“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”
Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.
Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.
Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?
- En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
- Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider d’anticiper des travaux. Exple, si de gros travaux sont à prévoir dans les trois années à venir. Alors, la copropriété peut décider de faire des provisions. Ceci sans que les travaux ne soient pour autant votés. Il y a vote d’un budget par l’assemblée. Le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.
Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale. Vous devez donc toujours pouvoir faire correspondre les sommes vous sont réclamées à des votes.
Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?
NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.
Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.
Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,
Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.
Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.
Vous n’avez pas reçu l’appel de fonds !
Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds.
Il y a toutes les chances pour que cela ait été fait. Dans la très grande majorité des cabinets de syndic cet envoi est totalement automatisé.
Mais que veut dire “envoyer” ? Et pourquoi est-il possible que vous ne l’ayez pas reçu ?
Les appels de fonds ne sont pas des “notifications”. C’est à dire que le syndic a le droit de les envoyer en lettre simple. Il n’est pas tenu de les envoyer en recommandé.
La seule obligation du syndic est de les envoyer, pas de s’assurer que vous les avez bien reçu.
Si votre adresse est incorrecte, la responsabilité du syndic n’est pas à rechercher. Ce sont les copropriétaires qui doivent s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse postale.
Le syndic peut-il envoyer les appels de fonds par e-mail, voie électronique, intranet ?
Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds sous format électronique.
Le texte précise “sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire”.
Il n’est donc pas possible de remplacer les courriers postaux par des courriers électronique par décision unilatérale du syndic, ni même avec l’accord du CS, ni encore par un vote en AG.
Cette autorisation doit être individuelle.
Il suffit d’un simple courriel.
Il doit être possible de revenir sur cette décision.
Le courrier électronique en question peut tout à fait préciser que l’appel de fonds est à télécharger ou à consulter sur l’intranet de la copropriété.
Bonjour,
Notre syndic a réalisé des dépassements de budget de travaux votés et réalisés dans les caves. Plus de 30ke. En AG, il demande la régularisation de ce dépassement par un vote. Dans la même AG, il demande une réévaluation par le haut du budget déjà voté dans une AG précédente de ravalement de façade. Nous voulions voter non au dépassement de budget et oui à la réévaluation du ravalement. A ce moment là nous apprenons que le syndic a utilisé les fonds appelés pour le ravalement de façade pour payer les prestations du fournisseur liées aux travaux de cave. Nous lui avons dit que ce n’était pas légal. Il a insisté sur le fait qu’il pouvait le faire. Je n’ai pas trouvé un texte de loi le disant a part le bon sens.
Quand on lui a souligné que c’était illégal, il s’est octroyé le droit de lui-même de mettre fin à l’AG alors qu’il n’était que secrétaire de séance.
Bonjour
A priori il y a effectivement faute de la part du syndic.
Cependant il n’est pas possible d’en dire vraiment plus sachant que nous n’avons pas tous les tenants et aboutissants de l’affaire.
Si vous souhaitez être aidé plus avant, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
En rez-de-chaussée, j’ai un dégât des eaux au plafond de mon appartement que j’ai déclaré à mon assurance qui m’a demandé de contacter la copropriétaire-résidente du 1er étage lui demandant d’effectuer une recherche de fuite. Elle refuse de le faire faire par son assurance.
J’ai informé et demandé au syndic de notre copropriété qui n’a pas voulu me donner les coordonnées de l’assurance de la copropriétaire-résidente invoquant que c’est privé et confidentiel. En revanche, Elle a répondu qu’elle est d’accord pour ouvrir son appartement au chercheur de fuite.
Qu’en est-il réellement ?
Dans le cadre de la convention IRSI, QUI doit effectuer la recherche de fuite ?
– L’assureur de la victime du sinistre ?
– L’assureur de la copropriétaire-résidente ?
Mon assurance me demande de faire fonctionner ma protection juridique pour obtenir le nom de son assurance.
Merci d’avance de vos informations et conseils.
Bonjour
Dans le cadre de la convention IRSI, c’est l’assurance du copropriétaire qui subit les dégâts qui devient gestionnaire du sinistre. C’est donc à votre assurance de faire intervenir un expert pour déterminer les causes du sinistre et les responsabilités.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic n’a pas à solliciter l’accord de la copropriété pour lancer une procédure de justice en référé.
En l’occurrence, un référé expertise travaux. Ce référé a pour objectif de faire désigner par le tribunal un expert judiciaire. Celui-ci va examiner des travaux sur des parties communes (entrepris sans accord de la copropriété).
Question : la copropriété manquant de liquidités sur son compte bancaire pour payer les frais de justice inhérents à ce référé, le syndic peut-il faire des appels de fonds tout de suite ou doit -il convoquer une AG extraordinaire au préalable ?
En d’autres termes, puisqu’il n’y a pas besoin d’accord de la copropriété pour lancer le référé expertise…. faut il quand même un accord, via une AG, avant de réclamer les fonds aux copropriétaires ?
Merci.
Bonjour
Il ne faut effectivement pas confondre le principe de l’action et le financement de celle-ci.
La copropriété ne peut pas en refusant de voter les fonds, contester le principe de l’action.
Soit la copropriété a la somme en réserve, il paie et intègre la dépense au prochain budget, soit il n’y a pas la somme en réserve et le syndic doit faire une AGE pour appeler ce budget supplémentaire.
Si la copropriété refuse le budget, le syndic peut la mettre en administration judiciaire.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté en Ag un ravalement isolation de l’immeuble pour un montant conséquent. Le syndic nous a dit qu’il était obligé légalement de disposer de l’intégralité des fonds avant le démarrage des travaux et donc qu’il fera un seul appel de fonds pour le montant total. Pourriez-vous me dire ce qu’il en est exactement. Merci
Bonjour
L’assemblée générale qui décide de travaux, doit également décider de leur financement. C’est donc l’assemblée générale qui décide si les fonds seront appelés en une seule fois ou en plusieurs fois et le syndic n’est pas décisionnaire.
Ensuite oui, effectivement la loi dit qu’il faut avoir l’intégralité des fonds avant de commander des travaux. Mais concrètement cette loi est très bloquante et rarement appliquée à la lettre. Aussi les syndics font ils au mieux selon la situation spécifique de chaque copropriété et son taux de mauvais payeurs.
Cordialement
Bonjour notre syndic a procédé a un appel de fond “avance de trésorerie” en plus des appel de fond correspondant aux BP voté en AG. Les avances sont autorisées dans notre règlement de copro mais a une hauteur max de 1/6 du BP. Celle demandé par le syndic dépasse largement les 1/6. Nous l’avons payée (tous les copropriétaires) vu que c’était pour payer des factures ponctuelles et que la copro manquait de liquidité. Nous pensions qu’à la clôture de l’exercice cette somme allait être dans les provisions appelées mais pas du tout elle est inscrite dans la ligne :”autres avances” et nous nous retrouvons encore à payer une régul.
Devons nous approuver les comptes en l’état ?
Comment faire pour récupérer ou faire comprendre au Syndic qu’il ne pouvait pas dépasser les 1/6, quels sont nos recours?
A quoi peuvent servir les avances ? Peut on les utiliser pour 1) régler des charges 2) financer des travaux? 3 autres ? Peut on les intégrer dans les provisions appelées pour diminuer la régul ? Nous avons l’impression deux fois !!
Merci pour votre retour
Bonjour
Il n’est pas possible ni de réaliser un analyse personnalisée des comptes d’une copropriété dans l’espace des commentaires du site et encore moins possible d’étudier tous les cas de figures possibles sans avoir plus d’informations.
Pour obtenir des réponses à ce type de questions, il est indispensable de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Pourquoi, alors qu’on nous a fait voter un budget prévisionnel de tant, le syndic fait des appels sur un montant inférieur de plus de 4000 € chaque année depuis 2015?
J’ai remarqué beaucoup d’anomalies dans la comptabilité.
En 2014, on avait voté un budget de 13600 € pour la confortation des poutres maîtresses dans un lot. Cette dépensé a été appelée en totalité en 2014. Mais ce compte traine toujours dans le livre des écritures en 2020-2021.
En 2015, on avait décidé de faire des travaux en prenant sur un solde créditeur travaux de 14722 €.
Alors que le compte de répartition pour les 13600 € aurait dû disparaître pour laisser place à un compte de répartition pour les 14722, j’ai remarqué que le compte de 13600 est toujours actif et que les 14722 on été ajouté (sur le compte 102) sur le compte d’un copropriétaire qui a à son débit 17229,72 alors qu’il aurait dû avoir un débit de 2964,61 €.
Y-a-t-il une explication logique à ça?
Bonjour
Il y a peut être des explications logiques à tout cela, mais une expertise de la comptabilité d’une copropriété ne se fait pas sur la base de quelques informations données dans les commentaires d’un article sur notre site internet. Si vous souhaitez un audit des comptes de votre copropriété, merci de nous demander un devis. Nos tarifs dépendent du nombre de lot de la copropriété.
Cordialement
Bonjour,
Je suis syndic bénévole d’une copropriété de 4 appartements. Une propriétaire a vendu son bien le 18 octobre mais elle n’a pas versé la totalité de ce qu’elle devait pour les fonds de travaux. La nouvelle propriétaire refuse de payer l’appel de fonds prévu au budget voté en début d’année mais seulement le pro rata des réelles dépenses après réception des factures et cela aurait été stipulé dans le contrat de vente .
J’ai vu que la loi prévoyait qu’au moment de l’appel de fonds le propriétaire doit régler le trimestre entier. Vers qui dois-je me retourner dans ce cas ? Dois-je exiger à l’ancienne propriétaire de payer la totalité du 3ème trimestre ? Quels sont les moyens d’action vu qu’elle a vendu ? Merci pour votre aide
Bonjour
Le syndic ne peut plus rien exiger d’une personne qui n’est plus propriétaire.
C’est de la responsabilité du syndic d’indiquer au notaire que les charges ne sont pas entièrement payées.
Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
Ma copropriété a voté des travaux de ravalement de façade, sans isolation thermique, ce qui est illégal (obligation prévue par la loi) et non conforme au PLUi (qui exige une rénovation performante pour tout ravalement). Aucune démonstration n’a été faite que les travaux relevaient d’une des exceptions prévues. Je m’y suis opposée en AG, et je pense que les travaux n’obtiendront pas d’autorisation, ou bien qu’ils seront facilement annulés par recours.
Comment éviter de payer les appels de fonds ? Que va-t-il arriver à ce fond travaux si les travaux sont annulés ?
Merci, cordialement
Bonjour
Si les travaux ont été votés en AG ainsi que leur financement, les appels de fonds sont exigibles.
Si les travaux sont contestés et annulés par décision du tribunal, les fonds déjà appelé seront considéré comme du crédit de charges et il faudra qu’une autre AG statue sur leur destination.
Cordialement.
Je suis propriétaire depuis le 29 juin 2022
Le syndic me fait un appel de fond pour une facture d’eau sur la période de avril 2021 à mars 2022 auquel je n’habite pas à cette résidence.
Approbation des comptes le 29 10 2022.
Je conteste et ce mon droit le syndic me dit que je suis propriétaire et a moi de payer?
Bonjour
Si c’est une régularisation de charges, c’est le copropriétaire au moment de l’appel de fond qui en est responsable, même s’il n’était pas propriétaire au moment de la consommation. Il faut voir avec le notaire car normalement la régularisation des charges est prévue dans l’acte de vente.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons reçu un appel de fonds de notre copropriété concernant le chauffage de 2021/2022. Selon la copropriété, cet appel de fond est à cause d’une augmentation du tarif GAZ qui a amené la dépassement du budget pour l’année 2021/2022. Cet appel de fond vient d’arriver le 24 octobre suite à la clôture de l’exercice 2021/2022.
Cependant, nous n’avons emménagé que le 20 juillet 2022, ce qui signifie que nous n’avons jamais bénéficié du chauffage de l’année 2021/2022.
Pourriez-vous s’il vous plaît nous confirmer si nous sommes obligés de payer cette facture ou c’est la responsabilité de la copropriété à contacter l’ancien propriétaire ?
Bonjour
Il y a plusieurs possibilités dans cette situation. Tout dépend comment les choses ont été enregistrées.
Pour en avoir le cœur net, nous vous conseillons de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert et pouvoir ainsi exposer votre situation particulière à l’expert qui va vous poser des questions pour savoir dans quel cas vous vous trouvez puis obtenir des réponses personnalisées.
Cordialement
Bonjour,
J’ai envoyé le nécessaire (SEPA, RIB) à mon syndic qui n’a rien fait pour le prélèvement automatique mensuel. J’ai fini par mettre en place un virement bancaire mensuel et ai prévenu le syndic de la solution mise en place pour régler mes appels de fonds. Le syndic m’indique qu’il refuse ce mode de règlement mensuel et que je dois nécessairement payer mes appels de fonds par prélèvement automatique. Tous les mois, il me facture des relances sous-prétexte que je n’ai pas mis en place un prélèvement automatique. Comment contester cet abus de ce syndic?
Bonjour
La mensualisation n’est pas un droit. La loi indique que les appels de fonds sont à régler le premier jour de chaque trimestre. Si le premier jour du trimestre vous ne réglez qu’un tiers de votre appel de fond, les deux autres mois vous êtes considéré comme débiteur. Vous ne pouvez vous permettre de vous mensualiser unilatéralement que si vous avez systématiquement trois mois d’avance. Ainsi, vous ne serez jamais débiteur.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons eu une AG pour un appel de fonds de solidarité avec un montant de plus de 22000€ sur la convocation d’ag. Le lendemain de l’AG, sans avoir envoyé le compte rendu de cet ag, nous recevons un appel de fond de solidarité a hauteur de 13000€.
Cet appel est il valable sachant que le montant voté n’est pas identique à celui préciser avant le vote ?
Pouvons nous contester cet appel de fonds de solidarité sachant que nous n’avons pas les moyens de payer notre quote part ?
Bonjour
Votre question mélange plusieurs problèmes. Nous n’avons pas assez d’éléments pour pouvoir vous dire si cet appel de fonds est correct ou non. Mais si vous n’avez pas les moyens de payer vos appels de fonds, il faut plutôt cherche une solution d’étalement avec votre syndic que de contester l’application d’une décision qui cherche à éviter à la copropriété une administration provisoire.
Cordialement
Bonjour, lors de la dernière AG, il a été voté à la majorité des appels de fonds en prévision de travaux d’étanchéité de toiture. Sauf qu’aujourd’hui le syndic réclame les fonds mais lui n’a jamais fait de devis ni mandaté de société pour effectuer les travaux. J’ai payé le premier appel de fonds. Le second appel est prévu pour décembre, sauf qu’avec l’inflation et les fêtes qui arrivent et sachant que les travaux d’étanchéité ne se feront pas avant le printemps prochain au minimum, si on trouve la société. Est-ce que j’ai le droit de demander de suspendre ou de repousser l’appel de fonds au trimestre d’après ? Car cela soulagerait énormément de copropriétaires en cette fin d’année.
Cordialement.
Sam
Bonjour
Si le vote en AG prévoyait ces appels de fonds, alors ils sont exigibles.
Par contre vous pouvez tout à fait demander un étalement de leur paiement au syndic qui peut vous l’accorder à titre gracieux suivant les finances de la copropriété. Il n’est aucunement obligé d’accepter.
En tout état de cause c’est indépendant du fait que le syndic ait avancé dans la commande des travaux ou non.
C’est au conseil syndical de s’assurer que le syndic fait ce qu’il faut pour appliquer les décisions d’AG.
Cordialement
Bonjour
J’ai reçu un courrier de ma copropriété nous informant qu’il ne sont pas en mesure de mettre le chauffage car plus de trésorerie et plus en mesure de payer les factures de fuel. C’est à cause d’une grosse dette d’un des proprietaire qui n’a jamais réglé ses charges. Ils ont donc fixer un montant de 7000 euros à repartir entre les propriétaires qui nous sera remboursé petit à petit. Tout cela sera voter en assemblée exceptionnelle. Ma question est si le vote est non a l’unanimité que se passe t-il ? Ils ont droit de ne pas nous mettre le chauffage ? Merci
Bonjour
C’est une avance de solidarité. Le syndic a le droit de la proposer, la copropriété a le droit de la refuser.
S’il n’a plus les moyens de gérer la copropriété (notamment mettre le chauffage) le risque est l’administration provisoire.
Il faudrait pouvoir échanger avec vous sur la situation de votre copropriété pour pouvoir vous conseiller plus précisément.
Cordialement
Bonjour,
Mon syndicat n’arrête pas d’augmenter les charges avec des dépenses ridicules (appel d’une société de nettoyage pour nettoyer un parking qui a 2 ans en béton, appel d’une société d’expertise pour poncer les sols afin de démontrer à un résident que le ménage est bien fait…) et j’en passe. Est-ce que j’ai le pouvoir d’agir ?
Cordialement,
Bonjour
Toutes les dépenses valablement votées en AG sont applicables.
Vous n’avez le pouvoir de vous y opposer qu’à la hauteur de vos millièmes.
Cordialement
Bonjour.
Un délai de 2 mois après la réception du PV de l’AG doit-il être respecté avant que que les appels de fonds, concernant des décisions prises lors de cette AG, soient mis en recouvrement par la comptabilité ? Mon syndic m’a dit qu’il n’aurait certes pas dû m’appeler ces fonds pour “prévoyance de travaux futures” au 1er Avril, suite à l’AG du 22 Mars, parce que j’étais opposante. Et pour les défaillants ? Le PV prévoyait des appels de fonds sur 4 trimestres sans précision de dates.
Bonjour
Les appels de fonds ne sont pas distincts entre les opposants/défaillants et les non opposants. Les appels de fonds sont à réaliser à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’AG.
Le délai de 2 mois s’applique uniquement à la mise en œuvre des travaux votés.
Cordialement
Bonjour,
Co propriétaire d’un appartement que je vends le 29 septembre 2022. Le syndic vient de m’envoyer à payer le 4ème tiers (du 1/10/22 au 31/12/2022). Je les appelle pour les prévenir et ils me disent que je serai redevable jusqu’à réception du notaire d’une lettre recommandée… Qu’en est il? Je ne gère pas le notaire… Est ce que je peux envoyer par courriel un papier particulier?
Bonjour
Effectivement votre syndic a raison. Vous pouvez vous retourner contre le notaire s’il traîne et que vous avez un préjudice.
Cordialement
Bonsoir copropriétaires dans un grand immeuble je viens de voir un rappel pour une AG le 5 juillet donc demain. Sur une cinquantaine de copropriétaires 9 dont moi n avons pas reçu de convocation. Ni part courrier accusé de réception.ni mails ni le service Extra net.pouvons nous bloquer les appels de fonds. Ou avons nous un recours. Nous sommes tous là depuis des années et le syndic est aussi en place depuis longtemps. Merci de votre réponse.
Bonjour
Si vous n’avez pas reçu la convocation en temps et en heure, vous avez la possibilité de faire reporter et reconvoquer l’AG.
Si l’AG se tient sans vous, vous avez deux mois à réception du PV d’AG pour la contester et demander à ce qu’elle soit reconvoquée. Si vous y assistez évidemment vous n’avez pas le droit de contester pour défaut de convocation.
En aucun cas cela vous donne le droit de ne pas payer le budget qui aura été voté valablement durant cette AG.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes propriétaires de 2 appartements dans la même copropriété (dans deux bâtiments différents). L’un des deux est en location. Avant le changement de syndic, nous recevions deux appels de charges distincts, depuis nous ne recevons plus qu’un document. Est ce normal ? Pouvons nous exiger de recevoir de appels distincts ?
Les appels ont récemment été modifiés et sont plus clairs, nous voyons maintenant par lots les charges générales, par bâtiment et par escalier.
Par ailleurs, en cas de revente, n’est ce pas plus simple d’avoir des appels séparés ?
Merci d’avance pour vos conseils
Cordialement
Bonjour
C’est un arrangement à mettre en place avec votre syndic.
Mais ce n’est pas obligatoire.
Cordialement
Bonjour je voudrais savoir pour les appels de fond travaux ravalement de 20,000 euros par appartement le cyndic a mis l’argent sur le compte des charges pouvez t’il m’être l’argent sur un autre compte il se sert de l’argent pour payer le trimestre des charges avant que je reçois la facture , merci beaucoup a vous
Bonjour
Sauf si ce sont des provisions pour un ravalement qui n’est pas encore commandé, les fonds pour les travaux peuvent être dans le compte courant.
Cordialement
Suite à l’explosion des coûts de chauffage, le budget prévisionnel voté en AG ne suffit pas pour payer les charges.
Le syndic souhaite réaliser un appel de fonds exceptionnel sans le voter en AGE. Est-ce autorisé ?
Bonjour
Il faut forcément que cela passe en AG à un moment donné, sinon les appels de fonds ne sont pas exigibles.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble. Le syndic semble avoir des problèmes de comptabilité puisqu’il me réclame de nouveau un ancien appel de fond déjà payé il y a plusieurs mois par virement bancaire (preuve à l’appui). Je souhaiterais savoir comment faire pour demander au syndic de tenir compte des appels de fonds déjà payés au cas où il refuserait de le faire. Cordialement.
Bonjour
Pour s’assurer que c’est bien un rappel qui a déjà été payé, demandez rendez-vous avec le comptable et expliquez vous.
Si vous avez du mal à comprendre ou s’il s’entête, n’hésitez pas à prendre un rendez vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour,
face à un copropriétaire qui ne paye pas ses charges – y compris après des mises en demeure -j’ai compris que le syndic (*) doit faire valider, par un vote en AG, un appel de fonds “défaillant”. Est-ce exact ?
Mais quid de ce copropriétaire débiteur et récalcitrant ?
Doit-il être convoqué à cette AG ?
Peut-il participer au vote de la résolution dans la mesure où c’est lui qui met la copropriété en difficulté ?
(*) le syndic a par ailleurs lancé une procédure de recouvrement de charges en référé
Merci pour votre site très instructif. Cordialement.
Bonjour
Oui le copropriétaire est convoqué normalement et participe aux votes normalement. Si de par le nombre de ses tantièmes il bloque les votes, il est possible de se retourner contre un tribunal pour abus de majorité.
Cordialement
Bonjour,
Propriétaire d’un appartement, nous avons reçu un appel de fonds “défaillant” sans avoir été prévenus au préalable. Il vient pour combler une cessation de paiement d’un des copropriétaires contre lequel a déjà été entamé une procédure judiciaire.
Cet appel de fonds exceptionnel n’a pas été voté en AG et il n’existe aucune trace écrite de cette décision. Le syndic me dit que ça a été décidé au téléphone avec le président syndical.
Est-ce une démarche normale ? Même en cas d’urgence ? Et auriez vous une texte de loi sur lequel je pourrais me baser pour en discuter avec eux ?
En vous remerciant !
Bonjour
Seuls les appels de fonds validés en AG sont exigibles. L’accord du président du CS ne vaut pas une AG. Si vous avez besoin de conseils plus personnalisés et notamment de textes de loi, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonsoir
On vient de constituer une ASL, mais on n’a pas voté de budget prévisionnel, lors de l’Assemblée Générale qui à servie à la constituer.
Pour pouvoir lancer les démarches administratives, (EDF pour les candélabres, l’ouverture de compte bancaire, déneigement et assurance), peut on quand même faire un appel de fond?
Cordialement
Bonjour
Non, les appels de fonds ne sont exigibles que si le budget a été voté.
Il faut refaire une AG.
Cordialement
Bonjour,
Notre AG comportait une résolution (sur la convocation) paiement à l’unité. Sur le PV peut-elle être modifiée en étant aux millièmes d’entrée ?
Il me semblait que la convocation doit-être respectée en tout point.
Merci pour votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
C’est le règlement de copropriété qui détermine la manière dont les fonds doivent être appelés. Si sur la convocation il est noté une répartition contraire au règlement de copropriété par définition elle est illégale quand bien même elle serait votée en AG.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic n’a pas notifié le PV d’AG aux copropriétaires opposants. Il réclame des appels de fonds pour des travaux non urgents dont on ignore s’ils ont été votés, d’autant plus que l’année précédente, ceux-ci avaient été refusés par l’AG.
Peut-on refuser de les payer ?
En vous remerciant par avance,
Cordialement
Bonjour
Vous pouvez effectivement exiger qu’on vous communique le PV de l’AG qui a voté ces travaux.
Normalement ces documents devraient être mis à votre disposition dans l’intranet obligatoire.
Cordialement
Bonjour.
Lors de la dernière A.G., il a été voté (majorité) la réalisation de travaux de réfection des sous balcons, ainsi que le choix des entreprises (acceptation des devis) amenés à réaliser ces travaux ( 3 corps d’état). l’assemblée générale a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds suivant les modalités ainsi définies : 30% le 1/10/2021, 40% le 01/11/2021, 30% le 1/12/2021. Les deux premiers appels de fonds ont émis et sont exigibles aux dates prévues. Cependant, après renseignements auprès du service de l’urbanisme de la commune, aucun dossier n’avait été déposé en date du 15 octobre dernier. Ces travaux nécessitent en effet un accord de l’urbanisme, le délai minimum pour la réponse étant au minimum de 2 mois à compter de la date de réception du dossier. En claire, cela signifie que les travaux ne commenceront pas avant le courant du premier trimestre de l’année prochaine.
Les copropriétaires peuvent-t-il contester les dates des appels de fonds et les conditionner à la communication par le syndic d’un planning des travaux et de la date de dépôt du dossier au service de l’urbanisme, puisque les travaux ne pourront d’évidence commencer qu’au minimum 2 mois après accord de l’urbanisme. Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Les décisions prises en AG doivent s’appliquer. Si vous souhaitez modifier les conditions de financement de ces travaux, il faut reconvoquer une nouvelle AG pour soumettre au vote la possibilité de revenir sur les décisions prises par la première AG.
Cordialement
Bonjour,
Tout récemment, mon syndic a adressé à l’ensemble des coproprietaires un appel de provisions exceptionnels. Rien n’étant précisé sur le document, j’ai demandé à sa comptabilité des explications. Elle m’a répondu qu’il s’agit d’un appel urgent pour payer la facture d’assurance de l’immeuble, faute de trésorerie.
Cet appel est-il légal dans la mesure où le conseil syndical n’a visiblement pas été consulté et il n’y a eu aucune AG préalable ? Ai-je un moyen de m’opposer à ce paiement ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour
Le syndic a le droit d’envoyer un appel de fonds pour travaux d’urgence (à faire valider sans délai en AGE) mais a priori le paiement de l’assurance est quelque chose de planifiable et le syndic ne devrait pas se trouver en situation d’urgence pour la payer.
N’hésitez pas à prendre rendez vous avec un expert pour une réponse plus personnalisée.
Cordialement
Bonjour,
Suite à un éboulement dans notre Co-propriété et devant les difficultés engendrées (expertises, tribunal…) plusieurs syndic se sont succédés et le dernier nous a tout simplement « ignoré », pour ne pas dire « abandonné » (aucune réponse par mail/ téléphone, personne au bureau….). Nous avons dû aller en justice pour exiger une AG. Pendant ce temps , la résidence s’est délabrée car plus aucun entretien n’était effectué. (Parties communes, jardins, piscine….). Cela a duré presque 1 an. Il ne tenait aucune comptabilité n’a fait aucun appel de fond (puisque rien n’était fait).
Suite à l’AG « forcée », nous avons élu un nouveau syndic. Je ne sais pas comment ce dernier a pu se débrouillé sans comptabilité.
Ils nous ont cependant réclamé 4 appels de fonds d’un coup (ceux que l’ancien syndic n’avait pas fait). Est-ce légal? Et surtout, comment peut-on réclamé des sommes qui ne correspondent à aucuns travaux réalisés?
Nous avions bien voté un budget prévisionnel avec le précédent syndic mais ce dernier n’a pas effectué les tâches qui lui incombaient. Nous ne lui avons pas donné le quitus car la résidence n’a plus du tout été entretenue et que nous nous sommes retrouvés avec des impayés (électricité des parties communes, expert….)
Notre nouveau syndic a-t-il bien agit ou aurait-il mieux fait de repartir sur une nouvelle comptabilité?
Merci
Bonjour
Il n’est pas possible de faire table rase et de repartir sur une nouvelle comptabilité. Si un budget a été voté, il est légal de faire les appels de fonds correspondants. D’autant que malgré tout votre copropriété continue d’avoir des factures à payer. N’hésitez pas à prendre rendez-vous téléphonique avec un expert pour obtenir une aide plus précise.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un immeuble. A la dernière AG il a été voté pour la ratification de travaux de jardinage, hors ces travaux ont été réalisés quand nous n’étions pas propriétaires ET ils n’ont jamais été voté alors qu’ils dépassent le budget selon lequel une décision en AG doit être prise.
Ai-je des recours?
Merci
Bonjour
Ce qui compte dans les appels de fonds c’est quand l’assemblée décide comme date d’appel de fonds. Si vous êtes propriétaire au moment de l’appel de fond légalement voté, c’est à vous de régler cet appel de fonds.
Ensuite si les travaux ont été réalisés par le syndic sans autorisation d’AG, peut être parce qu’il a considéré que c’était des travaux d’urgence. Vous avez deux mois pour contester après réception du PV d’AG. (article 42)
Cordialement
Bonjour,
Nous avons fait notre dernière AG en décembre 2020 à distance par renvoi d’un questionnaire. Une résolution concernant la reconduite du syndic a été voter contre, le syndic devant donc refaire une AG pour valider la reconduite du syndic.. et beaucoup de résolution n’ont pu être validé faute de votant. Cette AG n’a jamais eu lieu, ils ont donc décidé de grouper deux AG en une (courant 2021 décembre probablement, enfin on ne sait pas trop). Par contre ils continuent de nous envoyer les charges de copro.
Est-ce legal qu’un syndic de copro n’ayant pas été renouvelé puisse continuer à nous adresser des charges ? toujours plus élevée les unes que les autres et nous ne savons surtout pas ce que l’on paye. Nous avons à l’AG de 2019 supprimé le ménage pour faire des économies qui ne se font pas lol (aucun travaux en cours pourtant demandé car immeuble ancien en pierre)
Bonjour
Si votre syndic doit reconvoquer une AG c’est que son mandat est encore valable. Donc c’est normal qu’il continue de gérer la copropriété et d’envoyer des appels de fonds. Si par contre son mandat est terminé alors il ne peut plus gérer la copropriété, mais il ne peut plus non plus convoquer d’AG.
Cordialement
bonjour
l’ag a eu lieu par correspondance, sans réunion préalable, en avril 2021 (la précédente avait eu lieu en juillet 2019)
aucune visite de copropriété depuis août 2018 malgré ma demande
aucune réduction des honoraires
l’appel de fonds est basé sur 8 mois (1.02.2021 au 30.09.2021)
etc…
inutile de vous donner le nom du syndic ayant pour filiales sont Prowen et Fuze
merci de vos réponses
Bonjour
Votre AG 2020 aurait du avoir lieu avant le 31 janvier 2021.
Les honoraires des syndics sont forfaitaires et les visites sont inclues. Il est possible de négocier une réduction sur les visites non effectuées, mais c’est de la pure négociation, aucune obligation de la part des syndics d’accorder de ristournes.
Cordialement
Bonjour,
je suis syndic bénévole depuis novembre 2020 d’une petite copropriété de 4 lots.
Suite à des travaux illégaux entrepris sur les parties communes par l’un des copropriétaires, j’ai proposé une résolution à l’amiable à celui-ci, via une AG de ratification a posteriori (avec documents techniques et financiers à l’appui bien entendu).
En réponse, il m’a envoyé ses avocats prétextant qu’il avait le droit de faire tous les travaux souhaités, ce qui est totalement faux (cf loi 1965) !
Par conséquent, en tant que syndic bénévole, je n’ai pas eu d’autre choix que de consulter un avocat pour le compte du syndicat des copropriétaires afin de savoir comment procéder face à ces travaux totalement illégaux et à ce copropriétaire irrespectueux. Consultation d’un avocat, sans que le syndicat des copropriétaires n’en soit informé au préalable.
1) Comment puis-je organiser un appel de fonds pour le remboursement de ces frais d’avocat qui n’étaient bien évidemment pas prévus / budgétés ? (montant 120H TTC)
2) Les copropriétaires peuvent-ils refuser de payer sous prétexte de ne pas avoir été consultés / informés de ce rdv de conseil auprès d’un avocat ?
Bonjour
Le syndic a le droit de consulter un avocat pour faire respecter le règlement de copropriété. Vous pouvez l’intégrer dans les dépenses courantes.
Nous avons une adhésion spéciale syndic bénévole, n’hésitez pas à en parler à la prochaine AG. Manifestement vous avez besoin d’aide !
Cordialement
Bonjour,
Si le montant des charges qui me sont réclamées est supérieur à celui prévu par le budget prévisionnel validé en AG , puis-je régler seulement la somme qui devrait m’être réclamée, me conformant ainsi au budget prévisionnel, ou vaut-il mieux régler ce que cet appel me réclame et attendre le décompte des charges pour contester ?
Merci,
Cordialement,
Bonjour
Le budget ne couvre que les charges courantes. Il peut tout à fait y avoir des charges supplémentaires au budget.
Le syndic a le droit d’appeler tous les fonds qui ont été votés en AG. Exemple le fonds ALUR est hors budget, un éventuel appel de fond de solidarité … etc
Cordialement
Bonjour,
Le montant des appels de fonds trimestriels que me réclame le syndic est supérieur à ce qu’il devrait être si on se réfère au budget prévisionnel de l’exercice en cours.
De plus différentes clés de charge m’interrogent comme les “Frais divers copropriété” qui apparaissent deux fois, ou encore “travaux immeuble” et “travaux ensemble copropriété” qui réclament des montants sans justification desdits travaux et malgré le règlement tout les trimestres d’un fond de travaux.
Pouvez-vous m’éclairer s’il vous plaît ?
Ai-je le droit de ne payer que le montant correspondant au quart du budget prévisionnel et non pas le montant injustifié de l’appel qui m’est adressé ?
Merci d’avance pr votre retour,
Cordialement
Bonjour
Il n’est pas possible de ne pas payer ses charges parce qu’on en comprend pas le détail, ni parce que le syndic refuse de nous en expliquer les tenants et aboutissants. A priori, les charges sont exigibles dès lors qu’elles font partie d’un budget qui a été voté en AG.
Pour savoir si c’est le cas de vos charges il faudrait pouvoir échanger avec un expert.
En tout état de cause, ne pas payer vous expose à un risque de mise en demeure.
Cordialement
Bonjour, lors du remplacement de portes palières de l’immeuble, le syndic demandait un bon de commande signé par chaque copropriétaire, je n’ais pas signé ce bon puisque ma porte est neuve et identique a toutes les autres portes dans l’harmonie de l’immeuble. or le syndic me facture une porte palière, que je n’ai pas commandé. je refuse de payer. Comment éclaircir la situation puisque il ne répond pas a ma demande par lettre recommandé avec ar. Cela fait 2 ans . merci de votre réponse
Bonjour
Effectivement, les portes pallières sont des éléments privatifs. La copropriété peut vous obliger à avoir une porte identique aux autres (à condition que ce soit marqué dans le règlement de copropriété), mais ne peut pas vous obliger à la changer. Encore moins vous facturer une porte que vous n’avez pas acheté.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons voté en mars des travaux exceptionnels en AG. La date limite de paiement et la mention ‘en une fois’ (que nous avons votés également) sont clairement stipulés dans le PV d’AG qui a été distribué par le syndic (bénévole) dès le lendemain de l’AG. Je m’étonne cependant que le syndic n’ait pas envoyé d’appel de fonds. La date limite de paiement est maintenant dépassée d’une semaine et certains copropriétaires n’ont pas encore payé la somme due. Faut-il que le syndic émette un appel de fond, et ceci posera-t-il un problème si ce dernier est envoyé après la date limite de paiement stipulée dans le PV d’AG? Merci
Bonjour
Oui, pour que les copropriétaires paient les appels de fonds, il faut que ceux-ci soient émis !
Ce n’est pas grave si un appel de fonds est en retard, surtout pour une gestion faite par un syndic bénévole.
Cordialement
Bonjour
Notre copropriété est un syndic bénévole géré par l’ancien propriétaire de l’immeuble.
Cela fait un an qu’on reçoit les appels de fond ( depuis que la copropriété a été créée) et nous n’avons jamais de détail de charges.
Nous avons constaté que le ménage avait été fait une fois dans l’année. Et l’ancien propriétaire dit prendre en charge la tonte de la pelouse de l’immeuble . Je ne comprends donc pas à quoi sert cette somme dû chaque mois sachant qu’elle est assez conséquente pour une copropriété bénévole. J’aimerai savoir si les propriétaires actuels peuvent demander un détail obligatoire sur les appels de fond ? De même que nous ne pouvons pas faire réparer le hall d’entrée malgré notre relance au président du syndic ( fuite dans les cours de l’immeuble ) .
J’ai également demandé une AG prévue normalement chaque année au mois de janvier . Mais compte tenue de la situation sanitaire il repousse la date de l AG . Du coup j’aimerai savoir si il y a une obligation de demander une AG malgré la situation sanitaire actuelle
Bonjour
Oui le syndic qu’il soit bénévole ou professionnel est tenu de présenter les comptes et de les faire approuver lors d’une AG qui doit obligatoirement se tenir dans les 6 mois de la clôture des comptes. Il doit également au cours de cette AG, faire voter le budget de l’année à venir, sans quoi les appels de fonds ne sont pas légalement exigibles.
Cordialement
BONJOUR
PEUT ON PAYER LE CHANGEMENT DES INTERPHONE AVEC LE FOND DE TRAVAUX
Bonjour
Tout cela dépend des clefs de répartition.
Mais il est toujours possible avec un peu de travail et d’écritures comptables, de faire financer des travaux par le fonds alur.
Merci par ailleurs de bien vouloir noter qu’il n’est pas nécessaire de crier pour se faire entendre.
Cordialement
Bonjour,
Lors de l’AG 2019, des montants ont été définis pour des travaux de changement d’interphones. PV 2019 validé, signé, diffusé.
Modèle 1 – 100 (c’est un exemple)
Modèle 2 – 100 + Plus-value 2
Modèle 3 – 100 + Plus-value 3
Les règlements ont été faits
Mais pour l’appel de fonds T4 2020, certains copropriétaires ont eu un rappel de plus-value Interphone sur leur appel de charges – pas de courrier d’accompagnement pour expliquer.
Après recherche car contestation du montant appelé, le syndic indique que suite à une erreur de comptabilité, il manque des plus-value … et que les copropriétaires concernés ont eu un appel de plus-value.
Plusieurs copropriétaires contestent cet appel complémentaire Interphone car, pour les propriétaires concernés, les montants des plus-value appelés au T4 2020 ne correspondent pas aux montants des plus-value validés lors de l’AG 2019.
Une demande est fait pour avoir une résolution votée à la prochaine AG 2020 pour que le point des Interphones soit ainsi rectifié avec les montants corrects des plus-value des différents modèles.
Merci pour votre avis.
Bonjour
Nous ne sommes pas en mesure d’apporter à votre question une réponse en quelques lignes dans les commentaires de notre site. Elle est trop spécifique.
Si vous souhaitez poser vos questions à un expert CoproConseils, vous pouvez facilement prendre rendez-vous en cliquant sur : Prenez rendez-vous.
Nos experts pourrons vous donner des réponses personnalisées.
Cordialement
Bonjour
J’ai été livré de mon appartement neuf (construction VEFA) le 21 septembre dernier. Le budget annuel a été voté lors de la 1ère AG. Aujourd’hui on me réclame les charges pour l’annee entière alors que les 1ères livraisons d’appartement ont été faites le 1er août 2020sans aucun fonctionnement de l’immeuble (ascenseur, ménage …) et que la livraison des parties communes n.est pas encre faite
Le Syndic et Conseil Syndical sont ils en droit de réclamer la totalité des charges annuelles ? Ne peuvent elles pas être calculées au prorata à compter du 1er août avec un report du restant sur l’annee prochaine?
Qui est dans son droit et comment contester?
Cordialement
Bonjour
Le conseil syndical ne réclame aucune charge.
Le syndic appelle des provisions et ensuite régularise au prorata.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée sur vos comptes, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour
Mon syndic n a pas convoqué d ag depuis plus d un an à ce jour, mais il continu à réclamer les appels de fonds.
Pire les membres du conseil syndical representant la majorité hormis le président avaient demandé en janvier décembre 19 ou janvier 20 la convocation d une ag, en vain. Que pouvons nous faire ? Pour moi je pense qu il y a carence de ce syndic..
Cordialement
Bonjour
Le syndic doit organiser au moins une AG par an.
Le conseil syndical peut le mettre en demeure (LRAR) de convoquer une AG en précisant un délai maximum. Si le syndic ne le respecte pas, alors le conseil syndical peut convoquer lui même et élire un nouveau syndic. C’est un droit qui lui a été donné par l’ordonnance ELAN.
C’est beaucoup plus efficace qu’une procédure en carence devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Notre copropriété est dans une situation illégale à cause d’un syndic qui ne respecte pas son obligation de conseils. Élu depuis mi 2018, nous n’avons pas validé les comptes 2018 et 2019 (impossible de la vérifier également puisque le gestionnaire de notre dossier bloque tout), nous n’avons pas voté de budget 2020-2021, nous n’avons pas de conseil syndical et sommes donc complètement coincés dans les actions que nous pourrions mener.
Ce syndic continue à faire ses appels de charge, et à appliquer ses pénalités (allant jusqu’à 450€ pour l’un d’entre nous) bien que le budget n’ait pas été voté.
Nous essayons de sortir de cela mais nous sommes complètement bloqués, à la bonne de ce syndic qui ne fait plus rien pour notre copro. Son contrat a été prolongé grâce aux directives Covid, il se cache derrière pour nous laisser dans cette situation!
Des recommandes ont déjà été envoyés pour demander l’organisation d’une AG mais non accepté.
Nous avons essayé de faire appel à un médiateur mais celui ci est une agence interne du groupe de ce syndic nationalement connu (impartialité 0)
Comment faire pour vous solliciter si nous n’avons pas de conseil syndical?
Comment faire pour sortir de cette situation puisque nous sommes dans l’illégalité la plus complète ?
Nous vous remercions par avance pour votre aide
Bonjour
Les directives Covid ont également prolongé les mandats des conseillers syndicaux.
Il est possible pour un groupe de copropriétaires de mandater CoproConseils.
Vu les délais, même si vous aviez un conseil syndical, vous ne gagneriez pas grand chose à vouloir organiser une AG avant celle convoquée par le syndic.
Utilisez votre énergie à préparer l’AG qu’il devra obligatoirement organiser à la fin de la période de prolongation automatique des mandats prévue par l’ordonnance Covid.
Envoyez rapidement en recommandé une proposition de mandat de syndic concurrent en lui demandant de mettre cette proposition à l’ordre du jour et de la joindre à la convocation.
N’oubliez pas l’élire un conseil syndical !
Ensuite il sera toujours temps de solliciter notre aide pour étudier les recours que vous avez contre ce syndic.
Cordialement
Bonjour on a reçu un appel de fonds du syndic pour changer la porte d’entrée alors que rien n’a était voté en assemblée générale même le sujet n’a jamais été abordé.
J’ai payé le montant de l’appel de fond.
Depuis la porte n’a jamais était changée et j’ai vendu mon appartement.
J’aimerais savoir comment faire pour récupérer mon argent.
Merci cordialement
Bonjour
Ce n’est pas le fait qu’ils soient non réalisés qui joue.
Même s’ils avaient été réalisés, le principal problème est que ces travaux n’ont pas été votés.
Si des travaux ne sont pas votés, l’appel de fonds correspondant n’est pas exigible. Il n’y avait pas de raison de les payer.
Il faut en informer votre notaire et engager une procédure devant le tribunal.
Cordialement
Bonjour
Notre syndic a voté un appel de fonds exceptionnel sur 5 ans pour des travaux de ravalement de façade. A-t-il le droit d’étaler sur autant d’années ? Si je vends, d’ici là, pourrais-je récupérer les sommes déjà versées ?
Bonjour,
Il n’y a pas de limite de temps. Par contre en copropriété le syndic ne vote rien. C’est l’assemblée générale qui vote et qui est souveraine.
Si vous vendez entre temps, l’acheteur sera responsable des appels de fonds restants.
Concernant la possibilité de récupérer les sommes déjà versées :
En copropriété il existe deux fonds : le fonds travaux et le fonds ALUR.
Le propriétaire vendeur peut récupérer les fonds du fond travaux, mais par contre le fonds ALUR est définitivement acquis au lot.
Le fonds ALUR est obligatoirement alimenté de 5% tous les ans.
Si les sommes dont vous parlez sont appelées sur le fonds ALUR, vous pouvez néanmoins vous arranger avec l’acheteur et faire noter l’arrangement par le notaire.
Cordialement
Mon syndic ne m’a pas envoyé mon appel de fond pour juillet et octobre, et étant tête en l’air par nature je n’ai rien remarqué. Par contre en décembre j’ai reçu une lettre recommandée AR avec mise en demeure pour charges non payées et un supplément pour frais de dossier. Dans ce courrier, le syndic m’indique m’avoir déjà envoyé un “courrier de rappel” (j’insiste sur ce terme), sans toutefois indiquer la date à laquelle ce courrier a été envoyé.
Pour moi qui n’ai rien reçu, cela fait donc 3 courriers qui se sont perdus dans la nature. Alarmé par la situation, je contacte par téléphone le gestionnaire du syndic.
A ma grande surprise, celui-ci m’informe que depuis juillet le syndic n’envoie plus les appels de fond par courrier mais par email. Le 1er rappel avait aussi été envoyé par voie électronique. En plus le gestionnaire m’indique qu’à la compta ils ont utilisé une mauvaise adresse email pour m’envoyer les appels de fonds. Pourtant je n’ai jamais indiqué d’adresse email au syndic !
Bonjour
Effectivement depuis la loi ALUR le syndic a le droit d’envoyer tout courrier simple par courriel, toutes notifications et mise en demeure sous conditions par courriel également depuis la publication du décret d’application.
Si le décret d’application est très précis concernant les conditions de mise en œuvre de l’envoi dématérialisé des notifications et mises en demeure, la loi ALUR elle reste peu précise sur les conditions de mise en œuvre de l’envoi des courriers simples.
Il semble néanmoins de bon sens qu’a minima le fait de passer au courrier électronique pour les lettres simples nécessite au moins de s’assurer qu’on a les bonnes adresses électroniques et par la même occasion demander aux principaux intéressés leur autorisation de désormais procéder par courrier électronique.
Cordialement
Bonjour,
Je reçois de la part du syndic de notre immeuble un mail nous indiquant que deux appels de fonds exceptionnels se feront prochainement pour réaliser le constat de l’état du bâti et un coût ponctuel sur des analyses. Ont ils le droit de le faire sans que ces appels de fonds exceptionnels est été voté en AG ??
Cordialement.
Bonjour,
Vous avez raison, le principe général est que seuls les appels de fonds correspondant à des décisions votées en AG sont exigibles.
Vérifiez bien dans le dernier PV d’AG que cela ne correspond pas à une décision votée en AG.
La seule exception à ce principe : les travaux ayant un caractère d’urgence.
Mais ce cas est clairement encadré :
Le syndic a le droit d’appeler un tiers des sommes à condition de consulter le Conseil Syndical. Il doit immédiatement dans la foulée convoquer une AGE pour valider l’appel de fonds et demander la validation des deux tiers restants.
Cordialement
bonjour,
je suis proprietaire d’une copropriete de plusoeurs lots j ai donc des appels de fonds pour les trvaux liés aux travaux imputés pour tous les lots mais la mon seul immeuble doit faire des travaux sur sa toiture je voulais savoir si il y avait un recours exceptionnelle pour utiliser la somme deja verse au total au syndic car je n’ai pas les fonds pour payer ces tavaux de toiture
Bonjour,
Non, ces fonds ne fonctionnent pas en vases communicants car ils sont appelés avec des modes de calculs différents.
Cordialement
Bonjour
L’un des membres du conseil syndical de notre copropriété a mis à l’ordre du jour de la dernière AG une résolution très impressionniste, qui n’est assortie d’aucun document (devis) : “L’AG décide de désigner un juriste ou avocat, vote un budget de XXX HT et fixe les modalités des appels de fonds au 1er octobre et 1er novembre, autorise le conseil syndical à désigner ce juriste ou avocat.” Or cette résolution a été votée pour un budget onéreux sans aucun document budgétaire (devis, convention d’honoraires) ni mise en concurrence et en l’absence de toute procédure juridique dans notre copropriété. Nous avons pu obtenir aucune information depuis, malgré nos mails au syndic et au conseil syndical et avons reçu des appels de fonds d’un montant élevé, sans aucune prestation précisée. Est-ce légal de voter un budget et d’en laisser la gestion à un conseil syndical dans de telles conditions ? La loi oblige-t-elle à fournir des éléments (devis…) pour voter une dépense extraordinaire en AG ? Merci.
Bonjour,
L’assemblée générale est souveraine et les budgets qu’elle vote sont exigibles.
Si vous souhaitez avoir plus d’informations et plus de pouvoir, vous pouvez vous faire élire au conseil syndical.
Cordialement
Bonjour ,
Notre copropriété a programmé sous 2/3 ans le ravalement , et le syndic a fait voter en AG le principe d’appeler Est ce légal , certains copropriétaires ne versent pas ces appels et sont mis en demeure par le syndic de les rgler sous huitaine .
Par ailleurs , n’étant pas en compte séparé , le syndic conserve les fonds sur son compte en bénéficiant des intérêts du placement
merci de votre retour
Bonjour,
Vous avez encore un syndic qui refuse le compte bancaire séparé ?
https://www.coproconseils.fr/alur-ou-loi-duflot-compte-bancaire-separe-pour-les-coproprietes/
à fuir de toute urgence.
Sinon, oui il est légal de voter des provisions pour des travaux à prévoir.
C’est même le principe du fonds ALUR.
Cordialement
Bonjour,
Je suis la présidente du conseil syndical de la copropriété et je voudrais savoir si les copropriétaires qui ont voté des travaux pour leur allée approuvés à l’AG depuis fin décembre 18 peuvent annuler ceux-ci alors qu’ils ont déjà payer les appels de fonds.
cordialement
Bonjour,
Cela dépend si les travaux ont été commandés auprès d’une entreprise ou non.
Si rien de concret n’a été lancé, il est toujours possible de revenir sur une décision prise en AG à la même majorité. Ensuite il faut décider au cours de la même AG de ce que la copropriété veut faire des fonds.
Par contre, si une entreprise a déjà été missionnée, elle risque de demander un dédommagement si finalement la copropriété change d’avis
Cordialement
Bonjour,
Trésorière d’une ASL bénévole, je réclame à un couple séparé le paiement de l’appel de fonds. Madame a payé 50% et me demande une facture avec le solde à régler. Je rechigne à émettre une facture, document très officiel, alors que je ne lui ai vendu ni bien ni service, je ne fais que réclamer ce que le couple nous doit. Puis-je à la place émettre un reçu pour la partie payée, mentionnant le solde manquant ?
Merci pour votre aide, bien cordialement,
Virginie
Bonjour
Ce qui compte pour la copropriété c’est le propriétaire. Vous avez un nom et une adresse c’est tout ce qui vous concerne. Si les charges sont payées à moitié après la date d’exigibilité, vous émettez une mise en demeure pour le montant qui reste à payer.
C’est à eux de se débrouiller. S’ils ne s’entendent pas, ils ont l’obligation d’avoir un mandataire commun pour gérer les biens en commun.
Quoi qu’il se passe, cela ne vous concerne en rien.
Cordialement.
Bonjour,
Je viens d’acheter en copropriété et pour mon premier appel de fonds, le syndic demande en plus des fonds votés un montant pour licencier la gardienne.
Puis-je m’opposer à cet appel exceptionnel de fonds car non voté en AG.
Puis-je le payer sur plusieurs sinon.
Bonjour,
Oui, “le syndic engage et congédie” le personnel de la copropriété. Il n’est pas nécessaire que cela soit voté en AG.
Vous pouvez utilement vous référer à notre article qui porte plus spécifiquement sur cette question http://www.coproconseils.fr/qui-est-lemployeur-du-gardien-ou-de-lemploye-dimmeuble/
Bonjour
Un appel de fond (en 1 seule fois) pour un ravalement voté en AG a été effectué par notre syndic. Ayant des problèmes de trésorerie, peut-t-on effectuer le paiement en deux fois, genre un acompte au lancement des travaux (30% par exemple) et le solde à la fin des travaux ? ce qui permet aussi de payer lorsque les travaux sont bien réalisés et correctement.
Merci pour votre conseil.
Cordialement
Bonjour,
En général les entreprises qui effectuent ce genre de travaux sont effectivement payées par tranches suivant l’avancée des travaux et la dernière tranche est versée après réception.
Il est tout à fait possible que le syndic fonctionne comme cela avec l’entreprise, mais appelle les fonds en une seule fois.
Si votre syndic émet un seul appel de fonds c’est qu’il en a été décidé ainsi par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale. Ce n’est pas le syndic qui décide, ce sont les copropriétaires. Si cet appel de fonds est exigible, alors vous ne pouvez vous y soustraire. Vous pouvez demander un étalement à titre gracieux.
Cordialement
Bonjour
Le syndic peut il envoyer des mises en demeure pour un appel de charges prévisionnelles (mais pas exceptionnelles) alors que le budget n’a pas été voté en AG ?
Cordialement
Bonjour,
Attention, le budget est voté en AG sur deux ans.
Mais si effectivement les appels de fonds portent sur un budget non voté, évidemment les appels de fonds ne sont pas exigibles et les mises en demeures nulles et non avenues.
Cordialement
Bonjour,
ma copropriété est constituée de 3 immeubles de tailles différentes. (1+2+3)
Le budget prévisionnel est élaboré pour chacun des immeubles (1+2+3) + une provision pour le fonctionnement commun de la copropriété (CG).
Notre syndic appelle la cotisation du fond Alur en fonction des tantièmes généraux (CG) mais appliqué à l’ensemble du budget prévisionnel (1+2+3+CG); cela me semble totalement illogique !!!
Merci de vos avis
Bonjour,
Merci pour votre question qui porte sur un point pour l’instant non éclairci par le législateur.
C’est évidemment pas très logique, mais ça n’est pas seulement la faute de votre syndic !!
La loi prévoit que le fonds ALUR appelle 5% du budget. Sans aucune précision d’aucune sorte !
C’est beaucoup trop général et suscite de nombreuses interprétations.
En général les syndics (comme le vôtre) vont au plus simple comptablement pour ce qui est de l’appel des fonds. Quitte à se fermer des possibilités de dépenser ces sommes ensuite.
Au plus simple le syndic appelle juste 5% du budget global comme l’y oblige la loi et ne tient compte d’aucune clefs de répartition. Les sommes récoltées sont mises sur un livret A et ne pourront par conséquent être dépensées qu’en charges communes générales. Exemples, espaces verts, voirie, canalisation, mais aussi, ravalement, toiture, chaufferie (sauf dispositions contraires du règlement de copropriété). Par contre beaucoup plus difficile comptablement de financer la rénovation des cages d’escaliers, des ascenseurs, et tout ce qui est spécifique à chaque bâtiment.
Soit le syndic décide de faire de la gymnastique comptable dès l’appel de fonds. Il peut utiliser les clefs de répartition de son choix en fonction des besoins de la copropriété en ayant comme contrainte globale 5% du budget total. Il faut par conséquent que le compte 105 soit subdivisé en sous-comptes. Ainsi plus de dépenses seront possibles. Il faut rester vigilant au moment de la répartition des dépenses, surtout si la copropriété vient à changer de syndic !
Pour l’instant le problème n’est pas réglé. C’est théoriquement en cours. En attendant votre syndic a le droit de faire ce qu’il fait !
Cordialement
le syndic demande un appel de trésorerie pour compenser les impayés sans avoir consulté ni le bureau de l ASL, ni approuvé par une assemblée générale annuelle
En plus, il effectue un appel de fonds complémentaire pour dépassement de la facture eau de plus de 20% sans justification de ce dépassement exorbitant
Bonjour,
Les appels de fonds ne sont exigibles que s’ils sont validés par une décision d’assemblée générale.
Cordialement
Bonjour,
Etant copropriétaire, je relève ce que je pense être une anomalie sur mes derniers appels de fonds; quel est le recours que je puisse avancer sachant que j’ai quand même réglé le dernier appel.
Merci beaucoup pour votre question.
Il est essentiel de noter que le paiement des appels de fonds est indépendant du calcul des charges et des éventuelles erreurs qui ont pu s’y glisser.
Si vos appels de fonds ont été valablement émis (vote du budget en AG) alors vous devez les payer, même si les calculs sont faux.
Ensuite il faut contester et s’il s’avère effectivement qu’il y a une ou des erreurs, il y aura rectification.
Dans un premier temps entrez en contact avec votre syndic pour lui demander des explications.
S’il s’est trompé, il y a toutes les chances pour qu’il rectifie.
Et ce, d’autant plus volontiers que vous êtes à jour de vos charges !
S’il s’avère que vous avez trop versé, c’est une simple écriture comptable et vous serez créditeur sur le compte de la copropriété.
Si vous n’êtes pas d’accord avec le syndic par exemple sur l’application des clefs de répartitions, alors il faut surtout ne pas approuver les comptes à la prochaine AG pour vous laisser un recours devant un tribunal.
Sachez que nous pouvons vous aider et vous assister, n’hésitez pas à nous envoyer une demande de devis via le formulaire de contact.
Cordialement