Loi ELAN – Réforme de la loi de 65 sur les copropriétés.

La loi qui régit les copropriétés en France a plus de 50 ans.
Un des objectifs de la loi ELAN est de la réformer.
La loi du 10 juillet 1965 a déjà subi plusieurs aménagements.
Parmi les plus importants dépoussiérages on compte la loi SRU de 2000 et la loi ALUR en 2014.

Loi ELAN du 24 novembre 2018 une réforme majeure ?

La nouvelle Loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique promulguée le 24 novembre 2018 devrait être effectivement une réforme majeure. Pour l’instant, elle n’est qu’une réforme classique.

A l’instar d’autres grandes loi, certains aspects de la loi ELAN sont d’application immédiate, d’autre sont dans l’attente de la publication des décrets.
Ceux-ci sont sensés paraître très rapidement.

Mais en plus d’une application en deux temps classique, la loi ELAN comporte une troisième étape ; la réforme par ordonnances. Deux ordonnances doivent paraître en 2020 pour totalement refondre le code de la copropriété. Il semblerait donc que la loi du 10 juillet 65 vive ses dernières années.

C’est en cette dernière étape que la loi ELAN préfigure une réforme importante. Parce que pour ce qui est de ses deux premières étapes (application immédiate et en attente de décrets d’application), c’est une réforme plutôt technique et certainement pas une révolution.

CoproConseils est là pour vous informer au fur et à mesure de la publication des textes. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur ce que cela va changer concrètement pour VOUS ; copropriétaires !

Articles de la loi ELAN d’application immédiate

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L’histoire de cette réforme :

En 2014, nous nous faisions l’écho de la suppression de la commission relative à la copropriété. Cette commission a continué de travailler ; elle a juste changé de nom et reste une importante force de proposition.

Le gouvernement s’est appuyé sur ses travaux et sur d’autres réflexions issues de milieux professionnels divers comme l’UNIS (union des syndicats de l’immobilier), le GRECCO (ancienne commission relative à la copropriété) ou le PUCA (plan urbanisme construction architecture), pour lancer courant 2016, des axes de refonte possible de la loi de 65. Par contre, le CNTGI (dont ce devrait théoriquement être une des missions possibles) ou les associations de défense des copropriétaires n’ont pas été associés à ces travaux.

Ordonnances ou pas ?

Ce qui a également été sujet à débat c’est autant la forme que le fond. Surtout donc la manière de réformer.
Le gouvernement ne souhaitait pas faire une nouvelle loi, mais agir par ordonnances. La dite loi ELAN ou loi portant Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, a été présentée au conseil des ministres le 4 avril 2018. Elle a été votée par l’Assemblée Nationale en première lecture au mois de juin 2018. Cette loi, une fois votée, devait donner le feu vert au gouvernement pour réformer le statut des copropriétés par ordonnances. C’est à dire modifier la loi de 65, sans passer par le très long et fastidieux va-et-vient entre l’assemblée et le sénat avant le vote définitif d’une loi.

Néanmoins, le sénat n’a pas souhaité donner son feu vert à la modification de la loi par ordonnances. Le Sénat a par ailleurs adopté 16 des amendements proposés par la loi ELAN qui concernaient le statut de la copropriété. Et au final deux ordonnances vont malgré tout modifier le statut de la copropriété. Elles portent d’une part sur le fait qu’il y ait plusieurs statuts possible pour les copropriétés, ensuite sur la refonte du code de la copropriété. Ce qui est effectivement un énorme chantier.

Quels ont été les grands axes de travail du législateur ?

  • Faciliter les travaux
  • Faciliter les prises de décisions au sein des copropriétés
  • Limiter les contentieux

Faciliter les travaux :

En 2012 est paru le rapport Braye du nom du président de l’ANAH d’alors. Ce rapport mettait en évidence les liens qui existent entre les difficultés financières des copropriétés et son incapacité à anticiper puis financer les gros travaux. Ce rapport a inspiré un grand nombre de politiques publiques et ses idées sont au cœur de la loi ALUR de 2014.
Il y a encore un peu de Monsieur Braye dans le projet de refonte de la loi de 65. Toujours la même idée ; aider les copropriétaires à faire des travaux dans leur copropriété est un levier essentiel pour maintenir le parc immobilier français en bon état. Levier essentiel également pour limiter les situations de grandes difficultés financières qui coûtent énormément d’argent ensuite aux pouvoirs publics. Levier pour sortir de l’engrenage copropriété dégradée – difficultés financières – précarité.

Faciliter la prise de décision :

Le temps de la copropriété est un temps particulièrement long. Toute décision est assortie de toute une série de contraintes de majorité, de délais etc. Et les décisions ne se prennent qu’une fois l’an ; lors de l’assemblée générale.
Dans le même temps un constat : depuis des années la participation des copropriétaires aux assemblées générales est en baisse constante. Les Assemblées Générales sont de moins en moins représentatives et les copropriétaires de plus en plus découragés et désinvestis.
Il est donc peut être temps de repenser les modes de décisions.

Il est également peut-être temps de les adapter aux copropriétés.
Doit-on forcément gérer avec les mêmes outils une grande barre d’immeubles de 300 logements construite dans les années 70, un vieil immeuble marseillais de 3 étages au centre ville et une résidence sécurisée toute neuve de 50 appartements standing dans un quartier de la périphérie d’Aix en Provence ?

Limiter le contentieux :

Le temps de la copropriété est long, mais il devient interminable dès lors que l’on entre dans une procédure. Ce n’est pas pour rien que CoproConseils tente toujours de trouver des solutions qui éviteront de passer devant un juge.
Les pouvoirs publics ont eux en plus, la préoccupation de désengorger les tribunaux. Pour des raisons financières et pour reconnecter la justice avec la temporalité de la vie économique.

Au final, cette réforme de la loi fixant le statut des copropriétés ?

Pour l’instant les transformations mises en œuvre suite à la promulgation de la loi sont plutôt relativement limitées et techniques.
Le détail de toutes ces réformes est accessible ci-dessus aux adhérents CoproConseils.

Mais la réforme est plus ambitieuse. Elle doit finir par aboutir à la fin de la loi de 65.
Il nous reste désormais à attendre de voir le contenu des ordonnances.

Évidemment, en tant qu’adhérent, vous bénéficierez toujours de l’analyse CoproConseils !

 

14 responses to “Loi ELAN – Réforme de la loi de 65 sur les copropriétés.

  1. Chantal Tweede says:

    Bonjour, nous sommes propriétaires (depuis 23 ans) d’une maison de vacances avec jardin à usage privatif dans une petite co-propriété de 12 lots (tous des amis à l’achat du domaine en 1969). Depuis lors 50% des lots ont été rachetés par des personnes totalement étrangères aux amis initiaux, 3 lots appartenant à la même personne. Le RC date de 1975, n’a jamais été suivi au cours des ans, est très obsolète, tout a toujours été fait de façon bon-enfant, les PV excessivement succincts et le syndic a toujours été bénévole. Différents bâtiments et annexes (entre autres 2 piscines, plusieurs garages, places de parking, pavillon d’habitation annexe, murs d’enceinte en dur et autres) ont été construits sur des parties communes, à usage privatif, au cours des ans, sans aucune mention en PV d’AG. Dans notre cas particulier nous avions demandé lors de l’achat en 1998 si nous pouvions construire une piscine, ce qui avait été accordé à l’unanimité à l’époque (document signé …. mais non repris en PV d’AG, cela n’ayant jamais été fait pour aucune construction annexe dans la copropriété). Il y a 2 ans nous avons confirmé notre désir de construire cette piscine en AG et on nous a répondu: vous faites ce que vous voulez chez vous, cela ne nous concerne pas, et de toute façon vous avez un accord …. Notre voisin le plus proche (mais quand même à 40 m), qui est également avocat et que n’avions jamais vu en 20 ans, nous a assigné en justice, ainsi que le syndicat des copropriétaires et la commune car il ne veut pas d’une piscine et a obtenu gain de cause au tribunal administratif pour vice de procédure concernant la délivrance de non-opposition aux travaux; et au tribunal judiciaire (“le simple accord à l’unanimité des copropriétaires ne suffisait pas, il fallait adapter le règlement de copropriétés car cela impliquait une emprise sur un espace commun (bien qu’à usage privatif)”. Nous avons dû reboucher (sic). Il nous reste un petit local de 4m2 qu’on désirait garder comme local jardinage. Une nouvelle action en justice de sa part nous réclame sa démolition, ce qu’il a également obtenu. Depuis nous avons un syndic professionnel. Nous avons demandé lors de l’AG de fin Août 2021 la régularisation de ce local, et suggéré (au vu de la Loi ELAN) la régularisation de toutes les constructions faites sur le domaine au cours des ans avec les modifications respectives du RC (espérant peut-être (l’espoir fait vivre) de pouvoir un jour recommencer une piscine). Les copropriétaires “anciens” refusent de faire régulariser les différents bâtiments existants dans la copropriété (certains ont encore été construits cette année sur d’autres terrains privatifs), car ils ne veulent rien modifier au RC et/ou aux charges qu’ils paient (tout le monde paie le même montant) ou aux tantièmes décrits dans le RC original. Nous n’avons donc pas la majorité requise pour changer le RC et le syndic nous confirme que nous devons détruire ce petit local. Qu’avons-nous encore comme recours? Nous ressentons ceci comme une énorme injustice (vu qu’il y a deux autres piscines et d’autres annexes ailleurs) et les coûts se sont révélés pour nous très élevés: piscine complète + rebouchage + tous les frais de justice). Nous n’avons jamais pensé qu’on en arriverait à un rebouchage. Pouvons-nous encore nous retourner contre le syndic bénévole de l’époque (prescription? ) qui – bien involontairement – n’a pas appliqué le règlement de copropriété correctement (ce dont personne n’était au courant) – ce qui nous a au final mis dans cette situation – Bien à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre copropriété a été “gérée” avec beaucoup de légèreté durant des années. Il serait assez injuste de vouloir faire porter le chapeau au seul syndic bénévole alors que vous dites vous même que tous les “anciens” étaient d’accord pour être en dehors des clous. Même s’il est théoriquement possible de vous retourner contre lui, il y a peu de chances pour que votre action aboutisse.
      Vous êtes peut être les premiers à subir les conséquences de l’application des lois, mais vous ne serez certainement pas les seuls.
      Cordialement

  2. Jean François says:

    Bonjour, Je suis le président du conseil syndical de notre résidence et nous avons une AG uniquement par correspondance demain 25/06 à 10h30.
    Je voudrai être présent avec un autre membre du CS ce jour là, en tant que président de séance et l’autre membre en tant que scrutateur, pour voir le dépouillement et faire la vérification des bulletins de votes, mais malheureusement le syndic de copropriété refuse notre présence et nous dit que nous aurons les résultat dans les 8 jours à venir avec le PV de séance.
    A-t-il le droit de refuser notre présence ce jour là ???…
    Dans l’attente de votre réponse,
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui le syndic a le droit de refuser votre présence. Par contre il a l’obligation de vous proposer de venir signer le PV d’AG dans les 8 jours qui suivent la date de l’AG et c’est le moment où vous pourrez vérifier tous les formulaires et leur bonne prise en compte dans le PV.
      N’hésitez pas à lire notre article concernant ces “assemblées covid”.
      Cordialement

  3. Le Guen says:

    Bonjour,

    Notre copropriété se compose de plusieurs bâtiments
    A l’origine de la copropriété, le règlement a tenu compte que les TROIS premiers bâtiments construits doivent décider ensemble (ex: ravalement / travaux toitures / réfection carrelages coursives extérieures etc… )

    CINQ autres bâtiments sont indépendants pour prendre leurs décisions .

    Dans le cadre de la mise en conformité du règlement de copropriété, obligation légale prévue par la loi ELAN, est-il possible de mettre une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale extraordinaire ( ou celle prévue fin août 2021) afin de modifier la clause commune éditée parfois contraignante et de permettre aux TROIS bâtiments ( comme les autres) de décider seuls de leurs futurs travaux et règlements des dépenses .

    Dans l’attente de votre réponse
    Bien cordialement
    A.Le Guen

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ELAN demande de mettre à jour les RC concernant les charges spéciales. Votre question n’entre pas dans ce cadre.
      Pour autant vous pouvez tout à fait mettre à l’ordre du jour votre proposition.
      Cela peut entrer dans le cadre d’un des deux articles de la loi de 65
      “Acte de disposition sur les parties communes”
      ou “modif du RC dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes”
      Quoi qu’il en soit cela doit se voter au 26.
      L’abaissement de la majorité dans le cadre de la loi ELAN ne s’applique pas.
      Cordialement

  4. Aurelle says:

    Bonjour
    Notre copropriete est composee de 2 batiments , le Règlement de copro stipule qu il y a 3 compteurs edf , 1 compteur de services generaux a imputer aux charges du batiment A , et 2 compteurs a imputer aux charges du B .je viens d etre elue au CS et je me suis rendue compte que depuis 12 ans , le debut, tout est impute en charges communes generales ; j ai donc demande au syndic de bien vouloir rectifier et faire une reprise sur 10 ans . Car le batiment A est lesé les factures du B sont toujours plus elevees.
    Le syndic reconnait la chose mais refuse une reprise sur 10 ans au pretexte que :
    1- les comptes ont ete approuves
    2- la loi Elan 2018 encadrerait cela et mentionnerait une reprise sur 5 ans et non plus 10 et seulement aux copropriétaires qui en font la demande.

    Voici sa proposition : reprendre sur 5 ans pour tous les copropriétaires et non plus uniquement ceux qui en feront la demande.

    Qu en pensez vous ?

    Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic a raison. Les deux points que vous évoquez sont la stricte application de la loi, il ne doit rien faire d’autre.
      Reste à savoir si en plus d’avoir approuvé les comptes, vous avez voté le quitus.
      Cordialement

  5. m.m1982 says:

    bonjour la copropriété à regler des fonds de travaux de 5000€ environ en 2017 mais le syndic. qui gere se fond dont je ne citerai pas le nom ne veux pas les utiliser et nous redemande de verser à nouveau des fonds pour des travaux qui date de 2018 (travaux urgent de toiture) en me répondant ceci “nous ne pouvons pas utliser ce fond prevus pour un marché travaux pour en financer un autre”retard sur le reèglement des travaux de l epoque ….. c’est incompréhensible je suis persuadé que ce n’est pas normal pourriez vous m’aiguiller svp très crdt merci de votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est peut-être une question de clefs de répartition.
      Prenons un exemple : dans une cage d’ascenseur, ceux qui habitent au dernier étage ont plus de millièmes ascenseurs que ceux qui habitent au RdC. Si vous prévoyez des travaux de réfection de l’ascenseur le syndic va appeler ces fonds au prorata des tantièmes ascenseurs.
      Tout à coup une fuite nécessite des travaux urgents dans le jardin. Le syndic n’a pas le droit d’utiliser les fonds prévus pour l’ascenseur puisqu’ils n’ont pas été appelés sur les millièmes généraux.
      Réparer une canalisation générale avec des fonds ascenseurs reviendrait à faire payer plus cher la réparation à ceux du dernier étage. Illégal !
      Cordialement

  6. Fabrice V says:

    Bonjour
    Votre réponse n’est guère rassurante…
    Que ce soit à une banque ou à la copropriété, le crédit devra être remboursé, donc pour un copropriétaire aux ressources insuffisantes le problème reste identique…
    Même avec un Copro100, que se passera t-il pour ce copropriétaire ?
    Aucune autre solution que vendre son bien ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement les décisions en AG se prennent à la majorité. Si la majorité décide de réaliser ces travaux, la loi ne prévoit que des solutions pour aider les moins fortunés à emprunter. Les autres solutions sont la négociation, mais cela doit avoir lieu avant l’AG qui va statuer sur les travaux et leur mode de financement.
      Cordialement.

  7. Fabrice V says:

    Bonjour
    La copropriété va bientôt, dans quelques jours, avoir son assemblée générale et des importants travaux sont prévus à l’ordre du jour.
    Cependant, certains copropriétaires (dont moi-même) n’avons pas les fonds nécessaires. Nous avons démarché des banques qui ont affirmé qu’elles nous refuseraient des demandes de crédit (âge trop avancé, pensions trop faibles, situation financière précaire) même en étalant sur 10 ans.

    Selon vos articles, il ne nous reste plus qu’à vendre nos biens et partir ?
    Il n’y a aucune autre solution ?

    Le Syndic est parfaitement au courant de notre situation, et certains copropriétaires (qui peuvent payer, eux) veulent que ces travaux soient faits. Ces copropriétaires ont dit (ils se sont bien gardé de l’écrire) que si ces travaux étaient refusés, ils les feraient passer en travaux d’urgence, invoquant une mise en danger et faisant fermer les lieux.
    Le Syndic ne réagit pas à ces propos…

    Personnellement, mon seul espoir est de faire patienter 4 ans, car j’aurais fini de payer un très gros crédit et j’aurai donc la possibilité de régler ces travaux… Pensez vous qu’un tel accord soit possible ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question qui est très utile car malheureusement la situation n’est pas inédite.
      Heureusement il existe une solution pour aider les personnes aux ressources insuffisantes, sans repousser des travaux qui peuvent effectivement avoir un caractère d’urgence.
      C’est la copropriété qui emprunte et un système de cautionnement et de garantie entre la banque et l’emprunteur.
      Voir article 26-4 de la loi de 65.
      Le dispositif s’appelle COPRO100
      Demandez à votre syndic, il doit être au courant. Vous pouvez demander à votre syndic de mettre cet emprunt à l’ordre du jour.
      Cordialement

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