Les appels de fonds en copropriété

“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”

Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.

Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.

Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?

  • En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
  • Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
  • Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider de faire des provisions en prévision de travaux qui sont susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à venir, sans pour autant voter les travaux. Il y a vote de l’assemblée, le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.

Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale, vous devez donc toujours pouvoir faire correspondre les sommes vous sont réclamées à des votes.

Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?

NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.

Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.

Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,

Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.

Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.

34 responses to “Les appels de fonds en copropriété

  1. Fontaine says:

    Bonjour

    Mon syndic n a pas convoqué d ag depuis plus d un an à ce jour, mais il continu à réclamer les appels de fonds.
    Pire les membres du conseil syndical representant la majorité hormis le président avaient demandé en janvier décembre 19 ou janvier 20 la convocation d une ag, en vain. Que pouvons nous faire ? Pour moi je pense qu il y a carence de ce syndic..
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic doit organiser au moins une AG par an.
      Le conseil syndical peut le mettre en demeure (LRAR) de convoquer une AG en précisant un délai maximum. Si le syndic ne le respecte pas, alors le conseil syndical peut convoquer lui même et élire un nouveau syndic. C’est un droit qui lui a été donné par l’ordonnance ELAN.
      C’est beaucoup plus efficace qu’une procédure en carence devant un tribunal.
      Cordialement

  2. Moea says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est dans une situation illégale à cause d’un syndic qui ne respecte pas son obligation de conseils. Élu depuis mi 2018, nous n’avons pas validé les comptes 2018 et 2019 (impossible de la vérifier également puisque le gestionnaire de notre dossier bloque tout), nous n’avons pas voté de budget 2020-2021, nous n’avons pas de conseil syndical et sommes donc complètement coincés dans les actions que nous pourrions mener.
    Ce syndic continue à faire ses appels de charge, et à appliquer ses pénalités (allant jusqu’à 450€ pour l’un d’entre nous) bien que le budget n’ait pas été voté.
    Nous essayons de sortir de cela mais nous sommes complètement bloqués, à la bonne de ce syndic qui ne fait plus rien pour notre copro. Son contrat a été prolongé grâce aux directives Covid, il se cache derrière pour nous laisser dans cette situation!
    Des recommandes ont déjà été envoyés pour demander l’organisation d’une AG mais non accepté.
    Nous avons essayé de faire appel à un médiateur mais celui ci est une agence interne du groupe de ce syndic nationalement connu (impartialité 0)
    Comment faire pour vous solliciter si nous n’avons pas de conseil syndical?
    Comment faire pour sortir de cette situation puisque nous sommes dans l’illégalité la plus complète ?
    Nous vous remercions par avance pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les directives Covid ont également prolongé les mandats des conseillers syndicaux.
      Il est possible pour un groupe de copropriétaires de mandater CoproConseils.
      Vu les délais, même si vous aviez un conseil syndical, vous ne gagneriez pas grand chose à vouloir organiser une AG avant celle convoquée par le syndic.
      Utilisez votre énergie à préparer l’AG qu’il devra obligatoirement organiser à la fin de la période de prolongation automatique des mandats prévue par l’ordonnance Covid.
      Envoyez rapidement en recommandé une proposition de mandat de syndic concurrent en lui demandant de mettre cette proposition à l’ordre du jour et de la joindre à la convocation.
      N’oubliez pas l’élire un conseil syndical !
      Ensuite il sera toujours temps de solliciter notre aide pour étudier les recours que vous avez contre ce syndic.
      Cordialement

  3. Sylvain says:

    Bonjour on a reçu un appel de fonds du syndic pour changer la porte d’entrée alors que rien n’a était voté en assemblée générale même le sujet n’a jamais été abordé.
    J’ai payé le montant de l’appel de fond.
    Depuis la porte n’a jamais était changée et j’ai vendu mon appartement.
    J’aimerais savoir comment faire pour récupérer mon argent.
    Merci cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le fait qu’ils soient non réalisés qui joue.
      Même s’ils avaient été réalisés, le principal problème est que ces travaux n’ont pas été votés.
      Si des travaux ne sont pas votés, l’appel de fonds correspondant n’est pas exigible. Il n’y avait pas de raison de les payer.
      Il faut en informer votre notaire et engager une procédure devant le tribunal.
      Cordialement

  4. Sabine says:

    Bonjour
    Notre syndic a voté un appel de fonds exceptionnel sur 5 ans pour des travaux de ravalement de façade. A-t-il le droit d’étaler sur autant d’années ? Si je vends, d’ici là, pourrais-je récupérer les sommes déjà versées ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de limite de temps. Par contre en copropriété le syndic ne vote rien. C’est l’assemblée générale qui vote et qui est souveraine.
      Si vous vendez entre temps, l’acheteur sera responsable des appels de fonds restants.
      Concernant la possibilité de récupérer les sommes déjà versées :
      En copropriété il existe deux fonds : le fonds travaux et le fonds ALUR.
      Le propriétaire vendeur peut récupérer les fonds du fond travaux, mais par contre le fonds ALUR est définitivement acquis au lot.
      Le fonds ALUR est obligatoirement alimenté de 5% tous les ans.
      Si les sommes dont vous parlez sont appelées sur le fonds ALUR, vous pouvez néanmoins vous arranger avec l’acheteur et faire noter l’arrangement par le notaire.
      Cordialement

  5. Rivière says:

    Mon syndic ne m’a pas envoyé mon appel de fond pour juillet et octobre, et étant tête en l’air par nature je n’ai rien remarqué. Par contre en décembre j’ai reçu une lettre recommandée AR avec mise en demeure pour charges non payées et un supplément pour frais de dossier. Dans ce courrier, le syndic m’indique m’avoir déjà envoyé un “courrier de rappel” (j’insiste sur ce terme), sans toutefois indiquer la date à laquelle ce courrier a été envoyé.
    Pour moi qui n’ai rien reçu, cela fait donc 3 courriers qui se sont perdus dans la nature. Alarmé par la situation, je contacte par téléphone le gestionnaire du syndic.
    A ma grande surprise, celui-ci m’informe que depuis juillet le syndic n’envoie plus les appels de fond par courrier mais par email. Le 1er rappel avait aussi été envoyé par voie électronique. En plus le gestionnaire m’indique qu’à la compta ils ont utilisé une mauvaise adresse email pour m’envoyer les appels de fonds. Pourtant je n’ai jamais indiqué d’adresse email au syndic !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement depuis la loi ALUR le syndic a le droit d’envoyer tout courrier simple par courriel, toutes notifications et mise en demeure sous conditions par courriel également depuis la publication du décret d’application.
      Si le décret d’application est très précis concernant les conditions de mise en œuvre de l’envoi dématérialisé des notifications et mises en demeure, la loi ALUR elle reste peu précise sur les conditions de mise en œuvre de l’envoi des courriers simples.
      Il semble néanmoins de bon sens qu’a minima le fait de passer au courrier électronique pour les lettres simples nécessite au moins de s’assurer qu’on a les bonnes adresses électroniques et par la même occasion demander aux principaux intéressés leur autorisation de désormais procéder par courrier électronique.
      Cordialement

  6. S.ROUSSEAU says:

    Bonjour,
    Je reçois de la part du syndic de notre immeuble un mail nous indiquant que deux appels de fonds exceptionnels se feront prochainement pour réaliser le constat de l’état du bâti et un coût ponctuel sur des analyses. Ont ils le droit de le faire sans que ces appels de fonds exceptionnels est été voté en AG ??
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez raison, le principe général est que seuls les appels de fonds correspondant à des décisions votées en AG sont exigibles.
      Vérifiez bien dans le dernier PV d’AG que cela ne correspond pas à une décision votée en AG.
      La seule exception à ce principe : les travaux ayant un caractère d’urgence.
      Mais ce cas est clairement encadré :
      Le syndic a le droit d’appeler un tiers des sommes à condition de consulter le Conseil Syndical. Il doit immédiatement dans la foulée convoquer une AGE pour valider l’appel de fonds et demander la validation des deux tiers restants.
      Cordialement

  7. anais says:

    bonjour,
    je suis proprietaire d’une copropriete de plusoeurs lots j ai donc des appels de fonds pour les trvaux liés aux travaux imputés pour tous les lots mais la mon seul immeuble doit faire des travaux sur sa toiture je voulais savoir si il y avait un recours exceptionnelle pour utiliser la somme deja verse au total au syndic car je n’ai pas les fonds pour payer ces tavaux de toiture

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, ces fonds ne fonctionnent pas en vases communicants car ils sont appelés avec des modes de calculs différents.
      Cordialement

  8. Anna says:

    Bonjour

    L’un des membres du conseil syndical de notre copropriété a mis à l’ordre du jour de la dernière AG une résolution très impressionniste, qui n’est assortie d’aucun document (devis) : “L’AG décide de désigner un juriste ou avocat, vote un budget de XXX HT et fixe les modalités des appels de fonds au 1er octobre et 1er novembre, autorise le conseil syndical à désigner ce juriste ou avocat.” Or cette résolution a été votée pour un budget onéreux sans aucun document budgétaire (devis, convention d’honoraires) ni mise en concurrence et en l’absence de toute procédure juridique dans notre copropriété. Nous avons pu obtenir aucune information depuis, malgré nos mails au syndic et au conseil syndical et avons reçu des appels de fonds d’un montant élevé, sans aucune prestation précisée. Est-ce légal de voter un budget et d’en laisser la gestion à un conseil syndical dans de telles conditions ? La loi oblige-t-elle à fournir des éléments (devis…) pour voter une dépense extraordinaire en AG ? Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’assemblée générale est souveraine et les budgets qu’elle vote sont exigibles.
      Si vous souhaitez avoir plus d’informations et plus de pouvoir, vous pouvez vous faire élire au conseil syndical.
      Cordialement

  9. BOREL says:

    Bonjour ,

    Notre copropriété a programmé sous 2/3 ans le ravalement , et le syndic a fait voter en AG le principe d’appeler Est ce légal , certains copropriétaires ne versent pas ces appels et sont mis en demeure par le syndic de les rgler sous huitaine .

    Par ailleurs , n’étant pas en compte séparé , le syndic conserve les fonds sur son compte en bénéficiant des intérêts du placement
    merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous avez encore un syndic qui refuse le compte bancaire séparé ?
      https://www.coproconseils.fr/alur-ou-loi-duflot-compte-bancaire-separe-pour-les-coproprietes/
      à fuir de toute urgence.
      Sinon, oui il est légal de voter des provisions pour des travaux à prévoir.
      C’est même le principe du fonds ALUR.
      Cordialement

  10. braisaz says:

    Bonjour,
    Je suis la présidente du conseil syndical de la copropriété et je voudrais savoir si les copropriétaires qui ont voté des travaux pour leur allée approuvés à l’AG depuis fin décembre 18 peuvent annuler ceux-ci alors qu’ils ont déjà payer les appels de fonds.
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Cela dépend si les travaux ont été commandés auprès d’une entreprise ou non.
      Si rien de concret n’a été lancé, il est toujours possible de revenir sur une décision prise en AG à la même majorité. Ensuite il faut décider au cours de la même AG de ce que la copropriété veut faire des fonds.
      Par contre, si une entreprise a déjà été missionnée, elle risque de demander un dédommagement si finalement la copropriété change d’avis
      Cordialement

  11. Virginie B. says:

    Bonjour,
    Trésorière d’une ASL bénévole, je réclame à un couple séparé le paiement de l’appel de fonds. Madame a payé 50% et me demande une facture avec le solde à régler. Je rechigne à émettre une facture, document très officiel, alors que je ne lui ai vendu ni bien ni service, je ne fais que réclamer ce que le couple nous doit. Puis-je à la place émettre un reçu pour la partie payée, mentionnant le solde manquant ?
    Merci pour votre aide, bien cordialement,
    Virginie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui compte pour la copropriété c’est le propriétaire. Vous avez un nom et une adresse c’est tout ce qui vous concerne. Si les charges sont payées à moitié après la date d’exigibilité, vous émettez une mise en demeure pour le montant qui reste à payer.
      C’est à eux de se débrouiller. S’ils ne s’entendent pas, ils ont l’obligation d’avoir un mandataire commun pour gérer les biens en commun.
      Quoi qu’il se passe, cela ne vous concerne en rien.
      Cordialement.

  12. Jerbi says:

    Bonjour,
    Je viens d’acheter en copropriété et pour mon premier appel de fonds, le syndic demande en plus des fonds votés un montant pour licencier la gardienne.
    Puis-je m’opposer à cet appel exceptionnel de fonds car non voté en AG.
    Puis-je le payer sur plusieurs sinon.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, “le syndic engage et congédie” le personnel de la copropriété. Il n’est pas nécessaire que cela soit voté en AG.
      Vous pouvez utilement vous référer à notre article qui porte plus spécifiquement sur cette question http://www.coproconseils.fr/qui-est-lemployeur-du-gardien-ou-de-lemploye-dimmeuble/

  13. JMSATCH1992 says:

    Bonjour
    Un appel de fond (en 1 seule fois) pour un ravalement voté en AG a été effectué par notre syndic. Ayant des problèmes de trésorerie, peut-t-on effectuer le paiement en deux fois, genre un acompte au lancement des travaux (30% par exemple) et le solde à la fin des travaux ? ce qui permet aussi de payer lorsque les travaux sont bien réalisés et correctement.

    Merci pour votre conseil.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En général les entreprises qui effectuent ce genre de travaux sont effectivement payées par tranches suivant l’avancée des travaux et la dernière tranche est versée après réception.
      Il est tout à fait possible que le syndic fonctionne comme cela avec l’entreprise, mais appelle les fonds en une seule fois.
      Si votre syndic émet un seul appel de fonds c’est qu’il en a été décidé ainsi par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale. Ce n’est pas le syndic qui décide, ce sont les copropriétaires. Si cet appel de fonds est exigible, alors vous ne pouvez vous y soustraire. Vous pouvez demander un étalement à titre gracieux.
      Cordialement

  14. Aubolive says:

    Bonjour
    Le syndic peut il envoyer des mises en demeure pour un appel de charges prévisionnelles (mais pas exceptionnelles) alors que le budget n’a pas été voté en AG ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Attention, le budget est voté en AG sur deux ans.
      Mais si effectivement les appels de fonds portent sur un budget non voté, évidemment les appels de fonds ne sont pas exigibles et les mises en demeures nulles et non avenues.
      Cordialement

  15. DEVEAUX says:

    Bonjour,

    ma copropriété est constituée de 3 immeubles de tailles différentes. (1+2+3)
    Le budget prévisionnel est élaboré pour chacun des immeubles (1+2+3) + une provision pour le fonctionnement commun de la copropriété (CG).
    Notre syndic appelle la cotisation du fond Alur en fonction des tantièmes généraux (CG) mais appliqué à l’ensemble du budget prévisionnel (1+2+3+CG); cela me semble totalement illogique !!!

    Merci de vos avis

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question qui porte sur un point pour l’instant non éclairci par le législateur.
      C’est évidemment pas très logique, mais ça n’est pas seulement la faute de votre syndic !!
      La loi prévoit que le fonds ALUR appelle 5% du budget. Sans aucune précision d’aucune sorte !
      C’est beaucoup trop général et suscite de nombreuses interprétations.

      En général les syndics (comme le vôtre) vont au plus simple comptablement pour ce qui est de l’appel des fonds. Quitte à se fermer des possibilités de dépenser ces sommes ensuite.
      Au plus simple le syndic appelle juste 5% du budget global comme l’y oblige la loi et ne tient compte d’aucune clefs de répartition. Les sommes récoltées sont mises sur un livret A et ne pourront par conséquent être dépensées qu’en charges communes générales. Exemples, espaces verts, voirie, canalisation, mais aussi, ravalement, toiture, chaufferie (sauf dispositions contraires du règlement de copropriété). Par contre beaucoup plus difficile comptablement de financer la rénovation des cages d’escaliers, des ascenseurs, et tout ce qui est spécifique à chaque bâtiment.
      Soit le syndic décide de faire de la gymnastique comptable dès l’appel de fonds. Il peut utiliser les clefs de répartition de son choix en fonction des besoins de la copropriété en ayant comme contrainte globale 5% du budget total. Il faut par conséquent que le compte 105 soit subdivisé en sous-comptes. Ainsi plus de dépenses seront possibles. Il faut rester vigilant au moment de la répartition des dépenses, surtout si la copropriété vient à changer de syndic !

      Pour l’instant le problème n’est pas réglé. C’est théoriquement en cours. En attendant votre syndic a le droit de faire ce qu’il fait !
      Cordialement

  16. LEGER says:

    le syndic demande un appel de trésorerie pour compenser les impayés sans avoir consulté ni le bureau de l ASL, ni approuvé par une assemblée générale annuelle
    En plus, il effectue un appel de fonds complémentaire pour dépassement de la facture eau de plus de 20% sans justification de ce dépassement exorbitant

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les appels de fonds ne sont exigibles que s’ils sont validés par une décision d’assemblée générale.
      Cordialement

  17. HERLORY JEAN-MARIE says:

    Bonjour,
    Etant copropriétaire, je relève ce que je pense être une anomalie sur mes derniers appels de fonds; quel est le recours que je puisse avancer sachant que j’ai quand même réglé le dernier appel.

    1. CoproConseils says:

      Merci beaucoup pour votre question.
      Il est essentiel de noter que le paiement des appels de fonds est indépendant du calcul des charges et des éventuelles erreurs qui ont pu s’y glisser.
      Si vos appels de fonds ont été valablement émis (vote du budget en AG) alors vous devez les payer, même si les calculs sont faux.
      Ensuite il faut contester et s’il s’avère effectivement qu’il y a une ou des erreurs, il y aura rectification.
      Dans un premier temps entrez en contact avec votre syndic pour lui demander des explications.
      S’il s’est trompé, il y a toutes les chances pour qu’il rectifie.
      Et ce, d’autant plus volontiers que vous êtes à jour de vos charges !
      S’il s’avère que vous avez trop versé, c’est une simple écriture comptable et vous serez créditeur sur le compte de la copropriété.
      Si vous n’êtes pas d’accord avec le syndic par exemple sur l’application des clefs de répartitions, alors il faut surtout ne pas approuver les comptes à la prochaine AG pour vous laisser un recours devant un tribunal.
      Sachez que nous pouvons vous aider et vous assister, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via le formulaire de contact.
      Cordialement

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