Lorsque dans une copropriété un seul copropriétaire détient plus de 50% des tantièmes, on dit qu’il est copropriétaire majoritaire. Pour éviter qu’il ne fasse la pluie et le beau temps dans la copropriété, la loi a prévu de limiter ses pouvoirs. Est-ce pour autant suffisant ?
Copropriétaire majoritaire, une situation de plus en plus répandue
Les copropriétés avec copropriétaire majoritaire sont de plus en plus courantes. Autrefois lorsque la question se posait, elle concernait de petites copropriétés, anciennement maison bourgeoise découpée en lots avec un appartement notablement plus important que les autres par exemple. Désormais la question se pose également pour de très grosses copropriétés. Ce sont souvent des programmes qui ont été construits dans les années 80 à des fins de location ou de multipropriété en résidence de vacances par exemple. Dans les années 2000, le bâti vieillissant et d’importants travaux de rénovation se profilant à l’horizon, les promoteurs changent leur fusil d’épaule et décident de vendre une partie des appartements, tout en restant majoritaires. C’est également une stratégie récemment utilisée par les régies HLM. Ils restent majoritaires, tout en partageant les frais de l’entretien et des gros travaux avec les copropriétaires minoritaires.
Que prévoit la loi pour éviter la dictature du plus fort ? Elle prévoit dans l’article 22 de la loi de 65 de limiter les tantièmes du majoritaire à ceux de l’ensemble des autres copropriétaires. Imaginons une copropriété de 1000 tantièmes. Le copropriétaire majoritaire en détient 600, ils seront réduits à 400 pour égaler la part des minoritaires.
Ne s’applique pas aux copropriété à deux copropriétaires
Depuis l’ordonnance copropriété, issue de la loi Elan et parue le 30 octobre 2019, les copropriétés composées uniquement de deux copropriétaires sont un cas à part. Dans ce cas, la réduction des tantièmes du majoritaire ne s’applique pas. Veuillez lire l’article correspondant.
Est-ce une solution ?
Mais cette disposition législative ne résout rien car elle ne modifie presque pas la position dominante du copropriétaire majoritaire.
En effet, dans la plupart des décisions prises en assemblée générale, c’est la majorité des présents et représentés qui l’emporte. Ainsi il suffit d’un seul copropriétaire absent pour que le copropriétaire majoritaire soit à nouveau en position totalement dominante.
En pratique ce principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire ne sert pas à grand chose. Non seulement il faut que la totalité des autres copropriétaires soient présents et d’accord, mais même dans cette situation assez hypothétique, cela ne revient qu’à mettre les deux parties sur un pied d’exacte et parfaite égalité ; situation de complet blocage en copropriété.
Ainsi quoi qu’il se passe rien ne pourra être voté sans l’accord du propriétaire majoritaire. Le seul pouvoir qu’ont les copropriétaires minoritaires est d’empêcher le majoritaire de voter ce qu’il veut à condition d’être unanimes et tous présents le jour de l’assemblée générale.
Il est possible d’entamer des procédures pour abus de position dominante, mais il n’est ni tenable ni souhaitable de gérer une copropriété à grand renfort de procédures entre copropriétaires.
Une copropriété peut aussi se retrouver dans une situation similaire, même sans copropriétaire majoritaire. Il suffit qu’il existe dans la copropriété un lot notablement plus important que les autres, comme un gros commerce au rez-de-chaussée d’une copropriété moyenne. Ce déséquilibre des forces en présence oblige les autres copropriétaires à être beaucoup plus impliqués dans la gestion de leur copropriété, sinon un lot qui représente 300 ou 400 millièmes peut facilement imposer sa loi.
Au final deux choses à retenir de cette situation :
– si vous êtes intéressé par un appartement (même à un prix très attractif) dans une copropriété de ce type, réfléchissez-bien ! Il est important de pouvoir faire entendre son avis en assemblée générale.
– si vous êtes copropriétaire dans une de ces copropriétés, il faut vous résoudre à subir la loi du plus fort,
Vous pouvez aussi vous consoler en vous disant qu’il y a pire !
Cela ne s’applique pas aux organismes HLM !
Souvent, lorsqu’une résidence HLM a plus de 40 ans, l’organisme HLM se lance dans une campagne de privatisation partielle. Il vend une minorité des appartements d’une résidence à des copropriétaires privés. L’organisme HLM reste majoritaire. Il est dans le cas du copropriétaire majoritaire. Mais non !
La loi ENL de 2006 a prévu que l’article 22 de réduction des voix ne s’applique pas dans ce cas !
L’organisme HLM peut donc prendre unilatéralement toutes les décisions de son choix. Ces décisions vont engager l’ensemble des copropriétaires. Ainsi donc tous les travaux coûteux d’entretien des bâtiments du type ravalement de façade, rénovation des cages d’escalier, mise au norme des ascenseurs etc, etc vont être imposés aux copropriétaires. Ceux-ci n’auront pas d’autre solution que de payer ces travaux à hauteur de leur quote-part … ou vendre.
Il arrive de plus que l’organisme HLM assume le rôle de syndic dans cette même copropriété.
Les copropriétaires n’ont dans ces cas de figure rien ni personne pour défendre leurs intérêts ! Nous sommes dans ce cas de figure en dehors des lois sur la copropriété.
En résumé, s’il y a bien un type de bien qu’il ne faut surtout pas acheter, c’est ceux issus de la privatisation d’un HLM.
Bonjour
Nous sommes deux copropriétaires, et l’autre propriétaire est majoritaire (666/1000). Il ne veut pas de mise en place d’un syndic (nous sommes en très mauvais terme) et il ne veut pas entendre que c’est légalement obligatoire.
Je vais passer par un avocat pour déposer la demande à un tribunal. Étant donné qu’il est majoritaire, peut-il s’auto désigner syndic bénévole ou le syndic va-t-il être désigné par le tribunal ?
Merci
Bonjour
Oui, il est tout à fait possible que le copropriétaire majoritaire s’auto élise syndic bénévole.
IL serait alors responsable de la non application des lois et règlements en vigueur s’il ne fait rien en tant que syndic.
Le tribunal peut également imposer une administration provisoire par un syndic professionnel.
Cordialement
Bonjour,
Pourquoi refusez-vous l’adhésion à un copropriétaire individuel ?
EVA
Bonjour Eva.
Nous avons longtemps accepté les adhésions à titre individuel, puis nous avons cessé pour plusieurs raisons :
D’abord pour des raisons d’efficacité de nos conseils et services.
Ensuite parce que nous proposons pour ces copropriétaires qui souhaitent des conseils à titre individuels, un service de rendez-vous téléphonique qui est très efficace. Donc ils ne sont pas abandonnés sans conseils.
Rappelons qu’il est possible de faire adhérer votre copropriété à CoproConseils par deux moyens, soit une décision de la majorité du conseil syndical, soit une décision de la majorité de l’assemblée générale.
Lorsqu’un copropriétaire souhaite adhérer à titre individuel c’est donc qu’il est minoritaire.
Soit ce copropriétaire n’est pas au conseil syndical ou bien il est minoritaire au sein du conseil syndical.
Soit la proposition d’adhésion à CoproConseils a été refusée en AG.
Dans ce cas, il y a de fortes chances pour que concernant le problème qui l’occupe et qui le pousse à nous consulter, il soit également minoritaire au sein de sa copropriété.
Dans ce cas, après étude des questions posées par ce copropriétaire minoritaires, deux solutions possibles.
Soit ce copropriétaire minoritaire se trompe sur ses droits.
Soit il a raison, mais étant donné sa position minoritaire au sein de la copropriété, la seule solution qu’il a à sa disposition est de porter l’affaire en justice.
Car oui, en copropriété, les décisions sont prises par la majorité et si la majorité se trompe, le seul recours c’est le tribunal.
Ainsi par expérience, pour aider ces copropriétaires minoritaires, un (voire deux) quart d’heure de téléconsultation suffisent dans 90% des cas.
Pourquoi alors proposer une adhésion à plusieurs centaines d’euros (suivant la taille de la copropriété) alors que 39€ suffisent ?
C’est ainsi que fonctionne CoproConseils.
Merci pour votre question.
Cordialement
Bonsoir,
Sur les conseils de mes parents et de l agence immobilière, j ai acheté il y a 10 ans un appartement issu de HLM…
Je confirme ce que vous dites sur la pire chose à faire…
Dictature de l office HLM lors des AG !
Obligé d appeler les forces de l ordre…
Des travaux énergétiques sont forcément à l ordre du jour, pourtant diagnostiqués classe D. Donc, il y a le temps, mais pas pour le syndic, bailleur et entreprise qui réalise tous les travaux (comme par hasard). J ai dû vendre mon appartement 180.000 alors que je l avais acheté 188.000 ne pouvant faire face au montant exhorbitant pour une personne seule (26000). Voilà, juste je suis content de ne pas être parano au point de voir un arrangement entre syndic, bailleur et entreprise…. Merci de votre article
Bonjour
Merci beaucoup pour votre témoignage qui nous l’espérons peut éclairer des internautes qui se renseigneraient avant d’acheter.
Désolés pour votre expérience malheureuse.
Cordialement
Bonjour je suis désespérément dans la situation du syndic hlm copropriétaire majoritaire (très très loin devant la minorité) et qui prend toute les décisions avec budget gonflé à chaque AG, vote son budget. L’ AG cette année a été convoquée à 15 jours avant le début d’exercice du 1er juillet. Je subis et ne sais pas comment faire contre ces escroqueries en bande organisée, plus ou moins protégées par la loi. Très modeste je voulais acheter mon premier logement et acceder à la propriété pour préparer mes vieux jours et je me rends comptes maintenant de mon erreur. Il est honteux que les plus fragiles soient ainsi pris pour cible sans possibilité de se défendre. PS: sur 44 lots nous sommes 5 copropriétaires minoritaires. Le sydic hlm en possède 39 et donc la quasi totalité des tantièmes. Une belle organisation mafieuse protégée par les lois!
Bonjour
Merci pour votre témoignage, même si “mafieux” est peut-être un terme un peu exagéré !
D’une manière générale en copropriété, il n’est jamais très bon d’être minoritaire avec un propriétaire très largement majoritaire.
Cordialement
Bonjour, du coup dans le cas d’un copropriétaire majoritaire (mon cas 3 copropriétaires) 600/1000 , 250/1000 et 150/1000, on recalcule la copro sur la base de l’addition des 2 autres * 2 , soit 800/800 ou le copro 1 à 400 de voix ? c’est ça ? ( vote des résolutions)
Bonjour
Les millièmes du copropriétaire majoritaire sont réduits à la somme des millièmes des autres soit 400. Et les calculs se font sur la somme des millièmes restants donc sur 800 et plus sur 1000.
En résumé le Copro1 ne peut pas prendre de décision sans l’accord ou l’absence en AG d’au moins un autre copropriétaire et mais par contre toute décision doit être prise avec son accord … ou en son absence en AG !
Cordialement