Changement de syndic : votre syndic est racheté ?

De nos jours, il n’est pas rare qu’un cabinet de syndic soit racheté par un grand groupe. Il arrive également que deux cabinets fusionnent pour être plus forts face aux grands groupes justement.
[2019] Article mis à jour et complété face à la recrudescence et à la multiplicité de ces situations.

Le parc de copropriétés géré par le syndic absorbé participe à sa valorisation (c’est à dire l’estimation de son prix). Un cabinet qui gère 200 copropriétés, ne sera pas racheté le même prix qu’un autre qui n’en gère qu’une centaine. Dans le cadre d’une fusion, le syndic qui gère le plus de copropriétés avant la fusion aura logiquement plus de poids dans la nouvelle entité.
Les copropriétés gérées “appartiennent” en quelque sorte au cabinet de syndic, mais contrairement à une idée communément admise, ces copropriétés ne sont pas captives en cas de vente du cabinet avant la fin du mandat.

Mandat intuitu personæ

Quand un syndic est racheté, il y a changement de syndic. Pour changer de syndic, une copropriété DOIT le voter en AG. En aucun cas, elle ne peut changer de syndic suite à la vente du cabinet de syndic sans donner son avis, sans avoir la possibilité de s’y opposer.
La notion importante réside dans la locution latine Intuitu Personæ. Un mandat de syndic est dit intuitu personæ, c’est à dire qu’il est attaché à une personne. Non pas une entité impersonnelle comme un cabinet de syndic.
C’est comme la carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer la profession. Elle est détenue par le dirigeant, elle ne peut pas être cédée.

La loi dit “le mandat du syndic est un mandat personnel. Il est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer“. Tel est l’article 18 de la loi de 65. C’est pour cette raison que dans tous les contrats de syndic, la mention obligatoire est : “mandat est donné au cabinet XXX, représenté par Mr ou Mme YYY”.

Vote obligatoire

Cela a pour conséquence essentielle que tout nouveau syndic doit donc être mandaté par l’assemblée générale dans les règles de l’art, et les copropriétaires peuvent donc à cette occasion décider d’en changer.

Intérêt des syndics

Pourquoi cette nécessité de repasser devant l’assemblée générale n’est elle pas communément admise ? Voire niée par les syndics en exercice.
Tout d’abord ce n’est pas dans l’intérêt d’un syndic. Aussi bien l’acheteur que le vendeur d’un cabinet de syndic, ont intérêt à ce que l’ensemble des copropriétés restent au sein du cabinet malgré la vente. Il n’est donc pas dans leur intérêt de faire connaitre cette règle.

Contradiction des codes

Mais pas seulement. C’est aussi parce que sur ce point le code du commerce (dont dépendent les cabinets de syndics) et le code de la copropriété sont contradictoires. Le code du commerce stipule que dans une fusion-acquisition le patrimoine de la société suit. Les copropriétés qui ont signé un contrat qui court jusqu’à après la date de la fusion-acquisition ont été jugées par les tribunaux comme faisant partie du patrimoine.
Mais comme nous l’avons précisé au dessus, le code de la copropriété lui stipule que le mandat du syndic est personnel et qu’il ne se transmet pas. Et c’est le code le plus protecteur qui s’applique.

Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.

En cas de fusion ou de rachat de votre syndic, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour procéder à l’élection du “nouveau” syndic. Plusieurs jurisprudences vont dans ce sens notamment une très claire de février 2012.

Votre copropriété est dans ce cas, que faire ?

Nous allons tout d’abord vous exposer la situation théorique. Et examiner ensuite les cas de figures qui dévient de la situation théorique.

Situation de départ :

Votre copropriété a donné mandat en année N, au cabinet A représenté par Monsieur M, pour une durée de 3 ans à dater du 20 juin N et jusqu’au 30 juin N+3.
Durant l’année N+2, Monsieur M vend son cabinet au grand groupe de syndic XYZ. Il reste salarié de ce groupe pendant quelques années, histoire d’assurer la transition. Le représentant officiel du cabinet est désormais Madame O. La vente se fait le 1er janvier N+3.

Ce qui devrait se passer théoriquement :

Monsieur M doit informer les conseillers syndicaux de toutes ses copropriétés, de sa volonté de vendre afin que ceux-ci puissent proposer des contrats concurrents lors de la prochaine AG. Lors des assemblées générales courantes qui se passent en général vers le mois de juin, le syndic A ne fait voter son contrat que jusqu’au 31 décembre N+2 seulement puisqu’il sait qu’il va vendre au 1er janvier. Ensuite il présente et fait voter le contrat du cabinet XYZ du 1er janvier N+3 au 30 juin N+3.
Au mois de décembre N+2, le cabinet A doit convoquer en AG toutes les copropriétés qui n’ont pas encore donné mandat à un autre cabinet. Courant janvier au plus tard toutes les copropriétés ont la possibilité soit de donner mandat à XYZ représenté par Mme O, soit un autre syndic.

Évidemment, nous ne sommes pas dans ce pays idéal. Les choses ne se passent pas tout à fait comme cela !!

Les conseils CoproConseils

Vous devez d’abord et avant tout faire attention à la première page de votre contrat de syndic. Il doit comporter la mention du nom du cabinet et la mention du nom de la personne qui le représente.
Ensuite, analysons différents cas de figure :

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Notre conseil ?

D’une manière générale, toujours proposer des contrats concurrents à chaque nouvelle AG. Et, ne jamais donner mandat pour plus d’un an.

A fortiori si tous les signes d’un rachat sont présents, préparez la prochaine AG en vous mettant dès à présent en quête d’un contrat concurrent. Vous devez simplement envoyer en recommandé un contrat de syndic concurrent en demandant de le joindre à la prochaine convocation d’AG. Vous pouvez faire cela à tout moment, y compris si vous n’êtes pas membre du conseil syndical. Si le syndic vous répond ça ne sert à rien, vous êtes en contrat de 3 ans. Peu importe, demandez à ce que ce contrat soit joint à la convocation de la prochaine AG. Vous aviserez en AG, suivant le nom du cabinet et le nom du représentant du cabinet mentionné au contrat qui vous sera proposé.

Dans l’idéal ? Contactez CoproConseils !

16 responses to “Changement de syndic : votre syndic est racheté ?

  1. Stéphane V says:

    Bonjour,
    A la dernière AG, le syndic a fait voté des travaux très importants de ravalements, qui ne faisait pas l’unanimité mais qui au vote (millième) sont passés.
    Le mois suivant, à la grande surprise des copropriétaire nous recevons un courrier qui annonce que le syndic prend sa retraite et a revendu son cabinet à une autre société.
    questions:
    1/ Peut-on remettre en cause le quitus donné au syndic, car par sa revente nous oblige à ce que le copropriété soit gérée par la nouveau syndic (non choisi par les coproriétaires du fait que personne était au courant)
    2/ Peut-on remettre en cause le vote des travaux de ravalement avec des sommes pharaoniques qui vont mettre à mal des copropriétaires; et qui de plus ses travaux devait être gérés ( suivis) par le syndic dont nous avons donné quitus en AG.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En réalité malgré ce que vous pensez, ces questions sont totalement indépendantes.
      Ce qui a été voté, l’a été de manière régulière et il n’est a priori pas possible de revenir dessus.
      Le fait que vous soyez opposé aux travaux de ravalement et que vous trouviez que les montants sont pharaoniques n’est pas suffisant pour faire revenir une assemblée sur un vote qu’elle a pris à sa majorité. Si effectivement vous pensez qu’il y avait un absentéisme problématique et à condition que les travaux ne soient pas encore commandés, alors le CS (ou 25% des copropriétaires) peut (peuvent) demander une AGE pour revoter la question du ravalement.
      Pour ce qui est de la revente du cabinet, il convient d’étudier avec grande attention le mandat de syndic qui est en cours et notamment le nom de la personne qui représente le syndic pour signer le mandat.
      Les syndics sont assez aguerris à ce genre de situation. Le plus courant est que l’ancien syndic tienne les AG, fasse renouveler ses mandats au nom du nouveau syndic sans le préciser aux copropriétaires en espérant que personne ne le remarque. Ensuite il n’a plus qu’à se retirer. Vous lui avez donné quitus comme cadeau de départ à la retraite !
      Mais d’autres situations sont également possibles. Certaines sont totalement illégales. La règle a retenir est qu’il n’est pas possible pour un syndic de vendre son portefeuille. Tant que qu’il n’a pas de mandat signé en AG, un syndic n’est pas syndic ! Si le syndic retraité a juste vendu son affaire, le “nouveau” syndic n’est pas votre syndic ; il n’a aucun mandat pour vous gérer. Et ce, jusqu’à ce qu’il vous fasse signer un mandat en AG.
      Si vous souhaitez tirer cette affaire au clair, n’hésitez pas à nous contacter pour un devis.
      Cordialement

  2. denys says:

    Bonjour
    toujours dans la même veine.
    notre syndic a té racheté par F…..a, sans attendre l’AG de juin, il a commencé en janvier a faire parvenir aux copro des appel de fond (2 a ce jour)
    il ya 2 jours l’on a reçu une convocation en AG de F….a, et non pas de l’ancien syndic.

    alors que faisons nous?

    validé de convoquer une AG sans avoir été elue (le syndic non elu convoque une AG pour ce faire elire syndic)
    nous ne comprenons pas !!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Procédure assez courante il est vrai.
      Depuis janvier F comme vous dites, n’est pas votre syndic, il n’a aucun mandat pour vous gérer. Contrairement à ce qu’ils essaient de vous faire croire, vous n’avez pas encore changé de syndic !
      Tout dépend du statut de l’ancien syndic au sein de l’agence F et de leur accord de vente. Il est possible que la convocation soit légalement valable, tout comme il est possible qu’elle ne le soit pas du tout.
      En tout état de cause c’est à cette AG que vous allez changer de syndic. Tant que vous n’avez pas donné mandat à F… ils ne sont pas syndic de votre copropriété.
      Si vous ne souhaitez pas être gérés par F. ne lui donnez tout simplement pas mandat.
      Si vous n’avez pas de contrat concurrent pour lequel voter, il y a un certain nombre de solutions légales qui dépendent du terme du mandat actuel.
      Cordialement

  3. Sicard-Decker says:

    Bonjour, La cabinet immobilier (activité de vente et de syndic) qui était notre syndic nous a averti, a postériori, qu’il avait cédé son entreprise à un autre cabinet et nous dit que “cette cession n’entraîne pas de modification contractuelle. Ainsi le contrat de syndic en cours reste applicable dans les mêmes conditions”. Nous ne voulons absolument pas continuer avec ce nouveau syndic. D’après les textes que j’ai parcourus, il y a une ambiguité sur la forme juridique de la cession (cession de parts sociales et changement de dirigeant ou société absorbée par une autre – fusion/absorption). Devons nous réclamer au cédant par courrier A/R sous quelle forme juridique s’est faite la cession avant d’entamer les démarches ? Si non-réponse, où peut-on se renseigner sur cette cession ? notre AG normale est en décembre prochain, pouvons-nous mettre fin au mandat en cours (qui doit se terminer en 2020) et convoquer une AG pour pouvoir changer de syndic ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Un contrat de syndic est intuitu personae, ce qui signifie qu’il a été signé jusqu’en 2020 avec le syndic actuel (le directeur en personne). Seul lui a mandat pour gérer votre copropriété. Le cabinet peut être racheté par le groupe de son choix. Son mandat reste valable que si le gérant du cabinet reste le même. Dès lors que le nom du dirigeant n’est pas le même que celui à qui vous avez donné mandat, le mandat est caduc. Pour connaître le nom du dirigeant actuel, cherchez dans le registre du commerce et des sociétés. C’est disponible librement sur internet.
      Si le nom a changé, le mandat est caduc, le cabinet actuel n’est en réalité pas votre syndic !
      Le président ou la présidente du conseil syndical peut convoquer une AG avec comme unique point à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic.
      Attention avant de vous lancer, les gros cabinets de syndics ont des avocats chargés de défendre leurs intérêts !
      N’hésitez pas à nous demander un devis.

  4. Manel Chris says:

    Bonsoir
    le 10 janvier, AG exceptionnelle le 10/01/2019 pour travaux. AG normale le 31 mars 2018 avec désignation du syndic pour 1 an. Nous sommes avertis par courrier simple, le 14 mars 2019, d’une fusion avec un grand groupe au 19 février sans aucune info, lors de la réunion précédente de janvier, et l’Ag est le 20 mars 2019, avec sur la convocation, même nom du syndic et même personne désignée pour mandat. Aucun devis de concurrents joint pour le vote.
    Est-ce légal ? nous n’avons pas la possibilité de nous retourner.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si nous comprenons bien, ils vous mettent devant le fait accompli. Le 20 mars vous ne pourrez que valider le mandat du syndic qui vient de les racheter. Pratique malheureusement courante pour coincer les copropriétaires. La question de la légalité ne se pose que si vous êtes prêts à vous lancer dans une procédure. Les syndics le savent bien. Il y a des solutions, lisez bien l’article. La loi ALUR vous donne le droit de refuser de voter le mandat du seul syndic présenté. Charge au conseil syndical ensuite de convoquer sans délais une nouvelle AG avec comme seul objet l’élection d’un nouveau syndic.
      C’est pas simple. Votre syndic actuel ne vous rendra pas le transfert facile.
      La solution la plus simple. Voter le mandat du nouveau syndic, pour un an seulement, et mettre un point d’honneur à en changer à l’AG de 2020 !!
      Cordialement

  5. Loïc Bourriquet says:

    Bonjour, peut-on encore proposer un autre syndic après avoir reçu la convocation à l’AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Eh non ! trop tard ! du moins pour cette année.
      La proposition concurrente doit être jointe à la convocation d’AG pour que les copropriétaires puissent l’étudier avant de se rendre en AG pour voter. Donc il faut qu’elle parvienne au syndic plusieurs jours avant l’envoi de la convocation qui elle doit partir 21 jours avant l’AG.
      Faites attention en AG à ne renouveler votre syndic que pour un mandat d’un an. Et profitez de cette année pour demander plusieurs proposition, les comparer et les renégocier !
      Cordialement

  6. Nicole MENU ex Epouse BON says:

    Nous avons quelques raisons de penser que notre Syndic a vendu son Cabinet le 31 Decembre 2018 et nous n’en sommes toujours pas informes officiellement. Si l’information se revele exacte, (on sait qu’il y a une clause ou une promesse de
    confidentialite) combien de temps peut il le cacher sachant que notre AGO est toujours fixee au dernier vendredi d’avril . Rien encore n’est annonce a INFO GREFFE ….. Le groupe SUSCEPTIBLE d’avoir acheté ne remporte pas du tout nos suffrages quelle Action URGENTE pouvons nous entreprendre , Nicole MENU ex et pendant 19 ans (pas representée en avril 2018) PRESIDENTE Du Conseil SYNDICAL …. TRES URGENT

    1. CoproConseils says:

      Madame, vos coordonnées ont été supprimées du corps du commentaire.
      Vous devriez faire attention, il n’est pas très prudent de rendre publiques ses coordonnées personnelles via les commentaires d’un site internet. Tout ce que vous mettez dans le corps du commentaire est public.
      Merci pour votre question, qui nous a permis d’étoffer cet article et de le mettre à jour.
      Le mandat d’un syndic est dit intuitu personae. C’est à dire que la copro a signé avec un cabinet, représenté par Mr A. (en général le directeur). Tant que Monsieur A est l’actionnaire majoritaire du cabinet, le contrat qui vous lie à ce syndic est valable. Ce mandat va jusqu’à sa date de fin (obligatoirement noté sur le contrat). Si Monsieur A n’est plus actionnaire majoritaire. Le alors le mandat est caduc. Mr A doit convoquer une AG avec à l’ordre du jour l’élection d’un nouveau syndic. S’il ne le fait pas, la copropriété n’a plus de syndic. Le conseil syndical a le droit de convoquer pour élire un nouveau syndic. Même si le mandat de Mr A courrait encore pendant 2 ans. Sur le contrat type ALUR il faut vérifier “représenté par :”
      Quelle action urgente ? Chercher des contrats concurrents et en envoyer au moins 1 au syndic en recommandé en lui demandant de le mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG. Ainsi vous aurez le choix au moment de l’AG.
      Cordialement

  7. Doche says:

    Il faut entériner ou non par une A.G

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, c’est l’objet de l’article ; quand il y a a rachat de syndic par un autre, que vous décidiez de choisir celui qui rachète ou bien un autre syndic, cela doit être validé par un vote en AG. Il doit doit y avoir une AGE de convoquée, sauf si l’AG annuelle doit avoir lieu dans les prochaines semaines.
      Cordialement

  8. jean marc CUVILLON says:

    Bonjour,
    Il y a deux ans nous avons élu un Syndic que nous nommerons pour la compréhension “Allo 21”. Fin 2017 le gérant de ce Syndic à vendu ses parts à un autre Syndic, que nous nommerons “bati plus”
    A ce jour l’enseigne du premier Syndic est toujours “Allo 21” mais le contrat de syndic est signé par le Gérant de “Bati plus”
    Peut-on considéré que nous avons changé de Syndic, ou non.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour

      Ce qui compte c’est la désignation du syndic qui est mentionnée sur le contrat de syndic qui lie votre copropriété et le syndic.
      Si le dernier contrat de syndic que vous ayez signé l’est avec Allo21, vous n’avez pas changé de syndic.
      Si le contrat précédent mentionnait Allo21 et que le nouveau contrat mentionne Bati+ alors, oui vous avez changé de syndic.
      Si votre contrat mentionne Allo21, mais que ce syndic n’existe plus et qu’il a été racheté par Bati+. Alors, vous n’avez plus de syndic !
      Bati+ ne sera votre syndic qu’à partir du moment où son mandat aura été voté régulièrement en AG.
      Et vous n’êtes pas obligés de prendre celui là, même si personne n’a joint d’autre proposition de syndic à l’ordre du jour.

      Les syndics savent bien qu’au moment d’une vente/rachat une partie de leur portefeuille s’envole.
      Pour limiter cette perte, ils font tout leur possible pour laisser penser que rien ne change.
      Cordialement

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