Donner son pouvoir en assemblée générale, quelles règles ?

Vous ne pouvez être présent à l’assemblée générale de votre copropriété ?

Vous donnez votre pouvoir à un voisin, ou à un ami qui peut s’y rendre à votre place pour vous représenter.
Ni le syndic ni l’assemblée générale ne peut s’y opposer.

Cette pratique tout à fait courante en copropriété a été prévue et encadrée par le législateur.

Quels sont vos droits en tant que copropriétaire pour vous faire représenter ?

L’article 22 de la loi de 65 réglemente cette pratique :

Vous avez parfaitement le droit de vous faire représenter à l’assemblée générale de votre copropriété, par la personne de votre choix, qu’elle soit copropriétaire ou non.
Cette personne a le droit d’assister à l’assemblée générale, le droit de participer aux débats et le droit de voter.
Vous avez par exemple tout à fait le droit de vous faire représenter par un expert CoproConseils.
Par contre il est totalement interdit de donner pouvoir au syndic, ni à quelqu’un qui lui serait lié par un quelconque lien (famille, salarié, subordination quelconque etc…)

Cette personne est votre mandant, vous êtes sont mandataire.
Vous lui donnez mandat pour vous représenter en assemblée générale de copropriétaire.
Le nombre de mandat détenu par une personne en assemblée générale est limité par la loi.

Pour ce faire il faut lui signer un pouvoir.

Le syndic a l’obligation de joindre à la convocation à l’assemblée générale un formulaire de pouvoir, mais ce pouvoir peut également être une simple lettre.
Pour se faire elle doit désigner précisément le mandataire et le mandant et l’objet du mandat (vous représenter en assemblée générale de telle date pour telle copropriété).
Vous pouvez envoyer en avance votre mandat au syndic et/ou le donner en main propre à votre mandataire.

Quelles sont les conséquences juridiques d’un mandat en assemblée générale de copropriété ?

La personne qui vous représente va signer la feuille de présence à votre place (article 14 du décret de 67). Cela signifie que vous n’êtes pas absent, mais représenté et donc comptabilisé dans le quorum des présents.

Cette personne que vous avez mandaté, va prendre part aux débats en votre nom. Contrairement à un invité que l’assemblée générale peut tolérer ou refuser et qui n’a pas le droit de prendre part aux débats sauf si l’assemblée générale lui demande son avis, votre mandataire lui peut prendre la parole de plein droit.

Enfin, cette personne à qui vous avez donné mandat, va prendre part aux votes des différentes résolutions. Par son intermédiaire votre voix va donc compter comme si vous étiez présent, à la majorité de l’article 24 par exemple qui demande une majorité « des présents et représentés ».

Quels sont les pièges à éviter si vous êtes absent le jour de l’assemblée générale et que vous donnez votre pouvoir ?

Être absent à l’assemblée générale des copropriétaires ne veut pas dire s’en désintéresser ! Il est essentiel de prendre connaissance de l’ensemble des résolutions proposées et de tous les documents joints à la convocation avant de donner votre pouvoir.

Ne jamais envoyer un pouvoir en blanc au syndic. Même si vous lui faites une grande confiance, une voix peut faire toute la différence dans un vote.

Prenez le temps et la peine de noter sur le pouvoir et pour chaque résolution votre consigne de vote. Cela facilitera la tâche de votre mandant. Pour autant ces consignes ne sont pas opposables.

La personne qui m’a représenté en assemblée générale n’a pas respecté mes consignes de votes, que faire ?

Il est important en la matière de choisir une personne de confiance, qui saura respecter vos consignes, mais qui aura également peut être l’intelligence de s’adapter en fonction des débats au cours de l’assemblée générale.

Une chose est certaine, si votre mandant ne respecte pas vos consignes de vote, ni le syndic, ni le président de séance, ni le scrutateur, ni les autres copropriétaires ne pourront s’opposer à l’enregistrement de SON vote. Ce principe a été confirmé par la cour de cassation en septembre 2016. Le mandat est une convention entre deux personnes (mandant et mandataire), les tiers n’ont pas pouvoir de s’en mêler.
La « trahison » n’est pas sans recours. Si un vote à l’encontre de vos consignes vous porte préjudice vous pouvez porter l’affaire devant tribunal civil. Mais cette procédure n’aura aucun effet sur les décisions qui auront été prises en assemblée générale ce jour là. Quel que soit le jugement final de l’affaire cela ne remettra pas en question le vote de l’assemblée générale qui aura valablement eu lieu.

34 responses to “Donner son pouvoir en assemblée générale, quelles règles ?

  1. Alina says:

    Bonjour,
    J’ai été mandaté par mes parents,très âgés pour les représenter lors de l’AG car ils sont propriétaires dans une copropriété d’environ une centaine d’appartements.Je suis intervenue en dehors des votes convenus avec mes parents mais également oralement .Hors le président du syndic a dit en pleine assemblée générale qu’étant mandataire je ne devais pas intervenir oralement.
    Pourriez-vous me répondre sur tous mes droits.
    Je vous en remercie par avance.
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      En assemblée générale le mandataire a exactement les mêmes droits que les propriétaires qu’il représente, s’ils étaient présents.
      Cordialement

  2. Benoît says:

    Bonjour,
    j’ai contacté des copropriétaires concernant des demandes de pouvoirs pour aider à voter une résolution à l’article 26. Certaines de ces personnes m’envoient des pouvoirs manuscrits, scannés.
    De tels pouvoirs seront-ils acceptés le jour de l’AG ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui tout à fait légal.
      Cordialement

  3. BOURRIGAUD says:

    Bonjour,
    Lors de notre assemblée générale en date du 30 Avril nous avons appris que des pouvoirs avaient été donnés et signés avant la convocation officielle de l’AG (certains sont signés dès le 15 Mars). Ces pouvoirs sont-ils valables alors que les copropriétaires n’avaient pas été légalement convoqués (par AR) ?
    En vous remerciant

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Un pouvoir permanent n’est pas autorisé. Par contre un pouvoir donné très longtemps à l’avance est possible.
      Sont obligatoires le nom du mandataire, le nom du mandaté, le nom de la copropriété, la date de l’AG, la date du mandat. Certaines de ces mentions peuvent être remplies a postériori.
      Nous conseillons toujours de ne jamais envoyer un pouvoir en blanc. Mais cela concerne surtout le nom de la personne à qui vous donnez mandat. Par contre, il est tout à fait possible de donner son mandat très longtemps à l’avance. D’autant que si vous changez d’avis, une date de le mentionner sur le dernier mandat émis. C’est celui qui sera valable.
      Cordialement

  4. Zoe says:

    J’ai envoyé un pouvoir au syndic pour le remettre à une personne ” de confiance “. Le syndic refuse de me donner son nom : comment puis je l’obliger à me donner le nom de ce copropriétaire ? De plus il a fait distribuer les pouvoirs en cours de séance (!) m’empêchant ainsi de voter lors de l’élection du bureau : Est-ce légal ? Par ailleurs lors de travaux en façade sur les parties communes, j’ai signalé un manque de professionnalisme de l’entreprise, non réparation dans les règles de l’art et non remise à l’identique, dont le syndic refuse de me donner le nom : en a-t-il le droit ? Il prétend meme que la peinture serait faite lors de l’étanchéité de la façade : 1) je ne pense pas qu’une façade extérieure se peigne. 2) Aucun travaux d’étanchéité n’a été prévu. Compte tenu de tout ce qui précède le syndic relate en plus des propos qui auraient ete tenus au téléphone et que nous n’avons jamais tenu, et nous menace par écrit de porter plainte : En a-t-il le droit ? Merci d’avance de vos réponse.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas à recevoir de pouvoirs à distribuer. S’il en reçoit il les remet soit au président du conseil syndical (avant de commencer) soit au président de séance (forcément après son élection). Pour savoir qui vous a représenté, vous pouvez consulter la feuille de présence. Cette personne a signé dans la case en face de votre nom.
      Il n’a pas de raison de vous cacher le nom d’une entreprise qui a fait des travaux dans votre copropriété. Il n’est pas difficile de consulter les factures lors de la prochaine vérification des comptes. Enfin pour ce qui est de sa plainte c’est un droit que vous avez également.
      Cordialement

  5. GÉRÔME Jacques says:

    Bonjour,

    J’ai déjà envoyé mon pouvoir au Conseil Syndical pour qu’il le distribue au début de l’AG. Mais je viens d’apprendre (j’avoue avoir été un peu léger avant) que je devrais voter autrement. Puis-je confier un autre pouvoir à une autre personne qui sera présente à l’AG, ou envoyer un autre pouvoir au Conseil Syndical annulant le premier ?
    Merci.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez tout à fait établir un nouveau pouvoir.
      Vous notez bien noir sur blanc que ce second pouvoir est en date du … et qu’il annule et remplace celui établi en date du …
      Sachez à toutes fins utiles, que même si votre mandat contient des consignes de vote, le porteur de votre pouvoir peut malgré tout voter en son âme et conscience et ne pas suivre vos consignes.
      Il est toujours plus sûr de donner son mandat à une personne en particulier plutôt que de l’envoyer en blanc à qui que ce soit.
      Choisir de préférence une personne de confiance !
      Cordialement

  6. FRANCHITTIO says:

    Bonjour
    je re pose ma question
    Je viens d’avoir une AG, un copropriétaire avait 3 pouvoir un pouvoir 1.512/10 000 tantièmes petite boutique dont il est propriétaire.
    un autre pouvoir 1.578/10 000 tantièmes un autre pouvoir 10.877/10 000 tantièmes ce même copropriétaire est venu avec une personne qui gère la location de sa boutique et il n’est pas copropriétaire il lui a donné son pouvoir de sa boutique les 1.512/10 000 et il est resté présent a-t-il le droit
    Ma question a-t-on le droit donner un pouvoir et être présent ?
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Lorsqu’une personne n’est pas copropriétaire et qu’elle possède un mandat (pouvoir), celui-ci lui donne le droit d’assister, de participer et de voter en AG exactement comme si elle était propriétaire. Par contre une personne ne peut à la fois être noté absente et représentée, et malgré tout être présente et représenter des réels absents.
      Cordialement

  7. franchitto says:

    bonjour
    je vient d’avoir une AG un copropriétaire et venu avec deux pouvoir plus le sien il a donner son pouvoir donc cote par a une personne qui et pas dans la copropriété a t’il le droit ?
    cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est possible de donner son mandat à la personne de son choix, y compris si celle-ci n’est pas copropriétaire. Seule contre-indication : on ne peut pas donner son mandat au syndic ni à quelqu’un ayant un lien avec le syndic.
      Cordialement

  8. ADRIENNE FURET says:

    Bonjour,
    -Est ce qu’il y a un délai pour remettre le mandat au syndic ? ou bien le mandat peut être remis par le mandataire à l’ouverture de l’AG ?
    – le mandataire doit-il avoir une pièce d’identité sur lui ?
    Merci !

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous êtes copropriétaire et vous voulez donner votre mandat ? Il est interdit de donner un mandat au syndic. Vous pouvez éventuellement l’envoyer au syndic qui lui DOIT le remettre au président de séance en début de séance qui lui seul a le droit de distribuer les pouvoirs en blanc.
      Vous êtes mandaté par un copropriétaire et vous vous demandez à quel moment vous devez le faire savoir ?
      Effectivement, il faut que vous le présentiez au syndic immédiatement au début de l’AG car seul ce mandat vous permet de signer la feuille de présence à la place du copropriétaire que vous représentez. Si vous ne vous présentez pas, le propriétaire que vous représentez sera noté absent !
      Si vous n’êtes pas vous même copropriétaire et que personne ne vous connait, alors oui il est souhaitable d’avoir une pièce d’identité sur vous car effectivement le syndic peut souhaiter vérifier.
      Cordialement

  9. Cassandre says:

    Bonjour, lors d’une A.G., un copropriétaire a participé par le haut-parleur d’un téléphone posé sur la table, et a voté de même, est-ce légal. Cordialement.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Disons que votre syndic est un petit peu en avance sur l’application de la loi ELAN. Effectivement, l’article 211 de la loi du 24 novembre 2018, modifie l’article 17-1-a de la loi de 65 et prévoit qu’il est possible désormais pour les copropriétaires de “participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification”.
      Sauf que ce même article prévoit que les moyens d’identification seront défini par décret et que celui-ci n’est pas encore paru.
      En effet, en ce qui vous concerne, soit le copropriétaire a voté par téléphone, auquel cas comment a-t-il fait pour signer la feuille de présence ?
      Soit il a donné son pouvoir pour qu’un autre copropriétaire signe la feuille de présence à sa place et par conséquent ce n’est pas lui qui a voté par téléphone !
      Quoi qu’il en soit, si vous décidez de porter l’affaire devant la justice, sachez que le juge sera peut être sensible au fait que cette participation originale est dans l’air du temps !!
      Très cordialement

  10. helios arcal says:

    Bonjour,
    Le syndic s’est envoyé personnellement un pouvoir à son adresse pour le compte d’un copropriétaire : M. Untel.
    Après quoi, une personne de son cabinet a rédigé et signé un pouvoir à un autre copropriétaire en mentionnant ” M. Untel représenté par le syndic”.

    Est-ce légal ? Comment peut-on s’assurer qu’il a obtenu un mandat du copropriétaire pour agir ainsi ?
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      La question n’est pas de savoir si Monsieur Untel a effectivement donné son pouvoir au syndic. Le syndic n’a tout bonnement pas le droit de disposer du pouvoir d’un copropriétaire en AG. En AG, le syndic doit arriver avec éventuellement les syndics en blanc qu’il aurait pu recevoir (donner un pouvoir en blanc n’est déjà pas une très bonne idée en soi) et c’est le président de séance qui a la responsabilité de les distribuer en séance.
      Cordialement

  11. BOULICAUD says:

    Si le Syndic est également gestionnaire immobilier, peut il se faire remettre par son service de gestion le pouvoir d’un copropriétaire pour le remettre ensuite à une autre personne propriétaire ou extérieure à la copropriété?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Présenté de cette manière, non évidemment !
      Sauf que le passage par l’intermédiaire du syndic est en réalité transparent.
      Il est effectivement possible que le service gérance de l’agence puisse émettre le mandat de représentation de ce copropriétaire à l’AG annuelle. Tout dépend du mandat de gérance que le copropriétaire bailleur a signé avec elle.
      Le mandataire ne peut en aucun cas être le syndic ou autre personne affiliée au syndic, mais peut tout à fait être un autre copropriétaire ou un personne extérieure à la copropriété.
      Si le syndic, indique en amont de l’AG un nom au service gérance et arrive avec un pouvoir déjà rempli avec le nom d’une personne extérieure, vous n’avez aucun recours.
      Par contre, si en AG le syndic arrive avec un pouvoir en blanc et désigne en AG un copropriétaire qui lui convient, alors vous pouvez intervenir.
      Lorsqu’un syndic reçoit de la part d’un copropriétaire un pouvoir en blanc, il doit le remettre au président de séance. C’est le président de séance qui distribue ces pouvoirs.
      Tout copropriétaire présent à l’AG a le droit de se présenter pour être président de séance. Le syndic n’a pas son mot à dire là dessus.
      Cordialement

  12. MAGALHAES NOGUEIRA says:

    Bonjour,

    Si je donne le pouvoir a un voisin, dois-je laisser par ecrit mes choix ou juste oralement?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les deux sont possibles. Il est évidemment souhaitable de porter par écrit ce que vous souhaitez voter pour chaque résolution, ainsi il saura où il en est. Mais, quoi qu’il en soit il votera en son âme et conscience.

  13. treussard says:

    Je viens de donner pouvoir a un copropriétaire pour l’AG. J’ai omis de préciser que je ne souhaitais pas changer de syndis . J’ai appris que cette personne allait voter le changement de syndic . Que puis je faire avant la tenue de l’AG

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez donner votre pouvoir à quelqu’un d’autre, dont vous êtes plus certain qu’il respectera votre souhait au moment du vote. Le dernier pouvoir en date est valable. Précisez sur le second mandat “ce mandat annule et remplace le précédent donné à Mr… en date du …”. Il serait cependant préférable d’avertir votre premier mandataire que son pouvoir n’est plus valable afin d’éviter de perdre du temps en AG.

  14. FENASSE, Jean-Fernand says:

    Bonjour,
    Comment peut-on vérifier si un pouvoir est bon ? Si un propriétaire donne son pouvoir en blanc au Syndic.
    Le syndic peut donner ce pouvoir à une personne de son choix comme une personne travaillant pour le syndic mais dans un autre département.
    Peut-on refuser ce pouvoir ? Peut-on annuler ce pouvoir ? Qui est habilité à le faire ?
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      La première erreur est de donner un pouvoir en blanc au syndic !
      Ce n’est en aucun cas au syndic de répartir les pouvoirs blancs qui ont été reçus, mais au président de séance en assemblée.
      En séance, vous pouvez demander à être informés du nombre et de la répartition des pouvoirs en blanc.
      Quel que soit le lien de subordination entre le copropriétaire et le syndic, même si c’est dans un autre département, le pouvoir est nul. C’est au président de séance de le noter comme tel.
      En réalité, il est mille fois plus efficace d’agir en amont en contactant les copropriétaires qui ont l’habitude de ne pas se présenter en AG pour leur faire comprendre l’importance de donner un pouvoir nominatif à un autre copropriétaire. Si vous connaissez les gens qui envoient des pouvoirs en blanc au syndic, vous pouvez tout à fait les contacter pour leur demander de refaire un pouvoir nominatif. Le dernier pouvoir établi est celui qui compte.
      Cordialement

  15. Desenfants François says:

    Est ce que le pouvoir peut être envoyé par courriel à un autre copropriétaire ou le pouvoir papier par voie postale est il obligatoire ?
    Sur quelle base légale peut on s’appuyer pour le pouvoir par mail ?`
    Quel est le quorum minimum pour q’une Assemblée générale puisse être validée ?
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez toujours envoyer par mail, un scan de votre document signé par vos soins.
      Vous pouvez l’envoyer par fax au syndic
      Nous avons déjà vu des syndics accepter des pouvoirs par téléphone !!
      Mais ensuite tout dépend des tensions au sein de la copropriété. Par courrier recommandé vous êtes plus que tranquille. Par fax ou par scan-mail, ça devrait être largement suffisant.
      Le quorum dépend des décisions à voter au cours de cette AG.
      Mais il faut a minima de quoi voter au 24. Lire à ce propos notre article sur les majorités.
      Cordialement

  16. RICHARD GAUTHIER says:

    Bonjour j’ai renvoyé un pouvoir au syndic en notant mes désidérata , mais en lisant votre article, il est noté qu’il peut ne pas
    en tenir compte . est il possible de reprendre mon pouvoir envoyé et le donner a quelqu’un d’autre ? j’avais laissé le 1er pouvoir en blanc .merci ,
    Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Monsieur bonjour
      Grave erreur effectivement !! mais rattrapable !
      Donner son pouvoir au syndic est illégal parce que sinon il serait juge et partie.
      Il ne peut pas lui même se donner quitus et approuver ses comptes !
      Même si vous lui faite une confiance (aveugle?), vous ne pouvez pas lui donner votre pouvoir.
      Le législateur a souhaité protéger les copropriétaires trop confiants.

      Concrètement, en AG, un tel pouvoir est forcément remis à un autre copropriétaire. Mais vous ne savez pas d’avance lequel. Il est important de savoir que vos desiderata ne sont qu’indicatifs. Le mandataire a tout à fait le droit de voter en son âme et conscience et à l’inverse de vos souhaits. Cela n’aura aucune incidence sur la tenue de l’assemblée et sur la validité des votes.
      Il est donc important de s’assurer de donner son pouvoir à une personne de confiance.

      Il faut donc mieux donner votre pouvoir à un copropriétaire de VOTRE choix.
      Quelle marche à suivre ?
      Vous devez d’abord avertir votre syndic par recommandé qu’il a reçu un pouvoir que vous souhaitez annuler.
      Ensuite vous faites un nouveau pouvoir à une personne de confiance qui mentionne clairement “ce pouvoir annule et remplace le pouvoir émis par M… à telle date”
      Demandez à votre mandataire de bien vérifier tout cela le jour de l’AG au moment de la signature.
      La personne élue scrutateur le jour de l’AG est chargée de vérifier ce genre de choses.
      Cordialement et merci pour votre question

  17. Linda CERMENO says:

    Bonjour,
    Un copropriétaire est parti en cours d’assemblée générale avant de partir il a désigné un mandataire pour le reste des points à voter avec ses consignes. Le syndic de copropriété a refusé de prendre en compte le pouvoir est ce légal? Cordialement

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour Linda.
      Pour répondre rapidement à votre question : Non ce n’est pas légal.
      Le syndic n’a absolument pas le droit de refuser qu’un copropriétaire donne son pouvoir, fut-ce en cours d’assemblée générale.
      (A condition évidemment qu’il soit donné à une personne ayant le droit de le recevoir – cf l’article plus haut).
      Ensuite tout dépend des conditions dans lesquelles a été tenue cette AG.
      Il est important de savoir si ce pouvoir aurait changé une décision de cette même assemblée. Si un vote important (ex élection du syndic) s’est joué à une voix et que celle du copropriétaire ayant été empêché de voter aurait changé la décision, alors effectivement c’est important. Si cela ne change rien, il n’est pas nécessaire de chercher plus loin.
      Normalement le syndic doit noter l’heure d’arrivée et de départ de chaque copropriétaire et modifier les millièmes en conséquence.
      C’est au scrutateur de vérifier tout cela avant de signer au bas du PV en fin de séance.
      L’incident que vous nous rapportez aurait du faire l’objet d’une réserve notée sur le PV. Il est effectivement possible d’assigner le syndic, mais encore faut-il que ce soit fondé.
      Nous pouvons vous aider plus avant si vous le souhaitez. N’hésitez pas à remplir le formulaire de contact pour nous demander un devis.
      Cordialement

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