Combien de mandats peut-on détenir en assemblée générale de copropriété ?

Si un copropriétaire ne peut se rendre pas à l’assemblée générale, il a le droit de se faire représenter. Il doit donner un mandat à la personne de son choix. Le mandataire n’est pas forcément copropriétaire, mais ne peut pas être le syndic. Pour éviter qu’un seul copropriétaire vienne en assemblée générale avec un très grand nombre de mandats et puisse décider à lui seul de toutes les questions à l’ordre du jour, le législateur a posé des garde-fous.

Article de 2011 mis à jour en 2014 et 2017

Article 22 de la loi de 65

Cet article stipule qu’on ne peut pas posséder plus de trois mandats, sauf si le total des voix n’excède pas 10% des voix.

Il a été notablement modifié par la loi ELAN de 2018. Auparavant il s’agissait de 5% seulement

Exemple : dans une copropriété composée de 10 lots représentants tous le même nombre de millièmes un copropriétaire ne pourra posséder plus de trois mandats puisque ces votes représenteront 30% des voix. Par contre dans une copropriété comportant un certain nombre de caves indépendantes ne représentant chacune que 10 millièmes, un propriétaire de cave pourra en représenter 9 autres à l’assemblée générale puisqu’il reste dans la limite des 10 %.
Si dans cette même copropriété il y a des appartements qui représentent 200 millièmes, le propriétaire d’un appartement sera limité à 3 pouvoirs.

Pouvoir donné à un parent

Marié, pacsé, enfant … doit-on avoir un mandat pour représenter son proche parent propriétaire ? Oui !
Il est assez courant qu’un appartement soit la propriété d’époux, de plus en plus courant qu’il soit la propriété de personnes unies sous le régime du PACS. Il est également possible qu’un enfant occupe un appartement qui soit la propriété de ses parents, ou inversement. Qu’en est il en terme de représentation à l’assemblée générale ?

Le propriétaire qui compte au regard de la loi est celui qui est enregistré par le notaire.
Celui-ci doit transmettre l’information au syndic.
Dès lors que le propriétaire en titre n’est pas présent, il ne peut être représenté qu’à l’aide d’un mandat. Quels que soient ses liens avec la personne choisie.

Ainsi si seul un époux est propriétaire, l’autre ne pourra pas le représenter de plein droit à l’assemblée générale. Il doit se munir d’un pouvoir. Idem pour les ascendants, descendants ou pacsés.
A l’inverse s’ils sont tous deux propriétaires, ils peuvent se présenter l’un ou l’autre en AG. De plus, ils peuvent tous les deux prétendre à recevoir des mandats pour l’assemblée générale.

Par contre, si un lot est en indivision, ou bien en nu-propriété, les propriétaires doivent s’entendre sur désigner un mandataire. A défaut, c’est le président du tribunal de grande instance qui est à même de trancher. (cour d’appel d’Aix – 15.04.11)

Combien de mandats pour des époux copropriétaires ?

Un couple propriétaire d’un lot a-t-il droit à trois mandats parce qu’ils ne représentent qu’un seul lot, ou bien deux fois trois mandats parce qu’ils sont deux ?

Cette question a été portée devant les tribunaux et ce qu’il ressort c’est que la limite est valable par personne et non par lot.
En 2018, la loi ELAN a mis fin au manque de précision de la loi et entérine ce qui avait déjà été validé par les tribunaux.

Ils ont donc bien droit à trois mandats chacun (ou plus dans limite des 10% chacun).

Je dispose d’un mandat, puis-je être élu au conseil syndical ?

Représenter quelqu’un en AG ne donne pas le droit de se faire élire au CS à sa place.
Seuls les copropriétaires ont le droit de siéger au conseil syndical de la copropriété
.
Ainsi époux, pacsé, ascendant ou descendant non nommément propriétaires, n’ont absolument pas le droit d’être membre du conseil syndical et encore moins d’en prendre la présidence. Même s’ils ont systématiquement mandat pour représenter le propriétaire en AG.

C’est de la responsabilité du syndic de veiller à ce que les membres du conseil syndical soient bien propriétaires.

Qui peut être mandataire ?

Doit-on forcément choisir un autre copropriétaire pour lui donner notre pouvoir ?
L’article 22 de la loi de 65 précise que le choix du mandataire est libre.

Vous pouvez désigner un autre copropriétaire ou quelqu’un extérieur à la copropriété.

Attention si vous êtes propriétaire de plusieurs lots, vous ne pouvez pas pour autant désigner plusieurs mandataires. Le vote est par nature personnel et indivisible.

Par contre, tout le monde n’a pas le droit d’être désigné comme mandataire.

Cet aspect important de la loi de 65 a été encore clarifié par la Loi ELAN de 2018.
Le syndic et toute personne ayant un lien personnel ou professionnel avec le syndic, n’a pas le droit de recevoir de mandats. Le législateur a eu maintes fois l’occasion de définir toujours de manière plus restrictive cette interdiction. Et la loi n’a fait que codifier une jurisprudence déjà ancienne.
Sont donc interdits de mandats lors d’une assemblée générale :

  • le syndic
  • son conjoint (définition élargie)
  • ses ascendants ou descendants
  • les salariés du syndic, ainsi que leurs proches
  • toute personne liée à un fournisseur ou à une entreprise avec laquelle le syndic soit lié
  • le gardien concierge ou employé d’immeuble
  • l’administrateur provisoire

Cette interdiction est valable, même si cette personne est elle même copropriétaire dans l’immeuble.

La loi ALUR prévoit également qu’un copropriétaire qui n’est pas à jour de ses charges, ne peut pas recevoir de mandats d’autres copropriétaires lorsque l’assemblée statue sur l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice contre les propriétaires débiteurs.

La loi ELAN vient renforcer encore la définition des mandataires possibles. Elle exclue clairement le syndic ainsi que toutes les personnes qui peuvent de près ou de loin lui être liée.

Pouvoirs en blanc

Un pouvoir en blanc est un mandat sans indication de mandataire.

“Dans notre copropriété, une majorité de copropriétaires envoie ses pouvoirs en blanc au syndic avant l’assemblée. Est-ce légal ?”

Les pouvoirs en blanc sont valides dès lors qu’ils ne sont pas distribués par le syndic lui même.

Encore un point sur lequel la loi ELAN est venue mettre les points sur les i.

La procédure normale est qu’en début d’assemblée générale, après avoir fait procéder à l’élection du président de séance, le syndic lui remet les mandats blancs. Le président ou la présidente de séance est libre de les accepter et/ou de les redistribuer à qui bon lui semble.

Le syndic n’a pas du tout le droit, ni en assemblée, ni avant l’assemblée, de répartir lui même les pouvoirs en blanc qu’il a pu recevoir Il a encore moins le droit de les utiliser lui même. Si cela est prouvé, c’est susceptible d’entrainer la nullité de l’assemblée générale.

Le défaut de distribution de la totalité des pouvoirs peut également entacher l’assemblée de nullité. S’il est impossible de les distribuer tous, en raison de la limitation du nombre de mandats par l’article 22, il faut clairement l’indiquer dans le PV d’AG.

Mandat et liberté de vote.

“Je suis copropriétaire et je détiens un mandat. Est ce que je peux voter ce que je veux ?”
Le mandataire a une obligation générale de loyauté et de défense des intérêts de son mandant.
Vous n’avez donc pas le droit de voter quelque chose qui porte préjudice à la personne qui vous a donné mandat.
La cour de cassation a ainsi annulé en 2014, une décision d’assemblée générale qui avait été prise à la faveur d’un mandat utilisé contre les intérêts de celui qui a donné mandat.
Peut de la même manière être annulé un mandat qui a été distribué par le président de séance alors que les deux copropriétaires en jeu sont sont en conflit ouvert et notoire.

La meilleure protection contre ce risque reste encore de préciser sur le pouvoir, ce que vous souhaitez que votre mandataire vote pour chaque résolution.

Néanmoins cela ne signifie pas que la personne à qui vous avez donné votre pouvoir ne soit pas libre de son vote. Cela signifie juste que vous aurez les moyens de la poursuivre devant la justice pour faute dans l’exécution du mandat.

Preuve du mandat

Comment prouver qu’on a un mandat ? Est-ce qu’un e-mail suffit ?
La loi de 65 ne contient aucune obligation en la matière, mais la cour de cassation a clairement établi qu’un mandat ne pouvait être qu’un écrit. Le mandat doit être signé par le copropriétaire mandant.

Il n’est en rien obligatoire d’utiliser le mandat joint à la convocation d’assemblée générale. Un mandat peut tout à fait être rédigé sur papier libre. Mais utiliser le mandat joint à la convocation est plus pratique ; il permet de ne rien oublier et d’être certain que le mandat sera valable.

Pour le transmettre ensuite vous avez le choix entre :

  • le remettre en mains propres
  • le faire parvenir par courrier postal
  • l’envoyer par fax ou
  • le joindre en document attaché à un courriel

Un simple courriel sans document attaché peut ne pas être considéré comme valable car il ne contient pas de signature.

Il est toujours préférable si vous ne pouvez vous rendre à l’assemblée générale, de donner un pouvoir à la personne de votre choix. L’absentéisme et le peu d’investissement des copropriétaires est une des vraies faiblesses de la copropriété en France.

Pouvoir ou vote anticipé ?

Je ne peux pas rester jusqu’à la fin de l’assemblée générale, comment faire pour donner mon pouvoir ?
Si vous êtes présent au début de l’AG, vous allez signer la feuille de présence et par conséquent être comptabilisé comme tel. A ce titre, il n’est donc pas possible de donner un pouvoir.

Les copropriétaires qui partent en cours d’assemblée sont par défaut comptés comme ayant voté comme la majorité.
Pour éviter cela, il est possible de donner des consignes de vote anticipé avant la fin de l’assemblée.

Il suffit d’inscrire clairement sur une feuille libre vos consignes de vote. Donnez ensuite cette feuille au président de séance ou au scrutateur. L’important quel que soit votre choix, est d’avertir le président de séance de votre départ anticipé et du fait que vous avez laissé des consignes de vote.

Ainsi, votre position sera respectée.

Pouvoirs contradictoires !

Un copropriétaire a donné son pouvoir à deux personnes différentes ! comment faire ?
Ce n’est pas très courant, mais cela peut arriver.
S’il est scrupuleux, ce copropriétaire qui change d’avis sur la personne à même de le représenter, va avertir mes mandataires. Normalement, un seul mandat sera présenté en AG.

A défaut de récupérer le premier mandat, il devrait au moins écrire sur le second “annule et remplace le précédent mandat donné à Mr ou Mme …”

Mais il peut arriver que malgré tout deux mandats issus de la même personne soient présentés en AG. Et qu’aucune mention particulière ne soit apposée. C’est alors celui qui porte la date la plus récente qui fait foi. Il se peut également qu’en séance le syndic prenne la peine de passer un appel téléphonique au copropriétaire concerné pour s’assurer de la chose !

Subdélégation

Il peut arriver qu’un copropriétaire à qui vous avez donné mandat pour vous représenter en AG, soit finalement absent le jour de cette réunion. Il peut donc donner mandat à un autre propriétaire pour le représenter et vous représenter. C’est ce que l’on appelle la subdélégation.
Cette pratique assez courante n’était jusqu’à présent pas prévue par la loi. C’est désormais chose faite, la loi ELAN l’a prévu à l’article 22 de la loi de 65.
Cet article par la même occasion prévoit que le mandant peut noter sur son mandat qu’il refuse la subdélégation. Auquel cas, elle n’est pas possible.

 

 

28 responses to “Combien de mandats peut-on détenir en assemblée générale de copropriété ?

  1. Francis says:

    Bonjour, Un même copropriétaire peut-il être considéré (et compté en P.V. d’assemblée générale de copropriétaires) comme 2 copropriétaires (un de ses lots – une remise – étant dissocié des autres – un appartement, une cave et un parking) ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En fait en copropriété la plupart des votes se font aux millièmes et pas par tête.
      On vote proportionnellement à ce qu’on paie.
      Donc ce copropriétaire pèse non pas deux personnes mais son nombre total de millièmes tout simplement.
      Lorsque dans de rares cas le vote doit se faire en parts égales, alors effectivement s’il a deux lots, il a deux voix.
      Mais si c’est ce genre de vote qui s’applique, cela veut dire que c’est une dépense qui va lui être appliquée deux fois.
      Donc c’est normal qu’il vote en conséquence.
      Cordialement

    2. Francis says:

      En majorité selon l’article 26, on n’est pas en vote à parts égales : on compte le nombre de copropriétaires et on avantage donc celui qui est compté pour 2 (parce qu’il a un appartement et un parking p. ex.) par rapport à celui qui est compté pour 1 (tout en ayant également un appartement et un parking) ! C’est cela qui m’étonnait et ne semble pas étonner le site Copro Conseils…

    3. CoproConseils says:

      Ok, nous n’avions pas saisi que votre question portait sur l’article 26, effectivement dans ce cadre on compte les copropriétaires et non pas les lots.
      Donc ce Monsieur qui possède qui possède deux lots, compte pour un copropriétaire puis pour son nombre de millième.
      Vous pouvez également lire notre article sur les majorités à ce propos https://www.coproconseils.fr/les-majorites-en-copropriete/
      Cordialement

  2. LE BRANCHU says:

    je voudrai savoir si je peu recevoir une dizaine de pouvoir ou plus a mon nom et n’ en garder que trois comme precise la loi donnant les autres en subdelegation a des personnes de mon entourage. Puis je subdeleguer sans restriction du nombre les pouvoirs qui m’ ont étaient confiés.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui il est possible de distribuer les pouvoirs à condition qu’au final, chaque porteur de pouvoir respecte les limites fixées par la loi : 3 pouvoirs et maximum 10%
      Cordialement

  3. chretien says:

    bonjour
    le syndic peut-il expulser de l’AG un copropriétaire au comportement particulièrement agressif tant vis à vis du syndic que des autres copropriétaires ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Parfaitement, le syndic (ou le président de séance) peut tout à fait exiger le départ d’une personne agressive à son égard et à celui des copropriétaires.
      Cependant l’assemblée générale reste souveraine en la matière. Si la majorité des copropriétaires ne souhaite pas que cette personne là soit priée de partir, elle peut rester. Mais le syndic a le droit personnellement de quitter l’assemblée s’il se sent menacé.
      Cordialement.

  4. C.Lagarde says:

    Le syndic me dit que je ne peux pas prendre de mandat de mes copropriétaires car certaines résolutions concernent mon Lot et notamment une autorisation de travaux et un rachat de parties communes . Il met en avant le risque de conflit d’intérêt, est-ce normal ? A partir du moment où on me le donne en connaissance de cause avec consignes de vote je ne vois pas où est le problème ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’existe pas dans la loi de 65, de règle invalidant un mandat pour conflit d’intérêt.
      Les copropriétaires qui le souhaitent vous donnent leurs pouvoirs dans la limite de 3 ou 10%.
      Ils notent ou pas des consignes sur leur mandat. Vous votez en leur nom et en votre conscience. Le syndic n’a rien à dire là dessus.
      Ensuite si un copropriétaire (et non pas le syndic) considère qu’il y a abus de majorité, charge à lui d’aller devant un tribunal dans le cadre de l’article 42. Le syndic lui n’a pas ce pouvoir, il n’est pas copropriétaire.
      Cordialement

  5. EL KHALDOUNI says:

    bonjour
    le président désigné lors de l’assemblée générale récupère les pouvoirs reçu par le syndic ne désignant évidemment personne, combien de pouvoir le président de l’AG peut-il cumuler (dans notre cas, il en a cumulé 10) est-ce possible ? aucune distribution n’a été proposé et aucune indication des pouvoirs reçu par le syndic n’a été donné à l’assemblée des copropriétaires qui n’est même pas informé qu’il y a des pouvoirs à distribuer…

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement un copropriétaire peut recevoir 3 pouvoirs ou plus dans la limite de 10% des tantièmes.
      il faut demander à consulter la feuille de présence, le nom du représentant doit être noté en face du copropriétaire représenté et de ses millièmes
      Cordialement

  6. LABINSKY says:

    Bonjour
    peux t on mandater 2 personnes – un représentant du propriétaire et son avocat-à une assemblée générale.?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ! Impossible ! Le mandat est unipersonnel. Impossible de mandater deux personnes. Sinon le pouvoir est nul. Éventuellement l’un des deux peut être porteur du pouvoir et l’autre peut demander à l’AG le droit d’y assister. L’AG est souveraine, si elle n’accepte pas l’invité, il doit partir sur le champ. SI elle l’accepte, cet invité n’a ni le droit de participer aux débats et ni le droit de voter. Il peut parler si on l’y invite.
      Merci pour votre question, cet aspect n’avait pas été abordé dans l’article.
      Cordialement

  7. Agnès says:

    Bonjour,
    Notre assemblée générale a eu lieu fin Avril (le 30 Avril). Une copropriétaire est arrivée avec des pouvoirs signés en date du mois de Mars alors même que les convocations n’avaient pas été envoyées légalement par la Poste en AR.
    Ces pouvoirs sont-ils valables ?
    Merci !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Un pouvoir permanent n’est pas autorisé. Par contre un pouvoir donné très longtemps à l’avance est possible.
      Tout comme il est possible de laisser en blanc le nom de la personne à qui on va donner le pouvoir, il est également possible de laisser en blanc la date de l’AG. Dès qu’elle a connaissance de la date de l’AG, la personne qui a le mandat peut la préciser sur le mandat.
      Sont obligatoires le nom du mandataire, le nom du mandaté, le nom de la copropriété, la date de l’AG, la date du mandat.
      Nous conseillons toujours de ne jamais envoyer un pouvoir en blanc. Mais cela concerne surtout le nom de la personne à qui vous donnez mandat. Par contre, il est tout à fait possible de donner son mandat très longtemps à l’avance. D’autant que si vous changez d’avis, une date de le mentionner sur le dernier mandat émis. C’est celui qui sera valable.
      Cordialement

  8. GILBERT GALLOT says:

    Un propriétaire possède 3 appartements sur 7 (150+136+142) soit 428 tantièmes sur 1000 – il donne ses 3 mandats à la même personne (146) soit un total de 574 sur 1000 donc plus de la moitié –
    1/ A t’il le droit de donner des 3 mandats à la même personne (qui elle aura donc 4 mandats)
    2/ Comment s’applique la règle des 10°/° DES VOIX selon l’article 22 DE LA LOI DE 1965
    MERCI

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La règle ne limite pas le fait de donner des pouvoirs, mais de les recevoir. Une personne ne peut pas recevoir plus de 3 mandats, donc elle peut en recevoir 3 et par conséquent en avoir 4 avec le sien. Attention les mandats sont par copropriétaire. Si un copropriétaire possède trois lots, il ne donne malgré tout qu’un mandat qui représente la somme de ses millièmes. Donc la personne à laquelle vous faites référence non seulement peut avoir le sien, celui du propriétaire qui possède trois appartements, mais en plus elle peut encore en obtenir deux autres !
      La règle des 10% s’applique lorsqu’il s’agit de petits lots, comme des garages ou des caves. On peut recevoir plus de 3 mandats si la somme de ces mandats n’excède pas 10% des millièmes. La règle des 10% ne s’applique jamais dans une copropriété où tous les lots font plus de 100 millièmes.
      Cordialement

  9. MINARET says:

    un exe mari représente ça femme a une réunion AG a t-il le droit si oui combien de fois merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      On peut donner son mandat à n’importe qui. Il n’est pas nécessaire d’avoir un lien avec la personne qui nous représente. On a le droit de renouveler ce mandat autant de fois que l’on veut à chaque assemblée générale.
      Cordialement.

  10. Nelly Dumont says:

    Une AG est faite à la même date pour les batiments de notre immeuble qui a 4 contrats distincts c est à dire chaque bat a son propre contrat : une personne peut elle donc avoir 3 pouvoirs pour chaque bâtiment ?
    Merci de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      à chaque AG ses pouvoirs.
      Oui, si vous adorez passer du temps en assemblée générale, vous pouvez cumuler les pouvoirs !!
      Attention, il doit certainement y avoir une assemblée générale commune aux 4 bâtiments pour gérer ce qu’ils ont en commun.
      C’est encore une autre assemblée et là les mêmes règles s’appliquent maximum 3 mandats !
      Cordialement

  11. frick liliane says:

    bonjour, vous serait-il possible de me préciser si dans le cas ou un copropriétaire possède 2 lots, a-t-il le droit d’avoir le double en pouvoirs, à savoirs 6 pouvoirs en plus de ses 2 en propre ou 5×2 = 10 % en tantièmes en représentation ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, les pouvoirs sont attachés aux propriétaires et non pas aux lots.
      Le propriétaire de deux lots n’a pas deux fois plus de pouvoirs.
      Par contre deux époux propriétaires d’un même lot ont chacun la possibilité d’obtenir 3 pouvoirs.
      La loi ELAN a réaffirmé ce principe en entérinant la jurisprudence sur ce point.
      Cordialement

  12. PLANTIER says:

    Bonjour,
    Puis-je limiter mon pouvoir à une seule résolution ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui,
      Il est tout à fait possible de faire un mandat limité à une seule résolution.
      Il faut savoir ensuite que si la personne à qui vous donnez pouvoir ne suit pas vos recommandations, cela ne concerne pas le syndic.
      C’est un mandat privé.
      Cordialement

  13. Regnier says:

    lors de l’assemblée général la femme du gardien détenais 40 pouvoirs sur 222 lots a t’elle le droit d’avoir des pouvoirs (voir autant)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les textes sont clairs à ce propos.
      Le gardien n’a pas le droit de détenir de mandat car il a un lien de subordination avec le syndic
      Il en va de même pour le conjoint du gardien y compris ascendants, descendants.
      Si le porteur de mandat n’avait pas été le gardien ou la femme du gardien, il n’aurait pu avoir en sa possession que 3 mandats maximum. Sauf si la somme des millièmes de tous les mandats ne représente pas plus de 5% des millièmes totaux de la copropriété.
      C’est techniquement possible, mais rare !
      Nous ne pouvons que vous conseiller de saisir le TGI pour contester cette assemblée générale pour irrégularités dans les votes.
      Nous pouvons vous assister dans cette démarche si vous le souhaitez. Merci de demander un devis à la page contact.
      Cordialement

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