La nouveauté législative de 2021 est le Plan Pluriannuel de Travaux, autrement dit le PPT.
Ce plan est désormais obligatoire.
Vous en entendrez forcément parler lors d’une assemblée générale de votre copropriété, à court ou moyen terme !
Alors autant être bien informé.
C’est quoi un PPT ?
Comme son nom l’indique un plan pluriannuel de travaux concerne les travaux à réaliser dans la copropriété et permet de les planifier sur plusieurs années.
C’est une liste de travaux qui les organise selon un calendrier. Ces travaux visent à l’entretien de la copropriété et à son amélioration d’un point de vue thermique et énergétique.
Mais attention ! Ce n’est pas une simple liste établie par quelques copropriétaires qui s’y connaissent un peu, aidés par le syndic. Seul un professionnel peut établir un plan prévisionnel de travaux.
Celui-ci doit faire l’état des lieux du bâti ; son diagnostic tant du point de vue de la sécurité, de l’entretien que de la performance énergétique. Puis il établit une liste de travaux à réaliser. Cette liste est hiérarchisée suivant les urgences. La copropriété doit ensuite voter et faire réaliser les travaux.
Objectif : Anticiper pour mieux gérer.
Le législateur veut limiter le nombre de copropriétés qui se laissent surprendre par de gros travaux à faire d’urgence, sans que personne n’ait eu le temps de les budgéter. L’idée c’est de donner aux copropriétaire une vision à long terme, pour prévoir l’organisation des travaux et surtout leur financement.
Quand le PPT devient-il obligatoire ?
A partir du 1er janvier 2025, aucune copropriété ne pourra y échapper.
En attendant, ça dépend du nombre de lots de votre copropriété.
- 200 lots et plus : PPT obligatoire à partir du 1er janvier 23
- Entre 50 et 200 lots : PPT obligatoire à partir du 1er janvier 24
- 50 lots ou moins : PPT obligatoire à partir du 1er janvier 25
Les dérogations à l’établissement d’un plan pluriannuel de travaux seront rares.
à quelle majorité se vote un PPT ?
La réalisation d’un plan pluriannuel de travaux se vote tout simplement à la majorité de l’article 24.
Ensuite, les travaux qui seront recommandés par le PPT doivent être votés à la majorité qui correspond à leur nature.
Néanmoins, depuis la loi du 9 avril 2024, la majorité pour voter les travaux aboutissant à des économies d’énergie et/ou de réduction des gaz à effet de serre, a été notablement abaissée.
Une copropriété peut-elle être dispensée de PPT ?
Un PPT n’est obligatoire que dans les copropriétés de plus de 15 ans. Donc les copropriétés neuves sont dispensées de PPT.
Pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans et lorsqu’en 2025 toutes les copropriétés seront concernées par les PPT, il n’existera qu’un seul cas de dispense de PPT : si la copropriété présente un DTG vierge sur les 10 prochaines années. C’est tout.
Il n’y a aucune autre dérogation ou dispense possible prévue ni pour les toutes petites copros, ni sur vote en AG même à l’unanimité.
Théoriquement donc, les copropriétés neuves sont tranquilles les 10 premières années. Mais encore faut-il avoir un DTG qui valide le fait qu’il n’y a effectivement rien à faire dans les 10 prochaines années.
NB cela ne concerne que les copropriétés à usage d’habitation ou mixtes. L’obligation de PPT ne concerne pas les locaux de bureaux.
Combien de temps un PPT est-il valable ?
Un PPT estime les travaux qui doivent être réalisés dans les 10 prochaines années. La copropriété doit donc l’actualiser au moins tous les 10 ans.
Qui peut faire un plan pluriannuel de travaux ?
Comme indiqué en introduction, seul un professionnel accrédité peut établir un PPT.
La loi précise que les PPT seront établis par un tiers qui a des « compétences spécifiques et présente des garanties ». Le 26 avril 2022, un décret fixe les compétences et garanties exigées pour être à même d’établir un PPT. Sans surprise le décret désigne les professionnels du bâtiment, architectes ou bureaux d’études.
Le décret exige que le professionnel puisse justifier de diplômes dans le domaine du bâtiment (diplôme de niveau 6), d’un titre professionnel de niveau équivalent, ou de l’inscription à un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier.
Le décret exige également que le professionnel s’engage sur son impartialité et son indépendance. Il ne doit par exemple pas être lié ni au syndic, ni à des fournisseurs d’énergie ou de matériaux etc. Bien évidemment, ces professionnels doivent s’engager à ne recevoir aucune rétrocommission de la part d’entreprises tierces.
Pour finir, une assurance responsabilité professionnelle est obligatoire.
Théoriquement donc, le syndic ne peut pas établir de PPT. Néanmoins, il est à noter qu’il pourrait indirectement être autorisé à le faire par le biais d’une autorisation de l’assemblée générale votée à l’article 24. Nous vous déconseillons de tout confier à votre syndic.
Les syndics auront la responsabilité de faire établir le PPT et de le mettre en œuvre. C’est déjà suffisant.
La copropriété aura la responsabilité de choisir le prestataire, voter le PPT et ensuite de voter les travaux correspondants et leur financement.
Qui paie le PPT ?
Évidemment c’est une charge commune générale. La copropriété paie à la fois le professionnel qui va établir le plan pluriannuel et évidemment les travaux qui en découlent. Ceux-ci par contre peuvent éventuellement être répartis selon une autre clef de répartition si le règlement de copropriété le prévoit.
Comment tout cela est-il financé ?
Les copropriétaires le décideront en AG.
Mais d’ores et déjà la loi prévoit une réforme importante du fonds ALUR. Si vous voulez en savoir plus, reportez-vous à l’article CoproConseils correspondant.
Le syndic peut-il demander des honoraires supplémentaires pour l’établissement d’un PPT ?
Non, mais indirectement oui.
Le législateur précise bien que l’établissement du PPT et le suivi de cette nouvelle obligation n’ouvre pas de droit à des honoraires supplémentaires pour les syndics. On est dans les missions courantes prévues au contrat.
Par contre, le PPT va inévitablement déboucher sur des travaux, qui eux vont donner lieu à des honoraires de suivi de travaux classiques.
Comment procéder pour établir un plan pluriannuel de travaux ?
Étape 1 – année N – le choix du prestataire
Dès que votre copropriété est concernée, le syndic doit mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution pour choisir le prestataire.
Le syndic sera certainement en mesure de proposer plusieurs devis, mais comme pour tous les travaux, rien n’empêche les copropriétaires de chercher des devis de leur côté.
Le choix du prestataire se fait à la majorité de l’article 24.
Étape 2 – année N+1 – la présentation du PPT et le vote des travaux
Le prestataire présente le PPT à l’assemblée générale de l’année N+1. Les copropriétaires se déterminent à la majorité de l’article 25 sur l’approbation ou non de ce PPT. Cette approbation peut être totale ou partielle. Les copropriétaires peuvent hiérarchiser les travaux en fonction de l’urgence. Ils peuvent ne pas suivre les préconisations du professionnel.
L’assemblée peut décider de ne pas suivre l’échéancier proposé par le prestataire.
Pour voter ces travaux, les majorités qui s’appliquent dépendent du type de travaux. Cela peut être du 24 ou du 25.
Notez en particulier la nouvelle passerelle de majorité issue de la loi du 9 avril 24.
Chaque vote doit s’accompagner d’un vote sur leur financement ainsi que du vote sur les honoraires à percevoir par le syndic.
Si de lourds travaux sont prévus, l’assemblée peut souhaiter obtenir des devis complémentaires.
Il est alors possible, pour ne pas perdre trop de temps, de voter une délégation de pouvoirs étendue au CS. Sinon, la décision attendra l’année N+2.
Étape 3 – réalisation des travaux
La réalisation des travaux préconisés par le PPT ne se distinguent en rien de travaux réalisés hors PPT. Les années suivantes, le syndic doit faire le point en AG sur l’évolution de la réalisation des préconisations du PPT.
Étape 4 – année N+10 – réalisation d’un nouveau PPT
Le PPT est à renouveler tous les 10 ans. Si la copropriété a réalisé l’ensemble des travaux recommandés lors du premier PPT, il peut être judicieux de ne réaliser qu’un DTG. Si ce DTG est vierge, la copropriété n’a plus besoin de PPT pendant 10 ans.
A quoi servent un DTG ou un DPE si le PPT est obligatoire ?
Le diagnostic technique général et/ou le diagnostic de performance énergétique sont des sous-éléments du plan pluriannuel de travaux.
En effet, ce sont des outils qui permettent d’établir le PPT.
Ils ne sont pas obligatoires, mais ils permettent d’établir un PPT plus efficace
De plus certains points obligatoires d’un PPT correspondent à un DTG ou un DPE. Donc si on a déjà fait ces deux diagnostics on gagne du temps et donc de l’argent
Que contient un plan pluriannuel de travaux ?
- Un diagnostic (reprise du DPE et/ou DTG si existant)
- La liste des travaux. Ceux-ci visent en priorité :
- La sauvegarde de l’immeuble
- La préservation de la santé et de la sécurité des occupants
- La réalisation d’économies d’énergie
- La réduction des émissions de gaz à effet de serre
- L’estimation sommaire du coût de chaque travaux à prévoir
- Une proposition d’échéancier
Quelles sont les obligations de votre syndic ?
- Tâches de gestion courante :
- Chercher les devis des experts agréés et aider l’AG à choisir le meilleur expert pour l’établissement du PPT
- Inscrire le PPT à l’ODJ de l’AG suivante, ainsi que les travaux correspondants
- Si le PPT est refusé, il doit en présenter une nouvelle version à l’AG l’année suivante.
- Le syndic doit actualiser du PPT dans les 10 ans
- Devoir de conseil :
Le syndic doit mettre son expertise au service de la copropriété pour la conseiller dans ses différents choix que la mise en œuvre du PPT va générer.
Tout comme un syndic doit veiller à la bonne réalisation de travaux votés par l’assemblée générale, il doit surveiller la progression de la réalisation du plan pluriannuel de travaux. - Administratif
Le syndic doit :
- Inscrire le PPT dans la fiche synthétique
- Le mentionner dans la fiche de la copropriété au registre des copropriétés
- Intégrer les travaux prévus par le PPT dans le carnet d’entretien de l’immeuble
- Le transmettre à toute autorité administrative qui en ferait la demande (maire, préfet et…)
Combien coûte un plan pluriannuel de travaux ?
Les tarifs vont varier suivant plusieurs éléments :
- Le nombre de lots de la copropriété
- Son état général
- Les diagnostics déjà réalisés
- Le professionnel choisi
Évidemment, nous conseillons une sérieuse mise en concurrence, surtout si votre copropriété est ancienne et dégradée.
Que se passe-t-il en cas de non-respect de l’obligation d’un PPT ?
Si votre syndic ne respecte pas l’obligation de mettre un PPT à l’ordre du jour de votre AG dans les temps, que faire ? Le conseil syndical ou tout autre copropriétaire, peut chercher des devis et demander (en lettre recommandée) à mettre la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Si la copropriété refuse, plusieurs années d’affilée, de voter les PPT qui lui sont présentés malgré un état dégradé, alors, dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne, l’autorité administrative compétente pourra en faire réaliser un d’office aux frais des copropriétaires.
Pourquoi mettre en place cette nouvelle mesure ?
Ce n’est pas trop tôt
Toutes les études qui paraissent sur le parc immobilier français en copropriétés sont unanimes ; les copropriétés qui évitent et retardent les travaux se dégradent plus vite que les autres. Une fois dégradée il est encore plus difficile de revenir à un niveau d’entretien normal. Bien souvent il faut alors faire appel aux pouvoirs publics. Ça coûte plus cher
Depuis plusieurs années, toutes les mesures prises par le législateur vont dans le même sens : anticiper pour mieux gérer.
Le parc immobilier français est très disparate. Mais de très nombreuses copropriétés sont sorties de terre durant les 30 “glorieuses” ; entre l’après-guerre et le premier choc pétrolier. Elles vieillissent mal. L’enjeu est de taille.
Un coût énorme !
Après l’obligation de l’isolation phonique et thermique, les innombrables diagnostics qui s’enchainent, voilà venue l’heure des travaux obligatoires. Pas vraiment étonnant que les charges de copropriété augmentent.
Certes l’obligation de réaliser ces PPT est étalée sur plusieurs années. Mais cette obligation va certainement générer un grand nombre de travaux dans les copropriétés. Ces dépenses supplémentaires vont forcément impacter les charges.
Il est donc plus que jamais essentiel de rester vigilant !
Bonjour,
Quelles sont les conséquences si le PPT préconise des travaux urgents et que ceux-ci sont votés contre en AG ?
J’ai lu et ne retrouve pas cette information.
Seuls les copropriétaires ayant votés contre des travaux urgents seraient responsables des conséquences de la non réalisation de ceux-ci.
Cordialement
Daniel BOBAT
Bonjour
Les travaux qui sont recommandés par le rapport de PPT n’ont aucun caractère d’obligation. Les assemblées générales de copropriétés restent souveraines pour décider ou non de réaliser ces travaux. Si vous avez voté “pour” et que les travaux ont été refusés, vous êtes considéré comme opposant, vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42.
Évidemment si suite à la non réalisation de travaux, la copropriété en subit un préjudice vous pourrez toujours aller devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes deux copropriétaires sur une maison et il n’y a que deux lots.
Existe t il une possibilité de dérogation pour un tel cas ?
Par ailleurs, je suis syndic bénévole et tient pour les travaux un compte à part.
L’autre copropriétaire refuse d’alimenter ce compte et m’a fait savoir qu’il ne paierait les travaux qu’au coup par coup.
Que puis je faire ?
Merci pour votre réponse
BVien cordialement,
Françoise
Bonjour
Il n’est pas possible de s’extraire de la loi.
Aussi bien pour la copropriété, que pour le copropriétaire.
La copropriété ne peut posséder que deux comptes, un compte courant et un compte épargne.
Tout copropriétaire doit payer les appels de fonds, dès lors qu’ils sont exigibles c’est à dire qu’ils correspondent à des travaux votés en AG.
Si l’autre copropriétaire ne s’y plie pas, le tribunal pourra l’obliger à respecter la loi.
Cordialemetn
Bonjour, j’aimerai savoir si le pppt concerne également les garages. En effet, je ne suis propriétaire que d’un garage dans une copropriété avec des immeubles. Et n'”habite pas la. D’avance merci pour votre réponse
Bonjour
Le PPT concerne tous les immeubles qui sont soumis à la loi du 10 juillet 1965. Si le garage que vous possédez est dans un immeuble d’habitation, l’immeuble est concerné par le PPT.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour cet article et ces informations.
Si je comprends bien, le syndic doit nous proposer un (ou plusieurs) prestataire pour faire cet audit lors de l’AG.
On n’est pas tenu d’accepter (au vote) les devis proposés pour le choix de la société d’audit et pouvons en reclamer de nouveau pour l’AG suivante.
Ensuite, une fois qu’une société a finalement été validé en AG, cette société établie un plan de travaux à effectuer sur une periode de 10 ans (durée de validité du PPT).
Mais en fait chacun des travaux du plan devra passer en vote en AG, donc finalement peuvent être refusés à la majorité.
Ils ne peuvent donc pas nous contraindre à voter le plan au complet.
C’est bien cela ?
Bonjour
Oui c’est presque cela.
Notez que le syndic n’est pas le seul responsable de la proposition de devis à l’AG. Tout copropriétaire peut également chercher de son côté et peut être trouver une proposition plus intéressante.
Cordialement
Pour une copropriété de 3 appartements ; dont l’un comporte une cave en jouissance privative ; les deux autres donnant sur un petit hall avec escalier commun. Chauffage individuel électrique partout. Une VMC commune. Un grand grenier aussi en jouissance privative. Le syndic nous propose un devis comprenant PPPT et DTG et DPE d’au moins 2250 euros (prix le plus bas) allant jusqu’à 5400 euros.
Ces prix vous semblent-ils excessifs ?
Bonjour
Cela peut dépendre aussi de la région et de la concurrence.
Mais indubitablement 5400€ c’est totalement excessif
Cordialement
Bonjour et bravo pour toutes ces informations.
N’ayant pas vu mon cas, je me permets de l’exposer.
Je suis syndic bénévole et factotum d’une copropriété de cinq lots principaux, mais je suis le seul habitant à l’année avec 36% des millièmes. Les autres copropriétaires ne viennent que l’été, et ne voient aucun intérêt à payer 3000 € pour établir le PPT.
Tout le monde connait les travaux à envisager, je les liste tout les ans.
Les devis sont donc rejetés en totalité.
Dois-je représenter les devis actualisés en AG tous les ans.
Merci de votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Oui non seulement vous devez représenter des devis actualisés tous les ans, mais de plus vous aurez à partir de 2025 l’obligation de réaliser le PPT.
Cordialement
Bonjour, tout d abord merci et bravo pour les informations détaillées et précises que vous apportez. Je suis membre d.un syndic (bénévole) d’une petite copropriété horizontale de 30 lots Villas… nous n avons pas de parties communes en dehors d.un jardin et des murs de séparations… la voirie étant étant rétrocédée à la commune… j ai du mal à comprendre l objet du PPT et de l.apport en terme de travaux… et améliorations dans notre cas. C’est pas très clair….
Bonjour
Le PPT est un dispositif qui est fait pour le cas général et qui est suffisamment souple pour s’appliquer aux cas particuliers.
Dans le cas d’une ASL, cela peut être l’occasion si les villas ont toutes été construites à la même époque, de faire le point sur les éventuels travaux d’entretien lourd que chacun peut avoir à faire et de négocier des tarifs groupés.
Cordialement
Bonjour,
J’ai bien compris que le PPT n est pas obligatoire si celui ci n’est pas voté en AG, et ce, sur une durée maximale de 10, il peut, par conséquent être proposé en AG au moins 9 années consécutives, c’est bien cela ?
Par ailleurs, j’ai une autre question. Lorsque la résidence ne dispose pas d’un chauffage collectif, la résidence en question est elle soumis au DPE ? Techniquement, il me semble difficile pour un technicien d’établir un DPE collectif si celui-ci ne dispose pas de chauffage collectif ?
La vente peut elle malgré tout se faire ?
Merci de m’apporter un éclaircissement sur mes questions.
Cordialement
Olivier
Bonjour
Attention à partir du 1er janvier 25 le PPT sera obligatoire pour toutes les copropriétés. L’AG devant se déterminer sur l’entreprise qu’elle choisit, elle peut techniquement continuer à repousser l’échéance de réalisation en n’acceptant aucun devis. Cependant n’importe quel copropriétaire opposant pourra faire condamner la copropriété à réaliser le PPT.
Pour établir la performance énergétique d’un local ou d’un immeuble, il faut qu’il y ait un mode de chauffage. Que celui-ci soit collectif ou non n’importe pas.
Cordialement
Bonjour,
Top votre site pour déniaiser en membre de CS béotien !
Notre co-pro année 2000 de 38 lots est constituée de deux bâtiments quasi identiques de 19 lot principaux sauf l’exposition et l’altitude (;un plus bas sujet aux remontées capillaires)
Le Projet de PPT globalisé les postes bien que le RC distingue les ventilations en charges spéciales.
Du coup la détermination des prélèvements pour abonder le fonds travaux conduit les copros du bâtiment A à provisionner plus que nécessaire pour des travaux uniquement justifiés pour le bâtiment B.
Faut il alors systématiquement voter contre la mise en oeuvre du PPT et voter les travaux indépendamment.
Pouvez vous illustrer la notion de vote partiel d’un PPPT.
Et veuillez m’excuser si vous avez déjà répondu implicitement dans d’autres échanges.
Succès à vos projets 2024.
Bonjour
C’est au syndic de traduire comptablement un projet de PPT en fonction du règlement de copropriété.
Il n’est pas possible de faire ici une étude de la situation spécifique de votre copropriété. Si vous souhaitez des réponses personnalisées, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement.
Notre lotissement a été vendu comme copropriété, y a 4 maisons mitoyennes privées et en parties communes, l’impasse, le trottoir, le bac de rétention d’eaux pluviales et les boites aux lettres. Sur le registre national j’ai bien précisé (je suis le syndic bénévole) 0 bâtiment. Je ne vois pas ce qu’un PPT pourrait faire comme liste de travaux pour les 10 ans à venir. Remplacer le bitume qui a 15 ans (on l’a payé nous même, l’entreprise avait fait faillite) ?
Les lotissements ne sont pas généralement vendus en ASL ?
Bonjour
Le promoteur est libre de décider du statut de l’ensemble immobilier qu’il propose à la vente ; ASL ou copropriété.
Cordialement
Bonjour
Merci pour ce site très précis.
Nous sommes une copropriété de 8 lots.
Notre syndic a mis à l’ordre du jour le choix d’un prestataire pour établir un Projet de PPT à l’AG de fin décembre 23.
Ne peut-on pas attendre l’AG de décembre 24?
Le syndic prétend que nous devons lancer les travaux dès janvier 25 (donc être en ordre de marche avant ). Ne pousse-t-il pa le calendrier? Peut -on décaler le choix d’un prestataire à l’ag de decembre 2024?
merci bcp de votre aide éclairée
Bonjour
Le syndic est dans l’obligation de proposer le PPT dès que possible. Par contre l’AG est souveraine et peut refuser.
Cordialement
Bonjour
Le syndic de l’immeuble a “du retard” pour organiser le PPT …
Quid de l’incidence du défaut de PPT pour la rédaction d’un compromis de vente et à fortiori d’un acte de vente d’appartement ? Quid du risque pour le vendeur en cas de réaction de l’acheteur lorsque le PPT sera établi ?
Bonjour
L’établissement d’un PPT étant une obligation sans sanction en cas de non réalisation, il n’est pas possible d’évaluer les conséquences que sa non réalisation peut avoir sur une vente.
Une chose est sûre ce n’est pas bloquant. Quant à son influence sur le prix de vente elle est impossible à évaluer car des dizaines d’autres critères entrent en jeu et sont tellement plus importants.
Cordialement
Bonjour,
Je suis coproprio dans une résidence de 50 à 200 lits ; en théorie, le PPT devrait donc être voté au 1er janvier 2024 au plus tard : l’AG a lieu le 17 décembre, mais en recevant l’ODJ, je m’aperçois que le syndic ne nous propose qu’un seul devis et assez élevé.
Sommes-nous en droit de refuser cet unique devis au motif qu’il n’y a pas de devis concurrents et attendre donc décembre 2024 pour voter le choix du prestataire pour le PPT ?
Merci de votre site ultra clair sur ces sujets parfois bien confus
Bonjour
Merci pour vos compliments.
Le syndic est dans l’obligation de demander plusieurs devis, pas dans l’obligation d’en recevoir plusieurs. Nuance !
Tous les copropriétaires peuvent de leur côté rechercher des devis et les envoyer au syndic pour les joindre à la convocation.
Pour autant il reste possible de ne pas valider l’unique devis proposé… mais pas au motif qu’il n’y avait qu’un seul devis.
Cordialement
je suis proprietaire d un appartement qui compote 4 lots, 60 m2 pour l elaboration du pppt que se passe t il faut il faire un reunion des 4 lot en un
merci
Bonjour
Non, ni l’établissement d’un PPT ni sa réalisation n’impliquent l’obligation de modifier l’état descriptif de division si un appartement est composé de plusieurs lots.
Cordialement
Bonjour,
En tant que copropriétaire dans une résidence de 102 logements, nous allons devoir réaliser un PPPT prochainement.
Le montant de ces prestations, réalisées par un professionnel type bureau d’études, peut il être remboursé en totalité ou en partie par des aides de l’Etat type “Ma Prime Rénov” ou autre ?
Merci
Bonjour
Le dispositif Ma Prime Rénov’ a été mis en place pour financer les travaux proprement dit, pas les étapes préalables.
Cordialement
Bonjour je suis dans une copropriété de 46 lots de maison individuelle . Nous avons demandé un 3ème devis mais notre syndic nous à demandé voire prélever un appel de fonds de 250 à 300€ .pour effectuer le projet plan pluriannuel
Bonjour
Tout dépend de ce qu’a demandé la majorité des copropriétaires !
N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique d’un quart d’heure pour pouvoir discuter de tout cela avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Le nombre de lots prendre en compte pour déterminer la date de l’obligation du PTT est il seulement relatif aux lots d’habitation ou s’agit-il de tous les lots: Logements, parking, box, caves inclus ?
Bonjour Claude
Merci pour votre question pertinente.
D’une manière générale, quand dans la loi il est question de “lots”, il est convenu que l’on compte ce qu’on appelle les lots principaux. C’est à dire les lots à usage d’habitation et/ou de commerce.
Cordialement
Bonjour. Est ce que le professionnel qui réalise le PPPT peut être ensuite chargée de la maitrise d’oeuvre : ( conception et suivi des travaux) ?
Bonjour
Rien ne l’interdit.
Cordialement
Bonjour, je suis copropriétaire dans un immeuble des années 60 divisé en lots en 2021. Pour la vente un DTG a été réalisé mais il est incomplet et semble ne pas faire apparaître les travaux à réaliser, d’après mon CS mais pas d’isolation des combles, menuiseries anciennes
Est ce que du fait que le DTG soit vierge, à tort, on doit faire le PPT Merci pour votre réponse
Bonjour
C’est l’expert qui a établi le DTG qui engage sa responsabilité.
Cordialement
Claude Cbi,
Bonjour et merci pour vos réponses pertinentes et concises,
Je suis copropriétaire d’un studio en RdC au dessus de caves non chauffées dans une résidence de 50 à 200 lots. Louant cet appartement, j’ai fait réaliser en janvier 23 un DPE catastrophique (F) mentionnant 40% de déperdition par le plancher bas. La levée de cette contrainte ne peut se réaliser que par l’isolation du plafond des caves. Selon la réglementation, je ne pourrais plus louer en 2028. Qu’elles démarches et dans quel ordre puis-je intervenir auprès du syndic pour solutionner ce manquement dans les communs et espérer être en conformité à cette échéance.
Cordialement
Bonjour
Vous pouvez mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG les travaux d’isolation nécessaires.
Mais également vous rapprocher de professionnels pour identifier les travaux que vous pourriez faire à titre individuel.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété datant de 1960 de 5 lots. Cette copropriété a fait l’objet d’une surélévation dont les travaux ont fini en 2022 et a bénéficié d’une restauration: charpente et toiture neuve, enduit et peinture de l’ensemble des murs de la copropriété. Il n’y a pas de chauffage et de climatisation collectifs, pas de production d’eau chaude collective. Faut-il un PPT en sachant qu’un DPE et un DTG ne sont pas obligatoire dans mon cas?
Cordialement.
Bonjour
A terme, toutes les copropriétés seront concernées par le PPT.
La seule obligation (pour l’instant) est de le mettre à l’ordre du jour chaque année, si chaque année il est refusé.
Cordialement
Bonjour,
Afin d’établir un PPT, un DTG est souvent réalisé.
Je voulais savoir si des honoraires de syndic peuvent s’appliquer au DTG ?
Comme il est indiqué que l’élaboration du PPT ne peut pas faire l’objet d’honoraires du syndic, peut-etre est-ce le cas aussi pour le DTG.
Merci de votre réponse.
Adrien
Bonjour
Oui, les syndics peuvent prendre des honoraires pour faire établir des diagnostics.
Cordialement
Bonjour,
Est-il possible de financer le PTT avec les fonds travaux?
Une fois le plan adopté, serons nous dans l’obligation de réaliser l’ensemble des travaux. Les copropriétaires risquent quelque chose, si c’est refusé lors de l’AG.
Merci
Bonjour
Une fois le PPT validé, les travaux seront mis à l’ordre du jour de l’AG, mais les copropriétaires ne sont pas dans l’obligation de tous les voter, ni de tous les réaliser.
N’oublions pas que le PPT est surtout là pour faire prendre conscience aux copropriétaires qu’il faut entretenir la copropriété et les aider à planifier cet entretien afin de limiter les travaux réalisés que dans l’urgence et la contrainte.
Cordialement
Bonjour, notre copro est constituée par 62 lots dont 18 lots avec maisons individuelles et le reste en immeuble. Le syndic a mis le PPPT a l’ordre du jour de la prochaine AG avec 2 devis importants. Cependant, le règlement intérieur prévoit bien de différencier les parties communes générales et les parties communes spéciales des immeubles. Faut-il dans ce cas demander des devis différenciés : un devis pour les parties communes générales et un autre pour les parties communes des immeubles. Merci d’avance
Bonjour
Il peut y avoir un seul devis, mais celui-ci doit distinguer ce qui est du ressort de l’ASL et ce qui est du ressort du bâtiment.
Cordialement
Bonjour
Je suis président de conseil Syndical.
Un PPT est-il obligatoire dans la cadre d’un immeuble à 2 étages de résidences majoritairement secondaires et estivales . Sur 24 lots, seuls 3 lots sont des appartements de type résidences principales ? Observation faite à partir de la lecture et l’attribution prime renov qu’à partir de 75 % de résidences principales.
Merci
Bonjour
Le PPT et la prime Rénov sont deux dispositifs différents.
Les critères d’attribution de l’un n’ont rien à voir avec l’applicabilité du PPT.
Le PPT reste obligatoire à partir de janvier 25, même si l’Etat ne souhaite pas financer ou aider à financer les immeubles qui servent de résidences secondaires.
Cordialement
Bonjour, nous vous remercions de votre réponse ce jour. Un grand merci également pour tous les articles que vous publiez qui sont très clairs et d’une grande aide pour tous.
Bonjour,
Vous écrivez
« Le législateur précise bien que l’établissement du PPT et le suivi de cette nouvelle obligation n’ouvre pas de droit à des honoraires supplémentaires pour les syndics »
On est dans les missions courantes prévues au contrat.
Nous ne trouvons aucun texte en ce sens.
Pouvez-vous nous donner des références ?
Notre syndic a porté à l’OJ de la prochaine AG (qui aura lieu le 27 juin) des honoraires de syndic pour l’élaboration du PPT.
Il nous serait très utile de pouvoir leur montrer un écrit du «législateur» précisant que l’établissement du PPT et son suivi n’ouvrent pas droit à des honoraires supplémentaires.
Merci d’avance
Bonjour
L’étude d’impact de la loi précise que : ” la commande d’un projet de plan et la communication
du projet de plan aux copropriétaires en amont d’une assemblée générale peuvent être
considérées comme les seules charges inhérentes à la mesure : mais elles relèvent de la mission
générale de gestion et d’administration du syndic de copropriété”.
Cordialement
je suis propriétaire d un local commercial suis-je concerné par les travaux de mise au norme a faire dans les trois étages car dans le règlement de copro je ne suis concerné des étages
Bonjour
La répartition des charges est définie par le règlement de copropriété. Quelles que soient les charges si elles doivent être spécifiques, sont prévues dans le règlement de copropriété. Toute autre répartition serait illégale. Ainsi que ce soient des travaux de mises au normes du bâti ou tout autre type de travaux touchant les parties communes, le seul endroit où vous pouvez trouver la réponse à votre question c’est le règlement de copropriété.
Soit votre lot est une partie spéciale et le règlement prévoit que vous soyez exclu de certaines charges, soit ce n’est pas le cas et vous devez participer à la hauteur de vos millièmes.
Cordialement
Bonjour,
Je découvre votre site… merci pour la qualité des articles et des échanges.
je suis présidente du CS d’une copropriété de 54 lots composée de deux bâtiments de 35 et 19 lots. Nous devons donc réaliser le PPT en 2024.
Ma question est relative à la répartition du coût de ce diagnostic : nous avons obtenu un premier devis qui distingue les deux bâtiments. Est-il possible de répartir le coût par bâtiment ou bien à l’ensemble de la copropriété. La première hypothèse étant plus favorable, financièrement parlant, pour les copropriétaires de bâtiment comportant 35 lots ? Vous remerciant par avance pour votre réponse.
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui doit s’appliquer. Il n’est pas possible de s’arranger avec le règlement de copropriété même si ça semble plus juste à tout le monde.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté le PPT lors de notre dernière AG en avril car la présidente du CS, qui loue son appartement, nous a fait part du fait que nos noms seraient notés sur le PV et en cas de refus du PPT et/ou de l’audit énergétique elle pourrait se retourner contre ces personnes si elle ne peut plus louer. Est-ce vrai ?
Bonjour
Merci pour votre témoignage
S’il y a bien obligation de faire réaliser un PPT, l’assemblée générale ensuite est souveraine pour décider si oui ou non la copropriété décide de réaliser les travaux, et quels travaux.
Concernant le fait que “les noms des gens qui ont voté non” soient notés sur le PV d’AG c’est incorrect.
Un PV doit permettre d’identifier les copropriétaires qui bénéficient de l’article 42. Ce sont les absents et les opposants. Ainsi, si les travaux sont refusés, les opposants dont les noms figurent au PV sont ceux qui ont voté pour.
Si les travaux sont validés, les noms de ceux qui ont voté contre seront effectivement inscrits, mais ils sont totalement dans leur droit et elle n’aura subit aucun préjudice.
Enfin pour que son bien cesse d’être louable, il faut que sa performance énergétique soit mauvaise ce sont donc de travaux d’isolation dont il s’agit. Or l’isolation peut tout aussi bien être réalisée à l’échelle d’une copropriété, mais également à l’échelle d’un seul appartement de l’intérieur.
Malgré tout rien ne peut l’empêcher de faire une procédure. Et seul le tribunal sera juge du bien fondé de sa démarche.
Mais cela ressemble surtout à du chantage.
Cordialement
Bonjour
Dans une résidence avec 156 lots dans un batiment et 6 villas totalement indépendantes , quelles sont les obligations pour les Villas ?? en matière de PPT ? Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour
Tout dépend de votre règlement de copropriété.
Cordialement
1 – est-ce que “repeindre la cage d’escalier” peut / doit figurer dans un PPT ?
2 – est-ce que l’AG peut refuser (ou remettre à jamais) des travaux PPT ?
— dans ce cas, l’ensemble du processus n’est-il pas cocasse (ou à pleurer) ?
3 – même si l’AG est tenue à respecter une règlementation, n’est-elle pas souveraine en ce qui concerne ses dépenses ?
4 – le devis de PPT de 6000€ proposé par le syndic pour 20 lots ne serait-il pas mieux utilisé pour faire de vrais travaux ?
5 – je suppose que le CS peut refuser de passer 1 mn de son temps pour aider le “diagnostiqueur” ?
Merci …
Bonjour
Aucun travaux n’est a priori par nature exclu du PPT.
Oui, l’assemblée générale reste souveraine.
Effectivement, le CS étant par définition bénévole, il n’est pas possible d'”obliger” ces copropriétaires à réaliser des tâches qu’ils ne souhaitent pas réaliser.
Cordialement
Une source d’informations claires et précises complétées par des échanges tout aussi riches de renseignements pratiques. Merci
Merci à vous d’avoir pris la peine de poster ce commentaire positif.
Cordialement
Bonjour et Merci pour l’article,
Hors copros neuves il semble improbable qu’un DTG ne relève aucun travaux à envisager sur 10 ans (rien que la partie entretien …)
Oui, vous avez raison. Et même sur copros neuves en réalité malheureusement !!
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement dans un copropriété (1978) de 31 lots principaux sur 2 immeubles (énergie tout électrique), il s’agit d’une résidence secondaire non louée (comme beaucoup des copropriétaires). le syndic professionnel en AG ne propose qu’un concepteur pour le PPT avec un devis de plus de 9600€ pour l’établir (DTE+DPG+étude thermique éligible Primrenov ?!!! + scénarios et gains énergétiques ?) la valeur de ce devis me semble énorme… Qu’en pensez-vous. Merci
Bonjour
Tous les copropriétaires ont le droit de proposer les devis de leur choix pour tous les travaux prévus dans la copropriété, y compris pour le PPT.
Ainsi, il n’est pas possible de reprocher au syndic le fait qu’il n’en propose qu’un seul à un tarif effectivement particulièrement élevé.
Cordialement
Bonjour,
Quand est il des copropriétés dans laquelle des bâtiments, de part leur année de rénovation, seraient les uns, soumis, les autres non, à ce diagnostic?
Dans mon cas précis,3 bâtiments: un immeuble et des garages soumis au PPT et DPE et une maison individuelle entièrement rénovée selon la RT2012 en 2014. Les charges de ce diagnostics sont elles imputables à tous les copropriétaires, ou seulement à ceux qui sont concernés par le diagnostic?
Merci d’avance de votre réponse.
Cordialement
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui régit la répartition des charges. En général lorsqu’il y a plusieurs bâtiments dans une copropriété il y a des charges spéciales par bâtiments. Mais seule une analyse du RC permet de le savoir.
Cordialement
Merci de tous ces renseignements. Nous somme une copro entre 50 et 200 lots et donc obligation au 01/01/2024. Notre syndic veut faire voter à l’AG du 14/04/2023 approuvant les comptes 2022. Peux t’on repousser à la prochaine AG qui se tiendra vers le 15/04/2024?
Bonjour
Il est toujours possible de décider d’appliquer les lois avec un peu de retard. La copropriété prend la responsabilité de cette décision et le syndic en mettant la question à l’ordre du jour de l’AG 23 dégage sa responsabilité.
Cordialement
Merci pour cet article très bien fait. La question qui se pose concerne le financement des travaux éventuels. Pensez-vous que les banques et l’Etat vont pouvoir suivre sachant que des subventions doivent être, en principe!, accordées et que des prêts peuvent aussi être demandés.
Bonjour
Nous ne sommes pas en position de savoir si les banques et l’Etat vont comme vous le dites “pouvoir suivre”. Ce sont des décisions qui appartiennent aux pouvoirs publics.
Cordialement
Bonjour, un Architecte d’Intérieur CFAI peut il effectuer un Plan Pluriannuel de Travaux des immeubles soumis au statut de la copropriété
Merci
Bonjour
Merci pour votre question qui nous permet de préciser le contenu de notre article.
Le 25 avril 2022 est paru le décret définissant les compétences et garanties exigées pour pouvoir établir un PPT.
Vous trouverez ce texte en cliquant sur ce lien.
Cordialement
bonjour
le PPT se fait il à l’immeuble ou a la copropriété
ex deux batiments une seule chaufferie
dans l’attente bonne journée
Bonjour
Tout dépend de votre règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes une petite copropriété d’une trentaine de maisons individuelles. Cette copropriété est fermée par un portail et est gérée par un syndic bénévole. Les seules charges de copropriété concernent l’assurance de RC, l’EDF pour les lampadaires et l’ouverture automatique du portail, l’eau pour les quelques espaces verts et l’entretien du portail. Les maisons sont desservies par une rue dont l’entretien et les travaux éventuels sont à la charge de la copropriété. Elle est soumise à un règlement de copropriété.
Ma question concerne le Plan pluriannuel de travaux qui s’imposera à partir de 2025, pour les résidence de 50 lots maximum.
Est-ce qu’une résidence horizontale est soumise à cette obligation sachant que les copropriétaires sont responsables individuellement de leur maison (travaux d’entretien, de conservation du bâti, etc…).
Je vous remercie pour votre réponse
Bonjour
Oui, en 2025 toutes les copropriétés sont concernées.
Mais cela ne concerne que les parties communes.
Votre PPT sera donc plus succinct que celui d’une copropriété verticale.
Cordialement
tres bien et tres clair
Merci !
Nôtre résidence , comprend :16 : copropriétaires est t’elle soumise au PPT, obligatoire ? merci de vôtre réponse
Bonjour
Oui à terme, il sera obligatoire.
Votre copropriété peut très bien décider de le voter dès cette année ou d’attendre plus tard. Mais ce sera 2025 au plus tard.
Cordialement
Bonjour,
Merci pour toutes vos informations
Notre syndic veut nous faire voter un PPT cette année alors qu il n est obligatoire qu en 2025
Peut on refuser ?
Par ailleurs que se passe t il si nous vendons notre appartement , doit on payer tous les travaux prévus au cours de la décennie à venir?
Merci beaucoup
Frederique
Bonjour
Le syndic a l’obligation de proposer le PPT en 2025 au plus tard.
L’AG a le droit de refuser. Mais personne ne peut pas s’opposer à ce que le syndic mette cette décision à l’ordre du jour dès à présent.
Un propriétaire est redevable des appels de fonds qui sont exigibles au moment où il est propriétaire.
Exemple des travaux sont votés en décembre dans une copropriété où un propriétaire a prévu de vendre le 1er mars.
Si l’AG prévoit un financement en une fois au prochain appel de fonds, le vendeur paiera tout puisque le premier appel de fonds est en janvier.
Si l’AG décide un financement à la fin du chantier (dans 6 mois), l’acheteur règlera tout.
Enfin si la décision est prise d’étaler sur les trois prochains appels de fonds, le vendeur va régler le premier tiers et l’acheteur sera redevable des deux derniers tiers appelés avec les appels de fonds du 1er avril et du 1er juillet.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis syndic bénévole d’une petite copropriété ( 3 copropriétaires) avec 22% des voix donc minoritaire.
Obligation de réaliser un projet PPT en 2025.
En 2025, je mettrais donc à l’ordre du jour le choix du prestataire pour l’élaboration du projet PPT à la majorité simple 24.
Que se passe-t-il si je suis la seule à voter pour un prestataire et que les 2 autres copropriétaires votent contre tous les prestataires proposés ?
Bonjour
La copropriété reste souveraine pour décider ou non d’appliquer la loi. Vous pouvez mentionner dans le PV d’AG le fait que vous dégagez votre responsabilité en tant que syndic. En tant que copropriétaire vous serez noté comme opposant puisque vous aurez voté pour alors que le contre l’aura emporté. Ainsi, en cas de contrôle et d’amende administrative, vous pourriez vous désolidariser.
Cordialement
Bonjour
L’élaboration du plan est obligatoire mais la réalisation des travaux l’est elle?
Doit on distinguer le vote en AG de l’adoption du plan du vote des dits travaux ?
Bonjour
Dans un ordre du jour chaque résolution ne doit comporter qu’une question, au risque d’être contestable.
Il faut donc effectivement distinguer chaque étape.
Pour chaque type de travaux, il faut également voter l’entreprise puis le financement.
Cordialement
Bonsoir
Merci pour vos articles bien faits et bien utiles.
Vous serait il cependant possible de:
.Mettre dans une couleur plus contrastée le vert très pâle des liens que j’ai du mal à lire.
.Mentionner les textes de lois applicables aux sujets que vous traitez (Lois, décrets, ordonnances, jurisprudence s’il y a lieu)
Merci par avance
Monsieur Maugey merci pour votre commentaire. Nous ferons remonter l’info concernant la couleur au graphiste qui a décidé de notre charte graphique ! Pour ce qui est des textes ils sont bien souvent cités. Concernant la jurisprudence cela alourdirait considérablement la lecture de nos articles déjà très conséquents.
Si vous avez besoin d’un texte spécifique, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour et MERCI, enfin des informations complètes et compréhensibles.
Bonjour ! notre problème ! quel nombre de lots est à retenir pour ce plan ? appartements ou avec stationnements ? merci de nous rassurer !
Bonjour
C’est une très bonne question !
Effectivement le texte de loi prévoit des dates différenciées d’obligation de PPT suivant le nombre de lots de la copropriété, mais … ne précise pas s’il s’agit de lots principaux ou de lots totaux.
Étant donné que pour l’instant la jurisprudence n’a jamais eu l’occasion de trancher cette question, nous n’en savons pas plus que vous !
Cordialement
Le PPT définit les travaux à effectuer sur les 10 ans à venir. S’il est voté en AG, devient-il contraignant? Autrement dit, les devis des travaux prévus seront présentés aux AG au fur et à mesure de l’avancement du plan. L’assemblée peut ne pas voter tel ou tel de ces travaux. Que se passe-t-il alors?
Jean
Bonjour
Oui les décisions prises en AG sont contraignantes.
Si le choix de l’entreprise ne se fait pas l’année N, cela doit être représenté l’année suivante avec d’autres devis.
Cordialement
Bonjour ,
Merci pour votre article très précis et très utile.
Pouvez vous nous dire quelle est « l’autorité administrative compétente « qui peut obliger le PPT si il est refusé plusieurs années d’affilée ?
Cela concernerait un immeuble de 1965 dans son état d’origine . Aucun travaux effectué.
En vous remerciant
Bonjour
Cela dépend de la situation, cela peut être la mairie, l’administrateur judiciaire, la préfecture, la métropole, etc …
Cordialement
Vos articles sont toujours clairs et très bien synthétisés.
Excellent support d’information pour apporter des explications simples sur des sujets parfois sensibles et souvent méconnus des copropriétaires.
Merci ! 😊
Merci pour la pertinence et la précision de vos articles.
Une bonne source d’information
Merci pour votre commentaire. Le premier de cet article qui nous l’espérons aura du succès auprès des internautes !
Bonjour, nous devons voter pour l’entreprise qui fera le PPT prochainement dans une copro de 6lots. Les communs sont anciens et méritent un coup de jeune. Nouvellement jeune propriétaire d’un logement dans lequel on doit faire des travaux (d’isolation notamment), ce PPT peut il nous obliger à changer nos fenêtres simples vitrages par exemple, changement qui serait à notre charge exclusive.
Merci
Bonjour
Oui, suite à la loi climat et résilience, il est possible de contraindre un copropriétaire à réaliser des travaux à ses frais sur parties privatives si ces travaux font partie d’un ensemble de travaux visant à l’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble.
Cordialement