Copropriété à deux copropriétaires

Vous êtes seulement deux copropriétaires dans votre copropriété ? L’ordonnance “copropriété” de 2019 change profondément la façon de gérer votre copropriété.

L’ordonnance du 30 novembre 2019 a tenu compte de la situation particulière des copropriétés à deux copropriétaires. Elle instaure des changements drastiques. Les modifications de la loi de 65 introduites par la l’ordonnance du 30 novembre sont applicables à partir du 1er juin 2020.

Si vous ne vous entendez pas, il existe désormais des solutions. Jusqu’en 2020, vous étiez dans une impasse. La loi imposait au copropriétaire majoritaire en tantième de n’avoir pas plus de poids dans les votes que le copropriétaire minoritaire. Ce qui créait une situation de blocage. Ce n’est plus du tout le cas.

L’ordonnance du 30 novembre est une véritable révolution pour les copropriétés à deux copropriétaires. La loi est simplifiée à l’extrême. C’est ce qui peut faire dire que ces copropriétés sortent désormais du cadre de l’application de la loi de 65. Même si c’est inexact.

L’assemblée générale devient accessoire

Un grand nombre de décisions peuvent désormais être prises en dehors d’une AG.
L’assemblée générale elle même peut être tenue beaucoup plus facilement.

Assemblée générale sans convocation

Il suffit que les deux copropriétaires se réunissent et prenne une décision pour que cela devienne une assemblée générale. Plus besoin de convocation, d’ordre du jour, de notification en recommandé … simplification à l’extrême.

Décisions unilatérales

  • Un copropriétaire majoritaire peut prendre unilatéralement toutes les décisions qui doivent être prises à la majorité de l’article 24.
  • Un copropriétaire détenant au moins deux tiers des tantièmes peut prendre toutes les décisions relevant de la majorité de l’article 25 (et évidemment toutes celles qui relèvent du 24 également).
  • Quel que soit ses tantièmes, chacun des deux copropriétaire peut prendre toute décision relative à la conservation de l’immeuble, même si elles n’ont pas de caractère d’urgence.

Contestation suspensive

Lorsqu’un copropriétaire prend une décision unilatérale, l’autre copropriétaire peut la contester dans un délai de deux mois à notification de la décision. L’article 42 ne s’applique plus puisqu’il n’y a plus de notion d’opposant ou d’absent. Autre point de divergence important avec l’article 42 applicables à toutes les autres copropriétés ; la constestation est suspensive sauf urgence.

Dans le cas où un des deux copropriétaires est syndic bénévole

Délégation de pouvoir à un tiers

Si l’un des deux copropriétaires est syndic bénévole, la loi lui donne désormais le droit de déléguer ses pouvoirs à un tiers. Il doit demander son accord à l’autre copropriétaire.
Cette possibilité est très avantageuse pour ces toutes petites copropriétés. Jusqu’à présent face à une situation exceptionnelle dépassant ses compétences, le syndic bénévole n’avait que deux solutions. Soit il prenait le risque de mal gérer la situation. Soit il remettait la gestion de la copropriété entre les mains d’un syndic professionnel. Un syndic professionnel est très couteux pour ces toutes petites copropriétés. Les copropriétaires sont souvent tentés de faire avec les moyens du bord. Ceci peut avoir des conséquences dramatiques.

Désormais, le copropriétaire syndic bénévole peut déléguer une partie de ses pouvoirs à un tiers. La copropriété peut ainsi faire face à des situations exceptionnelles plus sereinement sans être obligée de recourir à un syndic professionnel.

Définition de la mission

L’article 41-14 de la loi de 65 précise que cette délégation doit être faite “à une fin déterminée”. Il est syndic bénévole, mais face à une situation spécifique il peut se trouver incompétent et trouver un intérêt à déléguer ponctuellement sa mission. La limitation est aussi bien dans le temps que dans les tâches.

Définition du tiers

La loi ne précise rien concernant les tiers. Cela peut être un professionnel, ou non.
Attention, déléguer ne signifie pas demander conseil. Déléguer signifie remettre l’entière gestion d’un point précis à un tiers. Le tiers devient responsable.
Si vous déléguez une mission à un professionnel, vous mettez plus de chances de votre côté. La copropriété limite les risques, car les professionnels sont couverts par leurs assurances.

Rôle de CoproConseils

Si le syndic bénévole de votre copropriété est adhérent à CoproConseils au titre de syndic bénévole, cela ne signifie pas que vous nous avez délégué la gestion de votre copropriété. Nous sommes votre conseil. Le syndic bénévole continue d’assumer les tâches d’un syndic.

Par contre, il est tout à fait possible désormais que vous nous donniez délégation de pouvoir sur un dossier spécifique et épineux. Ceci vaut que votre copropriété soit adhérente ou non. N’hésitez pas à nous demander un devis.

Impayés de charges

Il est malheureusement des cas où le copropriétaire syndic bénévole est également mauvais payeur. Jusqu’à présent l’autre copropriétaire était sans défense dans une telle situation. Désormais le recouvrement des charges n’est plus une tâche uniquement dévolue au syndic. Le copropriétaire non syndic peut engager une action en justice contre le copropriétaire-syndic bénévole-mauvais payeur.

Encore faut-il qu’il ait accès à des éléments de preuve !

Autres dispositions propres aux copropriétés à deux copropriétaires

Plusieurs dispositions de l’ordonnance “copropriété” du 30 novembre, ont pour effet de soustraire les toutes petites copropriétés des obligations classiques de la loi de 65.

Conseil syndical

Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation d’avoir un conseil syndical. Ce qui est la moindre des choses.

Comptabilité

Les copropriétés à deux copropriétaires n’ont pas l’obligation de tenir une comptabilité en partie double.
Le copropriétaire qui n’est pas syndic peut, tout comme le syndic, engager des dépenses pour la copropriété. Il faut simplement qu’il en tienne un registre à la disposition de l’autre copropriétaire.

 

Il n’en reste pas moins qu’au sein d’une copropriété uniquement composée de deux lots (ou bien de deux copropriétaires), il est très difficile de fonctionner sans bien s’entendre. Un conflit de voisinage peut devenir une source de beaucoup de tracas.
Il est sage d’y songer avant de signer chez le notaire.

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