Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?
Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues
Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?
La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.
Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.
Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?
A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner.
Une date importante : la réception des travaux
La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.
Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.
parties communes
Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.
L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.
parties privatives
Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.
Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.
Bonjour, Nous avons été livrés le 11 février et le syndic nous réclame des provisions pour charge de janvier à mars. J’ai du mal à saisir la notion de bien achevé et si nous devons payer ces provisions pour charge car dans les commentaires précédents j’ai pu lire qu’il n’y a pas de proprata temporis mais que les charges ne sont exigibles qu’une fois livrés. Donc cela voudrait dire que nous faisons une avance au syndic et que nous serons remboursé ensuite en fonction de notre arrivée le 11 février? (date qui fait foi est al remise des clés ou le déménagement?). En vous remerciant.Cordialement,
Bonjour,
Oui vous avez bien compris. Vous êtes redevables de ces charges car sont des provisions et le syndic régularisera les charges au réel.
Suivant les charges. Cela peut être au prorata temporis ou bien en fonction de relevés réels (exemple relevés de compteurs)
Cordialement
Rebonjour,
Je vous remercie pour votre réponse!Cependant ma question est : nous n’avons aucun courrier de notification d’achèvement des travaux pour notre lot mais seulement eu notre date de remise des clés et donc de livraison. A priori nous devons donc considérer notre lot achevé le jour de sa livraison donc? En outre qu’entend-on par lot achevé? Cette notion d’achèvement est-elle définie juridiquement car là aussi il peut avoir de nombreuses réserves émises par le propriétaire ne permettant pas la livraison d’un appartement mais marquant cependant une date d’achèvement des travaux au sens du promoteur…
Bonjour,
La livraison marque effectivement théoriquement l’achèvement.
Le jour de la remise des clefs c’est le jour de livraison du lot et donc celui de son achèvement.
C’est également le jour où le nouveau propriétaire devient redevable des charges.
Comme il y a bien souvent des réserves, les acquéreurs ont tendance à considérer que le lot n’est pas achevé, tandis que le promoteur considère que si.
L’existence de réserves en soit ne suspend pas automatiquement la livraison du lot. Ce n’est pas parce qu’il y a des réserves que le lot est automatiquement considéré comme non achevé. D’où l’importance de définir ce terme juridiquement vous avez raison. Pour qu’un lot soit considéré comme achevé il faut qu’il dispose “des éléments d’équipements indispensables à son utilisation”. Donc cela dépend de la nature des réserves. Chaque cas est un cas particulier.
Si aucun accord amiable n’est trouvé, seule la justice peut trancher.
Mais d’une manière très générale, il faut que le lot ne soit pas du tout habitable en l’état pour qu’il soit considéré comme non achevé.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 8 propriétaires (de t3 et t4) d’un logement en VEFA.
À la vente, nous avons du verser au promoteur chez notaire 300e chacun representant la Quote part de l’élaboration du règlement de copropriété.
Nous n’avons à ce jour aucun justificatif de l’utilisation de ces fonds.
La somme peut elle être identique pour chacun ou dépend des tantièmes ?
Est cd au vendeur (promoteur) ou à l’acquéreur de financer le règlement de copropriété sachant qu’à la signature la livraison de nos maisons n’était pas faites?
Ce règlement ne doit-il pas être fait avant livraison ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Merci pour cette question originale, nous n’avions encore jamais eu cette perle !
Le règlement de copropriété est une tâche qui revient au promoteur.
Son élaboration est incluse dans le prix de vente du lot. Oui évidemment le règlement de copropriété doit être établi avant livraison.
Cordialement
Propriétée Achevée en octobre 2019
Livrée en décembre 2019
Le syndic me réclame les charges du 4t incluant oct nov.
Dois je regler cette somme?
Bonjour
Oui c’est normal, ce sont des appels de provisions.
Les provisions sur charges ne peuvent pas être faits au prorata temporis. Par contre les charges réelles seront elles calculées au prorata temporis.
NB les appels de fonds ne sont exigibles que si une assemblée constitutive a voté un budget.
cordialement
Bonjour et merci pour cet article plein d’informations utiles.
Je me permets de vous poser une question sur mon cas personnel. Avec ma femme nous avons acheté un appartement en VEFA dans un programme qui dispose de 5 bâtiments. Notre bâtiment est le seul qui n’a pas encore été livré (nous venons a peine de faire notre visite de prélivraison) et le promoteur table sur une remise des clefs courant février.
Or le syndic nous réclame l’appel de fond du premier trimestre 2020. Je trouve cela assez injuste puisque nous allons payer plein pot nos charges trimestrielles alors que nous allons passer un mois à peine dans notre appartement.
Avons nous un moyen de faire valoir cet argument et ne payer nos charges qu’au prorata ?
Merci d’avance
Bonjour,
Ce qui est appelé ce sont des provisions sur charges. Ce ne sont pas les charges réelles. Celles-ci ne seront exigibles qu’au prorata de votre temps de propriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire dans une copropriété, je viens de recevoir la régulation des charges de l’année 2018.
L’appartement était livré à mon propriétaire en avril 2018 et je suis entrée dans mon logement le 1er mai 2018, j’ai versé 1440 euros de provisions sur les charges.
Le décompte annuel fait état de 1372e euros de charges récupérables pour la période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Mon propriétaire m’a donc fait un chèque de 68e. Mais je souhaiterais savoir si il doit me faire un calcul au prorata temporis ou est ce qu’il peut simplement s’agir d’une erreur dans les dates arrêtés par le syndic?
Merci d’avance
Bonjour,
Oui, votre propriétaire doit faire un calcul au prorata temporis.
Cordialement
Bonjour,
Ma date d’achèvement des travaux est le 02-04-2019, mais la remise des clefs n’a eu lieu que le 04-06-2019.
Le syndic me réclame le premier appel de fonds à partir du 01-04-2019 .
Pius-je réclamer au promoteur l’appel de fonds du 01-04-2019 jusqu’à la livraison de mon appartement
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Oui vous êtes (sauf cas particulier) redevable de ces charges.
Les parties communes ont été livrées et vous êtes copropriétaire. Vous êtes redevables de ces charges, même si vous n’avez pas encore les clefs.
“L’acquéreur en VEFA est redevable des charges de copro à partir de l’achèvement des lots acquis.” cassation 2014
L’achèvement des lots acquis n’est pas la remise des clefs.
Cordialement
Bonjour
Je suis présidente d’un Conseil Syndical d’une Résidence sis à St Raphael. Un litige oppose un copropriétaire avec le promoteur sur la date de livraison de son appartement. De ce fait le copropriétaire ne veut pas régler ses charges correspondant à une période où son appartement n’etait Soit disant pas livré d’apres lui.
Le syndic est il en droit de lui réclamer ces charges sachant que ce copropriétaire ne veut pas fournir son acte de propriété et la preuve de réception de son appart ?. Est ce que le Syndic doit attendre que le Tribunal tranche dans le litige opposant ce copropriétaire et le promoteur pour récupérer les charges dues ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
La règle en matière de paiement des charges c’est qu’il faut payer ce que le syndic appelle et contester ensuite. C’est le juge qui tranchera et dans le cas où il trancherait en votre faveur, vous auriez un crédit de charges. Ceci a été prévu par le législateur pour limiter les risques de mise en difficulté financières des copropriétés. Cordialement.
je suis locataire dans un immeuble neuf (1ère occupante) depuis avril 2018. Depuis cette date je paie des provisions de charges. Or la 1ère assemblée générale pour constituer la copropriété et nommer le syndic s’est faite au 1er Janvier 2019.
Les charges de l’année 2018 sont imputables aux copropriétaire ou au promoteur (syndic provisoire de fait)
Dois-je en réclamer le remboursement à mon propriétaire ? (l’eau est réglée directement à Véolia)
Merci
Bonjour
Les charges locatives sont dues dès occupation des lieux.
Les charges propriétaire sont également due dès livraison
Ce n’est pas la première AG qui fonde la copropriété. C’est la livraison du premier lot.
Cordialement
bonjour,
ayant acheter un appartement en avril 2018, peut on réclamer un appel de fond sur l’année antérieur du 01/03/2017 au 31/03/2018 pour régularisation de charge. Pourquoi ne pas réclamer cette somme au Promoteur qui était encore propriétaire des lieux
Bonjour
C’est celui qui est propriétaire au moment de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes (dont dépendent donc les régularisations) qui est responsable des régularisations. Que ce soit en débit ou en crédit.
Certaines charges peuvent être prévues type consommation d’eau.
Il est important au moment de la vente d’être vigilant, de faire un relevé d’eau et de se mettre d’accord avec le vendeur.
Mais d’autres charges peuvent être des dépenses imprévues qui datent de l’époque où vous n’étiez pas propriétaire.
A ce moment là, soit le syndic (après consultation du conseil syndical) décide de faire un appel de fonds exceptionnel ce sera pour le copropriétaire vendeur, soit il décide d’attendre la régularisation de charges et auquel cas ça devient à la charge de l’acheteur.
Cordialement
Re Bonjour,
La réponse apporté ne répond pas vraiment à ma question je suis officiellement devenue propriétaire au 7 mai 2018 donc les charges précédents cette date ne me concernent pas ?
Vous avez utilisé le terme “habiter” dans votre premier commentaire. Il est possible d’être propriétaire à une date et d’habiter les lieux plus tard. D’où la première réponse.
Sauf cas particulier, les charges antérieures ne vous concernent effectivement pas.