DPE et CPE en copropriété

DPE, PPT, CPE, DTG, les accronymes sont nombreux en copropriété.
CoproConseils vous aide à y voir plus clair
Mise à jour juin 2020
Il existe plusieurs outils pour améliorer la performance énergétique de votre immeuble :

  • le DPE (diagnostic de performance énergétique),
  • l’audit énergétique
  • le plan pluriannuel de travaux (PPT)
  • le contrat de performance énergétique (CPE)

L’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français est une préoccupation des gouvernements successifs depuis le premier grenelle de l’environnement en 2009. A partir de là, de multiples lois ont été promulguées en ce sens. En 2012 sont parus les textes concernant l’audit énergétique et le diagnostic de performance énergétique (DPE). (quelle est la différence ? lire l’article)

Rappel des obligations légales :

  • un diagnostic énergétique collectif est obligatoire dès lors que la copropriété dispose d’un mode collectif de chauffage ou de climatisation
  • établi par un expert certifié
  • valable 10 ans
  • voté en Assemblée générale, à la majorité de l’article 24
  • le rapport de l’expert doit être présenté aux copropriétaires réunis en assemblée générale
  • une résolution doit être votée à l’assemblée générale suivante sur concernant la suite à donner à cette expertise

La loi ELAN de 2018 apporte une grande nouveauté : l’opposabilité du DPE.
Celle-ci devait entrer en vigueur au 1er janvier 2021. Cette disposition a été reportée au 1er juillet 2021. Officiellement suite à l’épidémie de Coronavirus du printemps 2020, mais en grande partie également parce que la question de la fiabilité des diagnostics n’avait pas assez avancé.

“DPE opposable” qu’est ce que ça veut dire ?

Le propriétaire du bien engage sa responsabilité contractuelle sur les informations contenues dans le DPE. Si le bien loué ou vendu se révèle ne pas correspondre à la description qui en est faite dans le diagnostic, le contrat de vente ou de location peut être annulé.
Évidemment le propriétaire va se retourner contre le diagnostiqueur.
Le législateur fait donc indirectement pression sur les diagnostiqueurs pour les obliger à améliorer leur fiabilité. Voir plus loin.

Spécificités du DPE :

  • Un DPE collectif n’est pas différent d’un DPE individuel obligatoire pour une vente par exemple. D’ailleurs vous pouvez utiliser dans ce cas.
  • Le DPE collectif porte sur l’ensemble du bâtiment et pas uniquement sur les parties communes.
  • Il n’y a pas certification spécifique des experts DPE

Réforme à venir (2022)

La loi relative à l’énergie et au climat du 8 novembre 2019, prévoit qu’à partir de 2022 le DPE :

  • mentionne le détail des dépenses par usages (exple “éclairage”, “ventilation” etc..)
  • intègre la future définition des “passoires thermiques” qui seront à terme “interdites”
  • ait une durée de vie plus limitée

Comment faire établir un DPE ?

Première étape : voter le DPE

Il faut demander à votre syndic de mettre l’établissement d’un DPE collectif à l’ordre du jour.
Vous pouvez proposer plusieurs devis afin que l’assemblée générale puisse décider dans la foulée ou bien donner délégation au conseil syndical pour décider.

Seconde étape : la présentation des résultats d’expertise

Le syndic doit présenter le diagnostic réalisé aux copropriétaires réunis en assemblée générale. Si la prochaine assemblée générale est trop éloignée, le syndic pourra juger de l’opportunité de convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Attention, si les résultats du DPE sont opposables, il n’en va pas de même pour les préconisations.

Troisième étape : la proposition d’un plan pluriannuel de travaux ou d’un contrat de performance énergétique

Le syndic a l’obligation à l’assemblée générale suivante de proposer un plan pluriannuel de travaux ou un contrat de performance énergétique suivant les conclusions du DPE. Comment se décider ? Quelle est la différence entre les deux ? Lisez la suite de cet article.

Attention : Les copropriétaires doivent tout d’abord lors d’un premier vote se déterminer sur le principe des travaux. Ensuite lors d’un second vote, ils décident dans quel cadre les travaux doivent avoir lieu CPE ou PPT.
Ces votes peuvent être faits à la majorité de l’article 24.

Quatrième étape : le vote des travaux le cas échéant

Les deux votes précédents sont acquis ? L’assemblée générale se détermine alors sur les travaux à réaliser et les entreprises choisies, classiquement à la majorité de l’article 25 comme pour tous les travaux.

Il est intéressant de noter que conformément à la loi du 12 juillet 2010, dans le cadre de l’amélioration de la performance énergétique, les copropriétaires peuvent également voter l’obligation de réaliser des travaux sur les parties privatives. Travaux supportés par les propriétaires. (lire le texte de loi correspondant)

Qu’est ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?

Le plan pluriannuel de travaux est un dispositif ancien. La loi de 65 le prévoit déjà.  L’idée est de pouvoir provisionner sur trois ans en vue de réaliser des travaux, même si en début de période, on ne sait pas encore de quelle nature ils seront. Ce dispositif n’est pas obligatoire mais très intéressant et retrouve une nouvelle jeunesse via l’amélioration de la performance énergétique.
Un plan pluriannuel de travaux ayant pour objectif d’améliorer la performance énergétique doit comporter :

  • le détail des travaux à réaliser,
  • un échéancier détaillé
  • le détail du coût de chaque étape.

L’intérêt d’un PPT est de planifier le financement des travaux.

Qu’est ce qu’un contrat de performance énergétique ?

Du point de vue de la performance énergétique, un CPE est nettement plus ambitieux qu’un PPT.
On ne s’intéresse plus seulement aux moyens, mais également aux résultats.
La copropriété passe un contrat avec une entreprise. L’entreprise s’engage à faire atteindre à la copropriété un certain niveau de performance énergétique.
C’est interessant pour les ensembles immobiliers anciens que l’on nomme communément “passoire énergétique” !

Un DPE est il fiable ?

La multiplication des diagnostics a fait flamber le marché. De très nombreuses entreprises ont vu le jour. Des plus sérieuses aux plus fantaisistes. Ainsi, la fiabilité des diagnostics en général et des diagnostics énergétiques en particulier, est-elle régulièrement remise en question. Pour contrer cela, les pouvoirs publics ont mis en oeuvre plusieurs mesures :

  • Le diagnostiqueur doit argumenter sa notation en remettant au particulier une fiche technique détaillant la liste exhaustive des données relevées,
  • Le nombre des données relevées obligatoires passe de 30 à 60,
  • Pour limiter les écarts de résultats entre les diagnostiqueurs, les logiciels agréés utilisés pour attribuer la note finale en fonction des différentes mesures réalisées sont moins nombreux et validés par le ministère de l’écologie,
  • L’ensemble des résultats des diagnostics doit être rassemblé dans une base de données consultable en ligne,
  • Le niveau de formation et d’expérience des diagnostiqueurs doit être très nettement relevé. Depuis 2013 la répression des fraudes les vérifie in situ, au moment de leur certification ou re-certification.
  • la DGCCRF vérifie également l’affichage de la performance énergétique sur les annonces immobilière
  • enfin, les diagnostics sont désormais opposables (1er juillet 2021)

Une plus grande professionnalisation des diagnostiqueurs est indispensable. Ils subissent une très forte pression de la part de leurs clients pour accorder à leur bien la meilleure note possible. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle et contractuelle.

Le DPE est éligible au crédit d’impôt

Outil essentiel de la stratégie de transition énergétique, le DPE est éligible au crédit d’impôt.
La loi 619 du 16 juillet 2013 introduit une petite modification au code général des impôts qui peut faire une belle différence pour le porte-monnaie des copropriétaires concernés par un DPE.

Désormais, les sommes payées  au titre d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) sont éligibles au crédit d’impôt.
De plus, il a été décidé que la participation que les collectivités locales peuvent apporter aux financements des travaux pouvant découler de ce diagnostic, ne sera pas déduite du montant payé par le contribuable pour le calcul du crédit d’impôt.
Une bonne nouvelle donc !

Consultez les textes officiels :
Article du code des impôts modifié par l’article 6 de la loi du 16 juillet

En conclusion

L’amélioration de la performance énergétique du parc immobilier français est un programme très ambitieux lancé dans le cadre du grenelle de l’environnement. Les outils de sa mise en œuvre sont maintenant disponibles. Restent aux copropriétés à entrer dans la phase de réalisation. Le gouvernement a laissé le choix aux copropriétés de jouer le jeu ou non. Il est possible à l’issue de l’établissement d’un DPE de voter le statu quo et de ne faire aucun travaux. Mais tous les éléments sont désormais entre les mains des copropriétaires pour mieux gérer leur budget énergie.

 

 

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