Frais de mise en demeure

“Le syndic me facture 56 € de frais de mise en demeure, il n’a pas le droit !”

Article mis à jour mars 2017

Parmi les grands classiques de la récrimination envers les syndics figurent les frais de mise en demeure souvent considérés comme abusifs et en tous cas vraiment injustes. Lorsque vous nous écrivez, vous êtes de bonne foi. Vous êtes un copropriétaire qui paie régulièrement ses charges et qui tout à fait exceptionnellement est en retard.  Et vous êtes en colère de recevoir directement une lettre recommandée sans autre forme de procès.

La première information dont il faut tenir compte est que le syndic n’est malheureusement pas équipé d’un logiciel permettant de mettre d’un côté les bons et de l’autre les mauvais copropriétaires (ce logiciel serait de toute manière illégal !) :

Que vous soyez un mauvais payeur récurrent ou un copropriétaire de bonne foi, les règles sont les mêmes. Seul le syndic peut faire la différence entre les deux, mais à titre gracieux. Il n’y est pas obligé.

Les frais de mise en demeure sont légaux.

Le syndic a le droit de facturer des frais de mise en demeure. Outre le fait que la mise en demeure soit un courrier en recommandé avec les frais d’expédition attachés, le syndic a le droit de facturer cette prestation. Les prix sont libres.

Les frais de mise en demeure pour impayés de charges sont négociables avec le syndic au moment de la signature du contrat, mais il y a peu de chances pour que votre syndic accepte de les réduire, il applique en général le même tarif pour toutes ses copropriétés et il faut bien avouer que le contraire serait compliqué. De plus éviter de payer ces frais est très simple ; il suffit de payer ses charges !

Attention, même depuis la loi ALUR, même depuis le nouveau contrat ALUR, les frais de mise en demeure font l’objet d’une facturation particulière auprès du copropriétaire défaillant et les tarifs sont libres.

La lettre simple n’est pas obligatoire

Le syndic n’est pas obligé d’envoyer une lettre simple de relance avant la mise en demeure.
Il est important de noter que le syndic n’a pas le droit de facturer une lettre de relance simple. Par contre, il n’est pas obligé de l’envoyer. En effet, il serait impossible de prouver l’envoi ni la réception d’une telle lettre, le législateur l’a rendue optionnelle.

Du coup, les syndics préfèrent passer directement à la mise en demeure qui si elle leur fait perdre du temps, ne leur fait pas perdre d’argent !

Effectivement, souvent les copropriétaires trouvent qu’il aurait suffit d’un simple courrier de relance pour qu’ils paient les charges qu’ils avaient oublié de payer pour x raison. “Même un sms” entend-t-on dire ! Oui, cela serait possible pour un tout petit syndic gérant paternellement des copropriétés se comptant sur les doigts des deux mains et connaissant tous les copropriétaires par leur prénom ! Mais non, ce n’est pas possible à l’heure actuelle d’attendre autant de prévenance de la part d’un syndic professionnel !

Vous êtes obligés de payer vos charges.

Ceci est un élément que les copropriétaires ont tendance à oublier ! Et pourtant !

Pourquoi les charges sont dites EXIGIBLES ?

En assemblée générale, les copropriétaires votent un budget de fonctionnement courant. Si rien de spécial n’est précisé concernant les moyens et un calendrier de financement de ce budget courant, alors a minima la loi de 65 prévoit que le budget sera financé par des appels de fonds trimestriels. Ainsi dès lors que le budget est voté, les appels de fonds sont exigibles.

Concernant les dépenses exceptionnelles, les copropriétaires doivent voter un montant et une date d’exigibilité (éventuellement aussi une périodicité s’ils souhaitent que ce ne soit pas trimestriel). Dès que ces conditions sont réunies ces appels de fonds exceptionnels sont exigibles.

Que signifie le fait que les charges soient exigibles ?

Cela signifie que les copropriétaires doivent les payer dès que le syndic le leur demande via un appel de fonds. Les appels de fonds sont exigibles immédiatement.

Vous étiez en vacances, vous étiez malade, vous n’avez pas reçu l’appel de fonds, vous êtes juste un tout petit peu en retard, c’est votre femme qui aurait du faire le chèque, le chèque est dans mon sac mais j’ai pas eu le temps de le poster …
Le syndic n’est pas là pour faire des exceptions, les charges sont exigibles, il est fondé à envoyer une mise en demeure pour charges non payées à partir du moment où elles ne sont pas réglées à temps.

Si vous savez que vous devez vous absenter durant une période assez longue et que le syndic doit envoyer un appel de fond trimestriel pendant votre absence, rien ne vous empêche de prendre contact avec lui et de voir quelles solutions il propose. Vous pouvez payer de manière anticipée par exemple.

Je n’ai pas reçu les appels de fonds !

“Je n’ai pas reçu les appels de fonds et tout à coup je me retrouve avec une mise en demeure, est-ce normal ?”
Vous êtes très nombreux à nous poser ce genre de question.
La lecture des commentaires en bas de l’article ne pourra que vous le confirmer.

Lorsque les charges sont exigibles, vous n’avez pas le droit de ne pas les payer.
Car ce ne sont pas les appels de fonds qui rendent les charges exigibles, mais bien le vote du budget en AG.

Vos questions sont souvent accompagnées de :
“ce n’est pas normal” ou bien “est-ce que le syndic a le droit” ?
Que ce soit normal ou pas, que ce soit injuste ou pas, nous ne sommes pas là pour juger.
La seule chose que nous puissions faire c’est vous indiquer les cas dans lesquels vous avez une chance de faire valoir votre bon droit devant un juge si le syndic émet des mises en demeures abusives.

Le copropriétaire doit s’assurer que le syndic a bien son adresse.

Or ne pas avoir reçu les appels de fonds n’est pas une raison valable.
Ainsi, quelles que soient les raisons qui puissent expliquer que vous n’ayez pas reçu les appels de fonds ; aucune ne peut justifier (devant un juge) que vous n’ayez pas payé vos charges.
Bien souvent c’est une question d’adresse.
Attention ! Les copropriétaires doivent informer le syndic de leur adresse. Ils doivent s’assurer qu’il a bien la bonne. Si vous ne recevez aucun courrier de votre syndic au delà d’un trimestre, vous devez prendre contact avec lui et vérifier. Vous pouvez également le faire par courrier. Ce doit être un courrier recommandé. Si vous changez d’adresse, vous devez également informer le syndic par lettre recommandée. Article 5 du décret de 67 : “les notifications et mises en demeure prévues à l’article 63 sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic”.

Attention, si les charges n’ont pas été valablement votées en AG, alors elles sont dites non-exigibles. Dans ce cas le syndic n’a pas le droit d’envoyer de mise en demeure en cas de non paiement de ces charges. Il n’a d’ailleurs pas le droit de les exiger !

Dois-je payer les frais de mise en demeure ?

Oui, vous êtes légalement obligés de payer les frais de mise en demeure.
Vous avez reçu une mise en demeure et le syndic vous la facture ? Si vous êtes effectivement en retard dans le paiement de vos charges, vous êtes dans l’obligation de payer cette charge supplémentaire qui vous incombe. Même si vous trouvez ça injuste, même si vous trouvez le prix exagéré. Ces frais de mise en demeure sont exigibles au même titre que les charges. Elles ont été votées en Assemblée Générale. Le montant des frais de mise en demeure est à la charge du copropriétaire débiteur ; article 10.1 de la loi de 65.

Vous ne pouvez en aucun cas décider de votre fait de ne pas payer ces honoraires de recouvrement parce qu’ils vous semblent trop élevés, abusifs ou injustes.

Certains syndics se contentent de frais  à 10€, d’autres n’hésitent pas à facturer ces relances jusqu’à 60 €. Ce n’est ni abusif, ni illégal, même si c’est certainement exagéré ! En 2019, les tarifs des frais de mise en demeure oscillent en général entre 25 et 50 €.

Qui fixe le montant des frais de mise en demeure ?

Le contrat de syndic fixe le montant des honoraires des syndics pour les prestations de recouvrement de charges et relance après mise en demeure. Dans ce cadre, le syndic peut en fixer librement le montant. Le conseil constitutionnel a réaffirmé cette disposition en 2018. Il a refusé l’article 122 de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté qui souhaitait fixer un montant maximum à ces honoraires. Les copropriétaires peuvent négocier au moment de la signature du contrat.

Quels sont vos recours ?

Hormis le recours amiable il n’en existe aucun.

Il n’est pas possible de refuser de payer ces frais de mise en demeure et le syndic a le droit de vous réclamer cette somme. Vous n’avez qu’une seule solution ; demander un rendez-vous à votre gestionnaire de copropriété et lui demander cordialement et aimablement de faire un geste commercial en vous retirant ces frais en mettant en avant le fait que vous n’êtes pas un habitués des impayés. (si c’est le cas bien sûr. Si ce n’est pas le cas, inutile de vous déplacer !)

Notre conseil : il ne sert à rien de faire une réclamation sous le coup de la colère en traitant votre syndic de voleur !!

Attention à la mensualisation !

Je paie mes charges tous les mois et pourtant le syndic n’arrête pas de m’envoyer des mises en demeure !

Le prélèvement automatique reste le meilleur rempart contre les impayés et par conséquent les frais de recouvrement de charges. Souvent, le prélèvement automatique s’accompagne d’une mensualisation des charges. Mais attention ! La mensualisation des charges doit absolument être faite en accord avec votre syndic ! Vous n’avez pas le droit de décider unilatéralement de payer mensuellement vos charges.

Exemple : vos charges de 300 euros sont exigibles au 1er janvier. Vous avez décidé de payer mensuellement, vous réglez donc 100 euros chaque mois. Au 15 janvier vous êtes redevable de 200 €. Même si vous avez clairement l’intention de payer. Le syndic à le droit de vous mettre en demeure.
Même si vous êtes de toute bonne foi.
De plus, ce n’est pas parce que votre syndic ne dit rien pendant x années, que ça doit durer. Il peut émettre une mise en demeure un beau matin, si votre compte est débiteur.

Si vous souhaitez mensualiser vos charges de copropriété, mettez vous d’accord avec votre syndic, … ou payez d’avance !

Suites d’une mise en demeure

Si dans les 30 jours qui suivent une mise en demeure, vous n’avez pas payé vos charges alors toutes les charges de même nature qui ont été valablement votées en AG deviennent exigibles pour vous, même si les appels de fonds ne sont pas encore émis.

En clair : les charges sont exigibles tous les trimestres. Elles correspondent au budget prévisionnel qui a été voté en AG. Imaginons, vous devez 100 € par trimestre. Au premier janvier vous ne payez pas ces 100€. Le 1er février vous recevez une mise en demeure et le 1er mars vous n’avez toujours pas payé. Du coup, vous devez derechef vos 400€ de charges. Et le syndic peut les exiger.
Depuis la loi ALUR il peut exiger également l’ensemble des charges qui correspondent aux provisions pour le fonds de travaux.
Et depuis la loi ELAN, il peut exiger toutes les charges qui correspondent aux dépenses pour travaux telles que décrites dans l’article 35 du décret de 67.

Cette intransigeance du législateur s’explique par la volonté d’aider les copropriétés en difficulté. En effet, les mauvais payeurs sont bien souvent au cœur des graves difficultés financières de copropriétés qui ensuite ne seront plus en mesure d’être correctement entretenues. Début d’un cercle vicieux qui tend vers l’habitat insalubre.

Pour autant, les syndics l’appliquent très rarement.

 

Si vous voulez en savoir plus sur toutes les étapes du recouvrement de charges par le syndic, alors vous pourrez utilement lire cet article.

MISE A JOUR IMPORTANTE

La loi ALUR a prévu la possibilité de l’utilisation du courrier électronique pour l’envoi des mises en demeures. Le décret d’application est paru le 21 octobre 2015. Lisez l’article pour en savoir plus.

 

179 responses to “Frais de mise en demeure

  1. NG hl says:

    Bonjour,
    je viens de recevoir une mise en demeure de payer des charges qui n’ont pas été approuvées lors de l’AG pour erreur de calcul.

    J’avais réglé ce montant avant l’AG, en avril. Début Juin, j’ai reçu un chèque de remboursement du Syndic, indiquant que cette somme n’était pas exigible après le vote de l’AG.

    Mais 15 jours plus tard, la somme était à nouveau réclamée dans le nouvel appel de provisions pour charges (s’ajoutant à l’appel trimestriel habituel). Je n’ai réglé que l’appel habituel, ne comprenant pas qu’on me rembourse pour me redemander la même somme 15 jours après (sans qu’un nouveau calcul ne soit fait, calcul remis en cause lors de l’AG). Différents services du Syndic m’ont envoyé un mail réclamant cette somme et menaçant de mise en demeure (entre juillet et octobre). J’ai répondu, expliquant la situation et demandant une explication de ce remboursement qui avait été suivi d’une nouvelle réclamation. On m’a répondu en juillet (une remplaçante) que je ne devais effectivement pas la somme indiquée. 2 autres mails ont tout de même suivi en septembre et octobre, réclamant à nouveau la somme. J’ai à nouveau répondu en expliquant la situation. Mes 2 mails n’ont reçu aucune réponse si ce n’est une mise en demeure de payer avec une majoration de 40 euros reçue hier. J’ai bien compris qu’il est dans mon intérêt de payer pour arrêter la procédure mais comment puis-je contester (et la somme de départ et la majoration : j’avais payé avant d’être remboursée suite à l’AG et le syndic m’a joint un courrier avec le chèque de remboursement, indiquant que la somme n’était pas exigible. Bref, j’ai été de bonne foi mais le syndic n’a pas recalculé la somme qui a été désapprouvée lors de l’AG). Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous n’êtes redevable que des sommes exigibles c’est à dire valablement votées en AG.
      Mais il serait vraiment dommage d’aller jusque devant un tribunal pour une question de programmation de logiciel comptable.
      Il devrait bien y avoir quelqu’un dans votre cabinet de syndic, capable d’annuler définitivement la ligne comptable qui pose problème !
      Bon courage
      Cordialement

  2. JLP says:

    est-il possible de payer ses charges par virement bancaire sur le compte de la copropriété? (les chèques se perdent, les RAR entraînent des frais inutiles, les envois postaux impliquent des délais…)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement c’est possible. Il faut voir ça avec votre syndic.
      Cordialement

  3. lulu says:

    Bonjour,
    comme tout le monde, je suis un bon payeur. Je suis passé à côté un petit appel de fonds de travaux et le syndic me réclame 50€ de mise en demeurre + 30 euros de frais de relance 15 jours plus tard. Or je n’ai jamais reçu de courrier de leur part. Ils disent avoir envoyé un RAR pour la mise en demeurre et après vérification le PLI serait toujours à la Poste…(aucun avis de passage de mon côté). Que faire ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut payer et demander à votre gestionnaire de bien vouloir amiablement retirer les frais de mise en demeure. Rien ne l’y oblige. Le syndic n’a que l’obligation d’envoyer la LRAR, il n’est pas responsable de sa distribution. Si vous voulez vous retourner contre quelqu’un ce serait La Poste ! Mais engager une procédure contre la poste pour des frais de 50€ …
      Cordialement

  4. Alex says:

    Merci pour vos précisions mais je ne suis pas du tout d’accord avec vous pour les frais de mise en demeure non abusif.
    Je suis une personne honnête qui paye toujours ses charges depuis des années et j’ai le malheur d’oublier une fois et on me demande 45 euros de frais de mise en demeure.
    C’est totalement un abus de pouvoir et incorrect vis à vis des clients.
    Les syndics qui font ça sont de véritables escrocs et ne mérite pas d’exercer.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement il ne s’agit pas d’être d’accord ou pas d’accord avec nous !
      Notre avis n’est jamais exprimé en ces lignes.
      CoproConseils est juste là pour décrypter le droit de la copropriété qui est quelques fois complexe et sinueux. C’est tout !
      Croyez bien que si nous avions un quelconque pouvoir pour changer la loi, ou améliorer les pratiques de certains syndics, nous ne serions pas juste derrière notre clavier à répondre à des commentaires d’internautes !!
      Très cordialement

  5. Rousseau says:

    Bonjour.
    Des frais pour travaux sont exigés dans la copropriété et ces frais étaient facturés en deux temps. Après le premier paiement, une assemblée extraordinaire a eu lieu, décidant que la répartition initialement adoptée était illégale car non conforme au règlement de copropriété. J’ai donc attendu que le montant soit modifié. J’ai reçu une mise en demeure de payer la deuxième partie du montant initialement calculé. J’ai écrit immédiatement afin que l’on ne me facture que le montant que je devais payer mais on ne me répond pas. Cela fait plus de deux mois que l’Assemblée a eu lieu.
    Dois-je payer le montant initial et l’on me remboursera le trop perçu? J’ai téléphoné sans réponse. Il y a d’ailleurs un changement de syndic en cours.
    Merci d’avance pour votre attention.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui normalement vous pouvez payer le montant initial pour éviter d’être débiteur et le trop perçu sera en crédit de votre compte copropriétaire dès que le nouveau syndic aura récupéré la comptabilité de la copropriété et pris en compte les décisions d’AG. Par contre, si vous voulez faire effacer votre mise en demeure abusive, ne comptez pas sur le nouveau syndic. Seul le syndic qui a émis la mise en demeure peut le faire.
      Cordialement

  6. L A says:

    Bonjour, j’ai oublié de payer mes charges à temps. J’ai payé par prélèvement le 04/06 sur le site internet du Syndic. Le 07/06, je reçois un courrier simple de rappel daté du 04/06 avec des frais de relance de 18€. Ces frais sont ils légaux.
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Depuis le contrat de syndic ALUR 2015, seuls les frais de mise en demeure sont facturables au copropriétaire défaillant, les lettres de relance simple présentées avant la première mise en demeure ne le sont pas.
      Cordialement

    2. Figue says:

      Bonsoir, je suis dans le même cas de figure. Charges reçues le 10 octobre 2019, payées le 2 novembre 2019 via le site internet du syndic. Pour autant, je reçois une mise en demeure datée du 4 novembre avec une pénalité de 38€. Peut on contester alors que le paiement a été effectué avant la réception de la mise en demeure datée du 4 novembre ? Par ailleurs, si je comprends bien, les charges étant exigibles immédiatement, cela ne laisse aucune date limite pour le paiement ? Autrement dit, si je ne paie pas dans les 24h, le syndic peut procéder à une pénalité ?? Dingue ! Car bien souvent l’appel est indiqué au 1er du mois mais on reçoit le papier une semaine plus tard… dangereux pour les abus. Merci pour vos éclairages !

    3. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous aviez payé vos charges à la date de l’émission de la mise en demeure, donc elle est sans objet.
      L’avantage d’un paiement par virement via le site internet du syndic c’est que tout cela est très précisément horodaté (contrairement aux courriers et aux chèques)
      Faites une réclamation auprès du service contentieux de votre syndic et normalement il n’y a pas de raison qu’ils maintiennent les pénalités.
      Cordialement

  7. Anne Michel says:

    Bonjour,
    Lors de l’AG début 2018 qui devait approuver les comptes 2017 et voter le budget 2018 et 2019, les comptes n’ont pas été approuvés (majorité de votes contre) et le budget n’a même pas été présenté ni voté. Il y a eu également changement de syndic. Depuis il n’y a pas eu de nouvelle AG. Je réclame depuis 1 an les comptes définitifs 2017 et une nouvelle AG. Aux dernières nouvelles elle aura lieu en septembre 2019.
    J’ai reçu une mise en demeure de payer mes charges (les provisions 2018 et 2019), est-elle justifiée et valide? Puis-je contester les frais de mise en demeure?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est tout à fait possible que ce qui a été voté en 2017 permette d’appeler les fonds jusqu’en 2019 compris et il est à peu près certain que cela soit suffisant pour appeler les fonds en 2018. Donc il n’y avait aucune raison de ne pas payer vos charges à ce moment là. A priori le syndic est fondé à émettre une mise en demeure. Il est toujours possible de contester. C’est le juge qui apprécie, mais ils n’apprécient en général pas favorablement les copropriétaires qui sont débiteurs, même si les mises en demeures sont infondées.
      Cordialement

  8. Rose says:

    Bonjour, voici mon problème. Notre copropriété a voté des travaux dont le devis était en HT avec la mention ” la TVA devra être revue” ( car elle était de 20% au lieu de 10). Suite à cela, le syndic n’a pas réalisé un nouveau devis avec la bonne TVA et nous a émis un appel de fonds dit travaux sur le montant HT. J’ai bien compris que les sommes sont dues dès vote en AG non contesté. Mais certaines personnes dont je fais n’ont pas payé desuite car il manquait certaines explications (que nous avions demandé par RAR au syndic). Un an passe et rien ne bouge ….deux ans après nous commençons a recevoir des mises en demeure avec frais sur ces appels de fonds ( je souligne que j’ai toujours payé mes charges communes en temps et en heure depuis 2011). Je contacte le syndic par RAR qui ne me réponds pas ….. J’essaye d’avoir un rdv auquel il ne répond pas. L’AG se passe et rien n’est dit sur ces travaux votés en 2016 et non réalisés en 2018. Et une semaine après cette AG on constate le démarrage des travaux mais par une autre société différente de celle retenue en 2016. Et on continue a recevoir des relances avec mise en demeure sur un appel de fonds travaux qui n’est plus bon, la société ayant changé et donc je suppose que le devis et la facture aussi ! est ce légal ? puis je demander à avoir un appel de fonds travaux correct découlant du nouveau devis et demander l’effacement des frais de mise en demeure ? merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les charges sont calculées en fonction du budget voté en AG. Dès lors que le budget a été voté en AG, les charges sont exigibles par trimestres. Vous n’avez pas le droit de n’en payer qu’une partie, quelles qu’en soient les raisons. A partir de là les mises en demeure sont justifiées et les frais vous incombent.
      Pour autant, il est indispensable que le syndic rectifie et tienne compte dans les budgets suivant des travaux finalement votés etc … mais cela n’a aucune incidence sur le fait que vous avez été débiteur à un moment donné, qu’une mise en demeure a été émise et que les frais liés vous incombent.
      Si vous souhaitez demander l’effacement, vous pouvez, mais cela ne peut être accordé par le syndic qu’à titre gracieux c’est à dire à son bon vouloir.
      Cordialement

  9. Rose says:

    Bonjour, votre texte sur les frais de mise en demeure est très clair quand il s’agit de payer ses charges courantes.
    Mais qu’en est il des appels de fonds travaux et des frais de mise en demeure y découlant? J’avais lu que les frais de mise en demeure ne s’appliquaient pas sauf s’ils étaient prévus dans le règlement intérieur de copropriété. Est ce vrai ? je vous remercie pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les frais de mise en demeure s’appliquent pour tous les types de charges.
      Non le règlement de copropriété n’a rien à voir avec les frais de mise en demeure, c’est le contrat de syndic qui le prévoit.
      Cordialement

  10. Isabelle says:

    Bonjour, notre copro a récemment changé de syndic. L’ancien syndic m’avait imputé des frais de mise en demeure (car j’ai tardé à payer un appel de fonds suite à une longue absence pour m’occuper de mon père). Je leur ai expliqué mais ils n’ont rien voulu entendre.
    Le nouveau syndic me demande de leur payer ces frais : est ce normal?
    Merci d’avance pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il n’y a aucune raison pour qu’un changement de syndic change le montant des charges que vous avez à régler.
      Les frais de mise en demeure sont à régler au même titre que les charges.
      Cordialement

  11. David says:

    Bonjour,
    Je vous remercie pour votre site qui est très clair, cependant je m’interroge sur une de vos formules
    En effet, je reçois chaque trimestre un appel de provision pour mes charges de copropriétaire, et jusqu’à maintenant je les réglais par mois.
    En janvier je reçois mon appel habituel et je réalise un règlement par virement correspondant au 1/3 des charges, le 12 février je règle le deuxième règlement et le 15 février je reçois un courrier de mise en demeure de 35€. puis le 01 mars un courrier de relance avant contentieux facturé 95€….. soit 110€ en 15 jours! (si ce n’est pas abusif je ne comprends pas…) je règle le 05 mars le solde de l’appel de charges…
    Vous indiquez je cite “ce n’est pas parce que votre syndic ne dit rien pendant X années que ça doit durer, il peut émettre une mise en demeure un beau matin” s’il n’a jamais rien dit c’est qu’il consent non? n’es ce pas un accord tacite de mensualisation? Sachant que la comptable m’a sous entendu que j’avais le droit à la mensualisation
    vous remerciant par avance pour votre aide.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, le sens de notre formule est bien clair. “Qui ne dit mot consent” ne s’applique pas.
      Le syndic est fondé à émettre ces mises en demeures car votre compte est débiteur.
      Cela ne signifie pas que nous considérons ça comme juste et non abusif. Cela signifie simplement que devant la loi, votre syndic a le droit.
      Pour passer à la mensualisation (votre cas en est l’exemple type) il ne suffit pas de se contenter d’un “qui ne dit mot consent” ou d’un “le comptable a sous-entendu que j’y avais droit”. Cela ne vous met pas à l’abri définitif d’une mise en demeure.
      Si vous souhaitez mensualiser le paiement de vos charges sans demander l’avis de votre syndic, ni risquer la mise en demeure, il n’y a qu’une seule solution : payer chaque mois en avance pour régulariser au premier jour du trimestre.
      Exemple : les charges sont dues au 1er avril, vous payez le premier tiers du trimestre en février, le second tiers du trimestre en mars et le dernier tiers aux premiers jours d’avril. Votre compte n’est jamais débiteur, le syndic n’a pas à s’y opposer.
      Cordialement.

    2. BARTHE says:

      En lisant tout ce que vous répondez aux malheureux co-propriétaires, je suis écoeurée complètement écoeurée par vos réponses…. je suis dans le même cas que la personne qui s’appelle David. Ma modeste retraite ne me permet pas de payer l’intégralité de la provision trimestrielle. Je la paie donc chaque mois et lorsque je reçois la provision suivante, la précédente a été intégralement payée… Il serait peut-être temps de distinguer les bons clients des mauvais… Là, en lisant toutes vos réponses, on voit nettement de quel côté vous êtes !!!!! Le syndic n’a quand même pas tous les droits.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous comprenons votre dépit, pour autant il est parfaitement injuste de nous accuser de prendre parti. Notre mission est d’assister les copropriétaires et de les aider à comprendre leurs droits. Non, un syndic n’a pas tous les droits, mais il a ceux que la loi lui octroie. Et préciser les droits des syndics ne veut pas dire que nous sommes “de leur côté”.
      Nous ne sommes pas responsables des lois en France. Nous n’avons pas les moyens ni la prétention de changer les lois.
      Ce n’est pas la faute de CoproConseils si la loi ne vous autorise pas à payer vos charges seulement quand vos moyens vous le permettent !
      Merci de faire la part de choses.
      Cordialement

  12. Vans says:

    Bonjour,
    Pour faire court : j’ai acheté une maison le 28 décembre 2016.
    En avril 2017 : Les appels de fond et charges que CITYA, le syndic me demandait était de la période de l’ancien propriétaire.
    J’ai écrit, j’ai téléphoné pour pouvoir payer mes charges, mais je n’ai aucune nouvelle de la part de CITYA. En avril 2018 : Ils m’ont quand même envoyé une mise en demeure que je conteste avec lettre AR.
    Que dit la loi à ce sujet ? CITYA ne ma jamais envoyé les bons documents comprenant les bons chiffres etles bonnes dates, périodes ?
    Quelles sont mes droits là ?
    Car je perds mon temps à leur téléphoner, je perds mon temps à leur écrire et rien ne bouge. Que faire ??? Merciiiiii

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez contester les charges, mais pas les frais de mise en demeure.
      Vous pouvez contester les charges qu’on vous appelle si vous considérez que leur mode de calcul est erroné.
      Mais vous n’avez en aucun cas le droit de sursoir au paiement dans l’attente de l’issue de votre contestation.
      Vous ne pouvez pas contester les frais de mise en demeure, si votre compte était débiteur au moment de l’émission de la mise en demeure.
      Quelle que soit la raison de ce montant débiteur.
      Cela parait bien souvent injuste aux copropriétaires qui ne souhaitent pas payer des charges qu’ils considèrent ne pas devoir.
      Mais la loi ne réserve pas le droit au copropriétaire de juger par lui même de ce qu’il doit comme charges.
      Si le calcul des charges est erroné, vous devez payer, contester et vous serez crédité lorsque l’erreur aura été corrigée.
      Cordialement

    2. Vans says:

      Merci pour votre réponse

  13. Donna says:

    Bonjour
    J’ai payé mes charges en retard (le 22novembre)
    Le 26 novembre j’ai été récupéré une mise en demeure en recommandé avec frais de 30€ supplémentaire, courrier qui datait du 13 novembre.
    Étant donné que je n’ai pas reçu la mise en demeure au moment du paiement, dois je payer les frais ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui.
      Les charges sont dues le premier jour de chaque trimestre. Le syndic est fondé à émettre une mise en demeure dès le premier jour de retard. Le propriétaire débiteur est responsable des frais de mise en recouvrement.
      Cordialement.

  14. Chris says:

    Bonjour,
    J’ai reçu des frais liés à l envoie de lettres AR. Pour la convocation et le PV d’assemblée générale ordinaire – 2 x 20 €.
    En regardant d anciens PV d assemblée j’ai constaté qu une résolution avait été votée en 2014 :
    Lettre simple 5 €
    Lettre recommandée 20 €
    Exemplaire de règlement de copropriété 40 €.
    Aussi on m’ a facturé 5 € pour frais de 1ere relance. Une lettre que je n ai jamais reçu !
    Bref ma question :
    Es ce que la loi prévaut par rapport à une résolution d assemblée ?
    Et d autre part, les lettres de convocation et PV d assemblée ont été envoyées à quelques propriétaires…pourquoi pas tous ? Car ce sont bien des frais qui font partie des charges générales ?
    Chris

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, la loi évidemment prévaut par rapport à une résolution d’assemblée générale. Sinon la loi ne servirait plus à rien ! Ces frais sont illégaux. Le fait que vous ayez ou non reçu la lettre n’entre pas en ligne de compte. Alertez les autres copropriétaires, et veillez à ce que lors de son prochain renouvellement votre syndic propose un contrat conforme à la loi ALUR … ou bien changez de syndic !
      Cordialement

  15. Bochet says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement géré par citya immobilier. Cela fait deux fois que je paie mes charges en temps et en heure mais que l’agence dit avoir reçu le chèque en retard donc évidemment me rajoute 42euros de frais. Quand je conteste en demandant la vérification du cachet de laposte (qui évidemment est daté largement dans les temps) ils me répondent qu’ils ne les gardent pas. Bien-sûr vu que grâce au tampon je n’aurai pas a payer de frais ! Ils font exprès d’encaisser les chèques en retard pour rajouter des frais aux propriétaires. C’est un problème récurent avec eux et de plus ils n’acceptent pas la mensualisation. Puis-je me retourner contre eux ? C’est du vol

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Avant toute chose il faut savoir que les charges sont exigibles par trimestres.
      Le fait de recevoir un appel de fond n’est pas ce qui rend l’appel de fond exigible.
      Les copropriétaires n’en ont bien souvent pas conscience et c’est source de beaucoup de ressentiments inutiles.
      Le processus théorique est le suivant : les charges sont exigibles tous les trimestres. Le syndic a le droit d’envoyer les appels de fonds la veille de la date d’exigibilité, tout comme il a le droit d’envoyer une mise en demeure dès le lendemain de la date d’exigibilité si le compte copropriétaire est débiteur.
      Rien dans la loi n’oblige les syndics à faire autrement.
      En pratique évidemment la plupart des syndics envoient leurs appels de fonds bien avant la date d’exigibilité et ne lancent les hostilités avec les mises en demeures qu’après plusieurs semaines de non paiement.
      La plupart des syndics également proposent la mensualisation ou au moins le prélèvement automatique qui facilite leur travail comptable.
      Votre syndic semble avoir un mode de fonctionnement un peu particulier.
      Néanmoins, vous serez bien en peine de le prendre en faute devant un tribunal.
      Le syndic compte également certainement sur le fait que bien peu de copropriétaires vont engager une action en justice pour 42 euros.
      Ce qui compte c’est que vous trouviez une solution pour éviter que cela ne se reproduise.
      L’idéal serait d’avoir un accès extranet à votre compte copropriétaire et de pouvoir payer par virement. Ainsi, tous les trimestres vous saurez exactement combien vous devez et vous pourrez régler rubis sur l’ongle avec un horodatage attesté.
      Nous ne pouvons que vous conseiller d’aller les voir dans un esprit constructif, en leur demandant quel est le moyen qu’ils préfèrent et quelle solution ils proposent pour éviter les frais de mise en demeure.
      Bien cordialement, et n’hésitez pas à nous tenir au courant de la solution pour laquelle vous avez opté.

    2. Edin says:

      Comment oser dire que les appels de fond sont exigibles sans appel de fond ? Alors que ces Appels qui devraient tous êtres d’un même montant ne le sont pratiquement jamais et que à l’AG est voté un budget global, qu’il n’est pas à diviser entre tous les copropriétaires mais à calculer et avec des tantièmes différent selon la répartition des charges communes ou pas.
      Que pour tenir un pareil discours il faudrait que suite à l’AG le syndic fournisse un échéancier.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui vous avez raison, ce sont les charges qui sont exigibles.
      Merci

    4. maryse dalle-nogare says:

      envoyez-les en courrier c/suivi vous avez la preuve en regardant sur internet le jour où il a été distribué par la poste

  16. Manu says:

    Bonjour,

    J’aurai besoin d’un renseignement svp concernant le paiement des charges. En effet nous avons la possibilité (foncia) de payer soit par mensualisation, soit par trimestre soit via leur plate-forme. Avec mon compagnon nous avons choisi de payer via la plate-forme, sous forme de mensualisation tout les mois. Or au mois d’août nous avons reçu un courrier de mise en demeure pour charges non payées. J’ai appelé le gestionnaire (sa secrétaire) qui m’a dit qu’ils avaient pas cette information (de payer tout les mois) et qu’ils l’inscriraient dans le dossier. Or je viens de recevoir un mail m’informant qu’en payant via leur plate-forme nous n’avons pas le droit de nous mensualiser, alors qu’elle m’avait dit l’inverse), et que pour pouvoir étaler sur l’année est payer ces charges tout les mois il n’y a que la mensualisation – moi je n’ai pas envie, je veux contrôler ce qui est facturer) et que une fois la mensualisation de faite à cette condition les frais de mise en demeure seront retiré.
    Ont-ils le droit d’imposer la mensualisation obligatoire pour le paiement des charges tout les mois?
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non la mensualisation n’est pas obligatoire et le syndic n’a pas le droit de vous l’imposer. Par contre le fait de retirer les frais de mise en demeure est fait à titre gracieux. Donc c’est une négociation. Effectivement, la mensualisation est un accord entre le syndic et le copropriétaire. Vous ne pouvez en aucun cas décider par vous même un trimestre en trois fois, fut-ce via la plateforme.
      Ensuite vous dites que vous voulez contrôler. Vous avez raison, il faut contrôler ce qui est facturé, mais sachez que vous devez payer même si vous n’êtes pas d’accord. Vous devez contester, et si cela s’avère fondé, vous aurez un crédit de charges. Donc la mensualisation n’est pas un chèque en blanc.
      Cordialement

  17. PB says:

    Bonjour,
    J’ai porté (avec retard) le chèque pour le règlement de mes charges au syndic et j’ai reçu le lendemain un recommandé de sa part avec mise en demeure. Bref, nos deux démarches se sont croisées…
    Puis-je contester les 60€ de frais qu’il me réclame ?
    Merci d’avance poir votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il est toujours possible de saisir la justice, mais dans ce cas vous aurez peu de chances d’être entendu. Le syndic a le droit pour lui. Il a le droit d’émettre une mise en demeure dès lors que le compte du copropriétaire est débiteur au premier jour du trimestre. Vous pouvez éventuellement demander un rendez-vous avec votre gestionnaire de copropriété pour lui demander une remise gracieuse sachant que vous n’êtes pas de mauvaise volonté et que vous avez payé vos charges. Mais ce n’est en aucun cas une “contestation” et il n’est pas obligé d’y répondre favorablement.
      Cordialement

  18. belarbia says:

    Bonjour,

    avec mon mari, proprietaires d’un appartement depuis décembre 2017, il s’agit de notre premier achat donc de notre résidence principale, mon mari a assisté à deux AG ou il a signalé à la secrétaire que nous ne recevons pas de courriers à notre adresse et que nous n’avions pas encore payé les charges, la secrétaire a noté et a promis de faire le necéssaire car il semblerait que les données n’étaient pas à jour, on a reprécisé que l’appartement acheté était notre résidence principale
    elle nous a communiqué une adresse mail à laquelle on a envoyé un mail précisant cela
    Ne sachant pas si les paiements doivent se faire au mois, trimestre ou semestre, nous venons de relancer par courrier recommandé car nous commençons à trouver cela bizzare, au bout de 8 mois c’est certainement un oubli, et la! c’est la surprise, le syndic nous informe que des courriers ont été envoyés à notre ancienne adresse et qu’un huissier de justice est passé et que nous devons payer près de 800 euros de frais de mise en demeure et de déplacement d’huissier! nous n’avons jamais rien reçu, surtout, que à l’adresse ou les document ont été envoyé mon mari n y a jamais habité car c’était mon adresse avant mariage et l’achat de l’appartement ( c’est fait en meme temps), et à moi rien n’a été envoyé, les nouveaux locataires de mon anciens appartement ne m’ont rien communiqué et ne me connaissent meme pas !
    on sait pas quoi faire, nous trouvons cette sanction abusée, on a aucune intention de ne pas payer on voulais meme faire un prelevement automatique comme on l’a fait pour plusieurs choses
    on se retrouve avec près de 2000 euros à payer et nous ne pouvons pas assumer cette somme
    pouvez vous nous conseiller SVP

    Je vous remercie par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic pourrait s’appuyer sur le fait que c’est au copropriétaire de s’assurer que le syndic dispose de la bonne adresse. Néanmoins on ne peut pas dire que vous ayez fait preuve de mauvaise foi. Malgré tout, des frais ont été engagés (notamment ceux de l’huissier) et il faudra bien les régler. Le syndic aura donc d’autant moins envie de reconnaitre qu’il n’a pas été très réactif. Peut être pourriez vous vous tourner vers le médiateur le plus proche qui pourrait vous aider à trouver une solution amiable. Ce qui serait préférable à une procédure juridique dont l’issue est plus qu’incertaine et qui reste couteuse en frais d’avocats.
      Cordialement

  19. SOLAL says:

    Bonjour,

    J’ai reçu une mise en demeure à cause d’un retard dans le paiement de mes charges, et avec le recommandé, cela m’est facturé 24,95€, alors même qu’il n’y a pas eu de rappel simple avant. J’ai bien noté qu’il n’y a aucun recours contre cela et que les syndics peuvent d’emblée procéder à une mise en demeure payante. Toutefois, ce que je trouve scandaleux, c’est que leur courrier commence par la formule mensongère “Malgré nos précédents rappels…” alors qu’il n’y en a pas eu. Cherchent-ils à se couvrir en employant ce terme abusivement ? Au contraire, cela me laisse-t-il une possibilité de recours inédite ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non c’est une formule qui n’engage à rien et qui ne vous laisse malheureusement pas de possibilité de recours inédite !
      Cordialement

  20. Jérôme says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement depuis un peu plus d’un an, je paye mes charges de copropriété mensuellement, et jusqu’à présent je n’ai eu aucun incident ou de retard de paiement. Néanmoins, je viens de recevoir un mail envoyé directement de la comptabilité de mon syndicat (Nexity) pour me dire que je reste à devoir au syndicat la somme de 327,75€.
    En allant sur le site « espace client » du syndicat, j’ai pris connaissance que cette somme fait suite à deux appels de provisions « compte travaux » (pour une affaire qui implique l’ensemble des copropriétaires dans la succession d’un des appartements de la copropriété) d’un montant de 85,25€ chacun (le premier appel à été émis le 01/11/17). Sauf que le syndic a envoyé ces appels de fonds à mon ancienne adresse postale alors que je vis dans l’appartement depuis son achat et que je reçois les autres documents PV AG, etc. dudit syndic à la nouvelle (et bonne) adresse . Au delà du règlement de ces appels de fond (que je ne conteste pas puisque porté à ma connaissance le 9 juillet) s’ajoutent les frais de mise en demeure (52€), la relance de mise en demeure (52€) est un avis avant poursuite (53,17€) tous envoyé à mon ancienne adresse également en recommandés (mais non délivrables puisque je n’y suis plus). Le total passe donc de 170,58€ (le deux AF à payer) à 327,75€.
    Les mises en demeure datent de mai et juin, et ce n’est qu’au mois de juillet que j’ai été informé de ce problème d’adresse (et de reste à devoir par la même occasion). Dans ce cas prévis, à qui est la faute ?
    Merci,
    Jérôme

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les copropriétaires doivent informer le syndic de leur nouvelle adresse et doivent s’assurer qu’il a bien la bonne. En ce qui vous concerne, puisque vous recevez des courriers de la part du syndic à la bonne adresse, rien ne pouvait vous laisser penser que le syndic pouvait vous en envoyer d’autres à la mauvaise adresse. Sachant que vous n’êtes ni mauvais payeur récurrent, ni de mauvaise foi, vous avez tout intérêt à vous rapprocher directement de votre gestionnaire de copropriété au sein du bureau du syndic pour trouver une solution à l’amiable qui pourrait être le fait de régler immédiatement les fonds appelés et que le syndic sursoit gracieusement aux frais de recouvrements.
      Néanmoins, il ne serait peut être pas forcément judicieux d’y aller sur le ton de l’accusation et de leur parler de “faute” car une faute ne se démontre que devant un tribunal. Ce serait un peu dommage d’engager des frais de justice pour 150 euros au final. Cependant s’ils refusent, ce serait la seule solution.
      Cordialement

  21. LD says:

    Bonjour,
    Votre site est très clair, je vous remercie également pour toutes ces infos.
    Il y a cependant un fait sur lequel j’aimerai qu’on m’éclaire, dans la mesure du possible.
    Foncia (qui visiblement a très mauvaise réputation) doit me faire parvenir sa réponse sur le dédommagement de mon parquet (dégats des eaux) remontant a février 2018. Le 10 mai, je leur ai fait parvenir les justificatifs demandés. Cela fait plusieurs fois que je les conctacte par tél ou email et je n’ai aucune réponse.

    Il y a 10j, je leur ai fait parvenir un recommandé leur disant que nous attendons un simple retour sur ce dossier et que si 1ere semaine de juin nous n’avions rien, nous leur enverrions une mise en demeure pour frais médicaux d’une valeur de 60€ (correspondant à la consultation du médecin).
    Nos murs sont humides, le parquet a gondolé; mes problèmes respiratoires s’aggravent à cause de l’humidité.
    Ma question est la suivante : y a-t-il une loi permettant de leur exiger un dédommagement? Si oui dans quelle mesure?
    Cela me permettrait d’appuyer ma 2e relance et d’apporter + de crédibilité à ma demande.

    Ils sont toujours présents pour exiger et envoyer des relances à tout-va, par contre quand il s’agit de répondre et de dédommager les copropriétaires, nous n’avons aucun recours.
    Je vous remercie pour votre aide, aussi mince soit-elle : )
    Utty

    1. CoproConseils says:

      Merci pour vos compliments concernant le site.
      Un particulier, contrairement à un syndic, n’a pas le droit de facturer une mise en demeure.
      La loi de 65 donne ce droit au syndic parce qu’il est le garant du recouvrement des charges de la copropriété.
      Si vous subissez un préjudice qui s’aggrave du fait que le syndic met longtemps à traiter un dossier, vous pouvez toujours leur envoyer une mise en demeure, mais ça n’ira pas plus loin.
      Vous ne pouvez pas exiger du syndic qu’il prenne en charge les frais médicaux.
      Il n’y a pas de loi qui vous permette directement d’exiger un dédommagement. Pour cela, il faut aller en justice.
      Tout préjudice peut être plaidé en justice. Ensuite c’est à la discrétion du juge.
      La différence entre vous et un grand groupe d’administration de biens est qu’il dispose en interne d’avocats pour le défendre.
      Les frais de justice n’ont pas le même poids pour eux et pour vous.
      Nous vous souhaitons autant que faire se peut, un très prompt rétablissement.
      Cordialement.

  22. Aline says:

    Bonjour,
    Le paiement mensuel des charges ne relève pas d’un choix du syndic. Il doit avoir été voté en AG.
    Article 14-1 de la loi 65-557 : Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

    Le protocole d’accord visé au point 9-1 du contrat type de syndic (annexe 1 de l’article 29 du décret 67-223) ne peut concerner que les charges impayées. Il ne peut s’agir de modalités de paiement des charges à venir.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement si l’ensemble des copropriétaires souhaite payer les charges mensuellement, ils peuvent le faire acter en AG. Et effectivement en aucun cas le syndic peut décider de mensualiser une copro de son propre fait.
      Par contre si un copropriétaire souhaite individuellement mensualiser ses charges, il faut qu’il trouve un accord avec le syndic et bien souvent celui-ci propose le prélèvement automatique.

    2. Aline says:

      Je ne partage pas votre analyse.
      Le syndic n’a pas le pouvoir d’accorder le paiement mensuel de ses charges à venir à un copropriétaire. La règle est la même pour tous les copropriétaires.

    3. CoproConseils says:

      Juridiquement les appels de fonds sont dus trimestriellement ou semestriellement selon décision d’AG. On est d’accord là dessus c’est la règle de base.
      Mais la loi n’oblige pas une modalité uniforme de paiement des charges.
      Le syndic a parfaitement le droit d’accorder des facilités de paiements. Les copropriétaires ne peuvent les exiger, le syndic ne peut l’imposer, mais cela peut être fait d’un commun accord. Cela peut être un paiement mensuel, ou un échéancier pour un copropriétaire ayant une dette. C’est d’ailleurs prévu par le point 9 du contrat ALUR.
      Si vous pensez pouvoir affirmer que le syndic n’a pas le droit d’accorder le paiement mensuel à un seul copropriétaire, merci de nous transmettre les textes sur lesquels vous vous appuyez, nous serions ravis de corriger !
      Cordialement

    4. Aline says:

      Bonjour,
      Si le syndic pouvait faire autrement que ce que la loi fixe ou ce que l’AG décide, à quoi servirait la loi ou les AG ?!
      La loi ne peut pas lister tout ce que les syndics sont capables d’inventer. En revanche, elle fixe bien les limites du paiement des charges :
      article 19-2
      A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

      Quant à la clause 9 du contrat-type de syndic, comme déjà dit, elle ne concerne que les charges impayées et pas les charges à venir. Il y aurait d’ailleurs à redire sur cette clause du décret 67-223 via le contrat type qui prévoit des honoraires à la charge d’un copropriétaire pris individuellement non prévue par la loi 65-557.
      Si les copropriétaires veulent des paiements mensuels, ils le font voter en AG. Encore une fois, ce n’est pas au syndic de prendre cette décision et d’accorder un crédit à certains copropriétaires sur le dos des autres.

    5. CoproConseils says:

      Nous ne sommes pas d’accord avec vous.
      Effectivement la loi ne peut pas prévoir tout ce que les syndics sont capables d’inventer, d’où la grande avancée du contrat ALUR qui définit décret et de façon limitative les prestations que les syndics ont le droit de facturer.
      Mais la mensualisation n’est pas une “invention des syndics”. Elle ne donne pas lieu à une facturation supplémentaire et elle ne porte préjudice à personne.
      Il n’y a pas de raison de considérer que la mensualisation d’un copropriétaire soit faite “sur le dos des autres”. Elle leur porte bien moins préjudice qu’un éventuel défaut de paiement. D’autant que rien n’empêche les autres copropriétaires de demander également la mensualisation !
      Si vous considérez que vous subissez un préjudice parce que vous payez vos charges trimestriellement alors que d’autres sont mensualisés, mais que vous ne souhaitez pas être mensualisée, alors allez devant un tribunal et le juge tranchera !
      Très cordialement

  23. Tom says:

    Bonjour,

    Il y a un point que je ne comprends pas: le syndic a obligation d’envoyer les rapports d’AG aux propriétaires, mais en même temps vous indiquez que même si le propriétaire ne reçoit rien, il sera quand même fautif en cas de retard de paiement. Comment le proprietaire est il censé savoir les frais à payer chaque trimestre si il ne recoit pas les rapports d’AG car jamais envoyés par le syndic?

    Qu’est ce qui empêche les syndic de ne simplement jamais envoyer les rapports d’AG ? C’est ce qu’il se passe dans mon cas. J’habite à l’étranger de l’autre côté de la planète et malgré mes multiples emails et appels, je ne reçois tjs pas mes compte rendus d’AG. J’ai confirmé 3 fois avec eux mon adresse postale et mon email, mais ils font exprès de ne jamais rien envoyer.

    Je ne comprends pas ce que prévoit la loi dans ce cas là. Je suis simplement bloqué.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce n’est pas l’envoi du PV d’AG qui rend les appels de fonds exigibles, c’est le vote du budget en AG.
      Le PV d’AG vous permet effectivement de savoir si le budget a été voté ou non, mais il ne vous indique en rien le montant de vos charges.
      Ce dont vous voulez certainement parler ce sont les appels de fonds.
      Effectivement ce n’est pas la réception d’un appel de fonds qui rend les charges exigibles.
      Lorsque pour une raison quelconque un copropriétaire ne reçoit pas ses appels de fonds, le législateur considère que c’est à lui de prendre contact avec le syndic pour non seulement lui demander le montant des charges qu’il doit, mais également s’assurer que le syndic a bien la bonne adresse. Par définition vous devez recevoir un appel de fonds tous les trimestres.
      Manifestement le fait que vous n’habitiez pas en France rend les choses un peu plus difficile.
      Vous avez deux solutions : il est assez courant de nos jours que les syndics soient équipés d’un intranet. Demandez à votre syndic si c’est le cas et normalement vous devriez trouver sur cet intranet le détail de votre compte copropriétaire. Vous pouvez donc aller vérifier ce compte régulièrement et payer vos appels de charges dans la foulée.
      Autre solution, le prélèvement automatique. C’est la seule assurance contre les frais de mise en demeure.
      Bien souvent les copropriétaires ne souhaitent pas le prélèvement automatique car ils veulent se réserver la possibilité de ne pas payer leurs charges s’ils ne sont pas d’accord avec leur calcul. Mais ils n’en ont pas le droit ! Même si vous n’êtes pas d’accord avec vos charges, il faut les payer d’abord et contester ensuite.
      En espérant avoir répondu à vos interrogations.
      Cordialement

    2. Tom says:

      Merci pour votre réponse. Oui je me suis emmêlé les pinceaux, je parlais des appels de fond.

      Je comprends la situation dans notre cas et les deux solutions qui s’offrent à moi. Ce que je ne comprends pas, c’est comment une loi rend obligatoire pour le syndic d’envoyer les appels de fond, sans toutefois donner aucune possibilité pour le propriétaire de faire constater ce manquement et ainsi faire valoir ses droits.

      Article 35-2 décret 67-223 (facilement trouvable sur le site legifrance).

    3. CoproConseils says:

      Non, non, vous avez tout à fait le droit d’agir en justice pour faire constater le manquement du syndic à ses obligations. Il faut avoir “intérêt à agir”. C’est à dire qu’il faut que vous prouviez le préjudice que vous avez subit du fait de ce manquement.
      Cordialement

  24. hannequin says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement pour lequel j’ai reçu une promesse d’achat.
    Le notaire demande un “pré état daté” au syndic pour établir le compromis de vente.
    Le syndic appelle ceci l’information préalable au vendeur. Ce document n’est pas compris dans le contrat de syndic et un devis de 180 euros m’a été adressé pour fournir :
    – fiche synthétique de la copro
    – règlement de la copro
    – PV des 3 dernières AG
    – Montant des charges courantes du budget prévisionnel du par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédent la vente
    – Montant des charges courantes hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédent la vente
    – Dettes vis à vis des fournisseurs
    – Carnet d’entretien de l’immeuble
    Tous ces documents sont a disposition sur le site Web, sauf le document concernant les dettes vis à vis des fournisseurs.
    Ce document est il obligatoire pour l’établissement du compromis de vente ?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Un état daté n’est pas juste une succession de document que n’importe qui peut remettre au notaire
      C’est un dossier que seul le syndic peut remettre au notaire car il engage sa responsabilité dessus, et notamment sur le calcul des charges restant dues.
      Pourriez-vous lui fournir l’ensemble des documents (ce qui n’est pas possible indépendamment du carnet d’entretien), que cela ne changerait rien. Le notaire ne pourrait accepter un dossier ne venant pas du syndic.
      Au passage notez bien que le pré-état daté n’existe plus depuis la loi ALUR. Votre syndic doit forcément avoir mis à jour son contrat de syndic et vous facturer un état daté, et non un pré-état daté.
      Cordialement

  25. Jaz says:

    Bonjour
    J’ai reçu une lettre simple et LRAR de mise en demeure pour charges impayées avec un délai par retour de courrier et sans objet précis.
    J’ai répondu par mail ma surprise car j’ai payé par chèque et déposé ce chèque dans la boîte à lettre du syndic. Le chèque n’est pas encaissé j’ai une mise en demeure sur le dos. Dois je répondre en LRAR en demandant une attestation de renonciation au chèque et Nené pas payé les frais? Cette situation peut se reproduire à chaque fois!
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement effectivement il n’y a pas de preuve de réception d’un chèque. Seul l’amiable dans ce cas peut trouver une solution.
      Pour éviter que cette situation ne se reproduise, la seule solution est le prélèvement automatique.
      Cordialement.

  26. FETTOUS says:

    bonjour,
    Besoin d’un renseignement le syndic a remis l’état date demandé par le notaire au mois d’Aout 2017, le 17 septembre 2017 rdv cher le notaire avec les futurs acquéreurs pour la signature définitive. A ce jour du 17 avril 2018 je reçois un acte sommation de payer les charges de copropriété de paiement remis par un huissier pour la ravalement de la façade d’une somme de 9000 qu’il avait oublié de mentionner sur l’état date .Que doit-je faire? car je n’ai pas cette somme là et a la base il y a eu un arrêter des comptes et un état date chez le notaire .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans l’état des informations dont vous nous faites part, il n’y a aucune raison pour que vous soyez redevable de cette somme.

      Voici la chronologie classique pour une vente :
      1- Vous signez devant notaire un compromis
      2- Le notaire prend contact avec le syndic pour lui indiquer qu’il va y avoir une vente et qu’il souhaite obtenir l’état daté et connaître le montant de charges qui reste du par le vendeur, montant global tout compris.
      3- Le syndic envoi l’état daté et une demande de solde pour valider la vente
      4- Le notaire envoie le chèque correspondant au paiement du montant total des charges restantes dues et demande un certificat article 20
      5- Le syndic a 15 jours pour faire opposition. S’il ne répond pas dans les 15 jours, cela signifie que tout est ok et le certificat article 20 est réputé acquis
      6- La vente se fait
      7- Le notaire envoie l’avis de mutation
      8- Tout est terminé et le syndic n’a pas à revenir dessus

      Soit quelque chose ne s’est pas passé ainsi dans votre cas, soit le syndic a effectivement fait une terrible erreur et tente de rattraper le coup avec une sommation dont il sait très bien qu’elle n’a aucun fondement.
      Il semble important d’étudier dans le détail tous les éléments de votre dossier pour pouvoir vous défendre correctement.
      CoproConseils peut vous aider. Si vous le souhaitez merci de nous demander un devis via le formulaire de contact.
      Cordialement

  27. sams says:

    Bonjour,
    Je viens d’acquerir un bien, je voulais savoir si il était obigatoire que le syndic me donne les plaque pour ma porte et boite à lettre ou si je pouvait les prendre de mon coté.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de texte de loi s’appliquant de manière générale à ce propos.
      Mais il y a en général dans les règlements de copropriétés une règle de bon sens qui porte sur l’harmonie de l’immeuble.
      Effectivement les boites aux lettres sont privées, mais normalement on ne peut pas faire n’importe quoi avec, un peu comme votre porte d’entrée.
      La coutume veut donc que les plaques soient plus ou moins uniformes.
      Il se peut que dans votre copropriété il ait été décidé que le syndic s’occupe des plaques pour qu’elles soient parfaitement uniformes.
      Cela peut être dans le règlement de copropriété, mais cela a pu également être décidé en AG.
      Vous pouvez demander au syndic ou au conseil syndical quels sont les usages dans votre copropriété.
      Cordialement.

  28. Jojo says:

    Bonjour mes frais de corpo sont envoyés via mail et j’ aimerais savoir si c’ est légal d’ envoyer les frais le 26 pour le 1er soit 5jours après?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce que vous appelez les “frais de copro” sont certainement les appels de fonds.
      Les charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre. C’est inscrit dans la loi.
      Ce n’est pas l’envoi des appels de fonds par le syndic qui rend les charges exigibles. Elles le sont déjà.
      Donc oui 5 jours avant c’est légal. La veille le serait aussi.
      Cordialement

  29. Marco says:

    Bonjour,
    J’ai reçu une mise en demeure de la part de Foncia.
    Je n’ai pas ouvert mon AR immédiatement.
    Quelques jours après, je l’ouvre le soir et découvre la mise en demeure: 48€
    Je contacte immédiatement le syndic le lendemain matin en déclarant que je payait dès ce jour et que je pouvais me déplacer pour porter les chèques à l’agence.
    Mon interlocuteur me signifie que ce n’est pas la peine.
    Mon téléphone stocke l’heure et le numéro appelé (c’est bien foncia)
    Je poste donc le soir même à 18h à la poste les deux chèques datés du jour même dans une lettre affranchie au tarif prioritaire.
    3 jours plus tard je reçois une lettre de relance datée du jour de mon appel et de l’envoie de mes chèques avec 35€ de plus à payer (alors que dans les deux lettres il est écrit qu’en cas de difficulté il fallait contacter foncia).
    La date tamponnée par la poste est datée de 3 jours plus tard.
    Je trouve la façon de faire abusive
    Mes questions :
    Quel est le délai légal entre une mise en demeure et une relance ?
    19 jours se sont écoulés entre la rédaction des deux courriers.
    Sachant que je peux prouver que j’ai fait le meilleur effort pour payer mes factures et ma mise en demeure le plus vite possible par mon appel téléphonique,comment puis-je contester les 35€?
    (Le fait que ces affaires soient traitées avec un logiciel et que les gestionnaires n’y peuvent rien ne m’incombent en aucun cas)
    Dans l’attente d’une réponse de votre part,je vous adresse mes salutations.
    Marco

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le fait que l’envoi des mises en demeures soit traité par un logiciel ne vous incombe en rien effectivement, ce qui vous incombe c’est de payer vos charges en temps et en heure, c’est à dire selon la loi, au premier jour de chaque trimestre.
      Ensuite, libre au syndic d’envoyer autant de mises en demeure qu’il le considère utile.
      Cela peut sembler abusif, mais pour éviter cela il suffit de payer ses charges.
      Si vous avez peur d’oublier, faites faire un prélèvement automatique.
      La plupart des copropriétaires rechignent à l’idée du prélèvement automatique de leurs charges, parce qu’ils veulent se garder la possibilité de ne pas les payer en cas de désaccord avec le syndic. Mais c’est une erreur. La loi ne laisse pas ce droit aux copropriétaires. Il faut payer ses charges et contester ensuite.
      Seconde erreur courante ; séparer les charges des frais et considérer qu’il suffit de payer ses charges pour avoir le droit de faire annuler les frais de recouvrement. A partir du moment où la mise en demeure a été émise, les frais de recouvrement font partie des charges que vous devez.
      Libre au syndic de procéder à une remise gracieuse, mais il n’y est pas du tout obligé.
      Cordialement.

  30. STEPHANIE L. says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire d’un bien où vit mon ex-mari, aussi copropriétaire. Il se charge de payer les charges, ensuite je lui rembourse. Mais voila, l’année dernière il n’a pas plus payé les frais dès le second trimestre et il ne m’a pas prévenu. J’ai découvert tous les impayés lorsque j’ai reçu un simple courrier de “2eme relance” pour 1200 euros d’impayés ! Ce qui me choque est que cette somme couvre 570 euros de frais impayés (mise en demeure, relance, frais de constitution d’huissier à 350 euros!, etc.). Je les ai immédiatement contacté pour comprendre et il semble qu’ils envoyaient les courriers à mon ex et mon ancienne adresse mais mystère j’ai reçu cette 2eme relance. J’ai immédiatement payé les 650 euros impayés et demandé l’annulation des 350 euros des frais du dossier d’huissier mais ils refusent. Puis-je contester ces frais sachant que je n’ai pas reçu la mise en demeure ?
    Merci,
    Stephanie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les frais de relance sont fondés dès lors que le compte copropriétaire est débiteur. Ce n’est pas l’appel de fond qui vous oblige à payer vos charges, ce n’est pas non plus la mise en demeure, c’est la loi. Le copropriétaire doit régler ses charges le premier jour de chaque trimestre.
      Par ailleurs, c’est à la charge du copropriétaire de s’assurer que le syndic dispose bien de la bonne adresse pour le contacter.
      Donc non, vous ne pouvez pas contester ces frais. La seule chose que vous puissiez faire c’est un recours gracieux auprès du syndic, mais ils ont le droit de ne pas l’accepter. Là en l’occurrence, dès lors qu’un huissier a été rémunéré, le syndic doit récupérer cette somme. Il n’a aucune raison de la faire supporter à la copropriété.
      Cordialement

  31. SR says:

    Travaillant à l’Etranger et mobile, j’ai demandé par téléphone que Foncia me contacte par email en cas de soucis de reception de paiement. Un virement a été fait en temps et en heure (capture d’écran à l’appui) mais il n’est pas passé immédiatement et ayant changé de banque, les fonds ont été rapatriés par la nouvelle et je n avais aucune idee que le paiement n’était pas passé. Je me suis aperçu d’une tonne de relances facturées à mon retour via leur site (je n ai jamais été chercher les recommandés vu que je n’étais pas en France), pour un total de 116€.

    J’ai contesté cette somme, ai payé toutes les sommes que je devais avant même de recevoir ce recommandé, tout sauf les frais de relance. Foncia a refusé de laisser tomber ces frais malgré le fait qu ils connaissaient ma situation et la capture d’écran, je n’ai donc aucune chance de gagner quoique ce soit à l’amiable.

    Neanmoins, sur la mise en demeure il est noté “montant impayé = 116,54, frais de relance prévus au syndic = 0,00€” apres appel téléphonique à leurs services, il s’agit bien des frais de relance. Leur mise en demeure me parait donc contestable. Qu en pensez vous ?
    Sur la mise

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les frais de relance sont assimilés à des charges.
      Manifestement vous êtes de bonne foi, mais notre avis sur votre cas ne vous servira pas à grand chose.
      Le syndic a le droit de ne pas accéder à votre requête.
      Et la bonne foi si elle n’est pas entendue directement par le syndic, ne peut se plaider que face à un juge !
      Même face à un juge vous aurez peut être du mal à avoir gain de cause car au regard de la loi le copropriétaire est responsable de donner au syndic une adresse postale valide permettant de le joindre.
      Les syndics savent que bien peu de copropriétaires sont assez procéduriers pour engager un avocat et une procédure pour une somme de l’ordre de la centaine d’euros.
      Bien cordialement

  32. Valou says:

    Bonjour,
    Votre article est très intéressant mais je n’ai pas trouvé de réponse pour mon cas.
    Il s’avère que j’ai oublié de régler mes charges de copro et je les ai donc envoyé en retard.
    J’ai reçu un courrier recommandé du Syndic (Foncia) qui ne mentionne pas de “Mise en demeure ou autre”, mais me demande de régler “dans les meilleures délais le règlement”.
    Et il me facture en supplément “frais de relance prévus au contrat de syndic” la somme de 48 €.
    Comment puis je faire pour ne pas avoir à régler ces frais ?
    Merci d’avance.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le courrier en recommandé vaut mise en demeure. Vous pouvez plaider la bonne foi auprès de votre gestionnaire de copropriété qui peut retirer ces frais à titre gracieux. Quoi qu’il en soit vous devez ces frais car vous n’avez pas payé vos charges en temps et en heure.
      Cordialement

  33. PLAZANET Julien says:

    Bonjour,

    Bravo pour votre travail, très utile.

    Est-il possible de déduire de ses charges le cout des courriers recommandés adressés à titre individuel, ou bien ceux au nom du Conseil Syndical, à l’attention du syndic ? Notamment des mises en demeure suite à des prestations qui ne sont pas faites, etc.

    Si oui, quel texte fait référence ?

    Merci de votre réponse !

    1. CoproConseils says:

      Merci pour vos compliments, nos adhérents nous prouvent chaque jour que nous sommes utiles, mais ça fait tout de même plaisir de le lire !
      Non, malheureusement il n’existe pas de texte qui fasse référence à une quelconque déduction de vos charges des frais de courriers que vous envoyez à votre syndic fussent-il en recommandé. Pour la bonne raison que ce n’est pas possible !
      Cordialement.

  34. Kévin says:

    Bonjour,
    Je viens d’acquerir mon premier appartement le 18/12/2017 et lors de la signature de lacte chez le notaire, on m’a informé que je recevrai les coordonnées de mon syndic de copropriété par voie postale à mon ancienne adresse (le 1er appel de fonds).
    Toutefois, n’ayant rien reçu avant ce jour j’ai décidé de les contacter moi même hier en demandant à l’agence immobilière de me fournir au plus vite ces coordonnées. Ils m’ont informé que je présentais un solde débiteur et qu’ils n’avaient ni mon numéro ni mon adresse mail, mais uniquement mon ancienne adresse (chez mes parents), et que le courrier simple d’appel de fonds a été transmis directement fin décembre après la date de signature. Ils m’ont fourni les codes d’accès à l’intranet mais toujours pas d’appel de fonds à disposition ni de RIB pour effectuer le règlement par virement bancaire. Je constate par ailleurs sur mon accès en ligne que l’adresse a mal été renseignée (erreur de saisie à leur niveau qui a entraîné probablement un défaut d’adressage). Ce jour j’ai reçu une mise en demeure (la 1ère fois de ma vie pour tous fournisseurs confondus) c’est le choc total ! Accompagné de 37€ de frais.
    J’ai bien lu votre article clair et précis, je vous en remercie, toutefois comment puis-je m’acquitter des charges exigibles au 01/01/2018 si je n’avais à ma disposition aucune coordonnée du syndic (ni numéro, ni mail, ni RIB ou modalités de règlement…) + défaut de saisie d’adresse de leur part (compromis et acte de vente à l’appui stipulant clairement mon ancienne adresse) + en considérant qu’il s’agit de mon premier appel de fonds.
    Quelles solutions avez-vous à me proposer svp ? J’ai demandé leur RIB par mail j’attends toujours. Je ne veux pas commencer ma relation avec eux avec un différend. Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez humainement raison ! Mais la loi ne fait pas dans la nuance. Cependant, votre syndic lui a la possibilité d’adapter en fonction des situations et théoriquement n’applique pas la même rigidité à un mauvais payeur récurrent et à un primo-accédant de bonne foi. Il devrait comprendre votre situation. Maintenant que vous avez ses coordonnées, prenez rendez-vous avec lui, rencontrez votre principal de copropriété et et expliquez votre bonne foi de vive voix. Il devrait faire preuve de compréhension. N’exigez rien, mais expliquez lui simplement les faits et votre bonne foi.
      Cordialement.

  35. Elise says:

    Bonjour,

    Votre article est très bien rédigé et clair, il m’a permis de comprendre de nombreuses règles.
    Néanmoins, je reste dubitative quant à ma situation : ayant refusé dans un premier temps (réglé aujourd’hui) de payer un solde de travaux incombant au propriétaire précédent (qui est toujours aujourd’hui copropriétaire habitant d’un autre appartement dans l’immeuble donc pas d’inquiètude pour le syndic d’une perte de contact avec cette personne), des frais de relance m’ont été facturés directement sur mon appel à provision alors que je n’ai reçu aucune lettre A/R de mise en demeure. J’ai payé ces frais de peur que de nouveaux frais me soient facturés.
    La mise en demeure par A/R est-elle une procédure obligatoire ? Dans le cas échéant, puis-je m’appuyer sur ce manquement du syndic pour négocier la restitution des frais de relance (67€) ?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Elise, merci pour vos compliments
      Il faut avant tout vérifier que vous êtes bien en contrat ALUR avec votre syndic, car il est encore possible légalement de ne pas être en contrat ALUR jusqu’en juin 2018.
      Si c’est le cas, alors oui une mise en demeure par recommandé est un préalable indispensable pour pouvoir facturer tout le reste.
      Si vous pensez que votre syndic n’a pas envoyé en recommandé cette première mise en demeure vous pouvez lui demander de vous en fournir la preuve.
      Sachez néanmoins que s’il traite votre demande par le mépris, votre seul recours sera une procédure.
      Les syndic tablent en général sur le fait qu’il y a peu de chance pour qu’un copropriétaire engage une procédure pour 67 €.
      Cordialement

  36. MANGIN LOIC says:

    Bonjour,

    Suis-je dans mon droit de refuser de payer les appels de provision pour lequel le budget annuel n’a pas été voté en assemblée générale, celle-ci n’ayant pas eu lieu.

    De plus est-ce normal que l’assemblée générale ordinaire pour une clôture d’exercice au 30/09/2016 n’ai toujours pas eu lieu ?

    Merci d’avance.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Monsieur Mangin bonjour,
      Non il n’est pas du tout normal de n’avoir pas eu d’AG depuis septembre 2016.
      Cependant si votre syndic a correctement fait son travail jusqu’à cette date il a du faire voter les budgets sur deux ans.
      Si vous avez eu une AG en 2016, celle ci a pu valider un budget 2016-2017 et un budget 2017-2018.
      Donc il est techniquement possible que vos appels de fonds soient valables. C’est à vérifier.
      Par contre, il n’est pas normal de pas avoir eu d’AG pour la régularisation de charges dans un délai de 6 mois à compter de l’arrêté de compte.
      Que fait le conseil syndical ?
      Le conseil syndical peut mettre le syndic en demeure de convoquer sous huitaine
      à défaut, il a peut convoquer lui même une AG afin d’élire un nouveau syndic et de révoquer l’ancien pour faute grave
      (non convocation dans les délais légaux et non présentation des comptes etc …)
      Parlez de CoproConseils à votre conseil syndical, nous pouvons vous aider.

  37. Ombeline says:

    Bonjour. Votre article est vraiment clair. Ma situation avec mon syndic est impossible. Avant nous étions chez Foncia. A compter du 1er janvier 2014 j’ai annoncé à Foncia l’arrêt des prélèvement automatique et que je relais mes charges par chèque au trimestre au vu des fluctuations des montants prélevés sur mon comptes. Tous les mois ils ont encncaisses mes chèques sans rien dire. Et au mois de septembre j’ai reçu un courrier de leur part de mise en demeure pour rejet de prélèvements les frais s’élevant à 694€. Dans la foulée nous avons changé de syndic. J en ai informé le.nouveau syndic qui a repris mon compte avec cette dette. En 2015 je payais mes dettes normalement tous les trimestre Jusqu a recevoir en juin une mise en demeure d’huissier pour mes charges non payées. Or celles ci étaient réglé restait en solde de compte ma sommes des frais injustement facture par Foncia. Ils me facturent 149 € d’une part pour pour l’huissier plus 135€ encore pour l’huissier, est ce normal ? Aujourd’hui après 2 ans avec ce nouveau syndic j’arrive à 904€ de frais.
    Sachant qu’ils m’ont quand même facture 12€ de relance par internet et me facture 35€ les lettres simples et 75€ le rar .
    Cette année j’ai subis un dégât des eaux de mon.voisin du dessus alors que j’étais en pleines bagarre pour forcer mon voisin pour reparer sa fuite qui dirai depuis 1 mois j’ai zappé le paiement de mes charges et ils m’ont envoyer encore les huissiers donc près de 300€ encore de frais.

    Que puis je faire ils refusent la remise gracieuse. Je veux remercie par avance de votre aide car la je suis à bout.

    Par ailleurs dernière question lors de l’appel de charges peuvent ils nous envoyer des appel sans détails de ce que nous payons ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Ombeline
      Votre situation est assez complexe, non pas en elle même, mais par l’accumulation d’événements qui surviennent avant que la situation précédente soit correctement réglée. Il semblerait qu’elle parte d’une erreur assez simple de mauvais enregistrement au niveau du service comptable du fait que vous arrêtiez les prélèvements automatiques, mais elle n’en est plus du tout à ce niveau de simplicité à l’heure actuelle, notamment du fait du changement de syndic.
      Il pourrait être intéressant dans votre situation de faire intervenir une tierce partie comme le médiateur de la république ou bien éventuellement un avocat qui aurait pour objectif de vous aider à régler cette situation en évitant la procédure.
      Rapprochez vous de votre assurance habitation pour savoir si dans votre contrat est prévue une assistance juridique qui pourrait jouer ce rôle sans que vous ayez à avancer de frais supplémentaires.
      Bon courage, cordialement.

  38. David says:

    Bonjour

    Suite a des soucis de famille j’avais du retard dans le paiement des charges de copropriété, afin de régulariser la situation j’ai demandé un échéancier qui a été accepté par le syndic, je respectais mes échéances de plus durant le mois de septembre j’ai reçu un mail de la part de mon syndic qui me disait que j’avais jusqu’au 31/12/2016 pour être à 0.
    Malgré tout ça je reçois au mois d’octobre des frais de mise en demeure et une contrainte de l’huissier pour un montant d’environ 200€. Malgré mes demandes le syndic refuse de me répondre et de me recevoir.
    Est ce normal de faire une mise en demeure et une contrainte à l’huissier alors que j’ai un accord écrit de leur part? Que puis je faire pour me défendre?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour David
      Vous êtes effectivement parfaitement dans votre droit. C’est une erreur de la part de votre syndic.
      Faites le lui savoir par lettre recommandée avec accusé de réception s’il ne souhaite plus vous répondre ni vous recevoir.
      Gardez précieusement l’original de l’écrit du syndic acceptant l’échelonnement de la dette.
      Et prenez contact avec votre assurance pour savoir si vous avez une protection juridique. Vous risquez éventuellement d’en avoir besoin.
      Vous pouvez également vous rapprocher des médiateurs de la république.
      Merci pour votre question.
      Cordialement

  39. Alex says:

    Bonjour,
    Cas spécifique pour ma part :
    Je viens de recevoir une 2ème lettre de relance de la part de mon syndic pour un montant (80 eur) anormalement dû; je m’explique. Ces 80 euros correspondent à une partie des provisions de charges du 1er trimestre 2017. J’ai décidé de ne payer qu’une partie des charges car les 80 euros en question correspondent à des frais de nettoyage des communs (or, le contrat avec la société de nettoyage a été rompu depuis fin 2015 suite à l’AG de cette même année). Malheureusement, le syndic a malencontreusement oublié de mentionner dans le PV l’arrêt du contrat avec la société de ménage, et de facto, nous avons continué à payer ces frais pour toute l’année 2016 (un surplus de charges donc, pour un service d’entretien qui n’a plus lieu d’être facturé). Sur le principe, nous sommes en torts car nous avions qu’à contester le PV, certes. Du coup, nous nous sommes dits que lors de l’AG de 2016, nous demanderions directement au syndic le retrait de ces charges pour 2017. MAIS…. le syndic n’a pas organisé d’AG en 2016 (ni ordinaire, ni extraordinaire, alors que c’est une obligation légale). L’AG de 2016 a eu lieu courant janvier 2017 (et le syndic nous a envoyé la facture des charges du 1er trimestre 2017 en décembre 2016, avec donc le même montant que les autres factures de 2016). Si le syndic avait respecté la loi et organisé une AG ordinaire en 2016, nous aurions pu rectifier le montant des charges à ce moment là, et la facture du 1er trimestre 2017 aurait été allégée de 80 euros (comme pour les autres trimestres de 2017 🙂 )
    Après avoir lu votre article, ma question est : Le montant des charges est-il également exigible alors qu’une AG ordinaire n’a pas été organisé durant toute année calendaire pour modification du montant des charges ?
    Merci pour votre réponse et votre attention.
    Bonne journée,
    Alex

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Alex.
      Selon vos explications vous avez donc eu une AG en janvier 2017. Si l’AG a approuvé les comptes et voté les budgets, les appels de fonds sont exigibles.
      Vous n’avez pas le droit de “décider” de ne pas payer une partie de vos charges, aussi injuste soit elle. La loi ne vous donne que le droit de payer puis de contester. Un appel de fonds n’est pas une “facture” c’est une provision qui permet à la copropriété de régler ses factures.
      Bonne journée à vous aussi.

  40. Lidwine says:

    Bonjour
    Je suis dans 1 cas particulier.
    Le cabinet gestionnaire de notre syndic a changé.
    Avec le précédent j’étais prélevée.. et recevais bien les courriers.
    Au changement ils ont continué les prélèvements sur quelques mois, puis ont adressé soudainement les courriers à ma précédente adresse.. et ont stoppé les prélèvements. (Je n’ai en fait jamais reçu le nouveau formulaire de prélèvement).. et je n’ai pas contrôlé les prélèvements non plus… (ce qui est une erreur de ma part, je le reconnais).

    Ils n’ont jamais essayé d’adresser leur courrier à l’adresse pour laquelle ils gèrent la copropriété.
    La présidente du Syndic passe toutes les semaines devant chez moi, elle n’est même pas passée m’en informer.
    Y’a t’il un recours possible ?

    Ce sont des voisins qui m’ont prévenus que nous figurions dans les résolutions de l’AG avec à l’ordre du jour “saisie immobilière”.. ça donne des sueurs froides.

    Or dans les documents de l’AG de l’an passé, J’ai vérifié auprès de mes voisins, nous étions à 0 en débiteur, et là on me dit que je dois depuis octobre 2015.
    Je ne refuse pas de payer les charges.. mais là on me demande donc presque autant de frais que de charges à payer en retard..
    Ai-je un recours pour faire annuler au moins une partie de ces frais, sachant que le courrier recommandé est à 52 € et la mise en demeure à un peu plus de 100 € ?
    D’avance merci
    Bien Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Lidwine.
      Dans ces cas là, le seul recours est amiable. Mais dans votre cas précis, il y a peu de chances pour que le syndic vous accorde une réduction de frais à titre gracieux car cela ferait théoriquement deux ans que vous ne payez pas vos charges, et que vous ne vous rendez pas en assemblée générale de copropriété.
      Ceci dit qui ne tente rien n’a rien. Demandez un rendez-vous à votre syndic, expliquez lui la situation, réglez vos charges rubis sur l’ongle et tentez un recours amiable. Sachez cependant que rien ne l’y oblige.
      Bien cordialement aussi.

  41. yar says:

    Bonjour,
    je suis un copropriétaire qui a eu un retard de paiement.
    Ils m’ont écrit une lettre avec l’intitulée “relance contentieuse” dans laquelle je lis que mon relevé de compte au jj/mm/aa laisse apparaître un solde débiteur de xx€ et qu’à leur très vif regret, cette situation les conduit ainsi que leur autorisent la loi, le règlement de copropriété et le mandat qu’ils tiennent du syndic des coprop. de ma résidence et que cette situation conduit à me prier de considérer cette lettre comme valant “mise en demeure de payer sous huitaine” … et à la fin je lis :
    nous vous informons que la présente relance contentieuse m’est facturée x€ qu’ils me remercient de bien vouloir ajouter à mon règlement. (Ils utilisent les articles 19 de la loi du 10 juillet 65 et 55 du décret du 17 mars 67).

    Ma première question : d’après ce que j’ai lu grâce à vos liens concernant les lois, ils ne doivent en aucun cas m’obliger à payer ces x€ pour cette lettre contentieuse, d’autant plus qu’à après leur date jj/mm/aa et sous huit jours j’ai fait le virement, est-ce qu’ils le droit de faire cela ?

    Ma seconde question : ma femme qui a appelé deux fois un gérant du syndic a reçu de la part de ce dernier une phrase du genre “vous me faîtes perdre mon temps, je vais vous facturer à cause de cette perte de temps !”, est-ce normal et ai-je le droit de les attaquer légalement.

    Merci beaucoup de votre compréhension et d’avoir consacré de votre temps pour lire ma situation et mes questions.

    Bien à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour

      Attention une lettre de relance contentieuse n’est pas une lettre de relance simple.
      Si vous deviez retenir quelque chose de ce que nous avons écrit c’est que les charges sont exigibles par trimestres et que tout copropriétaire en retard de ses charges peut être soumis à des frais de recouvrement.
      Une lettre de relance contentieuse est parfaitement facturable.
      La lettre a été émise, elle est facturable. Que vous ayez payé sous huitaine comme on vous le demandait ne rend pas la facturation caduque pour autant.
      Cela vous permet simplement de ne pas faire l’objet de poursuites supplémentaires.

      Quant à savoir si vous pouvez légalement attaquer votre syndic parce qu’il a répondu à votre femme qu’elle lui faisait perdre son temps …
      Veillez à être parfaitement à jour de vos charges si vous comptez faire perdre son temps à un juge avec ce genre de procédure !

      Merci pour votre question

  42. Clémentine says:

    Bonjour,

    J’ai reçu une mise en demeure englobant 3 factures non payées :
    – un appel de fonds auquel j’avais répondu et joint un chèque mais qui n’a pas été encaissé (le courrier a été reçu parce qu’il comprenait également la commande pour un émetteur de portail et de plaques)
    – la facture de l’émetteur (qui a été réglée par virement il y a plusieurs semaines)
    – la facture des plaque (qui ne m’a jamais été envoyée)
    Quel est mon recours ?

    En vous remerciant par avance de vos conseils

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Clémentine
      Ce n’est pas la nature des charges impayées qui compte. C’est le fait qu’au premier jour du trimestre, votre compte copropriétaire soit comptablement débiteur.
      Ce n’est pas non plus la réception de l’appel de fond qui fait que vous devez payer vos charges. C’est la loi qui a rendu les charges provisionnelles payables le premier jour de chaque trimestre à partir du moment où le budget a été valablement voté.
      Les appels de fonds et les mises en demeure sont en général émis de manière totalement informatisés dans les cabinets de syndics. Lorsque vous avez des charges impayées, votre seul recours est un recours amiable auprès de votre syndic. Il suffit généralement de prendre rendez vous avec votre gestionnaire de copropriété, lui expliquer les détails de votre situation, régler les impayés de charges s’il y en a encore et il peut à titre gracieux annuler les frais de mise en demeure.
      Cordialement

  43. Stanislas C. says:

    Bonjour,
    Notre copropriété a révoqué notre syndic (pour de nombreuses raisons plus que justifiées) le 24 novembre dernier à 18h30.
    Le Syndic qui n’a pas accepté cette révocation a adressé une mise en demeure de paiement des charges de copropriété à l’ensembles des copropriétaires qui n’étaient pas mensualisés le 24 novembre à 14h.
    Les RAR sont reçus à partir du 28 novembre.
    J’aimerais savoir si le RAR a une valeur légale sachant qu’il est réceptionné après la révocation du Syndic, car il est facturé 52 euros à chaque copropriétaire.
    En vous remerciant.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ces mises en demeures semblent effectivement abusives. Il y a peu de chances pour que tous les copropriétaires non mensualisés de votre copropriété soient en retard du paiement de leur charges.
      C’est donc manifestement une façon peu élégante de votre ancien syndic de vous “faire payer” au sens propre, sa révocation.
      Les dates de réception ne sont pas un bon argument. Si certains copropriétaires sont effectivement débiteurs au moment où la mise en demeure a été émise, ils devront très certainement la payer.
      Le plus important est que s’il a émis ces mises en demeure sur un grand nombre de copropriétaires, ces sommes vont manquer dans votre compta car elles ont été déjà été prélevées sur le compte de la copro par l’ancien syndic.
      C’est une question que vous allez forcément aborder avec votre nouveau syndic. Il va être obligé de les réclamer.
      Si de nombreux copropriétaires sont concernés, ils vont contester.
      Il faudra prendre une décision, soit engager une procédure contre l’ancien syndic, soit faire passer ces sommes en charges et les répartir sur l’ensemble des copropriétaires.
      Si vous engagez une procédure, veillez à prendre un avocat spécialisé dans la copropriété, mais qui n’ait pas par ailleurs votre ancien syndic comme client ! Ensuite c’est lui qui se chargera de préparer le dossier et de contester ces mises en demeure.
      Sinon peut-être pouvez vous faire confiance à votre nouveau syndic pour tenter de régler ça à l’amiable avec l’ancien ?
      Cordialement

  44. ZN says:

    bonjour,

    Nous constatons que notre régie adresse souvent avec retard les appels de fond notamment celui du mois de juin qui arrive pendant les vacances d’où un rappel en AR (dès la 1ère relance) qui arrive peu de jour après et bien sûr, également pendant les vacances.
    Est-il possible de contester cette pratique qui vise -je suppose- à facturer des frais supplémentaires.
    J’ai en mémoire un principe de droit qui dit que “nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude”. a votre avis, est-il possible d’argumenter de cette façon pour faire supprimer les frais ?
    Sinon, le seul recours reste de mettre en concurrence à la prochaine AG ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci de nous faire connaître ce joli principe, mais il y a peu à parier qu’un juge l’utilise pour juger en défaveur d’un syndic qui émet des appels de fonds en retard.
      En effet, comme nous le précisons souvent (voir autres commentaires ci-dessous) le mécontentement vient souvent du fait que les copropriétaires ont tendance à à croire que c’est l’émission des appels de fonds qui est la raison pour laquelle ils ont à payer leurs charges.
      Non !
      Les charges sont dues parce que le budget a été valablement voté en AG. Elles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.
      Appels de fonds ou pas appels de fonds.
      Votre seul recours c’est la négociation à l’amiable.
      Ensuite la mise en concurrence, ça n’est pas un recours, c’est TOUJOURS une bonne idée, que vous soyez ou non content de votre syndic !
      Bonne continuation
      Cordialement

  45. Martin says:

    Bonjour
    Tout d’abord je vous remercie de la qualité et de la précision de votre article. Ma situation est la suivante :
    Je n’ai pas effectué le paiement des charges trimestrielles immédiatement. J’ai reçu le 20 du mois suivant le début du trimestre un mail m’indiquant que je n’étais pas à jour du paiement de mes charges. J’ai répondu à ce mail en indiquant que j’avais envoyé un chèque correspondant aux 3/4 des charges demandees, la somme étant importante en raison de travaux. Je n’ai pas reçu de réponse à ce mail. En rentrant de vacances début septembre, je vois un courrier de 2ème relance faisant suite à une mise en demeure que j’aurais reçue au mois d’août par courrier recommandé. Les deux courriers, recommandé et deuxième relance, me sont facturés environ 60euros. Je n’ai jamais reçu le recommandé mais le syndic a une preuve de distribution par la poste. Je vois trois raisons qui pourraient rendre la procédure de mon syndic non valides : 1) je leur ai écrit un mail reste sans réponse, ou je leur expliquais que je ne payais qu’une partie. Ils justifient la non réponse par le fait que le mail soit une boîte générale et pas l’adresse mail de la personne en charge des contentieux. 2) le courrier de mise en demeure ne fixe pas de délai de paiement, j’ai cru comprendre que c’etait Obligatoire dans un courrier de mise en demeure, de quelque nature qu’il soit. Enfin, 3) j’ai appelé aujourd’hui un service d’assistance téléphonique de l’état qui m’indiquait que si la première relance était faite par mail, il fallait que le syndic ait fait valider en AG le fait de pouvoir relancer les gens par mail. Qu’en pensez vous ? Je vous remercie d’avance de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, et merci pour vos compliments concernant nos articles.
      Le fait que le montant des charges soit exceptionnellement élevé ne donne malheureusement pas le droit de décider unilatéralement d’un étalement du paiement. Si vous souhaitez payer vos charges de manière échelonnée, il convient de trouver un accord préalable avec le syndic. L’informer du fait que vous allez payer de manière échelonnée, ne suffit pas à vous donner le droit de le faire. Il faut attendre d’avoir l’accord (écrit) du syndic pour cela.
      Ensuite vous pouvez chercher des arguments juridiques, mais en réalité la question n’est pas de savoir si vos arguments sont fondés ou non, mais de savoir si vous souhaitez vous engager dans une procédure pour un “préjudice” se montant à 60 euros. Vous pourrez exposer vos arguments à un juge, mais rien ne dit qu’il jugera en votre faveur. Aussi, il nous semble que la meilleure solution reste non pas la confrontation, mais la conciliation.
      Vous aurez plus de chances d’aboutir à un résultat si vous négociez cordialement et à l’amiable avec votre syndic plutôt m’en mettant en avant vos “droits” et en recherchant leurs “manquements”.
      Très cordialement

    2. martin says:

      Je vous remercie de votre réponse , pleine de sagesse 🙂

  46. Lily says:

    Que faire lorsque le syndic envoie de façon répétitive les charges 2 ou 3 jours seulement avant la date butoir ? N’y-a-t-il pas volonté de nuire et a fortiori de majorer le montant des charges ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Lily. C’est une pratique plus que courante qui effectivement n’aide pas les copropriétaires qui ne comptent que sur cet appel de fonds pour y penser. Mais ce sont les copropriétaires qui sont responsables de leurs charges, pas le syndic ! Les charges sont dues parce que le budget a été voté en AG, pas parce que l’appel de fonds a été émis. Les copropriétaires doivent les régler en début de trimestre. C’est important car les charges sont le moyen pour votre copropriété de payer ses factures.
      Cordialement

  47. Boris says:

    Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant.
    J’aimerais vous soumettre mon cas.
    Nouveau propriétaire, pendant un an je n’ai pas reçu les appels de charge car envoyé à mon ancienne adresse. Quand je me suis informé auprès du syndic j’ai appris que j’étais redevable de 800€ de frais (pour des charges d’environ 1500€), soit plus de 50%, composés de frais de relance, de frais d’huissier, de dossiers de recouvrement. Je sais être légalement en tort, seulement je reproche au syndic de ne pas avoir essayé de me contacter à mon adresse de propriétaire occupant. J’ai payé immédiatement mes charges, par contre j’ai refusé de payer les frais. Aujourd’hui je suis à jour dans le paiement des charges, mais n’ai toujours pas payé les frais de 800€. Par contre le syndic continue de m’appliquer des frais de recouvrement pour ces frais. Est-il en droit d’appliquer des frais sur le recouvrement des frais ? Comment je peux m’y opposer ?
    Merci pour votre éclairage.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement il aurait été de bon sens pour le syndic de vous contacter à votre adresse de propriétaire occupant, mais la loi ne l’oblige pas à le faire.
      Par ailleurs, comptablement il n’y pas de différence dans les charges dues par un copropriétaire entre les charges classiques et les issues de frais. Ainsi, même si vous avez payé ce que vous appelez vos charges, comptablement vous êtes simplement toujours débiteur et le syndic est légalement fondé à continuer d’émettre des mises en demeure. En l’occurrence il y a de fortes chances pour que ce soit un ordinateur qui fasse cela de la manière la plus mécanique qui soit.
      Face à cette situation vous n’avez aucun moyen de vous y “opposer” vous avez juste la possibilité de négocier avec votre syndic. Prenez rendez vous avec votre gestionnaire de copropriété et exposez lui la situation. Celui-ci peut gracieusement décider de réduire ces montants. Il n’y est pas obligé. Cela vous donne la tonalité dans laquelle vous devez vous engager des négociations !
      Merci pour votre question.

  48. N'GUYEN says:

    Bonjour,
    J’ai oublie de payer mes premieres charges. J’ai donc recu une relance envoyee en recommande avec accuse de reception… et bien sur cela m’est facture. Apres je les ai payes avec un peu de retard…. L’ete n’aide pas du tout. Sauf que quand j’ai envoye mon cheque, quelques jours apres, j’ai recu une seconde relance mais par courrier simple et facturee 33e. M’est-il possible de ne pas payer cette seconde relance? La relance est datee du 8 octobre. Sauf que le cachet de la Poste date du 11 octobre. Et le meme jour, j’ai envoye mon cheque. Cependant la relance je ne l’ai recue que le 14 octobre. Le syndic a recu mon paiement le 15 octobre et considere que je suis en retard.
    Je suis d’accord pour payer la 1ere relance envoyee en recommande. Mais la 2nde je ne l’ai vraiment recue en courrier normal qu’apres avoir envoye mon paiement. Je trouve cela injuste de me les faire payer.
    Par la loi m’est-il possible de contester la facturation de la 2e relance?
    Je vous remercie d’avance pour votre aide.
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Malheureusement vous n’avez pas grand chose de votre côté dans ce cas. Seules les relances avant mise en demeure ne sont pas facturables. Il ne vous reste que l’amiable, mais vous n’êtes pas en position de force. Si vous passiez au prélèvement, vous règleriez le problème de l'”oubli” !

  49. Villa says:

    Bonjour,
    Est-il normal de voir apparaître sur mon dernier appel de fond des frais de mise en demeure (43 €), alors que mon compte a été régularisé avec un peu de retard certe, mais je n’ai jamais reçu de relance ni par mail, ni par courrier et encore moins en LRAR.
    Je trouve cela malhonnête.
    Merci pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Monsieur Villa merci pour votre commentaire
      La relance c’est pas obligatoire.
      Vous auriez du effectivement recevoir une LRAR. Assurez-vous auprès de votre syndic qu’ils ont bien la bonne adresse postale.
      Les appels de fonds sont dus le premier jour du trimestre et le montant des mises en demeure est fixé par contrat.
      Si vous étiez en retard, le syndic est malheureusement fondé à émettre une mise en demeure et ce n’est pas malhonnête.
      Cordialement

  50. Martine says:

    Bonjour,
    A cause de problèmes financier, je n’ai pas pu payer mes charges pendant un certain nombre de trimestres.
    J’avais négocié avec mon gestionnaire de payer 200 euros par mois pour rembourser ma dette, mais malheureusement, des dépenses extraordinaires ont alourdit le budget de la copro, et finalement ma dette est restée au même niveau, malgré mes règlements mensuels.

    Mon syndic s’est finalement impatienté et m’a envoyé une première “Relance valant mise en demeure” à 10 euros, puis une “Dernière MED avant contentieux” à 45€, suivi dune nouvelle “Relance valant mise en demeure”(10€) et de deux autres “Dernière MED avant contentieux” (45€x2).
    Pour finir j’ai reçu une “Mise en demeure par LRAR” me réclamant le solde de ma dette, mais 11 jours auparavant, j’avais déjà rembourser la totalité de la somme.

    J’ai lu avec attention vos très bonnes explications sur la légalité de ce type de frais. Si j’ai bien suivi, je suis fondée à demander l’annulation de la première relance (celle de 10 euros), ainsi que celle reçu en LRAR puisque j’avais déjà soldé ma dette.
    Et qu’en est-il des “Dernière MED avant contentieux” qui m’ont étaient adressée en courier simple? Je n’ai pas compris les disposition de la loi azur les concernant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour. Depuis la loi ALUR il n’existe plus que deux solutions facturables par le syndic : la mise en demeure (LRAR) et la relance après mise en demeure. La “relance valant mise en demeure” n’existe plus. Après mise en demeure, toute relance est facturable.

  51. Kinouch69 says:

    Bonjour,
    Je suis dans une copropriété avec un syndicat bénévole (dont je suis la trésorière). Nous avons dans notre copropriété plusieurs copropriétaires qui paient leurs charges en retard, et même pour certains très très en retard (parfois plus de 6 mois de retard !).
    Nous souhaitons, lors de la prochaine AG, faire un rappel des règles pour le paiement des charges et notamment sur les mises en demeures, qui seront envoyées en recommandé avec accusé de réception. À t’on légalement le droit de facturer le montant du recommandé au copropriétaire débiteur ? Notre statut de syndic bénévole nous le permet il ? L’idee étant, non pas de sûr-facturer ces mises en demeure, mais juste de ne pas imputer ces frais supplémentaires à l’ensemble des copropriétaires. En gros nous souhaiterions facturer au copropriétaire débiteur le montant de l’envoi en recommandé, mais en restant dans la légalité.
    Si cela est possible, pouvez-vous m’indiquer la procédure à suivre ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Les syndics bénévoles ne sont pas des sous-syndics ! Bien évidemment la loi s’applique aux deux de la même manière. Bien évidemment vous avez le droit d’envoyer une mise en demeure en LRAR et les frais sont imputables au copropriétaire défaillant. Vous n’avez pas besoin d’attendre 6 mois, les charges sont dues le premier jour du trimestre à partir du moment où le budget a été valablement voté en AG. Vous avez le droit d’émettre une mise en demeure dès le premier jour de retard.

  52. m.m says:

    Bonjour, je rencontre un problème je vis en copropriété un des copro. ne paie plus les charges le syndic nous a fait régler les frais d’huissiers comment cela se justifie? que puis je faire pour que les habitants de l’immeuble et moi même soyons rembourser des frais 200€/pour l’année 2016 pour l’huissier…fin d exercice ce mois ci sur 2016.
    crdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      En réalité la copropriété ne règle pas ces frais ; elle avance les fonds. C’est une nuance importante. La clause d’aggravation des charges permet de demander ensuite au juge le droit de récupérer ces avances. La décision est à discrétion du juge. Cette clause est votée chaque année en AG. Mais le syndic est obligé de vous demander de faire l’avance sinon la procédure contre le copropriétaire indélicat n’avance pas.

  53. veronique says:

    Bonjour
    A la lecture de votre article et des commentaires, la “relance” ne doit faire l’objet d’aucune facturation de la part d’un syndic, car elle fait partie des tâches courantes de ce dernier. Depuis quand svp cette relance n’est plus facturable?
    Pourtant en ce qui me concerne, les frais de “relance” m’ont été facturés.
    Ma question, en payant mes charges, dois-je payer tous ces frais, et après voir à me faire rembourser les frais de “relance” illégaux. Ou dois-je payer le montant des charges et laisser ses sommes indûment perçues au débit de mon compte?
    Merci pour votre réponse éclairée.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Véronique
      Depuis la loi ALUR.
      Les syndics qui continuent de facturer les frais de relance simple 3 ans après la parution de la loi ALUR sont rares.
      Ils ont en général d’autres problèmes avec la loi ALUR !
      Mais sur ce point précis, il est tellement simple de continuer à facturer tout en restant dans le cadre de la loi que c’est un peu étonnant de ne pas faire l’effort. En pratique c’est très simple, il suffit de changer l’entête de la lettre. Au lieu de “lettre de relance”, il y a désormais “mise en demeure” et hop ça devient facturable.
      Faites bien attention à ce qu’il s’agisse effectivement de frais de relance simple AVANT mise en demeure, et non pas “relance après mise en demeure”. Le syndic a le droit de facturer une relance après mise en demeure et la loi ne précise pas de nombre limite.
      Faites donc bien attention à cela.
      Vérifiez également que votre syndic a bien signé avec votre copro un contrat ALUR. Le contraire serait illégal.
      Une fois tout cela vérifié, prenez rendez-vous avec votre gestionnaire de copropriété et traitez cela à l’amiable. Mettez vous d’accord avec lui de façon à ce qu’à l’issue de l’entretien vous ayez payés vos charges (dues) et que votre compte soit à zéro. Sinon, vous allez avoir des frais de mise en demeure chaque trimestre et vous serez perdante.
      Merci pour votre confiance.

  54. paul says:

    bonjour
    j’ai reçu un RAR avec mise en demeure de payer des provisions sur charge du syndic.
    le RAR a été envoyé le 10/2, je l’ai reçu le 12/2. Les provisions quant à elles ont été virées de mon compte le 8/2 (j’avais fait un virement par internet 3 jours avant).
    J’ai bien sûr tous les justificatifs de ce que j’avance.
    j’ai téléphoné le 12/2 et il m’a été confirmé que les provisions étaient bien encaissées.
    Les frais de mise en demeure indus (puisque les provisions étaient déjà encaissées le jour de son envoi) me sont réclamées l’appel de provision suivant.
    Comment régler cette affaire au plus court ?
    des précisions : l’agence (foncia) m’indique que le courrier a été édité le 8/2 (peut-être, peut-être pas, comment peuvent ils le prouver ? Moi je peux prouver qu’il a été envoyé le 10/2 car le cachet de la poste est du 10/2).
    ils me disent aussi que le virement a été encaissé le 10/2.
    Sur mon relevé le virement a été débité le 8/2.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les appels de fonds ne sont pas des provisions sur “charges du syndic”, mais sur “charges de la copropriété”.
      Ces sommes ne sont pas versées au syndic, mais elles le sont sur le compte de la copropriété (compte séparé obligatoire) et servent à régler les factures de la copropriété.
      Ce n’était pas votre question, mais c’est une précision importante.
      Les dates étant très proches, il y a effectivement toutes les chances pour que votre paiement ait été comptablement enregistré après que la mise en demeure ait été enregistrée comme émise. Bien qu’il ait été émis par votre banque avant la remise du recommandé par le facteur.
      Les dates qui comptent sont :
      pour le paiement des charges : le moment où la somme est créditée sur le compte bancaire (le relevé du compte de la copropriété fait foi)
      pour la mise en demeure : le moment où le courrier (ou l’avis de passage) vous est remis par le facteur
      Le plus court ? C’est l’amiable.
      Si à l’amiable votre syndic ne veut rien entendre, seul un juge peut trancher.
      Il faudrait engager une procédure. Mais le jeu en vaut-il la chandelle ?
      D’autant que votre syndic a tout de même pour lui le fait que les charges étaient exigibles depuis le début du trimestre.
      Merci pour votre question.

  55. DCC says:

    Bonjour,
    J’ai emménagé il y a un peu plus d’un an dans mon nouvel appartement.
    Je n’ai pas reçu les n’ai reçu aucune facture de charge de copropriétés jusqu’au jour où je reçois une mise en demeure que j’ai payé directement.
    La facture suivante est arrivée avec mon identifiant et code pour mon espace sur le site du syndicat de copropriété.
    Je me suis aperçue qu’ils ont envoyé les factures et les relances à mon ancienne adresse mais que la mise en demeure a été envoyé à la bonne adresse (comme par hasard…)
    Donc ma question est simple, cette mise en demeure ne peut elle pas être annulée vue que les relances précédente n’ont pas été faites à la même adresse? Il n’y a pas une loi qui dit que les relances et la mise en demeure doivent être faite à la même adresse?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non il n’y a pas de loi qui dise que les relances et les mises en demeure doivent être faites à la même adresse.
      Par contre la loi précise que c’est au copropriétaire de s’assurer que le syndic dispose bien d’une adresse à jour. :-/
      Par ailleurs, ce n’est pas la réception de l’appel de fond qui rend les charges exigibles, mais le vote du budget en AG.
      Dès qu’elles sont votées en assemblées générales, les charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre.
      Néanmoins rien ne vous empêche de vous rendre au bureau du syndic pour demander une annulation de ces frais à titre gracieux eut égard à ce problème d’adresse. Avant d’entreprendre ce genre de démarche, assurez-vous d’être à jour de vos charges.
      Cordialement

  56. martin says:

    Ce site est équerrant au service des syndics; payer, payer et enrichissez les syndics. Les lobis ont bien fait leur travail à l’assemblée nationale.

    Petit conseil : Si vous ne voulez plus payer les frais de relances et autres, faite le voter en AG pour effacement de ses frais abusifs. Présenter votre cas en AG et croiser les doigts en espérant qu’il y a des humain dans votre AG. Car tous ceux qui sont aux conseils syndical touchent une indemnité. Un droit de fermer leur bouche… et de vous matraquer.

    Bon courage à tous, investissez dans l’immobilier!!!

    1. CoproConseils says:

      Monsieur Martin bonjour,

      CoproConseils est au service des copropriétaires et ne subit pas les pressions des syndics.
      Nous informons les copropriétaires sur leurs droits et leurs obligations.
      Ces droits dépendent de lois, dont certaines peuvent effectivement ne pas être très favorables aux copropriétaires.
      Mais nous n’avons pas les moyens de faire changer les lois.
      Notre mission est de les rendre plus compréhensibles aux copropriétaires, pas de les changer.

      Il est possible en effet de demander en AG au syndic de modifier son contrat et de mettre les frais de relance à zéro.
      Néanmoins chacun a le droit d’être rémunéré pour son travail. Par contre il est possible de négocier des frais qui ne soient pas abusifs.
      Il faut également garder à l’esprit que les appels de fonds ne vont pas “enrichir les syndics”.
      Ils servent à régler les factures de la copropriété (assurance, eau, électricité etc…)

      Merci pour votre commentaire.

    2. John says:

      @CoproConseils
      “Néanmoins chacun a le droit d’être rémunéré pour son travail” . Parce que vous pensez peut-être que les syndics pro visés se chargent de nos copros gratuitement ??
      Le secrétaire, en charge d’envoyer les mises en demeure générées automatiquement pour l’ensemble des copropriétés, est probablement payé au smic et son salaire est assurément déjà couvert par les frais de gestion payés par ces copropriétés.

      Ces frais de mise en demeure sont simplement un moyen “très” lucratif de faire plus d’argent.

    3. CoproConseils says:

      @John
      Bonjour
      Non, nous ne pensons pas que les syndics pro travaillent gratuitement. Nous pensons que personne ne devrait travailler gratuitement. Oui, nous espérons que chez la grande majorité des syndics les salaires des employés ne dépendent pas de la facturation des mises en demeure. Vous jugez la profession de syndic très lucrative. Nous pouvons vous assurer qu’il y a en France des activités beaucoup plus lucratives ! Mais il est vrai aussi que certains syndics ont sur ce point des tarifs abusifs. Il faut y veiller au moment de signer le contrat.
      Merci pour votre commentaire

  57. DH says:

    Bonjour,
    Je vous écris car j’ai un problème avec mon syndic pour une question de mise en demeure.
    Au mois de mars, je reçois par lettre recommandée une mise en demeure, dans laquelle je lis que je n’ai pas payé les charges du premier trimestre, et que j’ai en plus non pas une mais deux mises en demeure à payer (une envoyée en février et une autre en mars)
    je cours chez mon syndic pour lui demander ce que cela signifie et pour lui dire que je n’ai jamais reçu l’appel de charges, ni la première mise en demeure.
    les appels de charge nous sont envoyés par mail, depuis le mois de septembre dernier. C’est une bonne chose pour l’environnement, mais une très mauvaise chose pour nous. Un mail non traités dans la minute, se perd et s’oublie tellement vite… alors qu’un papier non traité, qui traîne sur un bureau, est traité plus tard!
    Le syndic me “fait cadeau” de la 2ème mise en demeure mais me demande de payer les charges et la 1ère mise en demeure, ce que je fais, pensant avoir oublié le mail.
    En rentrant chez moi, je cherche dans mes historiques de mail et ne vois pas de mail du syndic avec l’appel de charges et quand je lui demande de me transférer le mail envoyé, il me dit qu’il passe par un serveur externe et donc qu’il ne peut pas m’apporter la preuve que le mail m’a effectivement été envoyé…
    je lui dis que je n’ai pas non plus reçu la première mise en demeure. Il m’envoie une photo de l’enveloppe que la poste leur a retournée. Il n’y a aucune information sur le papillon orange collé à l’enveloppe indiquant qu’un facteur a effectivement déposé l’avis de passage dans ma boîte aux lettres (information que je trouve sur la 2nde enveloppe que je suis allée chercher à la poste).
    Le syndic me dit alors qu’il acceptera de me rembourser les frais de mise en demeure si j’apporte une preuve de la poste qu’aucun avis de passage a été déposé dans ma boîte aux lettres…
    et là je suis dans une impasse car la poste peut certifier à un expéditeur que le courrier a été déposé dans la boîte aux lettres, mais elle ne peut pas le certifier à un destinataire !
    pour deux événements survenus de manière concomitante, me voilà piégée avec des frais de mise en demeure à ma charge.
    Le fait que le mail ne me soit jamais parvenu et que le syndic ne puisse pas me certifier qu’il m’ait bien été envoyé, peut-il joué en ma faveur pour leur demander un remboursement?
    merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas ni l’envoi, ni la réception d’un appel de fonds qui entraine l’obligation de payer vos charges. Ce qui fait que vous devez payer vos charges c’est que le budget prévisionnel de votre copropriété a été voté en AG, et que les charges sont exigibles par trimestre. Ne pas recevoir un appel de fond ne peut en aucun cas justifier le fait de en pas payer ses charges. Le syndic vous a effectivement fait un cadeau … sans guillemets.
      Cordialement.

  58. DEME says:

    Bonjour,
    j’ai reçu un appel de fond pour le deuxième trimestre mars – juin.
    pendant le même trimestre j’ai eu des frais de mise en demeure et de courrier de relance et au finish j’ai payé dans le même trimestre.
    est ce que justifié.
    merci

    1. CoproConseils says:

      A priori oui.
      Les charges sont exigibles le premier jour du trimestre. L’appel de fonds du trimestre ne signifie pas “vous avez un trimestre pour payer”. Cela signifie plutôt “versez votre quote part pour que la copropriété puisse payer ses factures durant le trimestre à venir” !
      Votre trimestre commence en mars. En mai (par exemple) vous recevez une mise en demeure. Elle est justifiée !
      Vous payez tout en juin. Très bien. Mais le prochain trimestre commence en juillet.
      Préparez vous à payer votre prochain trimestre en début de trimestre, sinon vous allez à nouveau recevoir une mise en demeure.
      Cordialement

  59. Martinez says:

    Bonjour
    Vous dites que la lettre de relance simple n est pas une obligation, or que se passe t il si elle est mentionnée exprès dans le contrat, “prestations incluses dans le forfait”; relance par lettre simple avant mise en demeure ?
    Dans ce cas la, le syndic n est il pas oblige d envoyer une lettre simple avant sa mise en demeure ? C est une obligation contractuelle..
    Je dis cela car ce cas de figure m est arrive : mise en demeure directement avant lettre simple, ce que je conteste, au vu de mon contrat…
    Bien à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les lettres simples sont une prestation “incluse dans le forfait” de par la loi.
      Le contenu du contrat de syndic est fixé par décret depuis 2015.
      Le syndic ne peut plus désormais y rajouter ou en enlever des clauses qui l’arrangent ou qui l’incommodent.
      Cela signifie simplement que votre syndic ne peut en aucun cas vous facturer hors forfait l’envoi d’une lettre simple.
      Mais cela n’oblige pas votre syndic à en envoyer.
      Une obligation contractuelle serait : “le syndic s’engage à envoyer une lettre de relance simple avant toute mise en demeure”.
      Votre cas de figure (mise en demeure directe) est en réalité le plus fréquent.
      Cordialement.

  60. macobi says:

    Je constate avec énervement que votre site cautionne et justifie une pratique qui n’est qu’une facilité d’abus que la loi hélas tolère, et dont les syndics (particulièrement certains dont Foncia) abusent pour se faire des rentrées supplémentaires sur le dos des co propriétaires arguant de leur sacro sainte mission de défense de la bonne marche de la copropriété. Cette hypocrisie peut être arrêtée d’une part en rendant le Syndicat des Copropriétaires bénéficiaire de ces frais de relance du moins pour la moitié, et en réglementant le montant de ces relances en fonction du principal dont est débiteur le co propriétaire. Malheureusement les syndics s’y opposent trouvant dans cette vaste hypocrisie institutionnalisée un moyen de s’enrichir en toute légalité.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Nous ne cautionnons ni ne justifions aucune pratique de syndic.
      Nous n’avons aucun pouvoir législatif.
      Notre métier n’est pas de faire changer les lois, ni de proposer de nouveaux textes.
      Notre expertise est simplement et humblement celle des lois en vigueur. Qu’elles soient justes ou injustes à vos yeux.
      Nous informons les copropriétaires sur ce qui est légal et sur ce que le syndic est en droit de faire en regard des lois, règlements et jurisprudences en cours à ce jour en France.
      Nous expliquons de manière pragmatique aux copropriétaires quels sont leurs droits et comment ils peuvent les défendre.
      Merci pour votre commentaire.

  61. W says:

    Bonjour,

    Je viens solliciter votre aide.
    J’ai acheté mon appartement en juin 2016 dans une copropriété.
    Je m’inquiétais de ne pas recevoir la facture des charges de copropriété.
    La semaine dernière, j’ai reçu directement une lettre avec accusé de réception avec noté: 2ème relance – MISE EN DEMEURE avec paiement de 2100€ sous 48H.

    J’ai trois questions.
    La première est que dans la facture de cette mise en demeure, il y a 36€ pour une relance datant de deux mois mais que je n’ai jamais reçu. Je crois avant lu que les frais de relances ne sont facturable qu’à compter de la mise en demeure. De ce fait, le syndicat ne devrait pas me faire facturer une relance qui a été faite avant la mise en demeure et que je n’ai jamais reçu?
    La deuxième question concerne la mise en demeure. Le syndicat va me la facturer sur ma prochaine facture?
    J’ai une dernière question, en aucun cas je ne savais quand, où, ni combien je devais payer. Comment le syndicat peut il justifier leur mise en demeure alors que je n’ai jamais rien reçu?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds, pas de s’assurer que vous les avez reçus.
      Il est à la charge des copropriétaires de fournir au syndic des coordonnées exactes.
      Les appels de fonds sont exigibles le premier jour du trimestre à partir du moment où ils ont valablement été votés en assemblée générale.
      Ce n’est pas l’appel de fond qui déclenche l’exigibilité mais la date.
      La relance par lettre simple n’est pas facturable qu’elle soit envoyée avant ou après la première mise en demeure. Mais assurez-vous que c’est bien d’une relance simple dont il s’agit et pas d’une première lettre recommandée.
      S’inquiéter c’est bien, mais peut-être aurait-il été judicieux de passer un coup de fil ou de vous rendre dans les locaux du syndic.
      Lors de l’achat de votre bien vous avez forcément reçu des informations de la part du vendeur, ou de l’agent immobilier, ou du notaire ou du syndic.
      Vous avez forcément reçu l’état daté et le règlement de copropriété. Les documents qui vous ont été remis lors de la vente contiennent des informations concernant votre bien et les charges à payer.
      Selon la taille de la copropriété, un copropriétaire défaillant pendant un an peut mettre la copropriété en difficulté.
      Vous pouvez tenter le recours à titre gracieux, mais le syndic n’est absolument pas obligé d’accéder à votre demande.

  62. Nori St Ouen says:

    Bonjour,
    J’ai lu votre article sur les frais de mise en demeure et c’est très clair.
    Si je vous écris, c’est que je suis dans un cas particulier.
    La mise en demeure à été rédigée le 24/11 (date sur la lettre que j’ai reçu) mais j’avais déjà payé ce que je devais au syndic avant cette date. Le virement a été fait le 18/11 et il a été effectif le 21/11.
    De ce fait, pensez-vous que je puisse saisir un juge de proximité pour obtenir gain de cause.
    Bien à vous

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, dans votre cas les frais de mise en demeure n’ont aucune raison d’être maintenus car ils sont sans objet. Avant de saisir la justice, demandez un rendez-vous avec le gestionnaire de votre copropriété au bureau du syndic pour faire valoir votre droit, pièces à l’appui. Il serait tout à fait surprenant qu’il ne veuille rient entendre.
      Si c’est malheureusement le cas et que vous possédez bien les preuves des dates que vous avancez, alors oui, le juge de proximité ou bien le Tribunal d’instance qui doit théoriquement le remplacer puisque cette institution est appelée à disparaître.
      Cdlt

  63. Bouleau says:

    Bonjour

    Un litige m’oppose à mon syndic acutel pour un montant de 1021€. ce litige remonte à plus de trois lorsque notre précédent syndic a mis la clef sous la porte, j’ai eu quelques pb d’engorgement avec mes toilettes liées à un pb de canalisations entartrées à pls de 50%.
    il s’agit de 2 factures de desengorgement que je conteste la première comptenu du montant et la seconde car le souci ne venait pas de mes canalisations mais de celles de l’immeuble. dès que ce syndic a pris le relai je leur ai fait part de mon pb resté en suspens mais ils ont d’abord refusé puis il semble vouloir être prêt à étudier la question. Le problème est que je reçois des lettres de mise en demeure (52€ l’unité)pour des charges impayées alors que je paye mes charges régulièrement.
    Je conteste leur rappelant qu’il s’agit d’un litige qui nous oppose mais parfois ils me remboursent les frais d’autres non j’en suis à plus de 300€ de lettre de mise ne demeure cette année.
    Que puis-je faire ? je leur rappelle que je ne me demandé qu’à résoudre ce problème et mettre en place le prélèvement automatique dès lors que nous aurons trouvé un accord mais mes demandes sont restées lettres mortes.
    Par avance merci

    1. CoproConseils says:

      Le syndic est fondé à vous envoyer une mise en demeure à partir du moment où vous êtes débiteur. Ce sont des programmes informatiques chez les syndics qui sont paramétrés pour émettre des mises en demeure lorsque les conditions requises sont remplies. C’est pour cela que vous continuez à recevoir des mises en demeure alors que le syndic est au courant du litige. Ces mises en demeures ne peuvent être annulées qu’à titre gracieux par votre gestionnaire de copropriété car elles sont dues. Il est effectivement important que cette situation soit rapidement réglée afin que votre dette ne s’alourdisse pas inutilement. L’échange de courrier peut apporter une certaine lenteur qui n’arrange pas votre dossier. Nous vous conseillons de prendre un rendez-vous avec votre gestionnaire de copropriété pour traiter avec lui tout ceci de vive voix et essayer de trouver la meilleure solution pour tout le monde. Mais sachez que légalement le syndic a le droit de vous réclamer les charges (y compris celles que vous considérez indues), ainsi que le montant des mises en demeure. La procédure normale est d’abord de régler ses charges, ensuite de les contester (dans les délais légaux) et le cas échéant se voir rembourser des sommes payées en trop.
      Cordialement

  64. Mathon Toulouse says:

    Bonjour,
    J ai signé mon achat d appartement le 3 Nov 2015.
    Mon Syndic m a demande de payer pour le mois d Octobre.
    J ai retiré la somme de 160€ correspondant au mois d octobre. 1 an apres je recois une lettre de mise en demeure
    J avais envoye une lettre recommandée cette annee pour expliquer que je n allais pas payer alors que je n etais pas dans mon appartement mais ils n ont pas repondu.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Dans l’état des informations que vous nous transmettez, effectivement vous avez raison, vous n’avez pas à payer des charges alors que vous n’êtes pas propriétaire du lot. Normalement le syndic appelle les fonds auprès du propriétaire en titre au moment de l’exigibilité. Imaginons que vos charges soient exigibles le 1er octobre il aurait du appeler les trois mois à l’ancien propriétaire. Ensuite c’est au niveau du notaire au moment de la vente que se fait une répartition au prorata temporis.
      Il y a toutes les chances pour que la mise en demeure ait été émise électroniquement parce que votre compte est techniquement débiteur mais que personne n’ait pris le temps au bureau du syndic de corriger votre situation. Nous vous conseillons de prendre directement rendez-vous avec votre gestionnaire de copropriété pour faire rectifier votre position de compte et annuler les frais de mise en demeure indus. Si votre syndic fait la sourde oreille, informez le de votre position par lettre recommandée et laissez venir. S’il vous assigne, vous aurez l’occasion de faire entendre votre bon droit devant le juge.
      Cordialement

  65. N'Guyen says:

    Bonjour,
    Nous avons reçu une mise en demeure par recommandé de la part de notre syndic pour deux appels de fonds non payés et une majoration de 61,66 €.
    Nous avions choisi il y a quelques mois de recevoir les appels de fonds par mail, mais nous n’avons rien reçu y compris dans les spams, sinon nous aurions payé dans les temps comme c’est toujours le cas.
    Nous avons donc payé immédiatement les appels de fonds mais nous considérons que la majoration n’a pas à être payée car nous n’avons pas à être tenu responsable d’une défaillance du système informatique du syndic.
    Nous avons contacté le syndic pour qu’ils nous retirent la majoration, mais il nous a été répondu que nous aurions dû les contacter en ne recevant pas les appels de fonds qui sont envoyés tous les trimestres et donc c’est notre responsabilité.
    Est-ce qu’une mise en demeure à notre égard est légale alors que nous n’avons pas reçu d’appels de fonds ?
    Merci pour votre réponse,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a l’obligation d’envoyer les appels de fonds, pas de s’assurer que vous les avez reçus.
      Ce qui rend les charges exigibles ce n’est pas le courrier du syndic, mais le vote du budget en assemblée générale.
      Par ailleurs, il est à la charge des copropriétaires de fournir au syndic des coordonnées exactes. Cela peut vous paraître injuste, surtout si le syndic fait une erreur dans la saisie de votre adresse e-mail, mais il a malheureusement la loi pour lui lorsqu’il vous renvoie la responsabilité.
      Cordialement
      Merci pour votre question

  66. Amandine says:

    Bonjour,
    Mon syndic de copropriété m’a fait un appel de fonds trimestriel pour les mois d’octobre / novembre et Décembre.
    Ne pouvant pas payer la somme immédiatement (plus de 400 EUR), je procède toujours de la même manière : je divise le montant en 3 et envoie à chaque début de mois une partie du règlement.
    Or, je constate des frais de mise en demeure. Sachant qu’il s’agit de charges trimestrielles, suis-je en droit comme je le fais d’étaler le règlement sur 3 mois ? ou dois-je tout payer d’un seul coup ??
    Ces frais de mises en demeure sont-ils légaux sachant que le trimestre va jusqu’au 31.12.2016 ?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Effectivement si vous avez décidé unilatéralement d’étaler mensuellement le paiement des charges, votre syndic est fondé à émettre une mise en demeure.
      Cependant il est possible d’étaler le paiement de vos charges, mais ce doit être fait en accord avec le syndic. Il acceptera ce système de paiement qu’à titre gracieux, il n’en a aucunement l’obligation. La meilleure solution vous concernant serait de prendre rendez-vous avec votre gestionnaire. De lui expliquer votre situation. De lui demander sachant que vous n’êtes pas un mauvais payeur systématique, de supprimer les frais de mise en demeure et de proposer un prélèvement mensuel par exemple afin d’étaler le paiement des charges et d’éviter les frais.
      Cordialement

  67. Carrion says:

    Bonjour,
    Pouvez-vous m’aider ?
    Suite au décès de mon père, l’appartement dans lequel il vivait seul appartient pour 50% à ma mère et 50% à mes 2 soeurs et à moi-même. Ma mère en est également usufruitière. En mai 2015, j’ai fait une proposition de rachat de l’appartement. Un protocole d’accord devait être signé le 4 janvier 2016. Au vu des erreurs sur les documents préparatoires envoyés le 30/12/2015, mon notaire personnel qui m’assiste dans cette affaire, a demandé le report de la réunion.
    Le notaire chargé de la succession a maintenu cette réunion avec ma mère et mes soeurs. Il m’a désigné mandataire de l’indivision sans mon accord (mon notaire et moi-même l’avons découvert avec les courriers du syndic).
    Depuis je reçois les charges de l’appartement, malgré les courriers de mon notaire au syndic demandant le paiement sur l’actif de la succession. Mon notaire m’a conseillé de ne pas payer et de refuser les courriers. Qu’en pensez-vous?
    Très cordialement

    1. CoproConseils says:

      Nous ne sommes pas spécialiste des questions d’héritage, par contre parfaitement compétents en matière de charges de copropriété. Or c’est toujours une très mauvaise idée de choisir de ne pas régler les charges. Beaucoup de gens pensent que c’est un moyen de pression, mais il n’est pas autorisé par la loi ! Nous ne pouvons que vous déconseiller de suivre les conseils de votre notaire. Il est dans l’intérêt de tout le monde que ces charges soient payées, sans préjuger de la personne qui doit faire le chèque !
      Les charges sont dues, le syndic est fondé à les réclamer le premier jour du trimestre.
      Si les charges restent impayées, le syndic est fondé à les réclamer par le biais d’une mise en demeure, qui quelques fois peut être facturée très cher. (défini au contrat de syndic)
      Ces frais de mise en demeure resteront dus, même une fois éclaircie la question du propriétaire de cet appartement.
      Si vous êtes mandataire successoral, (même contre votre gré) c’est votre notaire qui a le pouvoir de régler les charges sur l’actif de la succession. Le syndic lui envoie les appels de fonds, ce n’est pas lui qui décide qui règle les appels de fonds. L’important c’est que les charges soient payées.
      Cordialement

  68. M K Gip says:

    Bonjour,

    Je viens de tomber par hasard sur votre article très intéressant sur les facturations de mises en demeure par les syndics.
    Je me permets de vous soumettre mon cas particulier.
    J’ai en effet réglé mes charges avec du retard en debut d’années. 3 semaines après avoir envoyé mon chèque réglant la totalité des mes charges, j’ai reçu une lettre de mise en demeure de mon syndic facturée 120€.
    Je précise que mon chèque a été encaissé une semaine avant l’envoi de la LRAR.
    Le syndicat exige que je paie ces 120€.
    Pourriez-vous me donner votre avis sur cette situation?
    Je vous remercie par avance pour l’aide de vous pourrez m’apporter,
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La mise en demeure n’a pas lieu d’être si au moment de son émission les charges sont réglées en totalité.
      Cela peut être du à une absence de communication entre le service comptable et l’émission des mises en demeure qui se fait informatiquement.
      Prenez contact avec votre syndic pour lui expliquer l’erreur qu’il devrait rectifier.
      Si ce n’est pas le cas, vous avez évidemment la possibilité d’engager une procédure.
      Merci pour votre question.

  69. A.B. says:

    Bonjour
    Mon syndic m’a envoyée une mise en demeure de payer mes charges seulement 1 mois après avoir envoyé l’appel de fond. J’étais en congès (c’était le mois d’août) et à mon retour le délai pour aller chercher le courrier était dépassé (je ne savais pas alors que c’était mon syndic qui m’écrivait). J’ai donc reçu une seconde lettre, lettre simple cette fois-ci, où je découvre que j’ai 60€ de frais, 40 pour la lettre recommandée avec accusé de réception et 20 pour ce second courrier.
    Je pense sincèrement que c’est la première fois qu’ils sont si réactif!
    Ai-je des arguments à leur opposer pour négocier l’annulation de ces frais dans la mesure où je n’ai pas reçu le premier courrier ?
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Les appels de fonds sont exigibles le premier jour du trimestre à partir du moment où ils ont été votés en assemblée générale. Ce n’est pas le courrier du syndic qui rend les appels de fonds exigibles, c’est le fait que le budget soit voté en AG. Que vous receviez le courrier ou non, vous devez payer vos charges. Le syndic a l’obligation de vous avertir (envoi des appels de fonds) mais n’a pas l’obligation de s’assurer que vous les avez reçus.
      Si vous êtes habituellement une copropriétaire qui paie en temps et en heure, rapprochez vous de votre syndic qui pourra peut être à titre gracieux annuler ces frais de mise en demeure. Mais il n’est en rien obligé de le faire.
      Cordialement
      Merci pour votre question

  70. Chante Pie says:

    Bonjour,
    A la suite d’un litige m’opposant à mon syndic concernant des fuites dans mon appartement et venant de l’extérieur et au prétexte des travaux de ravalement de la façade qui ont pris beaucoup de retard, le Syndic a laissé la situation s’aggraver et ma chambre était devenue insalubre. Après plusieurs interventions indiquant que je ne refusais pas de régler mais que je sursoyais, je me vois appliquer des pénalités pour retard de paiement et mise en demeure. Que puis-je faire car de mon côté j’ai subi un préjudice matériel? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous n’avez tout simplement pas le droit de ne pas payer vos charges si elles sont exigibles et indiquer au syndic que vous sursoyez au paiement ne fait pas partie des droits que le législateur reconnait aux copropriétaires.
      La question des problèmes liés au ravalement est distincte du paiement des charges et doit le rester. Si vous estimez avoir subit un préjudice dans le cadre de ce ravalement, rapprochez vous de votre assurance pour savoir si vous avez un protection juridique qui puisse vous assister et étudier comment vous pouvez faire entendre vos droits devant un juge. A défaut, prenez un avocat et choisissez le spécialiste de la copropriété.
      Merci pour votre question

  71. Bonny S. says:

    J aurais voulu savoir le temps l égale minimum avant de faire une relance d appel de fond (ne le trouvant pas sur internet).
    Nous avons eu jeudi 26 mai le soir notre assemblée de copropriété ou le budget à été validé. Nous avons donc reçu par courrier l appel de fond date du 27 mai le lundi suivant (30 mai). J ai déposé directement en bal mon chèque le 1 juin. Et le 3 juin nous avons reçu une lettre de relance simple date du 1 juin avec 4,60 euros de frais pour relance. Ce temps avant relance me paraît excessivemexcessivement court. De plus ayant paye dans les temps je ne comprends pas pourquoi mon syndic me redemande ces 4 euros sur mon appel de fond de juillet.
    J aurais donc voulu savoir si ce temps si court et si une lettre simple peut être facture.

    Merci beaucoup

    1. CoproConseils says:

      Contrairement à ce que vous pensez, le problème ne vient pas des délais, mais de la facturation d’une lettre de relance simple.

      Depuis le décret du 20 avril 2010, ainsi que l’arrêté Novelli, le syndic n’est plus fondé à facturer les frais de relance par lettre simple. Il n’est d’ailleurs plus obligé non plus de passer par la relance simple avant de vous envoyer une mise en demeure, mais il peut par contre vous imputer des frais de mise en demeure.

      Les charges sont exigibles par trimestres, elles sont dues le premier jour du trimestre et le syndic est fondé à partir de cette date à émettre des frais de mise en demeure à l’encontre des copropriétaires défaillants, ce qu’il ne fait en général pas sur le champ, sauf si vous avez déjà un lourd passif de copropriétaire défaillant. Pour savoir à quelle date votre trimestre commence il faut connaître votre date d’arrêté des comptes. Si votre arrêté des comptes est au 31 novembre, alors effectivement votre deuxième trimestre commence au 1er juin. Si c’est le cas alors les charges sont effectivement exigibles au 1er juin et le syndic pourrait être fondé à envoyer des mises en demeure à partir du 1er juin.

      La question du délai écoulé entre la date de l’AG et la lettre de relance est sans fondement car les charges qui vous sont réclamées ce trimestre ont été votées à l’AG 2015. Vous avez le 27mai 2016, voté le budget de l’an prochain.

  72. Dorval says:

    Le syndic de copro me facture 5 fois de suite à 45 euros “dernière mise en demeure avant contentieux”. En fait que signifie “dernière “quand c’est la première et qu’elle est répétée 5 fois (chaque mois pour 21 j de retard) donc qu’elle n’est pas non plus la dernière ! et jamais de lettre, et jamais inscrit non plus sur l’appel de fonds (sauf une fois), juste sur le relevé que je viens de demander et que je reçois enfin aujourd’hui. Dois -je payer 5×45 euros, je voulais ne payer qu’une seule fois 45. Puis- je “négocier” ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Malheureusement oui le syndic est fondé à vous réclamer ces frais parce que :
      – Les appels de fonds sont exigibles le premier jour du trimestre à partir du moment où ils ont été votés en assemblée générale.
      – Le syndic n’a aucune obligation de vous relancer par lettre ou email simple, dès le défaut de paiement il est fondé à émettre une mise en demeure et à vous la facturer. Même si votre contrat stipule une lettre de relance simple avant l’envoi de la mise en demeure.
      – Le montant des frais de mise en demeure est librement fixé par contrat. C’est un montant qui se négocie au moment de la signature du contrat de syndic en assemblée générale, mais une fois qu’il est voté, le syndic est fondé à l’appliquer même s’il vous semble très élevé et même s’il est disproportionné avec les charges dues
      – C’est le syndic qui décide d’engager ou non une procédure et à quel moment. S’il préfère envoyer 5 mises en demeures avant d’engager la procédure il a le droit

      La formulation des mises en demeures n’est pas très importante, qu’il soit noté “dernière” sur chacune des 5 ne vous permettra certainement pas de faire entendre votre bonne foi devant un juge. L’essentiel dans votre cas est de commencer par être à jour de vos charges. Ensuite oui vous pouvez tenter une négociation à l’amiable, mais rien n’oblige le syndic à réduire les frais à une seule mise en demeure. Vous pouvez tenter une approche amiable avec votre syndic pour faire en sorte qu’il supprime gracieusement les frais de mise en demeure sachant que vous avez payé vos charges et que vous êtes de bonne foi. Pour cela nous ne pouvons que vous conseiller si vous le pouvez, de vous rendre sur place pour rencontrer le gestionnaire de copropriété et discuter avec lui. Ensuite faites le nécessaire pour payer vos charges par prélèvement. Cela vous évitera d’être à nouveau dans la même situation. Certes, payer par prélèvement donne l’impression de donner un chèque en blanc au syndic pour prélever des charges avec lesquelles vous pouvez ne pas être d’accord. Mais ce qu’il faut garder à l’esprit c’est que même si vous n’êtes pas d’accord avec les charges, même si elles sont contestables, si elles sont exigibles vous devez les payer et ensuite contester.

  73. Bejou says:

    Bonjour,
    Je suis président d’un conseil syndical de 72 logements et en désaccord avec mon syndic sur le cas d’un propriétaire.
    Celui ci ne paie pas ces charges en temps et en heure, il possède un 13 mois et les paies a ce moment.
    En janvier 2016 il régularise son année 2015 d’un coup le 15 janvier par virement.
    N’ayant pas de visibilité sur le compte, notre syndic demande un commandement d’huissier une semaine après.
    Le syndic déclare ne pas avoir de visibilité sur le compte de la copropriété et cela qu’une fois par mois.
    Des frais d’huissier sont imputés normalement à la copropriété.
    Qui paie les frais d’huissier ?
    La copropriété.
    Le syndic.
    Le locataire qui au moment de la demande de commandement de payé est en règle.

    1. CoproConseils says:

      Les charges sont recouvrables par trimestre. Dès lors qu’un copropriétaire ne paie pas ses charges au début d’un trimestre le syndic est en droit de lui envoyer une mise en demeure et de commencer le processus de recouvrement des charges. Dès l’envoi de la mise en demeure, les frais engagés par les copropriétaires pour le recouvrement de cette créance sont à mettre à la charge du débiteur c’est à dire de ce copropriétaire. C’est l’article 10-1 de la loi de 65.
      Premier problème donc concernant votre question ; pourquoi pendant 4 trimestres rien n’a été fait à l’encontre de ce copropriétaire défaillant ?
      Au moment du commandement d’huissier, ce copropriétaire n’était plus défaillant donc plus aucune raison de lui imputer les frais d’huissier.
      Votre syndic se “couvre” en disant qu’il n’a qu’une visibilité mensuelle sur les comptes de votre copropriété et qu’à une semaine près il ne pouvait pas savoir qu’il avait payé ses charges. Deux solutions soit votre syndic tient une comptabilité “à la main” sans ordinateur ni logiciel de comptabilité et par conséquent il attend les relevés mensuels et papier de la banque ! Soit il a omis de faire son travail c’est à dire vérifier la position du compte du copropriétaire débiteur avant de faire un commandement d’huissier et il essaie avec cette galipette de faire prendre ce coût à la charge de la copropriété.
      Sans aucun doute, la copropriété n’a pas a prendre en charge ces frais d’huissiers. Si ce copropriétaire indélicat est coutumier du règlement annuel de ses charges, il serait peut être opportun pour les années prochaines d’agir avant son “13e mois”. A charge également au Conseil Syndical d’être vigilant et de demander régulièrement des comptes au syndic.

  74. Lobozzo says:

    Bonjour,
    Suite à un non changement d’adresse dans un premier temps et un mal entendu ensuite nous n’avons pas réglé les charges d’un appartement. Notre syndic en possession de notre numéro de téléphone et notre adresse Email a communiqué ces éléments à un huissier plutôt que de nous aviser du non paiement des charges. Informé par l’huissier de la situation j’ai immédiatement réglé les sommes dues. En revanche je suis surpris des frais engendrés :
    Le contrat de mandat prévoit dans cette situation deux relances, alors qu’une seule a été effectuée. Au total pour 800 € d’impayé pratiquement 500 € de frais (frais d’huissier inclus).
    Y-a-t-il un recours possible ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Le syndic n’a aucune obligation de vous relancer par lettre ou email simple, dès le défaut de paiement il est fondé à émettre une mise en demeure et à vous la facturer. Même si votre contrat stipule une lettre de relance simple avant l’envoi de la mise en demeure.
      Il est à la charge des copropriétaires de faire connaitre au syndic leur coordonnées précises de façon à ce que le courrier leur parvienne, que ce soit du courrier papier ou du courrier électronique.
      Étant donné que vous n’avez pas payé les charges à temps, votre syndic est donc fondé à réclamer les frais de mise en demeure.
      Effectivement, il n’est pas très commercial d’utiliser vos coordonnées pour avertir l’huissier avant de vous contacter, mais rien ne l’y oblige.
      Vous pouvez éventuellement tenter une approche amiable avec votre syndic pour faire en sorte supprime gracieusement les frais de mise en demeure sachant que vous avez payé vos charges et que vous êtes de bonne foi. Pour cela nous ne pouvons que vous conseiller si vous le pouvez, de vous rendre sur place pour rencontrer le gestionnaire de copropriété et discuter avec lui.

  75. Paulette says:

    Mon syndic ne supprime pas des frais de relance pour lettre simple. (je n’ai pas eu de mise en demeure, ni de LAR.)
    Certes, ces frais de relance pour lettre simple figurent dans le contrat de syndic .
    Mais, je tiens à ne pas les payer car j’ai lu que les frais de relance pour lettre simple est abusif, illégal et ils ne devraient pas apparaître dans le contrat de syndic . Mes arguments sont :
    Même si cette disposition est dans le contrat de syndic, elle n’est pas applicable.
    En effet, cette disposition est irrecevable : La ” simple ” relance fait partie des tâches de gestion courante d’un syndic, comme ne cesse de le rappeler la 23ème chambre de la Cour d’Appel de Paris ; dès lors facturer des frais de relance simple est ” abusif ” au sens de la Commission des Clauses Abusives (qui caractérise ainsi les tâches courantes facturées EN PLUS).
    Je n’envisage pas de payer ces frais, puisqu’ils sont illégaux et abusifs.
    Que faire par la suite, si les frais apparaissent toujours ?

    1. CoproConseils says:

      Effectivement la facturation de la lettre simple de relance a, à de multiples reprise, été jugée abusive. C’est pour cela que le législateur a décidé avec la loi ALUR qu’elle ne pouvait plus figurer au contrat de syndic. Manifestement elle est dans le vôtre. C’est illégal.
      Certes la loi est pour vous, la jurisprudence l’est également, mais malheureusement les syndics savent bien que les rares sont les copropriétaires qui vont engager une procédure longue et coûteuse pour quelques dizaines d’euros de frais de rappel !
      Les copropriétés défendues par CoproConseils ont plus de poids pour faire entendre leurs droits et défendre leurs intérêts.

  76. Kleine says:

    Bonjour,
    Propriétaire d’ un appartement et d’un garage ( qui était dans un lot différent de l’appartement), J’ai été contrainte de déménager en 2013. Le garage quand à lui est resté à l’ancienne adresse. Depuis cette date, les charges de mon garage n’ont pas été payés, Pendant tout ce temps, aucune lettre de rappel, ni aucun rapport de copropriété annuel ne m’ a été adressé de la part du syndic. Aujourd’hui, je reçois un appel de fond avec des frais de mise en demeure à tout va. Même si je reconnais le fait d’avoir oublier de payer ses charges dont je suis prête à le régler. En revanche, il est inadmissible de me laisser sans nouvelles soit par lettre de relance ou par téléphone, ce qui m’aurait permis de payer plutôt ses charges sans d’attendre l’ajout de ses frais de relance.
    Ma question est: est ce que le fait de ne pas recevoir de nouvelles de la part de mon syndic, justifie ces frais de mise en demeure ?

    1. CoproConseils says:

      Votre syndic est tout à fait fondé vous réclamer non seulement les fonds, mais également les frais de mise en demeure.
      En effet, les charges sont exigibles le premier jour du trimestre dès lors que le budget a été voté en assemblée générale.
      La loi n’oblige pas le syndic à s’assurer que les appels de fond sont bien reçus par les copropriétaires.
      Il revient aux copropriétaires d’informer le syndic de leur changement d’adresse et de s’inquiéter s’ils ne reçoivent aucun appel de fond.
      Ensuite, si les charges ne sont pas payées, le syndic est tout à fait fondé vous réclamer des frais de mise en demeure.
      Même si de votre point de vue vous trouvez inadmissible qu’il ne vous informe aucunement avant l’émission d’une mise en demeure, sachez qu’il n’est en rien tenu d’envoyer des lettres de relance simple et encore moins un appel téléphonique avant la mise en demeure.

  77. Cordier says:

    Bonjour j’ai reçu samedi 17 un recommandé relance valant mise demeure de régler la somme de 190€ correspondant au solde de mes charges de copropriété. Or j’ai fait 3 virements de 190€ les 10 oct 10 nov et 10 décembre. Donc à la date du courrier, le 16 les charges étaient intégralement payées et le dernier tiers dur le compte du gérant. Ce courrier m.est facturé 30€. Suis je obligée de les régler sachant que je n’étais pas redevable à cette date. Merci. Cordialement. Mme cordier

    1. CoproConseils says:

      Les appels de fonds sont dus au premier jour du trimestre et le syndic est fondé à émettre une mise en demeure dès ce délai passé.
      En pratique le syndic appelle effectivement les fonds correspondants aux budget et laisse une bonne dizaine de jours aux copropriétaires pour régler leurs charges avant d’envoyer les mises en demeure. Ces appels de fonds sont exigibles par trimestres.
      Manifestement vous, vous payez mensuellement. Si de votre propre initiative vous faites un virement mensuel alors, effectivement vos deuxièmes et troisièmes paiements arrivent bien après la date d’exigibilité des charges et le syndic est fondé à vous envoyer une mise en demeure.
      Si vous êtes mensualisée par prélèvement c’est forcément en accord avec le syndic et il n’a pas de raison d’émettre une mise en demeure.

  78. PIRES says:

    Je paye régulièrement mes charges de copropriété,Le syndic me réclame par des mise en demeures des sommes pour le quelles je demande le détail de ces sommes.
    le syndic est incapable de me dire le détail.
    Que put je faire ?

    1. CoproConseils says:

      Le travail de votre syndic (entre autre) est de tenir la comptabilité de votre copropriété et à jour les comptes individuels de chaque copropriétaires.
      C’est donc théoriquement impossible qu’il ne puisse vous donner le détail des sommes que vous devez.
      Dans votre contrat de syndic doivent être mentionnées les heures et jours durant lesquels le syndic se tient à la disposition des copropriétaires pour leur donner des explications sur leurs comptes. Prenez rendez-vous avec le comptable de votre copropriété au bureau du syndic durant ces jours et heures indiquées au contrat, et faites vous expliquer par le détail les sommes qu’ils vous réclament.

  79. Gaitch says:

    Mon syndic me réclame un montant qui correspond uniquement à 3 mises en demeures . 2 que je n’ai pas reçu et la dernière pour me les réclamer , j’ai eu du retard soit , mais depuis longtemps je suis à jour de mes charges

    1. CoproConseils says:

      Le syndic est fondé à envoyer les appels de fonds et ceux-ci sont exigibles à partir du moment où ils sont votés en assemblée générale.
      Les appels de fonds sont exigibles le premier jour du trimestre.
      Si vous n’avez pas payé vos charges, le syndic est fondé à vous réclamer ces charges et à vous imputer des frais de mise en demeure si vous payez en retard, théoriquement même de quelques jours.
      Le syndic n’est aucunement obligé de passer par des étapes intermédiaires entre l’appel de fonds et la mise en demeure. La lettre de relance simple n’est pas facturable, mais n’est pas une obligation. Le montant des frais de mise en demeure est libre il est inscrit au contrat du syndic et ne peut plus être négocié une fois ce contrat signé.

  80. Loiseau says:

    1er problème : début mars 2012 je reçois l’appel trimestriel de 74 € pour mars, avril et mai. Dans le courant du mois de mars, je reçois un appel complémentaire pour des travaux à payer au 1er avril et je fais un chèque de la totalité, soit 136,15 € le 10 avril.
    Je reçois un lettre de rappel qui vaut mise en demeure de 49,66 € le 15 avril. Le chèque n’ a été débité sur mon compte que le 26 avril, soit un délai de 2 semaines avant de remettre mon chèque en banque..
    2e problème : décembre 2015 : j’ai envoyé le chèque le 28 décembre, pour un appel de 79,84 € pour décembre-janvier-février, J’ai reçu un rappel identique de 49,66 € le 15 janvier 2016. J’ai appelé le syndic qui m’a dit qu’il n’avait pas reçu le chèque. J’ai donc fait opposition auprès de la banque et refait un autre chèque que j’ai déposé à leurs bureaux. Deux semaines après, je reçois un second rappel. Je vais dans leurs bureaux leur disant qu’ils ont mon chèque depuis 2 semaines. apparemment le syndic remet les chèques en banque 2 semaines, voire 3 semaines après !!
    Je précise que ce sont des charges pour la résidence car nous avons un autre syndic pour les charges de l’immeuble.
    J’ai toujours payé les charges rapidement après réception de l’appel de charges et je pense que ces frais sont abusifs. Les syndics sont-ils libres de facturer ce qu’ils veulent ? Les honoraires ne leur suffisent-ils pas ?

    1. CoproConseils says:

      Le syndic est fondé à réclamer les appels de fonds et que ceux-ci sont exigibles à partir du moment où ils sont votés par l’assemblée générale. Le montant des frais de mise en demeure est libre et fixé par contrat. Le seul moment où les copropriétaires peuvent le négocier est à la signature du contrat avec le syndic. Manifestement chez votre syndic il y a clairement un manque de communication entre le service comptabilité et celui des impayés ! Ce qui se passe la plupart du temps c’est que les relances sont éditées automatiquement informatiquement à une date donnée si les charges n’ont pas été enregistrées comme payées.
      Malheureusement, il est en droit d’exiger ces mises en demeures et concernant les deux problèmes que vous évoquez, vous n’avez d’autre recours que celui à titre gracieux. Rien ne vous empêche de faire une petite lettre en ce sens à votre syndic, mais rien ne l’oblige à y répondre favorablement.

  81. JC C says:

    Mon sysndic me facture environ EUR 60 pour le non règlement des charges
    Souvent en déplacement, je règle (depuis des années) avec certes, parfois, quelques retards, mais toujours (je parle de 2 à 3 mois de retard)
    Bref, j’ai reçu un recommandé début novembre pour 2 mois et quelques semaines de retard

    Mes questions :
    Entre le recommandé et le débit des frais, n’y a t’il pas un délai pour régler sans subir ce racket ?
    N’aurai-je pas dû recevoir une première lettre d’avertissement ?
    Le syndic me parle de 3 mois d’impayés, mais les charges sont payables sur le mois en cours (je reçois le 5 les charges du mois en cours)

    1. CoproConseils says:

      Le syndic est fondé à émettre une mise en demeure à partir du moment où les charges ne sont pas payées à la date d’exigibilité.
      Il n’est aucunement obligé de passer par des étapes intermédiaires entre l’appel de fonds et la mise en demeure. La lettre de relance simple n’est pas une obligation. Et enfin à partir du moment où le syndic émet un appel de fonds ou une mise en demeure, il est immédiatement et totalement exigible. Ce n’est pas comme avec la maréchaussée, vous n’avez pas la possibilité de payer moins si vous payez rapidement !
      Par ailleurs les charges sont exigibles trimestriellement.

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