L’assurance de la copropriété

L’assurance est obligatoire en copropriété.

Une copropriété doit être assurée. Le syndic est responsable de la souscription d’un contrat d’assurance RC ( Responsabilité Civile) au nom de la copropriété.
L’article 18 de la loi de 1965 est formel : « le syndic (professionnel ou bénévole) est chargé de soumettre au vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 (c’est à dire majorité simple des présents et représentés), la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat (la copropriété) doit répondre. »

L’article 18 s’applique quelle que soit la taille de la copropriété. Si vous habitez une maison de deux appartements qui appartiennent à deux personnes différentes, vous êtes en copropriété. Vous êtes donc soumis à l’article 18 de la loi de 65 (entre autres!).

Les copropriétaires refusent de prendre une assurance pour la copropriété, que faire ?

Cette situation est de temps en temps rencontrée dans les petites copropriétés gérées en syndic bénévole. Ils ont bien souvent une connaissance partielle des lois et font plutôt appel au bon sens. Mais cela n’est tout bonnement pas possible. Cette assurance est essentielle car elle intervient en dernier recours si d’autres sont défaillantes.

La loi est à nouveau très claire là dessus : « En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ».

Cet article du code des assurance prévoit qu’une personne soit fondée à souscrire un contrat d’assurance au nom d’une autre. Le syndic agit là en l’occurrence au nom du syndicat des copropriétaires.

L’activité d’un copropriétaire fait augmenter la prime d’assurance, peut-on lui faire supporter la surprime ?

Il arrive que certaines copropriétés ne soient pas uniquement composées de lots d’habitation, mais qu’elles abritent également des activités commerciales. Ces commerces sont donc copropriétaires au même titre que les résidents. Si un commerce exerce une activité dite « à risque » au regard du barème des assurances, il est possible qu’ils réclament une surprime liée à cette activité car elle est génératrice de plus de sinistres.

Il est tentant de demander au copropriétaire concerné le paiement de la surprime puisqu’elle est facilement identifiable et totalement est liée à son activité. Pour autant ce n’est pas possible. La prime d’assurance de la copropriété doit être répartie en charges communes générales proportionnellement aux valeurs privatives de chaque lot prévues par le règlement de copropriété. C’est l’article 10 de la loi de 1965.

Cette règle d’égalité entre les copropriétaires se fonde sur le fait que l’activité en question a été autorisée par le syndicat des copropriétaires.

Il semblerait que cette règle d’égalité entre les copropriétaires soit régulièrement mise à mal. Les copropriétaires persuadés de leur bon droit. La cour de cassation est régulièrement saisie pour des questions de cet ordre et a toujours tranché dans le même sens. La seule clef de répartition qui vaille est celle inscrite au règlement de copropriété. Les primes d’assurances ne font pas partie des dérogations prévues à l’article 10-1 de la loi de 65.

Cette règle d’égalité dans ce cas précis n’est pas uniquement remise en question par les copropriétaires qui voient d’un mauvais œil leurs charges augmenter du fait de l’activité d’un seul copropriétaire. Elle l’a même été par différentes cour d’appel.

La cour de cassation va même plus loin ; si le règlement de copropriété vient à prévoir une clause d’aggravation de charges pour ce copropriétaire à la source de la surprime, la clause est réputée nulle et non avenue.

Résiliation

Si la copropriété souhaite changer d’assureur elle bénéficie de la même protection que les consommateurs depuis le vote de la loi Chatel qui a modifié le code des assurances. Vous pouvez utilement lire l’article CoproConseils à ce propos.