Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?
Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues
Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?
La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.
Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.
Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?
A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner.
Une date importante : la réception des travaux
La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.
Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.
parties communes
Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.
L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.
parties privatives
Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.
Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement l’année dernière, livraison prévue juin 2024. Le syndic me réclame des charges à partir de janvier 2024. Mon appartement et mon bâtiment n’est pas encore terminé, personne n’y habite. Mais les autres bâtiments de la résidence sont habités. Est ce que le syndic est en droit de me réclamer ces charges?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Il est fort probable que le syndic appelle des provisions sur charges.
Ensuite à la régularisation, il sera tenu compte de la date de votre entrée dans la copropriété.
Cordialement
Bonjour ,nous avons acheté un appartement en VFA,une date de livraison nous à été fixé au 13/07/2023 ,mais étions dans l’impossibilité d’être à cette date , nous les avons prévenu 2 mois avant , alors il nous ont fixé une autre date au 11/10/2023 pour récupérer les clés, signé. Le pv. de réception de l’appartement ,et vérifier l’état . maintenant le syndic nous réclame des charges de copropriété a partir du 1/07/2023 ,alors que nous sommes pas dans l’appartement pourquoi ils ne veulent pas faire un prorata à partir de ma remise des clefs ? alors que les charges sont exigibles au 1/07/2023. le promoteur devrait les régler..que dois je faire.?
Bonjour
Les appels de fonds se font par trimestres.
Ils correspondent à des provisions et pas au réel.
Il y aura une régularisation une fois l’exercice clot et les comptes approuvés.
Mais veillez tout de même à ce que ce soit fait.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA que j’ai mis en location des la date de reception (mai 2022). Je viens de recevoir la régularisation des charges sur 2022, et ce qui me parait tres bizarre c’est la distribution des “Charges communes générales”: il y a 390,17 ma quote part dont -120,58 locatif !!! Avec la mention (*) “Eléments donnés à titre indicatif qui ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité du Cabinet.”
Est ce normal que j’ai a payer les locataires pour habiter dans mon appartement ?
Le syndic me dit que c’est souvent comme ca la premiere année et que ca va etre régularisé l’année d’après mais pour etre honnête je ne comprends pas comment c’est possible que le solde Locatif soit en négatif!!
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
Pour des questions de cette nature, il est indispensable de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert car il y a trop de cas différents et il faut pouvoir échanger avec vous pour pouvoir répondre.
Cordialement
Bonjour, nous avons réceptionné notre appartement en vefa en septembre 2022. Cependant nous n’avons jamais fait la réception des parties communes et nous sommes en juin 2023. Ma question est, sommes nous dans l’obligation de payer les charges ? Merci
Bonjour
A partir du moment où vous êtes propriétaire un certain nombre de charges sont dues peu importe que les parties communes aient été livrées ou non.
Cordialement
Bonjour, nous avons réceptionné notre appartement acheté en VEFA le 17/02/23 car il n’était en état d’habitation avant cette date mais le syndic me demande de payer les charges de copro depuis le 01/01/23 date à laquelle les 1ers appartements ont été livrés. Dois-je payer a/c du 01/01/23 alors que je ne pouvais avoir accès à mon appartement (courrier attestant de cette état de fait par le promoteur). Merci
Bonjour
Il faut bien faire la différence entre les appels de fonds provisionnels et les charges.
Vous ne devez payer des charges qu’à partir du moment où vous êtes propriétaire. Avant vous, le propriétaire est le promoteur, c’est à lui de régler les charges.
Cordialement
Bonjour, Nous avons signé le PV de remise des clés le 4 mai 2022, cependant les premiers copropriétaires sont arrivés dans la résidence fin mars.
On nous a demandé de payer les charges de la résidence à compter du 1 avril 2022 via le 1er appel de fond, pour nous il y aurait du avoir un prorata pour le promoteur, avons nous raison de vouloir faire cette demande ? et à qui devons nous la faire ?
Cordialement.
Bonjour
Les appels de fonds sont des provisions, le prorota est à faire sur la régularisation.
Cordialement
Bonjour,
La 1ère AG de ma copro a voté un 1er exercice de 12 mois du 01/04/2021 au 31/03/2021 mais, lors de l’AG suivante, le syndic a fait approuver les comptes pour un exercice de 16 mois débutant au 01/12/2019.
Ayant acheté mi-2020, cela met à mon débit dans ce 1er exercice, 4 mois de charges qui auraient dû relever de la période transitoire antérieure.
Cette modification des dates d’exercice votées en 1ère AG est-elle contestable ?
Je vous remercie de la réponse que vous pourrez m’apporter.
Cordialement
Bonjour
La contestation d’une décision d’AG ne peut se faire que dans le cadre de l’article 42 c’est à dire par un copropriétaire absent ou opposant, dans un délai de deux mois à réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
Il est possible lors d’une seule et même AG d’approuver les comptes de plusieurs exercices ou plusieurs périodes.
Ensuite pour votre cas particulier, pour pouvoir vous dire si vous devez ou non ces charges et comment défendre vos intérêts, il faudrait pourvoir échanger avec vous. Cela se fait par l’intermédiaire d’un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour,
Le 03/07/2020, j’ai signé chez le notaire l’achat d’un appartement dans un immeuble livré au début de la même année 2020 (il ne s’agit donc pas de VEFA).
Sur le 1er exercice de la copro, de 16 mois (01/12/2019 – 31/03/2021), le syndic n’a appelé que 4 trimestres de provisions, à partir du 01/04/2021.
Aucune provision n’a donc été appelée durant/pour les quatre premiers mois de l’exercice, ce qui me parait générer un débit supplémentaire de 1036 € dans ma régul de charges.
Le syndic n’aurait-il pas dû appeler des provisions dès le début de l’exercice, donc avant mon acquisition donc au débit du promoteur ?
A défaut, ces provisions n’auraient-elles pas dû figurer dans l’état daté qu’il a transmis au notaire, pour être prélevées sur le montant de la vente ?
A ces questions, le syndic répond que la 1ère AG du 10/12/2019 a “voté que les appels de charges débuteraient le 1er avril 2020″…
sous-entendu je pense : le promoteur vendeur n’a jamais été débiteur de provisions pour ces 4 mois.
Tout cela est-il bien régulier ?
L’AG peut-elle prendre cette décision avec un 1er appel de provision 4 mois après le début de l’exercice ?
Ce déficit de provisions de 4 mois n’aurait-il pas dû être pris en compte d’une façon ou d’une autre lors de mon acquisition ?
En vous remerciant par avance de votre réponse,
Cordialement
Bonjour
Oui il est possible pour le syndic de faire un premier exercice de plus de 12 mois.
Par contre, vous ne pouvez être responsable de charges qui datent d’avant votre acquisition. Le syndic doit faire un prorata et demander au promoteur la différence.
Cordialement
Bonjour,
Concernant les résidences en VEFA, est-ce que la livraison des parties communes se fait obligatoirement après la première assemblée générale et la livraison des parties privatives? Si ce n’est pas le cas, est-ce que c’est aux copropriétaires de contacter le promoteur pour qu’il organise la première assemblée générale avant la livraison pour qu’un conseil syndical soit élu pour y participer ?
Je pose ces questions car dans le cas de ma résidence, la livraison des parties communes a été effectuée avant la livraison des parties privatives. La première AG a été faite par correspondance 1 mois après, sans élection d’un conseil syndical. Notre conseil syndical n’a été créé que 6 mois après. Nous avons un conflit d’intérêt entre notre syndic et le promoteur qui sont du même groupe.
Aussi lors du contrôle des parkings par les pompiers, le choix de fermeture des portes entre les différents niveaux et la cage d’escalier a été déclaré non conforme (fermeture par serrure et clé) car la norme demande des fermetures magnétiques en cas d’incendie. Le promoteur a du coup enlevé les serrures et nous nous trouvons maintenant avec des accès aux parkings et à l’immeuble sans sécurité. Est-ce que c’est à la copropriété de payer la mise en place du système de sécurité pour ces portes ou est-ce que c’est au promoteur sachant qu’il nous a livré ces portes non conformes ? J’en ai parlé à notre syndic qui a refusé de faire la demande au promoteur.
Merci d’avance pour votre retour.
Cordialement
Bonjour
Effectivement lorsque les syndics sont liés au promoteur leur objectif est de laisser passer le délai de la première année pour passer la garantie de parfait achèvement et que le promoteur ne soit pas inquiété afin que l’assurance dommage ouvrage prenne le relai.
Cordialement
Bonjour,
J’ai achete un appartement en VEFA. L’achevement des travaux est datee au 14 Janvier 2022. La premiere assemblee generale a eu lieu le 15 Decembre 2021. On me reclame une provision sur charge a partir du 21 Janvier 2022 (jusqu’au 31.03.22) alors que la remise des cles n’a eu lieu que le 25 Fevrier 2022. Dois je payer la totalite de la provision ou dois je leur demander de me renvoyer une facture au pro rata (25 Fevrier – 31 Mars 2022).
Avec mes remerciements.
Bonjour
Une provision n’est pas une facture. Il y aura ensuite une régularisation. Là il faudra bien faire attention aux charges qui sont réellement dues.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA avec ma femme. Nous n’achetons pas à part égale (72% pour moi ; 28% pour elle). Or, je suis le seul destinataire du courrier accusé réception pour la convocation à la première AG qui désignera notamment le syndic. Est-ce normal que je sois seul destinataire et convoqué ou est-ce que ma femme a été oublié pour la convocation ?
Par avance merci pour votre réponse,
Bonjour
Normalement s’il y a deux noms sur l’acte de vente, les deux personnes doivent être mentionnées sur le courrier de convocation.
Néanmoins cela ne change pas grand chose, lors de l’AG vous ne pourrez voter qu’à la hauteur des millièmes de votre lot et ne pourrez pas voter différemment l’un de l’autre.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté une maison il y 5 ans en VEFA dans un lotissement. Lors de la signature chez le notaire, un projet de copropriété était établi et il était convenu que les 8 propriétaires du lotissement devaient constituer, à la réception des travaux, l’association des copropriétaires. A ce jour, les travaux des parties communes ne sont pas terminés et les certificats de conformité pour l’ensemble des maisons et du lotissement n’ont pas été délivré par la Mairie (plan non respecté par le promoteur). Nous n’avons jamais récupéré les parties communes et donc jamais constitué l’association.
Légalement, qu’est il prévu en cas de sinistre si il n’ y a pas de copropriété et donc pas d’assurance ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Dans cette situation et vu les délai, il faut demander au tribunal la nomination d’un administrateur provisoire.
Cordialement
Bonjour,
Je suis dans la première phase d’un PSLA. il y’a au total 27 logements et seulement 9 ont été livré à ce jour. Les travaux n’étant pas encore achevé sur les autres tranches.
Dans un premier temps, j’ai recu une demande d’appel de fonds équivalent a 6 fois les charges prévisionnelles pour la periode du 01/11/2021 au 31/12/02021. Et dans un second temps je me demandais, est ce legal de faire payer les charges totales de 27 lots à 9 futurs acquéreurs installés ?
Sachant que dans le contrat il est bien stipulé que les charges seraient d’environ 70 euros et que le prochain lot de 9 logements sera fini dans 6 mois.
Merci de votre réponse
Bonjour
Pour vous répondre correctement, il faudrait pouvoir échanger avec vous sur le contenu de ces appels de fonds.
Pour cela, prenez rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Merci
Bonjour,
Je suis locataire depuis janvier 2021.
Le syndic de l’immeuble me demande de régler les charges depuis la livraison à savoir juillet 2020, est-ce au locataire ou au propriétaire de régler les charges de juillet 2020 a janvier 2021?
Bonjour
Le syndic n’a aucun lien de droit avec un locataire. Toutes les charges sont à réclamer au propriétaire qui répercute sur son locataire les charges dites récupérables.
Cordialement
bonsoir, dans le cadre d’une résidence en VEFA, j’ai lu que le transfert de propriété du promoteur à la copropriété des parties communes était effectif dès la réception des 1er logements par les propriétaires, quand bien même les parties communes ne seraient pas encore livrées à la copropriété : est ce correct ?
si oui, dans ce cas est ce que toute modification d’occupation des sols des parties communes qui n’était pas prévue dans le projet initial doit-elle etre soumis a validation par la copropriété par un vote ? merci
Bonjour
Il faudrait vérifier en détail dans les documents que vous avez signé, mais bien souvent le promoteur se réserve le droit de modifier les parties communes jusqu’à la livraison.
Cordialement
Bonjour, nous avons acheté un appartement en VEFA ; les appartements ont tous été livrés depuis 6 mois. Aujourd’hui les parties communes ne sont toujours pas terminées . Le promoteur continue d’intervenir sur les parties communes. Ma question est a t il le droit de faire tout ce qu’il veut sur ces parties communes sans consulter le syndic de copropriété? en effet nous avons aujourd’hui certaines installations dans la parties communes qui n’étaient pas prévues sur nos actes notariés et ces installations ne nous plaisent pas? le syndic peut il demander de modifier de façon à ce que cela nous convienne
Bonjour
Merci pour votre question qui vient utilement compléter cet article sur les copropriétés en VEFA.
C’est à vérifier dans le règlement de copropriété et/ou dans l’acte de vente. Bien souvent il y a une petite phrase qui dit que le promoteur se réserve le droit de modifier … jusqu’à la livraison des parties communes.
Cordialement
Bonjour
Dans le cadre d’une VEFA où les propriétaires ont eu la livraison de leur appartement en 2020 et courant 2021 en usant des parties communes (ascenseurs, parking, escaliers, …), celles-ci n’ont été réceptionnées par le syndic et le conseil syndical en septembre 2021.
Puisque j’ai lu dans ce blog que le syndic pouvait facturer des charges communes liées à des périodes antérieures à la réception des communs, sur quels textes et fondements, le syndic peut-il s’appuyer pour nous refacturer des charges communes (électricité, maintenance des ascenseurs, …) rétroactivement à sa constitution et à sa réception selon la date effective d’achèvement des appartements respectives et de leur livraison (remise des clés) et de la jouissance des communs et ce indépendamment de la réception officielle des communs.
Merci d’avance pour vos précisions.
Bonjour
Pour les VEFA il y a des règles générales, puis à partir de là une infinité d’applications qui dépendent des situations spécifiques de chaque copropriété. Il y a effectivement des charges communes qui restent à la charge du promoteur jusqu’à réception des parties communes et d’autres charges qui elles sont déjà à la charge des lots livrés.
Donc pour pouvoir répondre à votre question il faudrait pouvoir étudier votre dossier. N’hésitez pas à nous contacter pour un devis.
Cordialement
Bonjour,
Le RdC d’un immeuble, vendu en VEFA, dit qu’il entre en vigueur dès que les lots appartiennent à deux personnes.
La première vente VEFA, simultanée à l’adoption du RdC est le 22 juin 2006.
Et l’acte de vente donne le 10 juillet 2006 comme date de livraison.
La copropriété et le syndicat des copropriétaire ont-t-il pris naissance dès le 22 juin 2006 ? ou seulement le 10 juillet 2006 ?
L’architecte a fourni une attestation d’avancement des travaux au 1er juillet 2006 : immeuble au stade “peinture”
Nous avons acheté en VEFA le 18 juillet 2006 avec remise des clés immédiate.
Or, nous avons payé des charges de copropriété ( syndic et budget) pour juin 2006.
Sachant que nous avions fait des travaux dans notre appartement en juin 2006.
Est-ce normale d’avoir eu à payer les charges de copropriété pour juin 2006 ?
Cordialement
Bonjour
D’une manière générale, on ne paie des charges qu’à partir du moment où on est propriétaire. Mais votre situation semble un peu plus spécifique. Si vous souhaitez obtenir des renseignements personnalisés à vos questions, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils. L’expert pourra vous poser des questions, obtenir des renseignements complémentaires et répondre très précisément à votre cas particulier.
Cordialement
Bonjour ,
J’ai acheté en PSLA , j’ai eu les clefs de mon appartement en date du 26/11/2020 et on me demande de payer les charges trimestrielles de octobre à décembre inclus !!! Est-ce à moi de payer du 01/10/2020 au 26/11/2020? ou doivent ils me faire un montant au prorata.
Dans l’attente de votre retour ,
Cordialement
Bonjour
Oui, ce sont dans un premier temps des provisions sur charges et ensuite c’est régularisé au prorata
Cordialement
Bonjour à vous,
Nous sommes une copropriété en Véfa dont l’ensemble des livraisons pars lot des parties privés ont été livrés. Les parties communes n’ont pas encore été livrés. Le syndic nous réclames les charges de copropriétés des parties communes. Les charges de copropriété relatives aux parties communes ne devraient elles pas être supportées tout ou partie par le promoteur qui n’a pas pu encore livrer les parties communes.
Merci à vous,
Bien cordialement
Bonjour
Effectivement, la date de départ des charges est la livraison. Néanmoins il faudrait pouvoir échanger avec vous pour vous répondre en détail. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour
Nous avons acheté en VEFA en 2019. Date d’achèvement des travaux :16/03/2021 – Date de remise des clés : le 15/04/2021.
Suite à une AG, le syndic nous réclame des charges du 01/10/2020 au 30/09/2021, soit un an (exercice du 01/10 au 30/09).
Si j’ai bien compris nous sommes redevables des charges uniquement à partir de la date de livraison de notre appartement.
Pouvez-vous me dire si je dois régler la totalité des charges, sinon, comment faire pour contester ? Merci Cordialement
Bonjour
Sauf cas spécifique, oui, vous ne devez payer de charges qu’à partir de la livraison de votre lot.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA. La livraison avait été annoncée pour les 2 premières semaines de Juillet. Elle est finalement reportée suite à un retard de fournisseur et de raccordement électrique. La livraison des parties communes n’a pas non plus été faite. Toutefois, nous avons eu la première AG fin avril. Nous avons reçu un appel de charges pour la période du 1er Avril au 30 Juin. Sommes nous redevables ?
Bonjour
Ce sont des provisions sur charges. Il y aura ensuite régularisation en fonction des dates réelles.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 15 copropriétaires ayant récéptionné nos appartements en avril 2021 (VEFA).
La première assemblée générale se réunit le 23 juin avec un syndic désigné par le promoteur et inscrit dans le règlement de copropriété. l’ordre du jour de l’AG prévoit une résolution visant à désigner officiellement ce syndic pour un an. Il n’y a pas de mise en concurrence de syndic puisque le conseil syndical n’existe pas encore. est ce normal ou est ce un abus de pouvoir ?
Merci pour votre aide
Bonjour
La mise en concurrence n’est pas la prérogative du seul conseil syndical. Tous les copropriétaires peuvent le faire. Il n’y a aucun abus de pouvoir.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en VEFA dont la remise des clés se fera le 10/06/2021, aujourd’hui nous avons reçu un papier de la part de la copropriété pour provision du 01/01/2021 au 31/12/2021. Devons nous payer du 1er janvier au 10 juin?
Merci de votre retour. Cordialement,
Bonjour
Ce sont des provisions, cela ne correspond pas aux charges réelles, ensuite il y aura une régularisation en fin d’année qui va prendre en compte votre occupation réelle au prorata temporis.
Cordialement
Bonjour,
Je vis en copropriété depuis presque 3 ans en VEFA( 1er propriétaire). C’est une résidence de 10 lots. Nous n’avons toujours pas constitué de syndic pour le moment. A terme, nous aurons les parties communes surement à payer ensemble;
Le dernier propriétaire vient d’arriver en juin 2020. Depuis ce temps, notre promoteur règle les factures d’eau. Il a justement cessé de payer depuis juin.
Est ce que le promoteur peut nous refacturer ces fameuses factures d’eau depuis le début?
Peut on commencer à souscrire de manière individuelle à l’eau ( chacun a un compteur d’eau)?
J’ai besoin de ces réponses car nous déménageons bientôt et souhaitons louer notre bien?
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour
La constitution d’un syndicat de copropriété est obligatoire dès la vente du premier lot puisqu’il y a dès lors deux copropriétaires : le premier acheteur et le promoteur.
Il est impossible de répondre à votre question ne sachant pas les détails de votre situation.
A priori la consommation est due. Il n’y a pas de raison que le promoteur paie l’eau que vous avez consommé durant 3 ans, surtout s’il est en mesure de savoir précisément la consommation de chacun grâce aux compteurs d’eau.
Néanmoins il est urgent de mettre la copropriété sur les rails.
L’individualisation des contrats d’eau est une décision qui doit se prendre en AG à la majorité de l’article 25, cela a un coût et encore faut-il qu’une AG soit convoquée.
La priorité est de convoquer une AG et d’élire un syndic.
Cordialement
Bonjour, Nous avons été livrés le 11 février et le syndic nous réclame des provisions pour charge de janvier à mars. J’ai du mal à saisir la notion de bien achevé et si nous devons payer ces provisions pour charge car dans les commentaires précédents j’ai pu lire qu’il n’y a pas de proprata temporis mais que les charges ne sont exigibles qu’une fois livrés. Donc cela voudrait dire que nous faisons une avance au syndic et que nous serons remboursé ensuite en fonction de notre arrivée le 11 février? (date qui fait foi est al remise des clés ou le déménagement?). En vous remerciant.Cordialement,
Bonjour,
Oui vous avez bien compris. Vous êtes redevables de ces charges car sont des provisions et le syndic régularisera les charges au réel.
Suivant les charges. Cela peut être au prorata temporis ou bien en fonction de relevés réels (exemple relevés de compteurs)
Cordialement
Rebonjour,
Je vous remercie pour votre réponse!Cependant ma question est : nous n’avons aucun courrier de notification d’achèvement des travaux pour notre lot mais seulement eu notre date de remise des clés et donc de livraison. A priori nous devons donc considérer notre lot achevé le jour de sa livraison donc? En outre qu’entend-on par lot achevé? Cette notion d’achèvement est-elle définie juridiquement car là aussi il peut avoir de nombreuses réserves émises par le propriétaire ne permettant pas la livraison d’un appartement mais marquant cependant une date d’achèvement des travaux au sens du promoteur…
Bonjour,
La livraison marque effectivement théoriquement l’achèvement.
Le jour de la remise des clefs c’est le jour de livraison du lot et donc celui de son achèvement.
C’est également le jour où le nouveau propriétaire devient redevable des charges.
Comme il y a bien souvent des réserves, les acquéreurs ont tendance à considérer que le lot n’est pas achevé, tandis que le promoteur considère que si.
L’existence de réserves en soit ne suspend pas automatiquement la livraison du lot. Ce n’est pas parce qu’il y a des réserves que le lot est automatiquement considéré comme non achevé. D’où l’importance de définir ce terme juridiquement vous avez raison. Pour qu’un lot soit considéré comme achevé il faut qu’il dispose “des éléments d’équipements indispensables à son utilisation”. Donc cela dépend de la nature des réserves. Chaque cas est un cas particulier.
Si aucun accord amiable n’est trouvé, seule la justice peut trancher.
Mais d’une manière très générale, il faut que le lot ne soit pas du tout habitable en l’état pour qu’il soit considéré comme non achevé.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes 8 propriétaires (de t3 et t4) d’un logement en VEFA.
À la vente, nous avons du verser au promoteur chez notaire 300e chacun representant la Quote part de l’élaboration du règlement de copropriété.
Nous n’avons à ce jour aucun justificatif de l’utilisation de ces fonds.
La somme peut elle être identique pour chacun ou dépend des tantièmes ?
Est cd au vendeur (promoteur) ou à l’acquéreur de financer le règlement de copropriété sachant qu’à la signature la livraison de nos maisons n’était pas faites?
Ce règlement ne doit-il pas être fait avant livraison ?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Merci pour cette question originale, nous n’avions encore jamais eu cette perle !
Le règlement de copropriété est une tâche qui revient au promoteur.
Son élaboration est incluse dans le prix de vente du lot. Oui évidemment le règlement de copropriété doit être établi avant livraison.
Cordialement
Propriétée Achevée en octobre 2019
Livrée en décembre 2019
Le syndic me réclame les charges du 4t incluant oct nov.
Dois je regler cette somme?
Bonjour
Oui c’est normal, ce sont des appels de provisions.
Les provisions sur charges ne peuvent pas être faits au prorata temporis. Par contre les charges réelles seront elles calculées au prorata temporis.
NB les appels de fonds ne sont exigibles que si une assemblée constitutive a voté un budget.
cordialement
Bonjour et merci pour cet article plein d’informations utiles.
Je me permets de vous poser une question sur mon cas personnel. Avec ma femme nous avons acheté un appartement en VEFA dans un programme qui dispose de 5 bâtiments. Notre bâtiment est le seul qui n’a pas encore été livré (nous venons a peine de faire notre visite de prélivraison) et le promoteur table sur une remise des clefs courant février.
Or le syndic nous réclame l’appel de fond du premier trimestre 2020. Je trouve cela assez injuste puisque nous allons payer plein pot nos charges trimestrielles alors que nous allons passer un mois à peine dans notre appartement.
Avons nous un moyen de faire valoir cet argument et ne payer nos charges qu’au prorata ?
Merci d’avance
Bonjour,
Ce qui est appelé ce sont des provisions sur charges. Ce ne sont pas les charges réelles. Celles-ci ne seront exigibles qu’au prorata de votre temps de propriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis locataire dans une copropriété, je viens de recevoir la régulation des charges de l’année 2018.
L’appartement était livré à mon propriétaire en avril 2018 et je suis entrée dans mon logement le 1er mai 2018, j’ai versé 1440 euros de provisions sur les charges.
Le décompte annuel fait état de 1372e euros de charges récupérables pour la période du 01/01/2018 au 31/12/2018
Mon propriétaire m’a donc fait un chèque de 68e. Mais je souhaiterais savoir si il doit me faire un calcul au prorata temporis ou est ce qu’il peut simplement s’agir d’une erreur dans les dates arrêtés par le syndic?
Merci d’avance
Bonjour,
Oui, votre propriétaire doit faire un calcul au prorata temporis.
Cordialement
Bonjour,
Ma date d’achèvement des travaux est le 02-04-2019, mais la remise des clefs n’a eu lieu que le 04-06-2019.
Le syndic me réclame le premier appel de fonds à partir du 01-04-2019 .
Pius-je réclamer au promoteur l’appel de fonds du 01-04-2019 jusqu’à la livraison de mon appartement
Merci d’avance
Cordialement
Bonjour,
Oui vous êtes (sauf cas particulier) redevable de ces charges.
Les parties communes ont été livrées et vous êtes copropriétaire. Vous êtes redevables de ces charges, même si vous n’avez pas encore les clefs.
“L’acquéreur en VEFA est redevable des charges de copro à partir de l’achèvement des lots acquis.” cassation 2014
L’achèvement des lots acquis n’est pas la remise des clefs.
Cordialement
Bonjour
Je suis présidente d’un Conseil Syndical d’une Résidence sis à St Raphael. Un litige oppose un copropriétaire avec le promoteur sur la date de livraison de son appartement. De ce fait le copropriétaire ne veut pas régler ses charges correspondant à une période où son appartement n’etait Soit disant pas livré d’apres lui.
Le syndic est il en droit de lui réclamer ces charges sachant que ce copropriétaire ne veut pas fournir son acte de propriété et la preuve de réception de son appart ?. Est ce que le Syndic doit attendre que le Tribunal tranche dans le litige opposant ce copropriétaire et le promoteur pour récupérer les charges dues ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
La règle en matière de paiement des charges c’est qu’il faut payer ce que le syndic appelle et contester ensuite. C’est le juge qui tranchera et dans le cas où il trancherait en votre faveur, vous auriez un crédit de charges. Ceci a été prévu par le législateur pour limiter les risques de mise en difficulté financières des copropriétés. Cordialement.
je suis locataire dans un immeuble neuf (1ère occupante) depuis avril 2018. Depuis cette date je paie des provisions de charges. Or la 1ère assemblée générale pour constituer la copropriété et nommer le syndic s’est faite au 1er Janvier 2019.
Les charges de l’année 2018 sont imputables aux copropriétaire ou au promoteur (syndic provisoire de fait)
Dois-je en réclamer le remboursement à mon propriétaire ? (l’eau est réglée directement à Véolia)
Merci
Bonjour
Les charges locatives sont dues dès occupation des lieux.
Les charges propriétaire sont également due dès livraison
Ce n’est pas la première AG qui fonde la copropriété. C’est la livraison du premier lot.
Cordialement
bonjour,
ayant acheter un appartement en avril 2018, peut on réclamer un appel de fond sur l’année antérieur du 01/03/2017 au 31/03/2018 pour régularisation de charge. Pourquoi ne pas réclamer cette somme au Promoteur qui était encore propriétaire des lieux
Bonjour
C’est celui qui est propriétaire au moment de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes (dont dépendent donc les régularisations) qui est responsable des régularisations. Que ce soit en débit ou en crédit.
Certaines charges peuvent être prévues type consommation d’eau.
Il est important au moment de la vente d’être vigilant, de faire un relevé d’eau et de se mettre d’accord avec le vendeur.
Mais d’autres charges peuvent être des dépenses imprévues qui datent de l’époque où vous n’étiez pas propriétaire.
A ce moment là, soit le syndic (après consultation du conseil syndical) décide de faire un appel de fonds exceptionnel ce sera pour le copropriétaire vendeur, soit il décide d’attendre la régularisation de charges et auquel cas ça devient à la charge de l’acheteur.
Cordialement
Re Bonjour,
La réponse apporté ne répond pas vraiment à ma question je suis officiellement devenue propriétaire au 7 mai 2018 donc les charges précédents cette date ne me concernent pas ?
Vous avez utilisé le terme “habiter” dans votre premier commentaire. Il est possible d’être propriétaire à une date et d’habiter les lieux plus tard. D’où la première réponse.
Sauf cas particulier, les charges antérieures ne vous concernent effectivement pas.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement que j’ai habité à compter du 7 mai 2018. Cependant aujourd’hui je reçois des charges sur une période allant du 02/03/2017 au 31/03/2018 période pendant laquelle je n’y résidait pas encore Est-ce normale?
Cordialement
Bonjour,
Ce qui compte c’est la date à partir de laquelle vous êtes copropriétaire.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes 6 propriétaires de maisons individuelles dans une résidence avec des parties communes (parking, portail etc..).
Nous avons tous réceptions notre habitations et nous y habitons. Nous avons créé un syndic et payé les charges à l’agence qui gère le syndic. Par contre, nous avons refusé la réception des parties communes car elles ne sont pas terminées et présentent des mal-façons. Sommes nous tenus de souscrire à une assurance pour les parties communes ou est-ce toujours à la charge du promoteur ? La souscription de l’assurance doit-elle se faire à la réception et acceptation des parties communes?
Bonjour
Il n’est pas possible de refuser une réception.
En fait à partir du moment où il y a livraison par le promoteur, les parties communes sont livrées.
L’achèvement des travaux n’est pas une condition de la réception.
Si vous avez refusé en bloc, c’est ce que l’on appelle une réception tacite.
Le fait que le chantier soit achevé ou pas, le fait qu’il y ait des malfaçons ou pas, la réception peut se faire.
Ce qui compte ce sont les réserves.
Donc pour répondre à votre question concernant l’assurance. A priori oui, votre syndicat de copropriété doit souscrire à une assurance.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons réceptionné notre logement le 23/03/17. La copropriété est composée de 3 bâtiments (les 2 premiers ont été livrés en août 2016 et le notre en mars 2017).
A la suite de l’AG de juillet 2017, le syndic nous a demandé de payer la régularisation des comptes de charges de l’exercice 2016. Nous avons refusé car étant donné que notre logement n’était pas encore livré, nous n’avions pas la jouissance de notre bien ni des parties communes en 2016. Est-ce à nous ou au promoteur de payer la régularisation de charges de 2016 ?
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour
La règle générale est que l’on n’est redevable des charges qu’à partir du moment où on est copropriétaire.
Mais chaque copropriété est un cas particulier en la matière, pour pouvoir vous donner un avis définitif il faudrait pouvoir étudier le dossier en détail et surtout tous les documents les pv d’ag, les pv de réception, de livraison, les actes d’achat, de mutation etc…
Si vous souhaitez une réponse précise n’hésitez pas à nous contacter pour nous demander un devis.
Cordialement
J’ai acheté un appartement en VEFA .J’ai signé la reception de mon appartement le 31 Janvier 2018 (les premiers coproprietaires avaient signés fin novembre 2017)les communs ne sont pas réceptionnés .La premiere assemblée général avec le syndic a eu lieu en septembre 2017 et depuis il nous envoi les provisions de charge à payer depuis juillet 2017
Est normal,devons nous payer ces appels de charge
Bonjour,
Oui ce sont des provisions sur charges, en attendant la régularisation.
C’est à ce moment là qu’il faudra être bien vigilant sur le montant des charges réelles et sur les dates.
Cordialemetn
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en vefa et j’ai eu la remise des clefs le 02/01/2018 mais a ce jour nous avons toujours pas receptionné les parties communes et nous n’avons pas de syndic, c’est censé être prévu pour le mois de septembre.
Le promoteur nous demande de payer les factures d’eau car veolia l’a mis en demeure afin qu’il règle ces factures mais il refuse de les payer et il nous demande de payer.
Est il dans son droit ? Devons nous payer ces factures d’eau, de gaz et d’électricité alors que nous n’avons pas receptionné les parties communes et qu’à ce jour nous n’avons pas de syndic.
Merci
Bonjour
Oui la copropriété doit payer les factures d’eau et d’électricité. Le syndicat des copropriétaires est constitué dès la livraison du premier appartement et est responsable de ses consommations.
Par contre vous ne pouvez pas “ne pas avoir de syndic“. Vous devez avoir un syndic provisoire qui aura été désigné par le promoteur. C’est à lui de faire les appels de fonds.
Mais oui la copropriété est responsable des charges, même si vous n’avez pas de syndic et même si les parties communes n’ont pas été réceptionnées.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en VEFA, l appartement à été livrée en février 2017 (avec énormément de réserves) mais les parties communes n’ont pas encore été livrées de plus on a eu l électricité qu’il y a peine 1 mois ainsi que la peinture mais elles ne sont pas encore terminées…. devront nous payer des charges de copropriété alors que celles ci ne sont pas livrées et terminées ?
Bonjour,
Tant que les parties communes n’ont pas été livrées, elles restent propriété du promoteur. Il faut qu’il y ait livraison pour que le syndicat des copropriétaires en soit responsable (dans le cas d’une fuite ou d’une malfaçon par exemple)
Le syndicat des copropriétaire est constitué à partir du moment où il y a une première vente.
à partir de là le promoteur a 12 mois pour convoquer une AG qui nomme un syndic pour succéder au syndic provisoire qui est désigné par le promoteur.
Donc normalement vous devriez avoir déjà eu une AG et élu un syndic.
Dès la constitution du syndicat des copropriétaire il y a des charges communes obligatoires (exemple assurance). Ces charges sont à payer par les copropriétaires.
Concernant l’eau et l’électricité, il serait normal que le syndic provisoire ait fait un relevé des compteurs contradictoire avec le promoteur, au moment la livraison du premier appartement et ait transféré les compteurs au nom de la copropriété.
Donc oui, la copropriété et les copropriétaires doivent payer les charges, même si les parties communes n’ont pas encore été livrées.
Cordialement.
Bonjour,
j’ai acheter un appartement en Vefa, livraison partie commune 5 Février 2018, livraison appartement 13 Février. Achevement (fin travaux) 4 Janvier 2018. Signature notaire 14 décembre. Le parking fait partie d’un autre lot et on as un syndic different de l’appart (plusieur immeuble ensemble sur le meme parking). Création coproprieté parking septembre 2017.
Le syndic parking nous réclame les charges à partir du 1 Janvier. C’est normal?
pourquoi payer les charges parking alors que j’ai eu accès à mon parking (Clès etc…) que le 14 février?
Merci beaucoup!
Bonjour,
Le fait d’être propriétaire et le fait d’avoir les clefs sont deux choses différentes. Le fait d’être propriétaire est administratif et c’est ce qui compte pour le syndic qui doit répartir les charges. Si les charges vous sont appelées au premier janvier c’est qu’à cette date vous êtes propriétaire. Par contre le fait de n’avoir pas reçu les clefs est un préjudice de droit commun. Le défaut de jouissance du bien n’entre pas en ligne de compte sur le fait que vous devez des charges en tant que copropriétaire.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un nouvel appartement acheté en VEFA et la réception des communs va bientôt avoir lieu entre le Syndic désigné et le promoteur. Je voulais en fait savoir si en tant que propriétaire j’avais le droit d’assister à cette réception, s’ils peuvent le refuser et s’il y a un texte de loi sur lequel je pourrais m’appuyer pour que ma demande aboutisse.
Je vous remercie pour la réponse que vous pourrez m’apporter.
Bien cordialement.
Bonjour
Vous avez le droit d’y assister, mais aucune loi malheureusement ne les oblige à vous inviter à la réception des parties communes.
De plus comme ils vous l’ont dit ce n’est pas dans les usages, parce que la copropriété n’est pas encore réellement constituée, il n’y a pas encore de conseil syndical et le syndic n’est encore que provisoire et n’a pas encore été élu.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA (je signe la vente dans quelques jours). Le notaire demande un appel de fond dont une somme correspondant à la quote-part de frais de copropriété (règlement de copropriété, dépôts des pièces, état descriptif de division). Sommes nous obligé de payer cela lors de la vente ou bien pouvons nous attendre la livraison ?
Bonjour,
Tant que vous n’êtes pas copropriétaire on ne peut pas vous appeler de fonds.
Vous avez signé, mais ce n’est pas livré, donc vous n’êtes pas copropriétaire.
Vous serez copropriétaire lorsque ce sera livré.
Dès que vous serez copropriétaire, on pourra vous demander de payer les appels de fonds correspondants.
Cordialement.
Bonjour,
J’ai acheté un appartement sur plan (VEFA) sur une résidence avec 6 bâtiments, le syndic de copropriété souhaite commencer le budget à partir de décembre 2017 dans la mesure où un premier bâtiment a été livré, le mien ne le sera quand avril.
Selon votre article, ils n’ont pas le droit de me réclamer un trimestre complet si mon bien n’est pas encore achevé ?
Merci pour votre retour, cordialement
Bonjour,
Effectivement, le syndic ne pourra vous réclamer des charges qu’à partir du moment où votre appartement sera livré, pas avant.
Cordialement