Le dossier de diagnostic technique. Vente et Location.

La loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages a créé dans son article 77 une obligation d’information de l’acheteur ou du locataire de tout bien immobilier (bâti et non bâti).

En plus d’un bail en bonne et due forme, assorti d’un état des lieux, le propriétaire bailleur est tenu de fournir à titre informatif à son futur locataire, un certain nombre de documents qui sont regroupés dans le DDT ; le dossier de diagnostic technique.

Ce dossier de diagnostic technique est également à fournir par un copropriétaire si celui-ci souhaite vendre son bien. Dans le cadre d’une vente, le vendeur est dans l’obligation d’informer le futur acquéreur.

Depuis le 1er juin 2006, que vous souhaitiez louer ou vendre votre bien, il faut en annexer au contrat de vente ou de location un dossier de diagnostic technique et informer l’acquéreur ou le locataire des sinistres antérieurs.

Que contient le dossier de diagnostic technique ?

Un DPE : Diagnostic de performance énergétique.

Le consommateur est désormais familiarisé avec ces « étiquettes » d’estimations de performance énergétique apparues au milieu des années 2000. Les émissions de gaz à effet de serre et la consommation énergétique du logement sont estimées par une flèche sur une échelle graduée de A à G et allant du vert au rouge.
Cette étiquette illustrant la performance énergétique du logement doit depuis 2011 figurer dans l’annonce de location du bien.
Ce diagnostic doit être réalisé par un expert certifié.

L’état des risques et pollutions.

L’état des risques et pollutions est un ensemble de données censées donner une idée précise des risques lié à un bien, à un locataire ou acheteur potentiel. Ce document a changé plusieurs fois de nom ces derniers temps. Il est possible de le faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel, voire même en ligne (moyennant finances) soit de l’établir soit même en rassemblant les documents disponibles en mairie, sous-préfecture ou préfecture suivant les zones géographiques. Lorsqu’il n’existe aucun risque sur la commune, il suffit de fournir une copie de l’arrêté préfectoral listant les communes à risques. L’absence de mention de la commune sur laquelle se situe votre bien suffit.

Mise à jour 2018 : Avant décembre 2017, le dossier s’appelle ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques). A partir du 1er janvier 2018, l’ERNMT a été remplacé par le ESRIS ! État des Servitudes Risques et Informations sur les Sols. L’objectif étant d’intégrer les risques liés à la pollution des sols. Le questionnaire contenant également des questions supplémentaires concernant le délaissement ou la possible expropriation.
Puis à partir du 1er juillet 2018, le fugage ESRIS laisse la place à l' »état des risques et pollutions » ou ERP.
Pourquoi ce changement ? pour intégrer des informations relatives à la présence de radon.

Vous pouvez télécharger le document en cliquant sur ce lien. Et télécharger la notice utile pour remplir le document en cliquant sur ce lien ci.
Les ERNMT et les ESRIS déjà établis restent valables.

Le CREP : constat de risque d’exposition au plomb.

Ce constat ne peut être établi que par un diagnostiqueur expert certifié. Il concerne les logements anciens construits avant 1949. Il doit également être établi en cas de travaux sur parties communes de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. Ce constat se doit d’être négatif, car dans le cas contraire le propriétaire bailleur a l’obligation de procéder aux travaux recommandés pour supprimer le risque d’exposition au plomb avant la location du bien.

Le diagnostic amiante.

Ce diagnostic également ne peut être réalisé que par un professionnel certifié. Jusqu’en 2015, il n’est pas obligatoire de joindre ce diagnostic au dossier technique, il suffit de le tenir à disposition du locataire. La loi ALUR devrait modifier ce point et l’intégrer au DDT.

L’état des installations intérieures d’électricité et de gaz

Ce diagnostic se fait pour les biens immobiliers à la vente depuis longtemps. La loi ALUR, votée en mars 2014, a prévu de rajouter ce volet au dossier de diagnostic technique.

Le risque d’exposition au Radon.

Mise à jour 2018.
Avec pas mal de retard sur ce qui était prévu par l’ordonnance du 10 février 2016, l’information sur le risque d’exposition au radon est opérationnelle au 1er juillet 2018. Elle est donc intégrée à l’ERP. Le radon est un gaz radioactif invisible, qui ne sent rien et qui n’a pas de goût. Il est partout sur la terre mais dans certains endroits il est plus concentré. C’est un gaz qui pose problème s’il est inhalé de manière soutenue. Cela peut avoir de graves conséquences sur la santé. Les zones les plus concernées se trouvent sur des massifs granitiques.

Pourquoi un tel arsenal de diagnostics ?

Au fil des années, des lois et réglementations, ce dossier s’est progressivement étoffé pour devenir un outil d’information du futur occupant d’un logement. Que ce soit un locataire sur le bien dans lequel il s’apprête à vivre, ou un acheteur qui s’apprête à investir. Malheureusement du côté des propriétaires ce sont toujours plus de charges. Certaines sont déductibles des revenus locatifs mais il faut que vous soyez hors micro-foncier.
Le législateur a néanmoins assorti ces contraintes de tout un système d’aides visant à accompagner les propriétaires dans l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens immobiliers.

Durée de vie des diagnostics techniques

Le dossier de diagnostic technique n’aura pas le même contenu, selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location et selon si les locaux sont à usage d’habitation ou non. Parmi les documents qui sont susceptibles d’y être intégrés, certains ont une durée de vie limitée qu’il est important de connaître.

Durées de vie des diagnostics les plus classiques.

Nature du diagnostic Type de document validité
Amiante constant amiante
dossier technique amiante
permanente
Plomb Constat de risque d’exposition au plomb 1 an
Termites État relatif à la présence de termites dans le bâtiment 6 mois
Installation intérieure
de gaz de + de 15 ans
état de l’installation intérieure de gaz
certificat de conformité délivré par l’installateur
diagnostic délivré par les distributeurs de gaz
3 ans
Installation intérieure
d’électricité + de 15 ans
état de l’installation intérieure d’électricité 3 ans
Performance énergétique Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Risques naturels et
pollution
état des risques et pollution 6 mois

 

Pour l’instant la durée de vie du diagnostic RADON n’a pas encore été communiquée. Elle devrait être de 6 mois étant donné qu’il est inclus dans l’ESRIS

 

 

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