Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?
Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues
Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?
La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.
Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.
Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?
A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner.
Une date importante : la réception des travaux
La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.
Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.
parties communes
Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.
L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.
parties privatives
Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.
Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.
Bonjour, Nous avons signé le PV de remise des clés le 4 mai 2022, cependant les premiers copropriétaires sont arrivés dans la résidence fin mars.
On nous a demandé de payer les charges de la résidence à compter du 1 avril 2022 via le 1er appel de fond, pour nous il y aurait du avoir un prorata pour le promoteur, avons nous raison de vouloir faire cette demande ? et à qui devons nous la faire ?
Cordialement.
Bonjour
Les appels de fonds sont des provisions, le prorota est à faire sur la régularisation.
Cordialement
Bonjour,
La 1ère AG de ma copro a voté un 1er exercice de 12 mois du 01/04/2021 au 31/03/2021 mais, lors de l’AG suivante, le syndic a fait approuver les comptes pour un exercice de 16 mois débutant au 01/12/2019.
Ayant acheté mi-2020, cela met à mon débit dans ce 1er exercice, 4 mois de charges qui auraient dû relever de la période transitoire antérieure.
Cette modification des dates d’exercice votées en 1ère AG est-elle contestable ?
Je vous remercie de la réponse que vous pourrez m’apporter.
Cordialement
Bonjour
La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire par un copropriétaire absent ou opposant, dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
Il est possible lors d’une seule et même AG d’approuver les comptes de plusieurs exercices ou plusieurs périodes.
Ensuite pour votre cas particulier, pour pouvoir vous dire si vous devez ou non ces charges et comment défendre vos intérêts, il faudrait pourvoir échanger avec vous. Cela se fait par l’intermédiaire d’un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour,
Le 03/07/2020, j’ai signé chez le notaire l’achat d’un appartement dans un immeuble livré au début de la même année 2020 (il ne s’agit donc pas de VEFA).
Sur le 1er exercice de la copro, de 16 mois (01/12/2019 – 31/03/2021), le syndic n’a appelé que 4 trimestres de provisions, à partir du 01/04/2021.
Aucune provision n’a donc été appelée durant/pour les quatre premiers mois de l’exercice, ce qui me parait générer un débit supplémentaire de 1036 € dans ma régul de charges.
Le syndic n’aurait-il pas dû appeler des provisions dès le début de l’exercice, donc avant mon acquisition donc au débit du promoteur ?
A défaut, ces provisions n’auraient-elles pas dû figurer dans l’état daté qu’il a transmis au notaire, pour être prélevées sur le montant de la vente ?
A ces questions, le syndic répond que la 1ère AG du 10/12/2019 a “voté que les appels de charges débuteraient le 1er avril 2020″…
sous-entendu je pense : le promoteur vendeur n’a jamais été débiteur de provisions pour ces 4 mois.
Tout cela est-il bien régulier ?
L’AG peut-elle prendre cette décision avec un 1er appel de provision 4 mois après le début de l’exercice ?
Ce déficit de provisions de 4 mois n’aurait-il pas dû être pris en compte d’une façon ou d’une autre lors de mon acquisition ?
En vous remerciant par avance de votre réponse,
Cordialement
Bonjour
Oui il est possible pour le syndic de faire un premier exercice de plus de 12 mois.
Par contre, vous ne pouvez être responsable de charges qui datent d’avant votre acquisition. Le syndic doit faire un prorata et demander au promoteur la différence.
Cordialement
Bonjour,
Concernant les résidences en VEFA, est-ce que la livraison des parties communes se fait obligatoirement après la première assemblée générale et la livraison des parties privatives? Si ce n’est pas le cas, est-ce que c’est aux copropriétaires de contacter le promoteur pour qu’il organise la première assemblée générale avant la livraison pour qu’un conseil syndical soit élu pour y participer ?
Je pose ces questions car dans le cas de ma résidence, la livraison des parties communes a été effectuée avant la livraison des parties privatives. La première AG a été faite par correspondance 1 mois après, sans élection d’un conseil syndical. Notre conseil syndical n’a été créé que 6 mois après. Nous avons un conflit d’intérêt entre notre syndic et le promoteur qui sont du même groupe.
Aussi lors du contrôle des parkings par les pompiers, le choix de fermeture des portes entre les différents niveaux et la cage d’escalier a été déclaré non conforme (fermeture par serrure et clé) car la norme demande des fermetures magnétiques en cas d’incendie. Le promoteur a du coup enlevé les serrures et nous nous trouvons maintenant avec des accès aux parkings et à l’immeuble sans sécurité. Est-ce que c’est à la copropriété de payer la mise en place du système de sécurité pour ces portes ou est-ce que c’est au promoteur sachant qu’il nous a livré ces portes non conformes ? J’en ai parlé à notre syndic qui a refusé de faire la demande au promoteur.
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement
Bonjour
Effectivement lorsque les syndics sont liés au promoteur leur objectif est de laisser passer le délai de la première année pour passer la garantie de parfait achèvement et que le promoteur ne soit pas inquiété afin que l’assurance dommage ouvrage prenne le relai.
Cordialement
Bonjour,
J’ai achete un appartement en VEFA. L’achevement des travaux est datee au 14 Janvier 2022. La premiere assemblee generale a eu lieu le 15 Decembre 2021. On me reclame une provision sur charge a partir du 21 Janvier 2022 (jusqu’au 31.03.22) alors que la remise des cles n’a eu lieu que le 25 Fevrier 2022. Dois je payer la totalite de la provision ou dois je leur demander de me renvoyer une facture au pro rata (25 Fevrier – 31 Mars 2022).
Avec mes remerciements.
Bonjour
Une provision n’est pas une facture. Il y aura ensuite une régularisation. Là il faudra bien faire attention aux charges qui sont réellement dues.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA avec ma femme. Nous n’achetons pas à part égale (72% pour moi ; 28% pour elle). Or, je suis le seul destinataire du courrier accusé réception pour la convocation à la première AG qui désignera notamment le syndic. Est-ce normal que je sois seul destinataire et convoqué ou est-ce que ma femme a été oublié pour la convocation ?
Par avance merci pour votre réponse,
Bonjour
Normalement s’il y a deux noms sur l’acte de vente, les deux personnes doivent être mentionnées sur le courrier de convocation.
Néanmoins cela ne change pas grand chose, lors de l’AG vous ne pourrez voter qu’à la hauteur des millièmes de votre lot et ne pourrez pas voter différemment l’un de l’autre.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté une maison il y 5 ans en VEFA dans un lotissement. Lors de la signature chez le notaire, un projet de copropriété était établi et il était convenu que les 8 propriétaires du lotissement devaient constituer, à la réception des travaux, l’association des copropriétaires. A ce jour, les travaux des parties communes ne sont pas terminés et les certificats de conformité pour l’ensemble des maisons et du lotissement n’ont pas été délivré par la Mairie (plan non respecté par le promoteur). Nous n’avons jamais récupéré les parties communes et donc jamais constitué l’association.
Légalement, qu’est il prévu en cas de sinistre si il n’ y a pas de copropriété et donc pas d’assurance ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Dans cette situation et vu les délai, il faut demander au tribunal la nomination d’un administrateur provisoire.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans la première phase d’un PSLA. il y’a au total 27 logements et seulement 9 ont été livré à ce jour. Les travaux n’étant pas encore achevé sur les autres tranches.
Dans un premier temps, j’ai recu une demande d’appel de fonds équivalent a 6 fois les charges prévisionnelles pour la periode du 01/11/2021 au 31/12/02021. Et dans un second temps je me demandais, est ce legal de faire payer les charges totales de 27 lots à 9 futurs acquéreurs installés ?
Sachant que dans le contrat il est bien stipulé que les charges seraient d’environ 70 euros et que le prochain lot de 9 logements sera fini dans 6 mois.
Merci de votre réponse
Bonjour
Pour vous répondre correctement, il faudrait pouvoir échanger avec vous sur le contenu de ces appels de fonds.
Pour cela, prenez rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Merci
Bonjour,
Je suis locataire depuis janvier 2021.
Le syndic de l’immeuble me demande de régler les charges depuis la livraison à savoir juillet 2020, est-ce au locataire ou au propriétaire de régler les charges de juillet 2020 a janvier 2021?
Bonjour
Le syndic n’a aucun lien de droit avec un locataire. Toutes les charges sont à réclamer au propriétaire qui répercute sur son locataire les charges dites récupérables.
Cordialement
bonsoir, dans le cadre d’une résidence en VEFA, j’ai lu que le transfert de propriété du promoteur à la copropriété des parties communes était effectif dès la réception des 1er logements par les propriétaires, quand bien même les parties communes ne seraient pas encore livrées à la copropriété : est ce correct ?
si oui, dans ce cas est ce que toute modification d’occupation des sols des parties communes qui n’était pas prévue dans le projet initial doit-elle etre soumis a validation par la copropriété par un vote ? merci
Bonjour
Il faudrait vérifier en détail dans les documents que vous avez signé, mais bien souvent le promoteur se réserve le droit de modifier les parties communes jusqu’à la livraison.
Cordialement