Copropriétaires dans une résidence en cours de construction, à partir de quand peut-on vous réclamer les charges ?
Il faut que la copropriété soit constituée pour les charges soient dues
Vous achetez un appartement “sur plans” (que l’on appelle VEFA dans le jargon ou vendu en l’état futur d’achèvement) ? Vous êtes propriétaire, mais à partir de quand peut-on vous réclamer les charges de copropriété ?
La loi dit que les charges sont dues par les copropriétaires à partir du moment où la copropriété est constituée. Deux conditions sont nécessaires à la constitution d’une copropriété : le fait que le bâti existe et qu’il soit la propriété d’au moins deux propriétaires. Cette dernière condition fonde l’existence du “syndicat des copropriétaires“.
Dans un schéma classique, un promoteur construit un immeuble, puis il vend les appartements. A partir du moment où il vend le premier appartement, la copropriété existe. Les charges de copropriété peuvent donc être réparties : le ou les premiers copropriétaires vont recevoir un appel de fond, le promoteur gardant à sa charge les appels de fonds des lots invendus.
Dans le cas d’un achat “sur plan” en VEFA la situation est un peu différente puisque la vente précède le bâti. De plus quelques fois, le bâtiment peut comporter plusieurs “tranches” qui ne sont pas toutes livrées au même moment. A partir de quand le bâti est-il considéré comme existant ?
A l’époque de la loi de 1965, cette situation était moins courante que de nos jours, aussi la loi n’est elle pas suffisamment précise sur ce point c’est donc la jurisprudence qui est à examiner.
Une date importante : la réception des travaux
La date couramment utilisée pour servir de point de départ dans la construction est celle de réception des travaux. Cette date marque le transfert de propriété. Les assurances par exemple sont effectives à dater de la réception des travaux.
Les charges de copropriété à répartir entre les différents copropriétaires s’appliquant aux parties communes, il était jusqu’à présent convenu de considérer les charges dues par les copropriétaires à dater de la réception des parties communes. Mais la réception des parties communes ne veut pas dire réception des lots privés d’habitation.
parties communes
Il est tout à fait possible qu’un promoteur finalise les parties communes en priorité, puisse les livrer et les faire réceptionner par le syndic alors même que les lots individuels ne sont pas terminés et non encore habitables. Pourtant au sens de la loi de 65, l’immeuble est “bâti”. Il peut donc arriver que les nouveaux copropriétaires voient arriver des appels de fonds d’une copropriété qu’ils ne sont pas encore en mesure d’habiter.
L’arrêt de la 3e chambre de la cour de cassation rendu le 22 janvier dernier vient mettre un terme à cette situation puisqu’il stipule que la date d’exigibilité des charges de copropriété est celle de l’achèvement des lots acquis. Attention, achèvement et non pas livraison . La date d’achèvement est la date à laquelle le promoteur notifie les acquéreurs de l’achèvement des travaux. Le délai entre ces deux dates est en général court.
parties privatives
Ainsi, il ne suffit plus que les parties communes soient livrées, il faut également que le propriétaire puisse prendre possession de son logement achevé pour que les charges de copropriété puissent lui être réclamées.
Ce jugement est important et il fera certainement date dans la défense des droits des copropriétaires de logements neufs ou en cours de construction.
Si vous êtes copropriétaire dans une résidence sur le point d’être livrée, peut être que les nouvelles dispositions de la loi Macron peuvent vous intéresser.
Bonjour, auriez-vous le lien de la jurisprudence qui confirme l’entrée en vigueur des charges de syndic à partir de la livraison de l’immeuble?
Merci
Bonjour
Merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils SVP
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement l’année dernière, livraison prévue juin 2024. Le syndic me réclame des charges à partir de janvier 2024. Mon appartement et mon bâtiment n’est pas encore terminé, personne n’y habite. Mais les autres bâtiments de la résidence sont habités. Est ce que le syndic est en droit de me réclamer ces charges?
Merci d’avance pour votre réponse
Bonjour
Il est fort probable que le syndic appelle des provisions sur charges.
Ensuite à la régularisation, il sera tenu compte de la date de votre entrée dans la copropriété.
Cordialement
Bonjour ,nous avons acheté un appartement en VFA,une date de livraison nous à été fixé au 13/07/2023 ,mais étions dans l’impossibilité d’être à cette date , nous les avons prévenu 2 mois avant , alors il nous ont fixé une autre date au 11/10/2023 pour récupérer les clés, signé. Le pv. de réception de l’appartement ,et vérifier l’état . maintenant le syndic nous réclame des charges de copropriété a partir du 1/07/2023 ,alors que nous sommes pas dans l’appartement pourquoi ils ne veulent pas faire un prorata à partir de ma remise des clefs ? alors que les charges sont exigibles au 1/07/2023. le promoteur devrait les régler..que dois je faire.?
Bonjour
Les appels de fonds se font par trimestres.
Ils correspondent à des provisions et pas au réel.
Il y aura une régularisation une fois l’exercice clot et les comptes approuvés.
Mais veillez tout de même à ce que ce soit fait.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en VEFA que j’ai mis en location des la date de reception (mai 2022). Je viens de recevoir la régularisation des charges sur 2022, et ce qui me parait tres bizarre c’est la distribution des “Charges communes générales”: il y a 390,17 ma quote part dont -120,58 locatif !!! Avec la mention (*) “Eléments donnés à titre indicatif qui ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité du Cabinet.”
Est ce normal que j’ai a payer les locataires pour habiter dans mon appartement ?
Le syndic me dit que c’est souvent comme ca la premiere année et que ca va etre régularisé l’année d’après mais pour etre honnête je ne comprends pas comment c’est possible que le solde Locatif soit en négatif!!
Merci d’avance pour votre aide.
Bonjour
Pour des questions de cette nature, il est indispensable de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert car il y a trop de cas différents et il faut pouvoir échanger avec vous pour pouvoir répondre.
Cordialement
Bonjour, nous avons réceptionné notre appartement en vefa en septembre 2022. Cependant nous n’avons jamais fait la réception des parties communes et nous sommes en juin 2023. Ma question est, sommes nous dans l’obligation de payer les charges ? Merci
Bonjour
A partir du moment où vous êtes propriétaire un certain nombre de charges sont dues peu importe que les parties communes aient été livrées ou non.
Cordialement
Bonjour, nous avons réceptionné notre appartement acheté en VEFA le 17/02/23 car il n’était en état d’habitation avant cette date mais le syndic me demande de payer les charges de copro depuis le 01/01/23 date à laquelle les 1ers appartements ont été livrés. Dois-je payer a/c du 01/01/23 alors que je ne pouvais avoir accès à mon appartement (courrier attestant de cette état de fait par le promoteur). Merci
Bonjour
Il faut bien faire la différence entre les appels de fonds provisionnels et les charges.
Vous ne devez payer des charges qu’à partir du moment où vous êtes propriétaire. Avant vous, le propriétaire est le promoteur, c’est à lui de régler les charges.
Cordialement