Initiative Copropriétés, le plan d’aide aux copropriétés dégradées

Copropriétés dégradées ou copropriétés en grande difficulté, les plans d’aide se succèdent et le problème semble intact.
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L’actualité de ce début de mois de novembre donne malheureusement un éclairage dramatique à cet article publié en octobre.
Toutes nos pensées vont aux familles des victimes, mais également à tous les occupants de logements similaires qui vivent dans l’angoisse d’un tel désastre.

Insalubrité, précarité, mise en danger, charges qui s’envolent, de plus en plus de mauvais payeurs, incivilités, dégradations … la liste des calamités s’allonge et rien ne semble pouvoir enrager le cercle vicieux de la dégradation. Les habitants de ces ensembles se sentent toujours plus relégués et abandonnés.

En 2018, le gouvernement s’attaque au problème. Il reconnait lui même que la situation n’est pas nouvelle et perdure depuis plus de 40 ans. L’arsenal des techniques n’est pas forcément original. Entre incitations et coercition, tout le panel de mesures habituelles est à nouveau convoqué. Il semblerait que ce soit plutôt dans la méthode que réside la nouveauté. Du moins est-ce ainsi que c’est présenté. Le territoire serait au centre de l’approche et l’État soutiendrait les démarches.

Décentralisation

En effet, un constat prédomine. Les collectivités locales sont en première ligne face à la question de la dégradation du parc immobilier local. Ce sont elles qui connaissent le mieux les enjeux territoriaux. Le gouvernement souhaite donc leur laisser l’initiative (d’où le nom du dispositif) afin de mieux adapter la réponse à chaque problématique. Car chaque copropriété en difficulté est un cas particulier. Entendu lors de ce premier comité de pilotage ; « on ne traite pas de la même manière une copropriété dégradée à Rennes ou à Marseille ». Effectivement les politiques généralistes et centralisées appliquées uniformément sur le territoire, ont déjà montré leur relative inefficacité. Mais est-ce réellement là, la principale raison de leur échec ? Le plan « initiative copropriétés » propose donc des solutions « à la carte ». Les collectivités locales peuvent choisir parmi les dispositifs proposés, ceux qui répondent le mieux à chaque situation.

Deux opérateurs d’Etat, déjà très impliqués dans la rénovation urbaine seront les principaux financeurs du dispositif : l’ANAH et l’ANRU.
Initiative copropriété propose en effet des dispositifs de financement très larges. Ceux-ci peuvent couvrir jusqu’à 80, voire 100% du coût des travaux.

90% des copropriétés ciblées sont déjà dans des dispositifs de rénovation urbaines pilotés par l’ANRU.
l’ANAH quand à elle, est prête à financer à 100% les travaux d’urgence pour les copropriétés ayant fait l’objet d’une décision de carence par le tribunal de grande instance.
Des financeurs privés font également partie du dispositif. Il peuvent aider les particuliers ou les communes concernés.

L’État participe également à la mise en œuvre du dispositif par l’intermédiaire de l’arsenal législatif.

Marseille site de priorité nationale dans la lutte contre les copropriétés dégradées

La métropole Marseillaise ne compte pas le plus grand nombre de copropriétés dégradées. On n’y trouve pas non plus les ensembles les plus dégradés. Pourtant le ministre et le secrétaire d’État à la cohésion des territoires ont qualifié ce territoire d’emblématique. Ils ont souhaité y lancer le premier comité de pilotage du dispositif « Initiatives Copropriétés ». L’Union Sociale de l’Habitat a également choisi la métropole marseillaise pour tenir son congrès annuel du logement social.

La métropole Marseille Provence a clairement fait savoir son intention d’utiliser ce dispositif pour améliorer la situation de ses quartiers les plus touchés.
Elle a reçu, lors du congrès USH, des élus de toutes les grandes villes concernées.

Quelles sont les copropriétés concernées par le plan Initiative Copropriétés d’aide aux copropriétés dégradées ?

14 sites présélectionnés sont en suivi national.
Sur ces sites, se situent 128 copropriétés dégradées.
Les 556 autres sont réparties sur le reste du territoire.

Le tout représente 56 000 logements.

Le dispositif prévoit une aide de près de 3 milliards d’euros répartis sur 10 ans.

Comment ont été désignées ces copropriétés ?
Cette liste est le résultat d’un recensement initié dès le début de l’année 2018 par l’intermédiaire des préfectures.
Ce sont ces mêmes préfectures qui s’assureront du suivi des dispositifs mis en œuvre. Car le suivi est, selon le secrétaire d’état à la cohésion des territoires, un élément clef de réussite des politiques de rénovation urbaine. Ce devrait être un suivi trimestriel.

5 ensembles immobiliers (sur 11 proposés) font partie du dispositif « initiative Copropriétés » sur la Métropole Marseillaise.
Classés par nombre de logements impliqués :

  • Le Parc Kallisté (15e arrondissement)
  • Le Parc Corot (13e arrondissement)
  • Félix Pyat (au centre, dans le 3e)
  • La cité Maison Blanche (dans le 14e), plus d’autres copropriétés plus petites dans le même secteur.
  • Enfin, Bel Horizon (au centre, dans le 2ème arrondissement)

En 2015 déjà, le rapport Nicol avait mis en avant le fait que l’essentiel du logement indigne sur Marseille se concentrait sur 10 ensembles immobiliers.
Mais, cet habitat très dégradé existe également disséminé dans de nombreux quartiers de la ville. Il estimait alors à 100 000 le nombre de marseillais vivant dans un habitat indigne.

En quoi consiste le plan « initiative copropriétés » lancé en 2018 par le gouvernement ?

Il n’y a a toujours que trois possibilités face à une copropriété dégradée. Le plan « Initiative Copropriétés » n’a rien inventé.
Prévenir, Redresser, Transformer.
Telles sont les trois actions proposées par le nouveau dispositif.

Prévenir

Mieux vaut prévenir que guérir. Et surtout ça coûte moins cher !
Toutes ces copropriétés dégradées ou très dégradées ont sans exception un jour été fringantes et financièrement équilibrées. Puis elles ont commencé à se fragiliser. Si quelque chose avait été fait à ce moment là …

Il faut donc repérer dès aujourd’hui les copropriétés dégradées de demain. Dans ce cadre, le registre national des copropriétés géré par l’ANAH est essentiel dans l’identification des copropriétés fragilisées sur lesquelles il est essentiel d’agir aujourd’hui.

Redresser

Redresser, signifie réhabiliter le logement dégradé. Cela ne s’applique évidemment qu’aux copropriétés pour lesquelles c’est encore possible.
Le plan « Initiative Copropriété » comprend 5 étapes pour redresser une copropriété :

  • L’inévitable diagnostic. Celui-ci doit non seulement évaluer la faisabilité de la réhabilitation. Mais également définir, y compris en matière énergétique, les travaux nécessaires à cette requalification.
  • La réalisation de travaux d’urgence. Ainsi que la mise en place des partenariat et des montages aussi bien techniques que financiers nécessaires à la rénovation.
  • L’assainissement financier de la copropriété. Le plan envisage l’éventualité du rachat de certains logements par des opérateurs publics quand le
    propriétaire est défaillant. Voilà pour nous la véritable nouveauté. Ceci irait même à contre-sens du désengagement observé de ces mêmes opérateurs ces dernières décennies. Le système des copropriétés mixtes (organisme HLM – propriétaires privés) a en effet vite révélé ses limites. Le plan prévoit par ailleurs d' »assainir la gestion et le fonctionnement de ces copropriétés », mais sans rentrer spécifiquement dans le détail des modalités de cet assainissement.
  • La réalisation des travaux.
  • L’accompagnement afin de pérenniser le redressement.

Sur la papier tout cela semble très efficace. Il reste à le mettre en œuvre …

Transformer

Le troisième volet du plan « initiative copropriétés » est l’inévitable démolition. Transformer ? oui, car il s’agit de reconstruire ensuite. Repartir sur du neuf suffit-il a éliminer les problèmes qui ont abouti à ces copropriétés si dégradées qu’on ne voit d’autre solution que les raser ? Cela reste à prouver.

Ce volet de « transformation » prévoit d’aider les communes à reloger les occupants actuels des copropriétés très dégradées. Par contre, il reste assez vague sur la transition avec les nouveaux programmes.

Les marchands de sommeil largement pointés du doigt.

Dans les copropriétés dégradées ou très dégradées, on retrouve systématiquement le même schéma de population. Des populations très fragilisées financièrement, mais également socialement. Elles cohabitent avec ce qu’il est convenu d’appeler les « marchands de sommeil ». Des multi-propriétaires qui usent et abusent de tous côtés. Le gouvernement doit bien prendre la mesure de ce problème qui est certainement un des piliers de la dégradation progressive d’un ensemble immobilier. Car ils participent grandement à la fragilisation voire à la ruine financière de ces copropriétés. Le bâti n’est plus entretenu depuis des décennies avec les conséquences tragiques que l’on mésestime.

Le gouvernement promet une implacable fermeté face à ces véritables délinquants. La priorité dans un premier temps est le recensement et l’identification de ces indélicats. La loi ELAN pourrait obliger les syndics et les agences immobilières à les dénoncer. Elle permettrait également de confisquer les biens et de leur rendre impossible tout achat supplémentaire.

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L’effondrement de l’immeuble au 65 de la rue d’Aubagne à Marseille le 5 novembre a également mis en lumière ce fléau dont l’impact est largement sous estimé. Dans certaines copropriétés et certains grands ensembles, les marchands de sommeil sont majoritaires. Ils mettent en danger par leur attitude cynique et vampire, l’ensemble des populations qui y vivent.

Là encore, tout reste à mettre en œuvre.

Et les autres ?

Même s’il est logique, à l’échelle d’un gouvernement, de s’attacher aux 10% de copropriétés qui vont représenter 80% des populations vivant dans des conditions totalement indignes. Nous ne pouvons nous empêcher de penser aux toutes petites copropriétés qui ne sont pas en bien meilleur état que ces grands ensembles emblématiques. Pourtant aucun grand programme national ni suivi trimestriel pour ceux-là.
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Le drame de la rue d’Aubagne a eu lieu exactement dans ce genre d’habitat. Une zone très dégradée, composée de multiples petites copropriétés. Ce quartier comprend des immeubles qui sont tous des cas particuliers. Cela ne facilite pas leur inclusion dans un plan général de réhabilitation. C’est moins emblématique, plus couteux et moins « rentable ». Ces quartiers ne font pas partie des grands ensembles ciblés par « initiatives Copropriété ».  Pour autant leur situation est tout aussi urgente. Espérons que la rue d’Aubagne va permettre d’engager une vraie dynamique de réhabilitation du centre ville.

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