Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

En copropriété, lorsqu’il existe un rez-de-jardin il peut avoir plusieurs statuts.

Il peut-être

  • privé,
  • commun,
  • ou  partie commune à jouissance privative.

C’est souvent cette dernière possibilité qui génère des problèmes de répartition des charges.
Qu’est ce qu’un jardin partie commune à jouissance privative ?
C’est un jardin qui appartient à la copropriété, mais n’est accessible qu’à un seul appartement.
Qui doit payer pour l’entretien des rez-de-jardin ?
CoproConseils fait le point et vous permet d’y voir plus clair si votre copropriété possède de tels rez-de-jardin à jouissance privative.

Cependant il faut noter que de multiples jurisprudences quelques fois contradictoires, rendent difficile une position claire dans ce type de dossier.

Que dit le règlement de copropriété ?

C’est le document de référence de votre copropriété. Il est ici incontournable.
C’est lui qui doit s’appliquer. Le règlement de copropriété doit être étudié en tout premier lieu si une question se pose.

Le règlement de votre copropriété ne contient aucune clause mentionnant la spécificité du jardin, alors que d’autres documents précisent bien qu’il est commun à jouissance privative ? Alors il est indispensable de faire mettre le règlement de copropriété en conformité. Lisez notre article concernant la loi ELAN. Et n’hésitez pas à nous contacter.

Le règlement de copropriété peut prévoir le statut du rez de jardin, ses conditions d’accès, son usage (exclusif ou non) et pour finir la répartition des charges de son entretien.
Concernant cette répartition des charges il peut y avoir différentes solutions :

  • l’entretien est à la charge complète du propriétaire du lot ayant jouissance privative du rez-de-jardin.
  • l’entretien est à la charge de la copropriété
  • certains éléments spécifiques sont à la charge du bénéficiaire et le reste à la charge de la copropriété.

Qu’est ce que la jouissance privative ?

Cela signifie que l’usage du jardin est réservé à certains copropriétaires seulement. Malgré le fait qu’il soit partie commune c’est à dire qu’il appartient à tous.
Cette jouissance privative est déterminée soit dans le règlement de copropriété, soit en AG à la majorité de l’article 26.
Elle peut être attribuée à un lot ou à une personne. Personne ne peut remettre en question cette disposition sans l’accord du bénéficiaire.

Limites à la jouissance privative.

La jouissance d’un jardin n’autorise pas le bénéficiaire à y faire n’importe quoi. Il doit respecter la destination de l’immeuble et ne pas créer de nuisances au voisinage. Évidemment, le jardin restant partie commune, tous les travaux doivent être votés en AG.
Exemple : l’occupant peut y poser des jardinières, mais ne peut pas décider de son propre chef d’y faire un potager. Il peut y installer des jeux d’enfants amovibles, mais pas de balançoire scellée au sol.
Le caractère exclusif de la jouissance peut être remis en question par un vote en AG à la majorité de l’article 26, mais ne peut se faire sans l’accord du principal intéressé.

Qui doit payer les charges d’entretien du jardin ?

Si le jardin est privé alors c’est très simple, l’ensemble de l’entretien incombe au propriétaire du lot. Y compris si une injonction vient l’obliger à tailler un arbre de haute futaie qui provoque des nuisances aux autres copropriétaires.

Si le jardin est partie commune alors l’ensemble de l’entretien incombe à la copropriété dans son ensemble. Mais attention, tous les copropriétaires peuvent bénéficier du jardin. C’est souvent là que le bât blesse car dans certaines situations, avec le temps, le jardin a pu être progressivement privatisé par le lot du RdCh.

Si le jardin est partie commune à jouissance privative, alors il faut se référer au règlement de copropriété. Bien souvent l’entretien courant incombe au propriétaire du lot. Le gros entretien ou les réparations par contre incombent au syndicat des copropriétaires dans son ensemble.

Que faire si le règlement ne détaille pas les charges d’entretien du jardin ?

Il n’est pas dit que le règlement de copropriété doit prévoir.
Donc il est possible qu’il ne prévoie rien.
En réalité, c’est qu’il ne prévoit rien de spécifique. C’est donc la règle générale qui s’applique.

Si le règlement de copropriété mentionne que le jardin est partie commune à jouissance privative, c’est déjà une indication très importante. Même si ensuite rien n’est mentionné concernant son entretien. Néanmoins c’est là que ça se complique !

En 2008, une jurisprudence précise que si le règlement intérieur ne prévoit rien de spécial, l’entretien courant incombe au bénéficiaire du jardin et le gros entretien à la copropriété.

Puis en 2016, une réponse ministérielle indique à l’inverse que si le règlement de copropriété ne prévoit rien, alors tout l’entretien est à comprendre en charges communes générales.

En 2018, revirement de situation, le tribunal de grande instance de Versailles décide que sauf mention contraire du règlement de copropriété, c’est au lot qui bénéficie du jardin qu’incombe l’ensemble des charges de son entretien.

Néanmoins il semblerait que le plus courant reste une définition intermédiaire qui voudrait que l’entretien courant soit assuré par le lot qui bénéficie du jardin et le gros entretien soit à la charge de la copropriété.

Que recouvre le terme « entretien » ?

Quelques fois les rez-de-jardins sont tout petits. D’autres fois ce sont de véritables parcs. Entre les deux, il n’est pas rare que de beaux et grands arbres prennent de la place dans le jardin. C’est bien souvent autour de ces arbres que se cristallisent les contentieux qui concernent la définition du terme d’« entretien ».
Lorsque le règlement de copropriété ou un vote de l’assemblée générale met à la charge du bénéficiaire du rez-de-jardin l’entretien du jardin dont il bénéficie sans autre mention spécifique, alors c’est l’ensemble de l’entretien dont il s’agit. Y compris la taille, le traitement ou l’abattage des arbres.

Cas particuliers

Si ces arbres sont une haie mitoyenne, alors ce sont les deux copropriétaires concernés qui partagent les frais pour moitié, ou bien s’occupent chacun de leur moitié.

Lorsque les arbres menacent pour une raison quelconque (taille, parasites, maladie ou racines) l’intégrité de la copropriété, l’assemblée générale peut voter l’abattage de ces arbres. Aucun copropriétaire ne peut s’y opposer, pas même celui qui jouit du jardin de manière privative. Si le règlement de copropriété prévoit que le bénéficiaire a la charge de l’entretien du jardin. Il doit alors prendre l’abattage à sa charge, même s’il a voté contre.

Qu’est ce que l’entretien courant ?

D’un manière générale c’est ce qui se fait à hauteur d’homme. Tonte de la pelouse, taille des haies, arrosage…
N’est pas entretien courant le fait d’élaguer les arbres de haute-futaie, le fait de replanter une haie vieillissante, arrachage d’un gros arbre, réparation du réseau d’évacuation des eaux pluviales …
Il existe évidemment un grand nombre de cas de jurisprudence car chaque jardin est un cas particulier.

Comment mettre l’entretien du rez-de-jardin à la charge du bénéficiaire ?

Quelle que soit la situation existante et la modification proposée, celle-ci doit impérativement passer par un vote en AG.

Jardin partie commune à jouissance privative.
La copropriété souhaite préciser que l’entretien du jardin échoit au propriétaire du lot qui en bénéficie. Il faut modifier le règlement de copropriété. La nouvelle version spécifiera que l’intégralité des charges d’entretien du jardin sera à la charge du propriétaire du lot, ou bien listera les éléments qui vont spécifiquement être à sa charge. Cette modification peut se faire à la majorité de l’article 26, selon la réponse ministérielle publiée au journal officiel le 5 janvier 2016.

Jardin partie commune.
La copropriété souhaite mettre les charges d’entretien à la charge du propriétaire du lot. Cela peut aussi bien entériner un état de fait, que créer une jouissance privative. Cette modification concerne donc non seulement la répartition des charges, mais également la jouissance des parties communes des autres lots. En effet, les autres copropriétaires ne pourront définitivement plus utiliser le jardin. Cette modification peut théoriquement se faire à la majorité de l’article 26.

Dans tous les cas, les opposants peuvent toujours saisir le tribunal dans le cadre de l’article 42.

Accès à un jardin partie commune à jouissance privative.

Certes le jardin à jouissance privatives est une partie commune. Pour autant, seul le propriétaire du lot peut y avoir accès. C’est la définition même de la jouissance privative. Elle s’applique de manière stricte. Ni le syndic ni les membres du CS ne peuvent se permettre de visiter le jardin sans autorisation du propriétaire du lot. Y compris pour vérifier l’entretien du jardin si celui-ci est à la charge du propriétaire.
Il n’est pas non plus possible que de telles visites soient prévues au règlement de copropriété, pas plus qu’elles ne soient autorisées par un vote en AG.

La seule solution si le propriétaire du lot refuse toute visite, est que le syndic demande auprès d’un tribunal en référé, l’autorisation d’entrer sur ces parties communes. Ceci a été précisé par une réponse ministérielle du mois d’août 2020.

Si le jardin ou son défaut d’entretien par exemple, sont à l’origine d’un trouble pour la copropriété alors, le syndic peut faire procéder d’office à certaines action. Prenons l’exemple d’un arbre que le propriétaire refuse d’élaguer et qui fait courir un risque de chute de branche. Le syndic doit avertir le propriétaire. Puis si le propriétaire ne fait rien, il commande l’élagage d’office. Le syndic fait intervenir une entreprise spécialisée. Dans ce cas, le seul recours du propriétaire est le tribunal également.

Il faut noter que si le lot doté d’une jouissance privative d’un jardin partie commune est un bien loué, la jouissance du jardin ne fait pas automatiquement partie de la location. C’est le propriétaire qui décide (ou qui négocie avec le locataire). Le bail doit être rédigé en conséquence. Ce n’est en aucun cas la copropriété qui décide.

Quelle est la hauteur réglementaire des haies ?

La hauteur des haies et la distance qui doit les séparer de la limite est réglementée. Reportez vous à l’article CoproConseils correspondant.

 

244 responses to “Rez-de-jardin, qui paie les charges  d’entretien ?

  1. James says:

    Bonjour étant propriétaire d’un appartement au RDC avec jardin à jouissance privatif, le syndicat c’est permis de planter une haie qui me permettait un accès au jardin. Sont ils dans leur droit?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il existe un très grand nombre de situations possible. Il n’est pas possible de vous donner de réponse sans plus de précision de la situation de la copropriété. Merci de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.

  2. Alexis says:

    Bonjour,
    Nous sommes popriétaires
    d’un rez de jardin en jouissance privative depuis peu. L’entretient des jardins est fait par une entreprise privée. L’entrée de service pour cette entreprise est sur notre jardin ( 4 de notre côté).
    Pouvons nous exiger de connaître les dates de passages afin de prévoir un peu d’intimité ? On nous dit que non “ou alors à la semaine prêt”. Même question pour le passage du syndic 2 fois par an. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut dans un premier temps étudier la servitude de passage prévue par le règlement de copropriété.
      Mais d’une manière générale effectivement il n’est pas possible de passer chez vous sans prévenir.
      Cordialement

  3. Angelique says:

    Bonjour, Propriétaire d un rez de jardin en jouissance privative, je demande en AG de fermer la partie jardin afin de me sécuriser de toutes intrusion et d installer une clôture qui serait posée sur le petit muret ( moins d’1 me de haut) qui fait partie de la copro
    De surcroit il s ‘avère que ma voisine et moi même avons subi deja 2 cambriolages et il a été prouvé que les cambrioleurs étaient passés en franchissant ce muret facilement franchissable
    Ma question est la suivante ,puis je exiger que ces travaux soient financés par les coproprietaires en invoquant l absence de securité de la copropriete.et de leurs occupants
    Il s’avère également qu ‘il y d’autres jardins dans la residence( 8 au total) qui eux sont securisés par un grillage qui clos leur jardin , évitant ainsi toute intrusion exterieure.J ‘en ai fait la demande aupres du syndic de l immeuble qui m ‘a répondu que j avais acheté en état et que je devais effectuer ces travaux à ma charge
    Nous nous sentons ma voisine et moi même particulièrement lésées.
    Quelles sont sont nos recours et pouvons exiger ces travaux en invoquant le manquement a notre SECURITE
    Merci pour votre reponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez proposer cette mise en sécurité à la prochaine AG, mais vous ne pouvez l’exiger. Votre syndic a raison. Vous avez acheté alors que la situation était déjà celle-ci.
      Cordialement

  4. Etienne says:

    Bonjour,
    J’habite un RDJ avec jouissance exclusive du jardin qui est partie commune de la copropriété, deux des arbres de mon jardin posent problème. L’un est trop prêt d’un mur, mais cet arbre a été planté par le promoteur qui a construit l’immeuble et l’autre est trop prêt du batiment et va beaucoup grandir (idem, planté par le promoteur avant mon arrivé). Le règlement de copropriété dit que l’entretien du jardin est ma charge mais reste flou pour les grosses interventions tel qu’enlever un arbre. Puis-je demander à ce que ce soit la copropriété qui paye les travaux, sachant que je ne suis pas responsable de l’emplacement de ces arbres ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le fait que vous ne soyez pas responsable de leur emplacement qui fait que vous êtes responsable de leur taille ou de leur enlèvement ou pas, c’est leur hauteur.
      Si le RC ne spécifie pas que les arbres de haute futaie soient à votre charge, alors par définition ils sont en charges communes générales.
      Par contre la copropriété peut s’opposer à leur enlèvement puisque c’est une partie commune.
      Cordialement

  5. JC says:

    Bonjour

    Propriétaire d’un RDJ, je dispose d’un accès direct entre le jardin et le parking de la résidence. Le portail et le grillage sont en mauvais état et nécessitent d’être remplacés.
    Est-ce à ma charge ou le coût doit-il être partagé avec la copropriété considérant qu’il s’agit d’éléments mitoyens?
    En vous remerciant
    cdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le premier document à consulter pour trouver la réponse à votre question est le règlement de copropriété.
      S’il ne dit rien, il faut vérifier que ces éléments marquent bien la limite entre le lot dont vous êtes propriétaire et les parties communes.
      Si c’est un RDJ en pleine propriété et non pas une partie commune à jouissance privative, alors l’entretien est à partager entre vous et la copropriété.
      Cordialement

  6. Turpin says:

    Bonjour
    J’habite dans une copro ou nos jardins sont en jouissance privative mais lors de la vente le jardin fait partie intégrante de nos plans de ventes il s’agit donc de quelque chose que l’on a acheté. Du coup j’ai du mal à comprendre comment c’est possible que l’on soit en jouissance privative alors que l’on en est propriétaire dans nos plans de ventes ?
    Merci d’avance pour votre éclaircissement sur le sujet

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Pour pouvoir vous répondre il faudrait pouvoir étudier votre acte de vente et le règlement de copropriété
      N’hésitez pas à nous consulter pour un devis.
      Cordialement

  7. Isabelle F. says:

    Bonjour,
    J’habite une résidence où nous sommes 4 copropriétaires. J’y ai 2 places de parking extérieures sur lesquelles est implanté un énorme pin d’une trentaine de mètres. À la réunion d’assemblée générale il a été décidé de le faire couper car il est quasiment mort. Le syndic nous a donc envoyé un appel de fonds en ce sens. Seulement l’un des propriétaires estime que comme l’arbre qui est planté sur mes places de parking, c’est à moi de payer la totalité de l’abattage de l’arbre. Pouvez-vous m’indiquer si :
    – c’est à moi de payer l’abattage de l’arbre ;
    – si le prix de l’abattage est à diviser par 4 comme le prétend un autre propriétaire ;
    – si chaque propriétaire doit régler le prix de l’abattage selon la règle des tantièmes.
    Je vous remercie vivement pour votre retour.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Chacun selon ses tantièmes.
      Cordialement

  8. sonia says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement avec jardin partie commune à usage privative. Il est indiqué dans le règlement de copropriété que l’entretien de ce jardin est à me charge. Ces jardins sont à proximités immédiate d’un parc appartement à la copropriété en partie commune classique. Les jardins privatifs sont séparés de ce parc par une haie.
    Le syndic de copropriété me demande de remplacer les haies qui sont endommagées et vieillissantes à mes frais car l’entretien du jardin est à ma charge.
    Il n’est pas clair si cette haie fait partie des partie commune (parc de la copropriété) ou du jardin privatif. Le remplacement de haies fait il parti de l’entretien classique? (outre les haies, le jardin est entretenu correctement). Je ne sais pas si ça a de l’importance mais cette haie est endommagée en grande partie à cause des jeux de football répétés dans le parc commun, jeux qui ne cessent malgré des plaintes au syndic qui s’est contenté de quelques affichettes, j’ai d’ailleurs eu 2 bris de glace. Je trouve fort de me faire payer le remplacement de haies que d’autres ont endommagés.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les raisons qui font que la haie est endommagée n’entrent pas en ligne de compte.
      Ce qui intervient c’est la place exacte de la haie et votre règlement de copropriété.
      Si les haies sont précisément désignées dans le RC comme étant de votre responsabilité vous n’y pouvez rien.
      Si rien n’est précisé les concernant mais qu’elles sont à l’intérieur de votre parcelle (ex un grillage délimite et de votre côté il y a la haie), alors elles sont à votre charge
      Si par contre rien n’est précisé et que c’est la haie qui marque la limite entre les parcelles alors c’est à la charge de la copropriété.
      Cordialement

  9. Maya77 says:

    Bonjour,

    Mon syndic m’ a cédé une partie de terrain commun à la copro pour mon usage privatif. A noter que je suis en RDC et que j’ai un jardin à jouissance privative. Ce morceau de terrain est donc venu s’ajouter à mon jardin. Ma question est la suivante. En cas de vente de mon bien, que faut-il que je fasse? Dois-je faire reconnaître le compte rendu de l’AG actant la cession de la parcelle auprès d’un notaire? Ai-je des risques si dans l’annonce, c’est la nouvelle superficie qui est indiqué et non pas celle sur mon acte de vente? Cette modification peut-elle intervenir au moment de la vente?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Attention, ce n’est pas du syndic dont il s’agit, mais du syndicat des copropriétaires, autrement dit de la copropriété.
      Ce n’est pas une cession, mais un droit de jouissance exclusive qui vous est accordé.
      Pour que ce droit soit opposable, il doit être inscrit au règlement de copropriété.
      Cordialement

  10. Petit says:

    Bonjour
    Je suis nouveau propriétaire d’un appartement en rez de jardin. Dans celui ci il y a un arbre de plus de 30 ans en bordure de parcelle. De l’autre côté il y a le parking. Un propriétaire souhaite que j’elague l’arbre car il reçoit des feuilles et des particule collante provenant de l’arbre. Dans mon règlement de Copro il est indiqué que je dois m’occuper de l’entretien de l’arbre sur ma parcelle. En quoi consiste l’entretien courant ? Peut il m’obliger à couper les branches surplombant sa voiture ? A qui revient l’elagage ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’élagage fait effectivement partie de l’entretien courant.
      Cordialement

  11. Tony says:

    Bonjour,
    Je vis au rez de chaussée dans une résidence en copropriété. Tous les appartements en rez-de-chaussé on un jardin a usage privatif. Tous les jardins donnent sur le parc de la résidence. Un petit bout (environ 10% de la clôture total) de la clôturé de mon voisin est à 1m50 de la fenêtre de la chambre de ma fille. Récemment il a installé un portail dans ce bout de clôturé pour pouvoir sortir de son jardin et allez dans le parc.
    Le problème est que maintenant il y a de la passage de toute sa famille et des fois ses amis, directement devant cette fenêtre, empêchant toute intimité.
    Peut on faire quelque-chose pour lui imposer de fermer la clôture et/ou réinstaller le portail dans une partie de ce clôture sans vis à vis directe sur un des voisins ( environ 90% de son clôture) ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut forcément une autorisation d’AG pour installer un tel portillon.
      Soit l’installation a été validée par l’AG et vous ne pouvez rien faire
      Soit l’installation n’a pas été validée par l’AG et elle n’a pas de raison d’être.
      Cordialement

  12. deboes says:

    bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en rdc avec terrasse à jouissance privative.
    A la première AG je veux demander une extension sur la profondeur ce qui ajouterait 16 m2 car la terrasse fait 11 m de long . Je ne souhaite pas acheter et je ne pense meme pas que ça soit possible sur un extérieur en jouissance privative.
    La copro peut elle exiger un montant pour sa trésorerie?
    me faut-il la majorité ou plus sur cette demande?
    Si l’on me demande de l’argent, sur quel texte de loi dois-je m’appuyer pour refuser.Un seul propriétaire parle de vouloir me faire payer .
    en vous remerciant.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’installation ou la modification d’une terrasse dans un jardin partie commune à jouissance privative doit faire l’objet d’une autorisation d’assemblée générale à la majorité de l’article 25.
      Une copropriété n’a pas de “trésorerie”.
      Si vous avez besoin de réponses personnalisée et notamment de recherche de textes, prenez un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils.
      Cordialement

  13. Alexandre says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un rez de jardin.

    A la 1ere assemble générale du l’immeuble, il y a une rétrocession d’une partie de jardin de la copro à mon lot. Personne n’a jamais fait les travaux pour agrandir mais moi je veux le faire.
    Esy ce que je dois en plus de l’acceptation de l’ag, demander une autorisation de la mairie ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce que vous comptez faire comme travaux.
      Une téléconsultation téléphonique avec un expert CoproConseils vous permettrait de poser des questions plus précises et d’obtenir des réponses personnalisées.
      Cordialement

  14. MCG says:

    Bonjour,
    Nous venons d acheter un appartement avec un jardin partagé. Nous découvrons que 3 voisins sur 7 ce sont appropriés des M2 en créant des terrasses privatives.. Il ne reste plus de place pour nous … Quels sont nos droits?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de la configuration des lieux, du règlement de copropriété, des autorisations éventuellement obtenues par les autres copropriétaires, de la nature des terrasses etc …
      Il n’y a pas de règle générale prévoyant ce cas dans la loi. Pour vous aider il faudrait forcément une réponse personnalisée.
      N’hésitez pas à prendre un rendez-vous avec un expert CoproConseils
      Cordialement

  15. Mme D says:

    Bonjour, nous sommes propriétaire d’un appartement au 1er etage (garages au rdc, second appartement au 2ème étage) dans une ancienne maison divisé en deux lots, chaque copropriétaire à la jouissance privative d’un jardin.Nous avons un accès direct à ce jardin par une véranda et souhaitons créer une extension de 30 m2. Nous avons l’accord des copropriétaires, ceci sera notifié dans l’AG et entamons les démarches pour le permis de construire. Faut il “acheter” ces m2, si oui faut il un montant minimum ou notifié “à titre gratuit”. Doit on passer par le notaire?
    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de la nature de la véranda.
      Dans le cas d’une véranda de moins de 40m² démontable non habitable, la seule obligation est une autorisation d’AG.
      Dans le cas d’une véranda habitable non démontable, il faut non seulement l’autorisation d’AG, mais un permis de construire, une modification des millièmes devant notaire, et une déclaration au fisc. La cession des parties communes peut être faite à titre gratuit ou onéreux c’est une décision d’AG.
      Cordialement

  16. mecadragon says:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires en rez-de-jardin avec un jardin privatif dans une petite copropriété.
    Des travaux d’assainissement vont avoir lieu et vont endommagé notre jardin.
    Le syndic de la copropriété veut que ce soit la même entreprise (entreprise de plomberie) qui répare la pelouse (en jetant des graines de pelouse, semences) et ne veux même pas entendre parler des plants (ex: menthe) qui vont être détruit.
    Nous nous battons avec eux pour que soit mis de la pelouse en rouleau ou qu’une entreprise de paysagisme viennent réparer notre pelouse.
    Rien n’a été voté en AG qui préciserais les modalités de réparation des parties privatives dans le vote des travaux (chose que nous avions demandé à plusieurs reprise).
    Comment faire valoir notre droit à la réparation correcte de notre jardin ?
    Les travaux se finirons fin juin 2022.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lorsque des travaux entrainent la dégradation d’un jardin privatif, l’entreprise doit réaliser une remise en état.
      La définition de la remise en état n’est pas une remise à l’identique. C’est bien souvent très frustrante du point de vue du jardinier car ce n’est jamais à la hauteur du travail qu’il y a investi.
      Vous pouvez prendre des photos avant et après pour pouvoir éventuellement défendre vos intérêts devant un tribunal.
      Cordialement

  17. Bruot says:

    Bonjour j’habite un premier étage sur un rez de chaussée ou le jardin de celui-ci est parie commune à usage privative pour ses occupants , il se trouve qu’il possède une piscine enterrée qu’ils n’entretiennent pas l’eau n’est pas verte mais noire ma fenêtre donnant juste au dessus je subis des nuisances visuelles et l’insalubrité odeurs et moustiques sont mon quotidien le syndic dit qu’il ne peut pas obligé les propriétaires à entretenir leur piscine qu’en est-il exactement merci je suis désespérée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il y a forcément quelque chose sur le règlement de copropriété concernant cette piscine.
      Il est important de l’examiner en détails pour voir si déjà dans cette partie il y a des éléments de défense.
      Ensuite évidemment le syndic peut les obliger à nettoyer la piscine car l’absence d’entretien cause des nuisances et troubles de voisinages.
      Cordialement

  18. Delpech says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un 4 pièces en rez de jardin dont j’ai la jouissance exclusive depuis 20 ans, sur celui ci un frêne sauvage à pris racine et s’est développé à présent il fait environ 20m de hauteur. Le syndic depuis toujours a procédé à un élagage régulier je ne m’en suis donc jamais soucié cependant j’ai eu il y a quelques temps un litige avec le syndic de ce fait celui ci en guise de représailles me demande du jour au lendemain de procéder à la taille à mes frais….je précise que je n’ai jamais eu en mains le règlement intérieur et que le syndic ne me le donne pas lorsque je le réclame. De plus si j’avais su que l’élagage de l’arbre m’incombait depuis toujours je n’aurais pas laissé l’arbre se développer dans ces proportions. La voisine du dessus me demande de le tailler tout en sachant que jusqu’à maintenant c’était le syndic qui le faisait lorsqu’elle écrit au syndic pour exposer le problème celui ci lui dit de se rapprocher de moi. Le problème est insoluble pouvez vous m’éclairer sur la conduite à tenir svp ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le problème n’est pas du tout insoluble. Les arbres de haute futaies sont réputés parties communes et leur entretien incombe à la copropriété sauf mention contraire du RC.
      Leur abattage doit être une décision prise en AG.
      Cordialement

  19. Quintaine says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement en rez-de-jardin
    J’ai la jouissance de ce jardin.
    J’aimerais abattre un saule pleureur tortueux (dans ce jardin) pour plusieurs raisons :
    -il fait une quantité de pollen monumentale ce qui gène le voisinage et moi-même par rapport aux allergies.
    -L’arbre diminue fortement l’ensoleillement
    -il a été planté contre un mur et, de ce fait ne pousse pas droit, mais penché vers l’habitation.
    Et j’aimerais le remplacer par une essence plus adaptée (et non par un arbre de haute tige)

    Autres précisions:
    – l’arbre n’est pas sur les plans de vente
    – nous ne sommes pas en zone natura 2000
    – ce n’est pas une essence rare
    – Rien ne fait mention de l’abattage d’un arbre dans le règlement de copro
    il y a juste cette phrase:
    “De même, sauf ceux- qui existeraient à ce jour et qui pourront y être maintenues, il ne pourra être planté par les copropriétaires aucun arbre de haute tige dans les parties en pleine terre sans l’autorisation préalable de l’assemblé des copropriétaires”

    Dois-je demander l’accord à la copropriété pour abattre l’arbre svp ?

    Merci d’avance,
    Bonne journée,

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il faut incontestablement une autorisation d’AG.
      Cordialement

  20. benar says:

    Bonjour, dans ma copropriete les appartements du rez de chaussé possedent un jardin
    le RDC precise leur jouissance dans les termes de l’article 2 du 10 juillet 1965
    Ma question les jardins étant au titre de l’article 2 sont privatifs et non communs à jouissance exclusive l’elagage des arbres de haute futaie plantés par le constructeur et livrés avec les lots a qui incombe l’elagage au proprietaire du lot ou a la coproprieté
    doit on considerer les arbres comme plantation fesant partie des communs Merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sauf disposition contraire du règlement de copropriété, l’ensemble des charges des jardins privatifs sont imputables au propriétaire du lot.
      Cordialement

  21. Xavier says:

    Bonjour,
    propriétaire d’un appartement en rez de jardin, j’ai la jouissance privative d’une “terrasse-jardin”. La dalle de la terrasse (longue de 7 mètres x 1m50) s’est affaissée de quelques centimètres sur le côté plus éloigné de la façade et elle est inclinée et n’est plus horizontale. Qui devrait supporter les travaux pour remettre la dalle horizontale?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul l’entretien courant des jardins parties communes à jouissance privative est à la charge du propriétaire du lot. Les travaux de réparation sont à la charge de la copropriété. Il faut soumettre cette question à l’AG.
      Cordialement

    2. Frennet says:

      Bonjour.
      Je viens d’acheter un lot dans une petite copropriété. En fait partie un petit jardin de 2 ares qui est privatif.
      Est-ce que les M2 de mon jardin doivent être pris en compte dans calcul des frais de copropriété.
      Merci
      LF

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du règlement de copropriété, mais il y a de fortes chances oui pour que d’une manière ou d’une autre le jardin participe à accroitre vos millièmes.
      Cordialement

  22. Santoni says:

    Bonjour
    En 2019 j’ai obtenu l’affectation en jouissance privative et perpétuelle d’une partie de l’assiette foncière de notre copropriété. Il s’agit d’une partie du jardin entourant la copropriété.Cette transaction s’est faite avec une contrepartie financière de 20 000€ sans aucune autre contrepartie.
    Aujourd’hui, un des copropriétaire demande que soit installé un compteur d’eau privatif pour l’arrosage de ce jardin.
    Est ce que dois m’y conformer ou bien puis je faire remarquer que ce jardin reste malgré tout une partie commune mais surtout qu’il n’y avait pas d’autre contrepartie lors du vote de cette décision ?
    Merci pour votre éclairage
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Lorsqu’un copropriétaire a la jouissance privative d’une partie commune, l’entretien courant lui incombe. Autrement dit l’arrosage doit être une charge privative.
      Pour ce qui est de l’installation d’un compteur, il faudrait pour bien vous répondre pouvoir vous poser des questions complémentaires. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique d’un quart d’heure.
      Cordialement

  23. VW says:

    Bonjour,
    Je vis dans un immeuble possédant une grande cour qui était jusqu’à présent commune. À la dernière AG, mes voisins ont accepté une résolution que j’avais soumise afin de modifier le RC et d’attribuer à mon lot la jouissance exclusive d’une partie de la cour. A été décidé que je ferai appel à un géomètre pour acter cela, modifier le RC et acter ensuite le tout devant notaire.
    J’ai pris contact avec le géomètre qui me précise désormais que les tantièmes de l’immeuble vont être recalculés puisque cette jouissance exclusive accroît la superficie de mon lot?!? Je pensais pour ma part que cette partie, restant commune, ne modifiait rien aux tantièmes?
    Merci grandement d’avance pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le job du géomètre de décider s’il doit y avoir recalcul des tantièmes ou pas. C’est une décision d’AG et elle est totalement souveraine en la matière.
      Cordialement

  24. André says:

    Bonjour,

    En juillet 2018 j’ai acquis un appartement en rez-de-chaussée avec la jouissance privative d’un jardin sur partie commune, délimité par des haies d’arbustes.

    Le contrat de vente le précise et se rapporte à un modificatif au Règlement de copropriété du 06-11-1979 qui s’applique à l’ensembles des occupants à rez-de-chaussée et précise également que l’entretien sera à la charge des occupants à rez-de-chaussée, le Règlement de copropriété datant du 09-06-1955.

    J’ai demandé à poser une clôture en claustras bois devants les haies d’arbustes, comme ceux de l’ensemble des 29 lots à rez-de-chaussée avec jardin, mais à chaque assemblée générale je n’obtiens jamais la majorité au motif que, selon un membre du Conseil Syndical, ma partie de jardin serait commune !

    Je vais demander à nouveau cette autorisation à l’occasion de la prochaine assemblée générale début février, et je souhaite savoir quoi indiquer pour dire en droit que tous les autres jardins sont également sur des parties communes, et que nous n’avons que la jouissance privative.

    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La qualité des jardins est inscrite dans votre règlement de copropriété et c’est lui qui fait loi.
      Néanmoins le fait que tous les jardins soient partie commune à jouissance privative à l’identique du vôtre ne change rien à l’affaire car l’argument du président du CS est infondé. Ce n’est pas parce qu’une autorisation a déjà été donnée à un copropriétaire que l’AG est obligée d’accorder la même chose à un autre copropriétaire qui en ferait la demande.
      Cordialement

  25. ML says:

    bonjour,

    nous sommes propriétaire en indivision d’un chemin qui mène à notre maison. Il y a 4 personnes dans l’indivision.
    Un arbre gene (a une certaine hauteur car il est penché au dessus du chemin où passe nos voitures), pour des camions par exemple et, celui touche les fils électriques.
    3 personnes de l’indivision sont d’accord pour le couper mais une seule personne s’y oppose, sommes nous en droit de le couper malgré tout sachant que celui-ci peut tomber sur les cables électriques et ainsi crééer de plus gros problème?

    cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous sommes spécialistes de la copropriété, pas de l’indivision.
      Cordialement

  26. PENAUD says:

    Jean,
    Bonjour,
    J’ai un appartement avec un jardin à usage exclusif pour lequel le syndic nous fait payer des charges au prorata de la surface en imposant l’entreprise des jardins communs alors que le règlement de copropriété ne mentionne rien à ce sujet.
    A t’il le droit ?
    Lors de l’achat de notre appartement, concernant le jardin à jouissance exclusive, le notaire nous a fait remarquer que l’état descriptif de division comportait une erreur par rapport au plan de masse, les surfaces mentionnée n’étant pas les même, 136m² sur le plan de masse et 112m² sur l’état descriptif de division, quel est le document qui prévaut ?
    Je vous remercie pour votre réponse.
    Cordialement
    Jean

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seul le règlement de copropriété peut imposer un entretien des jardins à jouissance privative par une entreprise extérieure et prévoir une clef de répartition.
      Un avenant (décidé en AG) doit être publié au bureau de la publicité foncière pour être applicable.
      C’est le dernier EDD qui compte pour la surface.
      Cordialement

  27. Benjamin says:

    Bonjour,
    Nous avons des jardinières à jouissance privative qui n’ont pas été aménagé lors de la livraison de l’immeuble et désormais le promoteur nous envoie un étancheur qui veut seulement mettre du “persil”.
    Y a t il un document, une loi qui spécifie le contenu des jardins des parties privatives sur lequel se référer pour connaitre la description du contenu de ces parties privatives ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Heureusement, il n’y a pas de loi pour définir le contenu des jardinières privatives.
      Si leur contenu doit être limité dans un texte quelconque, ce texte sera le règlement de copropriété.
      N’hésitez pas à prendre contact avec un expert CoproConseils pour des réponses plus précises et personnalisées.
      Cordialement

  28. Thibaut says:

    Bonjour,
    Je suis sur le point d’acquérir un appartement en RDC de copropriété. Le lot est à côté d’un jardin accessible uniquement par l’appartement (grillagé de tous les côtés). Le règlement de copro indique clairement que les jardins sont des parties communes et la notion de jouissance exclusive ou privative n’est pas mentionnée.
    Y-a-t’il une jurisprudence qui dit que dans ce cas la jouissance exclusive est admise ? Sinon, comment faire pour m’assurer de la jouissance exclusive du jardin ?
    En vous remerciant,
    Bien cordialement,
    Thibaut

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Attention, si la jouissance privative n’est pas stipulée dans le RC, cela signifie que les jardins sont parties communes et que tous les copropriétaires devraient pouvoir en avoir l’usage. Il est même possible fort de cela, qu’un copropriétaire demande de faire retirer les clôtures et il pourrait avoir raison devant un tribunal. Pour s’assurer de la jouissance privative du jardin, il faut que celle ci soit validée en AG et que le RC soit modifié en conséquence.
      Cordialement

  29. Emilie says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appartement avec un jardin à jouissance privatif.
    Des haies sont plantées de chaque côté dans mon jardin. Nos jardins sont limités par des petits grillages (max 1m de haut) et des haies se trouvent dans mon jardin de chaque côté.
    D’un côté j’ai un voisin et de l’autre le parking.
    Qui doit couper la haie côté voisin ? Et qui côté parking ?
    Rien n’est spécifié par le syndic.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le syndic qui décide, mais votre règlement de copropriété. Il n’y a que ce qui y est inscrit qui s’applique. La règle générale est que l’entretien courant des haies situées à l’intérieur des parties communes à jouissance privatives sont à la charge du propriétaire du lot. Sauf si ce sont des haies mitoyennes. Mais ce n’est pas votre cas puisque ce qui est mitoyen ce sont les grillages.
      Cordialement

  30. Solène says:

    Bonjour, nous habitons dans une résidence de deux immeubles avec un espace jardin collectif que le règlement intérieur de la copropriété définit comme un “jardin d’agrément”. Le RI interdit précisément la mise en place d’un potager dans cet espace. Or nous sommes plusieurs copropriétaires à souhaiter y créer un “potager partagé”. Doit-on pour ce faire demander une modification du règlement intérieur (solution coûteuse). Ou Peut-on simplement demander en AG l’autorisation de créer un espace potager? Et si oui, faut-il l’unanimité des copropriétaires pour obtenir l’autorisation ou juste une majorité de voix? Un grand merci pour votre réponse, qui nous aiderait sans doute bien à y voir plus clair.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Solène
      Merci pour votre question qui nous permet vraiment de rajouter une information intéressante pour l’utilisation des jardins
      Si votre règlement de copropriété prévoit un “jardin d’agrément” cela ne veut en aucun cas dire qu’il interdit un potager.
      Car un potager peut tout à fait faire partie d’un jardin d’agrément. Effectivement il faudra penser à y laisser un peu de place pour “l’agrément”.
      Par contre il faut une autorisation d’AG. La majorité qui doit être utilisée dépend de la manière dont vous allez définir qui va pouvoir utiliser le jardin et récolter ses fruits. Au 24 si c’est pour tout le monde ou au 26 si c’est seulement certains copropriétaires qui veulent qu’on mette cette partie commune à leur disposition.
      Cordialement

  31. Jacques says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison dans une copropriété horizontale d’une dizaine de lots. Je possède le plus grand terrain avec un droit de jouissance exclusive (donc partie commune) mais la plus petite maison en terme de surface.
    Le règlement de copropriété m’est très défavorable car je ne connais pas le mode le calcul exact mais il est principalement basé sur la surface du terrain et peu ou pas du tout sur la surface de la maison (qui sont toutes similaires dans leur architecture). Est-il possible d’engager avec succès une action en nullité de la répartition des charges en invoquant la surpondération du terrain commun (avec droit de jouissance) par rapport à la surface des parties privatives (maisons) ? Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est toujours possible de faire une action en justice. Pour avoir des chances d’aboutir en la matière, il faut que l’écart soit de plus de 25%.
      Cordialement

  32. Fraysse says:

    Bonjour,
    Les tantièmes ajoutés au co-propriétaire en raison d’un jardin en jouissance privative, permettent-ils au syndic d’effectuer une facturation supplémentaire pour les travaux intra-muros des immeubles, par exemple pour la rénovation d’un ascenseur ou d’une cage d’escalier ? Le surplus de charge ne doit-il pas être limité aux travaux liés aux surfaces extérieures et jardins ?
    Merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’y a pas de tantièmes associés à une jouissance privative.
      Les tantièmes sont attachés à la propriété d’un lot, un jardin à jouissance privative est partie commune.
      Cordialement

  33. chantal says:

    Bonjour,

    Qui doit remettre en état une partie commune en jouissance privative (jardin) qui a été dégradée après des travaux de réparation d’un immeuble ? L’entreprise, la copropriété ?

    Cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La remise en état fait partie de la mission de l’entreprise. Mais il ne faut bien souvent pas attendre de miracle.
      Cordialement

  34. Lafee says:

    Bonjour,

    Je suis locataire d’un bailleur social et je bénéficie d’un jardin exclusif au rez de chaussée. Je me suis rendue compte que la surface de celui ci est prise en compte dans le calcul de mon loyer. Hors les jardins appartiennent à la Mairie de ma commune (vu avec eux et au cadastre). Mon bailleur ne gère aucun travaux ni entretien dans le jardin (opac).
    Je suis très étonnée de devoir payer cette surface alors que le terrain ne leur appartiens pas. Connaissez vous un article de loi me permettant de faire valoir cet abus financier ?
    En vous remerciant vivement par avance pour votre retour.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous ne sommes ni spécialistes de la location, ni des logements sociaux. Par contre les propriétaires bailleurs ont tout à fait le droit d’intégrer la jouissance privative d’une partie commune dans le bail ou non.
      Cordialement

  35. AP says:

    Bonjour,
    nous sommes propriétaires d’une maison en ville avec jardin et nous souhaitons acquérir l’appartement qui se trouve au rez-de-jardin de la copropriété voisine, avec également un jardin privatif. Les deux jardins sont séparés par un mur de séparation. Pourrons-nous ouvrir ce mur afin de faire communiquer les deux jardins? ou bien faudra-t-il l’accord de l’AG?
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, une décision d’AG est incontournable.
      Cordialement

  36. Thomas says:

    Bonjour,

    Propriétaire d’un appartement en rez de jardin comportant un jardin classé par le RC comme partie commune à jouissance privative.

    Le jardin est clôturé avec portillon (achat en VEFA, cette clôture et le portillon faisaient partie du bien au moment de l’achat).

    Le RC indique “l’entretien et les charges d’entretien des jardins incombent aux copropriétaires titulaires de la jouissance.” Rien de plus.

    Le syndic me demande aujourd’hui de payer le remplacement du portillon en totalité.

    Est ce vraiment à moi de payer ? Ne faut il pas considérer qu’il s’agit de gros entretien / réparation qui incombe alors au syndicat des copropriétaires dans son ensemble ?

    Merci par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement, le remplacement n’est pas de l’entretien.
      De plus les clôtures et portillons sont en général spécifiées dans le règlement de copropriété comme partie commune.
      Cordialement

  37. Aurelia says:

    Bonjour je suis propriétaire d’un appartement en rez de chaussez , sans syndic de copropriété. Il n’y a ni syndic ni règlement. Devant mon appartement je possède une place de parking très large qui est privative.je pourrai facilement y garer 2 voiture
    Mes voisin s’octroie le droit de venir crécher sur une petite table que j’ai installer alors que c’est privatif moins de 10 m² .ai je le droit de cloturer ? Pour arrêter cette invasion .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sans règlement de copropriété, rien ne vient déterminer ce qui est privatif et commun.
      Votre copropriété doit commencer par se mettre en règle.
      Cordialement

  38. David says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un pavillon avec le jardin autour de la maison, j’ai aménagé la maison en trois locations. Le seul locataire en rdc que noté sur le contrat de location (partage un bout de jardin devant l’appartement). Je fesais souvent l’entretien du jardin et je ne demande pas les frais de l’entretien à aucun de mes locataires. Donc, je souhaiterais vous demander qui doit entretenir le jardin commun ?
    Car j’ai un problème avec le locataire au rdc depuis que je lui aie donné le congé de bail. Chaque fois je venais pour entretenir le jardin gratuitement, il me prenait en photo et me demander de quitter le jardin.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Nous sommes spécialistes de la copropriété, pas de la location. Ce ne sont pas les mêmes lois qui s’appliquent.
      Cordialement

  39. bernard says:

    Les propriétaires au RDC de ma résidence ont la “jouissance exclusive et privative du jardin attenant” à leur lot. C’est la phrase inscrite au RC. (aucune mention supplémentaire ni de superficie sont inscrites dans ce règlement).
    Mais ce terrain est vaste et court jusqu’à la clôture de la résidence située à environ 40/50 m de leur terrasse.
    Ont-ils la jouissance privative jusque là? Les lots du RDC sont séparés en mitoyenneté par une haie végétale de 5 m de long.
    Merci de me répondre,
    Cordialement
    Bernard

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement de copropriété n’a pas à définir les limites du jardin. Ce sont les plans originaux de la copropriété qui donnent les limites. Éventuellement aussi le cadastre.
      Cordialement

  40. Soho says:

    Bonjour,
    Je viens de faire l’acquisition d’un appartement avec un rez de jardin qui n’est pas clos. J’en ai la jouissance exclusive et ai fait intervenir un géomètre pour faire un bornage selon le plan de masse. J’ai l’intention de faire mettre une clôture grillagée. J’ai demandé validation de ces deux points en AG. Est-ce que la loi de janvier sur la fermeture des rez de jardin en copropriété est un argument en faveur de mon projet ? est-ce que le bornage du géomètre peut être remis en question ? est ce que les autres copropriétaires ont le droit de me refuser la fermeture du jardin ? Est ce que je dois faire valider la plantation d’une haie ? sachant que le règlement dit “les copropriétaires ayant l’usage exclusif de jardins pourront en jouir en bon père de famille. l’entretien de ces jardins en sera assuré par la copropriété. En conséquence, les copropriétaires en ayant l’usage ne pourront en aucun cas les aménager à leur guise.” Il y a également déjà 3 appartements clos d’origine, avec des haies.
    Merci d’avance pour votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre règlement de copropriété indique que vous ne pouvez clore le jardin que sur autorisation d’AG.
      Cordialement

  41. LE says:

    Bonjour,

    Les racines d’un pin plantée dans les parties commune de ma résidence est entrain de soulever le bitume des emplacements de stationnement situés autour de l’arbre et commence à soulever les dalles de carrelage situées devant la porte d’entrée d’un des 3 immeubles que constitue la résidence. Si on laisse l’arbre ainsi, les racines risquent d’endommager la structure de l’immeuble.
    L’AG a voté contre son abattage 2 années de suite. Qu’est il possible de faire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En copropriété c’est la majorité qui décide. Si personne ne souhaite abattre l’arbre, vous pouvez chercher et proposer d’autres solutions à la prochaine AG. Rapprochez vous d’un spécialiste (entreprise espaces verts) et demandez lui un devis.
      Si vous subissez un préjudice personnel, vous pouvez porter l’affaire devant un tribunal.
      Cordialement

  42. Camille says:

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaire d’un appartement en RDJ, avec un jardin dont nous avons la jouissance exclusive.
    Nous avons voulu monter une terrasse, démontable avec des lattes de composites pour y mettre des tables et des chaises, mais un voisin a appelé le Syndic et nous devons attendre la prochaine AG pour faire voter cette terrasse.
    J’étais persuadée que ce qui pouvait être démontable pouvait être monté sans demande à l’AG ?
    Merci de votre retour.
    Clémence

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cela dépend de votre règlement de copropriété.
      Si le règlement de copropriété ne précise rien, alors ce qui est possible sans autorisation d’AG ce sont les éléments immédiatement démontables c’est à dire qu’on sort à la journée comme un salon de jardin ou une petite piscine gonflable.
      Cordialement.

  43. Montagne54 says:

    Bonjour, un copropriétaire possède un garage et un jardin de jouissance exclusive dans une petite copro. Ce dernier, depuis 10 ans, ne vient pas entretenir le jardin. Ce dernier fait ça car nous avions refusé il y a quelques années que ce jardin soit vendu à un tiers en constructible. Que pouvons nous faire car ce jardin est une vrai jungle…

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si c’est une partie commune à jouissance privative, la copropriété peut le mettre en demeure d’entretenir le jardin. Si ce n’est pas fait dans les délais, la copropriété peut mandater une entreprise et mettre les frais à la charge du copropriétaire défaillant.
      Cordialement

  44. Sana says:

    Bonjour
    Nous sommes propriétaire d’un appartement avec un jardin en partie commune à jouissance privative. Notre haie est tombée malade, le RC indique que l’entretien des arbres est à notre charge. Nous somme actuellement en train de les soigner et nous avons placé en attendant des brises vues synthétiques.
    Le CS veut faire modifier le règlement intérieur en utilisant article 24 pour interdir les brises vues et nous obliger à retirer la haie existante et la remplacer par une essence d’arbre sélectionné par le CS. Le RC ne précise rien au sujet des brises vues ou haies plantées actuellement.
    Ma question que vaut le règlement intérieur dans le cas où cette demande est votée ?
    Sommes nous obligé de remplacer la haie existante ? Les travaux que souhaites faire voter le CS seront il exclusivement à la charge des propriétaires de Rez de jardin ?
    Merci d’avance pour votre aide
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le RC mentionne une haie d’arbres et uniquement cela, l’AG a le droit de vous faire retirer le brise-vue, une haie est obligatoire.
      Si votre RC mentionne “entretien”, votre rôle se cantonne à l’entretien, taille, arrosage etc …
      Le remplacement ne vous incombe pas forcément.
      Si par contre le RC mentionne “entretien et remplacement” alors c’est tout pour vous, et vous êtes obligés de le faire.
      Cordialement

  45. Sakura says:

    Bonjour.
    Je suis propriétaire d’un Rdv avec jardin à usage privatif contenant 2 énormes jardinières intégrées à la construction de l’immeuble. La copro souhaite refaire l’étanchéité de ces jardinières mais l’un des devis ne comprend pas le retrait de toutes les plantations et arbres . Sachant qu’il faudra faire intervenir un pro pour cela, qui doit régler cette facture? Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce que prévoit votre règlement de copropriété.
      Les jardinières sont souvent source de tension. Elles peuvent être parties communes ou parties privatives suivant les RC. Le contenu des jardinières est bien souvent privatif.
      Cordialement

  46. drapeau says:

    Bonjour .
    J’ habite le premier étage d’une petite résidence de 6 propriétaires.
    Mon voisin en dessous a la jouissancede 800m2 de jardin
    Lors de la dernière A.G IL a demandé l’ autorisation de faire un couloir de nage :Refus des 5 autres copropriétaires.
    Il envisage de mettre un SPA .
    A t il le droit et quelle est la réglementation en vigueur.
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre règlement de copropriété est essentiel dans cette affaire. C’est lui qui détermine ce que le copropriétaire a le droit de faire et de ne pas faire.
      Néanmoins il restera impossible de faire des travaux lourds sans autorisation d’AG.
      Cordialement

  47. Julien says:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un appartement avec la jouissance exclusive du jardin.
    J’ai un problème avec un muret (érigé bien avant mon acquisition) qui s’est coupé en 2 sur la longueur car mal monté.

    Le syndic m’oppose un article qui indique je suis personnellement responsable de tous dommages, fissures etc provenant de mon fait direct ou indirect sur des aménagements que j’aurais effectué et que je dois donc payer les frais de remise en l’état.
    Mais pour le coup, ce n’est pas moi qui ai fait les travaux d’origine et ils n’ont pas été bien fait sans aucun suivi de base du syndic.

    Ai-je un moyen pour mettre en responsabilité le syndic ou la copropriété?

    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le règlement de copropriété indique que c’est le propriétaire du lot qui est responsable, donc ça ne peut en aucun cas être ni le syndic ni la copropriété.
      Vous avez par contre la possibilité de vous retourner devant un tribunal contre l’ancien propriétaire pour vice caché.
      Cordialement

  48. Delphine says:

    Bonjour,
    Nous sommes 3 propriétaires dans une maison avec cours et jardin. Nous avons toujours partagé l’entretien courant à la hauteur de nos capacités ( tondeuse, taille etc)
    L’appartement du milieu a été vendu et le nouveau propriétaire ( jeune couple) a dit en réunion de copropriété qu’il n’y connaissait rien en plantes et que de toute façon il n’irai jamais au jardin.
    Dès lors, il ne fait rien et je me retrouve seule à passer la tondeuse sur 900 m2, ramasser toutes les feuilles à l’automne ou encore désherber la cour. La voisine du 1 étage est âgée et donc taille quelques arbres et passe le balai.
    Je n’ai pas envie de payer une tierce personne pour cet entretien( la voisine non plus) Cela me pèse car je me retrouve seule à le faire.
    Nous sommes un syndicat bénévole. Je suis présidente, un est secrétaire et l’autre trésorier.
    Comment puis je les obliger à s’impliquer dans la copro alors qu’ils vivent comme si ils étaient seul
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre question touche au “bien vivre ensemble” et au civisme. Il n’est pas possible d’obliger quelqu’un à s’impliquer bénévolement !
      Du point de vue du code de la copropriété, soit l’entretien du jardin est fait en bonne entente, soit il est voté en AG qu’il sera réalisé par une entreprise d’espaces verts et répartis selon les millièmes prévus au règlement de copropriété.
      Vous pouvez éventuellement définir des tâches à réaliser dans le jardin, les faire chiffrer par un professionnel, chacun choisit un certain nombre de tâches de façon à ce que ce soit équilibré financièrement, ensuite libre à chacun de les réaliser lui même ou de les faire réaliser par le professionnel.
      Par contre l’argument “moi je n’utilise pas le jardin, donc je ne paie pas pour le jardin” n’est pas possible en copropriété.
      Cordialement

  49. HESSENAUER says:

    Bonjour,

    Depuis quelques années, le CS fait voter des travaux exorbitants aux copropriétaires, afin que ceux qui résistent soient obligés de partir. La copropriété est habitée en majorité par des personnes agées n’ayant pas les moyens, et à qui le CS rend des services, ce qui lui donne une majorité. Qui a t-il lieu de faire ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la majorité de l’AG vote des travaux (le CS ne peut pas décider de travaux par lui même), alors il n’y rien à faire. Car en copropriété comme en démocratie, la majorité l’emporte.
      Cordialement

  50. Maéva says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un bien en RDC, il est vie inscrit sur mon acte de vente ainsi que sur le règlement de copropriété la jouissance privative d’une partie de la cours arrière.

    Cette cours est ouverture sur la cours commune (j’avais demandé à fermer ma partie privative, ça a toujours été refusée en AG) et de l’autre par un portillon dont les copropriétaires avaient les clefs.
    Au sujet de l’entretien il n’y a rien marqué dans le règlement de copro, mais il avait été convenu que l’entretien revenait à tout le monde car tout le monde avait accès à ma cours.

    Nous avons changé de syndic depuis peu, celui ci a fait changé là clefs du portillon, sans autorisation de qui que ce soit, il refuse de me donner une clef et me facture, à moi seule des frais d’entretiens pour ma cours « «privative », alors que tout le monde y a accès.

    Est ce légal ? Y a t il des recours ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend du règlement de copropriété. Si c’est une jouissance privative alors vous devez être seule à y accéder. Il est possible dans ce cas que l’entretien vous revienne exclusivement.
      Par contre, l’accès à votre cour doit vous être exclusivement réservé.
      Cordialement

  51. Sandrine says:

    Bonjour,
    Le jacuzzi étant devenus accessible pour tous, je voudrais savoir si vous avez déjà eu de demandes concernant un jacuzzi s’il être peut être mis dans un jardin privatif ou sur un balcon dans une copropriété privé ?
    Merci pour votre retour.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La réponse dépend de votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  52. Candice says:

    Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement depuis 1991. Cet appartement est situé au RDC et dispose d’un jardin privatif de 10m2. Il est positionné à l’arrière de l’immeuble et les passants n’ont pas vu sur mon jardin. J’ai aménagé mon jardin et il se trouve que j’ai un pot de fleur en pierre dans ma partie, qui appartient à la corpropriété. Il est positionné entre ma véranda et mon jardin. Ce pot de fleur n’est pas fixé au sol, on peut le déplacer et j’ai remarqué que mes deux voisins n’en avait pas. En sachant qu’il y ait depuis 20 ans, sans que je l’utilise, qu’il me gêne et que mon jardin ne donne pas sur l’entrée de la résidence, est ce que je peux m’en séparer ? ou demander à la copropriété qu’ils le reprennent ? Je vous remercie.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le pot n’est pas inscrit noir sur blanc sur le règlement de copropriété, alors vous pouvez en disposer.
      Cordialement

  53. Nicolas says:

    Bonsoir

    J’ai fait acquisition en 2012 d’un appartement en rez-de-jardin,dans le sud-ouest.
    il s’agit d’une copropriété à 2 lots (etage et Rez-de-Jardin)

    sur l’acte notarié il est bien inscrit que en lot j’achète l’appartement avec une partie de l’exterieur ainsi que la jouissance privative du reste de l’exterieur (lot indissociable de mon appartement) (14/1016eme de la propriete du sol et des parties communues generales) avec les tantièmes de copropriété à determiner

    Sauf que je n’ai jamais eu de reglement de copropriété,jamais signé celui-ci et il s’agit d’un syndic bénévol….

    bien que la jouissance soit définie dans l’acte,peut-elle prendre fin par un nouveau copropriétaire(sachant que je possède 454 /1000 donc minoritaire) s’il le décide?

    quelle est la solution afin de ne plus perdre cette jouissance privative lors de la revente? cela constitue un litige?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous devez obtenir le règlement de copropriété. Le fait que ce soit un syndic bénévole ne justifie pas qu’il n’y ait pas de RC.
      Ensuite, non. Les modalités de jouissance des lots ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité.
      Cordialement

  54. Sylvain says:

    Bonjour, je suis propriétaire un appartement au rdc avec jardin et terrasse privative faisant partie du lot intégralement sur l’acte d’achat. A la construction a été mise en place une haie défensive (berberis ) qui aujourd’hui s’avère être malade de plus ou moins 1m de hauteur.
    Est précisé dans la rédaction du règlement de base à la fin de la construction que l’entretien est exclusivement à la charge du propriétaire occupant, Mais que là haie fait partie de la copropriété** . A la prochaine réunion, début juin le conseil a mît au vote son abattage sans replacement et une proposition de mettre des jardinières mais pour un coût 10 fois supérieur à celui d’un engazonnement simple. Le fait de ne plus avoir de haie donne l’accès à quiconque à ma terrasse et mon jardinet. Ont ils le droit de supprimé cette haie défensive et ne pas remettre quelque chose bloquant l’accès à ma partie privative qui m’appartient et pour laquelle j’ai payé et pour laquelle j’ai aussi voulu acheter cet appartement précisément car elle était close ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La copropriété doit remplacer et proposer quelque chose d’équivalent. Quoi qu’il se passe votez contre et vous pourrez contester dans le cadre de l’article 42.
      Il y a beaucoup de jurisprudence qui va dans votre sens quand il s’agit de “modification des conditions de jouissance des parties privatives”.
      N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils si vous souhaitez avoir plus d’éléments pour défendre vos intérêts.
      Cordialement

  55. Christophe says:

    Bonjour,
    Je suis copropriétaire dans une residence, ou, dans mon jardin privatif, il exsite un arbre de 10m qui menace de tomber.
    Le syndic ne veut pas prendre l’abattage de l’arbre a son compte, pourtant, l’arbre a ete planté a la construction de limmeuble et le reste de mon jardin est tres bien entretenu.
    On m’a parlé, qu’à partir d’une certaine hauteur, c’est le syndic ou la copro, qui devait prendre a sa charge l’abattage.
    Pourriez vous m’aider.
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Une chose est certaine, le syndic n’a rien à prendre à sa charge.
      C’est soit le propriétaire du lot, soit la copropriété.
      Pour savoir ce qu’il en est des arbre de haute futaie, il faut regarder ce que prévoit votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  56. NaDM says:

    Bonjour, jai un jardin commun partagé avec mes voisins.
    Javais demandé aà mon proprietaire si je pouvais y installer un portique avec balançoire et toboggan il etait daccord jy ai ensuite installeé un trampoline, le jardin est tres grand et ces jeux ne prennent quun quart du jardin mais maintenant mon proprietaire m’oblige de les enlever si je ne le fait pas il va missionner une entreprise afin de les demonter. A t il le droit ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Suivant ce qui est indiqué au règlement de copropriété, oui il a le droit.
      Cordialement

  57. Aline says:

    Bonjour, je suis propriétaire d’un jardin privatif. Sur le règlement de copropriété rédigé avant tout la construction de l’immeuble la superficie indiquée est 16 m2. La réalité de la superficie est de 28 m2. Le premier copropriétaire qui a acheter sur plan confirme qu’il a planté des haies autour du jardin et a occupé les 28 m2 depuis qu’il a emménagé et durant plus de 30 ans. J’ai informé le président du conseil syndical qu’il fallait rectifier le RC dans la cadre de la loi Elan mais il me répond que si je veux être proprietaire des 12 m2 non mentionnés dans le RC il faut que je les rachète à la copropriété. Or ces 12 m2 qui ont été affectés à l’usage exclusif d’un copropriet aire ne sont mentionnés nulle part ni comme partie commune ni comme partie commune à jouissances privative. Ai je raison de demander la modification de la superficie de ce que je considère comme faisant partie de jardin privatif considérant à la prochaine AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce qui compte principalement c’est votre acte de vente.
      Cordialement

  58. Anne says:

    Bonjour,
    Mon immeuble possède un jardin d’agrément. Ce dernier a récemment été fermé par une grille. Il ne profite ainsi qu’aux appartements ayant la vue sur ce jardin qui ne peut être qu’entr’aperçue qu’au niveau des boîtes aux lettres pour le reste des habitants.
    Etant propriéraire d’un appartement sans vue sur le jardin “commun”, devrais-je payer les charges liées au jardin?
    Merci 🙂

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le jardin reste malgré tout une partie commune dont les copropriétaires sont solidairement responsables de l’entretien.
      La répartition des charges communes est définie par le règlement de copropriété.
      Si vous remettez en question cette répartition des charges, c’est le RC qu’il faut modifier.
      Il faut le proposer à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      En attendant vous êtes obligée de payer ces charges.
      Cordialement

  59. Celine says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en rez de jardin, en avril 2020, j’ai la jouissance privative de cette partie commune.
    Il y a une terrasse de 50m2, le reste étant du jardin. Sous la terrasse il y a des garages, avec des problèmes d’étanchéité.
    j’ai entrepris la réfection de l’appartement, J’ai souhaité refaire le carrelage à mes frais de la terrasse car le revêtement est vraiment en mauvais état et ai donc proposé au conseil syndical qu’on reprenne l’étanchéité de cette même terrasse.
    Etant du métier, j’ai fait venir des entreprises ai proposé des devis mais ceux ci ne leur convenait pas, il n’avait surtout pas confiance. Le covid, un syndic innéfficace à leurs goût, on fait qu’il n’ont pas provoqué d’assemblée générale durant l’année 2020. Le conseil syndical m’a convaincu d’attendre le nouveau syndic, de reprendre avec ce nouveau syndic le projet de ma terrasse.Et m’ont assurer que cela irait vite. Nous avons donc rencontré deux architectes et un ingénieur afin que ceux ci établissent un cahier des charges précis. un ans plus tard ma première demande, Cela fait un mois que nous avons les devis des maîtres d’oeuvre. Rien ne bouge. Je relance le syndic qui dit qu’il attend sur le conseil syndical. J’appelle donc la présidente qui m’indique qu’il ont demandé au deuxième maître d’oeuvre, une estimation….. alors que le maître d’oeuvre n’a pas été choisit …. la présidente ne comprend pas que l’architecte ne fera pas de d’estimation sans validation de ces honoraires…. Et sans l’estimation il ne souhaite pas choisir de maître d’oeuvre…..Rien n’avance ça fait un an que ça dure comment puis je faire avancer les choses pour refaire ma terrasse. Je souhaite finir mes travaux et avoir une terrasse propre. Par ailleurs, l’un des intervenants qui plus est le mieux disant propose une solution autre que les deux autres sans détruire tout mon jardin pour cette étanchéité, ce que je préfère. mais ca ne leurs convient pas … il préfère prendre celui qui va démolir tout mon jardin et qui coûte plus cher. Le conseil syndical n’est pas spécialiste pour choisir un choix technique plutôt qu’un autre, si ? Comment faire ? merci pour votre retour

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est en aucun cas au conseil syndical de décider quoi que ce soit.
      Ce sont des décisions qui se prennent en assemblée générale.
      Cordialement

  60. Chambon says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement au 1er étage d’une copropriété de 2 lots.
    En bas, nous avons des parties communes prévues pour garer les voitures avec 3 lots distincts qui donnent sur l’appartement du rez-de-chaussée et son jardin privatif.
    Je souhaiterai savoir si juridiquement l’autre propriétaire a le droit de nous interdire de jouer avec les enfants sur ces parties communes où nous ne garons pas les voitures.
    Bien cordialement,

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’utilisation des parties communes est définie par le règlement de copropriété.
      Le règlement de copropriété peut se modifier en assemblée générale de copropriété. Donc tout dépend des millièmes de chaque lot.
      Cordialement

  61. Aurélie says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appart en RDC avec un jardin en jouissance exclusive. Cet appartement était loué jusqu’à présent. Je souhaite désormais le vendre. le soucis est que le syndic n’a pas entretenu correctement les haies. Seules les haies de mon appartement ne sont pas “opaque” (les haies des autres bâtiments sont supzrbes et on ne voit strictement rien des jardins. Bien évidemment je ne peux pas mettre de canisse ni de brise vue… (révèlent de copro). Mon jardin est inutilisable en l’état (trop de visibilité) et donc mon appartement invendable … la prochaine AG est dans 9 mois. Ai-je un recours possible contre le syndic? Est-il possible de faire une AG “extraordinaire” m’autorisant à mettre des brises vues en attendant que les haies poussant?
    Je vous remercie pour votre réponse.
    Cordialement
    Aurélie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Sauf stipulation spécifique de votre règlement de copropriété, l’entretien des haies des jardins parties communes à jouissance privative est à la charge du lot et non pas de la copropriété. (Suivant où les haies sont placées par rapport à la limite entre le jardin et les parties communes)
      Oui il est possible de demander au syndic de convoquer une AG extraordinaire (à vos frais) pour soumettre la question des brise-vues à l’approbation de la copropriété à la majorité de l’article 25 (là encore sauf disposition spécifique de votre règlement de copropriété)
      Cordialement

  62. picavet says:

    Bonjour
    Je suis propriétaire d’un appt rez de jardin avec jouissance exclusive du jardin par acte notarié, les jardins sont juste séparés par des mini arbres, ce qui fait que bon nombre de personnes pensent que ce sont des parties communes à tous et s’y promènent. Le fond du jardin quand à lui est grillagé et donne sur un chemin ou malheureusement il y a de jeunes délinquants qui s’amusent a jeter des oeufs pourris sur la façade blanche !! Mes locataires ont subi des agressions verbales et hier jet de pierres sur le corps. Cela fait x fois que nous demandons l’accord et apriori l’ancien propriétaire également avant nous, pour mettre des brise vue, je suis d’accord pour les mettre a mes frais. Les membres du cs s’y opposent car ils trouvent non esthétique qu’un propriétaire le fasse et pas les autres dans la même lignée. Un brise vue n’est pas quelque chose de fixe et definitif, du coup n’ai je vraiment pas le droit, ayant la jouissance exclusive, de mettre moi même, a mes frais, ce brise vue? Merci beaucoup pour votre réponse Bonne soirée

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  63. Aurelien says:

    Bonjour,

    Merci pour cet article très informatif.
    Concernant la jouissance exclusive de parties communes (par exemple jardin), un règlement de copropriété a-t-il le droit de prévoir une clause qui remet en cause ce droit de jouissance, sans l’accord du bénéficiaire ?
    Mon commentaire fait écho à celui de “Bruno V.” du 14 Février 2021, ainsi qu’à votre réponse.
    En effet je vois sur service-public.fr que “La remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.”
    Pourtant, votre réponse semble dire qu’il est possible qu’une clause particulière du RDC pourrait aller contre cette règle.

    Merci par avance pour vos lumières
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Aurélien
      Effectivement tout dépend de ce qui est prévu au RC dès le début au moment où vous devenez copropriétaire. Il n’est pas possible de modifier un RC qui remettrait en cause la jouissance exclusive sans l’aval du principal intéressé. Mais si lorsque vous achetez votre bien, il est d’ores et déjà noté sur le RC que la jouissance peut être remise en cause par un vote en AG, alors vous avez acquis en toute connaissance de cause et donc ce n’est pas sans votre accord.
      Cordialement

  64. José says:

    Bonjour
    Propriétaire d’un rdc avec jardin « à jouissance privative » qui doit payer les impôts ?
    Si je paye ces impôts, ne suis-je pas le propriétaire de ce jardin ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si le règlement de copropriété stipule que le jardin est partie commune alors vous n’en êtes pas le propriétaire direct.
      Les jardins ne sont pas comptés dans l’assiette de calcul des impôts fonciers.
      Cordialement

  65. PCS says:

    Bonjour.
    Dans notre copropriété construite en 1958, les copropriétaires du derniers étages ont la jouissance exclusive des terrasses situées au-dessus de leurs lots. Le garde-corps d’une des terrasses n’est pas aux normes, hauteur de moins d’un mètre. Le copropriétaire qui en a la jouissance demande que les frais pour rehausser ledit garde-corps soient pris en charge par la copropriété car il estime que la terrasse est une partie commune et que le garde-corps est un élément constitutif de la terrasse commune. Dans le RC les garde-corps des balcons figurent parmi les parties privatives. Rien n’est spécifié pour les terrasses et le syndic estime que le garde-corps en question est une partie privative dont l’entretien incombe au copropriétaire qui a la jouissance exclusive de la terrasse. Je souhaiterais votre avis. Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A priori partie privative, mais les deux positions peuvent se défendre. Dans ce cas seul un juge peut vous départager.
      Cordialement

  66. Coralie says:

    Bonjour, nous sommes propriétaires d’un rez de jardin avec un jardin considéré comme partie commune à jouissance privative.
    Des travaux d’étanchéité doivent être réalisés sur un muret dans notre jardin à la demande du conseil syndical pour empêcher des infiltrations dans les garages en sous sol. Nous avons un gazon synthétique poser sur la terre avec toute la nivellation au préalable de faute ( couches de sables, matériel anti repousse).
    Le problème c’est que la copropriété veut prendre en charge les frais des travaux d’étanchéité mais pas la dépose, ni la pose du gazon.
    Dans le règlement de copropriété, il est marqué que l’entretien est à la charge du copropriétaire mais les travaux de réfection, d’étanchéité à la charge de la copropriété.
    A qui incombe les frais s de remise en état de notre jardin et la dépose du gazon ?
    ( en sachant qu’il n’y a aucune restriction quand à la pose du gazon synthétique dans le règlement de copropriété)

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La remise en état après travaux fait partie du coût des travaux.
      Cordialement

  67. MAEHUGO says:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaire d’un appartement en rez-de-jardin.
    Il est noté dans le RC que “la totalité des sols, c’est-à-dire, l’ensemble du terrain en ce compris le sol des parties construites des cours et jardins” sont parties communes. Dans ce même RC, il est indiqué que mon lot (comprenant mon appartement) bénéficie d’un droit exclusif de jouissance particulière pour le jardin.
    Toujours dans le RC, il est indiqué “les copropriétaires ayant l’usage exclusif des jardins auront personnellement la charge de leur nettoyage et de leur entretien courant.”

    Nous savions donc en achetant que le jardin appartenait à la copropriété, nous assurons son entretien, nous y avons même posé après accord une pelouse naturelle en rouleau.
    A été voté récemment dans notre résidence des travaux de gros oeuvre, qui impactent notamment les jardins.
    Il n’y a aucun accès extérieur à notre jardin, c’est vraiment clôt et le seul moyen d’y rentrer c’est en passant par chez nous.

    Le syndic refuse de me donner plus de détails sur les travaux.
    Nous avions deux questions : est-ce qu’une remise en état après travaux du jardin est envisageable ? Nous entretenons le jardin depuis des années, à nos frais comme stipulé dans le RC.
    J’ai la boule au ventre de savoir que tous ce travail peut être souillé en rien de temps. Je ne comprend pas que dans ce genre de travaux, une remise en état ne soit pas la norme.
    Est-ce que le syndic doit m’informer des travaux, de la date de début notamment afin que je sois disponible pour leur ouvrir l’accès ?
    Bien que le jardin soit uniquement à usage privatif et non propriété, est-ce que le syndic et/ou l’entreprise ont le droit de s’introduire chez moi sans autorisation ?

    Merci par avance,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous ne pouvez pas vous opposer à ces travaux. Ils n’ont pas le droit de rentrer sans votre autorisation, mais vous n’avez pas non plus le droit de leur refuser l’entrée. Vous devez être avertie 8 jours avant et prendre rendez-vous. Oui, la remise en état est prévue. Prenez des photos avant, pendant, après !
      Cordialement

  68. Laurence says:

    Bonjour je suis prioritaire d’un rdj privatif et bénéficie de la jouissance exclusive de cet espace
    Sur le RC il est mentionné que la taille des haies est à la charge du propriétaire du lot. Hors rien n’est mentionné pour les grillages qui séparent le jardin commun des jardins privatifs. Le PV d’AG stipule que c’est à notre charge de remplacer ces grillages. Est ce là cas ou non? Comment puis je contester cette obligation ? Il y a quelques années la copropriété a fait remplacer les grillages non attenants au jardin commun à ses frais mais je ne retrouve pas le vote en AG. Merci pour votre réponse
    Cordialement
    Laurence

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cette décision n’est valable que si vous êtes d’accord. C’est une modification de répartition des charges. Contestation dans le cadre de l’article 42.
      Cordialement

  69. MarieFF says:

    Bonjour,
    je suis copropriétaire d’un appartement de 50m² (et dont l’acte de vente précisait avec : une cave et une place de parking) dans une petite copro construite en 1986 de 3 étages et de 11 copropriétaires.
    Je bénéficie d’un petit rez-de-jardin qui est lui mentionné dans l’actuel Règlement de Copropriété (datant de 1987) et uniquement dans le “Chapitre A- Parties privatives : est accessoire aux parties privatives de chacun des 2 appartements concerné situés au rdc, le droit d’usage exclusif du jardin attenant à chacun de ces appartements”.
    (J’entretiens moi-même mon petit espace individuel d’environ 8m² + une tonte annuelle de quelques troëns mitoyens avec mon autre voisin du rdc).
    En “Chapitre B- Définition des parties communes : Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaires déterminé. Elles sont l’objet d’une propriété indivise soit entre tous les copropriétaires sans exception, soit entre certains d’entre eux seulement”.
    Ma question est :
    le syndic nous faisant part de la nécessité de mise en conformité du RC suite à la loi ELAN, avec mention expresse “Parties communes à Jouissance privative” ; Dans notre cas est-ce vraiment nécessaire et si oui qu’est -ce que cela va changer me concernant et ai-je vraiment intérêt à voter pour cette mise en conformité ?
    D’avance merci beaucoup pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      C’est normal que le syndic conformément à la loi ELAN mette en conformité le règlement de copropriété avec la réalité des charges spéciales de votre copropriété. Pour vous dire si c’est dans votre intérêt, il faudrait pouvoir étudier les documents de la copropriété.
      Cordialement

  70. Bruno V. says:

    Bonjour, je m’apprête à acheter un rez de jardin. Les propriétaires actuels bénéficient de la jouissance exclusive de la partie commune du jardin (environ 40m²). D’après les derniers PVs d’AG, ce droit a été reconduit à la majorité. Par contre, leur demande récente de supprimer la haie entre leur partie privative et la partie commune à jouissance exclusive a été refusée par la copro. Dois-je m’attendre à avoir des problèmes lors de l’acquisition de ce bien (par ex: fin de la jouissance exclusive)? Comment me protéger? Dans le règlement de la copro, ce droit peut être remis en cause chaque année. Ce jardin est un des arguments principaux de l’acquisition d’où mon questionnement… Merci pour votre retour!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si effectivement il est noté noir sur blanc dans le règlement de copropriété que la jouissance du jardin peut vous être retirée par un simple vote en AG, il n’est pas possible d’acheter cet appartement en considérant que la jouissance privative vous est acquise. Le seul jardin sur lequel vous puissiez compter est celui totalement privatif.
      Cordialement

  71. Fabien says:

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en rez de jardin qui donne sur un espace clôturé via une porte-fenêtre.
    C’est l’unique accès par l’immeuble. Cet espace est aussi accessible par un portail à l’arrière qui donne sur les boxes de parking.
    De fait, le propriétaire précédent et moi-même nous occupons de l’entretien de cette zone et en avons l’utilisation exclusive.
    Cette utilisation n’est pas inscrite au règlement de copropriété et devrait même être une zone libre non clôturé, tous mes copropriétaires pensent qu’il m’appartient.
    Suite aux intempéries, la clôture extérieure est prête à tomber. Qui doit financer son remplacement?
    Puis-je négocier l’officialisation de ma jouissance privative contre le remplacement de cette clôture?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous pouvez tout négocier. L’important est que l’usage soit conforme au règlement de copropriété, dans un sens ou dans l’autre.
      La modification du RC si c’est ce qui est acté, va peut-être avoir un coût dont il faut que vous teniez compte dans vos tractations.
      Cordialement

  72. Rouget says:

    Bonjour,
    Nous disposons d’un jardin à jouissance privative.
    Il est indiqué dans le RC que l’entretien incombe aux propriétaires des dits jardins tout en sachant que la copropriété se réserve le droit d’imposer l’usage du jardinier gérant le jardin commun pour l’entretien des jardins à jouissance privatives. Le recouvrement des coûts sera fait auprès des propriétaires ayant la jouissance.
    Je voulais savoir si cette clause n’était pas abusive ? En effet les propriétaires des étages étant plus nombreux, ils peuvent imposer aux propriétaires en rez de jardin l’usage du jardinier pour l’entretien des jardins à jouissance privative alors que ce sont bien les propriétaires des rez de jardin qui assumeront les coûts.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Effectivement suivant les conditions d’utilisation de cette clause du RC, elle peut être attaquable devant les tribunaux.
      Cordialement

  73. Fiona says:

    Bonjour! Nous avons acheté an appartement au premier étage en copropriété dans un château. Le voisin du RDC a l’usage exclusif de son jardin. Il s’apprête à planter un arbre (le 15 décembre prochain) de 5-6 m de haut et de 3 m d’envergure qui nous cacherait la vue sur les douves et la foret qui est en face de nous; et cela à partir notre balcon ainsi que notre terrasse. Il n’a pas demandé aucun accord à la copropriété et il semble peu enclin à modifier son point de plantation. De plus in s’agit d’un arbre (troène du Japon)qui génère beaucoup de pollen et à une odeur forte et peu agréable donc il risque de nous obliger à vivre les fenêtres fermées et de ne pas pouvoir profiter de notre terrasse. Merci par avance de vos conseils avisés.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La réponse est dans votre règlement de copropriété. Tout dépend de ce que le règlement de copropriété prévoit pour ce jardin et de son statut. S’il est partie commune à jouissance privative, il y a peu de chances pour que ce soit autorisé de planter des arbres de haute futaie.
      Cordialement

  74. LB says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement en rez-de-chaussée avec jardin privatif, cloturé avec un portail fermant à clé, clé que je suis seul à posséder.
    La résidence à fait installer à la construction de l’immeuble un compteur Véolia sous une plaque dans mon jardin, je dois donc un droit de passage à Véolia au cas où ils auraient besoin d’intervenir.
    À la première AG, j’ai donc communiqué mes coordonnées à Véolia par le biais du syndic afin qu’ils puissent me contacter, et je les ai déjà reçus sans problème pour changer la pile de transmission des infos du compteur.
    L’immeuble est doté d’une vanne d’arrivée (et donc d’arrêt) d’eau générale dans les parties communes dans un placard.
    J’en viens à mon problème : l’autre jour il y a eu une fuite de canalisation dans les parties communes de l’immeuble, l’eau coulait dans les escaliers, et la présidente du conseil syndical m’appelle en panique pour me dire qu’elle a besoin d’accéder au compteur Véolia situé dans mon jardin pour couper l’eau.
    Je lui indique donc l’emplacement de la vanne d’arrêt située dans le placard des parties communes, qu’elle et les autres copropriétaires présents ne connaissaient pas (alors qu’ils sont là depuis 20 ans).
    Mais entêtée, elle voulait même escalader la clôture de mon jardin pour accéder au compteur Véolia.
    Finalement, elle s’est décidée à aller couper la vanne dans les parties communes avec le plombier présent sur place et elle connaît désormais son emplacement.
    Malgré cela, elle veut maintenant que je laisse une clé à des voisins et au syndic afin qu’ils puissent accéder au compteur Véolia, et donc à mon jardin en mon absence, alors qu’il n’y a pas d’utilité à y toucher. Et même, en cas de fuite au niveau du compteur, Véolia n’est elle pas seule à être habilitée à y toucher ?
    Je suis assez réticent à l’idée de donner une clé de mon jardin aux voisins et que n’importe qui puisse se balader sous mes fenêtres n’importe quand, surtout que les connaissant ils vont tous se la refiler, et que j’ai des affaires personnelles.
    Si je ne suis pas là d’autres membres de ma famille à côté peuvent venir pour Véolia et ont la clé.
    Le syndic ou tout autre copropriétaire n’ont ils pas besoin de mon accord pour accéder à mon jardin et ont ils droit de toucher à un accès Véolia ? Au besoin si ça leur pose problème puis-je exiger de faire déplacer le compteur ?
    Que pensez-vous de tout cela ?
    Désolé je sais ça fait beaucoup de questions et d’explications !!!

    Merci d’avance pour vos réponses….

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La servitude vous donne l’obligation de donner l’accès à Véolia.
      Si pour des raisons pratiques vous souhaitez donner l’accès à d’autres personnes, c’est à vous de décider.
      Cordialement

  75. Nathiso says:

    Bonjour,

    Nous sommes propriétaire d’une maison individuelle en copropriété de 32 maisons.
    Cette copropriété est gérée en ASL (association syndicale libre) car l’essentiel à gérer sont les espaces verts.
    Dans ces espaces communs existe une allée que nous appelons “le mail” qui est un chemin piétonnier, arboré d’arbres et de haies.
    Ces haies de thuyas longent mon jardin, font office de brise vue mais ne m’appartiennent pas, c’est une dotation du constructeur depuis son origine en 1986.
    Ces haies sont entretenues par la copropriété (taille) et le changement de certains sujets morts ont été opérés en 2019.
    Aujourd’hui le CS demande aux riverains concernés soit 5 maisons, de réfléchir à une solution présentable en AG car la majorité des “autres riverains” ne souhaite pas remplacer les haies.
    A aucun moment le cahier des charge ne détaille les obligations des propriétaires sur le remplacement des haies du mail. Il y est écrit : “Article 12 : CHARGE D’ENTRETIEN DES EQUIPEMENTS COMMUNS : la charge d’entretenir, de faire fonctionner, de réparer, voire de remplacer les équipements communs incombe à l’association Syndicale.”
    Quels sont nos droits et en avons nous pour nous défendre ? Pouvons nous imposer la prise en charge d’un éventuel remplacement de haies si nécessaire ?
    Merci par avance de votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous avez raison, la réponse à votre question se trouve dans les statuts de votre ASL.
      Il convient effectivement de déterminer si ces haies peuvent ou ne peuvent pas être considérées comme parties privatives.
      Pour engager notre réponse il faudrait que nous étudions ce document. Vous pouvez nous demander un devis.
      Très cordialement

  76. pinto says:

    Bonjour,
    Propriétaire d’un rez de jardin, nous recevons ce jour l’ordre du jour de l’ag stipulant que nous devons droit de passage dans notre appartement au syndic pour acceder à une electrovanne dans le jardin ; je précise que la société de jardinage ne passe pas par notre appartement pour procéder à la coupe de la haie. Sommes nous obligés de les laisser passer ? nous leur avons proposer de vérifier nous meme cette électrovanne, mais nous avons essuyer un refus.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui vous devez le passage.
      Vous avez également le droit de demander à la copropriété de déplacer l’électrovanne.
      Cordialement

  77. ANCELLIN says:

    je suis propriétaire d’un appartement en RDC avec un jardin à jouissance exclusive.
    Le mur qui clôture le jardin nécessite des travaux.
    Qui doit payer la remise en état?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend de ce que prévoit votre règlement de copropriété. S’il ne prévoit rien de spécial, alors ce sont des parties communes donc charges communes.
      Cordialement

  78. Nicolas says:

    Bonjour,
    nous sommes propriétaires d’un terrain avec jouissance exclusive et particulière devant notre logement. Notre voisin bénéficie de la même chose devant son logement. Les deux jardins sont séparés par une haie de tuya sur son terrain à moins de 5 cm de la limite de propriété. Les racines de cette haie détériorent la descente d’escalier de notre cave. Le règlement de copropriété stipule :”les choses et partie communes aux copropriétaires comprennent : les murs et clôtures séparatifs des lots, mais sauf le cas de mitoyenneté, chaque propriétaire d’un lot aura la propriété divise et exclusive des clôtures se trouvant sur sa portion de terrain, et séparant ledit lot des immeubles voisins, et il devra en assurer seul l’entretien.”
    Pouvons nous exiger l’arrachage des pieds de la haie occasionnant le dommage?
    En vous remerciant par avance,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si la haie se trouve sur le terrain du voisin, ce n’est a priori pas une haie dite mitoyenne.
      Vous pouvez lui demander de trouver une solution pour que cessent les troubles que vous subissez du fait de sa haie.
      Cela ne concerne pas la copropriété. C’est du civil si vous devez aller jusque devant un tribunal.
      Cordialement

  79. Gruchet says:

    Bonjour, je suis propriétaire depuis 23 ans d’un appartement en rez de jardin avec jardin à jouissance exclusive et privative, attaché obligatoirement au lot de l’ “appartement”.
    J’assume les frais d’entretien de ce jardin dans leur totalité, élagage des grands arbres compris, bien qu’aucune mention dans le RC ne fasse état de cette obligation. Cela m’a toujours semblé aller de soi. Mais maintenant que je me suis instruite de vos articles, je sais ” qu’en absence de mention précise dans le RG”, cela signifie que la charge de ces frais incombe au lot qui en a la jouissance. Un nouvel arrivant dans notre immeuble, suspicieux et inquiet du silence du RC sur ce point, veut nous obliger à le faire modifier “par sécurité” pour l’avenir ! N’est-ce pas inutile s’engager des frais puisque ce silence vaut déjà obligation ?!
    Par ailleurs, la démolition et la reconstruction des 4 murs vétustes entourant le jardin doivent être votés en AG. Pour effectuer les travaux, le projet prévoit de devoir couper des grands arbres, de les faire débiter et évacuer. Or ces frais de jardinier n’entrent pas dans l’entretien normal du jardin. Pensez-vous qu’ils devraient légitiment être intégrés au coût des travaux, et partagés par tous les copropriétaires ?
    Par avance, un grand merci pour vos conseils.
    GG

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Attention il y a une mauvaise compréhension de notre article
      Soit le RC ne mentionne rien concernant l’entretien de ces jardins, alors en tant que parties communes l’entretien est à la charge de la copropriété.
      Soit le RC mentionne que l’entretien incombe au lot auquel ce jardin est rattaché, alors tout l’entretien incombe à ce lot y compris les arbres de haute futaie.
      Soit le RC spécifie ce qui est à la charge du lot et ce qui est à la charge de la copro. exemple entretien courant à la charge du lot et travaux à la charge de la copro. C’est la situation la plus courante et il y a quelques fois différences d’interprétation concernant ce qui est le courant et l’exceptionnel.
      Vous concernant il se trouve que si le RC ne mentionne rien du tout, alors c’est à la copropriété de prendre à sa charge l’entretien du jardin. Et que depuis tout ce temps vous prenez à votre charge des frais qui incombent en réalité à la copropriété.
      Vous comprenez désormais pourquoi ce nouvel arrivant dans votre copro souhaite faire modifier le RC. Vous n’y avez aucunement intérêt.
      De plus les travaux que vous décrivez sont clairement à la charge de la copropriété.
      Si vous avez besoin d’aide de manière plus personnalisée pour défendre vos intérêts, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  80. Betty says:

    Bonjour,

    Je souhaiterais avoir des renseignements concernant un article présent dans la convocation à l’assemblée générale de notre copropriété qui aura lieu le 7 septembre 2020.
    Voilà ce qui est dit : “Une haie collective en potinais ceinturera les jardins privatifs de chaque bâtiment en retrait de 1m sur une clôture privative au bout des jardins et sur le côté des jardins à chaque extrémité.”
    Les membres du conseil syndical disent que les 1m seront pris sur les jardins (réduisant ainsi la taille des jardins). Or ce n’est pas indiqué comme tel.
    De plus, réduire la taille des jardins (à jouissance privative) impliquera un changement dans les tantièmes n’est-ce pas?
    Quels sont mes droits en tant que propriétaire d’un rez de jardin?
    Merci d’avance pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas au conseil syndical de décider, mais à l’AG.
      Si vous n’êtes pas d’accord avec la décision et que vous subissez un préjudice, vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42. C’est à dire dans les 2 mois de réception du PV d’AG et devant un tribunal avec un avocat.
      La réduction de la jouissance privative d’une partie commune ne donne pas lieu à révision des tantièmes puisque par définition les superficie des parties privatives ne sont pas modifiées.
      Cordialement

  81. Erwan says:

    Bonjour,

    d’après le réglement, nous avons une terrasse jardin privatif, mais en lisant l’acte de vente, mais l’acte de vente stipule seulement l’appartement sans la terrase comme partie privative. Donc je pense comme la présidente du syndicat de copro nous l’a dit les jardins sont à jouissance privative.

    Point à élucider, mais ma question n’est finalement pas là. peut-on nous obliger à ouvrir le jardin c’est à dire retirer les clôtures au titre que ce sont des jardins commun à usage privatif ? les jardins enfermés par les autres copropriétaire doivent-ils avoir un accès aux autres Jardins ?

    Le point va être vu en AG mardi prochain, sous un titre ODJ très largue, que nous avions pas vu venir … merci pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Difficile de vous répondre sans étudier les documents (RC et acte de vente)
      Les parties communes à usage privatives sont justement à usage privatif. ça reste privé et vous seul en avez l’usage.
      Les autres propriétaires de jardins à usage privatif n’ont pas plus le droit d’accès à votre jardin que les autres copropriétaires.
      Vous avez parfaitement le droit de le cloturer
      Cordialement

  82. Jean-Patrick says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement dans une copropriété avec droit de jouissance d’un jardin privatif. Le Syndic a fait voter un point prévu au règlement intérieur autorisant la copropriété à faire intervenir la société de jardinage qui s’occupe des espaces verts communs, pour l’entretien de ces jardins. Même si elle en a le droit, elle affirme que la dépense engagée ne sera assumée que par les propriétaires et propriétaires bailleurs disposant de jardins privatifs et que les copropriétaires n’ayant pas de jardins privatifs ne seront pas concernés par cette dépense. Qu’en dites-vous et pouvez vous m’apporter une réponse sur ce point ? Merci. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est votre règlement de copropriété qui seul peut vous répondre.
      Si le règlement de copropriété prévoit que l’entretien des jardins n’incombe qu’aux lots disposant de jardins, alors le syndic n’a simplement pas le droit de répartir les charges autrement. S’il prévoit l’inverse, il devra appliquer le RC également. IL n’a pas le droit de d’appliquer une autre répartition, même si elle semble plus juste, même si le CS lui demande, même si la majorité de l’AG lui demande. Seule une modification du RC peut changer les clefs de répartition des charges.
      Cordialement

  83. VIDAL says:

    Bonjour,
    Nous sommes copropriétaires de 2 lots dans une copro comprenant 3 lots (2 copropriétaires).
    Nous souhaitons demander les autorisations pour
    – faire une extension sur “pilotis” de notre terrasse actuelle (partie commune en jouissance exclusive affecté au lot) sur le jardin (partie commune à jouissance exclusive affecté au lot)
    – installer une véranda sur cette terrasse “agrandie”
    – installation d’une petite piscine (enterrée) à 12 mètres minimum de la façade de l’immeuble
    Nous nous demandons quels sont les majorités requises : 25 (travaux d’addition ou transformation) ou 26 ? Existe-t-il des passerelles de majorité 25.1 ou 26.1 ?
    En vous remerciant par avance
    Laure

    1. CoproConseils says:

      Re-bonjour
      Oui.
      Voir notre réponse dans l’article sur les majorités.
      Cordialement

  84. Céline says:

    Bonjour,
    je suis propriétaire d’un lot en rez-de- jardin, dans une ancienne maison en copropriété, avec 4 propriétaires.
    La parcelle de la copropriété qui est devant mon lot ne figure nul part, ni dans le règlement de copropriété ni dans l’état descriptif de division.
    Deux propriétaires ont des jardins privatives.
    A qui pourrait appartenir cette parcelle?
    Quel démarches pour trouver le régime d’indivision, le partage entre les indivisaires sous forme de lots comprenant des parties communes et des parties privatives?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si vous voulez connaitre la limite exacte de votre parcelle, il faut demander un relevé parcellaire au cadastre.
      Tout ce qui touche le moment où la maison a été divisée en copropriété est enregistré chez un notaire. Il doit posséder les plans parcellaires.
      Cordialement

  85. Fabrice says:

    Bonjour,

    Je suis agent immobilier et je vends dans une copropriété un appartement avec “jouissance privative d’un jardinet d’agrément”. Les futurs acquéreurs pourront-ils recouvrir de bois le sol qui est actuellement en ciment et en terre sans demander une autorisation en AG ? (la future terrasse en bois pourra être démontable).
    Je vous remercie
    Fabrice

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il faut tout d’abord examiner le règlement de copropriété pour être certain que ce n’est pas tout bonnement interdit.
      Sans précision dans le règlement de copropriété cela devient possible.
      Néanmoins il n’est pas possible d’affirmer qu’une terrasse en bois même démontable n’a pas besoin d’autorisation d’AG pour être installée.
      Cordialement

  86. marie says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’une maison dans un ensemble d’une vingtaine de maisons depuis 1 an environ avec des parties communes. Nous sommes gérés par une ASL et un syndic. Cette ASL n’a jamais fait voter de cahier des charges depuis l’installation de tous les copropriétaires. Sur les parties communes, nous avons deux grands pins. Certains propriétaires dont deux membres de l’ASL souhaitent faire abattre ces arbres en pleine santé au motif qu’ils perdent des ramilles dans leur s piscinse et de la résine sur leur voiture. La décision de voter pour ou contre l’abattage a été fixé à l’OJ de la prochaine AG. Je m’interroge sur la possibilité de faire voter une telle décision, car en l’absence de cahier des charges, c’est le PLU de notre ville qui s’applique et qui interdit dans notre zone d’habitation de couper des arbres (sauf bien sûr en cas de maladie ou de danger, et dans ce cas il faut les remplacer par des arbres d’essence équivalente).
    Donc est-il possible d’inscrire à l’OJ d’une AG le vote pour une décision illégale en connaissance de cause ??
    et au-delà, si cela est inscrit à l’OJ, avons-nous le droit de voter une décision en AG en contradiction totale avec le PLU de la ville ??

    Merci pour votre aide,

    Cordialement,

    Marie

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      En ASL il y a des statuts.
      Il faut vérifier que ces statuts sont valables et déposés. Les statuts précisent entre autres : la constitution cadastrale de l’ASL, les lots et leurs millièmes qui permettent la répartition des charges, les majorités auxquelles se votent les décisions de l’ASL et éventuellement une clause spécifique sur les arbres.
      S’il y a un syndic, il y a toutes les chances pour que vos statuts soient OK. Mais c’est à vérifier. Des statuts non déposés peuvent tout de même s’appliquer. Mais les décisions peuvent être contestées devant un tribunal. Si les statuts n’ont pas été mis en conformité avec la loi de 2004, l’ASL ne peut ester en justice.
      Si les arbres sont dans l’enceinte de l’ASL et que ce ne sont pas des arbres classés, l’ASL peut prendre la décision de les abattre, même s’ils ne sont pas malades.
      Tout copropriétaire peut malgré tout faire un référé heure à heure pour stopper l’abattage des arbres. Ce référé est suspensif, mais il faut de solides arguments !
      Ceci dit vous pouvez malgré tout vous renseigner à la mairie pour savoir s’il n’y a pas un moyen de protéger ces arbres.
      Cordialement.

    2. Marie says:

      Comment est-il possible d’inscrire à l’OJ d’une AG un vote sur une décision illégale puisqu’en contradiction avec le PLU (“les arbres existants sont maintenus en cas d’impossibilité obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité equivalente”) ?
      Si malgré tout cela est inscrit à l’OJ, avons-nous le droit de voter une décision en AG qui serait illégale ??
      Quelles seraient les conséquences ?
      Merci pour votre aide.

    3. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est possible de mettre à l’ordre du jour une décision illégale, oui il est possible de voter une telle décision en AG. Par contre il est de la responsabilité du syndic et son devoir de conseils de connaître les limites de ces décisions et d’informer les copropriétaires.
      Cordialement

  87. Olivier says:

    Bonjour, je suis locataire dans une résidence mixte avec maisons individuelles (logements sociaux) et appartements (en copropriété). Cette résidence est gérée par une ASL. Celle-ci s’appuie sur son règlement pour interdire les piscines hors sols (non ancrés au sol) alors qu’elle sont posées moins de 3 mois en conformité avec le PLU de la commune. Ces jardins sont loués et entretenues par les locataires, le loyer et les charges des jardins figurent bien sur la quittance des loyers (comme le garage). S’agissant a priori d’une partie privative, est ce que le règlement de l’ASL s’impose aux jardins et peut donc interdire les piscines, abri jardin, trampoline ? Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui les ASL sont libres de la rédaction de leur règlement intérieur. Évidemment ils ne peuvent pas être en contradiction avec la loi, mais par contre ils ont le droit être plus restrictifs.
      Cordialement

  88. Gruchet says:

    Bonjour, je découvre par hasard votre site et suis enthousiasmée d’y trouver réponse à la plupart de mes problèmes.
    Merci de l’aide que vous apportez aux copropriétaires.
    Cordialement,
    G.G.

    1. CoproConseils says:

      Merci.

  89. Laura says:

    Bonjour,
    Je dispose d’un jardin de 120m2 en jouissance exclusive au coeur dune ancienne copropriété.
    Je paie 150€ de charges par trimestre sur ce jardin. Et je paie encore 150€ de charges pour mon appartement.
    L’entretien du jardin est entièrement à ma charge, je ne comprends donc pas pourquoi je paie des charges dessus?
    Merci pour votre aide!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pour être certains de la réponse il faudrait pouvoir étudier votre règlement de copropriété, mais si le jardin est partie commune à jouissance exclusive, il est associé au lot qui en a la jouissance exclusive et ne devrait pas générer de charges spécifiques.
      Cordialement

  90. Pons says:

    bonjour
    j’ai acheté un appartement avec un espace privatif .le promoteur a planté des plante de décoration.mais il y avais sur cet espace privatif des arbres cinquantenaires un est mort
    depuis 1 an l’ autre plusieurs branches mortes qui doit payer l’abattage du mort et l’ élagage de l’autre .
    merci de me conseiller
    cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Votre question a été déplacée dans les commentaires d’un article qui lui correspond et contient des éléments de réponse.
      En général l’entretien des arbres de haute futaie sont du ressort de la copropriété, sauf mention explicite dans votre règlement de copropriété.
      C’est en priorité ce document qu’il faut consulter.
      Cordialement

  91. Sylvie says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement en RDC avec terrasse privative de 50m2.
    La terrasse est délimitée par des haies.
    Un ravalement de façade est prévue pour la fin de l’année.
    La copropriété demande à chaque propriétaire des RDC d’arracher les haies pour permettre de faire passer les échaffaudages et ensuite de les replanter.
    Est-ce à notre charge ou à celle de la copropriété.
    Merci de votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est à la charge de la copropriété sauf mention expresse contraire de votre règlement de copropriété.
      Cordialement

  92. Fisch1980 says:

    Bonjour,
    La clôture du rez de jardin de notre copropriété a été endommagé pendant une tempête. Le jardin en question appartient au copropriétaire du rez de jardin en question et est donc a usage privatif
    Aujourd’hui il demande a tous les copropriétaires de participer au frais de remise en état de cette clôture ! En a t’il le droit ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est votre règlement de copropriété qui détermine le responsable de l’entretien de la clôture.
      Il faut de plus distinguer entretien courant et réparation/remplacement.
      Il est assez courant en effet concernant les jardins commun à usage privatif en copropriété que l’entretien courant incombe au propriétaire du lot, mais que le remplacement ou la réparation soient du ressort de la copropriété.
      Cordialement

  93. Mous says:

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement dans une petite copropriété de 3 unités avec un jardin en jouissance par le copropriétaire du RDC.Y’à 5 ans il a demandé de construire une terrasse avec escaliers allant vers le jardin qu’est à l’arrière de l’immeuble.nous disposant d’une espace commun menant vers le jardin.J’aimerais savoir s’il est possible de proposer à l’AG un changement de la jouissance pour les 2 autres copropriètaires du jardin vu que celui du RDC a déjà une terrasse privative.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, il n’y a aucune limite à ce que les copropriétaires mettent des résolutions à l’ordre du jour.
      Ensuite l’assemblée est souveraine.
      Cordialement.

  94. Fatim says:

    Bonjour,
    Je suis locataire dans un immeuble constitué d’une partie de locataires d’un même bailleur et d’une autre partie de propriétaires. L’immeuble est géré par un syndic. L’appartement que je loue en rdc possède une terrasse en béton et un jardin d’agrément.
    Il y a 2 mois, j’ai trouvé plusieurs souris sur ma terrasse. J’ai informé le bailleur qui a alerté le syndic. En raison du covid il n’y a pas eu d”intervention d’un dératiseur. Le bailleur m’indique que le dératiseur commandité par le syndic a installé des pièges dans le parking au sous-sol, le local poubelle et les autres servitudes, sans préciser de quels servitudes il s’agit.
    J’ai réclamé plusieurs fois une intervention à domicile pour traiter les jardins privatifs chez les locataires du bailleur. Mais ce dernier me répond que la dératisation est à la charge du locataire. Or durant ces 2 mois, où personne n’est intervenu, j’ai moi-même acheté des ronticides pour éliminer ses souris.
    Ce que je ne comprends pas c’est qu’en 2018, ma voisine avait trouvé un rat dans son jardin et le bailleur a dépêché un dératiseur pour traiter son jardin, ainsi que le mien. Pourquoi, le bailleur refuse cette fois-ci de faire intervenir un dératiseur dans les jardins privatifs de ses locataires ?
    Merci de votre retour.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La dératisation du jardin est à la charge de l’occupant.
      Le syndicat des copropriétaires est chargé des parties communes
      Une opération de dératisation n’a pas de sens si elle n’est pas faite sur l’ensemble de la résidence de manière coordonnée. Sinon les rats s’adaptent.
      Cordialement

  95. Odalie says:

    Bonjour,

    Je viens d’acheter une maison dans une copropriété.
    Il est précisé que le jardin est une partie commune avec jouissance privée du propriétaire du lot.
    L’ancien propriétaire avait bitumé une petite bande du jardin devant la maison attenante aux parties communes (la partie commune en question est un grand rectangle bitumé permettant l’accès aux différents lots).
    Je souhaiterait savoir :
    1 – si nous pouvons découper le bitume sur la bande correspondant à notre lot en jouissance privée pour remettre du gazon et clôturer?
    2 – si c’est possible, devons-nous en faire la demande à la copropriété? Quelles formalités devons-nous réaliser?
    Vous remerciant par avance pour votre aide.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est une partie commune c’est à la copropriété de décider en AG.
      Il faut demander au syndic de mettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Prenez garde de mettre chacun de vos projets dans une résolution différente sinon l’assemblée ne pourra dire que tout accepter ou tout refuser.
      Cordialement

  96. Suzanne B says:

    Bonjour, je m’interroge sur la valeur d’un appartement de 40 m2 en rez de jardin, avec une terrasse de 20 m2 (j’ignore à ce stade si sa pose a été autorisée par l’AG) et un jardin de 60 m2. Le règlement de la copropriété mentionne au sujet du lot en question la “jouissance” d’un jardin : est-ce équivalent à une jouissance “exclusive”, SVP ? Par ailleurs, existe-t-il des règles ou usages pour déterminer la valeur de la jouissance du jardin, attachée au lot ?
    Merci par avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre règlement de copropriété précise que votre lot a la jouissance du jardin et que cela n’est présent sur aucun autre lot de votre copropriété, alors cela peut se comprendre comme une jouissance exclusive. Il nous faudrait examiner votre règlement de copropriété pour pouvoir nous déterminer avec certitude.
      Concernant la valeur de votre bien, c’est la loi du marché qui fait la valeur d’un appartement. Le marché immobilier en France n’est pas contraint par des grilles tarifaires.
      S’il peut y avoir des règles informelles qui permettent d’évaluer la valeur d’un bien, elles ne sont pas contraignantes.
      Seul un agent immobilier spécialiste de votre secteur peut faire une estimation de votre bien et vous dire ce que la jouissance du jardin rajoute comme valeur à votre lot.
      Cordialement

  97. Laura says:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’un studio en Rez de jardin, nous avons une terrasse dallée qui est entourée d’une haie qui fait office de brise vue. Or, clairement, la haie est morte et ne remplit plus sa fonction de brise vue. Ayant croisé un jour les agents d’entretien extérieur, ils m’ont indiqué qu’ils étaient chargés de l’entretien des haies. Le règlement de copropriété stipule que « sont communes sans que cette énonciation soit limitative, et dans la mesure où l’immeuble est équipé de tels éléments ; les cours et jardins, les clôtures, haies ou arbres et murs séparateurs en tant qu’ils dépendent de la copropriété ». Le syndic me réfute cet argument se référençant à un autre article du réglement de copropriété qui indique que « sont privatives les parties des bâtiments et terrains qui aux termes de l’état descriptif de division sont compris dans la composition d’un lot et comme tels sont affectés à son usage exclusif et particulier ». Le lot de mon appartement désignant l’usage exclusif de ma terrasse, le syndic considère que c’est une partie privative et que je dois me charger de changer la haie. Je ne suis pas d’accord pour 2 raisons. La haie est planté évidemment en dehors de la terrasse. Et de plus, même si j’en ai la jouissance, ça prouve bien que ce n’est pas une partie privative, puisque je n’en ai que la jouissance exclusive. Qu’en pensez vous ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui vous avez raison. Cette haie est par définition partie commune puisque c’est le cas de tout le jardin. Vous avez la charge de son entretien du côté de votre jardin puisque vous avez la jouissance exclusive du jardin, mais pas de sa réfection totale qui est à la charge de la copropriété.
      Par contre, si l’AG refuse à sa majorité de refaire la haie, vous ne pourrez pas les y obliger … sauf à leur proposer de le faire à votre charge !
      Cordialement

  98. roquancourt says:

    bonjour
    roquancourt je suis propriétaire d’un appartement en rez-jardin à jouissance privative exclusive
    il y a des affaissements (30 a 40 cm) dans le terrain a causse des garages qui sont dessous le syndic me dit que les travaux sont a ma charge car cela fait partie de l’entretien de même pour les rats, il dératise dans les bâtiments mais pas les jardins ca rentre dans l’entretien des jardins. (Sur le règlement de copropriété chaque copropriétaire d’un jardin à en assurer son entretien)cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le syndic a raison pour les rats, mais il a tort pour l’affaissement.
      Le sol reste partie commune, cela ne fait pas partie de l’entretien.
      Cordialement

  99. Clémetine says:

    Bonjour,

    je suis propriétaire d’un appartement en rez-de-jardin (jouissance privative)
    J’ai une terrasse + une partie gazon.
    Je souhaite agrandir ma terrasse sur toute la partie gazon en posant une terrasse en bois sur plots (démontable)
    Dois-je demander l’aval en AG ?

    Merci de vos réponses !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question.
      Oui indubitablement votre terrasse ne peut être réalisée sans l’aval de l’AG.
      Seul l’entretien courant et ’embellissement temporaire peuvent être faits sans autorisation
      Une terrasse est une construction. De plus l’aménagement que vous décrivez a comme conséquence une modification de l’aspect extérieur de la copro ce qui rend encore plus incontournable la validation par l’AG.
      En la matière la règle est la suivante :
      Démontable non habitable = majorité de l’article 25
      Avec une emprise au sol c’est à dire en dur = majorité de l’article 26
      Si la terrasse prévue fait plus de 40m2 elle doit forcément passer à la majorité de l’article 26
      Cordialement

  100. Sophie says:

    Bonjour,
    Quelles sont les différents types de jouissance de jardin en copropriété ? Est il possible d’être propriétaire de son jardin et non d’une jouissance privative.
    Si oui comment le savoir et quels so t les droits.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est tout à fait possible. Tout cela est à retrouver dans le règlement de votre copropriété.
      Si le jardin est à vous, c’est vous qui êtes responsable de son entretien.
      Vous avez malgré tout l’obligation de respecter le règlement de copropriété. Si celui-ci stipule que vous devez tailler les arbres à telle hauteur, ce sera à vous de le faire et à votre charge.
      Cordialement

  101. Aa says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement avec la jouissance exclusive d’un jardin non attenant à l’appartement.
    Toutes les charges de l’immeuble sont indexées sur les tantièmes représentés par mon appartement + ce jardin. Est-ce normal ?
    Je m’inquiète notamment en cas de ravalement. Pourquoi est-ce que la surface du jardin devrait être prise en compte dans la répartition du coût du ravalement ?
    Si cette situation n’est pas normale quel est mon recours ?
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Cet élément est défini par le règlement de copropriété.
      C’est ce document qu’il faut étudier en détails pour vérifier si effectivement il ne prévoit qu’une seule catégorie de charges et si vous pourriez être fondé à en demander une révision au titre de l’article 10 de la loi de 65. Si vous le souhaitez, vous pouvez nous missionner pour cela.
      Cordialement

  102. Claire says:

    Bonjour,

    J’habite en maison dans une rue à sans unique. Ma maison fait partie d’un lot en copropriété.
    Je suis locataire.
    Je suis au N°1 donc d’un côté il y a un terrain libre qui appartient à la copropriété et de l’autre je suis en mitoyenneté.

    Ce bout de terrain tout le monde est censé l’entretenir mais depuis que je suis ici (3 ans) il n’y a que moi et moi seule qui l’entretien. Il ne sert à personne et aucun passage.
    Je souhaitais savoir si je pouvais y mettre un trampoline pour mes enfants car notre jardin est trop petit pour cela.

    Vu la période actuelle je n’ai pas envie d’attendre l’AG (d’ailleurs je ne sais même pas s’il y en a car au courant de rien) car mes enfants en aurait besoin maintenant 🙂

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement, l’installation d’un trampoline sur ce terrain nécessite une validation du syndicat des copropriétaires. C’est un acte de disposition des parties communes à titre précaire et révocable qui doit être voté en AG.
      Il faut que votre propriétaire demande en LRAR au syndic de le mettre à l’ordre du jour de la prochaine AG.
      Évidemment, les assemblées générales ont toutes été reportées du fait de la crise sanitaire actuelle.
      Par définition l’installation du trampoline sera “illégale”, par contre vous pouvez compte tenu des circonstances actuelles, demander par mail l’autorisation du syndic et du conseil syndical, ou à l’ensemble des copropriétaires si c’est une petite copropriété.
      Ils ne sont pas forcés d’accepter, mais ce sera déjà mieux reçu qu’une installation unilatérale.
      Cordialement

  103. Laurence says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un rez-de-jardin, partie privative dont j’ai la jouissance. Entourée d’une haie, le syndic nous oblige à grillager cette terrasse en amont de la haie. Le problème est qu’il nous oblige à changer ces arbustes vieux de 40 ans à nos frais, stipulant que nous en avons la jouissance. Il me semble que ces arbustes sont sur des parties communes puisque hors du grillage. De plus rien n’est précisé dans le règlement.
    Ont-ils le droit d’imposer ce remplacement d’arbustes à leurs frais aux copropriétaires du rez-de-jardin ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La réponse se trouve certainement dans votre règlement de copropriété. Mais si vraiment rien n’est préciser (à vérifier) “dans le silence du règlement de copropriété, les arbres sont parties communes”.
      De plus, le syndic ne peut rien vous “obliger” à faire. Ce type de décision se prend en AG uniquement et a priori à la majorité de l’article 25 selon la configuration des lieux.
      Cordialement

  104. Vernat says:

    Bonjour,
    Des travaux de ravalement sont en cours dans ma co-propriété. Je suis au rez de chaussée et j’ai un jardin privatif. Pour faire le ravalement, les ouvriers doivent passer par ce dit jardin. Or, il y aura nécessairement des dégâts. Qui doit payer la remise en état ?
    Je vous remercie
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La remise en état est à la charge de l’entreprise qui réalise les travaux et est compris dans leur prix.
      Si des éléments sont cassés ou dégradés vous pouvez émettre des réserves au moment de la réception des travaux.
      Néanmoins une pelouse piétinée ne sera jamais remise en l’état. Ce serait valable pour des éléments végétaux ou décoratifs casés, abîmés etc…
      Vous pouvez éventuellement faire des photos avant le début des travaux.
      Vous pouvez même faire une visite avant travaux avec le syndic pour faire un état des lieux de votre jardin avant travaux.
      Mais il faut néanmoins vous préparer à subir des “dégâts” qui ne seront pas remis à l’identique après le passage des ouvriers.
      Cordialement

  105. Cuc says:

    Bonjour ma locataire a posé des brises vue rigides soir des panneaux gris la régie me demande la dépose de ces panneaux et impose des brises vue en film vert plastifie. Que dois je faire merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour.
      Si effectivement le type de brise-vue autorisé dans votre copropriété est prévu par le règlement de copropriété, vous devez vous y conformer.
      Votre locataire de même.
      Cordialement.

  106. Carmen says:

    Bonjour,

    Pouvez-vous nous confirmer la hauteur règlementaire des haies en parties communes dont un copropriétaire en a jouissance exclusive. Elles montent aujourd’hui à plus de 2m50.
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Concernant les haies vous pouvez lire notre article qui concerne cet élément végétal. Vous devez également examiner en détail votre règlement de copropriété.
      Cordialement
      Votre autre question qui n’a rien à voir avec les rez-de-jardin a été déplacée dans l’article correspondant : https://www.coproconseils.fr/conseil-syndical/

  107. Carmen says:

    Bonjour,
    Nous vous remercions beaucoup pour vos informations. Effectivement, le règlement de copro va dans notre sens. Suite à notre intervention de lundi chez le conciliateur, nos chers voisins ont enlevé toutes leurs plantations hier dans la nuit, car nous leur avions signifier aller en justice personnellement. Aucun copropriétaire n’aurait évidemment suivi, car aucun ne se sent concerné. L’affaire est donc terminée, sauf “éventuelles” représailles de notre voisin par un autre biais, bien qu’il nous ai bien salis lors de l’entretien avec le conciliateur. Nous avons d’ores et déjà pris rdv auprès d’un avocat pour d’éventuelles suites, dans le cas où notre voisin dériverait. Merci d’avance pour toutes vos informations. Cela nous a beaucoup aidé. Cordialement.

  108. Carmen says:

    J’ai volontairement inversé les roles avec mon voisin.
    Je suis donc victime de mon voisin qui s’est approprié les parties communes pour y planter un figuier devant mes fenêtres et ce depuis 2 ans environ. Personne ne bouge. A force d’en parler autour de moi, il est dit qu’enfin une AGE a été programmée pour parler de TOUS les rez de jardin qui deviennent forêt et jardin privatif. Que dit l’article de 1965 concernant le vote, que quelle que soit la majorité requise il est indispensable d’obtenir les voix du copropriétaire du lot susceptible de subir une nuisance. Le syndic est en tort car il n’a pas fait sont travail dès le départ.
    Le syndic a donc fait un courrier à mon voisin l’obligeant à enlever ses plantations sous peine d’exécution forcée, qui bien entendu n’a pas eu lieu. Aujourd’hui nous sommes dans l’impasse, sauf à trainer notre voisin au tribunal. Comment puis-je formuler notre demande de résolution pour définitivement faire enlever ces plantations lors de l’age de début mars ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La première question qui se pose est de savoir ce qui est inscrit en la matière dans votre règlement de copropriété.
      Si effectivement le règlement de copropriété mentionne que les copropriétaires de rez de jardin ne peuvent pas planter des arbres à leur guise, alors à l’AGE vous pouvez demander de mettre à l’ordre du jour la “décision d’ester en justice contre les copropriétaires de rez de jardin ne respectant pas le règlement de copropriété après mise en demeure restée infructueuse du syndic sous un mois et après sommation d’huissier”
      et si la copropriété ne souhaite pas ester en justice, alors vous pourrez y aller à titre personnel.
      Cordialement

  109. Marie Madeleine says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’un appartement avec 2 chambres à l’étage, superficie totale est de 50 m2. au dessus des chambres, les combles sont considérées comme des parties communes, dont nous n’avons pas l’usage et l’accès. La superficie de ces combles est de 8 m2, avec une hauteur totale de 1 m sous le faîtage. Donc pas habitables, mais qui pourraient servir de valiserie. Et par suite d’une expertise, nous savons qu’elles ne sont pas isolées, d’où une perte d’énergie considérable car nous sommes en montagne.
    Est-il possible de faire une demande en AG pour l’acquisition de ces parties communes, propres à chaque appartement, car elles sont séparées par des murs antisysmiques. Et vu la hauteur de ces combles, peut-on en bénéficier et par quel biais ?
    Merci de votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est tout à fait possible et toutes les solutions sont possibles tout dépend de ce sur quoi l’AG et le copropriétaire concerné se mettent d’accord.
      Cela peut aller de la simple autorisation donnée par l’AG à titre précaire et révocable d’utiliser ces parties communes, jusqu’à une cession totale, avec vente devant notaire, recalcul des millièmes et modifications du règlement de copropriété. Entre les deux toutes les solutions intermédiaires sont envisageables et acceptables à condition que l’AG soit d’accord.
      Tout cela se vote à la majorité de l’article 26 (sauf exception)
      Dans ce genre de situation, l’idéal est de bien préparer le dossier avant de demander à mettre la question à l’ordre du jour.
      Votre syndic devrait pouvoir vous aider. Si vous avez besoin d’un expert pour trouver la solution idéale adaptée à vos besoins et votre copropriété, n’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement.

  110. Yves says:

    Dans le jardin de notre copropriété les arbres ont été abattus sans autorisation ni discussion en AG.
    Mon appartement se trouvant en rez de jardin, la vue en est donc fortement modifiée
    Quel recours puis je intenter ?
    Cdt

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de ce qui est inscrit au règlement de copropriété. Il faut également savoir qui a pris la décision d’abattre ces arbres et pour quelle raison.
      Normalement si ce jardin est parties communes, le syndic doit demander l’aval de l’AG avant d’abattre les arbres.
      En tout état de cause, dans ce genre de cas l’avis du Conseil Syndical ne peut remplacer une décision d’AG. Il n’est pas possible que le syndic dise j’ai demandé à couper les arbres j’ai eu l’aval du CS.
      Néanmoins il peut tout à fait être dans la situation de ne pas avoir le choix (injonction municipale ou maladie des arbres par exemple). Dans un tel cas il ne sert à rien de demander l’aval de l’AG.
      Il faut demander à votre syndic de justifier cet abattage.
      Si effectivement le syndic ou bien l’entreprise d’espace vert ne peut justifier cet acte et qu’il aurait du faire l’objet d’une validation la copropriété peut demander au fautif de prendre la facture à sa charge + de replanter d’autres arbres à la place.
      Il est bien évident que si c’était de grands arbres il n’est pas possible de demander de replanter à l’identique.
      Cordialement

  111. JJosé (syndic bénévole) says:

    Bonjour et merci pour ce retour rapide et réconfortant concernant mon dernier message.
    En l’espèce, le copropriétaire n’a pas entretenu ses arbres dont l’ampleur actuelle (sans mauvais jeu de mot) pousse ledit copropriétaire à vouloir incomber le rabattage voire l’abattage de ses arbres à la copropriété au prétexte qu’il ne s’agit plus d’un simple entretien.
    Le jardin de ce dernier est bien privatif d’après le RCP (“Les parties privatives comprennent en outre les espaces dont la jouissance est réservée à un copropriétaire déterminé. Il en est ainsi des jardins…” ou encore “Les terrasses et jardins privatifs ne pourront être utilisés qu’à titre d’agrément.”)
    et “le propriétaire devra en assurer l’entretien permanent à ses frais exclusifs.”
    Votre réponse me convainc d’engager un discours plus ferme avec le copropriétaire, reste un point litigieux :
    Aujourd’hui, le rabattage ou l’abattage peut-il être considéré comme de l’entretien ? Ou tout au moins comme le résultat d’un entretien trop longtemps négligé ?… mais là je crains hélas que le recours au juge ne soit indispensable.
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Oui, votre RC est très clair.
      Il vous faut donc constituer un dossier solide pour demander au juge le droit d’entrer dans ses parties privatives pour faire réaliser l’entretien à ses frais.
      Cordialement

  112. JJosé (syndic bénévole) says:

    Bonjour,

    Dans votre article, il est mentionné que lorsque le RCP met l’entretien à la charge du copropriétaire concerné par la jouissance privative de son jardin privatif, alors sans mention particulière cet entretien comprend le traitement, la taille et l’abattage des arbres.
    Pourriez-vous pour ce point précis m’avancer un règlement précis.
    En effet, j’ai besoin de mettre cet argument en valeur pour “contraindre” à copropriétaire à entretenir son jardin, y compris les arbres qui s’y trouvent.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Merci pour votre question qui nous permet de compléter notre article.
      Vous ne trouverez nulle part un texte qui précise ce que le mot “entretien” comprend, ni de quoi est composé un jardin.
      Si le règlement de copropriété avait voulu spécifier “entretien du jardin sauf les arbres” il aurait mentionné “sauf les arbres”
      Les arbres font partie de la copropriété, s’ils ne sont spécifiquement prévu nulle part ailleurs, ils font par défaut partie du jardin.
      Avez-vous besoin dans une cage d’escalier de préciser que la rampe fait partie de la cage d’escalier ?
      S’il fallait la remplacer, cela viendrait-il à l’esprit de quelqu’un de dire que ce ne sont pas des charges à répartir selon les millièmes escaliers sous prétexte qu’il n’est pas précisé dans le RC que la cage d’escalier comprend la rampe ?
      Si le copropriétaire s’entête, vous n’avez d’autre solution que d’aller devant un tribunal et le juge sera le seul à même de trancher.

      Il est un autre argument par contre que vous pouvez opposer à votre copropriétaire récalcitrant, un tribunal a déjà jugé dans un sens qui va contre son intérêt.
      Une décision du TGI de Versailles du 11 janvier 2018 a considéré que l’entretien des jardins privatifs ou parties communes à usage privatif incombe aux seuls copropriétaires des rez-de-jardins qui en assument toutes les charges, sauf stipulation contraire du Règlement de Copropriété. Autrement dit : le règlement de copropriété ne prévoit rien concernant les arbres ? alors c’est à la charge du copropriétaire qui en bénéficie.
      Cordialement

  113. Carmen says:

    Bonjour,

    A votre réponse du 08/11.
    Le syndic ne bouge pas, et personne ne dit rien, donc je ne bouge pas. Sauf encaisser l’argent rien ne l’intéresse. Mon voisin a décidé de demander une AGE à L’ASL pour que j’enlève mes plantations, elle a été refusée car pas le minimum de 25%. Personne n’est intéressé par son affaire, donc je laisse mes arbustes et plantations en place puisque rien ne se passe et que le syndic ne bronche pas. A quoi puis-je m’attendre de la part de mon voisin, puisque le syndic me laisse faire. Peut-il encore m’inquiéter ! merci

    1. CoproConseils says:

      re-bonjour,
      Il peut demander de mettre une résolution à l’ordre du jour de la prochaine AG. Le syndic ne peut s’y opposer.
      Cordialement

  114. HESSENAUER says:

    J’ai reçu une mise en demeure du syndic m’indiquant de remettre en état les parties communes de mon rez de jardin. Retirer les plantations et arbustes que j’ai planté, sous peine d’exécution forcée. Mon voisin du dessus m’accuse d’avoir délibérément modifier les parties communes. Ce qui est vrai. Qu’arrive t-il si je ne m’exécute pas. Le syndic est-il autorisé à agir par la force et dans quels sens ! mon voisin obtiendra t-il raison.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Ce que le syndic serait fondé à faire c’est mandater une entreprise pour réaliser le travail et mettre la facture dans vos charges.
      Cordialement

  115. HESSENAUER says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement en rez de jardin en co propriété avec un petit encart de gazon en partie commune de 2m/2m.
    Puis-je planter des arbustes et utiliser ce quart de pelouse pour installer des pots de fleurs et accessoires de jardin à titre privatif ?
    A vous lire
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous ne pouvez privatiser pas ces quelques mètres carrés sans demander l’autorisation en AG.
      Si vous mettez deux pots de fleurs qui embellissent et qui peuvent être enlevés à la première remarque, vous pouvez vous abstenir de demander l’aval de l’AG.
      Par contre si vous souhaitez planter des arbustes, des fleurs et poser un transat … alors il faut que ce soit validé par l’AG et que la responsabilité de l’entretien vous soit clairement dévolue.
      Cordialement

  116. Adrien says:

    Bonjour,

    Je suis entrain d’acquérir Un appartement en Rez de jardin avec une terrasse. Je souhaite agrandir cette terrasse d’environ 1 m2. Que dois-je m’assurer avant de faire quoique ce soit ? Car d’autres appartements du même type ont des terrasses plus grandes. Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tout dépend à qui appartient le terrain sur lequel vous souhaitez agrandir votre terrasse.
      Si c’est un terrain parties communes, cela ne nécessite pas les mêmes démarches que si c’est sur votre terrain.
      Quoi qu’il en soit cela doit passer par un vote en AG.
      Le fait que d’autres appartements du même type aient des terrasses plus grandes ne vous donne en rien de facto le droit d’agrandir la vôtre et n’enlève en rien le droit à la copropriété de vous sommer de détruire votre agrandissement si vous n’avez pas demandé d’autorisation.
      Cordialement

  117. Nathalie says:

    Bonjour,
    Je m’apprête à acheter un appartement en rez de jardin privatif de 50 m2 dont une terrasse ouverte aménagée en caillebotis de 6m2. Seul cet appartement y a accès. Je n’ai pas encore eu accès au règlement de copropriété. J’aimerais savoir comment se calcule l’impact du jardin privatif sur le prix de vente.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous ne savez donc pas si le jardin est partie commune à jouissance privative ou si le jardin est partie privative.
      Il serait judicieux de le savoir avant d’acheter l’appartement, non pas pour évaluer le prix, mais surtout pour vous rendre compte de vos droits et obligations.
      D’une manière générale prendre connaissance du règlement de copropriété avant d’acheter est une chose sage et assez indispensable.
      Le prix de vente est fixé d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur.
      Il n’y a pas de loi en France qui oblige un prix de vente au mètre carré.
      Si le vendeur vous dit que l’appartement vaut plus cher parce qu’il a un jardin, tout dépend du contexte, il n’a pas de règles. Évidemment un jardin n’apportera pas la même plus-value à un appartement en plein cœur de Paris ou d’Aix en Provence que dans un petit village de Bretagne ou des Pyrénées où les jardins sont monnaie courante.
      Si vous vous posiez la question de savoir si ce jardin devait être comptabilisé dans les mètres carrés de l’appartement, alors la question est non.
      Cordialement

    2. Nathalie says:

      Bonjour,
      Je vous remercie pour ces précisions et ces conseils. Oui, j’ai lu le règlement de copropriété, le jardin est bien une partie commune dont les propriétaires de cet appartement ont la jouissance privative. Nous incomberaient donc l’entretien (arrosage, plantations, aménagement, tonte du gazon), mais pas l’éventuel gros oeuvre.
      Merci pour la précision à propos de l’absence de règle établie pour le calcul du prix du jardin.

    3. Poinsard says:

      Bonjour,
      Je souhaite acquérir un bien en rez de jardin. Le jardin de 40m2 est partie commune à jouissance privative . Je souhaite comprendre ce terme.
      Seul les propriétaires de l’appartement peuvent y accéder .
      Je vous remercie pour votre aide
      Cordialement

      Je souhaite comprendre :

    4. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est effectivement ça. Seul votre lot peut y accéder. Le propriétaire du lot doit l’entretenir, mais ne peut pas y faire de modifications sans aval de l’AG. En général si de grands arbres sont sur ce jardin, c’est à la copropriété de s’occuper de leur taille. Ces points sont en général spécifiés dans le règlement de copropriété.
      Cordialement

  118. volbrecht says:

    Bonjour.
    Je suis copropriétaire d’un rez de jardin.je n’utilise jamais l’entrée de l’immeuble .
    mon entrée est séparée de l’entrée principale .Dois je payer les frais de réfection de la cage d’escalier ?
    merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour, la réponse est dans votre règlement de copropriété, tout dépend des millièmes escaliers de votre lot.
      Néanmoins notez d’une manière générale qu’il est normal que tous les copropriétaires paient pour les parties communes. Exemple le dernier étage est le seul à bénéficier directement de la toiture, il n’en reste pas moins que tout le monde doit participer à son entretien !
      Cordialement

  119. NN says:

    Bonjour,
    En 2003, J’ai acheté un studio avec terrasse au 2ème et dernier étage en copropriété de 183 lots. J’ai adressé un courrier simple au syndic de mon projet de fermer ma terrasse étant donné que les copropriétaires des rez de jardin et les premiers étages les terrasses étaient fermées. Je n’ai aucune réponse à mon courrier. J”ai donc fait les travaux de fermeture de ma terrasse en 2005. A l’A.G. de cette même année, j’étais informée de remettre en état initial celle-ci
    Après maintes discussions, j’ai demandé quel courrier il m’avait adressé, j’ai reçu une lettre, plutôt style circulaire, non signée,m’informant le refus.
    Nous avons passée un accord avec le responsable du syndic de l’époque dans lequel je m’engageai a remettre ma terrasse lors de la vente de mon appartement. Depuis
    10 ans, ce litige n’ai pas paru aux A.G. et je n’ai jamais reçu d’huissier m’informant des dispositions a prendre. J’ai loué cet appartement en Juillet 2016. Le nouveau syndic m’informe que je dois procédé à mise en état initial de ma terrasse. Je ne vois pas le rapport en la location et la terrasse. Je leur ai rappelé notre accord, depuis plus rien.
    Ma question est la suivante :
    – est ce que le syndic peut procéder à une intervention juridique alors que pendant dix années ce litige n’a pas été soulevé dans les assemblées générales.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question suite à notre article sur les rez-de-jardin. Nous vous proposons de lire un autre article plus ancien, mais tout à fait à jour, qui traite exactement de votre question https://www.coproconseils.fr/autorisation-de-travaux-en-copropriete-le-vote-dune-resolution-en-assemblee-generale-est-incontournable/
      Avant vos travaux, il aurait absolument fallu mettre cette autorisation à l’ordre du jour. Le fait que d’autres l’aient fait illégalement avant vous ne change rien à l’affaire.
      Néanmoins, il semblerait que dernièrement la prescription en la matière soit de 5 ans, mais dans d’autres cas la prescription est considérée de 30 ans.
      La jurisprudence est assez variable en la matière. Seul un avocat pourrait étudier votre dossier en détail et vous conseiller.
      Cordialement

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