Copropriété neuve, à partir de quand les charges sont-elles dues ?

Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?

Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues

Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?

La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.

 

Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.

 

Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?

A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner. 

Une date importante : la réception des travaux

La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.

 

Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.

 

Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.

 

L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.

 

 

Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.

Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.

 

Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.

 

28 responses to “Copropriété neuve, à partir de quand les charges sont-elles dues ?

  1. GOGUEY says:

    Bonjour
    Je suis présidente d’un Conseil Syndical d’une Résidence sis à St Raphael. Un litige oppose un copropriétaire avec le promoteur sur la date de livraison de son appartement. De ce fait le copropriétaire ne veut pas régler ses charges correspondant à une période où son appartement n’etait Soit disant pas livré d’apres lui.
    Le syndic est il en droit de lui réclamer ces charges sachant que ce copropriétaire ne veut pas fournir son acte de propriété et la preuve de réception de son appart ?. Est ce que le Syndic doit attendre que le Tribunal tranche dans le litige opposant ce copropriétaire et le promoteur pour récupérer les charges dues ? Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      La règle en matière de paiement des charges c’est qu’il faut payer ce que le syndic appelle et contester ensuite. C’est le juge qui tranchera et dans le cas où il trancherait en votre faveur, vous auriez un crédit de charges. Ceci a été prévu par le législateur pour limiter les risques de mise en difficulté financières des copropriétés. Cordialement.

  2. TALBOT Joséphine says:

    je suis locataire dans un immeuble neuf (1ère occupante) depuis avril 2018. Depuis cette date je paie des provisions de charges. Or la 1ère assemblée générale pour constituer la copropriété et nommer le syndic s’est faite au 1er Janvier 2019.

    Les charges de l’année 2018 sont imputables aux copropriétaire ou au promoteur (syndic provisoire de fait)
    Dois-je en réclamer le remboursement à mon propriétaire ? (l’eau est réglée directement à Véolia)

    Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Les charges locatives sont dues dès occupation des lieux.
      Les charges propriétaire sont également due dès livraison
      Ce n’est pas la première AG qui fonde la copropriété. C’est la livraison du premier lot.
      Cordialement

  3. Didi69 says:

    bonjour,
    ayant acheter un appartement en avril 2018, peut on réclamer un appel de fond sur l’année antérieur du 01/03/2017 au 31/03/2018 pour régularisation de charge. Pourquoi ne pas réclamer cette somme au Promoteur qui était encore propriétaire des lieux

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est celui qui est propriétaire au moment de l’assemblée générale appelée à approuver les comptes (dont dépendent donc les régularisations) qui est responsable des régularisations. Que ce soit en débit ou en crédit.
      Certaines charges peuvent être prévues type consommation d’eau.
      Il est important au moment de la vente d’être vigilant, de faire un relevé d’eau et de se mettre d’accord avec le vendeur.
      Mais d’autres charges peuvent être des dépenses imprévues qui datent de l’époque où vous n’étiez pas propriétaire.
      A ce moment là, soit le syndic (après consultation du conseil syndical) décide de faire un appel de fonds exceptionnel ce sera pour le copropriétaire vendeur, soit il décide d’attendre la régularisation de charges et auquel cas ça devient à la charge de l’acheteur.
      Cordialement

  4. Nanou69 says:

    Re Bonjour,
    La réponse apporté ne répond pas vraiment à ma question je suis officiellement devenue propriétaire au 7 mai 2018 donc les charges précédents cette date ne me concernent pas ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Vous avez utilisé le terme “habiter” dans votre premier commentaire. Il est possible d’être propriétaire à une date et d’habiter les lieux plus tard. D’où la première réponse.
      Sauf cas particulier, les charges antérieures ne vous concernent effectivement pas.

  5. Nanou69 says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement que j’ai habité à compter du 7 mai 2018. Cependant aujourd’hui je reçois des charges sur une période allant du 02/03/2017 au 31/03/2018 période pendant laquelle je n’y résidait pas encore Est-ce normale?
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce qui compte c’est la date à partir de laquelle vous êtes copropriétaire.
      Cordialement

  6. william says:

    Bonjour,
    nous sommes 6 propriétaires de maisons individuelles dans une résidence avec des parties communes (parking, portail etc..).
    Nous avons tous réceptions notre habitations et nous y habitons. Nous avons créé un syndic et payé les charges à l’agence qui gère le syndic. Par contre, nous avons refusé la réception des parties communes car elles ne sont pas terminées et présentent des mal-façons. Sommes nous tenus de souscrire à une assurance pour les parties communes ou est-ce toujours à la charge du promoteur ? La souscription de l’assurance doit-elle se faire à la réception et acceptation des parties communes?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de refuser une réception.
      En fait à partir du moment où il y a livraison par le promoteur, les parties communes sont livrées.
      L’achèvement des travaux n’est pas une condition de la réception.
      Si vous avez refusé en bloc, c’est ce que l’on appelle une réception tacite.
      Le fait que le chantier soit achevé ou pas, le fait qu’il y ait des malfaçons ou pas, la réception peut se faire.
      Ce qui compte ce sont les réserves.
      Donc pour répondre à votre question concernant l’assurance. A priori oui, votre syndicat de copropriété doit souscrire à une assurance.
      Cordialement

  7. HUVELIN says:

    Bonjour,
    Nous avons réceptionné notre logement le 23/03/17. La copropriété est composée de 3 bâtiments (les 2 premiers ont été livrés en août 2016 et le notre en mars 2017).
    A la suite de l’AG de juillet 2017, le syndic nous a demandé de payer la régularisation des comptes de charges de l’exercice 2016. Nous avons refusé car étant donné que notre logement n’était pas encore livré, nous n’avions pas la jouissance de notre bien ni des parties communes en 2016. Est-ce à nous ou au promoteur de payer la régularisation de charges de 2016 ?
    Merci de votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      La règle générale est que l’on n’est redevable des charges qu’à partir du moment où on est copropriétaire.
      Mais chaque copropriété est un cas particulier en la matière, pour pouvoir vous donner un avis définitif il faudrait pouvoir étudier le dossier en détail et surtout tous les documents les pv d’ag, les pv de réception, de livraison, les actes d’achat, de mutation etc…
      Si vous souhaitez une réponse précise n’hésitez pas à nous contacter pour nous demander un devis.
      Cordialement

  8. Kovacic Giselle says:

    J’ai acheté un appartement en VEFA .J’ai signé la reception de mon appartement le 31 Janvier 2018 (les premiers coproprietaires avaient signés fin novembre 2017)les communs ne sont pas réceptionnés .La premiere assemblée général avec le syndic a eu lieu en septembre 2017 et depuis il nous envoi les provisions de charge à payer depuis juillet 2017
    Est normal,devons nous payer ces appels de charge

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui ce sont des provisions sur charges, en attendant la régularisation.
      C’est à ce moment là qu’il faudra être bien vigilant sur le montant des charges réelles et sur les dates.
      Cordialemetn

  9. Yousfi says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en vefa et j’ai eu la remise des clefs le 02/01/2018 mais a ce jour nous avons toujours pas receptionné les parties communes et nous n’avons pas de syndic, c’est censé être prévu pour le mois de septembre.
    Le promoteur nous demande de payer les factures d’eau car veolia l’a mis en demeure afin qu’il règle ces factures mais il refuse de les payer et il nous demande de payer.

    Est il dans son droit ? Devons nous payer ces factures d’eau, de gaz et d’électricité alors que nous n’avons pas receptionné les parties communes et qu’à ce jour nous n’avons pas de syndic.

    Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui la copropriété doit payer les factures d’eau et d’électricité. Le syndicat des copropriétaires est constitué dès la livraison du premier appartement et est responsable de ses consommations.
      Par contre vous ne pouvez pas “ne pas avoir de syndic“. Vous devez avoir un syndic provisoire qui aura été désigné par le promoteur. C’est à lui de faire les appels de fonds.
      Mais oui la copropriété est responsable des charges, même si vous n’avez pas de syndic et même si les parties communes n’ont pas été réceptionnées.
      Cordialement

  10. Jaillet says:

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement en VEFA, l appartement à été livrée en février 2017 (avec énormément de réserves) mais les parties communes n’ont pas encore été livrées de plus on a eu l électricité qu’il y a peine 1 mois ainsi que la peinture mais elles ne sont pas encore terminées…. devront nous payer des charges de copropriété alors que celles ci ne sont pas livrées et terminées ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tant que les parties communes n’ont pas été livrées, elles restent propriété du promoteur. Il faut qu’il y ait livraison pour que le syndicat des copropriétaires en soit responsable (dans le cas d’une fuite ou d’une malfaçon par exemple)
      Le syndicat des copropriétaire est constitué à partir du moment où il y a une première vente.
      à partir de là le promoteur a 12 mois pour convoquer une AG qui nomme un syndic pour succéder au syndic provisoire qui est désigné par le promoteur.
      Donc normalement vous devriez avoir déjà eu une AG et élu un syndic.
      Dès la constitution du syndicat des copropriétaire il y a des charges communes obligatoires (exemple assurance). Ces charges sont à payer par les copropriétaires.
      Concernant l’eau et l’électricité, il serait normal que le syndic provisoire ait fait un relevé des compteurs contradictoire avec le promoteur, au moment la livraison du premier appartement et ait transféré les compteurs au nom de la copropriété.
      Donc oui, la copropriété et les copropriétaires doivent payer les charges, même si les parties communes n’ont pas encore été livrées.
      Cordialement.

  11. Giorgio says:

    Bonjour,
    j’ai acheter un appartement en Vefa, livraison partie commune 5 Février 2018, livraison appartement 13 Février. Achevement (fin travaux) 4 Janvier 2018. Signature notaire 14 décembre. Le parking fait partie d’un autre lot et on as un syndic different de l’appart (plusieur immeuble ensemble sur le meme parking). Création coproprieté parking septembre 2017.
    Le syndic parking nous réclame les charges à partir du 1 Janvier. C’est normal?
    pourquoi payer les charges parking alors que j’ai eu accès à mon parking (Clès etc…) que le 14 février?
    Merci beaucoup!

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le fait d’être propriétaire et le fait d’avoir les clefs sont deux choses différentes. Le fait d’être propriétaire est administratif et c’est ce qui compte pour le syndic qui doit répartir les charges. Si les charges vous sont appelées au premier janvier c’est qu’à cette date vous êtes propriétaire. Par contre le fait de n’avoir pas reçu les clefs est un préjudice de droit commun. Le défaut de jouissance du bien n’entre pas en ligne de compte sur le fait que vous devez des charges en tant que copropriétaire.
      Cordialement

  12. GOYEZ CARLA says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un nouvel appartement acheté en VEFA et la réception des communs va bientôt avoir lieu entre le Syndic désigné et le promoteur. Je voulais en fait savoir si en tant que propriétaire j’avais le droit d’assister à cette réception, s’ils peuvent le refuser et s’il y a un texte de loi sur lequel je pourrais m’appuyer pour que ma demande aboutisse.
    Je vous remercie pour la réponse que vous pourrez m’apporter.
    Bien cordialement.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez le droit d’y assister, mais aucune loi malheureusement ne les oblige à vous inviter à la réception des parties communes.
      De plus comme ils vous l’ont dit ce n’est pas dans les usages, parce que la copropriété n’est pas encore réellement constituée, il n’y a pas encore de conseil syndical et le syndic n’est encore que provisoire et n’a pas encore été élu.
      Cordialement

  13. Clémence says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en VEFA (je signe la vente dans quelques jours). Le notaire demande un appel de fond dont une somme correspondant à la quote-part de frais de copropriété (règlement de copropriété, dépôts des pièces, état descriptif de division). Sommes nous obligé de payer cela lors de la vente ou bien pouvons nous attendre la livraison ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tant que vous n’êtes pas copropriétaire on ne peut pas vous appeler de fonds.
      Vous avez signé, mais ce n’est pas livré, donc vous n’êtes pas copropriétaire.
      Vous serez copropriétaire lorsque ce sera livré.
      Dès que vous serez copropriétaire, on pourra vous demander de payer les appels de fonds correspondants.
      Cordialement.

  14. June says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement sur plan (VEFA) sur une résidence avec 6 bâtiments, le syndic de copropriété souhaite commencer le budget à partir de décembre 2017 dans la mesure où un premier bâtiment a été livré, le mien ne le sera quand avril.
    Selon votre article, ils n’ont pas le droit de me réclamer un trimestre complet si mon bien n’est pas encore achevé ?
    Merci pour votre retour, cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, le syndic ne pourra vous réclamer des charges qu’à partir du moment où votre appartement sera livré, pas avant.
      Cordialement

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *