Contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Instauré par la loi ELAN en novembre 2018, le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire n’invente rien.
Par contre, il vient apporter un cadre juridique à des pratiques locatives qui se développent en France.

Que cache cette dénomination un peu pompeuse ?
Une personne âgée dans un logement trop grand, qui en loue une partie à un jeune, en contrepartie de quelques services, d’une présence et d’un loyer très modeste. Faut-il pour autant encadrer cette pratique par un nouveau contrat ? Il n’est pas souhaitable qu’une pratique locative soit hors cadre légal. Par contre, les promoteurs et usagers de ces modes d’habitat alternatifs considèrent que les cadres légaux existants ne s’appliquent pas. Le choix du gouvernement a été de créer un nouveau cadre légal.

Que dit la loi ELAN sur le CCIS ?

Plutôt que d’adapter un dispositif existant, le législateur a décidé de créer un contrat dédié. Il entendait ainsi valider l’aspect nouveau et alternatif de ce mode d’habitat et ainsi le faire entrer dans le rang.

Cet arrangement est bien un contrat au sens du code civil. Il est soumis aux articles 1101 à 1231 du code civil.
Mais par ailleurs, il contient des dispositions tout à fait spécifiques :

Qui peut signer un contrat de cohabitation solidaire ?

Il n’est pas question de bailleur ni de locataire. Ce sont des “parties au contrat”. Le premier critère est celui de l’âge.
Ce contrat de cohabitation s’adresse d’une part à des personnes de 60 ans ou plus qui peuvent louer ou sous-louer leur logement.
D’autre part à des personnes de moins de 30 ans qui vont occuper cette partie du logement.
Le contrat de cohabitation solidaire est donc totalement inaccessible aux personnes entre 30 et 59 ans.

La loi acte le fait qu’il puisse exister une partie tierce au contrat. Cela peut être une association qui met en relation les personnes intéressées par ce type de cohabitation. Ces associations ne sont officiellement pas assimilées à des agences immobilières. Elles ne sont donc pas soumises à la loi Hoguet. (professionnels de l’immobilier)

L’autre éventuelle partie tierce peut être le propriétaire du logement. (voir plus bas)

La loi ne précise pas si une même personne “âgée” peut souscrire plusieurs contrats de cohabitation intergénérationnelle portant sur un même logement.

Que peut-on louer avec un contrat de cohabitation ?

Il n’est pas possible de louer la totalité d’un appartement avec un tel contrat. Il s’agit de mettre à la disposition de la personne “jeune”, une partie du logement de la personne “âgée”. Le contrat doit définir les parties du logement concernées par la cohabitation. Car il s’agit bien de cohabitation. Les deux parties au contrat doivent habiter le même logement. Ce logement doit être leur logement principal.

Combien de temps dure un bail solidaire ?

Attention ce n’est en réalité pas un bail. Ce contrat n’est pas un contrat de location. Il n’est donc pas soumis à la loi du 6 juillet 89 sur les rapports locatifs. Les deux parties décident d’un commun accord de la durée de la cohabitation. Il n’y a pas de durée minimum, ni maximum a priori. L’une ou l’autre des parties au contrat peut y mettre fin avec un préavis d’un mois. Il n’y pas besoin de justifier la volonté de rupture du contrat.

Quelles sont les contre-parties ?

La contrepartie peut être de plusieurs formes :

• financière
• services

Contre-partie financière

Les deux co-contractants fixent librement la contre-partie financière. En la matière, les termes de la loi sont à la fois clairs et sujets à controverse puisque la “contrepartie financière” est sensée être “modeste”.
Ce sera certainement un sujet de discussion en cas de litige et de volonté par une des parties de requalification en bail.
Notons également que la loi utilise le terme de “contre-partie financière” et non celui de “loyer”. Cela permet de bien distinguer ce contrat d’une location. Cela permet également de sous-entendre le fait que cette contre-partie ne doit pas constituer un revenu.

Il est important de noter que lorsqu’il s’agit d’un logement social (c’est à dire mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation) alors, la contrepartie devra être calculée au prorata de la surface sur laquelle porte le contrat. Le législateur n’a manifestement pas voulu étendre cette règle à l’ensemble des contrats de ce type.

Contre-partie de services

Ces services peuvent être de tout ordre, présence, courses, ménage, lecture etc. Les parties au contrat sont libres de les définir. Par contre, il n’est pas possible qu’ils fassent l’objet d’une quelconque rémunération.

Bien souvent, les associations qui servent d’intermédiaire à ces contrats de cohabitation, proposent de signer une charte morale. Le principe n’a pas été retenu par le législateur. Il peut néanmoins servir de garde-fou à des pratiques abusives dans un sens comme dans l’autre.

La sous-location est possible

Il n’est pas obligatoire que la personne “âgée” soit propriétaire de son logement pour contracter dans le cadre du CCIS.
Elle peut aussi bien être locataire dans le parc immobilier privé ou bien locataire d’un HLM. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à la signature d’un contrat de cohabitation intergénérationnelle. Par contre le locataire principal doit obligatoirement informer le propriétaire.

Le propriétaire du logement n’a donc pas le droit de s’opposer à ce mode d’hébergement. Il va de soit que la copropriété n’en pas pas le droit non plus.

Ce contrat est-il immédiatement applicable ?

Attention : Un arrêté ministériel doit prochainement définir une charte de la cohabitation intergénérationnelle solidaire. Ainsi au jour de la publication de cet article, ce contrat n’est donc pas encore mis en œuvre légalement. Néanmoins, la parution de la loi ELAN met un terme aux inquiétudes de requalification des personnes ayant d’ores et déjà choisi ce mode alternatif d’hébergement.

L’arrêté ministériel devraient entre autre préciser dans quelles conditions les parties au contrat peuvent continuer de recevoir l’aide personnalisée au logement si elles en sont bénéficiaires.

Pourquoi la nécessité d’un cadre juridique ?

En réalité, cette pratique de cohabitation et de contre-partie pourrait être assimilée à de multiples situations déjà légalement définies.
Les personnes vivant déjà en cohabitation intergénérationnelle, ainsi que les associations servant de facilitateurs, ont toujours lutté pour éviter d’être requalifiés.

En premier lieu en location.

Les biens en location sont soumis à de multiples contraintes. Durée, préavis, loyers etc … Autant de contraintes dont le contrat de cohabitation s’affranchit.
Par la même occasion la “sous-location” devient par cet intermédiaire possible sans l’aval du propriétaire.

Ensuite en contrat de travail.

Le jeune qui rend service n’est pas un employé de la personne avec laquelle il cohabite. Même si des dispositifs comme les CESU ont largement simplifié le travail d’aide à la personne, le fait de ne plus risquer la requalification en contrat de travail est très avantageux. Pas de fiche de paie, pas de cotisations salariales ni patronales, pas de licenciement …

Enfin en agence immobilière.

Les agences qui mettent en relation les co-contractant avaient également beaucoup à perdre financièrement à une requalification de leur travail. Assurances, formation, carte professionnelle, garantie financière obligatoire … Depuis la promulgation de la loi ELAN, plus rien de tout cela n’est obligatoire, une simple déclaration en préfecture comme pour toutes les associations loi 1901.

Historique de la cohabitation intergénérationnelle

Cette pratique s’est surtout développée dans les grandes villes et notamment les villes universitaires.
Les loyers y sont particulièrement hauts et les jeunes y ont singulièrement du mal à se loger.
C’est une pratique assez courante dans les pays anglo-saxon et en particulier au Canada. Elle y est apparu dès les années 1990.
Ces pays ont une législation assez différente de la nôtre et réputée bien plus souple.

En France nécessité fait loi. La tension amène bien souvent à l’innovation ! Ces pratiques alternatives ont fleuri là où on en avait le plus besoin, slalomant entre les écueils de la requalification et faisant fi des cadres déjà existants. Le législateur a voulu reconnaitre la spécificité de ce mode d’habitat en créant un nouveau statut. Invitant ces adeptes à entrer dans le cadre de la loi plutôt qu’en les forçant à se conformer à des cadre existants, fussent-ils adaptés. Cet encadrement législatif a été porté par des ministres attachés à des problématiques de solidarité et d'”adaptation de la société au vieillissement”.

Aujourd’hui l’argument de la solidarité intergénérationnelle et de renforcement du lien social est souvent mis en avant pour justifier de cette légifération. Est-ce  un bel emballage ? Ce contrat est il tout de simplement le symptôme de la dérégulation ? Il est tout de même une manière particulièrement efficace de s’affranchir de contraintes légales qui, certes protectrices, sont assez lourdes et coûteuses. Peut-être la solidarité est-elle un avantage collatéral ? Il n’empêche ; le principe est séduisant et il fonctionne plutôt bien là où il a été mis en place.

Pourquoi un sens unique à cette cohabitation ?

Le législateur a clairement limité de contrat de cohabitation aux personnes âgées qui louent à des personnes jeunes. Si un jeune propriétaire héberge chez lui un retraité actif en contre-partie de menus travaux ou services et d’un loyer modéré, il n’entre pas dans le cadre de cette loi. C’est bien dommage car ces profils existent également en France.