Suppression d’une chaudière collective en copropriété

Un grand nombre de copropriétés disposent d’une chaudière collective.

Ce n’est que relativement récemment qu’on se pose la question de leur impact écologique.
Il semble logique et efficace d’équiper un ensemble de logements d’une chaudière collective pour faire des économies d’échelle.
Mais le choix de la technologie utilisée pour ces équipements collectifs est représentatif d’une époque.
Les copropriétés construites dans les années 50 à 80 déplorent désormais la faible performance écologique de leur chaudière.
Pour limiter le gaspillage, la loi impose désormais de pouvoir calculer la consommation individuelle.

Les chaudières collectives n’ont plus la côte

Une grande majorité de ces chaudières collectives fonctionnent le plus souvent au fioul.

En vieillissant, elles ne sont plus aussi efficaces. Ces chaufferies coûtent cher à entretenir.
Que ce soit du point de vue de l’entretien de la chaudière ou de celui du réseau de distribution.
De plus, le prix du fioul ne cesse de grimper. Et les pouvoirs publics le pointent clairement du doigt pour son impact écologique car c’est un combustible fortement émetteur en gaz à effet de serre.

Pour finir, se pose souvent le problème du gaspillage du aux besoins différents des habitants d’une même copropriété.

Lorsque vient la question du remplacement ou que de grosses réparations sont nécessaires, certaines de copropriétés souhaitent supprimer leur chauffage collectif.

Il est bien entendu qu’il est impossible en tant que copropriétaire individuel, de s’extraire du chauffage collectif de l’immeuble. Même si le lot ne consomme plus rien, il est redevable a minima de l’entretien du chauffage.

Le verrou du règlement de copropriété

Les éléments collectifs de chauffage ou de production d’eau chaude sont constitutifs de la copropriété. Ils sont inscrits au règlement de copropriété.

Or l’article 26 de la loi de 65 précise qu’il n’est pas possible d’imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses partie privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En termes clairs, cela signifie que la suppression d’un chauffage collectif prévu par le règlement de copropriété, ne peut se faire qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire qu’un chauffage collectif, prévu au RC lorsqu’il a acheté son lot, soit finalement supprimé.

Malheureusement les copropriétés dotées d’un chauffage collectif sont souvent des copropriétés de taille moyenne à grande. L’unanimité y est encore plus difficile à obtenir.

L’argument de la performance énergétique

En mai 2012, la 3e chambre de la cour de cassation rend un jugement qui laisse entrevoir une solution à cette impasse.
Il précise clairement dans quel cas il est possible de supprimer la chaudière collective sans pour autant obtenir l’unanimité.

En effet dans ce cas, la haute juridiction reconnu deux éléments précis et indispensables :

  • La chaudière collective était vétuste et ne remplissait plus son office depuis plusieurs années.
  • L’installation de systèmes individuels était possible et démontrée

Pour démontrer la vétusté d’un équipement, il faut pouvoir démontrer l’impossibilité de le réparer.

Si aucune expertise ne vient démontrer la vétusté de l’équipement, alors il faudra voter sa suppression à l’unanimité.

La majorité de l’article 26 a été jugée suffisante pour décider de la suppression de la chaudière collective.

Le point vraiment nouveau dans ce jugement c’est que l’argument d’amélioration de la performance énergétique a été utilisé.
Ainsi le juge a assimilé la suppression du système collectif à une “amélioration ne portant pas préjudice à la jouissance des parties privatives”.

Attention, pour l’instant ce jugement est encore un cas isolé. Pour supprimer un élément collectif de production de chauffage ou d’eau chaude, il est encore nécessaire de réunir l’unanimité ou de démontrer totalement et entièrement sa vétusté. Mais il est intéressant de voir les arguments se modifier et tenir compte des contraintes de notre temps.

Décret SNBC

Dans le cadre de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) le gouvernement s’est engagé en 2018, à mettre un coup d’arrêt au chauffage au fioul domestique. Les efforts ont d’abord porté sur les particuliers. Désormais il s’agit de limiter l’utilisation de cet équipement pour le chauffage collectif en copropriété également.
Courant 2021, doit paraitre un décret interdisant l’installation d’une chaudière collective au fioul en copropriété. C’est d’ores et déjà à ce jour une hérésie de faire le choix du fioul.

Au cas par cas et suivant le réseau de distribution installé dans votre copropriété. Cela pourra éventuellement être un élément jouant en faveur d’une individualisation du chauffage.

4 responses to “Suppression d’une chaudière collective en copropriété

  1. KACI says:

    Bonjour;
    Je suis propriétaire d’un appartement dans un IGH. Nous possédons 2 syndics, le principal qui gère un ensemble d’immeuble (chauffage, eau etc…), celui-ci nous a imposé un prestataire chauffage pour le secondaire pour une période de 5 ans, alors qu’il en a pas le droit, le syndic secondaire sans le savoir a reconduit l’ancien prestataire pour 10 ans, du coup nous nous retrouvons avec 2 prestataires chauffage que nous payons très cher.
    Ma question: peut-on résilier l’un des deux contrats? Le syndic secondaire dit qu’il n’a pas le droit de résilier le contrat de 10 ans et qu’il ne peut s’immiscer dans les affaires du principal.
    Merci d’avance pour votre aide.
    Cordialement.
    Ma qu

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, vous avez forcément le droit de résilier un des deux contrats. C’est le règlement de copropriété qui détermine qui doit gérer la chaufferie (principal ou secondaire). Le syndic qui a souscrit un contrat alors que ce n’est pas de son ressort est responsable de dénoncer ce contrat à ses frais.
      Cordialement

  2. Lahoud says:

    A partir de juillet 2021 comment pourra t on faire un DPE d’un immeuble collectif non muni d’une chaudière collective? Faut il en faire un?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les nouvelles dispositions rendent le DPE opposable, mais a priori toujours pas obligatoire.
      Cordialement

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