avec une cave et je viens de m’apercevoir qu’il y a une erreur sur le nombre de tantièmes pour la répartition des charges bâtiments au niveau de la cave .
    Ma cave a un tantième de 2 alors qu’elle a la même superficie que 3 autres caves qui ont chacune un tantième de 1.
    La cave qui se trouve à côté de la mienne fait le double de ma cave a un tantième de 2.
    Un syndic professionnel a été voté en janvier dernier (avant l’achat de mon appartement) et il n’y a jamais eu de syndic auparavant.
    Vers qui dois-je me retourner pour rectifier et revoir la répartition pour ce type de charges ?
    Merci pour votre aide,
    Cordialement,

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est le promoteur qui décide la répartition des millièmes avec l’aide du géomètre expert et du notaire.
      Pour contester devant un tribunal vous avez 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété.
      Si la copropriété et le règlement de copropriété ont plus de 5 ans c’est une modification du règlement de copropriété qui doit être votée en AG à la majorité requise c’est à dire théoriquement l’unanimité.
      S’il s’agit effectivement d’une différence d’un millième, les sommes en jeu ne valent pas une procédure.
      Cordialement

  2. Abraham bouzemane says:

    pendant des décennies les tantièmes par bâtiment ont été reportés (de 1995 à 2015) sur les charges générales, à la suite d’erreur de répartition, ainsi que de l’omission d’un copropriétaire sur le règlement de copropriété modifié le 22/08/1995; un administrateur judiciaire a été nommé en mars 2016 qui n’a pas tenu compte de cette exception et a débité les copropriétaires des tantièmes par bâtiment, ce qui n’a pas permis d’ester en justice, dans l’attente d’un syndic qui a été désigné et est en fonction depuis le 1/01/2019 qui a repris, également, cette répartition par bâtiment; les copropriétaires lésés par ces erreurs, sont-ils en droit de contester cette répartition???)

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les tantièmes qui s’appliquent sont ceux qui sont inscrits au règlement de copropriété. Toute autre répartition est illégale. Si durant toutes ces années d’autres modes de calculs ont été appliqués et que les comptes ont été approuvés, il n’est pas possible de revenir en arrière.
      Cordialement

  3. ML Grand says:

    Bonjour,
    Lors de la dernière AG, un nouveau RCP a été voté, avec créations de lots et nouvelles répartitions de tantièmes. Si j’ai bien compris votre article, cette décision aurait dû être prise à l’unanimité, or cela n’a pas été le cas, puisque le vote a été effectué à la majorité.
    Le délai de 2 mois est passé, est-il quand même possible de faire invalider cette décision? Si oui, quel est le recours?
    Nous sommes au moins 4 copropriétaires complètement lésés par cette décision.
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est trop tard. Le seul recours était l’article 42. Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
      Même si la majorité requise n’a pas été appliquée.
      Vous pouvez éventuellement tenter d’aller en justice à titre personnel. L’argumentaire ne doit pas être pour vice de majorité, mais par rapport au fait que vous en subissez un préjudice. Mais il faut vraiment que vous soyez très largement lésé … et très bien défendu.
      Cordialement

  4. Fabrice V says:

    Bonjour
    Je suis dans une copropriété divisée en 3 sous syndicats :
    1 pour l’immeuble d’habitation
    1 pour le sous sol de boxes de stationnement
    1 pour les parties communes
    Je suis propriétaire de boxes de stationnement seulement.
    La copropriété paye une assurance, un seul contrat, le syndic répartit le coût entre les 3 sous syndicats.
    Une copropriétaire de l’immeuble s’est aperçu que les 3 dernières années, le contrat d’assurance a été payé par le sous syndicat de l’immeuble seulement. Elle en a averti le conseil syndical et le Syndic, qui a opéré une régularisation de la répartition sur les 3 années.
    Selon votre article ci dessus sur l’effet rétroactif, le Syndic a t-il le droit de faire cette régularisation sur les 3 ans ?
    Je précise que cette erreur n’a pas été vue lors du contrôle des comptes annuels et que les comptes ont été approuvés pendant l’Assemblée Générale.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les sous-syndicats ça n’existe pas. Il y a forcément un syndicat principal et des syndicats secondaires. Les syndicats secondaires ne paient que les charges qui leurs sont spécifiques. Le syndicat principal paie les charges communes et tout le monde y participe. Dans ces charges communes, il y a l’assurance. Cela en fait partie.
      Attention, pour que la création d’un syndicat secondaire soit possible la première condition est “la pluralité des bâtiments”. Il faut que la division du sol soit possible.
      Il semble très peu probable qu’il y ait une division en syndicats secondaires pour le sous-sol et les parties communes.
      Il est possible que ce soient des charges spécifiques et non pas une division en ce que vous appelez “sous syndicats”
      Concernant l’assurance, il est tout à fait possible que les sous-sols aient une assurance spécifique payée que par eux.
      Par contre, l’assurance de la copropriété doit être répartie en charges communes générales.
      Effectivement maintenant que les comptes ont été approuvés c’est trop tard pour cette année. Si vous pensez véritablement qu’il y a un pb de répartition des charges, il faut néanmoins le corriger pour que cela ne se reproduise pas.
      Si vous avez besoin que nous analysions vos comptes, n’hésitez pas à nous contacter via la page Devis.
      Cordialement

  5. Aline_14 says:

    Bonjour Nous avons fait achat il y a peu d’un appartement en copropriété comportant deux bâtiments distincts. Le bâtiment 35 et le bâtiment 37. Nous habitons au 35.
    Des travaux de réfection de planchers doivent être effectués au numéro 37 très rapidement. Nous étions informés par notre agent immobilier de ces travaux au moment de l’achat. Mais il nous avait été bien spécifié que ces travaux ne nous concernaient pas et concernait seulement les coproprietaires du bâtiment 37.

    Seulement le règlement de copropriété dit ” DEFINITION DES PARTIRE COMMUNES ” “…” ” a) Parties communes à l’ensemble de la copropriété” donc parties communes générales “…” ” le gros œuvre des planchers”
    Alors que l’état de répartition de charges précise dans “CHARGES A REPARTIR PAR BÂTIMENT” ” Les charges d’entretien, de réparations, de reconstructions de toute nature , grosses ou menues, à faire au gros œuvre…”
    Le règlement de copropriété et l’état de répartition des charges disent donc deux choses différentes .
    Les travaux s’élèvent à plus de 85000€ ce qui correspond à 10 000€ pour notre part si l’ont prend en compte la répartition de charges générales. D’autant plus qu’au 35 tout les copropriétaires ont des tantièmes plus importants que ceux du 37 et donc avec une répartition de charges générales les copropriétaires du 35 payent une somme plus importante que tout les autres copropriétaires du 37 alors que le plancher ne concerne pas le bâtiment 35.
    De plus le syndic nous avait envoyé un premier appel de fond avec une répartition en charge générales et ensuite un courrier en nous stipulant qu’une erreur avait été faites et quil ne fallait pas prendre en compte cet appel de fond car la réfection du plancher doit être réglé par les copropriétaire du 37.
    Or, à l’assemblée générale le syndic après vote repart sur une répartition de charges générales. Bien sûr, les copropriétaires du 37 voulant cette réparation et étant plus nombreux à l’assemblée générale .

    Que pouvons nous faire dans notre situation ? Quel recours pouvons nous avoir et vers qui nous tourner pour clarifier la situation ? Le syndic doit il prendre en compte le règlement de copropriété ou bien l’état de répartition de charges ?

    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Sous réserve de l’étude détaillée du règlement de copropriété dont vous nous livrez que des extraits :
      Avant loi ELAN “dans le silence ou la contradiction des titres” les éléments sont réputés parties communes.
      Mais la loi ELAN introduit la spécialisation des charges et va plutôt dans le sens d’une distinction par bâtiment. Vous pouvez utilement lire notre article sur le règlement de copropriété et notamment le paragraphe sur l’obligation de révision introduite par la loi ELAN.
      Dans le cas d’une contradiction, votre syndic a donc l’obligation de mettre cela au clair et il y a toutes les chances pour que la révision aille dans le sens d’une répartition par bâtiment.
      N’hésitez pas, propriétaires du 35, à envisager une action commune devant un tribunal.
      Cordialement

  6. Paddy says:

    Bonjour,

    Suite à l’achat d’un appartement neuf nous nous sommes rendu compte d’une grande disparité de tantièmes entre plusieurs lots similaires.
    Après plusieurs va et vient entre le syndic, le promoteur et le géomètre il s’avère que ce dernier vient d’admettre sa faute oralement et a fourni un nouveau tableau de répartition de tantièmes au syndic.
    Or nos charges sont calculées directement sur la base des tantièmes erronés et cela avantage plusieurs co propriétaires.
    Une AG extraordinaire va avoir lieu pour décider du changement de répartition et toutes les informations que je trouve portent à croire qu’il faut un vote à l’unanimité pour le faire valider.
    Je vois néanmoins que vous avez répondu le 1 février 2018 que dans le cas d’une erreur reconnue du géomètre un vote à la majorité de l’article 25 suffisait, pourriez vous m’aiguiller vers les texte de loi ou jurisprudence qui appuyeraient cela ?
    Cela me permettrai de construire un argumentaire plus fort lors des débats qui vont très certainement avoir lieu entre tous les copropriétaires et m’assurer que le bon ‘type de vote’ va avoir lieu.

    Bien cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement il faut une AG pour valider la nouvelle répartition
      Quand il s’agit d’une erreur, la correction doit être votée à la majorité de l’article 26 (deux tiers).
      De toute façon, même s’il y avait débat et que la nouvelle répartition vienne à être refusée, vous pouvez contester devant un tribunal.
      N’hésitez pas à consulter un professionnel, un avocat spécialisé dans le droit de la copro ou bien CoproConseils
      Cordialement

  7. ALI AMMAR says:

    Bonjour, j’ai acheté un appartement de 54 m2 en janvier 2015. Les charges augmentent massivement et en me réclame en plus des charges trimestrielles fixés à 310 euros des sommes importantes à causes de l’eau et apparemment un propriétaire qui ne paie pas ses charges depuis plusieurs années (7000euros de dette). Il y a une procédure lancée il y a quelques mois. je n’étais pas averti à l’achat de mon appartement. je veux savoir si c’est possible d’avoir la répartition des charges des 7 propriétaires de l’immeuble pour comparer et de demander réparation.
    cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour obtenir réparation, encore faut-il prouver la faute de quelqu’un.
      Lorsqu’on achète un bien, pour se garantir de ce genre de mésaventures, il faut demander au vendeur de consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
      Car lorsqu’on achète, on achète en l’état.
      Pour connaitre les tantièmes des différents copropriétaires, il faut se reporter au règlement de copropriété.
      Si un propriétaire ne paie pas ses charges, le syndic a du mettre à l’ordre du jour de la dernière AG un vote sur un appel de fonds de solidarité afin de ne pas mettre la copro en danger de cessation de paiement.
      Lorsque le propriétaire défaillant paiera ses charges (d’une manière ou d’une autre, paiement ou mise en vente judiciaire de son lot), les copropriétaires solidaires récupèrent leurs fonds.
      Si les choses ont été votées en AG et que les comptes ont été approuvés, il n’y a pas de réparation à obtenir.
      Cordialement

  8. Madame GUILLOU Huguette says:

    je viens de constater que le syndic Foncia m’envoit un appel de fonds pour les charges générales et un autre pour
    des charges Alur ce qui double mes charges du 1er trimestre 2019.
    Est-ce normal?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre syndic n’est pas très bien organisé, il est effectivement possible qu’il envoie deux appels de fonds distincts.
      Il faut lui demander de regrouper les envois afin de limiter les frais de timbre pour la copropriété.
      Le fait que ça double vos charges n’a aucun rapport avec le fait de l’envoyer en deux fois.
      Si le budget a été voté en AG, la totalité des charges sont exigibles. Charges communes générales et charges ALUR.
      Cordialement

  9. Pauline says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement de 2 pièces au 2ème étage d’un immeuble de 2 étages avec un grenier au dessus qui appartient à un autre copropriétaire.
    Ce grenier apparaît toujours dans les documents de copropriété comme grenier alors qu’il a été transformé en appartement et est loué en Airbnb.
    J’ai 197 millièmes et dans le reglement, le « grenier » en a 42. Que puis je faire par rapport à cela ?

    Un grand merci et bonne annee,
    Pauline

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement les étapes d’une telle transformation sont les suivantes :
      Le propriétaire du lot (grenier) doit demander à l’AG de valider ses travaux de transformation.
      L’Assemblée générale valide.
      Les travaux sont réalisés.
      Le syndic missionne un expert géomètre pour recalculer les millièmes
      Ensuite il publie au bureau des hypothèques la modification de l’état descriptif du lot qui permet d’officialiser la modification de la destination du lot
      Le règlement de copropriété est ensuite modifié pour intégrer les nouveaux tantièmes et la nouvelle répartition des charges est ensuite appliquée.

      Dans le cas de votre copropriété, il y a peut être une étape qui n’a pas été suivie.
      Une chose est certaine, la destination du lot dans l’état descriptif et dans la réalité, doivent correspondre.
      Rapprochez vous de votre syndic pour savoir ce qu’il en est.
      Cordialement

    2. Pauline says:

      Un grand merci pour votre retour.
      Le syndic est au courant puisqu’on en a discuté durant l’AG mais n’a pas l’air de bouger… faut il les attaquer selon vous ?

    3. CoproConseils CoproConseils says:

      Il faut demander à ce que la mise à jour du règlement de copropriété soit officiellement mise à l’ordre du jour de la prochaine AG. Si tout le monde vote contre et vous pour, vous pouvez alors contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Mais en l’espèce ce n’est pas le syndic que vous attaquez, c’est la copropriété. Le syndic n’est pas responsable.
      Cordialement

  10. Mod says:

    Bonjour,
    Je me suis aperçu en 2016 que depuis qu’il a été nommé en 2010, le syndic répartit les charges de nettoyage et électricité bâtiment selon les tantièmes “généraux” au lieux des tantièmes “escalier” prévu au RDC. Je lui en ai fait part , idem en AG au syndicat. Mais le syndic refuse d’appliquer la répartition prévue au RDC et les autres copropriétaires ne veulent pas voir leur charges augmenter. J’ai cessé de donner le quitus et d’approuver les comptes du syndic depuis 2016 et j’ai réclamé les charges payées indûment depuis 2010.
    1) Ma réclamation peut-elle aboutir ou suis-je bloqué par l’art.42 sans rétroactivité ?
    2) Quel tribunal doit être saisi TGI ou TI ? car j’ai lu que c’est le TGI est-ce le cas svp?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Avec un bon avocat et le premier alinéa de l’article 42 de la loi de 65, vous pouvez aller devant le TGI (pas le TI, mais TGI) et intenter une action en justice contre votre syndic.
      Cordialement

    2. Mod says:

      Merci! Y-a-t-il une jurisprudence ? Suis-je en droit de réclamer sur 5 ans les charges ?

    3. CoproConseils CoproConseils says:

      Vous pouvez choisir de demander à un avocat de monter votre dossier ou bien à CoproConseils qui le transmettra ensuite à votre avocat. Si vous préférez la seconde solution, n’hésitez pas à nous contacter via la page “devis” du site.
      Cordialement

  11. Jeremy says:

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement il y a 4 ans avec un jardin.
    L’état descriptif de division n’était pas à jour, et notre lot (appartement+jardin) correspondait à une vingtaines de caves. Aujourd’hui, après une enième relance, la notaire a enfin effectué l’état descriptif de division, et nous informe que suite au nouveau calcul, nous devons 1200€ de régule de charge depuis 4 ans auprès du syndic.
    Y a t’il possibilité de recours, sommes nous les seuls à devoir payer ?
    Cordialement,

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question n’est pas une question simple. Elle nécessite une étude approfondie de votre dossier, ce que prévoit le règlement de copropriété, à quoi correspond votre lot sur l’acte de propriété, répartition des millièmes, pv d’ag etc … Oui vous avez des recours, mais tout dépend de la situation de votre copropriété et celle de votre “appartement” !
      Si on vous demande une régularisation de charges, c’est que les millièmes ont été modifiés et cela mérite d’y regarder de plus près.
      Si vous souhaitez que nous vous aidions, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via la page contact.
      Cordialement

  12. Marie-Hélène F says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un box en sous-sol d’une copropriété. Je ne possède que ce bien d’en cette copropriété. Je viens de recevoir un appel de charges pour le remplacement des boites aux lettres. Est-ce normal? Le syndic me dit que Oui car le vote a fait par bâtiment.
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement effectivement les garages n’ont pas à payer pour les boites aux lettres.
      Maintenant reste à savoir si c’est une erreur du syndic ou du règlement de copropriété.
      Le fait que le vote se fasse par bâtiment n’a pas de rapport théoriquement.
      Cordialement

  13. John Mystère says:

    Bonsoir, Je suis propriétaire d’un garage dans un lotissement comprenant appartements et garages séparés. Suite à des travaux de rénovations (pour les deux entités) il a été décidé que les frais seraient généralisés c’est à dire d’additionner les frais de rénovations des garages et des appartements alors que les bâtiments sont indépendants. En soi, nous sommes 5 garages et le devis pour les garages s’élèvent à 1000 euros = 200 euros pour chaque garages. En additionnant les deux devis (garage + appart) nous devons payer 600 euros. Nous n’habitons pas les appartements nous ne devons donc pas payer la part des rénovations des parties habitables il me semble….
    Lors de l’AG ne me sentant pas concerné du fait que je ne suis pas propriétaire d’un appart il a été voté les charges générales et je me suis opposé aux vote dans un délai de deux mois. Depuis cette opposition, un nouveau devis est apparu indiquant qu’il y a des travaux de maçonnerie alors qu’il n’en a jamais été question.
    J’ai donc deux questions :
    – Pouvons-nous réclamer le paiement du devis des garages uniquement et de se défaire du devis des appartements (le règlement de copropriété étant floue dans ce domaine) je n’ai pour l’instant payé que les frais de garages = 200 euros.
    – Pouvons-nous entrainer en justice le syndic pour un devis qui nous semble douteux ?
    – Que va t’il se passer si je ne paies pas la totalité de ce qu’il met demandé ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Lors du vote des travaux, doit être précisé en AG comment les montants doivent être répartis en application des statuts et/ou du règlement de la copropriété. Néanmoins les copropriétaires réunis en AG ont le droit de décider d’une autre répartition en infraction avec le règlement et dans ces cas là, le syndic prend en général bien la peine de préciser aux copropriétaires que c’est contraire au règlement et qu’il dégage sa responsabilité.

      Dans votre situation, vous avez le droit de vous y opposer dans le cadre de l’article 42. Il semble que vous soyez concerné puisque vous avez été noté “absent ou opposant” et que vous subissez un préjudice. Il faut donc assigner dans le délai de deux mois.

      Si vous vous limitez à ne pas payer la totalité des charges qui vous sont demandées, vous vous exposez à des frais de recouvrement de charges car aucun copropriétaire ne peut se soustraire au paiement de charges exigibles. Il faut payer, contester et se voir ensuite rembourser si la contestation porte ses fruits.
      Cordialement

  14. Martine THOMASSET says:

    Excellent site

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Merci !

  15. Fatou says:

    Bonjour , ayant louer un studio de septembre 2013 a septembre 2015 je suis en litige avec mon ancien proprietaire . En effet ce studio est dans un immeuble en copropriété, le chauffage de l’eau etant collectif , apres verifications du règlement de copropriété la répartition se fait aux milliemes . Le gestionnaire de copropriété lui ne laplique pas (par exemple il y a 9000e a repartir , le batiment a consommé 184m3 d’eau moi jen ai consommé 42 le gestionnaire calcule en faisant 9000÷184×42 alors qu’il devrait faire 9000×36÷1000 ) jai deja payais plus de 4931euros en charges pour seulement 2 ans et la le propriétaire me reclame par voie d’huisser encore 1100euros je lui ai donc expliqué l’erreur de calcul du gestionnaire elle en a que faire . Que faire pour valoir mes droits et surtout etre remboursé merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester le loyer à votre propriétaire avec une lettre recommandée et un calcul à l’appui, et ne lui payer que ce que vous lui devez.
      Votre propriétaire trouvera du coup un intérêt à faire pression sur le syndic pour qu’il rectifie !
      Si vous voulez vous faire aider, vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL de votre département, qui est un organisme de défense des locataires.
      Sinon, laissez la aller au tribunal. Si vous êtes certaine de vos calculs c’est elle qui perdra.
      Cordialement

  16. GROLLIER Marie Rose says:

    Bonjour,
    Lors de l’A.G. j’ai posé une question aussi bien au syndic qu’au conseil syndical sur une dépense de 3000 euros environ de
    travaux passée en charges générales. (Notre copro comporte 3 bâtiments). Aucune réponse n’a pu nous être donnée.
    Rappel de certains copropriétaires auprès du syndic et C.S. pour obtenir ce même renseignement. Obtenu plus de 6 mois après par une facture de tx. pas très compréhensible.
    Peut on 1 an après sur le nouveau bilan pour l’A.G. réimputer avec effet rétroactif cette somme sur un seul bât.
    Merci de bien vouloir m’éclairer ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Madame bonjour.
      Il n’y a pas de réponse unique à votre question, plusieurs paramètres entrent en jeu. Il faudrait pour répondre à votre question, pouvoir étudier les documents de votre copropriété. Vous pouvez si vous souhaitez notre aide, nous contacter via la rubrique contact pour obtenir un devis.
      Cordialement

  17. lucie says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un studio sur plan que j’habite depuis mai 2016. Après quelques mois, je trouve que le montant de mes charges sont extrêmement élevé (160euros par moi) pratiquemement 90 euros de plus que appartement identique (meme étage meme exposition, meme dimension). Je sais que la répartition des tantièmes n’est pas fait uniquement sur la dimension de l’appartement mais la différence étant tellement grande avec d’autre studio, j’en averti le syndic de coproprieté.
    Le syndic m’informe qu’il n’y a pas d’erreur et me redit que les tantièmes ne dépendent pas que de la surfact, etc.
    J’insiste près de 6 mois pour que la question soit, posé auprès de l’entrepreneur. Un AG se déroule entre temps.
    Le géomètre fini reconnaitre son erreur en aout dernier. Depuis, le syndic et le geomètre se lancent la balle. 1an et demi est passé depuis ma déclaration. J’attends depuis plus de 6 mois un AG exceptionnel pour un vote a unanimité.
    -Que puis-je faire si AG ne se fait pas?
    -Que faire si il n’y a pas l’unanimité?
    -Que me conseillez vous?
    je vous remercie par avance,
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Lucie bonjour,
      Première chose importante, le vote à l’unanimité n’est pas requis dans votre cas. La mise à jour du règlement de copropriété suite à erreur du géomètre se fait à la majorité de l’article 25.
      La question est : comment le géomètre a-t-il reconnu son erreur ? verbalement ou par écrit ?
      A-t-il établi la nouvelle répartition des charges ?
      Si oui, alors le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG la révision des tantièmes suite à erreur de l’expert géomètre et une autre résolution portant sur la régularisation des charges en conséquence.
      Relancez en lettre recommandée.
      Si personne n’avance, ou si la modification des tantièmes n’est pas approuvée en AG, la seule solution reste la justice.
      N’approuvez surtout pas les comptes en AG et assignez le syndicat des copropriétaires au tribunal de grande instance et le géomètre expert en responsabilité. Faites vous assister par un avocat.
      Tout cela sera long et coûteux pour vous comme pour la copropriété. L’amiable serait préférable pour tout le monde. C’est ce qu’il faut faire comprendre aussi bien aux copropriétaires qu’au syndic. Mais démontrez que vous êtes déterminée à aller jusqu’au bout. Quelques fois une lettre d’avocat suffit à faire notablement avancer les choses.
      Bien cordialement

  18. YML says:

    Bonjour dans notre copro, nous avons des millièmes de trois sortes :
    – TANTIEMES CHARGES ET PARTIES COMMUNES GENERALES
    – TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT A
    – TANTIEMES CHARGES ET BATIMENT B
    on se demande comment doivent se répartir les factures suivantes :
    – assurances des murs
    – facture du notaire pour la rédaction du règlement de la copro
    – facture du géomètre pour les plans, les métrès de chaque lots et les calculs des millièmes.

    Merci.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul votre règlement de copropriété peut le dire !
      Il n’y a pas de règles générales législatives à ce propos.
      Même s’il est habituel que les frais d’assurance du bâti par exemplent soient supportés par l’ensemble de la copro, rien n’empêche un règlement de copropriété de décider une répartition à 60-40% entre deux bâtiments.
      Donc en réponse à votre question ; sauf indication contraire de votre règlement de copropriété, toutes les charges que vous indiquez dans votre question sont habituellement des charges communes générales aux deux bâtiments.
      Nous sommes à votre disposition pour une véritable étude du cas de votre copropriété pour une réponse claire et définitive concernant VOTRE copropriété.
      Cordialement

  19. DUFOUR says:

    Bonjour,

    Suite à la vente de notre appartement, nous constatons que des appartements voisins paient beaucoup moins de charges de copropriétés.

    Quelle procédure peux t-on mettre en place afin de vérifier cela ?

    Si cela est avéré quels recours avons nous ?

    Sur combien de mois pouvons nous remonter quand il s’agit d’une surfacturation ?

    Si notre appartement est en cours de compromis cette procédure peux t-elle retardée la vente ?

    Merci de votre retour

    Cordialement

    Mr DUFOUR

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Monsieur Dufour bonjour
      Votre commentaire a été déplacé en commentaire d’un article plus en lien direct avec votre question. Vous pourrez notamment y lire que la répartition des charges est inscrite dans le règlement de copropriété. Soit vos voisins paient plus de charges parce que le règlement est appliqué et la différence se justifie, soit parce que le règlement est appliqué mais la différence ne se justifie pas et vous pouvez le contester, soit le règlement n’est pas appliqué et vous pouvez également le contester. Ces deux contestations ne se font pas du jour au lendemain. Vous pouvez demander des éclaircissements à votre syndic qui est le seul à même de vous les donner. Votre acheteur, s’il est prudent, attendra effectivement que la question soit éclaircie avant de passer à l’achat.
      Merci pour votre question.

  20. Michel S says:

    Bonjour, mon syndic ayant fait l’erreur durant 8 ans (de 2008 à 2015) de réclamer une partie de mes charges à une tierce personne -ils s’en est aperçu au moment de la vente de l’appart de cette dernière ! vient de m’adresser une mise en demeure pour régler ces 7 ans de charges pour un montant d’environ 1600 euros !. Suis-je en droit de refuser de payer ce montant (je précise que les comptes annuels ont tj été approuvés et que j’ai tj réglé mes charges en temps et en heure par ailleurs) ? Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Effectivement vous avez raison, ces charges ne sont théoriquement pas dues puisque c’est une erreur du syndic et que les charges ET répartition ont été systématiquement approuvées au fil des ans.
      Cependant attention !
      Si le syndic s’est aperçu de son erreur avant la dernière AG et qu’il a mis dans sa dernière compta une régularisation suite à erreur et qu’à la dernière AG cette compta et cette répartition ont été approuvées et non contestées par vous dans le délais de l’article 42 (2 mois à dater de la réception du PV d’AG), alors, il est fondé à vous réclamer cet arriéré parce que vous l’avez approuvé et non contesté.
      Votre situation mérite de s’y intéresser de près. Vous pouvez vous faire aider d’un avocat, ou bien faire jouer votre protection juridique si vous en avez une avec votre assurance multirisque habitation. Vous pouvez également si vous le souhaitez, adhérer à CoproConseils à titre individuel et nous aurons alors ainsi mandat pour vous aider à y voir plus clair.
      Cordialement

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