Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

En copropriété, un rez-de-jardin peut être une partie commune à jouissance privative.
Cela signifie que ces jardins appartiennent à la copropriété, mais ne sont accessibles qu’aux appartements situés au rez-de-chaussée.
Seuls quelques propriétaires peuvent en bénéficier, mais c’est l’ensemble de la copropriété qui paie pour leur arrosage et leur entretien !
Comment cela est-il possible ?
Est-ce toujours le cas ? Qui doit véritablement payer pour l’entretien des rez-de-jardin ?
CoproConseils fait le point et vous permet d’y voir plus clair si votre copropriété possède de tels rez-de-jardin à jouissance privative.

Que dit le règlement de copropriété ?

C’est le document de référence bien souvent en copropriété. Il est ici incontournable.
C’est lui qui doit s’appliquer. Le règlement de copropriété doit être étudié en tout premier lieu si une question se pose.

Concernant les rez-de-jardin, le règlement de copropriété peut prévoir leur statut, leurs conditions d’accès, leur usage (exclusif ou non) et pour finir la répartition des charges de leur entretien.
Concernant cette répartition des charges il peut y avoir différentes solutions :

  • l’entretien est à la charge complète du propriétaire du lot ayant jouissance privative du rez-de-jardin.
  • l’entretien est à la charge de la copropriété
  • certains éléments spécifiques sont à la charge du bénéficiaire et le reste à la charge de la copropriété.

Que faire si le règlement ne prévoit rien ?

Il n’est pas dit que le règlement de copropriété doit prévoir. Donc il est possible qu’il ne prévoie rien.
En réalité, c’est qu’il ne prévoit rien de spécifique.

C’est alors la règle générale qui s’applique. Autrement dit, ces jardins étant des parties communes, leur entretien incombe au syndicat des copropriétaires dans son ensemble. L’entretien de ces jardins est donc une charge commune générale. C’est l’article 10 alinéa 2 de la loi de 65 qui s’applique. Les copropriétaires doivent participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. Cela en rapport avec leur tantièmes.

Comment mettre l’entretien du rez-de-jardin à la charge du bénéficiaire ?

La loi donne la possibilité de prévoir des nouvelles modalités de répartition des charges d’entretien de ces jardins. Ces modalités doivent être votées en assemblée générale de copropriété à la majorité de l’article 26 c’est à dire à la double majorité.

Loi ELAN

Attention, l’article 209 de la loi ELAN donne la possibilité jusqu’en 2021, de mettre ces points au clair à la majorité de l’article 24 seulement. Ceci dans le cadre de l’obligation de révision des règlements de copropriété et de mise en conformité avec la loi. C’est l’occasion de résoudre des situations compliquées et génératrices de conflits.

Que recouvre le terme « entretien » ?

Quelques fois les rez-de-jardins sont tout petits. D’autres fois ce sont de véritables parcs. Entre les deux, il n’est pas rare que de beaux et grands arbres prennent de la place dans le jardin. C’est bien souvent autour de ces arbres que se cristallisent les contentieux qui concernent la définition du terme d’« entretien ».
Lorsque le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale met à la charge du bénéficiaire du rez-de-jardin l’entretien du jardin dont il bénéficie sans autre mention spécifique, alors c’est l’ensemble de l’entretien dont il s’agit. Y compris la taille, le traitement ou l’abattage des arbres.

Cas particuliers

Si ces arbres sont une haie mitoyenne, alors ce sont les deux copropriétaires concernés qui partagent les frais pour moitié.

Lorsque les arbres menacent pour une raison quelconque (taille, parasites, maladie ou racines) l’intégrité de la copropriété, l’assemblée générale peut voter l’abattage de ces arbres. Aucun copropriétaire ne peut s’y opposer, pas même celui qui jouit du jardin de manière privative. Le règlement de copropriété prévoit que le bénéficiaire a la charge de l’entretien du jardin. Il doit alors prendre l’abattage à sa charge, même s’il a voté contre.

Il n’y a pas de traitement particulier pour les arbres dits de « haute futaie ».

Qu’est ce que la jouissance privative ?

Cela signifie que l’usage du jardin est réservé à certains copropriétaires seulement. Malgré le fait qu’il soit partie commune c’est à dire qu’il appartient à tous.
Cette jouissance privative est déterminée soit dans le règlement de copropriété, soit en AG à la majorité de l’article 26.
Elle peut être attribuée à un lot ou à une personne. Personne ne peut être remettre en question cette disposition sans l’accord du bénéficiaire.

Limites à la jouissance privative.

La jouissance d’un jardin n’autorise pas le bénéficiaire à y faire n’importe quoi. Il doit respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances au voisinage. Évidemment, le jardin restant partie commune, tous les travaux doivent être votés en AG.
Seule une résolution votée à la majorité de l’article 26 peut modifier la définition de la jouissance privative d’une partie commune. Le caractère exclusif de la jouissance peut donc être remis en question par ce biais.

 

4 responses to “Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

  1. volbrecht says:

    Bonjour.
    Je suis copropriétaire d’un rez de jardin.je n’utilise jamais l’entrée de l’immeuble .
    mon entrée est séparée de l’entrée principale .Dois je payer les frais de réfection de la cage d’escalier ?
    merci.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour, la réponse est dans votre règlement de copropriété, tout dépend des millièmes escaliers de votre lot.
      Néanmoins notez d’une manière générale qu’il est normal que tous les copropriétaires paient pour les parties communes. Exemple le dernier étage est le seul à bénéficier directement de la toiture, il n’en reste pas moins que tout le monde doit participer à son entretien !
      Cordialement

  2. NN says:

    Bonjour,
    En 2003, J’ai acheté un studio avec terrasse au 2ème et dernier étage en copropriété de 183 lots. J’ai adressé un courrier simple au syndic de mon projet de fermer ma terrasse étant donné que les copropriétaires des rez de jardin et les premiers étages les terrasses étaient fermées. Je n’ai aucune réponse à mon courrier. J”ai donc fait les travaux de fermeture de ma terrasse en 2005. A l’A.G. de cette même année, j’étais informée de remettre en état initial celle-ci
    Après maintes discussions, j’ai demandé quel courrier il m’avait adressé, j’ai reçu une lettre, plutôt style circulaire, non signée,m’informant le refus.
    Nous avons passée un accord avec le responsable du syndic de l’époque dans lequel je m’engageai a remettre ma terrasse lors de la vente de mon appartement. Depuis
    10 ans, ce litige n’ai pas paru aux A.G. et je n’ai jamais reçu d’huissier m’informant des dispositions a prendre. J’ai loué cet appartement en Juillet 2016. Le nouveau syndic m’informe que je dois procédé à mise en état initial de ma terrasse. Je ne vois pas le rapport en la location et la terrasse. Je leur ai rappelé notre accord, depuis plus rien.
    Ma question est la suivante :
    – est ce que le syndic peut procéder à une intervention juridique alors que pendant dix années ce litige n’a pas été soulevé dans les assemblées générales.

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question suite à notre article sur les rez-de-jardin. Nous vous proposons de lire un autre article plus ancien, mais tout à fait à jour, qui traite exactement de votre question https://www.coproconseils.fr/autorisation-de-travaux-en-copropriete-le-vote-dune-resolution-en-assemblee-generale-est-incontournable/
      Avant vos travaux, il aurait absolument fallu mettre cette autorisation à l’ordre du jour. Le fait que d’autres l’aient fait illégalement avant vous ne change rien à l’affaire.
      Néanmoins, il semblerait que dernièrement la prescription en la matière soit de 5 ans, mais dans d’autres cas la prescription est considérée de 30 ans.
      La jurisprudence est assez variable en la matière. Seul un avocat pourrait étudier votre dossier en détail et vous conseiller.
      Cordialement

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