De nos jours, il n’est pas rare qu’un cabinet de syndic soit racheté par un grand groupe. Il arrive également que deux cabinets fusionnent pour être plus forts face aux grands groupes justement.
[2023] Article mis à jour et complété face à la recrudescence et à la multiplicité de ces situations.
Une copropriété n’est pas un client captif
Un syndic n’a pas le droit de revendre son portefeuille. Néanmoins le parc de copropriétés géré par le syndic racheté participe à sa valorisation (c’est à dire l’estimation de son prix). Un cabinet qui gère 500 copropriétés, ne sera pas racheté le même prix qu’un autre qui n’en gère qu’une centaine. Dans le cadre d’une fusion, le syndic qui gère le plus de copropriétés avant la fusion aura logiquement plus de poids dans la nouvelle entité.
Tout fonctionne comme si les copropriétés “appartenaient” en quelque sorte au cabinet de syndic. Mais c’est faux. Contrairement à une idée communément admise, ces copropriétés ne sont pas captives. Ces copropriétés ne sont pas obligées de rester chez le nouveau syndic. Elles ont même l’obligation de lui donner mandat pour qu’il soit leur syndic.
Or ce n’est pas dans l’intérêt des syndics de vous le dire. Ni le vendeur, ni l’acheteur. Ils mettent bien au contraire beaucoup d’énergie à tenter de rendre cette transition la plus floue possible.
Mandat intuitu personæ
Que dit la loi ? Elle dit : “le mandat du syndic est un mandat personnel. Il est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer“. Tel est l’article 18 de la loi de 65. C’est ce que l’on appelle un mandat intuitu personæ. Un mandat de syndic est dit intuitu personæ, c’est à dire qu’il est attaché à une personne physique. La copropriété ne donne en aucun cas mandat à une personne morale.
Cela signifie que lorsque vous pensez que votre syndic est F… ou C… (grand groupe national d’administration de biens) c’est inexact. Votre syndic c’est Monsieur ou Madame Y représentant de F ou C.
C’est pour cette raison que dans tous les contrats de syndic, la mention obligatoire est : “mandat est donné au cabinet AAA, représenté par Mr ou Mme YYY”.
Ce qui compte c’est YYY. Votre syndic est cette personne qui représente le cabinet.
Son nom est obligatoirement mentionné sur le contrat que votre copropriété a signé.
S’il y a changement de syndic, la copropriété DOIT le voter en AG.
Il ne peut pas y avoir changement de syndic sans vote en AG. La copropriété doit être consultée. Les copropriétaires réunis en AG doivent pouvoir s’y opposer.
La notion importante réside dans la locution latine Intuitu Personæ.
C’est comme la carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer la profession. Elle est détenue par un professionnel. Le plus souvent le dirigeant du cabinet. Elle ne peut en aucun cas être cédée.
Qui est réellement votre syndic ?
Une copropriété a en général un gestionnaire au sein d’un cabinet. Ni l’un ni l’autre ne sont votre syndic ! Votre syndic est celui qui a signé le contrat de syndic.
Si votre gestionnaire est votre interlocuteur principal, votre syndic est en général le directeur de l’agence. Dans les grands groupes bien souvent cette personne est le directeur départemental ou régional, voire national. C’est lui qui possède la carte professionnelle. Il délègue la gestion à ses employés mais endosse personnellement la responsabilité de la gestion de votre copropriété.
L’intérêt est simple et logique. Il est ainsi possible de changer de gestionnaire sans avoir besoin de faire d’AG.
Comment savoir qui est votre syndic ?
Il faut se référer au seul document qui atteste cela : le contrat qui a été signé avec votre syndic. Il doit être disponible dans l’intranet.
Un nouveau document créé par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et obligatoire à partir du 1er janvier 2022, devrait à terme notablement accroitre la transparence ; la fiche d’information prix – prestations. Les syndics doivent fournir cette fiche en même temps que leur contrat type. Elle reprend les informations contenues dans leur contrat. Et elle affiche notamment dès le premier paragraphe qui est le syndic de la copropriété. Non seulement l’agence, mais le détenteur de la carte professionnelle. Ainsi, il va être plus facile de repérer qui est votre syndic.
Vote obligatoire
La notion de mandat intuitu personæ a pour conséquence essentielle que tout nouveau syndic doit donc être mandaté par l’assemblée générale dans les règles de l’art, et les copropriétaires peuvent donc à cette occasion décider d’en changer.
Il est interdit de changer de syndic sans un vote en AG à la majorité de l’article 25.
Pourtant, lorsqu’un syndic est racheté, il n’y a jamais de grande campagne de convocation d’AG visant à faire élire le nouveau cabinet. Pourquoi et comment est-ce légalement possible ?
Intérêt des syndics
Pourquoi cette nécessité de repasser devant l’assemblée générale n’est elle pas communément admise ? Voire niée par les syndics en exercice.
Car ce n’est pas dans l’intérêt des syndics. Aussi bien l’acheteur que le vendeur d’un cabinet de syndic, ont intérêt à ce que l’ensemble des copropriétés restent gérées par ce cabinet malgré la vente. Le vendeur veut valoriser son cabinet. L’acheteur veut rentabiliser son achat. Il n’est donc pas dans leur intérêt de faire connaitre cette règle.
Contradiction des codes
Mais pas seulement. C’est aussi parce que sur ce point le code du commerce (dont dépendent les cabinets de syndics) et le code de la copropriété sont contradictoires. Le code du commerce stipule que dans une fusion-acquisition le patrimoine de la société suit. Les copropriétés qui ont signé un contrat qui court jusqu’à après la date de la fusion-acquisition ont été jugées par les tribunaux comme faisant partie du patrimoine.
Mais comme nous l’avons précisé au dessus, le code de la copropriété lui stipule que le mandat du syndic est personnel et qu’il ne se transmet pas. Or c’est le code le plus protecteur qui s’applique.
Cas dans lesquels l’assentiment de l’assemblée générale n’est pas obligatoire
La loi prévoit 4 cas dans lesquels le nouveau syndic peut exercer son mandat sans vote en AG :
- Si l’actionnariat change, mais la société reste la même.
En clair cela signifie un grand groupe de syndic racheté par un fonds de pension, n’entraine pas de “changement de syndic” - Si seule la dénomination de la société change.
Le cabinet “Martin et fils” devient le cabinet “Martin Associés”. Il n’y a pas de changement de syndic. - Le cabinet change de nom et de dénomination sociale.
La SARL Martin, devient la SAS Martin Immo. Il n’y a pas de raison de donner un nouveau mandat. - Le gérant décède. Le repreneur n’a pas besoin d’obtenir un nouveau mandat pour gérer jusqu’à la prochaine AG et il est fondé à convoquer les AG.
Dans tous les autres cas, un vote en AG est obligatoire pour changer de syndic.
Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
Les fusions et rachats de cabinets de syndic ont donné lieu à de multiples jurisprudences. Elles vont toutes dans le même sens, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour procéder à l’élection du “nouveau” syndic.
Les juristes spécialistes des rachats-fusion ont donc mis en place un modus opérandi bien rodé. Il permet de passer en douceur d’un syndic à l’autre en limitant le nombre de copropriétés qui sortent du portefeuille. Pour faire simple la dénomination de la société change, l’ancien gérant reste dans les effectifs du nouveau cabinet le temps nécessaire à la convocation de toutes les AG et à la validation du mandat du nouveau syndic.
Votre copropriété est dans ce cas, que faire ?
Vous devez d’abord et avant tout faire attention à la première page de votre contrat de syndic. Il doit comporter la mention du nom du cabinet et la mention du nom de la personne qui le représente. C’est le syndic intuitu personæ.
Ensuite, analysons différents cas de figure :
Notre conseil ?
Patience et mise en concurrence.
Votre ancien syndic vous donnait satisfaction ? Pourquoi ne pas donner sa chance au cabinet qui vient de le racheter ? Ce qui compte dans la bonne gestion d’une copropriété ce n’est pas l’enseigne. Le plus important c’est le duo gestionnaire-comptable, ou le trio gestionnaire-comptable-assistant. Peut-être que malgré le rachat, les employés qui vont s’occuper de votre copropriété seront les mêmes et vous n’y perdrez rien. Peut-être au contraire allez vous obtenir un gestionnaire ou un comptable plus compétent ?
Donner sa chance au syndic qui rachète permet d’économiser l’énergie, l’argent et le temps nécessaire à une procédure. Cela permet également de dégager du temps pour chercher un meilleur syndic et mettre son contrat à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous conseillons toujours une manière générale, de proposer des contrats concurrents à chaque nouvelle AG. Et, ne jamais donner mandat pour plus d’un an.
A fortiori si tous les signes d’un rachat sont présents. Préparez la prochaine AG en vous mettant dès à présent en quête d’un contrat concurrent. Une fois le syndic concurrent trouvé, vous devez simplement envoyer son mandat en recommandé à votre syndic actuel en demandant de le joindre à la prochaine convocation d’AG. Vous pouvez faire cela à tout moment, y compris si vous n’êtes pas membre du conseil syndical.
Dans l’idéal ? Contactez CoproConseils !
Bonjour,
Je viens de réceptionné l ordre du jour du Syndic . Il y a un point nommé « validation, mise à jour contrat de syndic » qui indique qu après un bref exposé l ah validé le contrat d un nouveau syndic . nous n avons aucun contrat annexé à la présente convocation . Un syndic peut il nous imposer cela et décider de la suite et surtout sans documents avant Ag? Quid des votes à distances sans plus d information?
Bonjour
Merci pour votre question.
Ce type de pratique doit absolument attirer votre vigilance. Merci de la partager avec les autres internautes.
Effectivement, si l’assemblée générale doit se déterminer sur un contrat quel qu’il soit, celui-ci doit être joint à la convocation.
Votre question a été posée sous l’article “syndic racheté”.
Dans ce cadre effectivement il faut se méfier. Un syndic qui a été racheté, peut tout à fait sous couvert de “rien ne change”, tenter de faire valider le changement de syndic par l’AG.
C’est une résolution à rejeter fermement.
Si le mandat de votre syndic est à échéance, il doit y avoir a minima son contrat à l’ordre du jour et joint à la convocation. Si le mandat de votre syndic n’est pas à échéance, il reste syndic jusqu’à la fin de son mandat. Qu’il ait été racheté ou non, il n’y a aucune raison de “voter des modifications” en cours de mandat.
Cordialement
Cession d’un “portefeuille de syndic” en cas de liquidation.
L’agence syndic de notre copropriété est déclarée en faillite. Le liquidateur veut trouver un repreneur pour le portefeuille de contrats de syndic avec le portefeuille de gestion locative pour augmenter sa valeur. Il bloque la signature de nouveaux contrats de syndic de toutes les copropriétés concernées, même celles dont les contrats avaient expiré. (ce syndic avait “disparu” depuis quelques mois). Il fait pression sur toutes les agences de notre petite ville en leur disant que les nouveaux contrats seraient illégaux. Si bien que le fonctionnement de toutes les copropriétés est bloqué. Cela me semble abusif? Je précise qu’il s’agit en majorité de petites copropriétés, n’ayant pas de conseil syndical.
Bonjour
Notre syndic de copropriété était en affaire personnelle.
Il a modifié son cabinet par la création d’une SAS Société par Actions simplifiées qui est nommée dans le contrat de renouvellement de syndic qui échoit à notre prochaine AG en mars.
Est il possible de lui demander les statuts de la SAS qui remplace l’entreprise individuelle avec laquelle nous avions le contrat jusqu’à présent ?
Est il préférable de renouveler annuellement plutôt que pour 3 ans consécutifs ? Pour quels motifs principalement afin d’argumenter auprès des autres copropriétaires.
Bien cordialement
Bonjour
Il est toujours préférable de ne donner mandat que pour un an à un syndic.
Ainsi, si sa gestion vient à se dégrader, la copropriété peut réagir plus rapidement.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une résidence qui faisait auparavant partie du patrimoine d un bailleur social.
Le syndic qui gérait notre copropriété et qui gère d’autres copros issues de bailleurs sociaux, a pris la décision de démissionner de la estion car son portefeuille est trop chargé. Ma question est : devons nous chercher un autre syndic rattaché à un bailleur social/ HLM (à cause de la spécificité de ces habitations ou il y a aussi bien des locataires HLM encore gérés par le bailleur social, etd es copropriétaires qui eux ont été “lachés), ou est ce que tout syndic peut s’adapter à cette situation? Merci
Bonjour
Tout syndic peut gérer une copropriété. Un syndic “classique” est possible voire préférable.
Le bailleur social est un copropriétaire comme les autres, même s’il a certainement plus de tantièmes que les autres.
Cordialement
Bonjour,
Nous avions un contrat de syndic avec F pour l’exercice 2021/22 (au 30 juin 2022) et avions décidé de changer de syndic à l’issue du contrat en cours.
Néanmoins, nous avons du attendre plus de 10 mois pour obtenir une date d’AG de la part de F (alors qu’on devait notamment statuer sur les comptes 201/22) malgré de nombreuses relances et demandes répétées de notre part sur la période (tout cela est documenté).
Or, faute d’AG, on ne pouvait pas résilier notre contrat de syndic ; et on devait continuer à payer les charges à F (alors que notre précédent contrat était terminé).
Tout cela est-ce bien légal ?
N’est-on pas dans une situation de prolongement de fait d’un contrat de manière parfaitement abusive ?
Cordialement
Bonjour
Lorsqu’un syndic refuse ou tarde à convoquer, le conseil syndical a le droit après une mise en demeure restée infructueuse, de convoquer par lui même.
Lorsqu’un syndic est le syndic “de fait” d’une copropriété c’est à dire au delà de son mandat les honoraires sont dus sauf si la copropriété une fois un nouveau syndic élu, décide d’engager une procédure.
Mais il faudra démontrer qu’il a cessé de gérer la copropriété c’est à dire qu’il n’a plus fait les appels de fonds, plus payé les factures, les fournisseurs etc … ce n’est généralement pas le cas.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété est gérée par le cabinet S dont le gérant M. P est titulaire de la carte.
Il nous informe d’une restructuration et que notre syndic sera dorénavant le cabinet T géré par le même M. P toujours titulaire d’une carte pour cette nouvelle société.
Peut-on considérer que nous avons changé de syndic ? Avons nous un recours?
Cordialement
Bonjour
Non, vous n’avez pas changé de syndic.
Par contre, il faudra faire très attention à la prochaine AG appelée à se prononcer sur un mandat de syndic, c’est là que MP va disparaitre.
Et le “nouveau” syndic espère que d’ici là vous vous serez habitué à être gérés par l’agence T et que vous renouvellerez la confiance sans sourciller.
Cordialement
Sujet très intéressant et d’actualité
Merci
Bonjour,
Notre syndic X qui avait un mandat jusqu’à mi 2023 a été racheté par F…fin 2022. L’ancien gérant de X est parti. Notre AGO est prévue en juin et je suppose que nous aurons à désigner le syndic F…. representé par ? Est ce à dire que n’ayant pas d’AG avant juin pour designer F…et son représentant, nous sommes aujourd’hui sans syndic? Merci pour votre réponse.
Bonjour
Votre syndic (celui qui a signé le mandat) reste votre syndic jusqu’à la fin de son mandat, sauf démission, sauf révocation.
Cordialement
Bonjour; CoproConseils, je suis suprise que vous prenniez la défense de “F” en décourageant les victimes de se défendre; Difficile de comprendre comment un syndic peut faire des appels de fonds au nom de Sarl B..alors que le dernier mandat a été donné a sarl A MEME si le dernier syndic sarl A a vendu ses parts sociales au gros cabinet “B”; Le gérant du syndic vendeur n a plus AUCUNE responsabilité au sein du syndic acheteur et le syndic sarl A n a pas été dissous (juste changement de gérant et parts sociales) ; Nous aimerions connaitre ce qui fait que “F” est inattaquable selon vous..
Bonjour Catherine
Évidemment nous ne prenons la défense de personne. Remarquez que nous précisons en préambule qu’il nous est impossible dire qu’il y a infraction ou pas sur trois lignes de commentaires sur notre site internet. Notre objectif n’est pas de faire des consultations juridiques à l’emporte-pièce. Vous avez raison, il est TOUJOURS possible en France de porter une affaire devant la justice. Mais l’expérience nous permet de dire que F a bien ficelé son processus.
Cordialement
Bonjour,
Toujours le même problème : notre petit syndic indépendant s’est fait “racheté ” par un grand groupe sans que nous n’en soyons informés autrement que par le changement d’en tête pour les appels de fonds depuis le 1er trimestre 2022 !
l’exercice s’est terminé le 31 décembre 2021 et le contrat syndic d’un an se terminait le 30 juin 2022. L’AG a eu lieu le 11 mai 2022 sans mise en concurrence de syndic et nous avons adopté la résolution de “renouvellement du contrat de syndic” sans mise en concurrence. Donc en gros on s’est fait manipuler, moi le premier car je suis membre du conseil syndical et ai été désigné comme président de séance et à ce titre ai signé le nouveau contrat.
Peut on quand même remettre en cause certaines décisions prises à notre insu :
création d’un nouveau compte bancaire à une nouvelle banque (avant la cloture du dernier exercice), clôture de l’ancien compte, avec à chaque fois des frais bancaires ?
Par ailleurs le syndic a “oublié” de joindre la fiche informative relative à son projet de contrat . Y a t il un recours possible contre cet oubli ?
Merci de vos réponses éclairées. La lecture de toutes les réponses que vous avez apportées aux commentaires précédents m’a beaucoup appris
Cordialement
Merci pour vos compliments.
Vous avez raison, le rachat des petits syndics indépendants est la grande affaire des 5 gros qui font la course à qui mangera le plus !
Effectivement il était de la responsabilité du CS de faire une mise en concurrence et vous auriez pu facilement sortir de ce rachat intempestif.
Si vous avez été prudent, vous n’avez donné mandat que pour un an à ce syndic.
Alors gardez votre temps et votre énergie pour chercher un autre syndic, comparez les services, renseignez vous et présentez un nouveau syndic à la prochaine AG.
L’absence de fiche informative n’est pas “à peine de nullité”. C’est à dire que cela ne remet nullement en cause un mandat de syndic qui aurait été élu sans.
Cordialement