“Notre syndic nous réclame xxx euros, est ce qu’il a le droit ?”
Voila une des questions que vous vous posez le plus souvent.
Ces sommes réclamées par votre syndic sont des appels de fonds.
Quels fonds votre syndic peut-il réellement vous réclamer ?
- En premier lieu tout simplement les provisions du budget prévisionnel. A chaque assemblée générale un budget prévisionnel est voté, le syndic divise cette somme en quatre trimestres, la répartit selon les tantièmes et appelle les fonds.
- Il peut appeler ensuite une avance de trésorerie afin de pouvoir faire face à des dépenses imprévues. Attention cette avance de trésorerie ne peut excéder 1/6e du budget prévisionnel. A vos calculettes. Bien évidemment elle aussi fait l’objet d’un vote en assemblée générale.
- Le budget prévisionnel d’une copropriété concerne les dépenses courantes, jamais les dépenses exceptionnelles comme par exemple les travaux. Ces dépenses sont donc votées en assemblée et sont hors budget prévisionnel. L’assemblée peut également décider d’anticiper des travaux. Exple, si de gros travaux sont à prévoir dans les trois années à venir. Alors, la copropriété peut décider de faire des provisions. Ceci sans que les travaux ne soient pour autant votés. Il y a vote d’un budget par l’assemblée. Le syndic est donc en droit d’appeler les fonds.
Vous l’aurez compris ; tout appel de fonds est donc obligatoirement validé par un vote en assemblée générale. Chaque somme réclamée, doit correspondre à une somme votée.
Vous n’êtes pas d’accord, est-ce que vous avez le droit de ne pas payer les appels de fond ?
NON ! Les appels de fonds validés en assemblée générale sont exigibles, vous ne pouvez pas vous y soustraire, même si vous n’êtes pas d’accord avec la dépense et que vous avez voté “non” lors de l’assemblée.
Seule “exception”, les travaux commandés en urgence nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Dans ces cas, le syndic doit consulter le conseil syndical (qui n’a qu’un avis consultatif) et peut lancer un appel de fonds extraordinaire qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimé des travaux. Le syndic doit alors dans la foulée faire valider cette dépense par l’assemblée et appeler les 2/3 restants, sans quoi les fonds appelés ne sont pas exigibles. Quelques fois pour éviter à la copropriété les frais liés à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, le syndic peut faire le choix d’attendre l’assemblée ordinaire. Les appels de fonds ne sont alors effectivement pas légalement exigibles, mais si ils correspondent réellement à une dépense urgente et nécessaire à la sauvegarde de l’immeuble, les honorer est une question de bon sens.
Les frais de mise en demeure font partie de vos charges,
Vous n’avez pas le droit non plus de vous y soustraire de votre propre fait.
Nous recevons énormément de demandes concernant les frais de mise en demeure, comme en témoigne l’abondance des commentaires de l’article correspondant. Bien souvent, les copropriétaires ne sont pas d’accord avec les frais de mise en demeure. Ils paient leurs charges dont ils soustraient les frais de mise en demeure avec lesquels ils ne sont pas d’accord et s’étonnent de recevoir … une nouvelle mise en demeure !
Effectivement les frais de mise en demeure font partie de vos charges, les contester n’empêche pas de les payer. Si vous ne payez pas une partie de vos charges, votre compte copropriétaire est comptablement débiteur, et le syndic est fondé à émettre à nouveau une mise en demeure.
Vous n’avez pas reçu l’appel de fonds !
Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds.
Il y a toutes les chances pour que cela ait été fait. Dans la très grande majorité des cabinets de syndic cet envoi est totalement automatisé.
Mais que veut dire “envoyer” ? Et pourquoi est-il possible que vous ne l’ayez pas reçu ?
Les appels de fonds ne sont pas des “notifications”. C’est à dire que le syndic a le droit de les envoyer en lettre simple. Il n’est pas tenu de les envoyer en recommandé.
La seule obligation du syndic est de les envoyer, pas de s’assurer que vous les avez bien reçu.
Si votre adresse est incorrecte, la responsabilité du syndic n’est pas à rechercher. Ce sont les copropriétaires qui doivent s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse postale.
Le syndic peut-il envoyer les appels de fonds par e-mail, voie électronique, intranet ?
Depuis le décret du 27 juin 2019, le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds sous format électronique.
Le texte précise “sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire”.
Il n’est donc pas possible de remplacer les courriers postaux par des courriers électronique par décision unilatérale du syndic, ni même avec l’accord du CS, ni encore par un vote en AG.
Cette autorisation doit être individuelle.
Il suffit d’un simple courriel.
Il doit être possible de revenir sur cette décision.
Le courrier électronique en question peut tout à fait préciser que l’appel de fonds est à télécharger ou à consulter sur l’intranet de la copropriété.
Les appels de fonds ne correspondent pas aux dépenses réelles
Comme vu précédemment, les appels de fonds d’une année N correspondent au budget qui a été voté durant l’assemblée générale N-1 voire N-2. Il est donc tout à fait normal qu’il y ait un écart entre le prévu et le réalisé. Mais quelques fois l’écart est très important.
Exemple au moment de la flambée du prix de l’énergie en 2022, peu de copropriétés avaient anticipé cela et se sont retrouvés avec insuffisamment de fonds.
Inversement, toujours suite à cette même crise, certaines copropriétés qui n’avaient pas anticipé les aides avaient appelé un budget trop important pour l’année suivante.
Si le budget de la copropriété a été sous-évalué
Le syndic est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour faire voter un budget complémentaire.
Si le budget prévisionnel a été sur-évalué
Nombreux sont les copropriétaires qui voudraient être remboursés au plus vite.
Malheureusement le temps de la copropriété est long. On a beau savoir que le budget a été sur-évalué, pour que cela soit officiellement acté il faut que l’année comptable de la copropriété soit terminée. Le syndic va clôturer les comptes et cela va faire apparaître un excédent. Il doit ensuite présenter ces comptes en assemblée générale. L’assemblée générale doit d’abord approuver ou refuser ces comptes. Ensuite il sera possible de décider ce qui doit être fait de ces montants excédentaires. Si personne n’a pensé à mettre la question à l’ordre du jour, alors ces sommes seront comptabilisées en crédit de charges pour chaque copropriétaire au prorata de ses millièmes. Malgré tout si un copropriétaire dont le compte est excédentaire demande au syndic un remboursement, le syndic devra le réaliser. Mais cela n’est pas automatique.
Bonjour,
Nous avons acheté un appartement en copropriété fin novembre 2023.
L’AG a eu lieu début novembre, et sur le PV est indiqué :
– dates de l’exercice : 1er juillet 2023 – 30 juin 2024
– appels de fonds : début décembre 2023, février 2024, avril 2024, juin 2024
De ce fait, nous devons régler l’entiereté des appels de fonds, malgré que nous devenions propriétaire à la moitié de l’exercice.
Doit-il y avoir une régularisation des charges à la fin de l’exercice concernant la moitié de l’exercice habité par les anciens propriétaires sans appels de fonds ?
Merci beaucoup pour vos lumières
Bonjour
Les appels de fonds sont des provisions sur charges. A l’issue de l’exercice, après approbation des comptes par l’AG, le syndic procède aux régularisations.
Entre la convocation et l’AG vous aurez accès aux comptes dans les bureaux du syndic. C’est le moment d’aller vérifier qu’on vous impute bien uniquement ce que vous devez et uniquement à partir de la date à laquelle vous êtes propriétaire.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons acquis un appartement le 30 juillet 2023.
L’AG a voté des travaux en 2022, le dernier tiers des travaux était exigible au 30 juin 2023. Malgré cela, nous découvrons que le syndic n’a pas exigé le dernier tiers à l’ancien propriétaire à la date prévue. Le syndic nous a produit un document pour la vente, indiquant que l’ancien propriétaire avait payé toutes ses charges.
Le syndic nous demande aujourd’hui le dernier tiers des travaux pour le 1er janvier 2024, au motif qu’il ne l’a pas exigé à l’ancien propriétaire. Pouvons-nous nous opposer et lui dire de se retourner contre l’ancien propriétaire ? La somme qu’il nous réclame était en effet devenue exigible par décision de l’AG au 30 juin 2023, à un moment où nous n’étions pas propriétaires.
Merci.
Bonjour
Ces charges ne vous incombent pas.
C’est au syndic de prendre ses responsabilités.
Cordialement
Bonjour,
Notre syndic (qui multiplie les erreurs et manquements) n’a pas organisé d’AG depuis février 2022, les comptes 2022 n’ont donc pas été clôturés, et aucun budget prévisionnel n’a été fait ni validé pour 2023. Malgré nos relances, le syndic de répond à aucun des copropriétaires (courrier recommandé compris). Ont-ils le droit de nous réclamer les appels de fond 2023 tout de même ? Sommes-nous en droit de refuser de payer le dernier trimestre de 2023 ?
Merci d’avance de votre retour
Bonjour
Le budget 23 a selon toute vraisemblance été voté lors de l’AG 22, ainsi les appels de fonds sont exigibles.
Vous n’avez pas le droit de ne pas payer le dernier trimestre.
La loi ne reconnaît pas aux copropriétaires le droit d’utiliser le non paiement des charges pour faire pression sur un syndic qui ne fait pas correctement son travail. La loi prévoit d’autres moyens de pression, mais pas celui-là. Si les copropriétaires avaient le droit de cesser de payer leurs charges dès que le syndic ne leur convient plus, la grande majorité des copropriétés en France seraient en cessation de paiement dans le trimestre suivant !
Cordialement
Bonjour, mon nouveau syndic. veut nous faire payer une facture impayé par l’ancien syndic à un artisan. Est-ce légal ?
Dans mon cas, je n’étais pas encore propriétaire lors du vote de ces travaux. Dois-je quand même m’en acquitter ?
Bonjour
Toutes les factures dues par la copropriété doivent être réglées par le syndic de celle-ci, même si le syndic n’était pas syndic au moment de l’émission de la facture. Heureusement pour les fournisseurs, il y a continuité de représentation de la copropriété d’un syndic à l’autre.
En copropriété le propriétaire qui doit payer les charges est celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fond. Si cette facture est restée impayée jusqu’à aujourd’hui, c’est effectivement le propriétaire actuel qui doit régler les charges.
Cordialement
Bonjour,
Des travaux ont été réalisés en 2021 dans la copropriété en 2021.
Le syndic vient de nous prévenir que les subventions n’ont pas été accordées pour faute de mauvais intitulé sur le dossier transmis à l’ANAH (ils l’ont appris en 09/2022).
Ils nous demandent un appel de fond avec une grosse somme et nous convoquent à une AG en décembre (pas d’AG depuis 05/2021).
Ce silence depuis 09/2022 ainsi que cet appel de fond sont-ils légaux?
Bonjour
Il n’est pas possible de vous répondre et de vous aider correctement dans les commentaires de ce site. Il faudrait pouvoir échanger avec vous, obtenir des précisions et vous présenter plusieurs options. Vous auriez tout intérêt à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
Cordialement
Bonjour, nous avons voté lors de notre AG de novembre 2020 des travaux : fermeture d’un local poubelle, nettoyage de façades et nettoyage toiture. Nous avons voté “pour” sur la base d’un seul devis qui nous avait été proposé pour chaque travaux, et convenu le financement par des appels de fonds sur ces bases (montants et nombre de trimestre). Les appels de fonds ont tous été réalisés et son clos depuis 2eme trimestre 2021 pour local poubelle et 1er trimestre 2022 pour le nettoyage facade et celui des toitures. Lorsque nous avons demandé des explications lors de nos AG suivantes en 2022, 2022 et 2023, pour la non réalisation de ces travaux alors que les appels de fonds étaient déjà clos, le syndic nous a dit qu’il y avait encore des copropriétaires défaillants et donc ils ne pouvaient pas encore lancer les travaux. En janvier 2023, nous avons envoyé une lettre de mise en cause en recommandé pour le non respect de l’obligation de faire exécuter nos travaux votés en ag. Suite a cela ils ont fait faire le nettoyage des toitures. Ils nous reste toujours les façades et le local poubelle a faire. Aujourd’hui ils nous parlent que du local poubelle, que ça met du temps car ils attendent encore des devis. Les 2 devis qu’ils nous ont transmis porte maintenant les travaux du local poubelle a 17000€ ou 21000€ alors qu’en 2020 ont a voté oui pour leur devis à 9800€ et que les appels de fonds ont été fait sur cette base de 9800€. (Dans la résolution suivante on a voté “pour” donner mandat au conseil syndical pour choisir l’entreprise qui réalisera les travaux car il avait été dit oralement qu’on sortait de la période covid et qu’ils rencontraient des difficultés pour obtenir d’autres devis, donc nous avions eu un seul devis que nous avons accepté, mais pour eux qu’ils respectent leurs obligations de moyens en nous soumettant plusieurs devis, ils nous ont mis cette résolution, en nous précisant que les devis attendus s’ils s’avéraient supérieur aux seuls qu’on nous a présenté, l’entreprise choisi pour ces travaux serait celle qui nous a transmis le devis, qu’on avait lors de cette AG de 2020).. le motif de cette augmentation : le coût des matières et de nouvelles normes imposées. Mais on n’a même pas le nouveau devis actualisé de la première entreprise a 9800€, ce sont 2 devis d’autres entreprises, les montants ont doublés. Ont ils le droit de faire ça ? Ne sont il pas responsable de la non réalisation des travaux voté 3 ans auparavant, et de l’augmentation des coûts ? Quels sont nos recours ? Merci
Bonjour
Il est toujours possible de mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fait que la copropriété subit un préjudice financier du fait de les travaux n’ayant pas été réalisés dès la première année, les tarifs deux ans plus tard sont beaucoup plus élevés. Le juge tranchera. Mais si effectivement le syndic n’était pas en mesure d’engager des travaux compte tenu de la situation financière de la copropriété du fait de copropriétaires débiteurs, il y a peu de chances pour que le tribunal condamne le syndic.
Cordialement
Bonjour, nous avons versé l’intégralité des fonds soit 4 appels de fonds du syndic consécutifs pour le ravalement de façade de notre immeuble. Les travaux ont débuté après ces appels de fonds. Est ce légal d’avoir tout versé avant la fin des travaux du ravalement ? Le syndic débloque t il progressivement les fonds ?
Bonjour
Le financement des travaux est une décision qui se prend en AG au moment du vote des travaux.
L’assemblée générale est souveraine pour décider du mode de financement. Il n’y a pas de mode de financement obligatoire qui s’imposerait aux copropriétés.
Mais une fois la décision prise en AG, elle s’impose à l’ensemble des copropriétaires.
Cordialement.
Bonjour,
Notre AG s’est déroulée le 15 septembre 2023 sans qu’une résolution pour voter et approuver le budget prévisionnel N+1 n’ait été inscrite.
Le syndic a t il le droit d’appeler un appel de provision pour cette période sans vote de l’AG ? Quelle action en tant que propriétaire pour régulariser svp. Merci
Bonjour
Les appels de fonds ne sont exigibles que lorsqu’ils correspondent à un budget valablement voté en AG.
Il est très surprenant que l’AG ait eu lieu sans que le budget ne soit à l’ordre du jour.
Néanmoins attention, les appels de fonds appelés en oct 23 ont été votés en 2022.
Cordialement
Bonjour,
J’ai acheté un appartement en 2022. Les copropriétaires avaient voté en 2019 une mise en peinture de places de parking pour 4000 euros et l’ancien propriétaire s’est acquitté de son dû.
Cependant, un contentieux impliquant un copropriétaires et le géomètre ont empêché la mise en peinture jusqu’à ce jour.
Or, depuis 2019 les prix ont doublé, le syndic nous indique donc qu’il va falloir faire voter un complément de 4000 euros à la prochaine AG.
Vais-je donc devoir payer une prestation qui aurait déjà dû être réglée et sur laquelle je n’ai même pas pu m’exprimer ?
N’est-il pas possible de considérer que l’ancien syndic (nous en avons changé cette année), du fait de sa mauvaise évaluation est fautif et doit assumer cette différence ?
Vous remerciant par avance.
Bonjour
Le syndic n’est pas fautif et oui vous êtes redevable de la différence car vous êtes le nouveau propriétaire et que vous avez acheté “en l’état”.
Cordialement
Une AG a voté des travaux de réfection des peintures d’une cage d’escalier mais a rejeté la résolution portant répartition de ces travaux avec une clé spécifique prévue au règlement de copropriété.
Le syndic peut-il appeler les fonds ? Quelle est alors le clé à utiliser ?
Bonjour
Lorsque des travaux sont votés en AG il doit y avoir plusieurs résolutions : le vote des travaux, le choix de l’entreprise et le financement.
Le vote sur le financement porte sur la façon dont les fonds doivent être appelés, mais en aucun cas sur la façon dont ces frais doivent être répartis.
Pour répartir les frais seul le règlement de copropriété doit s’appliquer. Toute autre répartition même votée en AG serait contestable.
Cordialement