Copropriété – Assemblée générale par correspondance

Plus personne ne peut l’ignorer. Il est désormais possible de tenir une assemblée générale de copropriété par correspondance. Cette disposition est sans conteste la grande gagnante de l’épisode COVID pour l’année 2020 dans le monde de la copropriété.

Le projet était dans les tiroirs depuis bien longtemps. Son application a été accélérée par la crise sanitaire.
Le vote par correspondance était considéré comme une des solutions possibles pour lutter contre l’absentéisme en AG de copropriété. Mais également pour limiter les biais liés à la distribution des pouvoirs.  Il s’est trouvé le moyen le plus utilisé par les syndics traverser la crise sanitaire.

Désormais il fait partie du paysage. Le formulaire de vote par correspondance doit obligatoirement être joint à toute convocation d’assemblée générale.
Confinement ou pas, tous les copropriétaires doivent avoir le droit de choisir de voter par correspondance.

Néanmoins, ce dispositif ne manque pas de poser de nombreux problèmes et de soulever de nombreuses questions.
CoproConseils vous propose ses réponses.

Mise à jour 17 décembre 2020
Le GRECCO, organisme consultatif mais institutionnel, a émis plusieurs recommandations à propos du vote par correspondance. Elles vont dans le sens de l’avis de CoproConseils. Vous pouvez consulter le texte intégral de la recommandation du GRECCO en cliquant ici. Nous indiquons leur avis au fil de cet article.

Peut-on tenir une assemblée générale 100% par correspondance ?

Oui. C’est possible. Les textes le prévoient, même si ce n’était pas l’objectif premier de la mesure lorsqu’elle a été crée.
Le GRECCO, tout comme nous, n’est pas favorable à des AG 100% par correspondance, hors périodes de confinement.

En temps normal, le vote par correspondance est une possibilité laissée aux copropriétaires.
Chaque copropriétaire décide s’il souhaite voter par correspondance ou s’il va se rendre en assemblée.
Les copropriétaires ont également le droit de changer d’avis jusqu’au dernier moment.
La loi prévoit que même si un copropriétaire a voté par correspondance, il peut se présenter en AG. Son vote par correspondance sera caduc de par sa simple présence en AG.

Attention

De manière dérogatoire, le syndic peut décider d’imposer une assemblée générale uniquement par correspondance.
Dans ce cas, la convocation peut même ne mentionner aucun lieu de réunion.

Cette dérogation était initialement prévue jusqu’au 1er avril 2021. Mais l’ordonnance du 10 février 2021 a prolongé cette dérogation jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. C’est donc devenu une date relative. Vous lirez certainement sur internet que cette dérogation est prolongée jusqu’au 1er juillet c’est temporairement vrai, tant que l’état d’urgence se termine le 1er juin 2021. Mais l’exécutif peut tout à fait le prolonger. Cela prolongera d’autant la dérogation concernant le vote par correspondance ou par visioconférence.

Théoriquement, votre syndic devrait essayer de chercher d’autres moyens de tenir l’assemblée avant de se “résoudre” à ne la convoquer que par correspondance. Mais il semblerait que la pratique des AG par correspondance soit désormais bien entrée dans les pratiques de la copropriété.

Les mandats de syndics sont-ils prolongés ?

Non ! La dérogation ne concerne QUE la possibilité donnée aux syndics de décider unilatéralement de convoquer une AG par correspondance (ou par visio). Il a le droit de refuser une AG en présentiel. La prolongation ne concerne que cette dérogation. Cela ne prolonge en aucun cas les mandats des syndics. Les syndics dont le mandat est arrivé à échéance au 31 janvier 2021, ne sont plus syndics s’ils n’ont pas convoqué. La dérogation ne leur donne pas le droit de convoquer pour autant. Il n’y a pas de délai supplémentaire jusqu’au 1er avril – 1er juillet pour tenir les AG de copropriété.

Quels sont les délais légaux pour une AG par correspondance ?

Le délai de convocation de l’assemblée générale en lui même ne change pas. Il est toujours nécessaire d’avoir 21 jours francs entre la convocation et la tenue de l’AG.

Votre syndic a déjà convoqué l’assemblée générale de votre copropriété. Il décide finalement de la tenir uniquement par correspondance. Alors il doit en notifier les copropriétaires au moins 15 jours avant la date de tenue de l’AG. Cette modification doit être signifiée aux copropriétaires selon les mêmes règles que celles valables pour la convocation. C’est ce qu’on appelle une notification.

Attention, dérogation dans la dérogation : Ce délai de 15 jours incompressible est valable sauf pour les AG convoquées entre le 29 octobre et le 4 décembre 2020, c’est à dire durant le second confinement. Pour cette période uniquement, le syndic avait le droit, de basculer sur une AG par correspondance uniquement, du jour au lendemain.

Si en dehors de cette période du second confinement, le syndic (qui a déjà convoqué l’AG) décide de la tenir uniquement par correspondance moins de 15 jours avant la date de l’AG, alors il doit en reporter la date pour que le délai de 15 jours soit respecté.

Si le syndic décide dès le début, que l’AG se tiendra uniquement par correspondance, il doit respecter le délai de 21 jours.

Les votes doivent parvenir au bureau du syndic au minimum 3 jours francs avant la date de l’assemblée.
Les votes reçus hors délai ne doivent pas être pris en compte.
Les copropriétaires doivent donc tenir compte des délais postaux. Sur un vote à fort enjeu, notez que seul un recommandé peut faire foi.
Il est possible de transmettre son formulaire de vote par courrier électronique. Le courriel est réputé reçu le jour où il a été envoyé.

Que faire si les délais ne sont pas respectés ?

  • Les 21 jours entre la réception de la convocation et la tenue de l’AG ne sont pas respectés,
  • Quelques fois c’est même entre l’envoi de la convocation et la tenue de l’AG qu’il n’y a pas 21 jours,
  • Votre AG aura lieu en février alors que la date butoir normalement était le 31 janvier ….

Vos questions sont nombreuses à tourner autour de cette question des délais. Elles finissent en général par “peut-on demander l’annulation de cette AG ?”

Il faut savoir qu’une AG n’est pas nulle de plein droit parce qu’elle n’a pas respecté les textes. Que ce soit en matière de délais ou tout autre chose par exemple de majorités. Si les conditions de convocation ou de tenue d’une AG ne sont pas conforme, l’AG est contestable. Cela signifie que vous pouvez aller devant un tribunal pour la contester.
Il faut également savoir que le juge reste souverain. Si au cours de cette AG irrégulièrement convoquée pour des raisons de délais, le syndic est largement réélu, le juge peut tout à fait vous débouter et considérer que l’élection est valable.

Le syndic peut-il nous interdire d’être présent à l’assemblée générale ?

De manière dérogatoire, le syndic peut décider de tenir une assemblée que par correspondance. Il interdit donc de facto la présence des copropriétaires. C’est à dire de l’ensemble des copropriétaires.

A aucun moment par contre, les dispositions dérogatoires mises en place par les ordonnances Covid ne donnent le droit au syndic de “sélectionner” les participants à l’AG. Il n’est pas possible par exemple que votre syndic ne convoque que les membres du conseil syndical.

Comment se déroule une AG par correspondance ?

Cas général : hors contraintes sanitaires,

L’assemblée générale est convoquée normalement, se tient en présentiel et seuls quelques copropriétaires ont renvoyé leur formulaire de vote par correspondance.

Dans ce cas, les courriers sont remis au président de séance ou au scrutateur qui indique au syndic le résultat des votes par correspondance pour les prendre en compte pour chaque résolution. Le président et le scrutateurs ont la responsabilité de s’assurer que ces votes ont été correctement comptabilisés.

Cas spécifique : l’AG se tient en visio conférence.

Si une assemblée générale se tient en visioconférence, il reste possible pour des copropriétaires de voter par correspondance. La prise en compte de ces votes se fait comme si l’AG se tenait en présentiel. Voir le paragraphe ci-dessus. Excepté le fait que la signature du PV par le président de séance se fait en décalé. Le président de séance a 8 jours pour se rendre dans les locaux du syndic pour signer le PV.

Cas dérogatoire : l’assemblée générale est convoquée uniquement par correspondance

L’ensemble des copropriétaires envoie les formulaires de vote par correspondance au syndic.
Ne peuvent être comptabilisés que ceux qui arrivent au moins 3 jours avant la date de l’AG.
Le syndic peut être seul au moment du dépouillement. Rien dans les décrets ne l’oblige à procéder au dépouillement en présence de copropriétaires.
Il n’y a aucun débat, pas plus que la moindre négociation.
Le syndic comptabilise les votes et consigne dans le PV d’AG les résolutions qui ont été retenues et celles qui ont été rejetées.

Modification d’une résolution

Les textes relatifs au vote par correspondance ne prévoient rien de spécial concernant les mentions apposées sur le bulletin de vote.

En cas de bulletin corrigé ou raturé

Ce cas est valable aussi bien durant la crise sanitaire qu’en période normale.

On entend par rature, une inscription qui rend impossible de déterminer clairement la volonté du votant. Cela annule le vote.

Si un bulletin contient des ratures sur une seule résolution, l’annulation ne concerne que cette résolution.
Les tantièmes de ce copropriétaire sont sur cette résolution sont considérés comme nuls. Le copropriétaire est défaillant. Les textes, dans l’état actuel des choses, ne permettent pas de dire avec certitude que ces cas rentrent dans le cadre de l’application de l’article 42 concernant la contestation.

Si le copropriétaire fait des commentaires. Il faut déterminer si ces commentaires permettent avec précision de savoir si le vote est clair ou pas. Si les commentaires ne rendent pas claire la volonté de vote pour ou contre dudit copropriétaire, alors on est dans le même cas qu’une rature.

Si le copropriétaire émet des réserves (par ex sur l’approbation des comptes) cela n’invalide pas son vote.

Exemple vote du budget : La case oui est cochée et le copropriétaire rajoute “j’aurais préféré 10 000€ de moins”. Son vote est clair, il approuve le budget.
Second exemple approbation des comptes : Le copropriétaire vote “oui à condition que le syndic me rembourse mes timbres”, il est possible que le scrutateur choisisse de noter ce copropriétaire défaillant sur cette résolution. Sa volonté ne peut être clairement établie.

En cas de modification du contenu d’une résolution suite aux débats :

Ce cas de figure ne peut se présenter qu’hors COVID. Lorsque l’AG a bel et bien lieu en présentiel et que certains copropriétaires votent par correspondance car ils ne peuvent se déplacer.

Si le contenu d’une résolution a été “amendé” c’est à dire modifié suite aux débats, alors les votes par correspondance ne peuvent pas être pris en compte. On dit alors que le votant est compté comme défaillant. S’il a voté pour la résolution, ses millièmes ne sont pas comptés au nombre de ceux qui ont voté pour. Le copropriétaire fait par conséquent partie de ceux qui ont le droit de contester dans le cadre de l’article 42 au même titre que ceux qui ont voté contre ou qui étaient absents. Il recevra le PV en recommandé comme ceux qui ont voté contre. Son nom (et ses millièmes) doivent être notés dans le PV d’AG au titre des défaillants.

Le GRECCO considère que seuls les votes favorables sont modifiés. Si une résolution a été modifiée, les votes contre restent contre et ne perdent pas le droit à la contestation.

Les pièges du vote par correspondance

Les textes concernant le vote par correspondance contiennent beaucoup d’imprécision. L’application de cette disposition démontre constamment toutes les imperfections de cette loi. Les pièges sont nombreux. Essayons de les désamorcer !

Précisons que le syndic n’a pas le droit :

  • de mettre un formulaire à la poubelle,
  • d’écarter des votes qui sont pourtant arrivés dans les délais,
  • de prendre en compte les formulaires qui sont arrivés hors délais,
  • d’écarter des formulaires au prétexte qu’ils sont raturés ou qu’ils contiennent des commentaires,
  • de modifier les formulaires qu’il a reçu,
  • ni de remplir lui même ceux qui auraient pu lui être envoyés partiellement remplis, voire en blanc comme cela arrive fréquemment avec les pouvoirs,
  • de remplir lui même un formulaire pour un copropriétaire qui n’a rien envoyé.

Une fois l’ensemble des formulaires de votes dépouillés, l’assemblée est considérée tenue.
Le président de séance se déplace alors aux bureaux du syndic pour signer le PV d’AG.
Le président de séance est soit le président du conseil syndical ou à défaut un membre du conseil syndical ou à défaut un copropriétaire par le syndic, se déplace. (article 22-3 du décret du 25 mars 2020 alinéa 4)

Précision du GRECCO : “le syndic n’a pas à se faire juge de la régularité des formulaires reçus. Seuls les scrutateurs, ou à défaut le président de séance pourraient prendre cette responsabilité”.

Tout le monde comprendra sans peine qu’il est important a minima :

  • d’envoyer les formulaires de vote par correspondance en recommandé sans quoi il n’est pas possible de prouver la date de réception,
  • d’en faire une copie auparavant,
  • éventuellement de doubler cet envoi par un envoi par courriel, la date d’envoi par mail étant considéré comme date de réception
  • d’exiger qu’un membre du conseil syndical soit présent au moment du dépouillement,
  • d’exiger que les enveloppes restent closes avant que le scrutateur soit présent,
  • que le président de séance vérifie scrupuleusement que les formulaires correspondent bien aux votes consignés par le syndic dans le PV d’AG.

Validité des bulletins de vote

Les bulletins de vote doivent non seulement arriver trois jours francs avant la date de l’AG, mais ils doivent également

  • rester lisibles
  • être paraphés sur chaque page
  • être signés en fin de document

Le président de séance (ou scrutateur le cas échéant) est à même de décider s’il convient de comptabiliser les votes ou pas.

Comment entrer au conseil syndical lors d’une AG par correspondance ?

Lors d’une AG en présentiel, tous les copropriétaires peuvent en séance, lever la main et se déclarer candidat à un poste de conseiller syndical.

Si vous savez que vous ne pourrez pas être présent à la réunion, il est possible d’avertir le syndic de votre candidature. Il faut le faire avec suffisamment d’avance pour que votre candidature puisse être notée sur la convocation et surtout sur le formulaire de vote par correspondance.

Si l’assemblée générale est convoquée uniquement par correspondance, là aussi il faut envoyer les candidatures préalablement au syndic.

Ces candidatures doivent parvenir au syndic avant l’envoi de la convocation. C’est à dire environ un mois avant la date de l’AG.

Par contre lorsqu’une AG a été convoquée en présentiel, si le syndic notifie une semaine plus tard de la tenue de l’AG finalement 100% par correspondance, alors les copropriétaires n’ont matériellement pas la possibilité de faire acte de candidature.

C’est un des points sur lesquels à notre avis les textes dérogatoires Covid, sont en contradiction avec la loi de 65. Il y a contestation possible devant un tribunal.

Nous indiquons cette contradiction depuis le 2 juillet. Nous sommes aujourd’hui confortés dans notre analyse par la préconisation du GRECCO qui considère qu’en l’état, le texte ne permet pas de tenir une AG entièrement par correspondance. En effet il n’est pas conforme à l’esprit de l’article 17 de la loi de 65 concernant l’élection des conseillers syndicaux.

Est-il toujours possible de donner mandat ?

L’article 14 de la loi de 65 donne le droit à un copropriétaire de donner son pouvoir à quelqu’un pour voter à place. Cela n’est pas remis en cause, alors même qu’il existe désormais un formulaire pour voter par correspondance.  Nota les limites ont été modifiées par dérogation dans le cadre de la crise Covid.
Mais concrètement comment cela se passe-t-il ?

AG en partie en présentiel :

Le copropriétaire qui possède un mandat se rend à l’AG et vote normalement. Si le copropriétaire mandant a malgré tout envoyé son formulaire de vote par correspondance, le mandat prend le dessus. Le GRECCO précise : En vertu de l’article 14 de la loi de 65, “quelle que soit la date d’établissement du mandat, le vote exprimé par le mandataire prime sur le vote par correspondance”.

AG 100% par correspondance :

Le texte officiel du formulaire par correspondance ne prévoit pas expressément qu’il puisse être signé par un mandataire. Seul le copropriétaire peut signer son formulaire de vote par correspondance.
C’est donc une limitation des droits prévus par la loi. Le GRECCO propose une solution. Le syndic ayant la faculté d’ajouter des mentions au formulaire de vote par correspondance, il suggère que le syndic prévoit la possibilité pour un mandataire de signer un formulaire de vote par correspondance. Ce dernier doit justifier du mandat évidemment, c’est à dire doit le joindre à son envoi.
Si un copropriétaire donne mandat à un autre copropriétaire, alors le syndic doit prendre en compte le formulaire du mandataire pour les tantièmes totaux.

Peut-il y avoir des passerelles de majorité ?

Oui, un vote par correspondance doit respecter pas la législation. Il doit proposer les mêmes opportunités en matière de majorités et de passerelles de majorités qu’une AG en présentiel. Mais pour cela, il faut que le syndic ait correctement construit le formulaire de vote.
Par exemple, pour qu’une résolution qui doit être votée à la majorité de l’article 25, mais qui peut être voté à la majorité de l’article 25-1, le formulaire de vote doit comporter deux votes distincts et préciser à quel cas il s’applique.

Donc, il ne peut pas y avoir de passage automatique en passerelle de majorité (25-1 ou 26-1) sans que ce soit matérialisé par une seconde ligne de vote dans le formulaire.

C’est un point important abordé par les préconisations du GRECCO. Il remarque que cela alourdit le formulaire, mais qu’il est néanmoins indispensable de prévoir deux lignes spécifiques. Car ce sont bien deux votes distincts. Il est abusif de considérer que le vote d’un copropriétaire se maintient et qu’il n’est pas nécessaire de mentionner la passerelle dans le formulaire.

Le syndic peut-il modifier le formulaire de vote par correspondance

Le syndic doit modifier le formulaire de vote par correspondance pour qu’il puisse s’adapter au mieux aux besoins de la copropriété. Il a le droit de rajouter des éléments. Par contre, il n’a pas le droit de supprimer des mentions. Contrairement au contrat de syndic type que le syndic n’a pas du tout le droit de modifier mais juste de remplir.

L’avis de CoproConseils sur les AG par correspondance

Les assemblées générales par correspondance se multiplient. Nous n’y sommes pas favorables car les pouvoirs du syndic sont accrus et les possibilités de contre-pouvoir très limitées. Le GRECCO considère lui aussi que ce mode de vote doit être réservé aux conditions exceptionnelles.
Si votre copropriété est dans ce cas, nous vous conseillons la solution suivante pour limiter les dégâts :

  • proposez au syndic de réaliser en visioconférence une réunion préparatoire avec le CS
  • préparez durant cette réunion en détail tous les éléments qui devront figurer dans le formulaire de vote par correspondance
  • refusez qu’une délégation de pouvoir étendue puisse être votée lors de cette AG,
  • négociez à ce moment là ce qui est négociable (par exemple la durée de son mandat, le montant de ses honoraires, le montant de ses honoraires sur travaux si des travaux doivent être votés etc…)
  • demandez lui de limiter les résolutions au strict minimum. Ce n’est pas le moment de voter les travaux dont on sait qu’ils vont donner lieu à de multiples débats.
  • demandez lui de prévoir la présence d’une personne du conseil syndical le jour de l’AG. Il n’est pas obligé d’accepter.
  • exigez qu’aucun courrier ne soit ouvert avant l’AG

Vous serez ainsi en mesure de tenir une AG qui pourrait limiter les risques de contestation.

Quels sont les textes qui s’appliquent ?

La loi ELAN qui réforme en profondeur la loi de 65 introduit le vote par correspondance. Elle y insère un article 17-1 A qui prévoit qu’il est désormais possible de voter par correspondance en copropriété.

Cela ne signifie pas pour autant qu’il était possible de voter par correspondance dès novembre 2018 date de la parution de la loi ELAN. Car l’application de cet article était conditionné par la parution du formulaire de vote par décret.

Lorsqu’au 25 mars, le gouvernement fait paraitre le premier décret qui permet d’adapter le fonctionnement de la copropriété à la crise sanitaire. Ce décret mentionne également le vote par correspondance. Sauf qu’il n’est toujours pas utilisable car le formulaire n’est toujours pas publié.

Il faut en réalité attendre le 2 juillet 2020, pour que l’arrêté soit publié. Il existe désormais un formulaire de vote par correspondance. Que CoproConseils met gracieusement à votre disposition afin que vous puissiez vérifier que votre syndic est dans les règles.

296 responses to “Copropriété – Assemblée générale par correspondance

  1. Christophe says:

    Bonjour,
    Vu le contexte sanitaire et économique, nous avions prévenu le syndic que le vote pour un ravalement de façade de notre immeuble n’était pas des plus judicieux. Or, le vote pour le ravalement l’a emporté (j’attends le pv de l’AG) avec plus de 15000€ à verser pour certains copropriétaires pour ces travaux.
    Vu que cela s’est fait par correspondance et qu’aucun débat n’a pu avoir lieu, peut on faire annuler ce vote ? Si seulement une minorité des copropriétaires a voté, peut on annuler ce vote sachant qu’il n’est pas représentatif ?
    De plus l’architecte engagé par le syndic ne nous a pas conseillé de mise en conformité thermique, (sachant que nous avons du chauffage au sol et au gaz, le bilan énergétique nous donne un E). Si, disons dans 5ans, la loi s’endurcit contre les passoires énergétiques, et nous ecopons d’un F avec une obligation par la mairie d’engager des travaux, peut on se retourner contre l’architecte qui nous a mal conseillé ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la question était à l’ordre du jour et qu’elle a été votée selon les règles de majorité qui s’appliquent, alors elle est valable.
      Il sera possible de contester devant un tribunal dans le cadre de l’article 42, mais pas sur la base d’un défaut de majorité.
      Cordialement

  2. lacharme says:

    Lors de notre assemblée générale par correspondance, nous avons voté le renouvellement des membres du Conseil syndical, il s’avère que deux membres n’ont pas obtenus la majorité des articles 21, 25 et 25-1, mais ont été élus à la majorité simple de l’art 24, soit un tiers des voix des copropriétaires.
    Est-ce règlementaire d’appliquer l’art 24 par correspondance ?
    Dans l’attente de votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fait que l’AG se déroule par correspondance ne change rien aux majorités qui s’appliquent.
      Les membres du CS ont été élu à l’aide de la passerelle de majorité dite 25-1. Voir notre article à ce propos.
      Cordialement

  3. Bourron says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire et je vais signer prochainement un compromis pour la vente de mon bien. une AG est prévue dans 3 semaines mais uniquement par correspondance.
    Puis je envoyer la convocation au futur acquereur et un pouvoir pour me représenter dans ce cas en tant que futur acquereur et que pour les travaux eventuellement votés soient a sa charge?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, il est possible de lui donner votre pouvoir.
      Le fait de lui donner votre pouvoir n’a aucune conséquence sur les travaux qui seront à sa charge ou à la vôtre.
      Ce n’est pas celui qui vote les travaux qui est redevable, c’est celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes.
      Cordialement

  4. Marion says:

    Bonjour,
    Le syndic peut-il demander des “Honoraires sur gestion exceptionnelle” pour le traitement des votes par correspondance ? Ou est-ce que ça fait parti de ces tâches pour lequel il est déjà payé ?
    Le syndic Loiselet et Daigremont nous demande 240 euros d’ “Honoraires sur gestion exceptionnelle” pour 2020.

    En vous remerciant par avance,
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cette facturation est parfaitement illégale.
      Cordialement

  5. G.M. says:

    Bonjour, notre syndic a convoqué une AG 100% par correspondance le 30 juin 2021. Le dépouillement s’est fait à huis clos. Aucun copropriétaire ou membre du CS n’était présent. Nous n’avons toujours pas les résultats mais le président du CS sait juste que le syndic n’a pas été reconduit. Le gestionnaire du syndic ne répond plus. Quels sont les obligations du syndic pour faire le PV, le faire signer puis le partager ? Quel moyen de pression avons-nous à notre disposition ? Si nous n’avons plus de syndic, comment nous y prendre pour en sélectionner un nouveau au plus vite ? merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si vous n’avez plus de syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une nouvelle AG afin d’en élire un nouveau. Il faut auparavant aller chercher un ou deux contrats concurrents, récupérer la feuille de présence, envoyer les convocations en recommandé, et respecter les délais légaux. Ensuite votre nouveau syndic prendra la suite.
      Cordialement

  6. lacharme says:

    Lors d’une assemblée générale par correspondance, est-ce qu’on peut appliquer l’Art 24 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, à savoir le tiers des voix, pour l’élection d’un membre du Conseil Syndical qui n’a pas eu la majorité des voix de l’assemblée générale à l’article 25 ?
    Doit-on considérer que le tiers des voix est de 33.33 % ou 33 % ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Veuillez lire notre article sur les majorités. L’article 24 ne correspond PAS au tiers des voix. Ni au tiers, ni aux voix.
      L’article 24 c’est la majorité 50% +1 des millièmes des présents et représentés.
      L’élection du CS se fait au 25 puis au 25-1 le cas échéant.
      Cordialement

  7. Christine says:

    Bonjour,
    Nous avons eu un vote par correspondance pour l’assemblée générale des copropriétaires. Nous venons de recevoir le compte rendu :à aucun moment il n’est marque qu’elle a eu lieu par correspondance: il est noté que les personnes se sont présentés à telle adresse à telle heure….: j’ai téléphoné au syndic qui me dit qu’il a fait tous ces PV comme cela que ce n’est pas une erreur ,qu’il est valable…Sur la convocation c’était marqué donc pas besoin de le noté sur le procès verbal:Je suis un peu étonnée: qu’en est il exactement?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ne prévoit rien en la matière.
      Cela change-t-il quelque chose aux résolutions qui ont été votées ou refusées ?
      Y-a-t-il préjudice ?
      Si vous répondez oui à une de ces questions, il est possible de saisir la justice.
      Cordialement

  8. Jihen says:

    Bonjour,
    Nous avons voté contre le syndic en place du coup ils ont refusé de mettre en place le viso de l’Ag.
    Du coup pas d’Ag Du fait de leur défaite ! Est-ce légal ?
    Ils sont encore notre syndic jusqu’à à le fin du mois.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les syndics n’ont aucunement l’obligation de convoquer en visio. La seule obligation est de convoquer pour élire un syndic et cela peut tout à fait se faire par correspondance uniquement.
      Par contre si votre syndic qui n’a pas été réélu, ne convoque pas de nouvelle AG d’ici la fin de son mandat, le président du CS peut le faire.
      Cordialement.

  9. ARES says:

    Bonjour.
    Notre AG initialement prévue le 2 novembre 2020 n’a pu être validée faute de retour de vote par correspondance. Replanifiee le 27 mai 2021 toujours par vote par correspondance, l’ordre du jour fut différent. Est ce correct ? Si oui, ne devait il pas prendre en compte les nouvelles résolutions ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui c’est une nouvelle AG.
      Il peut y avoir des questions complémentaires et il doit y avoir toutes les questions qui ont été envoyées en recommandé dans les délais.
      Cordialement

  10. Berthelemy says:

    Bonjour
    Notre AG a lieu en distancié, il nous a été demandé de voter pour un ravalement et en même temps un changement de syndic n est pas déjà étrange de voter pour ces 2 points à une même AG.
    N ayant pas Confiance avec plusieurs propriétaires nous avons fait le tour des logements pour demander l avis de chacun sur le syndic toutes les signatures obtenues allaient dans le même sens seulement au moment des résultats C est tt le contraire qui apparaît.
    A t on moyen de vérifier et de contester ces résultats ?
    Avec mes remerciements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez la possibilité en vertu de l’article 33 du décret de 1967, de demander à consulter toutes les annexes du PV d’AG. En cas de vote par correspondance, tous les formulaires de votes font partie des annexes.
      Cordialement

  11. Gilles says:

    Bonjour,
    Une AG extraordinaire par correspondance est programmée dans la copropriété dont je suis partie prenante avec comme résolution unique :”Création d’un lot privatif destiné à la construction d’un centre de bien-être et 3 écolodges”.
    Le conseil syndical est favorable au projet et son rapport n’en présente que les avantages. j’ai adressé au Conseil Syndical et au Syndic un rapport complémentaire en présentant les inconvénients et les points imprécis du rapport. Je demande au Syndic de communiquer ce rapport à l’ensemble des copropriétaires. A cela je reçois la réponse suivante : “Nous vous remercions pour votre analyse financière, mais nous ne pouvons adresser un courrier prenant clairement une position car cela va engendrer des discussions non constructives… signé le Président”
    Le Conseil ou le syndic peuvent-ils refuser la transmission par mail d’un document explicatif et complémentaire au rapport déjà adressé ? Il est évident que mon rapport va dans le sens d’un NON au projet proposé et veut ouvrir la discussion telle qu’elle aurait pue s’établir lors d’une AG en présentiel.
    Que conseillez-vous face à un tel refus ?
    Avec tous mes remerciements.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ni le syndic ni le président du conseil syndical ne peuvent se faire juge de l’opportunité ou non de joindre un courrier ou une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale à condition que ce soit demandé dans les temps et en recommandé par un copropriétaire.
      Cordialement

  12. Keenan says:

    Bonjour, notre syndic a envoyé le 4 Juin 2021 des convocations pour une AG devant se tenir par correspondance pour le 29 Juin 2021.

    Le 31 Mai 2021 j’avais demandé avec 4 autres copropriétaires de nouvelles résolutions à l’ordre du jour de la prochaine AG qui n’ont pas été mis à l’ordre du jour de cette AG.

    L’année dernière j’avais déja demandé 3 résolutions sans rapport concernant la sécurité de notre immeuble qui avaient été d’abord mis à l’ordre du jour puis supprimées par le syndic lorsque l’AG en personne avait été remplacée par un AG par correspondance.

    Sur cette nouvelle AG par correspondance pour le 29 Juin 2021, le syndic s’est contenté d’uniquement remettre à l’ordre du jour une seule des 3 résolutions demandées l’année dernière et aucune des résolutions demandées le 31 Mai 2021.

    Après avoir fait la remarque au syndic qu’il continue d’ignorer des demandes de résolutions il me donne cette unique réponse:

    Le conseil syndical aurait statué sur la première résolution (installation de système de clés Vigik comme étant non compatible avec les portes actuelles, malgré la prise de position contraire d’un éléctricien ayant répondu à l’appel d’offre)

    Il m’aurait concédé d’ajouter à l’ordre du jour ma seconde résolution concernant des caméras de surveillance (malgré qu’il ne les place pas là ou je l’ai les ai demandés dans ma résolution)

    Aucune mention de ma 3ème résolution (installation d’un détecteur de mouvement à connecter avec l’éclairage du hall) et aucune allusion à ma demande du 31 Mai faite avec les 4 autres propriétaires.

    Avons nous le moindre recours pour contester la validité de cette AG par correspondance qui continue d’ignorer les demandes de résolutions de certains propriétaires?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ni le syndic, ni le conseil syndical ne peuvent se faire juge de l’opportunité de mettre ou non une résolution à l’ordre du jour d’une assemblée générale si elle est demandée (en recommandé) par un copropriétaire.
      Si vous avez la preuve de votre demande, vous pouvez demander l’annulation de l’AG devant un tribunal.
      Cordialement

  13. mireille says:

    Bonjour
    Une sci, coproprietaire dans une résidence, a envoyé une mise en concurrence du contrat de syndic pour la prochaine assemblée. Or le représentant de ce syndic proposé est un associé de cette sci et représente cette dernière à l’assemblée
    Peut il voter ? représenter cette sci lors de l’assemblée meme avec un pouvoir de la gérante ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il peut voter, mais il ne peut être au CS si ce syndic est élu.
      Cordialement

  14. LOTTIN says:

    Bonjour, le syndic nous a convoqué à une AG uniquement par correspondance le 13juillet 2021, alors que la dérogation du vote uniquement par correspondance s’arrête le 1juillet 2021, soit un mois après la fin d’état d’urgence. De plus lors de la dernière AG, nous avions adopté une résolution pour la participation à l’AG à distance par visioconférence. Après demande au syndic de possibilité de présentiel, c’est non catégorique. “Afin de nous être agréable”, le syndic propose l’AG avec la présence en visio des membres du conseil syndical. L’AG concerne 4 bâtiments dont un avec problèmes particuliers. Peut on obliger le syndic à accepter du présentiel en plus du vote par correspondance ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La dérogation permettant aux syndic de décider unilatéralement de convoquer une AG uniquement par correspondance a été prorogée jusqu’au 30 septembre.
      Il n’est pas possible d’obliger le syndic a réaliser du présentiel.
      Cordialement

  15. sp80 says:

    Bonjour,
    Merci pour ces informations qui éclairent le vote par correspondance. Une petite question :
    Sur un formulaire de vote par correspondance, si le copropriétaire n’a coché aucune des trois cases Pour, Contre et Abstention, comment cela doit-il être considéré ? Comme une abstention ? Comme le cas d’un copropriétaire défaillant ?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un copropriétaire qui n’a coché aucune case est dit “non votant”.
      Il n’est pas compté dans les millièmes de ceux qui ont voté, il n’a pas non plus les droits d’un absent ou opposant.
      Cordialement

  16. Mohand says:

    Bonjour, j’ai envoyé mon bulletin de vote par correspondance et l’AG de ma copropriété à lieu dans une semaine… Est possible de modifier un vote en renvoyant un nouveau formulaire dans les délais svp?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Oui tout à fait.
      Il faut impérativement que le nouveau bulletin arrive dans les délais (3 jours francs avant l’AG) et qu’il porte la mention “annule et remplace le formulaire précédent”
      Cordialement

  17. pierre says:

    Bonjour
    nous avons reçu une convocation écrite pour notre AG précisant qu elle serait tenue en distanciel et qu un lien nous serait envoyé 4 jours avant la date (un mercredi). Nous avons renvoyer le bulletin de vote en mentionnant qu’il était difficile de se prononcer sans débattre des questions.
    le lien pour se connecter a été envoyé par mail ( a priori) car ni moi ni mon épouse n’avons reçu ce mail (erreur dans l’adresse mail de ma femme et aucune explication me concernant), le syndic se réfugie derriere le fait de ne pas avoir reçu de mail de non délivrance ou d’erreur (mail envoyé sans accusé de reception). Par ailleurs dans cet e mail contenait une information importante: le changement d horaire de l’AG avance a 18h au lieu de 20h.
    Nous avons informe le syndic que nous avions rien reçu le jour de l AG a 17h 30, nous avons reçu un lien a 18h 30 soit après le debut de l’AG. Le lien ne fonctionnait pas et a priori lAG s est tenu par whatsapp… mais nous n’avons pas pu y assister.
    Nous ne savons pas s’il n y a eu que des votes par correspondances ou si certaines personnes ont pu voter pendant l’ag.
    le syndic et le conseil syndical ne veulent rien savoir.
    un changement d horaire est il autorisé dans un laps de temps si court sans s’assurer que tous les copropriétaires aient été informés ? Le syndic a t il une obligation ? A tel commis une faute?
    Que pouvons nous faire?
    merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les AG via système de visio sont tout à fait nouvelles. La loi qui prévoit leur possibilité est récente et imparfaite car publiée dans l’urgence et sans aucun recul.
      La seule obligation que la loi prévoit c’est l’obligation pour le syndic de joindre un formulaire de vote par correspondance et donc la possibilité de voter par correspondance.
      Pour l’instant il n’y a pas encore de jugements, mais selon toute probabilité le syndic ne pourra être tenu responsable des problèmes techniques liés à la réalisation d’une AG par correspondance. La loi l’oblige simplement à choisir un système qui permette l’identification des participants.
      Cordialement

  18. Bénédicte says:

    Bonjour
    Est il possible de faire annuler et revoter une résolution proposée à l’AG par correspondance.
    En effet, par correspondance, il n’y a pas de débat et d’informations claires pouvant être données à l’ensemble des copropriétaires sur certaines résolutions qui ne sont pas forcément comprises par tous.
    En vous remerciant

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, il est possible de demander au syndic de reconvoquer une AG (mais actuellement elle risque d’être à nouveau par correspondance) pour que le syndicat des copropriétaires se détermine à nouveau sur une question et par là même puisse modifier un vote précédent.
      Attention si ce sont des travaux et que des professionnels ont été mandatés entre temps, la copropriété reste responsable des dépenses engagées.
      Cordialement

  19. Teatral says:

    Bonjour,

    Merci pour vos articles qui ont des précisions très remarquables. J’aimerais savoir s’il y a eu des nouvelles mesures liées au contexte sanitaire qui permettent au syndic d’inviter que le conseil syndical en présenciel (ou visio conférence) et les autres propriétaires par correspondance. En fait, dans mon immeuble, on a eu une AG en avril par correspondance, où le président était bien un des membres du CS et nous aurons un autre de AG (extraordinaire) à la fin juin qui se passera de la même façon. Toutefois, j’avais lu dans un autre de vos articles que cela n’est pas possible. Pouvez-vous m’éclairer cette question ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A ce jour il est possible de faire des AG en présentiel, mais le syndic continue d’avoir le droit de décider unilatéralement de la réaliser en distanciel uniquement.
      Sa seule obligation a minima est l’AG par correspondance.
      Cordialement

  20. Marie says:

    Bonjour, notre syndic nous a envoyé une convocation par LRAR pour une AG 100% par correspondance conformément aux dispositions de l’ordonnance du 25 juin 2020, sans aucune concertation avec le CS. Devant le tollé provoqué, ils nous disent maintenant (par email pour l’instant uniquement adressé aux membres du CS) que cette AG se tiendra en visioconférence avec débats et votes, ce que nous souhaitons tous car des travaux importants sont l’ordre du jour. Cette AG par visio sera t elle valablement convoquée et donc tenue?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic peut tout à fait maintenir l’AG par correspondance et informer les copropriétaires (sans changer l’ordre du jour ni annuler le vote par correspondance) qu’un vote par visio est possible tel jour telle heure avec tel lien.
      Cordialement

  21. ALI says:

    Bonjour, un administrateur provisoire a été nommée en date du 19/12/2019 pour pour gerer notre copropriété, de ce faite il a la qualité de représentant légale de la copropriété ou pas ? De plus il a pris la décision de convoquer une AG uniquement par courrier sans aucune information ni concertation préalabale avec les copropriétaires car il y a plus de conseil syndical en a t il le droit ? La première convocation a été faite le 02/09/2020 pour une tenue de l’AGO le 28/09/2020, elle n ‘a rien donner, ensuite il a fait de nouveau une seconde convocation le 12/05/2021 pour une tenue le 07/06/2021 et ce dans les mêmes conditions que la première, nous attendons les resultats je souhaite contester cette convocation car nous n’avons aucune possibilité ni de discuter ni d’échanger et surtout ni de controler quoi que ce soit c’est possible svp merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En administration provisoire effectivement vous n’avez plus guère de choix. La convocation n’est (de ce que vous en dites en tous cas) pas contestable.
      Cordialement

  22. DOUABLIN says:

    Bonjour et merci pour cet article éclairant.
    Petite question :
    J’ai envoyé par mail une question à mettre à l’ordre du jour de l’AG (Un projet d’embellissement où je proposai la mise en place d’un groupe, ou a minima l’autorisation de jardiner un espace)
    Le sy dix m’a indiqué transférer la demande au conseil syndical pour envisager cette possibilité.
    A réception de la convocation, la question n’est pas à l’ordre du jour. Le syndic , suite à un nouveau mail, m’indique qu’il était difficile de mettre une question qui amène débat a l’ordre du jour.
    Est ce autorisée de ne pas mettre une question à l’ordre du jour ? (Pour ma part, cela ne me semble pas très démocratique)

    Par ailleurs, n’ayant pas eu d’AG depuis plus d’1an et demi, le syndic n’est pas dans l’obligation d’indiquer aux copropriétaires un délai pour poser les questions qu’ils souhaitent voir à l’ordre du jour ?

    Merci d’avance de votre avis
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic ni le conseil syndical ne peuvent se faire juge de l’opportunité de mettre une question à l’ordre du jour. Votre question aurait du y figurer.
      Pour autant, votre syndic a raison, ces assemblées covid ne sont pas le meilleur moment pour “discuter” de projets d’aménagement. Justement parce que le débat est impossible par correspondance.
      Cordialement

  23. Soyer says:

    Bonjour,
    Nous avons une AG intégralement par correspondance le 18 juin 21 à 10H. Une seule résolution, en dehors de l’élection du président et du secrétaire : le réfection des peintures pour le RdC et tous les étages.
    Lors d’une réunion non formelle, réunissant quelques copropriétaires et organisée par le président de notre syndicat, nous sommes plusieurs copros à avoir compris qu’une solution consistait à ne faire les peintures que pour le RdC et le 1er étage dégradés.
    Je n’avais pas réagi lors de la remise de la convocation, mais constatant, par un sondage Internet, que l’option des travaux partiels l’emporte, je me demandé dans quelle mesure il serait possible d’amender la résolution proposée, comme cela peut se faire pour une AG en présentiel.
    La lecture de votre article me montre que le législateur n’a pas envisagé la réécriture d’une résolution. Que conseillez-vous aux copros souhaitant n’entreprendre des travaux que pour le RdC et le premier étage ?
    Merci. Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, les assemblées 100% par correspondance ne permettent aucun débat, ni négociation.
      La seule solution est de refuser en bloc cette résolution et d’attendre des jours meilleurs pour la mettre à nouveau à l’ordre du jour d’une AG où il sera possible de débattre.
      Cordialement

  24. Bastide says:

    Le syndic a t’il le droit de donner une consigne de vote d’abstention sur une résolution d’un copropriétaire par un mail à tous les copropriétaires en oubliant d’informer l’intéressé

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas le droit de donner de consigne de vote
      Cordialement

  25. zaroc says:

    Bonjour
    Notre AG par correspondance sera précédée d’une visio conférence, le syndic précisant que si nous avons déjà envoyé notre bulletin de vote avant cette visio , il sera possible d’en renvoyer un second qui, lui, sera le bon. A t il le droit de proposer cela et pourquoi le 2eme aurait il plus de valeur que le premier? Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le syndic qui vous propose ce droit, c’est la loi.
      Si vous renvoyez (dans les délais) un nouveau bulletin de vote indiquant clairement une date postérieure au premier et précisant “annule et remplace le précédent formulaire” alors le second annule le premier. C’est votre droit.
      Cordialement

  26. Marie says:

    Bonjour,
    Plusieurs propriétaires de notre résidence ont fait une pétition à notre Syndic de façon à ne pas accepter l’AG par correspondance (demandé par deux conseillers syndicaux que cela arrange bien, car ils ont peur de ne pas être réélus).
    Le contrat du Syndic se termine le 30 juin 2021 et nous demandons que l’AG soit faite en visio, ou reportée en présentiel au 3 juillet après l’arrêt d’urgence (ce qui fait que nous aurions 3 jours sans syndic) demande faite le 24 mai 2021 et aujourd’hui pas de réponse de sa part…
    Merci d’avance pour votre retour
    Cordialement
    MJ

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les dispositions dérogatoires COVID laissent le champ totalement libre au syndic pour décider de faire une AG 100% par correspondance ou pas. Ce n’est pas au CS de décider.
      Il n’est aucunement obligé de vous proposer une visio. Les formulaires de vote par correspondance sont désormais obligatoirement joints aux convocations.
      Cordialement

  27. Jacky says:

    Bonjour et tout d’abord merci pour votre article et les réponses éclairantes fournies à chacun. Les AG par correspondance ont hélas renforcé l’opacité des pratiques de certains syndics. Notre syndic qui s’était pourtant engagé à mentionner mes commentaires dans le PV de l’AG, et notamment ceux expliquant pourquoi je ne lui donnais pas mon quitus, à tout simplement changé d’avis. Mise devant le fait accompli, il m’a expliqué ne pas avoir le droit de faire état de ces commentaires, sans pour autant se priver de faire état des siens. Après l’impossibilité de débattre, y a-t-il une disposition réglementaire qui limite le droit à l’expression des copropriétaires ? Merci encore

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le PV d’AG n’est pas un compte rendu de réunion.
      Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      il n’a pas à contenir les commentaires ni les débats
      Si vous souhaitez porter ceci à la connaissance des copropriétaires, vous pouvez demander un droit de réponse à afficher dans la copropriété, mais le syndic n’est pas obligé d’accepter.
      Cordialement

  28. Audrey says:

    Bonjour,

    Notre AG s’étant déroulée à distance, le syndic est il en droit de se facturer le même temps que ľannée précédente ? Soit 2h00 pour une copropriété de 5 logements avec AG à 7 questions et résultats comptés sans le scrutateur.

    Quelles sont les modalités de facturation sur le vote par correspondance ?

    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucune modalités spécifique de facturation d’une AG 100% par correspondance n’a été votée par le législateur. Il n’y a pas de raison qu’elle soit en présentiel ou par correspondance que facturer une AGO aux horaires de bureau.
      Vous pourrez utilement lire notre article sur la facturation des prestations hors contrat
      Cordialement

  29. Alexandre says:

    Bonjour,
    Notre ancien syndic n’a pas organisé d’AG depuis S1 2019. Depuis le 31/01/2021 nous sommes donc officiellement sans syndic.
    Nous avons décidé d’organiser nous mêmes (les copropriétaires) une AG avec vote par correspondance pour élire un nouveau syndic. C’est moi qui ai envoyé les convocations en AR.
    Est-ce que toutes les mesures que vous expliquez sont valables dans notre cas aussi ? Ce sera à moi de comptabiliser les votes seul ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui les règles s’appliquent de la même manière.
      Vous pouvez vous faire aider par d’autres copropriétaires et vous faire épauler par le syndic dont vous proposez l’élection.
      Cordialement

  30. LJ says:

    Bonjour,
    Une AG devait avoir lieu le 29 mai, elle a été annulée pour une raison indépendance de la volonté du syndic. Le syndic a averti par mail en précisant que le vote par correspondance était possible jusqu’au 10 mai.
    Le 6 mai la nouvelle AG se tient, les copriopriétaires ont été avertis le 3 mai par un simple mail. Lorsqu’on pose la question au syndic est-ce que les votes sont encore possible jusqu’au 10 mai, celui-ci répond évidement que l’AG ayant lieu ce n’est pas possible. Sans nouvelle information de date butoir pour le vote par correspondance, l’AG qui a été tenue avant la date limite de vote par correspondance est-elle valide? Par avance merci, L.J

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre syndic a convoqué pour le 29 mai, il n’est pas possible d’avancer la date de l’AG.
      Le délai de 21 jours n’est plus respecté.
      Cordialement

  31. Mme COLIN says:

    Bonjour, j’ai remis mon vote ne mains propres au syndic, mais sans enveloppe. Il l’a accepté.
    Je me pose néanmoins une question : j’aurai voulu évoquer un point concernant le chauffage, point à discuter lors d’une assemblée normale ; or, là, pas d’assemblée normale donc pas de discussion. Et puis, point important : quand on refuse une proposition, on ne peut pas, par discussion toujours, défendre son point de vue et essayer “d’influencer” les autres par nos arguments. Dommage

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement l’absence de débat lors des votes 100% par correspondance sont préjudiciable au bon fonctionnement des copropriétés qui sont prévues pour être gérées avec un assemblées générale en présentiel. C’est pour cette raison que nous préconisons cette année de ne mettre à l’ordre du jour que des questions courantes et d’éviter de faire voter par correspondance des points sujets à débats comme des travaux lourds.
      Cordialement

  32. Laurent says:

    Bonjour,

    La convocation de l’AG indique pour chaque resolution le vote en article 24 ou 26.

    Le formulaire par correspondance n’a qu’un seul vote pour chacun. En note de bas de page il est indiqué:

    Dans le cas ou une resolution est soumise a un deuxième votee immédiat en application de l’article 25-1 ou 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, le choix de vote indiqué dans le tableau ci-dessus sera retenu pour le deuxième vote comme pour le premier vote.

    Le formulaire est il vallable sachant qu’il ne permet pas de modifier sont vote pour la passerelle?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, vous devez pouvoir avoir le droit de modifier votre vote lors du second vote.
      Cordialement

  33. vanadiavincent says:

    Bonjour,
    est-ce que la période de crise sanitaire a modifié le délais de notification du PV de l’assemblée générale?
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic a 8 jours pour faire signer le PV par le président de séance (valable depuis le 2 juillet 2020)
      Le syndic a un mois pour le diffuser (valable depuis la loi ALUR)
      La crise sanitaire n’a rien changé aux délais de diffusion du PV d’AG.
      Cordialement.

  34. Grégory says:

    Bonjour,
    Dans le cadre de notre Assemblée Générale qui s’est passée par correspondance, le Syndic a comptabilisé des votes de propositions de résolution en “Pour” alors qu’il n’y avait aucune des cases de cochées (Pour, Contre, Abstention) par le copropriétaire. Sa réponse, si le copropriétaire n’a rien indiqué pour cette proposition, c’est qu’il nous fait confiance et que nous pouvons choisir”.
    Le vote ne doit il pas être considéré comme défaillant?
    Merci beaucoup pour tous les conseils que vous dispensez.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sur cette question le copropriétaire doit être considéré comme non votant et ses millièmes déduits du total en cas de vote à la majorité de l’article 24 par exemple.
      Il est illégal de le faire voter “pour” alors qu’il n’a pas exprimé de vote.
      Il n’a pas non plus à être considéré comme “défaillant” car il a renvoyé son formulaire et il n’a pas les mêmes droits que les “absents” (contestation)
      Si cette prise en compte a changé le résultat d’un vote, il convient de contester devant un tribunal.
      Cordialement

  35. Antonio says:

    Bonjour,
    L’ AG de notre copropriété, la première après la livraison de l’immeuble, c’est tenue complètement a distance.
    Lors de l’envoi des documents liée au vote aucune explication à été fournie par le Syndic concernant la constitution des majorités ou les éventuelles passerelles de majorité.
    Le formulaire envoyé par le Syndic ne contenait que une liste unique de résolutions.
    Il se trouve que aucune des résolutions proposées n’ait reçu la majorité nécessaire ce qui a entraîné l’approbation à la majorité simple d’un certain nombre d’entre elles qui avaient reçu un tiers des voix nécessaires.
    Je n’étais pas au courant de la possibilité d’une passerelle de majorité et je trouve très limite d’un point de vue démocratique que on puisse faire abstraction d’un deuxième vote en cas de choix à la majorité simple.
    En lisant votre article il me semble comprendre que les report automatique des premiers votes sur la deuxième votation à la majorité simple n’est pas conforme à la loi et que le Syndic aurait dû prévoir une deuxième liste de résolutions à voter pour une prise en compte en cas de vote à la majorité simple. Cela n’a pas été le cas.
    J’aimerais savoir s’il est possible de contester le résultat de ces votations à la majorité simple pour cause d’utilisation abusive de la passerelle de majorité en sachant que j’avais exprimé un vote favorable sur les résolutions en question.
    Merci d’avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seuls les opposants et absents ont le droit de contester dans le cadre de l’article 42. N’hésitez pas à lire notre article concernant la contestation.
      Cordialement

  36. Perrin says:

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour ce document très complet qui me permets de mieux comprendre l’attitude de notre syndic…
    Notre syndic nous a fait savoir par courrier la tenue de l’AG uniquement par correspondance dans le temps imparti. Des problèmes postaux ont retardé la réception de ce courrier des lors, première question : l’obligation d’information par voie d’affichage est elle caduque en période de covid ?
    Nous avons finalement réceptionné le courrier 15 jours avant cette AG et avons rapidement contacter l’agence puisque nous ne sommes d’accord sur rien (les comptes, les frais de syndic etc.) Nous pensions que ces questions devaient être discutées avec le syndic directement mais il nous a été dit d’annoter notre bulletin de vote. La voisine nous ayant mandaté pour son vote (c’est une toute petite copropriété de deux lots uniquement) nous avons demandé la tenue de l’AG par téléphone. N’ayant pas eu de réponse nous n’avons pas retourné notre bulletin. Aujourd’hui nous apprenons que le vote a eu lieu, le syndic ayant considéré comme un vote « pour » les votes de notre voisine (qui a 60% des parts) alors même que cette dernière n’a pas retourné de bulletin juste son mandat … est-ce normal que le pouvoir, si celui-ci n’a pas été utilisé par le mandataire, compte pour un vote favorable à l’intégralité des point de l’ordre du jour ?
    Merci par avance pour votre réponse,
    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez utilement lire notre article sur les pouvoirs donnés lors d’une AG.
      Si votre voisine a commis l’erreur de retourner au syndic un pouvoir en blanc, alors le syndic a pu le donner au premier venu s’accordant tranquillement un vote “oui” sur tous les points à l’ordre du jour. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous pour examiner avec un expert quels seraient vos recours.
      Quand à l’obligation d’affichage, elle n’est pas caduque, mais aucune sanction ne s’applique.
      Cordialement

  37. Le tiec says:

    Bonjour
    Nous avons voté pour une modification de cahier des charges du lotissement. 18 voix pour 3 contre. Certains s abstenant la résolution n’est pas passée. La plupart des co lotissement veut refaire un vote. Y a t il un délai passe avant de pouvoir une age ? Et a t on le droit de revoter une question qui vient juste de l être ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cela peut dépendre des statuts de votre ASL. Mais si votre ASL dépend du code de la copropriété alors il n’y a pas de nombre limite d’AG dans l’année, il n’y a pas de délai incompressible entre deux AG, et une même question peut être posée autant de fois que nécessaire.
      Cordialement

  38. Caroline says:

    Bonjour,
    J’ai deux questions concernant une AG 100% par correspondance.
    – Nous devons approuver les comptes de 3 années (2018/2019/2020) lors d’une AG à 100 % en correspondance. Les relations et la communication avec notre syndic se sont dégradées au fil des années et sont très mauvaises. C’est la raison pour laquelle nous sommes si en retard; La crise sanitaire n’ayant pas arrangé la situation. Le conseil syndical dont je fais parti aurait du vérifier les comptes en mars mais le syndic nous a empêché de nous rendre dans leur locaux pour cause du covid. Comment approuver des comptes si nous ne pouvons pas vérifier les pièces comptables? pouvons nous émettre des réserves sur ces trois années? Comment cela se passe-t-il?
    – Nous souhaitons mettre en concurrence le syndic et changer de syndic, comment se passe un changement de syndic lors d’une AG à 100 % par correspondance?
    Merci pour vos réponses
    Caroline

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement sans vérification des comptes, vous décidez d’approuver ou non à l’aveugle. Nous conseillons de ne pas approuver les comptes dans ces conditions.
      Pour mettre le syndic en concurrence il faut envoyer une proposition concurrente à votre syndic actuel en recommandé et largement avant qu’il ne convoque l’AG afin qu’il ait le temps de la joindre à l’ordre du jour tout en respectant le délai de 21 jours francs avant l’AG. Vous pouvez à ce titre utilement lire notre article correspondant.
      Cordialement

  39. Adriana R. says:

    Bonjour,
    L’assemblée générale de notre copropriété s’est tenue cette année 100% à distance et nous avons renvoyé notre vote par courriel dans les délais.
    Nous venons de recevoir le PV et il est indiqué que notre vote n’a pas été reçu (et donc, pas comptabilisé).
    Nous avons appelé le syndic pour voir ce qui s’est passé et ils nous disent avoir aucune trace du message avec notre vote.
    Quel est notre recours dans ce cas?
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi précise que la date d’envoi vaut réception. Il vous suffit de prouver l’envoi de votre mail pour prouver qu’il l’a reçu.
      Le syndic doit faire paraître un erratum sur le PV d’AG. S’il refuse vous pouvez contester devant un tribunal.
      Il est surtout utile de le faire si la non prise en compte de votre vote change le résultat d’une ou plusieurs résolutions.
      Cordialement

  40. Aurélie says:

    Bonjour merci pour votre article. J’ai signé mon compromis de vente (je suis la vendeuse ,)
    La convocation AG vient d’arriver et est 100% en correspondance.
    Aucun papier ou endroit je peut donner procuration a mon acquéreur.
    Comment je fois exactement procéder? Il va y avoir des travaux de prévu, je dois donner tous pouvoir a mon acquéreur.
    Cela me fait très peur que je ne puisse pas donner pouvoir.
    Merci dd votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement effectivement le syndic aurait du joindre un pouvoir à votre convocation.
      Néanmoins un pouvoir est valable sur n’importe quel support, une lettre manuscrite de votre part contenant les informations requises est valable.
      Ceci dit, vous pouvez tout à fait renvoyer le formulaire en le signant de votre main (puisque c’est vous la propriétaire au moment de l’AG) tout en respectant les consignes de vote de votre acheteur.
      Cordialement

  41. Shalaham says:

    Bonjour,
    Je suis membre du CS de notre copro (30 lots ), notre syndic actuel n’a pas tenu l’AG avant la fin de son mandat.
    Une AG demandée par le CS a donc été convoquée, par correspondance.
    J’ai été nommé président de séance sans que l’on me demande mon accord, le président du CS est nommé secrétaire.
    L’AG devant se tenir avec le président du CS (et j’espère les 2 autres membres ), et sûrement le syndic “actuel” dont le renouvellement de mandat est soumis au vote.
    C’est le président du CS qui recevra les votes des propriétaires, ne lui accordant qu’une confiance limitée, que puis je faire pour vérifier que tous les votes seront pris en compte lors de l’AG ?
    Ma crainte étant qu’il “oublie” certains votes défavorables au renouvellement de mandat du syndic, ou réelection du CS…
    Etant président de séance, je dois dépouiller les votes, signer le PV et la fiche de présence, c’est donc à moi que les reproches seront adressés si des votes ne sont comptabilisés… Quel est le risque que j’encours si des votes sont omis ?

    D’autre part, Il est possible que le mandat du syndic ne soit pas reconduit, et que le CS ne soit pas non plus réélu (de nombreux propriétaires sont mécontents de la gestion par le syndic, et de “l’inaction” du CS, principalement dûe au président du CS …).
    Dans ce cas, la copropriété sera sous mandat d’un administrateur judiciaire provisoire, si j’ai bien compris. Que faire si aucun CS n’est élu ?
    Il ne me semble pas très pertinent de laisser cet administrateur sans contrôle d’un CS .

    Situation très inconfortable pour le CS, de nombreuses tensions sont générées par la personnalité et les parti-pris du président du CS, nous mettant de nombreux propriétaires à dos….

    Merci en tout cas pour votre site que je viens de découvrir, et qui m’apporte de nombreuses infos utiles en tant que membre d’un CS.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, le président de séance doit vérifier chaque vote, les millièmes etc.
      Vous pouvez demander au président du CS de vous attendre pour ouvrir les enveloppes et faire le comptage ensemble.
      Le risque est la contestation et l’annulation de l’AG.
      S’il n’y a plus ni syndic ni CS, tout copropriétaire peut convoquer.
      Il n’est pas obligatoire de passer par un administrateur.
      Par contre, si personne ne convoque, tout copropriétaire peut saisir le tribunal, car il n’est pas possible de rester sans syndic.
      Cordialement

  42. Veronique says:

    Notre syndic a convoqué l’AG au 20 avril 2021 par vote par correspondance. Il était négocié que plusieurs membres du CS seraient présents lors du dépouillement, parmi lesquels la présidente de l’AG.
    Le 14 avril, ce même syndic annonce refuser la présence des membres du CS, sans aucune concertation, pour des raisons sanitaires. Un syndic peut-il changer les modalités d’une AG de cette manière?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui effectivement, le syndic n’est pas tenu de procéder au dépouillement des votes par correspondance en présence de copropriétaires. Par contre, il est tenu de faire signer le PV d’AG par le ou la présidente de séance qu’il doit désigner en choisissant par ordre de priorité : le président du CS, ou à défaut un membre du CS ou à défaut un copropriétaire.
      Ce président de séance a pour responsabilité de contrôler les votes avant de signer le PV.
      Cordialement

  43. Caroline says:

    Bonjour, dans quel délai, suite à une AG par correspondance, le syndic doit-il envoyer les résultats des votes ? J’ai lu sous 8 jours, est-ce bien le cas ? Sont-ce 8 jours ouvrés ? Merci de votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le président de séance a 8 jours pour signer le PV d’AG (et vérifier les votes). Le syndic a ensuite un mois pour communiquer le PV d’AG aux copropriétaires. En recommandé aux opposants et absents.
      Cordialement

  44. Elisabeth says:

    Bonjour,
    Nous venons de recevoir le PV d’AG de la copropriété et il n’est pas signé.
    Par ailleurs les millièmes indiqués pour le vote du conseil syndical sont complets alors qu’un des copropriétaires était défaillant (20/1000) et pour les autres votes les milliemes sont exacts (980)
    Enfin nous avons déposé notre vote (par correspondance) dans la BAL du syndic en dehors du délai obligatoire à savoir le 24 février au lieu du 23 et notre vote est comptabilisé.
    Tous ces éléments nous permettent ils “d’annuler” l’AG ?
    Merci de votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour. Il est toujours possible de contester les décisions prises par une AG. Cela doit se faire dans le cadre de l’article 42. Lisez l’article correspondant pour plus de précisions. Mais contester ne signifie pas annulation de l’AG de plein droit. Cela veut dire que le juge va examiner vos arguments, l’intérêt à agir, et les éléments sur lesquels il peut y avoir contestation. Il peut par exemple n’annuler qu’une seule résolution.
      Pour tout vous dire, avec les éléments avancés, il y a très peu de chances pour que vous aboutissiez à une annulation de l’AG.
      Cordialement

  45. Daniel says:

    bonjour,
    le syndicat ‘est retrouvé sans syndic, le dernier dont le contrat avait expiré en juillet n’a pas convoqué avant le 31 janvier une AG le renommant.
    Malgre les menaces de ce syndic de nous mettre sous tutelle d’administrateur judiciaire , nous avons convoquer notre propre AG pour choisir un syndic.
    les resultats tres serre serré ont neccéssité l’article 5.1
    avec les votes par correspondances, certains n’ont pas voté au 2eme tour contre un syndic se contant de voter uniquement pour leur choix et pas contre l’autre ayant entrainé des votes defaillants
    le score à l’arrivé est le meme le synsic en tete a toujours 4200 voix contre 4130
    l’autre syndic a toujours 4130 pour mais 3500 contre soit 54% des voix
    qui gagne majorité des votes ou majorite des votes exprimé ?
    merci de la reponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous trouverez des éléments de réponse dans notre article sur les majorités.
      A condition qu’au premier tour (article 25) un tiers de l’ensemble des copropriétaires aient voté pour, il est possible de faire un second tour (article 25-1) où il suffit de la majorité des présents et représentés. C’est à dire la majorité de ceux qui ont voté la seconde résolution.
      Cordialement

  46. Michel et Christiane says:

    Notre copropriété nous a proposé une assemblée générale en date du 6 avril 2021, nous avons un appartement en résidence secondaire et nous ne sommes pas constamment présent dans la copro.
    Nous avons transmis le4 formulaire par mail le 29 mars 2021.
    Renseignements pris auprès de voisins ils nous apprennent qu’il n’y a pas eu de dépouillement. Le conseil syndical et le syndic ne nous ont pas informé de cette état de fait.
    Ont ils le droit de procéder ainsi ?
    Doivent ils nous en informer ?
    Est ce que l’assemblée générale est elle toujours valable ?
    Y a t’il un délai obligatoire pour dépouiller les formulaire ?
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le dépouillement se fait le jour de l’AG. Le syndic peut (dans le cadre des dispositions COVID) le faire seul. Le président de séance a 8 jours pour venir signer le procès verbal d’assemblée générale (et vérifier les votes).
      Cordialement

  47. LAURENT says:

    Bonjour,

    Un copropriétaire a demandé l’organisation d’une AG à ses frais pour deux résolutions qu’ils souhaitent faire passer en urgence. Il a précisé pour chacune d’entre elle à quelle majorité elle relevé (article 25).

    Le syndic m’explique qu’il ne peut choisir de quelle majorité dépende les résolutions car le copropriétaire l’a précisé dans sa demande.

    L’une d’entre elle est la précision d’une servitude (élargissement à de nombreuses parcelles et organisation des travaux/passage) qui selon l’ensemble du conseil syndical relève de l’article 26.

    Que pouvons nous faire ? Le syndic nous dit “il faudra attendre que le vote est lieu est contesté ce vote devant le tribunal avec un recours individuel”. Qu’en pensez-vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre syndic oublie de vous préciser qu’il a un devoir de conseil et que pour éviter des frais à la copropriété, il est de son devoir d’informer le requérant et les copropriétaires que cette majorité n’est pas la bonne, qu’elle est contestable et que cela va entrainer des frais de justice pour tout le monde.
      Cordialement

  48. Jacques says:

    nous sommes en copropriété horizontal ( 6 maisons ) , nous n’avons pas de SYNDIC
    un copropriétaire veut annexer à titre gratuit , une partie du parking qui ce trouve à côté de son terrain , il lance une AG le parking appartient au lotissement et celui-çi sera réduit de 50 ° / °

    à t’il le droit de procéder ainsi

    certains copropriétaires ont crainte , mais ne feront rien

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      il peut effectivement proposer la résolution à la prochaine AG. Et les copropriétaires peuvent lui accorder cela à la majorité de l’article 26.
      Cordialement

  49. Garson says:

    Bonjour, j’ai une question, sur le résultat de vote d’une résolution, figure seulement 33 votes alors que 68 votants représentés sont indiqués sur l’ag ? Est ce normal? Est ce que cela constitue un vice pouvant faire annuler la résolution?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Tout dépend de la raison pour laquelle il ne figure que 33 votants sur cette résolution. Si effectivement c’est une erreur ou un oubli, il faut contester.
      Rapprochez vous du syndic ou du président de séance pour avoir des explications, et demandez à vérifier les formulaires de votes si leurs explications ne leur conviennent pas.
      Cordialement

  50. Isabelle says:

    Bonjour, tout d’abord merci pour cet article très éclairant. Nous sommes une résidence de 73 propriétaires et sommes convoqués à l’assemblée générale extraordinaire le 21 avril prochain 100% par correspondance, pour le vote de travaux de rénovation d’une ampleur de près de 3 millions d’euros que nous allons devoir voter sans débats. Avons-nous un recours pour demander un report, voire une annulation de cette assemblée qui ne nous semble pas adaptée à l’ampleur du projet ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, une AG par correspondance n’est pas le meilleur moment pour décider de tels travaux. Il aurait fallu que le CS demande au syndic dès la réunion préparatoire, de ne pas mettre ces questions à l’ordre du jour de l’AG. Désormais votre seule solution c’est qu’une majorité des copropriétaires soient d’accord pour reporter le projet. En tous cas, veillez à voter contre. C’est votre seule solution pour pouvoir contester après réception du PV d’AG.
      Cordialement

  51. HANS hubert says:

    Bonjour,
    Notre assemblée générale extraordinaire( suite au non renouvellement du syndic en place mis en concurrence) va avoir lieu jeudi 8 avril en vote 100% par correspondance.
    Le syndic a informé les copropriétaires qui on envoyés par mail leurs formulaires le vendredi 02 samedi 03 et dimanche 04 qu’ils sont hors délai.Sachant que Pâques était le 05 et le 06 lundi de Pâques férié, comment calculer les 3 jours francs?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les délais comptés en jours francs ne tiennent pas compte des jours fériés (voir réponse ministérielle)
      L’AG étant prévue le 8 avril, les formulaires devaient parvenir au syndic le 4 au plus tard. On peut éventuellement comprendre que le syndic ne compte pas le week-end, mais les bulletins arrivés le 2 doivent être pris en compte.
      Cordialement

  52. Le Guen says:

    Bonjour,
    la feuille de présence de notre récente assemblée générale mentionnait 124 copropriétaires
    à la réception du procès verbal on constate que, pour une dizaine de résolutions, le total des votes exprimés ( contre – pour – abstentions) varie entre 117 et 122.
    La loi Elan n’oblige t’elle pas a indiquer, dans ce cas, le nombre de votes défaillants afin que le décompte soit exact ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi oblige à noter les copropriétaires qui ont le droit de contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire les absents et opposants. Si certains formulaires n’ont pas pu être comptabilisés pour différentes raisons (signatures ou ratures etc…) cela n’entraine pas forcément le droit pour ces copropriétaires de pouvoir contester les décisions de l’AG.
      Cordialement

  53. Emilie says:

    Bonjour
    Le conseil syndical et le syndic ont fait voté en AG par correspondance l’installation d’une porte basculante pour accéder à un parking aérien qui comporte 6 places dans une copropriété de 50 lots.
    Cette porte basculante serait installé sous un porche directement sous notre appartement (chambre) sans que nous ayons été consulté. Nous craignons les nuisances ou préjudice financier en cas de vente. Tous les propriétaires sont inclus dans la clé de répartition pour les frais d’installation ou maintenance.
    La résolution est passée malgré la non majoritéen faisant appel à l’article 25-1 sans qu’une deuxième ligne soit prévue à cet effet.
    Aucun débat et ce ne serait jamais passé en présentiel.
    Je rajoute que le conseil syndical est favorable (la présidente du CS a une place de parking aérien)
    Nous sommes plusieurs mécontents. Pensez-vous que ce soit contestable ?

    Merci pour votre site très riche et d’une grande aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Manifestement vous avez un intérêt à agir puisque vous subissez un préjudice, si vous avez été noté comme opposant sur le vote de cette résolution, et que le vote a été acté au 25-1 sans que la ligne n’ai été prévue, vous pouvez prendre un avocat et dans les deux mois qui suivent la réception du PV d’AG, contester cette décision devant un tribunal.
      Cordialement

  54. Joubert says:

    Bonjour, nous venons de tenir l AG en totalite par correspondance de notre residence , nous devions nous prononcer sur la duree du contrat de syndic , 3 resolutions ont ete mis a l odj , 1 an 2 ans 3 ans sauf que les 1/3 n ont pas ete atteints ; le syndic va donc lancer une 2eme AG par correspondance avec ces 3 memes resolutions. Cette AG va nous etre facturee ce que je ne trouve pas normal, car si nous avions ete en presentiel ou visio nous aurions pu debattre et voter pour une duree sans devoir repasser par une 2 eme AG , n y a t il pas un texte qui permettrait d obtenir la gratuité de cette 2eme AG ? Surtout que si ce sont les memes copropriétaires qui votent et qui votent pareil nous n aurons toujours pas les 33% necessaires ….
    Que pouvons nous faire
    Merci pour l aide que vous pourrez apporter

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le fait de ne pas avoir atteint le quorum du tiers pour pouvoir faire passer une décision à la majorité de l’article 25-1 est un problème qui ne vient pas du fait du syndic, qui a correctement convoqué l’AG, mais des copropriétaires qui ne se mobilisent pas assez pour participer à la gestion de leur bien. C’est donc normal que ce soit à la charge de la copropriété. Préparer une AG et la convoquer représente un coût, il faut bien qu’il soit supporté par quelqu’un. Ce n’est pas possible que ce soit “gratuit”.
      La seule chose à faire est de mobiliser les copropriétaires qui se désintéressent de la gestion de la copropriété.
      Remplir un formulaire et le renvoyer au syndic n’est pas très compliqué. C’est nettement moins onéreux que ne rien faire.
      Si le syndic n’est finalement pas élu, la copropriété ira en administration provisoire. Et ça va vous coûter trois fois plus cher.
      Cordialement

  55. Munier says:

    Bonjour
    Je suis présidente de seance d’une AG 100% par correspondance qui s’est tenue le23 mars dernier et présidente du conseil syndical : nous sommes le 1er avril et je n’ai toujours pas de retour de la part du syndic, ni signé le PV d’AG (qui doit être signé sous 8 jours si j’ai bien compris). Quelles conséquences ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Assurez-vous que le syndic n’a pas désigné une autre personne pour signer le PV.
      Tant que le PV n’est pas signé, les décisions prises en AG ne sont pas applicables.
      Cordialement

  56. Bruno says:

    Nous avons eu une AG par correspondance avec une mise en concurrence de notre syndic actuel. Son formulaire de vote ne comportait pas de 2em votes en cas de non majorité absolue. Il a perdu contre la concurrence à hauteur de 2500/10000 contre 3500/10000. Il nous a donc fait savoir que nous étions dorénavant sans syndic et que nous devions demander au tribunal un syndic judiciaire. Quel recours avons nous ? Nous voulons convoquer une nouvelle AG, avons nous le droit dans ce cas de figure ? Merci pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le conseil syndical a le droit de convoquer une AG et de procéder ainsi à l’élection d’un nouveau syndic.
      Il ne faut pas trainer.
      Cordialement

  57. Gérard says:

    Bonjour,
    En tant que président de séance, et président du conseil syndical,
    Je souhaite me rendre dans les bureaux du syndic afin de signer le PV d’Ag après le dépouillement par le syndic du vote exclusivement par correspondance. Quel est le délai de cette signature après l’AG et le syndic peut il me le refuser ?
    Merci d’avance
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le président de séance a 8 jours pour signer le PV d’AG. Sans cette signature le PV n’est pas valable. Le syndic doit vous inviter à venir le signer. Si vous n’êtes pas disponible, à défaut il doit le proposer à un autre membre du CS et si personne ne souhaite venir, il pourra le proposer à un copropriétaire. Attention signer signifie que vous reconnaissez la validité de l’AG. Il est donc important de vérifier tous les votes, les majorités, les tantièmes etc … avant de signer.
      Cordialement

  58. Zaroc says:

    Bonjour
    Nous avons prévu lors de notre prochaine AGO 2021 qui doit approuver les comptes 2020 de mettre en concurrence notre syndic actuel. L’AG aura sans doute lieu par correspondance. Deux questions :
    -il me semble avoir lu que le syndic a jusqu’au 31/12/21 pour tenir l’AG au lieu des 6 mois légaux . Est ce exact?
    -j’entens dire que si l’AG a lieu par correspondance, il est impossible de prévoir un changement de syndic. Est ce exact?
    Des racontars à mon avis? Quel est le vôtre? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a aucune prolongation des délais de convocation d’AG jusqu’au 31 décembre 21.
      Il est tout à fait possible d’envisager un changement de syndic lors d’une AG par correspondance.
      Cordialement

  59. Katia says:

    Bonjour,
    Nous avons reçu une convocation pour une assemblée générale avec la liste de points. Le conseil syndical nous a envoyé après la liste des points et ils ont entourées les réponses qu’ils préconisent. Est-ce que c’est légal?

    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Du simple point de vue du droit de la copropriété, rien n’interdit cette pratique. Vous restez libres de voter comme bon vous semble.
      Si vous pensez qu’ils cherchent à peser sur des personnes influençables, c’est du ressort du code civil et seul un juge peut se prononcer.
      Cordialement

  60. Gérard says:

    Bonjour,
    Notre syndic professionnel nous a envoyé un formulaire de vote par correspondance qui ne respecte pas l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de vote par correspondance. En effet, le deuxième alinéa stipule que “Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée.”
    Or l’adresse électronique du syndic telle que mentionnée sur le modèle de l’arrêté est inexistante sur notre formulaire de vote ce qui nous prive d’une possibilité d’envoi.
    Que devons nous faire face à un tel manquement ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez voter contre et contester dans le cadre de l’article 42 … sans aucune garantie que le juge donne une issue favorable à votre requête.
      En effet pour aller devant la justice, il faut avoir intérêt à agir. Et dans ce cas, il va vous falloir prouver le préjudice !
      Cordialement

  61. Bernardo says:

    Bonjour,

    Notre syndic organise (comme beaucoup vu la situation sanitaire), une AG exclusivement en vote par correspondance.
    Après une demande de droit à la prise (sur une place privative en parking sous-terrain, raccordement aux parties communes avec compteur MID) faite début août (par LRAR), notre syndic a laissé courir les 6 mois légaux sans réponse. Tous les documents ont été fournis (devis, plans d’installation, compteur MID pour refacturation, système de sécurité et de délestage, etc…).
    Il a ensuite fallu leur expliquer loooonguemmennntttt (mail, courrier téléphone…) que cette demande devait figurer sans vote à l’ordre du jour de l’AG, tout comme la signature de la convention d’installation. Et que cela pouvait même être fait à postériori.
    L’article Art. R. 111-1 C du Décret n° 2020-1720 du 24 décembre 2020 pris pour l’application des articles L. 111-3-8 et L. 111-3-9 du code de la construction et de l’habitation est on ne peut plus clair sur le sujet (pour une fois, pas d’ambiguité).

    Le syndic avait 2 mois pour renvoyer la convention d’installation, faute de quoi il faut saisir le TJ…
    Sauf que le syndic n’a jamais respecté les délais de signature de ladite convention, ne le renvoyant même jamais, prétextant une validation avec le conseil syndical. Qu’il n’a jamais consulté !
    Mieux, il a décidé de mettre au vote à l’article 24 la convention, bloquant de facto toute installation, alors que la loi dit exactement le contraire.

    Malgré plusieurs tentatives de contact (téléphone, mail, LRAR…) aucune réponse du syndic. Le point à l’ordre du jour de l’AG sur cette convention d’installation est extrêmement bancal et confus (malgré, ou à cause, des 20 pages de documentation et courrier fourni…).
    Le distanciel ne laisse aucune marche de manoeuvre pour le débat et malgré les relances de “l’erreur”, aucun dialogue possible.

    Faut-il assigner le syndic au TJ comme le prévoit le texte ?
    Faut-il contester toute l’AG ou juste le point contestable ?
    Quid si le vote à l’article 24 de la signature de la convention d’installation est majoritairement contre, alors-même qu’elle n’était pas soumise au vote ?
    D’ailleurs, comme même être certains que les votes seront bien comptabilisé ?

    Par avance merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question et votre looooooongue explication !
      Oui, vous pouvez contester devant un tribunal, mais vous ne contestez que la décision qui vous porte préjudice. Il n’y a pas de raison d’annuler toute l’AG.
      Cordialement

  62. PM says:

    Bonsoir,
    Notre copro est de seulement 4 copropriétaires.
    Lors de l’AG, un seul copropriétaire était présent avec un pouvoir, donc un présent et un autre représenté.
    Dans ce cas, le présent peut-il être élu Président de séance et changer les questions pour les interpréter à sa sauce, puisqu’il n’avait personne en face pour en discuter, à moins de l’avoir fait avec le syndic ?
    Avons-nous besoin d’un Juge pour annuler et refaire cette AG, si les 4 copropriétaires sont d’accord ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une AG peut annuler les décisions d’une autre AG si la première n’a pas eu de conséquence financière du type commande de travaux auprès d’un professionnel avec versement d’un acompte par exemple.
      Cordialement

  63. GEMA says:

    Bonjour,
    Dans une AGE et vote par correspondance uniquement,
    Je vous remercie de bien vouloir clarifier que ;
    a.) les procurations sont interdites ???
    b.) si les procurations sont admis un copropriétaire ne peux pas dépassé les 15% au totale, y compris ces tantiémes ???
    c.) si le bulletin de vote par correspondance ne prevoit pas de case en cas de un second vote sous l’article 25-1, dans ce cas la le seconde vote est nul ???

    Merci beaucoup
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La tenue d’une AG par correspondance n’annule pas la possibilité de donner mandat. Vous trouverez les règles concernant les mandats en AG dans notre article à ce propos.
      Oui effectivement pour que la passerelle soit légale, il faut qu’elle soit prévue dans le formulaire. Sinon, elle est contestable.
      Cordialement

  64. Henri says:

    Bonjour,
    Notre AG a été convoquée à 100 % par correspondance. Le formulaire de vote a été construit par le syndic. Le vote de la résolution 12, visant à élire les 9 membres du CS a été présentée de la façon suivante sur le formulaire de vote.
    Résolution 12 pour l’élection du premier membre
    Résolution 13 pour l’élection du second membre, ainsi de suite jusqu’à la R20.

    Question- Ce procédé est-il légal ? n’était-il pas plus judicieux d’appliquer R12-1, R12-2, R12-3.
    Résultat final, l’Ag s’est exprimée sur 55 résolutions sur une convocation de 47.

    Après avoir examiné la feuille de présence nous avons constaté aussi que 2 copropriétaires n’avaient pas la bonne quote-part de tantième malgré un total de 10000/10000.
    Vaut-il mieux choisir des résolutions adoptées avec une majorité de voix ne correspondant pas à la réalité, demander purement et simplement la nullité de celles-ci ou à revoir tous les calculs des votes exprimés
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une résolution par membre du CS est légal. Il aurait été contestable de faire une seule résolution pour voter d’un bloc pour la réélection du CS ou non.
      Si l’erreur de tantièmes ne change pas le résultat des votes, il est inutile de contester devant la justice. Si le résultat d’une résolution se trouverait changé à utiliser des tantièmes corrects, alors la partie lésée peut contester dans le cadre de l’article 42, à condition qu’elle ait été notée opposante ou absente.
      Cordialement

  65. Anne says:

    Bonjour,
    Notre AG doit avoir lieu partiellement en présentiel (uniquement les membres du conseil syndical par visio), et certains copropriétaires n’ont pas renvoyé leurs votes par correspondance dans le délai de 3 jours francs.
    Ont-ils toujours la possibilité de donner leur pouvoir aux membres du conseil syndical qui seront présents à l’AG et pourront donc toujours voter ce jour-là ?
    Ou le délai de 3 jours francs s’applique-t-il aussi à la remise des pouvoirs ?
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est illégal de faire une AG avec seulement les membres du CS. Cette visio n’est pas l’AG. L’AG est uniquement par correspondance et le délai des trois jours francs s’applique.
      Cordialement

  66. Drianno says:

    très interressèe par tous les commentaires sur les irregularitès de vote par correspondance aux AG

    1. CoproConseils says:

      ^-^
      Effectivement, cette nouvelle disposition a donné lieu à une grande quantité d’irrégularités !

  67. Celine says:

    Bonjour
    Historique :
    Copropriétaire dans résidence de + de 130 lots, le bureau du CS n’a pas été élu lors de l’AG, par correspondance de novembre 2020 par manque du nombre d’élus (notre RG oblige une composition d’au moins 6 membres et 4 ont été élus) Il faut savoir également que le montant alloué au syndic pour engager des dépenses seul est de €0.
    Courant Janvier 2021, notre système d’éclairage de la résidence est tombé en panne ; Sans CS, la syndic a réagi et donc à fait procéder aux travaux de réparation. Aujourd’hui il convoque une AG pour la ratification des travaux d’éclairage.
    Ma question svp : Dans la même résolution de ratification, le syndic demande de nous prononcer, PAR UN SEUL ET MEME VOTE, qu’il détaillé ainsi :
    1/ à la ratification 2/au paiement de prestation particulière (honoraires pour le syndic) 3/au mode de règlement de la facture.(immédiatement)
    Ne doit il pas faire trois résolutions et donc 3 votes ? Ce n’est pas ce que dit la procédure ???
    J’espère avoir été claire
    Merci pour votre retour
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, une résolution ne doit comporter qu’une seule question. Sans quoi elle est contestable.
      Cordialement

  68. Caroline says:

    Bonjour,
    AG convoquée en presentiel puis transformée en 100% vote par correspondance moins de 15 jours avant la date de la réunion. Précision : Le décret du 2/07 n’était pas encore paru avec le formulaire type.
    D’autres anomalies ont été relevées dans ce PV : Pas de vote sur président de séance et scrutateur sur les formulaires à remplir pourtant le PV mentionne des votes à l’unanimité sur ces 2 points avec l’élection de 2 copropriétaires.
    Autre exemple : Les formulaires de vote mis sur le site internet du syndic montrent que le PV ne respecte pas les votes envoyés avant l’AG. Certains copropriétaires ont donc pu modifier leur vote. Tout cela a été contesté devant le tribunal. Pensez vous que nous avons une chance de voir cette AG annulée ? Quand nous serons réclamés les frais d’avocat du syndicat des copropriétaires ? Nous n’avons aucun retour depuis la remise de l’assignation
    Merci beaucoup pour votre analyse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible de préjuger de la décision d’un tribunal, d’autant moins que nous ne connaissons pas le dossier.
      Le rendu du jugement peut prendre entre quelques mois et plus d’une année. Suivant les tribunaux et suivant leur degré d’engorgement.
      Les dispositions dérogatoires COVID étant très imparfaites, elles ont du générer de nombreux contentieux portés devant les tribunaux.
      Cordialement

  69. Bruno says:

    Bonjour,
    Notre syndic a convoqué notre AGo uniquement par correspondance. Plusieurs problèmes se posent.
    1- des pouvoirs ont été joints à la convocation. Des copropriétaires ont uniquement envoyé leur pouvoir sans le formulaire de vote. Le syndic a pris le formulaires de vote de ceux qui ont reçu le pouvoir pour comptabiliser les votes. Est-ce legal?
    2- les votes par abstention n”ont pas été comptés. Donc absent. En vote par correspondance ne doit-on pas considdérer les abstentions comme votre “contre”
    Merci pour votre réponse et la qualité de votre site
    Marcelle.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les pouvoirs doivent être comptés comme votant comme leur mandataire.
      Une abstention n’est pas un absent. Ils n’ont pas les mêmes droits. Ils ne doivent en aucun cas être comptés comme un vote “contre”.
      Cordialement.

    2. Zebulon says:

      Bonjour,

      j’ai lu plus haut que les pouvoirs ne pouvaient pas être pris en compte dans un vote lors d’une AG à 100 % par correspondance.

      Je ne comprends pas la réponse que vous apportez.

      Bien cordialement

    3. CoproConseils says:

      Merci pour votre question Zébulon qui nous permet de préciser une partie de notre article.
      Lorsqu’on ne peut se rendre en AG on peut soit donner pouvoir à une tierce personne qui se rend en AG pour vous, soit donner son pouvoir à un copropriétaire qui sera présent et qui alors vote pour deux.
      Nous disons qu’a priori, le texte officiel du formulaire de vote par correspondance ne prévoit pas expressément le premier cas c’est à dire qu’il puisse être signé par un mandataire. Mais (et ce sont les recommandations du GRECCO) il est possible que les syndics le prévoient.
      Dans la question de Bruno, c’est le second cas. Ce sont des copropriétaires qui plutôt que de remplir leur formulaire, on envoyé leur pouvoir au nom d’un autre copropriétaire. C’est donc le formulaire de vote de l’autre copropriétaire qui compte pour les tantièmes des deux copropriétaires.
      Les pouvoirs restent valables en AG, même par correspondance.
      Cordialement

  70. MIRAS says:

    Bonjour,
    Nous sommes une association syndicale libre d’un petit lotissement, nous souhaiterions faire en présentiel notre AG de 2021(l’AG de 2020 a été faite). Pouvons-nous, nous réunir, sachant que nous serions 6 copropriétaires dans un lieu privé (résidence du président du conseil syndical).
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne sommes spécialistes que du droit de la copropriété. Dans le code de la copropriété à l’heure actuelle, rien n’interdit de prévoir une AG en présentiel. Les dispositions dérogatoires du code de la copropriété ont été mises en place pour permettre de tenir les AG autrement qu’en présentiel, mais ne les interdit pas.
      Les dispositions contraignantes propres à l’état d’urgence sanitaire ne sont pas du ressort du droit de la copropriété.
      Cordialement

  71. Legrand says:

    Bonjour,
    Notre syndic provisoire a refusé des votes qui ont été envoyé hors délai.
    l’AG était prévu aujourd’hui 100% par correspondance, notre gestionnaire devait passer aujourd’hui à 17h pour faire vérifier les votes et faire signer le PV au président de séance mais elle décide de décaler sa venue à la semaine prochaine.
    A t’elle le droit de décaler ? Peut-elle accepter les votes envoyer le lundi 15/02 au matin pour une AG finalement décalée ?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre AG est considérée avoir eu lieu à la date et l’heure prévue, c’est juste la vérification et la signature du PV par le président de séance qui a lieu une semaine plus tard. La loi donne 8 jours pour réaliser cette étape. Cela ne permet pas d’accepter les votes arrivés en retard.
      Cordialement

  72. deramond says:

    Bonjour,
    Le président du CS a affiché un appel à candidature pour entrer au CS une semaine avant l’envoi des convocations par le syndic.
    Ayant acheté mon appartement à juste avant cette date, je n’y habitait pas encore, et je ne peux donc candidater.
    Le syndic me dit qu’il a fait au mieux pour prévenir le plus de monde possible: en l’espèce pas moi! Il ne fallait donc pas être absent pendant cette semaine d’affichage! y a t il un recours?merci bien

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, le syndic n’a aucune obligation en la matière et bien rare sont les syndics qui prennent la peine de faire un affichage comme le vôtre.
      Cordialement

  73. David D. says:

    Bonjour,
    nous avons été convoqués par notre syndic pour l’AG Annuel de notre copropriété avec vote par 100% correspondance.
    Nous avons retourner notre vote à l’adresse courriel stipulé au formulaire dans les premiers jours.
    Nous avons par la suite changer d’avis sur plusieurs résolutions , et avons renvoyer un nouveau formulaire de vote à notre syndic avant les trois jours franc précédant l’assemblée générale.
    Le Syndic refuse de prendre compte notre second formulaire, il invoque le fait qu’il enregistre pour la feuille de présence l’arriver des vote à date. Il nous indique aussi que nous n’avons pas apposer sur le document ou notre email la mention annule et remplace.

    Le syndic à t’il de droit de refuser de prendre en compte les changement de vote?
    Avions nous le droit de changer notre vote par correspondance avec la mention “annule et remplace” ?

    Merci pour votre éclairage.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, la mention “annule et remplace” aurait été une bonne idée.
      La loi n’a pas prévu autant de précision. La seule personne qui puisse dire si le syndic a le droit est un juge, et pour cela il faut que vous contestiez devant un tribunal.
      Cordialement.

  74. Francois says:

    l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, art 13 / ar t22-03 4° alinéa stipule :”Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance en application des dispositions du décret du 17 mars 1967 susvisé”
    Question sur le président de séance : si aucun président de séance n’est désigné par l’AG, et en cas de renouvellement du CS au cours de l’AG, le président du CS nommé par le précédent CS (antérieur à l’AG) est il toujours légitime pour “assurer les missions qui incombent au président de séance” ou le syndic doit il considérer qu’il n’y a plus de président du CS et désigner un membre nouvellement élu au CS par l’AG, par exemple le mieux élu ou volontaire pour cette mission, ou même un copropriétaire non élu au CS ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Très bonne question ! Évidemment la loi ne le précise pas. Le syndic doit désigner le président de séance et prioritairement commencer par désigner le président du CS. La mission de vérification des votes et de signature du PV étant postérieure à l’élection du CS, il nous semble logique que ce soit le président du nouveau CS qui soit désigné.
      Si le CS n’a pas eu le temps d’élire son président, le syndic a tout loisir de choisir le membre du CS qui lui convient et qui est disponible. Par contre il ne peut désigner un copropriétaire lambda non élu au CS qu’après avoir demandé et obtenu une réponse négative de tous les membres du nouveau CS puisque ceux-ci son prioritaires.
      Cordialement

  75. Guy says:

    Merci pour ces conseils. Article sur l’AG par correspondance très bien documenté

    1. CoproConseils says:

      Merci de prendre la peine de nous l’écrire !

  76. Rose says:

    Bonjour, j’ai été désignée pour l’année 2020 présidente de séance membre du CS pour l’AG des comptes 2019. À plusieurs, reprises j’ai déclaré des incohérences ds le PV. Le syndic à ma demande, à refait 4 fois le PV. J’ai encore un doute un copropriétaire n’a pas vote une résolution. Elle a été prise par le syndic comme Abstention Est-ce normal ? De plus vu les problèmes sur le PV j’ai demandé à participer au dépouillement en demandant les feuilles de présences. L’AG se tenait le 27…deux votes sont arrivés et datés du 24 et 25,donc Hors délais (3 jours francs) . J’ai signalé ces votes Hors délais qui m’empêche également de signer Le PV. Le syndic me répond : soit on prend les votes même ne respectant pas le délai des 3jours, dans ce cas le contrat du syndic est approuvé et par conséquent il continue la gestion 2019 -2020 et 2021 en cours) soit le syndic est contraint de mettre la copropriété en administration judiciaire faute d’élection de syndic avec tous les frais et inconvénients que cela comporte. Ma responsabilité est engagée en tant que présidente de séance. Je ne peux pas accepter les votes Hors délais ? En effet les votes supprimés font que le syndic n’est pas réélu. (Nous ne sommes plus que 3 votants sur 5…4 sont absents et non représentés) De plus, nous devons ds qq mois programmer la prochaine AG pour les comptes 2020. 3 mois que J’ECHANGE sur ce PV, 5 fois qu’il est refait et tjrs des problèmes. Pouvez-vous me conseiller, quelles seront les conséquences sur le syndic ? Merci beaucoup pour votre aide. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi précise que le délai pour recevoir des votes par correspondance, c’est 3 jours francs.
      Cordialement

  77. BENAR says:

    Bonjour , Nous avons recu une convocation d’une AGE de la part de notre syndic de copropriété le vote devant se faire à 100% par correspondance (aucun débat) La demande émane d’un coproprietaire qui bien sur prend tout à sa charge (frais) la resolution a voter accompagné de la demande ecrite du coproprietaire concerne la modification de RC (pour pouvoir vendre un garage) alors que le RC dit qu’ils (garages)
    ne pourront etre cédés qu’avec le local auquel ils sont rattachés (appartement) le copropriétaire souhaite vendre que son garage
    Ma question : Il se trouve qu’il y a eu un précédent des ventes de garages on eu lieu sans respecter la clause du RC
    Pouvez vous me dire la situation des ventes antérieurs (plus de 5 ans)
    Faut il le préciser dans la demande de vote de l’AGE pour éviter une demande de nullité par un copropriétaire Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lorsqu’une règlement de copropriété est modifié, il n’y a pas de rétroactivité.
      Concernant les ventes antérieures réalisées en contradiction avec le règlement de copropriété, il est possible qu’il y ait prescription, mais seul un juge peut le décider.
      Cordialement

  78. DALMASSO says:

    Bonjour,
    Notre AG s’est tenue par correspondance ( covid ) en décembre 2020, il y avait des votant : 59 représentant les 4578/10000! et 77 absents représentant les 5422/10000!
    Y avait il le quorum pour débattre sur les questions.
    Vous remercie par avance. bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre assemblée pouvait prendre des décisions au 24 et au 25-1, mais rien au dessus. Voir notre article sur les majorités.
      Cordialement

  79. jschill says:

    Bonjour,
    Nous venons de recevoir notre convocation pour notre AG qui se tiendra uniquement par correspondance.
    Certaines formulations de certaines résolutions ne nous conviennent pas et nous pensions que nous pourrions échanger dessus lors de l’AG (tout du moins en visio conférence), hors désormais nous n’en avons plus la possibilité, que faire ? Nous ne souhaitions pas voter contre, car nous sommes en accord sur le fond, pas sur toute les conditions contenues.
    Merci pour votre réponse
    Bien cordialement
    JS

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est l’essence même de l’inconvénient d’une AG par correspondance ; il n’y a pas de débat.
      Vous ne pouvez que voter contre, en espérant que la majorité des autres le fasse aussi, et que par conséquent la question puisse être remise à l’ordre du jour de la prochaine AG qui avec un peu de chance sera en présentiel.
      Cordialement

  80. Nathalie says:

    Bonjour,

    Le syndic n a pas informé le syndicat des copropriétaires du déroulement de l AG par correspondance, nous l avons su lorsque nous avons reçu la convocation.

    Il a invité les copropriétaires à se réunir dans le hall de l immeuble 16 jours avant AG par correspondance, afin de donner des explications verbales des résolutions.

    Sauf que entre une AG en presentielle et par correspondances, il y a une différence,

    En presentiel, nous pouvons voter pour ou contre le secrétaire, le scrutateur, le président de séance et membre du conseil syndical … mais dans notre cas, il n y a pas eu d appel à candidatures , en amont, pour ces différentes résolutions…. il l a fait le 06 janv pour une AG a distance au 22 janv.

    Quels sont mes droits ?

    Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Avec les dispositions dérogatoires COVID, le syndic a le droit de décider unilatéralement de convoquer uniquement par correspondance.
      S’il a d’abord convoqué une AG en présentiel et qu’il la transforme en AG par correspondance, alors il doit avertir les copropriétaires 15 jours avant la date de l’AG.
      Vous avez raison, entre une Ag en présentiel et une AG par correspondance, il y a une très nette différence !
      Ces lois dérogatoires ne changent rien aux recours, voir l’article sur la contestation.
      Cordialement

  81. Chauvet says:

    Bonjour, j’ai voté par correspondance pour une AG qui s’est tenue en présence de 3 membres du conseil syndical uniquement. Sur le PV, signé par la Présidente de séance et par le scrutateur, mon nom n’est pas mentionné parmi la liste des opposants à certaines résolutions (vote contre ou abstention) alors qu’il apparaît dans la liste pour d’autres résolutions. Quel est le recours possible ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Commencez par demander au syndic pour quelle raison votre vote n’a pas été pris en compte.
      Ensuite, si vous avez une copie de votre formulaire de vote au moment où vous l’avez envoyé, vous pouvez contester devant un tribunal.
      Cordialement

  82. NATHALIA says:

    Une société de gestion immobilière gérant 13 logements dans notre copro, soit 18 % des tantièmes, a pris au pied de la lettre le terme de “mandataire” de la signature du formulaire, et a voté par correspondance en lieu et place des copropriétaires dont il gère les logements. C’est potentiellement grave et de nature et influer sur les votes, alors qu’il ne s’agit pour cette société que d’un commerce. Auparavant, il envoyait ses pouvoirs en blanc au syndic.
    Cela nous semble immoral et a priori illégal.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du mandat qui a été signé entre les copropriétaires de ces lots et la société de gestion immobilière.
      Cordialement

  83. Philippe says:

    Bonjour,
    Un syndic n’ayant pas obtenu une majorité (article 25) lors d’une AG 100% par correspondance peut-il convoquer une 2e AG sans donner les résultats des votes de la 1ere ? Des copropriétaires peuvent-ils assister a ces AG ou seuls sont présents physiquement le syndic et des membres du CS ? Cas d’une partie importante de copropriétaires opposés aux membres du CS et au syndic ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est possible, au cours de la même AG d’utiliser la passerelle du 25-1. Il est techniquement possible de convoquer une nouvelle AG avant que les copropriétaires n’aient reçu les PV de l’AG précédente, mais cela ne se fait en général pas.
      Le syndic n’a pas le droit de tenir une AG avec une partie seulement des copropriétaires. Si l’AG est par correspondance, le président de séance vient au plus tard sous huitaine, vérifier les votes et signer le PV.
      Cordialement

  84. Michel says:

    Bonjour,

    Nous venons d’être convoqué pour une AGO uniquement par correspondance. J’ai plusieurs grief

    1 – pour le renouvellement du conseil syndical, seul les candidatures des sortants sont proposées, à aucun moment on nous a informé de la future tenue de l’AG uniquement par correspondance et le Cs n’a pas consulté les coproprietaires pour recenser les eventuelles candidatures, est ce contestable ? Aucun affichage, aucun mail ou autre correspondance générales n’avertissait de la future tenue de cette AGO par correspondance.

    2 – la formulation du renouvellement de notre syndic est faite de la sorte : ” Le syndic est nommé pour une durée d’un an et prendra fin à la date de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 mars 2020 ou éventuellement à la date de réunion de la deuxième assemblée generale, conformémement à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et au plus tard le 30 juin 2022″. Le problème est que l’AGO organisée est justement celle visant à valider les comptes clos au 31 mars 2020. Peut on faire annuler tous les votes de cette résolution vu qu’elle est mal rédigée et qu’elle ne pourra être amendée en séance ?

    3 – ma dernière AGO date de Juillet 2019, le syndic avait été renouvellé pour une date allant jusqu’au 4 juillet 2020. Depuis cette date le syndic continue à nous facturer, est ce legal ? La problematique est que nous avons eu AG pour valider les comptes clos au 31 mars 2020 seulement e Février 2021 alors que le syndic etait nommé que jusqu’a Juillet 2020. combien de temps après la cloture d’un exercice un syndic a pour organiser l’AG?

    4 – dans l’ordre du jour, deux travaux jugés urgents sont présentés mais avec un seul devis chacun. Il est demandé de voter la resolution avec une formule “decide de proceder aux travaux … a defaut par l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des interets du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget voté” Est ce legal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Michel
      Le premier point n’est pas contestable, le second l’est.
      Le mandat de votre syndic a été automatiquement prolongé jusqu’au 31 janvier 2021
      Concernant les devis, le syndic est tenu à une obligation de moyens et non de résultats c’est à dire de rechercher plusieurs devis.
      Cordialement

  85. Adriana says:

    Bonsoir, est-ce que le représentant du Syndic à le droit de se désigner comme Président de séance lors d’une AG à 100% par correspondance? Le CS n’en a pas été averti avant l’envoi de l’ordre du jour.
    Cordialement, A.

    1. CoproConseils says:

      Aucun préposé du syndic ne peut tenir le poste de président de séance. Il doit être soit le président du conseil syndical, à défaut un membre du CS, à défaut un copropriétaire.
      Cordialement

  86. Adriana says:

    Bonsoir, je voudrais savoir si les frais liés à l’envoi du bulletin de vote par voie postale (courrier recommandé surtout) peuvent ensuite être déduits ou remboursés en cas d’AG 100% par correspondance? Car lors des AG “normales”, les membres présent ne déboursent aucun centime donc je ne vois pas pourquoi on devrait payer pour exprimer notre choix. En vous remerciant, A.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi prévoit le cas, elle vous autorise à voter par mail.
      Ce qui est gratuit.
      Par contre CoproConseils vous conseille “d’investir” 5€ pour vous assurer que votre vote sera bien pris en compte.
      Cordialement

  87. Fabrice says:

    Bonjour,

    Notre Syndic a décidé à la dernière minute (30 min. pour être exact) d’annuler notre CS préparatoire à l’AG, qui devait nous permettre d’établir l’ODJ et de discuter des devis travaux à présenter à l’AG.

    1h après cette annulation de CS, nous recevons par LRAR électronique une convocation pour l’AG, avec un ODJ non discuté avec le CS.
    Par ailleurs, dans cet ODJ, les propositions du poste de Président de séance et de scrutateur sont déjà préremplis avec le nom des 2 membres du CS (pro-syndic), ne laissant ainsi aucune possibilité à d’autres membres de l’AG

    NB : notre syndic propose le vote électronique pour cette AG

    Est-ce “légal” ? (notamment pour la nomination du Pdt / Scrutateur de cette future AG)

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Malheureusement oui, tout cela est légal. Hormis peut être les personnes désignées pour présider la séance, le syndic doit théoriquement choisir en priorité le président du CS et à défaut un autre membre du CS.
      Cordialement

  88. Michel says:

    Bonjour,
    Il s’agit d’une copro de 8 lots et 5 copropriétaires. Pui-je organiser une A.G. pour me présenter en tant que syndic bénévole?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      S’il n’y a pas de syndic oui vous pouvez. S’il y a un syndic il faut faire acte de candidature à la prochaine AG.
      Cordialement

  89. Audrey says:

    Bonjour

    Notre copropriété est composée de 3 copropriétaires dont un qui ne se présente jamais aux AG et ne mandate personne. Dans le cadre d’une AG 100% par correspondance, que se passera-t-il si ce copropriétaire ne renvoie pas le formulaire de vote? Faudra-t-il tout de même attendre que passent les 2 mois de délai légal (pour un potentiel recours) avant que le syndic ne procède à la réalisation des travaux qui seront votés? ou faut-il considérer que le fait de ne pas avoir renvoyé le formulaire constitue une abstention auquel cas le syndic devra procéder immédiatement aux travaux? Merci à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un copropriétaire qui ne renvoie pas son formulaire de vote par correspondance pour une AG 100% par correspondance est considéré comme absent. Cela lui donne le droit de contester dans les deux mois dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  90. Christian says:

    Bonjour,
    Depuis la généralisation actuelle des assemblées uniquement par correspondance, je constate une nouvelle pratique qui va dans le sens d’informer les propriétaires au maximum dès la réception de la convocation (puisque les résolutions ne peuvent plus être amendées ni débattues après celle-ci) : la mention de l’avis du conseil syndical (pour, contre, abstention) sur tout ou partie des résolutions. Je l’ai même vu dans le “titre” de la résolution, ce qui a eu pour effet d’apparaître dans le tableau des votes. Est-ce une pratique à encourager (pour les copropriétaires pressés qui font confiance à leur conseil syndical) ?
    Par ailleurs, je constate que certains syndics ont mis en place un vote en ligne (directement dans l’extranet) : ces votes sont-ils “légaux” (en plus de l’envoi par courrier ou mail d’un formulaire ; et ce dernier peut-il être entièrement électronique (formulaire pdf interactif + signature scannée ?) ?
    Cordialement,
    Christian.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre commentaire qui permet aux internautes de découvrir ce qui peut se faire dans d’autres copropriétés.
      Rien dans la loi n’interdit de :

      • de préciser l’avis du CS dans une résolution. Les copropriétaires restent libres de voter comme bon leur semble.
      • de proposer un vote électronique via un pdf remplissable (à condition que le formulaire de vote par correspondance soit malgré tout envoyé avec la convocation et que les copropriétaires qui le souhaitent puissent continuer de voter par courrier postal classique)

      Cordialement

  91. LITIERE says:

    Bonjour,
    LE 31/12/2020 convocation à l’AG par visioconférence et vote par correspondance le lundi 25/01/2021. Lors de l’AG j’étais présente en ma qualité de présidente du conseil syndical, assistée par un scrutateur membre du conseil syndical. A l’issue de l’AG le syndic nous a fait paraphé et signé le PV sans en pouvoir en prendre connaissance en nous précisant que nous serions convoquées ultérieurement pour la signature définitive comportant les annotations comme cela se fait à chaque fois ; ce qui nous aurait permis d’exprimer de vive voie nos observations. Nous n’avons pas été convoquées et quelle ne fut pas notre surprise de récupérer dans nos boîtes aux lettres (celles des personnes ayant exprimées leur vote par correspondance) l’exemplaire définitif du PV. Je suis donc intervenue par mail auprès du syndic pour contester le fait que le texte définitif ne nous ait pas été soumis avant envoi aux copropriétaires, estimant qu’une étape dans la signature du PV avait été “grillée”.
    Par ailleurs le vote par correspondance ,ne prévoyant pas de mandataire j’ai récusé le formulation “En conséquence de quoi cette résolution est acceptée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés”. Je tiens à préciser comme je l’ai fait au syndic que mes observations ne remettaient pas en cause les résolutions prises lors de l’AG. En réalité je n’admais pas la manière cavalière avec laquelle le syndic a traite ce dossier. A noter que je suis présidente du conseil syndical depuis 1998.
    Voici la réponse du syndic : “En raison du Covid 19 qui prévoit des votes par correspondance, la visioconférence n’est pas obligatoire et c’est à mon initiative qu’elle a eu lieu.
    Il n’y a pas d’étape de grillée, l’article 25.1 étant automatique.”
    A noter qu’après avoir pris connaissance de votre site j’avais moi-même fait état de l’automaticité de l’article 25.1. Vous constaterez pas vous même que le syndic n’a nullement répondu à mes observations.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La visio-conférence n’est effectivement pas obligatoire. Le syndic a le droit de l’utiliser mais il est le seul à en décider. Par ailleurs lorsque vous dites AG en visio puis vote par correspondance, c’est inexact. Il y a eu une réunion préalable en visio et l’AG a eu lieu par correspondance.
      Lorsque le président de séance signe le PV, il est impératif qu’il vérifie le contenu avant de signer.
      La signature est définitive, il n’est pas possible de revenir dessus.

      Par contre, il n’est pas possible de considérer que le passage d’une résolution à l’article 25-1 soit automatique. Les textes sont clairs : “l’assemblée doit passer à un second vote”. Lorsqu’il s’agit d’un vote par correspondance, un vote est matérialisé par une ligne sur laquelle le copropriétaire doit pouvoir cocher oui-non-abstention. Le vote au 25-1 doit donc faire l’objet d’une seconde ligne.
      Si cette seconde ligne n’est pas prévue dans le formulaire, il n’y a pas de vote au 25-1 possible.

      Cordialement

  92. Alexandra says:

    Bonjour, Peut on se passer d élire un scrutateur dans le cadre d’un vote entièrement par correspondance? Si oui y a t il une loi qui le stipule ? merci par avance,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le scrutateur n’est pas obligatoire, mais un président de séance doit venir vérifier les votes et signer le PV dans les 8 jours qui suivent l’AG.
      Cordialement

  93. Vincent.L says:

    Bonjour,
    Notre syndic convoque enfin l’assemblée générale sur l’exercice de 2019 le 8 Mars 2021 uniquement par correspondance (son contrat ayant pris fin le 20/12/2020).

    > Le syndic aurait du tenir l’AG avant le 1er février ou seulement “l’organiser” ?
    >N’apparait plus à l’ordre du jour la désignation du conseil syndical comme les autres années. N’est ce pas une mention obligatoire ? Peut-on obliger le syndic à mettre ce point à l’ordre du jour, même si les convocations viennent de partir ?

    En vous remerciant par avance !
    Bien cordialement
    >

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le mandat de votre syndic a été automatiquement prolongé jusqu’au 31 janvier 2021.
      Il devait organiser une nouvelle AG avant cette date sans quoi votre copropriété est sans syndic.
      Les résolutions concernant la désignation du conseil syndical ne sont obligatoires que si le mandat du conseil syndical arrive à échéance.
      L’assemblée est contestable au motif qu’elle a été convoquée hors délai.
      Mais si le syndic est réélu, il est possible que le juge considère qu’il y a continuité de mandat.
      Cordialement

    2. Vincent.L says:

      Bonjour,
      Le syndic a t-il le droit dans la convocation de nommer un Président de séance qui n’est pas un copropriétaire ? Il s’agit en l’occurrence du gestionnaire d’un bien qui a un mandat par un copropriétaire (également président du Conseil Syndical) qui possède 823 tantième.
      Le syndic a rajouté la possibilité au mandataire de signer le formulaire vote par correspondance, mais n’a pas joint de document attestant qu’il est le mandataire officiel.
      Je crois me souvenir que dans ce cas de figure bien précis cela n’est pas possible.
      En vous remerciant encore.
      Bien cordialement

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour être président de séance il faut a minima être copropriétaire. Priorité au président du conseil syndical ou à défaut membre du conseil syndical ou à défaut copropriétaire. Tel est l’ordre imposé par le décret.
      Cordialement

  94. Charles says:

    Bonjour,
    il a été décidé de procédé à une assemblée générale par correspondance uniquement. Dans le bulletin de vote il est fait mention d’une heure de 18h pour la délibération dans les bureau du syndic.
    M’étant rendu au syndic ce jour là pour assister à la délibération à 18h , on m’a répondu que l’AG n’avait pas lieu à cause du couvre feu.
    Puis je intenter une action en nullité pour cette AG dont je n’ai pu assister en tant que copropriétaire aux délibérations ?
    Par avance merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non. Les dispositions dérogatoires spéciales Covid rendent cette situation possible et légale.
      Cordialement

  95. Yann says:

    Bonjour,
    Un diagnostique amiante d’une seule cage d’escalier d’une copropriété comportant plusieurs cages est il considéré comme une charge commune générale ou comme une charge uniquement imputée à l’escalier diagnostiqué?
    Bref est ce l’ensemble de la copropriété qui paie pour cette cage ou uniquement la cage diagnostiquée?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de votre règlement de copropriété.
      Si vous avez des charges spéciales par montées d’escalier, alors cela doit être réparti dans l’escalier concerné. Mais si votre RC ne mentionne pas de charges spéciales alors c’est en charges communes générales.
      Cordialement

  96. Kajak christiane says:

    Bonjour
    Notre syndic n’,a pas été élu par correspondance et aucun nouveau syndic n a été présenté.
    Que se passe t il

    Le syndic nous met en judiciaire ou convoqué t il une nouvelle AG afin que l on présente un nouveau syndic
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Soit le syndic vous met en administration provisoire, soit le CS convoque lui même une nouvelle AG.
      Cordialement

  97. Jacques says:

    Bons commentaires, Réponses satisfaisantes étant donné les nouvelles circonstnces.
    Très satisfait. Merci

    1. CoproConseils says:

      Merci à vous pour ces compliments.

  98. Alain says:

    Bonjour,
    L’AGO a eu lieu le 26 octobre 2020. Une nouvelle AG “spéciale” est convoquée le 18 février 2021. Elle concerne la privatisation de parties communes contre rémunération, installation d’une école à la place de bureaux, modification des tantièmes qui passent de 100 000 à 100 880. Cela ressemble plus à une AG Exceptionnelle.Quels sont les conséquences de ne pas l’avoir nommée AGE ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Aucune conséquence, c’est la même chose.
      Cordialement

  99. Valérie says:

    Bonjour,
    Le syndic a décidé un vote 100 % correspondance, sans aucune présence. Le président signera le PV ultérieurement. Le formulaire de vote indique les date, heure, lieu de vote (initialement prévue en Conseil Syndical). Munie d’un pouvoir, j’ai fait savoir que je serai présente selon les indications. Le syndic a déclaré mes 2 votes comme non recevables. Probablement désignée Président de séance, quels types de réserves puis-je émettre ? (personne n’a assisté au dépouillement, malgré mes demandes. Pourrais-je contester l’AG ? si oui, comment signer le PV ? merci de vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi prévoit que les formulaires de vote doivent arriver au bureau du syndic trois jours francs avant la date de l’AG.
      Elle n’oblige par contre pas à utiliser un moyen d’envoi qui permettrait de prouver la date de réception comme le LRAR.
      Ainsi, dans l’incapacité de prouver la date d’arrivée du courrier aux bureau du syndic (si vous avez envoyé votre formulaire de vote en courrier simple), vous n’avez pas de recours.
      Cordialement

  100. Rousseric says:

    Bonjour,
    le syndic a décidé d’entamer des travaux (réalisation d’un avant-projet ravalement de façades sur un lotissement dont seules les maisons et une place de parking sont privatifs) sans que cela n’ait été voté lors de l’AG précédente.

    Le projet de résolution proposait 3 cabinets et était suivi des phrases suivantes : “L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés notifiés, de l’avis du conseil syndical et après avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux suivants : réalisation d’un avant-projet ravalement de façade).
    Cette résolution est une information, elle n’appelle pas au vote.”

    1 – L’AG n’a pas délibéré puisque c’était un vote par correspondance
    2 – le formulaire de vote faisait voter pour cette résolution (présentée comme une information)

    Lors de l’AG de 2019, ce sujet avait été abordé (en dehors de l’ordre du jour) et les propriétaires avaient rejeté cette proposition.

    Je trouve que le syndic en prend à son aise mais il est vrai que cette opération lui rapportera un pactole : 120 000 euros !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il semble effectivement qu’il y a largement matière à assigner en justice !
      Cordialement

  101. Karine says:

    Bonjour,
    Je suis la seule copropriétaire à ne pas avoir reçu le PV d’AG. Tout le monde l’a reçu depuis plus de deux semaines en RAR. Sachant que le président du CS a ligué les gens contre moi, voire même a influencé les votes (j’ai des preuves écrites) pour m’empêcher d’obtenir des réponses favorables à mes demandes y compris quand il s’agit de problèmes de sécurité engendrés par des garde-corps défectueux. Quel est l’intérêt du syndic de ne pas m’envoyer le PV de l’AG ?
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi oblige le syndic à envoyer le PV d’AG en recommandé aux absents non représentés et opposants.
      Par convention en général les syndics envoient le PV à tous les copropriétaires, mais il n’y est pas obligé.
      Cordialement

  102. Charlène says:

    Bonjour,

    Je suis copropriétaire et mon AG a été totalement votée par correspondance. Le formulaire ne mentionnait aucun vote par passerelle.
    Pourtant, dans le CR d’AG, il est indiqué que nous avons tous voté à une résolution 25-1, et ce, plusieurs fois au cours de l’AG. Évidemment, un bailleur faisant partie des copro et ayant voté oui a fait peser la balance pour que la résolution soit acceptée.

    Peut-on faire un recours ? Doit-on aller voir le syndic dans un premier temps pour échanger sur cela ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question clairement posée. Elle est malheureusement représentative d’un problème largement rencontré par les copropriétés en ces jours d’assemblée par correspondance.
      Normalement effectivement il devrait y avoir deux lignes de vote.
      Ne prévoir qu’une seule ligne de vote et préjuger du fait que le copropriétaire va maintenir son vote entre le 25 et la passerelle du 25-1 est abusif.
      Cela retire au copropriétaire son droit à changer d’avis.
      Pour autant, pour l’instant la loi n’est imprécise.
      Elle ne stipule pas noir sur blanc “la passerelle de majorité devra faire l’objet d’une deuxième ligne de vote”.
      Et pour l’instant, ces dispositions législatives sont trop récentes, il n’y a pas assez de jurisprudence pour préciser l’application de la loi.
      Votre seul recours est donc le tribunal.
      Cependant il faut avoir à l’esprit que le juge va non seulement se déterminer sur l’application de la loi, mais également sur le bien-fondé de l’action.
      Si dans votre copropriété vous avez un propriétaire bailleur qui possède un grand nombre de lots et qui peut systématiquement à lui tout seul emporter les votes au 24, alors quel intérêt d’annuler cette AG. Même si le syndic reconvoque avec deux lignes, le résultat sera le même.
      Cordialement

  103. Cel78 says:

    Bonjour
    Merci pour ces éclaircissements. Je viens de recevoir la convocation pour une AGO par correspondance et je ne connaissais pas. Aucune info ne nous a été donnée et elle couvre 2 exercices, l’AGO de l’année dernière ayant été annulée cause confinement puis jamais reprogrammée. C’est le seul moment où on arrive réellement à discuter avec les copropriétaires des problèmes et je me sens muselée avec ce processus. Ils auraient dû essayer de faire une visio. Mais bon ce n’est pas mon principal problème
    Je suis étonnée du format de la convocation j’ai reçu un courrier (comme n’importe quel courrier simple) dans ma boîte sans aucune notification ni signature de ma part. Il est écrit dessus “recommandé GC premium R1 AR”, il est en provenance d’une société d’impression et sur la convocation il est bien indiqué recommandé AR ; sauf qu’il n’y a aucune preuve que je l’ai reçue je n’ai signé nulle part.
    Est-ce que ce moyen d’envoi est recevable ?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est la responsabilité de la poste s’ils ont distribué le recommandé sans le faire signer.
      La responsabilité du syndic est d’envoyer la convocation en recommandé. Il n’a pas l’obligation de s’assurer que les copropriétaires l’ont reçu.
      Si vous souhaitez contester pour des raisons de délai, c’est à vous de démontrer que vous avez reçu le PV hors délai.
      Cordialement

  104. Coubray says:

    Bonsoir,
    Nous venons de subir une AG par correspondance sans viso, ni pont téléphonique. Quel est le délai pour transmettre les résultats des votes? L’AG s’est tenue il y a déjà 10 jours, nous avons demandé les résultats par mail mais aucune réponse sauf un rappel du délai légal de transmission du PV d’un mois.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Par correspondance ou en présentiel, le président de séance a 8 jours pour signer le PV d’AG et le syndic un mois pour l’envoyer.
      Cordialement

  105. sylvie says:

    bonjour, nous avons reçu comme beaucoup une convocation à L AG avec un vote par correspondance , avant ce fameux systeme , nous avions mis notre syndic en concurrence avec 4 autres , et aujourd hui ce n est pas stipulé dans la convocation ordinaire et bien sur nous ne voulons plus du syndic actuel, a part voter contre que pouvons nous faire
    Sylvie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le plus simple est effectivement voter contre. Car une contestation sera moins efficace, plus longue et plus couteuse.
      Cordialement

  106. Nicolas says:

    Bonjour,

    Dans une des résolutions de la convocation de notre AG, nous avons le choix entre 3 devis (A ou B ou C) pour la réalisation de travaux. Cependant, dans le formulaire de vote par correspondance nous n’avons que trois cases à cocher : “oui”, “non”, “abstention”.
    Autre erreur il me semble (toujours dans le formulaire de vote par correspondance) : on nous demande d’élire les membres du conseil syndical mais nous n’avons toujours que trois cases à cocher : “oui”, “non”, “abstention”.

    Cela constitue-t-il une erreur de la part du syndic ? L’AG (par correspondance) peut-elle être annulée dans le cas de ces supposées irrégularités ?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce ne sont pas des irrégularités, mais des formulaires mal construits comme nous en rencontrons par dizaine depuis la mise en place du vote par correspondance, qui ne permettent pas aux copropriétaires de prendre une décision.
      Le rôle du président de séance est essentiel. Il ne doit pas signer n’importe quoi. Le rôle du CS également.
      Soit le syndic en convient et une AG avec un formulaire mieux construit sera reconvoquée (aux frais du syndic évidemment !)
      Soit le syndic considère qu’une décision a été prise et là vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42.
      Non pas toute l’AG, mais la décision concernée.
      Cordialement.

  107. Jeff B. says:

    Bonjour, le président de séance désigné en avance par le syndic pour signer les documents de notre AG 100% par correspondance. N’a pas renvoyé son bulletin de vote et n’est pas noté présent dans le PV d’Ag. Est ce un motif valable pour faire annuler l’Ag.

    1. CoproConseils says:

      Non.
      La loi ne stipule pas que le copropriétaire désigné comme scrutateur d’une AG par correspondance doit obligatoirement avoir été noté présent à cette AG.
      Cordialement

  108. SEPTEPE BERNADETTE says:

    pour assemblée 2019 2020 quelle est la date maximale pour la faire. nous venons en novembre2020 assemblée 2018 2019 le syndic qui était en concurance s est fait élire jusque 2022 par correspondance. on t il le droit de ne pas faire assemblée avant2022 et peux t on les remettre en concurance et demander avoir une assemblée pour 2019 2020 je suis élue comme membre conseil syndical mme septepe

    1. CoproConseils says:

      Madame Septepe,
      Puisque désormais vous êtes élue au conseil syndical, n’hésitez pas à proposer à l’adhésion à CoproConseils. Vous avez régulièrement eu l’occasion de vous rendre compte de l’utilité de nos conseils
      Au plaisir maintenant de vous compter parmi nos adhérents !
      Cordialement

  109. Caroline says:

    Bonjour,
    L’AG de notre copropriété qui aurait du avoir lieu début 2020 pour un bilan de l’année 2019 a eu lieu finalement hier par correspondance.
    Nous n’avons pas été averti au préalable de la date prévue pour cette assemblée et c’est en lisant la convocation que je me suis aperçu que le vote se ferait uniquement par correspondance.
    Il était écrit que ceci avait été décidé en accord avec le conseil syndical, mais aucun membre n’a été contacté auparavant par le syndic.
    J’ai demandé des explications mais le conseil syndical ne m’a pas répondu suffisamment tôt par rapport au délai pour la réception des formulaires de vote 3 jours avant et le syndic m’a répondu le jour du “vote” en me précisant que “La vérification du procès-verbal se fera avec un membre du conseil syndical”. Hors là encore auquel membre du conseil syndical n’est au courant, j’en déduit qu’aucun membre n’était présent lors du dépouillement.
    Y a t’il un recours possible maintenant que le jour de l’assemblée générale est passé pour annuler le résultat du vote?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les dispositions dérogatoires COVID donnent le droit au syndic de transformer une AG en 100% par correspondance sans l’accord du CS.
      Elles donnent également le droit de procéder au dépouillement sans la présence de personne. La seule chose obligatoire est qu’une personne désignée par le syndic (théoriquement le président du CS) doive passer au bureau du syndic pour signer le PV d’AG. Évidemment il plus que conseillé d’en profiter pour vérifier les votes, mais rien dans la loi ne l’y oblige.
      Vous avez toujours la possibilité de contester dans le cadre de l’article 42. Mais les éléments que vous indiquez ne donnent pas matière à contestation.
      Cordialement

  110. Michel says:

    bravo pour vos infos

    1. CoproConseils says:

      Merci

  111. Chary says:

    L’Assemblée générale 2019a ete convoquée pour le 5/11/2020 . Par courrier en date du 21 /10/20 on nous a demandé d’effectuer notre vote par correspondance avant le 29/10, ce que la plupart des copropriétaires ont fait . Un courrier en date du 29/10 nous signale l’annulation de cette AG.
    Ceci est il legal et notre vote est il valable,?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de la raison de l’annulation.
      Cordialement

  112. Lombart says:

    Bonjour.

    L’AG a eu lieu le 14 décembre 2020 et nous n’avons toujours pas reçu le PV. Est ce légal?
    Quels sont les recours?

    De plus, un des copropriétaires a été appelé par le cabinet gestionnaire afin de l’informer d’une des décisions.
    Cette différence de traitement est-elle légale?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement le syndic a un mois pour faire parvenir le PV d’AG
      4 jours de retard, cela ne mérite pas de saisir le tribunal.
      Ensuite, la loi ne prévoit pas que le syndic doive garantir un traitement équitable aux différents copropriétaires.
      Cordialement

  113. Perraud says:

    Bojour,
    L’AG de notre copropriété devait se tenir avant fin décembre .Le syndic l’a positionnée le 29/1/2021 uniquement par correspondance et nous venons de recevoir la convocation.
    Le conseil Syndical qui devait se réunir en novembre, donc pendant le confinement, n’a pas été sollicité pour intervenir et donner son avis en décembre, pour les résolutions à insérer pour vote, les questions diverses.. et n’a pas été prévenu de la date de l’AG avant envoi à tous les copropriétaires.
    Pas de proposition de noms de président de séance ou de scrutateur dans les projets de résolutions, pas de mention des copropriétaires qui avaient demandé oralement de faire partie du conseil syndical..
    Si la majorité des votes est contre le quitus au syndic,contre la désignation du syndic et donc les termes de son contrat, que se passe-t-il?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si lors de cette AG par correspondance le syndic en place n’est pas réélu, il devra convoquer une nouvelle AG. Si d’ici là son mandat arrive à expiration, un copropriétaire peut convoquer une AG pour élire un nouveau syndic.
      Cordialement

  114. Alexandre says:

    Bonjour,

    Je suis président d’un CS.
    Le CS avait décidé de mettre en concurrence le syndic actuel.
    Cette information a été donnée au syndic lors d’une réunion du CS en août 2020. Nous avions aussi décidé lors de cette réunion d’une date pour l’AG (vers la Toussaint). Date, qui n’a bien sûr pas été respectée. Le syndic nous a alors adressé un projet d’ordre du jour incompréhensible pour les copropriétaires. Afin de les aider à voter nous avons adressé au syndic plusieurs demandes de mise à jour.
    Nous lui avons adressé une dernière mise à jour de l’ordre du jour (fin novembre) et lui avons indiqué que dès que celui-ci serait enfin finalisé, nous lui adresserions le compte rendu du CS ainsi que la plaquette et informations du syndic concurrent.
    2 jours après le syndic a envoyé la convocation pour l’AG aux copropriétaires avec la 1ère version de l’ordre du jour ainsi qu’en ne mentionnant pas la mise en concurrence ni le compte rendu du CS. Il a argué que son contrat se terminant au 31/12 il était obligé de convoquer l’AG.
    Le vote a eu lieu sans ma présence, celle d’1 autre membre du CS ou copropriétaire le 30/12/2020.
    Après 4 demandes, nous avons reçu le procès verbal et j’ai demandé à recevoir toutes les feuilles de vote.
    J’ai été nommé comme président de séance par le syndic lors de l’AG alors que je n’étais pas présent.
    En vérifiant les votes et résolutions.
    Je n’ai pu constater que des résultats faux.
    Des personnes qui n’ont pas voté pour un point sont soit dans les pour soit dans les contres. Des personnes qui ont votées pour sont dans les contre…. Il n’y a pas un seul comptage juste.
    J’en ai informé le syndic, il ne me répond pas.
    L’Ag a eu lieu le 30/12, le PV à ce jour n’a pas été signé.
    Pouvez-vous m’indiquer quels sont nos recours à ce sujet ?

    Un grand merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous n’avez d’autre solution que de contester devant un tribunal dans les deux mois qui suivent la réception du PV.
      Article 42
      Cordialement

  115. Cece says:

    Bonjour,
    Notre assemblée devait se tenir en juin 2020. Etant donné les circonstances elle devait être faite avant le 31 janvier de cette année.
    Aujourd’hui nous recevons en AR la convocation qui se tiendra le 8/02. Donc hors délais !!
    Quel est notre recours pour contester cette AG par correspondance car je ne vous cache pas que nous (conseil syndical) sommes en guerre avec le syndic.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement la convocation est hors délai, mais de peu. Il n’est pas garanti que le juge accueille favorablement une contestation de cette nature si le syndic est réélu lors de cette AG.
      Il vaut mieux juste ne pas lui donner mandat.
      Cordialement

  116. JACQUES says:

    Pour une AG 100 % par correspondance, est-il licite que le PV comporte des mentions ou des précisions qui ne figuraient pas dans le texte accompagnant les résolutions ?
    De même, dans le PV une résolution Art 25 est suivie d’un vote Art 24 alors que ce n’était pas mentionné dans le formulaire de vote par correspondance. Peut-on dans ce cas demander l’édition d’un nouveau PV plus conforme ou bien provoquer la nullité de l’AG ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Dans les convocations les résolutions sont des projets de résolution. Cela devient une résolution après avoir été voté en AG. C’est donc courant qu’il y ait une différence entre la convocation et le PV.
      Mais le contexte particulier qui est celui de la plupart des copropriétés actuellement (AG 100% par correspondance), il ne peut pas y avoir de modification entre l’intitulé d’une résolution dans le formulaire de vote par correspondance et ce même intitulé dans le PV, puisqu’il n’y a pas de débats. Tout dépend du contexte de votre copropriété.
      Le vote article 25 qui est suivi d’un vote article 24, c’est certainement un abus de langage car le vote à l’article 25-1 est possible et il équivaut au 24.
      La nullité d’une AG ne peut être déclarée que par un juge à l’issue d’une contestation dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  117. Charline says:

    Bonjour,
    J’ai acheté dans un petite copropriété en avril 2020 à un bailleur social. Je suis là deuxième de l’immeuble à avoir acheté mon appartement. Lors de l’achat on m’a annoncé des charges mensuels d’environ 30€. Cette fin d’année on m’a transmis une regul de charges 2020 indiquant presque 700€ de rappel pour des charges non appelées lors de l’appel de fond initial. L’explication du syndic c’est qu’ils ont repris en gestion les contrats souscrits par le bailleur social et nous les facturent au conséquent. Nous n’avons validé aucun contrat et cela n’a jamais été annoncé.
    Quel droit avons nous ?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les charges sont exigibles à partir du moment où elles ont fait l’objet d’un vote en assemblée générale de copropriété.
      Acheter dans un parc social est risqué, car le bailleur social reste en général majoritaire dans la copropriété et fait la pluie et le beau temps lors des AG.
      Cordialement

  118. Arnaud says:

    Bonjour,

    Est-il possible qu’un bulletin de vote par correspondance soit remis en main propre au syndic ? Dans un tel cas, comment le scrutateur peut il s’assurer qu’il a bien été remis avant la date butoir et qu’il est donc valide ?
    Comment prendre en compte un vote par correspondance s’il n’est lié ni à un recommandé ni à un email daté et que l’éventuelle remise en main propre ne précise aucune date ?

    Existe il un texte à ce sujet ?

    Merci par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est bien là le problème, les textes prévoient un envoi par courrier ou par courriel.
      Ils prévoient trois jours francs obligatoire entre la date de réception et la date de l’AG. C’est tout.
      Le législateur n’a pas du tout prévu qu’il puisse y avoir matière à contestation !
      Évidemment la jurisprudence va certainement venir combler ce vide, mais cela va prendre du temps.
      En attendant CoproConseils conseille non seulement d’utiliser un moyen d’envoi qui permette l’administration d’une preuve de la date de réception, mais également de faire une copie du formulaire que vous avez envoyé.
      Nous conseillons l’envoi en recommandé, ou bien l’envoi par courriel (puisque une date est automatiquement attachée à un mail. Par contre, on ne peut être certain que le syndic l’a reçu).
      Évidemment une remise en main propre doit être accompagnée d’un reçu avec une date et une signature, sinon elle ne vaut pas plus qu’un courrier simple en matière de preuve.
      Cordialement

    2. Arnaud says:

      Merci pour ces précisions.

      A votre sens, le scrutateur doit il refuser de prendre en compte un vote par correspondance pour lequel il n’existe aucune preuve de date de remise au syndic ?

      Typiquement un vote remis en main propre sans aucune précision ?

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un vote sans preuve de la date de réception est par définition un vote contestable.
      Cordialement

  119. Ravin says:

    Bonjour
    Nous avons reçu les documents de vote par correspondance pour l ‘assemblée générale de la copropriété qui a lieu le 29 janvier , le syndic n’a pas précisé qu’il fallait paraphé, signé et date chaque feuille de vote , est une erreur ? Est ce obligatoire, ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La loi ne précise pas que le syndic doive le spécifier en plus. C’est obligatoirement noté sur le formulaire et le syndic n’a pas le droit de supprimer des mentions du formulaire définit par décret.
      Cordialement

  120. Sysy says:

    Notre syndic n’a pas mentionné les pouvoirs de représentation pour les acquéreurs coup ce sont les noms des anciens propriétaires qui apparaissent comme ayant votés est légal ?
    Le pv ne mentionne pas les noms des copropriétaires en vote “contre” confirmez-vous que la nullité des résolutions concernées peut-être demandées ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non, nous ne confirmons aucunement.
      Si un copropriétaire donne son mandat, le mandant le représente, mais ne le remplace pas.
      C’est comme si le copropriétaire avait voté en personne. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      L’acquéreur n’est pas copropriétaire. Seuls les noms des copropriétaires au moment de l’AG figurent sur le PV.
      Pour vos autres questions vous avez le droit de contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  121. Sylvie says:

    Bonjour, notre AG s’est tenu par correspondance le 13/12/2020,nous avons reçu par A.R le PV le 6/01/2021.L e délai supérieur à 8 jours n’est il plus de mise en période Covid?
    Le nom des votants Pour ou Contre des résolutions est mentionné sur le PV, la non confidentialité est elle légale?
    Merci de vos éclaircissements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic a un mois pour envoyer le PV.
      Le PV doit obligatoirement porter la mention du nom des votants et des millièmes correspondants. Il doit pouvoir permettre de reconstituer les votes.
      L’assemblée générale de copropriété n’est pas une assemblée où les votes se font à bulletin secret. En séance, on vote à main levée. Il n’y a pas de confidentialité des votes en AG de copropriété.
      Cordialement.

  122. Fernandez says:

    Bonjour. Dans le cas d’un copro sans syndic (mandat échu et impossibilité d’organiser une AG en temps et en heure), un copropriétaire convoque une AG extraordinaire 100% par correspondance, en ne consultant pas le conseil syndical, alors que celui-ci s’apprétait à le faire, en indiquant uniquement son nom en président de séance, sans scrutateur ni secrétaire. par ailleurs il ne propose qu’un unique mandat de syndic sans alternative. Dans quelle mesure cela est il légal, ou ‘recourable’. Y a t-il requêtes qui peuvent éventuellement invalider la convocation sur la base de manquements?
    Merci de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’article 17 de la loi de 65 lui donne effectivement le droit de convoquer une AG.
      Les dispositions dérogatoires COVID donnent le droit à un syndic d’imposer une AG 100% par correspondance, mais ne précise pas si cela s’applique ou non à un simple copropriétaire qui convoque une AG dans un cas de carence de syndic. Cela peut effectivement être sujet à interprétation.
      Mais le recours à la justice n’est peut-être pas la seule solution pour sortir de cette situation. En tous cas certainement pas la plus rapide ni la moins couteuse.
      Pour vous aider, il faudrait pouvoir échanger avec vous sur la situation de la copropriété. Vous pouvez prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  123. CS Poseo says:

    Bonjour pour une AG 100% par correspondance

    Est-il normal de ne pas avoir de désignation précise de président de séance et de scrutateur ?
    (le syndic a tout simplement mis qu’un scrutateur ne peut être désigné sur l’ébauche de convocation.. cela peut il influer sur la suite?)

    A quel moment doit-on demander à ce que les courriers ne soient ouverts qu’en présence d’un membre du CS et uniquement le jour de l’AG ? le syndic peut-il refuser?

    Le syndic peut il demander à ce que les votes lui soient envoyés par mail? (nous sommes dans une demande d un changement de syndic et donc un peu en contentieux avec le syndic actuel)

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement le scrutateur est désigné en séance. Il peut donc être désigné après l’envoi des votes. Le président de séance doit être le président du CS ou à défaut un membre du CS ou à défaut un copropriétaire. Le syndic n’a pas toute latitude pour le désigner.
      La loi ne précise pas à quel moment les courriers doivent être ouverts. Évidemment il faudrait qu’ils le soient le jour de l’AG en présence du scrutateur. Mais rien dans la loi ne le précise en cas d’AG 100% par correspondance.
      Le syndic ne peut pas demander à ce que le votes lui soient envoyés par mail.
      Ce sont les copropriétaires qui décident comment ils votent, par courrier ou par courriel.
      Nous préconisons le courrier recommandé avec copie préalable du formulaire.
      Cordialement

  124. Sophie says:

    Bonjour
    Nous devons réaliser une AG par correspondance avec dans l’optique un changement de syndic mais le syndic actuel nous refuse un envoi des bulletins de vote uniquement par voie postale (il veut aussi par mail) est ce normal ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La convocation (et donc les formulaires de vote par correspondance) doit être envoyée en recommandé. Donc il est possible de les envoyer par mail uniquement si l’envoi des notifications par mail a été déjà validé en AG dans votre copropriété.
      Ensuite pour le retour des bulletins de vote par correspondance, la loi précise qu’il est possible de les renvoyer par courrier simple ou par mail.
      Chez CoproConseils nous pensons que cela n’est pas suffisant, car cela laisse trop de latitude au syndic pour prétendre n’avoir pas reçu les bulletins dans les temps (3 jours francs). Nous conseillons le recommandé papier car c’est le seul moyen d’attester d’une date de réception d’un courrier.
      Nous conseillons également de faire une copie de votre bulletin avant de le glisser dans l’enveloppe.
      Mais ce ne sont que nos conseils, pas une exigence légale.
      Cordialement

  125. Cece says:

    Bonjour,
    Notre AG du mois de juin 2020 a été reporté au 20/01/21. Nous (le CS) avions demandé que le contrat soit renouvelé pour le mois de juin comme chaque année.
    Le syndic refuse . Donc ce qui veut dire qu’il nous impose un contrat de 18 mois !!
    Est ce légale qu’il refuse notre demande ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non c’est un coup de poker.
      Mais avec les AG par correspondance, les syndics sont en position de force.
      Cordialement

  126. Soubies says:

    Bonjour, je suis sous compromis de vente de mon appartement. Comment donner pouvoir à notre futur acquéreur alors que notre AG sera avec vote par correspondance ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez lui faire parvenir un pouvoir en même temps que le formulaire de vote par correspondance. Il envoie lui même le formulaire au syndic (en respectant les délais) et y joint le pouvoir signé de votre part.
      Mais le plus simple c’est juste que vous remplissiez ensemble le formulaire de vote et que vous l’envoyiez signé de votre main.
      Cordialement

  127. SEPTEPE BERNADETTE says:

    combien de temps dispose t on pour avoir PVd assemblee sachant que notre assemblee a eu lieu 19 decembre2020 merci

    1. CoproConseils says:

      Un mois. De rien.

  128. Véro says:

    bonjour,
    Le syndic nous a envoyé une convocation “d’AG extraordinaire” le 29 décembre pour le 6 janvier. Je l’ai reçu le 30 décembre. Nous avons que 7 jours pour voter.(dont 2 jours fériés)
    J’ai demander au syndic d’annuler l’AG qui ne m’a pas répondu.
    Est ce légal ? quel est mon recours ?
    merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sauf cas très particulier des copropriétés à deux copropriétaires, il est obligatoire qu’un délai de 21 jours francs soit respecté entre la date de réception des convocations et la date de tenue de l’AG.
      Si vous souhaitez contester, il faut que ce soit dans le cadre de l’article 42. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Cordialement

  129. Jean-Claude says:

    Bonjour,
    Pour une AG UNIQUEMENT en votes par correspondance quelle est la raison de ces 3 jours francs ? Autant ils sont compréhensifs pour une AG avec présentielle et visio mais si c’est uniquement par votes par correspondance …

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement on peut se poser la question, nous n’avons malheureusement pas la réponse. Beaucoup d’autres éléments beaucoup plus problématiques de ces dispositions dérogatoires sont à notre avis surtout le reflet du fait qu’elles ont été prises dans l’urgence. Les lois sont remplies de points plus ou moins judicieux. Etant donné que nous n’avons pas les moyens ni l’ambition de les changer, nous nous contentons d’aider les copropriétaires à les appliquer. C’est déjà ça.
      Cordialement.

  130. OLIVE says:

    Bonjour,
    Nous avons une AG prévue le 28-12-20 en 100%par correspondance. Les membres du conseil syndical n’était pas d’accord avec plusieurs points à l’ordre du jour dont une procédure judiciaire. Le syndic a décidé d’envoyer,à quelque jours de la fin des votes, en dehors de l’ordre du jour le 18 -12-20 une lettre pour “information” jugée plutôt illicite par le conseil syndical. Et ils nous affirment que les votes reçus peuvent être modifiés par les propriétaires jusqu’au dernier moment par mail.
    Sont ils dans leur droit?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les votes pris en compte doivent être ceux reçus trois jours francs avant l’AG.
      Effectivement un vote par mail peut contredire un vote envoyé par courrier, mais ce n’est pas possible “au dernier moment”, le délai légal de 3 jours francs est incompressible.
      Cordialement

  131. alain says:

    Bonjour à l’AG de 2016 un vote favorable à la création d’un ascenseur a été voté.
    Ce vote a fait l’objet d’une assignation qui a abouti a une annulation par jugement en fevrier 2020 de la résolution concernant cette création.
    Le syndic va convoquer l’Ag ordinaire par correspondance à 100% et va remettre la création de l’ascenseur à l’ordre du jour, et bien sur il ne pourra y avoir aucun débat.
    Comment faire pour avoir la possibilité d’un débat sachant que le syndic ne répond à aucun de nos mails concernant cet ascenseur.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Malheureusement la crise sanitaire et les dispositions législatives dérogatoires qui y sont liées, ne sont pas très favorables à l’expression des différents points de vue dans les copropriétés. Certains syndics en profitent. Il n’y a malheureusement pas de possibilité légale d’obliger à un débat. La seule chose que vous puissiez faire c’est de contacter les copropriétaires par vous même pour leur proposer d’en discuter et de voter massivement non à cette résolution afin de pouvoir la remettre à l’ordre du jour dans des circonstances plus favorables au débat.
      Cordialement

  132. JCKOI says:

    Bonjour, le président du conseil syndical peut-il être le président de séance et donc le signataire du process verbal d’une AG si il ne s’est pas inscrit comme “présent” parmi les représentés lors d’un vote par correspondance?
    D’avance merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En présentiel non, mais 100% par correspondance oui c’est possible.
      Cordialement

  133. JCKOI says:

    Bonjour, j’ai renvoyé par mail le 30/11/2020 mon formulaire de vote par correspondance alors que l’AG s’est faite le 01/12/2020. La prise en compte de mon vote est-il valable compte tenu qu’il n’est pas arrivé 3 jours francs avant le 01/12/2020?
    Si “non” qu’en est-il du process verbal de l’AG déjà reçu?
    D’avance merci

    1. CoproConseils says:

      Non, votre vote ne doit pas être pris en compte étant par définition arrivé hors délai.

  134. summer says:

    Bonjour,

    Il n’y a pas de president de seance dans l’ordre du jour envoyee par le syndic pour un vote exclusivement par correspondance. Nous sommes en froid avec le syndic donc comment peut t on soit annuler lAG soit faire en sorte que quelqu un aille voir le decompte des votes?

    Merci

    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic doit forcément prévoir un copropriétaire pour venir signer le PV d’AG dans les 8 jours qui suivent la tenue de l’AG.
      La loi prévoit que cette personne est soit le président du CS, soit un membre, soit à défaut un copropriétaire.
      Cordialement

    2. Moulin says:

      Bonjour,
      Notre syndic a proposé qu’un seul devis en AG extraordinaire par correspondance pour un montant de 900000€. Les 3 autres devis ayant été écartés pour diverses raisons. Est-ce légale ?

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’obligation du syndic en matière de mise en concurrence est une obligation de moyens et non de résultats. Il doit demander des devis, il n’est pas obligés d’en présenter plusieurs.
      Ceci d’autant plus que tout copropriétaire peut de son côté chercher des devis plus intéressant et demander à les mettre à l’ordre du jour.
      Cordialement

  135. Bernard says:

    L’AG par correspondance “spécial covid” étant dérogatoire du droit commun, un syndic peut-il en organiser une alors que le délai légal ( six mois après la clôture de l’exercice) de convocation de l’AG n’est pas épuisé ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le délai légal est un délai maximum. L’AG doit se tenir dans les 6 mois de la clôture des comptes. Si le syndic peut la tenir dans les trois mois cela reste parfaitement légal.
      La dérogation est que cette année l’AG peut se tenir jusqu’au 31 janvier 2021. Donc pour certaines copropriétés 13 mois après la clôture des comptes. Mais là encore c’est un délai maximum. Tant mieux si votre syndic tient l’AG plus tôt.
      Cordialement

    2. Bernard GARRIGUES says:

      La dérogation covid 19 est aussi sur la possibilité d’organiser une AG uniquement par vote par correspondance. Ce n’est pas tant mieux, c’est un effet d’aubaine : sont soumises au vote des résolutions (19 sur 28) qui auraient été amendées par l’AG et qui vont empoisonner la gestion de la copropriété durant de nombreuses années. Sauf si la prochaine AG les annule. Le délai pour convoquer l’AG est le 31 mars 2021 : il n’y a pas le feu.

    3. CoproConseils says:

      Quoi qu’il se passe la dérogation Covid pour convoquer 100% par correspondance court jusqu’au 1er avril, donc votre AG aurait eu lieu par correspondance.

  136. NEBOUT says:

    Monsieur, bonjour,
    AG normalement convoquée avec votes par correspondance.
    1°) Nomination Conseil Syndical –> 1er vote art.25: pas de majorité
    –> 2ème vote art. 24 : élus
    Le bulletin de vote ne mentionnait pas cette hypothèse, ce qui, si j’ai bien lu votre document, est illégal ?
    2°) Sollicitation d’une installation climatisation: le PV nous mentionne comme votants “contre” alors que notre bulletin est correctement rempli. De plus, j’ai déjà 3 attestations de votes “pour” transformés en contre. Tout ceci ressemble à une volonté délibérée de refuser; qu’en est-il des autres votes exprimés? Avant de passer au stade éventuel de demande d’annulation de l’AG, à reprendre aux frais personnels du Syndic, quel avis portez-vous sur de telles pratiques?
    Merci de vos clarifications et compléments éventuels.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Notre avis est que telles que décrites dans votre commentaire, ces pratiques ne sont pas correctes.
      Néanmoins étant donné que vous êtes noté contre, cela a au moins l’avantage de vous laisser la possibilité de contester dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  137. Martin says:

    Bonjour.

    Nous avons reçu la convocation pour un vote par correspondance. Mais toutes les résolutions avec un choix de devis ont été prechoisies (donc prévôtées) par le syndic, par exemple il y a une résolution 11 pour un changement de porte avec 4 devis: A, B, C, D. La proposition de vote dans le formulaire : après en avoir délibéré le syndic propose le devis B (un petit commentaire fantaisiste du genre “parce que le prestataire a une belle coupe, j’exagère mais à peine), à votre donc.

    Ainsi nous ne choisissons pas le devis (=prestataire) mais juste avons le droit de répondre par OUI/CONTRE/ABSTENTION sur le seul et unique choix du syndic. Précision : le vote n’est pas possible pour chaque devis dans cette résolution, mais seulement pour celui présélectionné par le syndic (il y a des intérêts derrière). Est-ce comme ça que ça se passe par correspondance ou nous devons pouvoir choisir nous même en votant pour le devis voulu parmi ceux proposés?

    Merci par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le syndic n’a pas le droit de pré-sélectionner les devis de son choix et ne soumettre que ceux-ci au vote des copropriétaires.
      Cordialement

  138. Christine says:

    Bonjour,
    Une AG uniquement par correspondance est prévue le 21/12.
    Un grand nombre de copropriétaires ont fait savoir par Mail qu ils étaient opposes à la désignation du Président du Conseil Syndical comme Président de SÉANCE. (1ere résolution)
    Est ce possible ? L AG sera t elle valide ?
    Merci d’avance pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      S’il n’y avait pas d’autres candidatures, alors le syndic désignera quelqu’un d’autre parmi les membres du CS ou à défaut parmi les copropriétaires.
      Cordialement

  139. Vande says:

    Bonjour,
    Une AG devait avoir lieu le 12 novembre et nous avions reçu une convocation pour une AG présentielle avec possibilité de vote par correspondance. Quelques jours avant l’AG nous avons reçu un courrier nous informant que l’AG n’aurai lieu que par correspondance et nous demandant de renvoyer notre document dans un délai très court.
    Le quorum n’a pas été suffisant pour voté notre motion de rachat de partie commune (bien qu’acceptee par tout ceux qui ont voté) et le syndic nous demande d’assurer les frais d’une éventuelle AG supplémentaire que nous demandons pour valider cette demande de rachat. Nous estimons que les copropriétaires ont été informé trop peu de temps avant l’AG de l’obligation de vote par correspondance et que le quorum insuffisant est uniquement dû à ce manque de temps (les assemblées présentent toujours suffisamment de monde dans notre copropriété). Le syndic était il dans son droit de transformer l’AG en correspondance pure uniquement quelques jours avant la tenue de l’AG ? En vous remerciant pour votre aide

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le délai minimum est de 15 jours avant l’AG.
      Cordialement

  140. Luc says:

    Bonjour,
    Le syndic a décidé de convoquer l’AG uniquement par correspondance et à HUIS CLOS.
    Il nous dit avoir la capacité de désigner le Président de séance et ne parle pas de scrutateur.
    Aucun copropriétaire ou membre du conseil syndical n’est prévu pour assister à l’ouverture des enveloppes …
    Tous cela est réglementaire ?
    Merci de votre appui
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Normalement c’est le président du conseil syndical qui doit être président de séance, ou à défaut un membre du conseil syndical, ou à défaut un copropriétaire.
      Cordialement

  141. Emmanuel says:

    Bonjour,
    notre syndic nous a envoyé une convocation à une AG avec vote entièrement par correspondance, mais sans concertation préalable avec le conseil syndical, avec des comptes erronés, impossibilité pour de nouveaux candidats de se présenter au conseil syndical, et de nombreuses résolutions impossibles à voter en connaissance de cause par manque d’information en l’absence de débat en séance. Le conseil syndical demande l’annulation de cette convocation et le report de l’AG dans 6 semaines, le temps de remettre à plat l’ordre du jour et d’envoyer une nouvelle convocation en respectant le délai légal.
    Le syndic refuse. En a-t-il le droit ?
    Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui malheureusement.
      Les dispositions législatives dérogatoires ont excessivement accru les pouvoirs du syndic et réduit les marges de manœuvre des copropriétaires.
      Cordialement

  142. Ana T. says:

    Bonjour,
    Notre syndic vient d’adresser une convocation à une AG de copropriété sans inclure de formulaire de vote par correspondance et en prévoyant une adresse qui ne permet pas de respecter la jauge de 8m2/personne, pour la fin décembre. Les membres du conseil syndical peuvent-ils s’opposer à la tenue de l’AG?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le formulaire de vote par correspondance est désormais une obligation. Il doit être joint à la convocation.
      Cordialement

  143. Bernard says:

    peut demander une copie des votes par correspondance si on a un doute sur le bon deroule ou sur le resultat du vote

    1. CoproConseils says:

      Oui, les formulaires de vote par correspondance sont une annexe au PV d’AG.
      Vous pouvez utilement lire notre article sur la mise à disposition des documents.

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