Un grand nombre de copropriétés disposent d’une chaudière collective.
Ce n’est que relativement récemment qu’on se pose la question de leur impact écologique.
Il semble logique et efficace d’équiper un ensemble de logements d’une chaudière collective pour faire des économies d’échelle.
Mais le choix de la technologie utilisée pour ces équipements collectifs est représentatif d’une époque.
Les copropriétés construites dans les années 50 à 80 déplorent désormais la faible performance écologique de leur chaudière.
Pour limiter le gaspillage, la loi impose désormais de pouvoir calculer la consommation individuelle.
Les chaudières collectives n’ont plus la côte
Une grande majorité de ces chaudières collectives fonctionnent le plus souvent au fioul ou au gaz.
En vieillissant, elles ne sont plus aussi efficaces. Ces chaufferies coûtent cher à entretenir.
Que ce soit du point de vue de l’entretien de la chaudière ou de celui du réseau de distribution.
De plus, le prix de l’énergie fossile ne cesse de grimper. Et les pouvoirs publics le pointent clairement du doigt pour son impact écologique car ce sont des combustibles fortement émetteurs en gaz à effet de serre.
Pour finir, se pose souvent le problème du gaspillage du aux besoins différents des habitants d’une même copropriété. Le chauffage individuel a l’avantage de directement responsabiliser son propriétaire qui peut individuellement mesurer l’impac
Lorsque vient la question du remplacement ou que de grosses réparations sont nécessaires, certaines de copropriétés souhaitent supprimer leur chauffage collectif.
Il est bien entendu qu’il est impossible en tant que copropriétaire individuel, de s’extraire du chauffage collectif de l’immeuble. Même si le lot ne consomme plus rien, il est redevable a minima de l’entretien du chauffage.
Le verrou du règlement de copropriété
Les éléments collectifs de chauffage ou de production d’eau chaude sont constitutifs de la copropriété. Ils sont inscrits au règlement de copropriété.
Or l’article 26 de la loi de 65 précise qu’il n’est pas possible d’imposer à un copropriétaire une modification des modalités de jouissance de ses partie privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
En termes clairs, cela signifie que la suppression d’un chauffage collectif prévu par le règlement de copropriété, ne peut se faire qu’à l’unanimité.
L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire qu’un chauffage collectif, prévu au RC lorsqu’il a acheté son lot, soit finalement supprimé.
Malheureusement les copropriétés dotées d’un chauffage collectif sont souvent des copropriétés de taille moyenne à grande. L’unanimité y est encore plus difficile à obtenir.
L’argument de la performance énergétique
A partir des années 2000, la question de l’efficacité du chauffage collectif a commencé à émerger. La justice a plusieurs fois été saisie pour des affaires de suppression de chauffage collectif au profit de l’installation chauffages individuels, mais théoriquement seule l’unanimité permet la suppression d’un élément d’équipement commun de chauffage.
Plusieurs cas en cours d’appel ont validé une suppression de la chaudière vétuste au profit de solutions plus performantes en matière énergétique.
En mai 2012, la 3e chambre de la cour de cassation rend un jugement qui précise clairement dans quel cas il est possible de supprimer la chaudière collective sans pour autant obtenir l’unanimité.
En effet dans ce cas, la haute juridiction reconnu deux éléments précis et indispensables :
- La chaudière collective était vétuste et ne remplissait plus son office depuis plusieurs années.
- L’installation de systèmes individuels était possible et démontrée
Pour démontrer la vétusté d’un équipement, il faut pouvoir démontrer l’impossibilité de le réparer.
Si aucune expertise ne vient démontrer la vétusté de l’équipement, alors il faudra voter sa suppression à l’unanimité.
La majorité de l’article 26 a été jugée suffisante pour décider de la suppression de la chaudière collective.
Le point vraiment nouveau dans ce jugement c’est que l’argument d’amélioration de la performance énergétique a été utilisé.
Ainsi le juge a assimilé la suppression du système collectif à une “amélioration ne portant pas préjudice à la jouissance des parties privatives”.
Il est intéressant de voir les arguments se modifier et tenir compte des contraintes de notre temps.
Décret SNBC
Dans le cadre de la Stratégie Nationale Bas Carbone (SNBC) le gouvernement s’est engagé en 2018, à mettre un coup d’arrêt au chauffage au fioul domestique. Les efforts ont d’abord porté sur les particuliers. Désormais il s’agit de limiter l’utilisation de cet équipement pour le chauffage collectif en copropriété également.
Courant 2021, doit paraître un décret interdisant l’installation d’une chaudière collective au fioul en copropriété. C’est d’ores et déjà à ce jour une hérésie de faire le choix du fioul.
Au cas par cas et suivant le réseau de distribution installé dans votre copropriété. Cela pourra éventuellement être un élément jouant en faveur d’une individualisation du chauffage.
Bonjour,
le syndic va faire voter la suppression de la chaudière collective à la prochaine AG pour motifs que les prix du gaz vont exploser cette année et que la chaudière est vétuste.
Sans parler des frais importants qui vont m’incomber pour installer des radiateurs individuels, mon DPE risque -t il de perdre une lettre, de passer de D à E?
De plus j’ai une locataire qui a signé un contrat de bail comprenant le chauffage collectif. dois-je lui faire signer un avenant au bail notifiant la suppression du chauffage collectif? Peut elle me demander un dédommagement des frais électriques qui vont lui incomber?
Ce sentiment d’être prise à la gorge est très difficile à vivre. Merci d’avance
Bonjour
Effectivement il serait opportun de faire signer un avenant à votre locataire. Mais sachant que le chauffage est une charge récupérable, votre locataire paie déjà son chauffage. Il n’y a pas de raison de lui donner un dédommagement.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement à la montagne.
Le chauffage collectif n’est actif que les mois d’hiver (de novembre à avril) pour assurer le hors gel pendant les absences.
Dans ce cas, est-il possible de se désaccorder du chauffage collectif ?
Si oui par quelle démarche ?
Bonjour
Lorsque dans une copropriété un chauffage collectif est prévu, même si vous vous “dé-raccordez” du chauffage collectif, cela ne vous rend pas pour autant exempt l’obligation de payer les charges de chauffage et d’entretien du chauffage prévues au règlement de copropriété.
Cordialement
Bonjour, merci pour cet article très clair et documenté.
Je suis professionnel dans le bâtiment, et je m’interroge sur l’inverse de ce qui est évoqué dans votre article : quel est le mode de résolution dans le cas où une copropriété souhaite passer d’un mode de chauffage et eau chaude sanitaire tout individuels, à un système collectif ?
A noter que cela n’est pas motivé par une question de vétusté, mais par un objectif d’amélioration énergétique (pour raccorder la copropriété à un réseau de chaleur).
Merci d’avance.
Cordialement.
Bonjour
C’est une question intéressante. Un peu à contre courant il faut bien le dire car la tendance est plutôt de limiter le chauffage collectif.
Incontestablement l’étape incontournable est le vote en AG.
Si le projet est d’équiper l’ensemble des logements il doit être voté à l’unanimité. Il n’y a pas de réduction possible de la majorité pour installer un système de chauffage collectif qui n’existe pas à l’origine.
Il faut ensuite faire modifier le règlement de copropriété.
Par contre il peut éventuellement être possible à différentes autres majorités que l’unanimité, d’installer un chauffage collectif accessible aux seuls intéressés. Un peu comme quand on installe un ascenseur a postériori dans un immeuble ancien qui n’en avait pas initialement. Les solutions sont différentes suivant la situation de votre copropriété. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
Cordialement
Bonjour et merci pour cet article très complet. Petite question : pouvons nous bénéficier d’une aide en passant du chauffage collectif au gaz à un chauffage individuel électrique (radiateur à inertie, clim réversible)
Merci
Bonjour
Les aides sont diverses, peuvent être collectives ou individuelles et dépendent aussi bien de la situation de la copropriété que du copropriétaire
Il n’est pas possible de vous répondre par oui ou par non.
Cordialement
Bonjour,
Je suis au conseil syndical d’une petite copro qui disposait auparavant d’une chaudière au fioul (Mise Hors Service depuis quelques années). Nous souhaitons la faire démonter afin de vendre le local chaufferie. Pouvez vous me dire s’il y a des règles / des lois encadrant le démontage d’une chaufferie svp ?
Merci par avance de votre aide.
Bien cordialement.
Bonjour
Déjà il faut vous assurer que la mention du chauffage collectif a été supprimée du règlement de copropriété et que ce règlement de copropriété a bien été publié au bureau de la publicité foncière.
S’il y a toujours mention d’un chauffage collectif dans votre règlement de copropriété, un nouveau copropriétaire peut toujours exiger de la copropriété qu’il soit ré-installé
Ensuite techniquement oui il y a des contraintes à l’enlèvement d’une chaudière au fioul, mais les professionnels qui s’en occupent vont vous proposer un devis qui inclut le fait de déposer la chaudière dans les règles de l’art notamment concernant le recyclage et la dépollution.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes copropriétaires d’un appartement dans un petit immeuble. Dernièrement il a eu un vote en faveur du changement de syndic et de passer à un syndicaliste sur internet ( ce n’est plus une agence, mais un site internet qui s’occupe de la gestion de l’immeuble) avec comme président une propriétaire de l’immeuble qui s’occupe de faire répertorié les travaux a faire dans la copropriété.
Dernièrement, à l’assemblée générale il a été décidé de passer d’un chauffage collectif au fioul à un chauffage individuel dans les plus bref délais.
J’aimerais savoir s’il ont le droit d’imposer le changement du système de chauffage en laissant 3mois pour faire des travaux aussi importants au propriétaire, après le vote du changement du système.
Cordialement
Bonjour
La suppression du chauffage collectif au profit d’un chauffage individuel doit se décider en AG à l’unanimité sauf si la chaudière est vétuste et irréparable ou bien si le montant de la réparation rend l’opération non rentable ou bien si le passage à l’individuel permet une notable amélioration de la performance énergétique.
Si c’est le cas alors la majorité de l’article 26 suffit. Si ce n’est pas le cas, alors il est possible de contester la décision en vertu de l’article 42 de la loi de 65.
Cordialement
Bonjour,
je suis membre d’un conseil syndical.
Nous sommes actuellement avec une ECS collective vétuste au gaz et un chauffage individuel gaz dans les appartements.
Un audit énergétique a été effectué. Des travaux de rénovation énergétique sont envisagés à hauteur de 35% de bénéfices énergétique en isolant notre toiture, le plafond de nos caves, en installant des vmc, des robinets thermostatiques et en remplaçant les chauffages individuels et l’ecs collectives par un système de chauffage collectif.
Est-ce que l’unanimité est obligatoire ?
En sachant que si l’on remplace seulement la chaudière ECS actuel, les frais sont très importants avec une remise à la norme et reprise de toute la distribution vétuste et ne nous permet quasi aucun gain énergétique pour se mettre en accord avec la loi climat résilience.
En supprimant la chaudière ECS collective et en imposant la production ECS individuelle, les gains énergétiques ne nous permettent pas de prétendre au 35% imposé par les aides.
Étant dans une copro de 85 logements, l’unanimité est mission impossible…
Bonjour
L’unanimité n’est pas obligatoire lorsque la vétusté est démontrée et que le nouveau système permet un gain en terme de performance énergétique.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété datant de 1959 possède un chauffage collectif sol par tortillons au fuel. Depuis qq années la chaudière connait des réparations multiples et elle est tombée en panne cet hiver sans possibilité de réparation. Depuis l’interdiction de juillet 2022 de chaudière à fuel, certains copropriétaires souhaitent opter pour une chaudière collective gaz ou électrique et d’autres pour un arrêt du chauffage collectif avec passage en individuel électrique.
je viens de recevoir pour l’AG à venir, un vote pour une résolution d’abandon du système de chauffage et mise en place d’un système de chauffage individuel électrique décision majorité 26 prétextant que le système en place n’est plus fonctionnel ni réparable et fait défaut à la copropriété et parte sur la jurisprudence d’amélioration.
Peux-t-elle le faire sachant que seule la chaudière est défaillante et dans l’ordre des chose, le réseau tortillons est fiable et que le syndic n’a pas joué son rôle de pouvoir d’initiative en n’imposant pas son remplacement lors de ces constant de dysfonctionnement comme stipulé article 37 décret du 17 mars 1965. De plus nous perdons allons perdre le chauffage des parties communes présents actuellement.
Comment puis-je m’y opposer et demander un vote à l’unanimité et non via l’article 26.
En vous remerciant par avance
Bonjour
Selon une jurisprudence constante, l’unanimité n’est pas requise lorsqu’il s’agit de supprimer un chauffage collectif dont l’obsolescence est démontrée.
Certaines jurisprudences ont même validé l’utilisation de la majorité simple (article 24)
Pour autant, si vous êtes notée opposante (suppression validée et vous avez voté contre la suppression) vous avez toujours le droit de porter l’affaire devant le tribunaux
Cordialement
Bonjour,
Je suis Président d’un Conseil Syndical. la copropriété est chauffé tant bien que mal par un chauffage collectif au gaz. Cette chaudière commence à vieillir et nous entraine de frais récurrents; les serpentins du chauffage au sol ont 65 ans, sont fragiles et percent régulièrement. Beaucoup de difficultés pour réparer et surtout des frais importants.
Nous envisageons la suppression de ce système de chauffage et voulons le remplacer par des chauffages individuels: radiateurs électriques ou pompe à chaleur air/air
Quelle majorité doit-on appliquer???
Bonjour
C’est le syndic qui décide des majorités à appliquer pour les résolutions proposées en AG.
Légalement la suppression d’un élément d’un élément de production d’énergie commun doit être votée à l’unanimité. Néanmoins, arguant de l’amélioration de la performance énergétique votre syndic peut décider de faire passer la décision à l’article 26. Si la décision est votée à cette majorité et qu’aucun opposant ne conteste dans un délais de deux mois, devant un tribunal, avec un avocat, alors la suppression sera valablement votée. Néanmoins vous ne pouvez contraindre un syndic a proposer cette suppression à la majorité du 26.
Cordialement
Peut on arrivée ccompagner d’une personne lors d’une A. G. ordinaire sans en avoir prévenu à l’avance le syndic bénévole
Bonjour
Oui, vous pouvez tout à fait arriver accompagné à une AG sans prendre la peine d’avertir le syndic, car ce n’est pas à lui de décider si cette personne peut ou non assister à l’AG. C’est une décision qui doit être prise par l’AG elle même.
Cordialemenet
Bonjour,
Notre copropriété a une chaudière au gaz pour l’eau chaude collective et le chauffage collectif.
Est-il possible d’installer un chauffe-eau électrique et ne plus utiliser l’eau chaude collective, sans autorisation de l’AG, tout en continuant à participer aux frais d’entretien de la chaudière ?
Faut il prévenir le syndic de la copropriété ?
Cordialement
Bonjour
Seuls les travaux privatifs ayant des conséquences sur les parties communes doivent obtenir une autorisation d’AG.
Les travaux purement privatifs n’ont pas d’obligation de déclaration ni d’autorisation.
Par contre, il n’est pas possible de se désolidariser du paiement des charges relatives à un équipement commun, même si on démontre qu’on ne l’utilise plus.
Cordialement
Notre syndic a pris un contrat de gaz pro. Le PEG fait exploser nos factures + 400% en 2021. Que peut-on faire
Bonjour
Tout dépend des conditions dans lesquelles ce contrat a été souscrit. Pour pouvoir vous apporter une véritable aide à ce sujet, merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour, nous avons des répartiteurs sur chaque radiateurs, sauf que c’est un chauffage collectif et nous voudrions savoir combien nous avons consommé car la somme et de 1800€ sans preuve… Comment faire, j’ai appelé DALKIA il m’ont demandé si je chauffé un château…sachant que j’ai déjà payer 2660 € … Merci d’avance de votre réponse
Bonjour
Votre répartiteur est un compteur. Il permet déjà de connaitre votre consommation. Ensuite le relevé des répartiteur est fait régulièrement par l’entreprise avec laquelle la copropriété a un contrat et selon l’échéance qui est définie par le contrat. Sur ce relevé, vous devez trouver la consommation de chaque lot, dont le votre. Normalement les chiffres de votre répartiteur doivent se retrouver sur ce relevé et la somme de toutes les consommations donner la somme totale. Si vous avez besoin d’une analyse et étude personnalisée de vos documents, n’hésitez pas à nous demander un devis
Cordialement.
Bonjour;
Je suis propriétaire d’un appartement dans un IGH. Nous possédons 2 syndics, le principal qui gère un ensemble d’immeuble (chauffage, eau etc…), celui-ci nous a imposé un prestataire chauffage pour le secondaire pour une période de 5 ans, alors qu’il en a pas le droit, le syndic secondaire sans le savoir a reconduit l’ancien prestataire pour 10 ans, du coup nous nous retrouvons avec 2 prestataires chauffage que nous payons très cher.
Ma question: peut-on résilier l’un des deux contrats? Le syndic secondaire dit qu’il n’a pas le droit de résilier le contrat de 10 ans et qu’il ne peut s’immiscer dans les affaires du principal.
Merci d’avance pour votre aide.
Cordialement.
Ma qu
Bonjour
Oui, vous avez forcément le droit de résilier un des deux contrats. C’est le règlement de copropriété qui détermine qui doit gérer la chaufferie (principal ou secondaire). Le syndic qui a souscrit un contrat alors que ce n’est pas de son ressort est responsable de dénoncer ce contrat à ses frais.
Cordialement
A partir de juillet 2021 comment pourra t on faire un DPE d’un immeuble collectif non muni d’une chaudière collective? Faut il en faire un?
Bonjour
Les nouvelles dispositions rendent le DPE opposable, mais a priori toujours pas obligatoire.
Cordialement