Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

En copropriété, un rez-de-jardin peut être une partie commune à jouissance privative.
Cela signifie que ces jardins appartiennent à la copropriété, mais ne sont accessibles qu’aux appartements situés au rez-de-chaussée.
Seuls quelques propriétaires peuvent en bénéficier, mais c’est l’ensemble de la copropriété qui paie pour leur arrosage et leur entretien !
Comment cela est-il possible ?
Est-ce toujours le cas ? Qui doit véritablement payer pour l’entretien des rez-de-jardin ?
CoproConseils fait le point et vous permet d’y voir plus clair si votre copropriété possède de tels rez-de-jardin à jouissance privative.

Que dit le règlement de copropriété ?

C’est le document de référence bien souvent en copropriété. Il est ici incontournable.
C’est lui qui doit s’appliquer. Le règlement de copropriété doit être étudié en tout premier lieu si une question se pose.

Concernant les rez-de-jardin, le règlement de copropriété peut prévoir leur statut, leurs conditions d’accès, leur usage (exclusif ou non) et pour finir la répartition des charges de leur entretien.
Concernant cette répartition des charges il peut y avoir différentes solutions :

  • l’entretien est à la charge complète du propriétaire du lot ayant jouissance privative du rez-de-jardin.
  • l’entretien est à la charge de la copropriété
  • certains éléments spécifiques sont à la charge du bénéficiaire et le reste à la charge de la copropriété.

Que faire si le règlement ne prévoit rien ?

Il n’est pas dit que le règlement de copropriété doit prévoir. Donc il est possible qu’il ne prévoie rien.
En réalité, c’est qu’il ne prévoit rien de spécifique.

C’est alors la règle générale qui s’applique. Autrement dit, ces jardins étant des parties communes, leur entretien incombe au syndicat des copropriétaires dans son ensemble. L’entretien de ces jardins est donc une charge commune générale. C’est l’article 10 alinéa 2 de la loi de 65 qui s’applique. Les copropriétaires doivent participer aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes. Cela en rapport avec leur tantièmes.

Comment mettre l’entretien du rez-de-jardin à la charge du bénéficiaire ?

La loi donne la possibilité de prévoir des nouvelles modalités de répartition des charges d’entretien de ces jardins. Ces modalités doivent être votées en assemblée générale de copropriété à la majorité de l’article 26 c’est à dire à la double majorité.

Loi ELAN

Attention, l’article 209 de la loi ELAN donne la possibilité jusqu’en 2021, de mettre ces points au clair à la majorité de l’article 24 seulement. Ceci dans le cadre de l’obligation de révision des règlements de copropriété et de mise en conformité avec la loi. C’est l’occasion de résoudre des situations compliquées et génératrices de conflits.

Que recouvre le terme « entretien » ?

Quelques fois les rez-de-jardins sont tout petits. D’autres fois ce sont de véritables parcs. Entre les deux, il n’est pas rare que de beaux et grands arbres prennent de la place dans le jardin. C’est bien souvent autour de ces arbres que se cristallisent les contentieux qui concernent la définition du terme d’« entretien ».
Lorsque le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale met à la charge du bénéficiaire du rez-de-jardin l’entretien du jardin dont il bénéficie sans autre mention spécifique, alors c’est l’ensemble de l’entretien dont il s’agit. Y compris la taille, le traitement ou l’abattage des arbres.

Cas particuliers

Si ces arbres sont une haie mitoyenne, alors ce sont les deux copropriétaires concernés qui partagent les frais pour moitié.

Lorsque les arbres menacent pour une raison quelconque (taille, parasites, maladie ou racines) l’intégrité de la copropriété, l’assemblée générale peut voter l’abattage de ces arbres. Aucun copropriétaire ne peut s’y opposer, pas même celui qui jouit du jardin de manière privative. Le règlement de copropriété prévoit que le bénéficiaire a la charge de l’entretien du jardin. Il doit alors prendre l’abattage à sa charge, même s’il a voté contre.

Il n’y a pas de traitement particulier pour les arbres dits de « haute futaie ».

Qu’est ce que la jouissance privative ?

Cela signifie que l’usage du jardin est réservé à certains copropriétaires seulement. Malgré le fait qu’il soit partie commune c’est à dire qu’il appartient à tous.
Cette jouissance privative est déterminée soit dans le règlement de copropriété, soit en AG à la majorité de l’article 26.
Elle peut être attribuée à un lot ou à une personne. Personne ne peut être remettre en question cette disposition sans l’accord du bénéficiaire.

Limites à la jouissance privative.

La jouissance d’un jardin n’autorise pas le bénéficiaire à y faire n’importe quoi. Il doit respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances au voisinage. Évidemment, le jardin restant partie commune, tous les travaux doivent être votés en AG.
Seule une résolution votée à la majorité de l’article 26 peut modifier la définition de la jouissance privative d’une partie commune. Le caractère exclusif de la jouissance peut donc être remis en question par ce biais.

 

21 responses to “Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

  1. Yves says:

    Dans le jardin de notre copropriété les arbres ont été abattus sans autorisation ni discussion en AG.
    Mon appartement se trouvant en rez de jardin, la vue en est donc fortement modifiée
    Quel recours puis je intenter ?
    Cdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est inscrit au règlement de copropriété. Il faut également savoir qui a pris la décision d’abattre ces arbres et pour quelle raison.
      Normalement si ce jardin est parties communes, le syndic doit demander l’aval de l’AG avant d’abattre les arbres.
      En tout état de cause, dans ce genre de cas l’avis du Conseil Syndical ne peut remplacer une décision d’AG. Il n’est pas possible que le syndic dise j’ai demandé à couper les arbres j’ai eu l’aval du CS.
      Néanmoins il peut tout à fait être dans la situation de ne pas avoir le choix (injonction municipale ou maladie des arbres par exemple). Dans un tel cas il ne sert à rien de demander l’aval de l’AG.
      Il faut demander à votre syndic de justifier cet abattage.
      Si effectivement le syndic ou bien l’entreprise d’espace vert ne peut justifier cet acte et qu’il aurait du faire l’objet d’une validation la copropriété peut demander au fautif de prendre la facture à sa charge + de replanter d’autres arbres à la place.
      Il est bien évident que si c’était de grands arbres il n’est pas possible de demander de replanter à l’identique.
      Cordialement

  2. JJosé (syndic bénévole) says:

    Bonjour et merci pour ce retour rapide et réconfortant concernant mon dernier message.
    En l’espèce, le copropriétaire n’a pas entretenu ses arbres dont l’ampleur actuelle (sans mauvais jeu de mot) pousse ledit copropriétaire à vouloir incomber le rabattage voire l’abattage de ses arbres à la copropriété au prétexte qu’il ne s’agit plus d’un simple entretien.
    Le jardin de ce dernier est bien privatif d’après le RCP (“Les parties privatives comprennent en outre les espaces dont la jouissance est réservée à un copropriétaire déterminé. Il en est ainsi des jardins…” ou encore “Les terrasses et jardins privatifs ne pourront être utilisés qu’à titre d’agrément.”)
    et “le propriétaire devra en assurer l’entretien permanent à ses frais exclusifs.”
    Votre réponse me convainc d’engager un discours plus ferme avec le copropriétaire, reste un point litigieux :
    Aujourd’hui, le rabattage ou l’abattage peut-il être considéré comme de l’entretien ? Ou tout au moins comme le résultat d’un entretien trop longtemps négligé ?… mais là je crains hélas que le recours au juge ne soit indispensable.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Oui, votre RC est très clair.
      Il vous faut donc constituer un dossier solide pour demander au juge le droit d’entrer dans ses parties privatives pour faire réaliser l’entretien à ses frais.
      Cordialement

  3. JJosé (syndic bénévole) says:

    Bonjour,

    Dans votre article, il est mentionné que lorsque le RCP met l’entretien à la charge du copropriétaire concerné par la jouissance privative de son jardin privatif, alors sans mention particulière cet entretien comprend le traitement, la taille et l’abattage des arbres.
    Pourriez-vous pour ce point précis m’avancer un règlement précis.
    En effet, j’ai besoin de mettre cet argument en valeur pour “contraindre” à copropriétaire à entretenir son jardin, y compris les arbres qui s’y trouvent.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question qui nous permet de compléter notre article.
      Vous ne trouverez nulle part un texte qui précise ce que le mot “entretien” comprend, ni de quoi est composé un jardin.
      Si le règlement de copropriété avait voulu spécifier “entretien du jardin sauf les arbres” il aurait mentionné “sauf les arbres”
      Les arbres font partie de la copropriété, s’ils ne sont spécifiquement prévu nulle part ailleurs, ils font par défaut partie du jardin.
      Avez-vous besoin dans une cage d’escalier de préciser que la rampe fait partie de la cage d’escalier ?
      S’il fallait la remplacer, cela viendrait-il à l’esprit de quelqu’un de dire que ce ne sont pas des charges à répartir selon les millièmes escaliers sous prétexte qu’il n’est pas précisé dans le RC que la cage d’escalier comprend la rampe ?
      Si le copropriétaire s’entête, vous n’avez d’autre solution que d’aller devant un tribunal et le juge sera le seul à même de trancher.

      Il est un autre argument par contre que vous pouvez opposer à votre copropriétaire récalcitrant, un tribunal a déjà jugé dans un sens qui va contre son intérêt.
      Une décision du TGI de Versailles du 11 janvier 2018 a considéré que l’entretien des jardins privatifs ou parties communes à usage privatif incombe aux seuls copropriétaires des rez-de-jardins qui en assument toutes les charges, sauf stipulation contraire du Règlement de Copropriété. Autrement dit : le règlement de copropriété ne prévoit rien concernant les arbres ? alors c’est à la charge du copropriétaire qui en bénéficie.
      Cordialement

  4. Carmen says:

    Bonjour,

    A votre réponse du 08/11.
    Le syndic ne bouge pas, et personne ne dit rien, donc je ne bouge pas. Sauf encaisser l’argent rien ne l’intéresse. Mon voisin a décidé de demander une AGE à L’ASL pour que j’enlève mes plantations, elle a été refusée car pas le minimum de 25%. Personne n’est intéressé par son affaire, donc je laisse mes arbustes et plantations en place puisque rien ne se passe et que le syndic ne bronche pas. A quoi puis-je m’attendre de la part de mon voisin, puisque le syndic me laisse faire. Peut-il encore m’inquiéter ! merci

    1. CoproConseils says:

      re-bonjour,
      Il peut demander de mettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic ne peut s’y opposer.
      Cordialement

  5. HESSENAUER says:

    J’ai reçu une mise en demeure du syndic m’indiquant de remettre en état les parties communes de mon rez de jardin. Retirer les plantations et arbustes que j’ai planté, sous peine d’exécution forcée. Mon voisin du dessus m’accuse d’avoir délibérément modifier les parties communes. Ce qui est vrai. Qu’arrive t-il si je ne m’exécute pas. Le syndic est-il autorisé à agir par la force et dans quels sens ! mon voisin obtiendra t-il raison.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce que le syndic serait fondé à faire c’est mandater une entreprise pour réaliser le travail et mettre la facture dans vos charges.
      Cordialement

  6. HESSENAUER says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement en rez de jardin en co propriété avec un petit encart de gazon en partie commune de 2m/2m.
    Puis-je planter des arbustes et utiliser ce quart de pelouse pour installer des pots de fleurs et accessoires de jardin à titre privatif ?
    A vous lire
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous ne pouvez privatiser pas ces quelques mètres carrés sans demander l’autorisation en AG.
      Si vous mettez deux pots de fleurs qui embellissent et qui peuvent être enlevés à la première remarque, vous pouvez vous abstenir de demander l’aval de l’AG.
      Par contre si vous souhaitez planter des arbustes, des fleurs et poser un transat … alors il faut que ce soit validé par l’AG et que la responsabilité de l’entretien vous soit clairement dévolue.
      Cordialement

  7. Adrien says:

    Bonjour,

    Je suis entrain d’acquérir Un appartement en Rez de jardin avec une terrasse. Je souhaite agrandir cette terrasse d’environ 1 m2. Que dois-je m’assurer avant de faire quoique ce soit ? Car d’autres appartements du même type ont des terrasses plus grandes. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend à qui appartient le terrain sur lequel vous souhaitez agrandir votre terrasse.
      Si c’est un terrain parties communes, cela ne nécessite pas les mêmes démarches que si c’est sur votre terrain.
      Quoi qu’il en soit cela doit passer par un vote en AG.
      Le fait que d’autres appartements du même type aient des terrasses plus grandes ne vous donne en rien de facto le droit d’agrandir la vôtre et n’enlève en rien le droit à la copropriété de vous sommer de détruire votre agrandissement si vous n’avez pas demandé d’autorisation.
      Cordialement

  8. Nathalie says:

    Bonjour,
    Je m’apprête à acheter un appartement en rez de jardin privatif de 50 m2 dont une terrasse ouverte aménagée en caillebotis de 6m2. Seul cet appartement y a accès. Je n’ai pas encore eu accès au règlement de copropriété. J’aimerais savoir comment se calcule l’impact du jardin privatif sur le prix de vente.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous ne savez donc pas si le jardin est partie commune à jouissance privative ou si le jardin est partie privative.
      Il serait judicieux de le savoir avant d’acheter l’appartement, non pas pour évaluer le prix, mais surtout pour vous rendre compte de vos droits et obligations.
      D’une manière générale prendre connaissance du règlement de copropriété avant d’acheter est une chose sage et assez indispensable.
      Le prix de vente est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur.
      Il n’y a pas de loi en France qui oblige un prix de vente au mètre carré.
      Si le vendeur vous dit que l’appartement vaut plus cher parce qu’il a un jardin, tout dépend du contexte, il n’a pas de règles. Évidemment un jardin n’apportera pas la même plus-value à un appartement en plein cœur de Paris ou d’Aix en Provence que dans un petit village de Bretagne ou des Pyrénées où les jardins sont monnaie courante.
      Si vous vous posiez la question de savoir si ce jardin devait être comptabilisé dans les mètres carrés de l’appartement, alors la question est non.
      Cordialement

    2. Nathalie says:

      Bonjour,
      Je vous remercie pour ces précisions et ces conseils. Oui, j’ai lu le règlement de copropriété, le jardin est bien une partie commune dont les propriétaires de cet appartement ont la jouissance privative. Nous incomberaient donc l’entretien (arrosage, plantations, aménagement, tonte du gazon), mais pas l’éventuel gros oeuvre.
      Merci pour la précision à propos de l’absence de règle établie pour le calcul du prix du jardin.

  9. volbrecht says:

    Bonjour.
    Je suis copropriétaire d’un rez de jardin.je n’utilise jamais l’entrée de l’immeuble .
    mon entrée est séparée de l’entrée principale .Dois je payer les frais de réfection de la cage d’escalier ?
    merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, la réponse est dans votre règlement de copropriété, tout dépend des millièmes escaliers de votre lot.
      Néanmoins notez d’une manière générale qu’il est normal que tous les copropriétaires paient pour les parties communes. Exemple le dernier étage est le seul à bénéficier directement de la toiture, il n’en reste pas moins que tout le monde doit participer à son entretien !
      Cordialement

  10. NN says:

    Bonjour,
    En 2003, J’ai acheté un studio avec terrasse au 2ème et dernier étage en copropriété de 183 lots. J’ai adressé un courrier simple au syndic de mon projet de fermer ma terrasse étant donné que les copropriétaires des rez de jardin et les premiers étages les terrasses étaient fermées. Je n’ai aucune réponse à mon courrier. J”ai donc fait les travaux de fermeture de ma terrasse en 2005. A l’A.G. de cette même année, j’étais informée de remettre en état initial celle-ci
    Après maintes discussions, j’ai demandé quel courrier il m’avait adressé, j’ai reçu une lettre, plutôt style circulaire, non signée,m’informant le refus.
    Nous avons passée un accord avec le responsable du syndic de l’époque dans lequel je m’engageai a remettre ma terrasse lors de la vente de mon appartement. Depuis
    10 ans, ce litige n’ai pas paru aux A.G. et je n’ai jamais reçu d’huissier m’informant des dispositions a prendre. J’ai loué cet appartement en Juillet 2016. Le nouveau syndic m’informe que je dois procédé à mise en état initial de ma terrasse. Je ne vois pas le rapport en la location et la terrasse. Je leur ai rappelé notre accord, depuis plus rien.
    Ma question est la suivante :
    – est ce que le syndic peut procéder à une intervention juridique alors que pendant dix années ce litige n’a pas été soulevé dans les assemblées générales.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question suite à notre article sur les rez-de-jardin. Nous vous proposons de lire un autre article plus ancien, mais tout à fait à jour, qui traite exactement de votre question https://www.coproconseils.fr/autorisation-de-travaux-en-copropriete-le-vote-dune-resolution-en-assemblee-generale-est-incontournable/
      Avant vos travaux, il aurait absolument fallu mettre cette autorisation à l’ordre du jour. Le fait que d’autres l’aient fait illégalement avant vous ne change rien à l’affaire.
      Néanmoins, il semblerait que dernièrement la prescription en la matière soit de 5 ans, mais dans d’autres cas la prescription est considérée de 30 ans.
      La jurisprudence est assez variable en la matière. Seul un avocat pourrait étudier votre dossier en détail et vous conseiller.
      Cordialement

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