Assurance en copropriété. Quelles obligations ?

Si vous habitez en copropriété, vous avez forcément une assurance. Vous êtes même certainement plusieurs fois assuré.
Quelles assurances sont obligatoires ?

L’assurance est obligatoire pour la copropriété.

Une copropriété doit être assurée. Le syndic est responsable de la souscription d’un contrat d’assurance RC ( Responsabilité Civile) au nom de la copropriété.
L’article 18 de la loi de 1965 est formel : « le syndic (professionnel ou bénévole) est chargé de soumettre au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 (c’est à dire majorité simple des présents et représentés), la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat (la copropriété) doit répondre. »

L’article 18 s’applique quelle que soit la taille de la copropriété. Si vous habitez une maison de deux appartements qui appartiennent à deux personnes différentes, vous êtes en copropriété. L’article 18 de la loi de 65 (entre autres!) s’applique obligatoirement.

Les copropriétaires refusent l’assurance pour la copropriété, que faire ?

La question se pose de temps en temps dans les petites copropriétés avec un syndic bénévole. Ces copropriétaires ont bien souvent une connaissance partielle des lois et font plutôt appel au bon sens. Mais cela n’est tout bonnement pas possible. Cette assurance est essentielle car elle intervient en dernier recours si d’autres sont défaillantes.

La loi est à nouveau très claire là dessus : « En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ».

Cet article du code des assurance prévoit qu’une personne soit fondée à souscrire un contrat d’assurance au nom d’une autre. Le syndic agit là en l’occurrence au nom du syndicat des copropriétaires.
Cette situation peut éventuellement arriver avec les assemblées générales 100% par correspondance. Il est possible qu’aucune assurance ne soit choisie suite au vote par correspondance. Le syndic a le droit de souscrire à l’une des assurances présentées.

Surprime

L’activité d’un copropriétaire fait augmenter la prime d’assurance, peut-on lui faire supporter la surprime ?

Certaines copropriétés sont mixtes. Elles comportent à la fois des lots d’habitation et des activités commerciales. Ces commerces sont donc copropriétaires au même titre que les résidents. Si un commerce exerce une activité dite « à risque » au regard du barème des assurances, il est possible qu’ils réclament une surprime liée à cette activité car elle est génératrice de plus de sinistres.

Peut-on reporter le paiement de la surprime sur le propriétaire concerné ? Elle est facilement identifiable et totalement liée à son activité. Pour autant ce n’est pas possible. La prime d’assurance de la copropriété doit être répartie en charges communes générales proportionnellement aux valeurs privatives de chaque lot prévues par le règlement de copropriété. C’est l’article 10 de la loi de 1965.

Cette règle d’égalité entre les copropriétaires se fonde sur le fait que le syndicat des copropriétaires a autorisé l’activité en question.

Malgré tout, nombreuses sont les copropriétés qui n’appliquent pas cette règle d’égalité. Les copropriétaires sont persuadés de leur bon droit. La cour de cassation a toujours tranché dans le même sens. Seules les clés de répartition inscrites au règlement de copropriété valent. Les primes d’assurances ne font pas partie des dérogations prévues à l’article 10-1 de la loi de 65.

La cour de cassation va même plus loin. Si le règlement de copropriété vient à prévoir une clause d’aggravation de charges pour ce copropriétaire à la source de la surprime. Alors la clause est simplement nulle et non avenue.

Assurance obligatoire pour les copropriétaires

Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire non occupant, l’assurance est obligatoire. L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est également valable pour les propriétaires bailleurs. Même si votre locataire a également l’obligation d’en souscrire une !

Ainsi dans le cas d’un lot occupé par un locataire, trois niveaux se superposent désormais : l’assurance du locataire, celle du propriétaire bailleur et celle de la copropriété (pour les parties communes).

Notez également si vous êtes copropriétaire bailleur, que la loi ALUR vous propose désormais la solution de souscrire l’assurance en responsabilité civile au nom de votre locataire si celui-ci manque à ses devoirs en la matière que vous pourrez récupérer auprès de votre locataire.

Attention seule exception, les propriétaires qui louent leur appartement meublé. L’assurance PNO n’est pas obligatoire … mais cela ne saurait durer !

Consultez ici le texte de loi concerné sur l’obligation d’assurance en copropriété

Assurance obligatoire pour les locataires

La loi du 6 juillet 89 oblige les locataires s’assurer a minima pour risques locatifs. Cette assurance permet d’assurer les dommages causés au logement par des sinistres liés à l’occupation du logement par le locataire. Par exemple un dégât des eaux.

Vous êtes propriétaire bailleur, votre locataire a produit une attestation d’assurance en responsabilité civile au moment de la signature du bail, depuis plus rien, malgré vos relances à la date d’anniversaire de la signature du bail. Votre seul recours ? Résilier le bail. Pourtant votre locataire est par ailleurs un locataire correct qui règle son loyer comme une horloge. Comment faire pour l’obliger à s’assurer ? La loi ALUR offre la possibilité de souscrire l’assurance en responsabilité civile à sa place et en son nom et de lui en faire porter la charge.

Cette disposition applique le même principe selon lequel le syndic peut/doit souscrire une assurance pour la copropriété au nom des copropriétaires, même s’ils ont voté contre car l’assurance est obligatoire.

Dans quelles conditions ?

En fait, il vous faut choisir entre résilier le bail pour défaut d’assurance et souscrire une assurance au nom de votre locataire.
Après la date anniversaire du bail, vous devez lui envoyer une lettre RAR de mise en demeure, spécifiant que vous lui demandez de produire l’attestation d’assurance et qu’à défaut vous en souscrirez une pour lui. Ce faisant, vous abandonnez de fait la possibilité de résilier le bail pour non production d’attestation d’assurance. Un mois après l’envoi de la mise en demeure, si elle n’est pas suivie d’effet, vous pouvez souscrire.

Ensuite vous avez le droit de reporter le prix de la prime d’assurance sur le loyer. Non pas en une seule fois, mais répartie sur 12 mois.

Attention vous n’avez pas le droit de souscrire une assurance mirobolante, juste le strict minimum. 

Si votre locataire finalement vous fournit une attestation d’assurance auprès de sa compagnie, alors fournissez cette attestation pour justifier de la résiliation de l’assurance que vous avez souscrite en son nom.

Le décret d’application de ce texte est paru fin d’année 2014.

La suspension de clause résolutoire ne fonctionne pas pour cet élément obligatoire attaché à un bail de location. Vous pouvez résilier le bail de votre locataire pour non présentation d’attestation d’assurance dans un délai d’un mois suivant la mise en demeure.

Pour consulter le texte de loi correspondant rendez vous à l’alinéa “d” du 10e point de l’article 1 du chapitre consacré à l’amélioration “des rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé”

Résiliation

Tous les assurés en copropriété ne bénéficient pas des mêmes possibilités de résiliations.
Les locataires ou propriétaires à titre individuel sont des consommateurs. Ils peuvent donc bénéficier de la loi Chatel.

Si la copropriété souhaite changer d’assureur elle ne bénéficie pas tout à fait de la protection que les consommateurs. La loi Chatel a modifié le code des assurances. Il n’est possible de résilier un contrat d’assurance qu’à la date anniversaire en respectant un préavis.

Vous pouvez utilement lire l’article CoproConseils à ce propos.

 

 

8 responses to “Assurance en copropriété. Quelles obligations ?

  1. Christophe says:

    Bonjour, j’ai un dégât des eaux dans mes toilettes et, suite à l’intervention d’un expert (mandaté par mon syndic), il s’avère que le problème vient de la colonne d’évacuation des eaux usées, donc faisant partie des parties communes. Sur ce point, le Syndic est d’accord.
    Un devis a été établi par le cabinet d’expertise qui va intervenir pour changer la colonne. J’apprends que le devis doit être validé par le conseil syndical, car les travaux seront payés par la copropriété. le syndic nous indique en effet que l’assurance ne prend pas en charge ces travaux, car “les assurances ne prennent jamais en charge l’origine des problèmes” (sic)… Je trouve cela très étonnant. Je pensais que c’était à l’assurance de la copropriété de prendre en charge les travaux (et elle pourrait contester le devis, certes, mais pas contester la prise en charge des travaux).

    Quelle est votre position sur ce sujet ? Merci d’avance pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement les assurances prennent en charge la réparation des dégâts, mais pas les travaux de réparation.
      Pour autant, le CS n’a pas le pouvoir de décider. Lisez notre article sur les travaux.
      Cordialement

  2. Frederic says:

    Bonjour,

    Dimanche dernier, une dalle bétonnée s’est soulevée au passage de la roue avant de ma moto et a percuté le carte d’huile sous le bas moteur. Ca m’a stoppé net et suis tombé au sol. Le carter est percé et quelques dégats sur ma moto. Ma résidence où je suis propriétaire dispose d’un local motos, son accès se fait à l’intérieur de la résidence par un chemin bétonné (partie commune). Mon assurance moto me dit que je suis 100% en tors pour perte de contrôle.
    Pour moi, cet accident est indépendant de ma volonté, surtout que je roulais à très faible allure (en 1er au ralenti) et que je n’y suis pour rien si d’un coup, une dalle se soulève à mon passage !!
    De plus, le syndic, que j’ai avisé, m’a transmis les coordonnées de l’assurance copropriété afin d’indemnisation.
    Comment faire comprendre cela à mon assurance moto ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement la responsabilité civile de la copropriété pourrait être utilisée pour ce dommage.
      Cordialement

  3. Brandt says:

    Bonjour,
    J’ai acheter un appartement dans une copropriété de deux lots, est-il vrai qu’il n’ai pas obligatoire d’avoir une assurance copropriété quand:
    – il n’y a pas de partie commune, chacun a un accès chez lui différent.
    – si les deux Propriétaires sont dans la même compagnie d’assurance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Par définition si vous êtes en copropriété, c’est que vous avez des parties communes.
      Du bâti, un toit, des évacuations … ou autre chose. Sinon, il n’y aurait aucune raison d’être en copropriété.
      Chez votre assureur vous êtes assuré pour les parties privatives, mais pour les parties communes il vous faut une assurance spécifique.
      Cordialement

  4. Jaulin says:

    Bonjour, je suis copropriétaire dans une résidence suite à un cambriolage par effraction les voleurs sont passés par mon balcon et entrée par la porte fenêtre coulissante de ma chambre les dommages sont importants pour remplacer la porte fenêtre mon assurance prend jusqu’à 1600€ c’est ce qu’ils me disent et au-delà ils me disent de voir avec le syndic de copropriété car c’est leurs assurance qui doit rembourser don j’attend de leur côté car ils n’ont jamais entendu parler de ce genre de chose .
    Pouvez-vous m’en dire plus à ce sujet car je suis dans le floue . En vous remerciant cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il semblerait que certaines décisions de justices aient considéré que les dégradations et le vandalisme subit par les locaux assurés lors d’un vol par effraction ou escalade des locaux assurés puisse être pris en charge par l’assurance de la copropriété.
      Par contre, nous n’avons pas connaissance de montants répartis.
      Il faudrait étudier en détail le contrat d’assurance de votre copropriété.
      Cordialement
      NB votre question a été déplacée en commentaire d’un article plus en correspondance avec la question.

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