Copropriétaire qui ne paie pas ses charges, que faire ?

Les impayés de charges en copropriété sont un problème récurrent dont il est vital de se débarrasser.
Une étude du Ministère de la Justice en 2017, montre que 70% du contentieux en copropriété en France porte sur les impayés de charges !
Soit presque 30 000 litiges par an ! La Provence arrive en seconde position derrière la région parisienne. Triste palmarès.

Un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges. Que faire ? Quels sont les recours de la copropriété ? A cause de quelques copropriétaires indélicats les comptes sont dans le rouge ? Le syndic vous propose un appel de fonds de solidarité pour éponger la dette ? Que faut-il en penser ?

Ce n’est pas une fatalité, mais il est important d’agir dès les premiers symptômes ! Tous les mauvais payeurs ne sont pas forcément de mauvaise foi. Les impayés de charges sont d’autant plus faciles à régler que les montants ne sont pas trop conséquents. Plus de deux tiers des contentieux portent sur des impayés de plus de 10  euros ! Il faut agir avant !

Mise à jour Loi ELAN 2018
Retrouvez en fin d’article une analyse de la position des pouvoirs publics sur cette question des impayés de charges.

Contre les impayés de charges, c’est à votre syndic d’agir.

Votre syndic doit agir et mener les démarches visant au recouvrement des charges. C’est une tâche qui lui est dévolue par l’article 18 de la loi de 65. La loi ne lui reconnait d’ailleurs pas le droit d’externaliser cette mission. Le syndic engage sa responsabilité si sa négligence cause un préjudice à la copropriété. Les impayés de charges en copropriété sont donc à la fois un problème pour la copro, mais également pour le syndic.

Ce principe posé, il faut être objectif ; mais il est important de ne pas se reposer entièrement sur sa gestion. Il n’a pas que votre copropriété à l’esprit, les mois passent vite et les dettes se creusent. Il est essentiel que le conseil syndical suive de près le syndic dans ses démarches pour recouvrer les charges impayées par les copropriétaires indélicats.

CoproConseils peut vous aider à vous y retrouver dans le dédale juridique de vos droits et obligations et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter en fonction de la situation de votre copropriété.

Cet article vise dans un premier temps à vous informer sur les différentes étapes qui doivent ou peuvent se succéder lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants. Attention tout cela ne s’applique que sur des charges exigibles !

Charges exigibles

D’une manière générale, les charges ne sont exigibles que lorsqu’elles ont fait l’objet d’une validation par l’assemblée générale. Dès lors que l’assemblée générale vote le budget, les appels de fonds sont exigibles. Le reliquat est exigible dès lors que les comptes ont été approuvés en assemblée générale. Le reliquat de charges, c’est la différence entre le budget prévisionnel et les charges réelles. Il en va de même pour les travaux, même s’ils sont exceptionnels et revêtent un caractère d’urgence ; les appels de fonds correspondants ne sont exigibles qu’à partir du moment où une assemblée générale (extraordinaire si besoin) les a validés.

Notez bien que les étapes successivement détaillées ne sont pas toutes obligatoires. Certaines peuvent être interchangées. Certaines sont plus adaptées à une situation et sont inutiles dans une autre. Notez également qu’elles se succèdent à partir du moment où la créance reste impayée. Dès lors que le débiteur se rapproche du syndic et négocie avec lui un protocole d’accord et un échéancier d’étalement de la dette, la procédure peut s’arrêter.

Première étape en cas d’impayé de charges : la relance.

Les délais d’exigibilité des charges sont dépassés, le syndic relance le copropriétaire défaillant par lettre simple pour lui rappeler ses obligations. Cette lettre doit informer le copropriétaire défaillant du fait qu’une procédure de recouvrement peut être mise en place s’il ne paie pas.

Le syndic n’est pas obligé de passer par cette première étape.

Une lettre de relance ne peut pas être facturée, si elle l’est c’est abusif, cela fait partie des missions de gestion courante du syndic.
C’est souvent pour cette raison que les syndics passent directement à l’étape suivante.

Deuxième étape : la mise en demeure

Concrètement la mise en demeure est une relance envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut porter différents titres mais à la différence de la relance, elle peut faire l’objet d’une facturation spécifique par le syndic. Il n’y a pas de tarif légal, il mentionné dans le contrat de syndic et peut être négocié au moment de la signature du contrat.

Le passage par la mise en demeure est obligatoire avant toute autre sorte de poursuite du débiteur.

Contrairement à ce qui peut être communément prétendu, la loi n’a pas défini de délais légaux entre la date d’exigibilité des fonds, la date d’envoi d’une mise en demeure et la date de lancement d’une procédure. Les appels de fonds sont exigibles dès le premier jour du trimestre. Le syndic a le droit d’envoyer une mise en demeure (facturée) le lendemain et une sommation par voie d’huissier (également facturée) le surlendemain !
Il est donc important de payer ses charges, même si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui a été voté en assemblée !

Super Procédure de Recouvrement de charges ELAN

La mise en demeure est le point de départ de la “super procédure de recouvrement” lancée par la loi ELAN en 2018.
Pour l’instant il est encore trop tôt pour se prononcer sur son efficacité.

La loi ELAN modifie l’article 19-2 de la loi de 65. Cet article a été créé par la loi SRU de 2000.

Si 30 jours après la réception de la mise en demeure, le copropriétaire débiteur ne donne aucune réponse, alors l’intégralité des sommes présentes, passées et prévues sont dues. Le syndicat des copropriétaire par l’intermédiaire de son syndic peut saisir le Président du TGI dans une procédure accélérée dite “comme en matière de référé”. Cela s’appelle la déchéance du terme.

Concrètement cela signifie que la copropriété est fondée à réclamer à l’indélicat copropriétaire non seulement les charges qu’il doit, mais aussi celle qu’il va devoir puisque le budget a été voté.
La loi ELAN a élargi cette déchéance du terme à la fois au budget prévisionnel et au fond travaux. Toutes les charges deviennent immédiatement exigibles !

Cela aurait pour avantage de limiter le nombre de procédures.
En effet une seule procédure permettrait de recouvrer à la fois les charges dues et celles à devoir !
Reste à savoir comment cette disposition va être utilisée par les syndics et surtout comment elle va être accueillie par les juges.
Super procédure à l’essai ! doit faire ses preuves !
En attendant, la procédure classique continue d’être applicable et appliquée.

Troisième étape : la sommation ou l’injonction de payer.

Cette troisième étape peut être faite par voie d’huissier (sommation ou injonction de payer) ou par voie d’avocat (mise en demeure ou lettre comminatoire). On est toujours dans le registre de la relance, mais cette fois par l’intermédiaire d’un représentant de la justice.

Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est souvent utilisée par les syndics pour son efficacité. Recevoir une injonction de la part d’un huissier n’est pas anodin. Par ailleurs via cette solution le syndic transfère le dossier et facture la prestation !

Quatrième étape en cas d’impayés de charges : la saisie.

Le dossier est entre les mains de l’huissier, celui-ci peut convenir avec le syndic de la saisie la plus appropriée.

Une saisie sur loyers pour un propriétaire-bailleur défaillant. Éventuellement une saisie sur voiture pour un propriétaire de garage ou de parking qui ne paie pas ses charges. Ou bien une saisie sur salaires ou sur comptes bancaires. Il n’est pas besoin de jugement d’un tribunal pour ce faire, mais il n’est pas toujours possible de procéder à une saisie, certains mauvais payeurs savent s’organiser.

Cinquième étape : la procédure devant un tribunal

Le syndic saura s’adresser au tribunal compétent suivant les montants qui sont en jeu. Le 9 mars 2016 est paru d’un décret d’application de la loi Macron du 6 août 2015. Il permet d’avoir recours sous certaines conditions à une procédure simplifiée de recouvrement des créances.

Le référé

La loi de 65 modifiée en 2000 donne la possibilité à la copropriété d’engager une procédure en référé à l’encontre du copropriétaire défaillant. Il s’agit d’une procédure judiciaire d’urgence, rapide et peu coûteuse. Il est possible de s’y rendre sans avocat (même s’il est tout de même fortement conseillé).

Le juge du fond

Porter l’affaire devant un juge de fond. Il s’agit donc d’un tribunal de proximité si la somme est inférieure à 4000 €. D’un tribunal d’instance, si elle est comprise entre 4000 et 10 000€. Ce sera un tribunal de grand instance si la dette est supérieure à 10 000 euros. Une fois le copropriétaire défaillant condamné, le syndic mandate un huissier de justice.

Éventuelle prise d’hypothèque

L’action en justice peut être précédée (ou non) d’une prise d’hypothèque. Il faut pour cela que la dette soit ancienne de plus de 4 ans que les sommes soient importantes. Ceci permet à la copropriété d’être remboursée lors de la vente du bien du copropriétaire défaillant. Que la vente soit faite de son plein gré ou qu’elle soit ordonnée par un juge. (Pour les dettes de moins de 4 ans la copropriété est automatiquement parmi les créanciers remboursés par la loi de 1994).

Conséquences :

Lorsque le dossier arrive au Tribunal, la copropriété s’en remet à la décision du juge. C’est lui qui tranche et qui peut ordonner, si aucune autre solution n’est possible, la saisie immobilière du bien.

Il faut garder à l’esprit que durant toutes ces étapes le copropriétaire débiteur peut trouver un arrangement à l’amiable avec le syndic qui lui permettra d’arrêter toutes les poursuites et ce jusqu’au dernier moment. Cet arrangement peut également être proposé par le juge. La saisie du bien immobilier est la solution ultime. Le juge préférera toujours éviter la saisie pour peu que le débiteur fasse montre d’un minimum de bonne volonté.

Pour que l’appartement du débiteur soit mis en vente judiciaire il faut :

  • l’ordonnance de jugement c’est à dire la signification du jugement faite par voie d’huissier et
  • une autorisation de l’assemblée générale faite au syndic à procéder à cette vente.

Il n’est pas nécessaire d’attendre le jugement d’exécution qui condamne le débiteur. Le syndicat peut à tout moment autoriser le syndic à procéder à la vente aux enchères de l’appartement. Cela peut tout à fait être fait préventivement lors d’une assemblée générale ordinaire.

Vous pouvez demander à votre syndic que soit mis à l’ordre du jour de la prochaine AG une résolution concernant la saisie immobilière du lot. Attention cette résolution doit concerner l’autorisation du syndic de procéder à la vente aux enchères et le montant de la mise à prix en fonction des sommes estimées irrécouvrables.

Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent puisque dès que l’ordonnance d’exécution sera en sa possession, le syndic pourra agir sans avoir à convoquer une assemblée générale extraordinaire ou attendre la prochaine assemblée générale ordinaire.

Sixième étape : la vente aux enchères.

Un avocat mandaté par le syndic s’occupe de la vente aux enchères du bien immobilier du copropriétaire défaillant.

Ensuite, la copropriété est ce que l’on appelle un “créancier privilégié”. Elle n’a pas besoin de s’inscrire pour bénéficier des sommes issues de la vente judiciaire et qu’elle est prioritaire. Néanmoins, l’État passera toujours se servir avant ! Si votre copropriétaire mauvais payeur doit déjà de l’argent au fisc, la copropriété ne pourra se rembourser que sur les sommes restantes !

Il ne vous reste plus qu’à accueillir le nouveau copropriétaire. La copropriété peut repartir sur de nouvelles bases financières plus saines !

Important :

Face à un problème d’impayés de charges, les copropriétaires doivent s’armer de patience et de persévérance. La situation ne se règle en général pas en quelques semaines. Et les syndics laissent trop souvent passer les mois sans agir. C’est le travail du Conseil Syndical de le relancer.

A chaque étape il est important de relancer le syndic. Le copropriétaire débiteur s’est engagé à régler ses charges et épurer ses dettes à hauteur d’un certain montant mensuel ? Renseignez-vous. N’attendez pas la prochaine assemblée générale pour vous rendre compte qu’en réalité il ne tient pas ses engagements.

Le syndic vous propose un appel de fond de solidarité pour éponger les dettes ? Très bien, mais assurez-vous qu’en parallèle il est bien en contact avec un huissier pour relancer le mauvais payeur et procéder à des saisies si cela est possible. Et demandez lui régulièrement où en est le dossier.

Mise à jour 2019 : le 27 juin 2019 est enfin paru un décret d’application d’une loi de 2010. Ce décret définit les modalités selon lesquelles les huissiers de justice peuvent avoir accès aux parties communes des copropriétés. Il établit que le syndic doit sous 5 jours ouvrables, rendre possible l’accès de la copropriété à un huissier de justice pour l’accomplissement de sa mission.

Face aux impayés de charges, quelle est la position des pouvoirs publics ?

Il y a “impayés de charges” lorsque un ou plusieurs copropriétaires n’honorent pas un ou plusieurs appels de fonds. Si ces copropriétaires sont nombreux, ou si la situation s’éternise, ou si la copropriété est petite, cette absence de fonds engendre des problèmes graves. Elle peut conduire la copropriété à ne pas réaliser les travaux nécessaires à son entretien et donc à se dégrader. Autre conséquence : ne plus pouvoir payer ses factures courantes. Viennent ensuite plus ou moins rapidement la faillite et l’administration judiciaire. Les suites dramatiques des copropriétés non entretenues, peuvent amener les pouvoirs publics à des options catégoriques.

Ainsi un problème a priori personnel est en réalité l’affaire de tous. En réalité c’est l’avenir de l’ensemble de la copropriété qui est engagé.
Lorsque cette situation se reproduit à l’échelle nationale dans de plus en plus de copropriétés, il est indispensable que les pouvoirs publics s’emparent du problèmes et tente d’y remédier.

Effectivement depuis plusieurs dizaines d’années, les gouvernements successifs tentent par différents moyens d’appréhender le problème et de proposer des solutions. Il semblerait que ce soit la prévention qui prédomine ces dernières années. En 2018, la loi ELAN donne néanmoins des moyens supplémentaires à la répression.

Les études

L’adil 75, Agence Départementale d’Information sur le Logement a publié fin 2010 un rapport très intéressant sur les impayés en copropriété. Il est tiré d’une étude réalisée auprès de leurs adhérents dans le courant de l’année 2010. Certes, ce rapport ne porte que sur des logements parisiens. Par de nombreux aspects n’est pas transposable aux Bouches du Rhône. Il reste extrêmement intéressant .

La responsabilité des syndics est importante. Tout d’abord parce que ce sont eux qui de part la loi sont responsables du recouvrement des charges. Or le recouvrement de charges est une partie peu rémunératrice de leur travail. Elle n’est donc pas prioritaire. C’est pourtant l’inverse qu’il faudrait faire. Plus la question des impayés est prise tôt, plus on a de chances de régler le problème.

Un syndic peu actif n’est pas une fatalité. Le conseil syndical a aussi une responsabilité et une action possible, ne serait-ce qu’en relançant le syndic et en lui rappelant sa mission, mais également en lui demandant régulièrement une balance des paiements.

Au delà de la responsabilité de ces deux acteurs classiques de la copropriété, le rapport de l’ADIL met au jour deux éléments très intéressants qui permettent de comprendre le problème différemment.

L’imprévu souvent source première des difficultés financières

La mise en difficulté financière d’une copropriété suite à des impayés de charges intervient souvent dans les années qui suivent des travaux exceptionnels type réfection des ascenseurs ou ravalement de façades, voire suite à un dépassement de budget travaux. Les copropriétaires peuvent assurer les charges de gestion courante, mais ont du mal à financer les charges exceptionnelles. D’autant que malheureusement les copropriétaires à faibles revenus vivent justement dans des copropriétés où les travaux d’entretien ont souvent un caractère d’urgence.
L’ADIL conseille deux solutions ;

Mieux évaluer le montant exact des travaux

Mieux évaluer le montant exact des travaux signifie multiplier les devis de professionnels pour se faire une idée précise. Il ne faut pas se limiter à comparer la dernière ligne : le prix. Il faut accompagner l’entreprise lors de sa visite et ne pas hésiter à poser des questions à s’informer. Lorsque sur 5 devis, un seul propose un montant de 30% inférieur, il faut se demander pourquoi. Si ce prix attractif cache un dépassement annoncé, la copropriété est perdante.

Mieux budgétiser les travaux dans le temps

Bien budgétiser des travaux exceptionnels signifie adapter le paiement aux capacités financières de tous les copropriétaires. Souvent les propriétaires les plus en difficultés ne sont pas présents en assemblée. Ils ne sont pas là pour expliquer leur difficulté à financer des travaux exceptionnel. Pour ne pas mettre la copropriété elle même en difficulté, il faut néanmoins compter avec eux aussi. La clé du financement des dépenses exceptionnelle est dans l’étalement de celles-ci dans la durée. L’ADIL conseille de faire des provisions pour travaux, avant même que ceux-ci ne soient nécessaires ni votés. Ceci est d’autant plus souhaitable qu’il est possible pour les copropriétés de placer ces fonds sur un livret A.

L’ADIL conseillait en 2010 la mise en place d’un “fond de prévoyance”. Elle a été entendue quatre ans plus tard avec la mise en place du fonds ALUR rendu obligatoire par la loi du même nom.

Information et formation manquent cruellement.

L’autre élément mis en évidence par l’enquête de l’ADIL est assez édifiant ; une bonne partie des impayés de charges en copropriété viendrait d’une méconnaissance ou d’une incompréhension du mode de fonctionnement même de la copropriété. Un grand nombre de copropriétaires considère le non paiement de leurs charges comme un mode d’expression de leur mécontentement ou de leur désaccord. Vous pouvez à ce titre et par curiosité, consulter les commentaires postés par les internautes à la suite de notre article sur les mises en demeure, il confirme totalement ce constat de l’ADIL.

Une bonne partie également ne comprendrait tout simplement pas du tout à quoi correspondent les montants qu’on leur demande.

Formation et information sont des tâches ingrates et a priori non rémunératrices

Il y a donc d’importants progrès à faire dans le domaine de l’information et de la sensibilisation des copropriétaires. Le syndic et le conseil syndical qui sont en première ligne. C’est vrai, il est souvent difficile pour le conseil syndical d’expliquer qu’il est important de payer ses charges. Mais lorsque le contact a été établi maintes fois pour d’autres raisons, moins difficiles, plus positives comme recueillir leur avis sur une amélioration, ou pourquoi pas lors de la fête des voisins, la sensibilisation à la comptabilité de la copropriété sera plus aisée parce que le lien existera.

Du point de vue du syndic, chaque minute passée à faire de la sensibilisation semble une minute non rentable. D’autant que pour les syndics qui manipulent ces chiffres au quotidien, la difficulté à comprendre les comptes n’est pas évidente. Pourtant c’est à long terme qu’on s’y retrouve.

Les aides financières

Pour finir, il est important d’évoquer les portes de sorties. En cas de réelles difficultés financières et de fort impayés de charges, il existe des aides, il existe des solutions.

Au niveau de la copropriété, le mandataire ad hoc est chargé d’éviter l’administration provisoire aux copropriétés en grande difficulté financière. Ce mandataire va chercher à trouver des solutions au cas par cas. En effet, les aides sont essentiellement individuelles. Très peu s’appliquent à la copropriété comme entité excepté certaines subventions de l’ANAH par exemple.

Au niveau individuel il existe toute une batterie d’aides. Elles sont nombreuses et proviennent de différents organismes. Ces aides sont toutes accordées sous conditions, de tous ordres et souvent drastiques :

  • conditions de ressources évidemment,
  • de localisation géographiques,
  • d’efficacité énergétique,
  • âge du bâti,
  • etc. etc.

C’est un tel casse-tête qu’au final. Ces aides qu’on juge toujours insuffisantes ne sont même pas utilisées à plein par ceux qui pourraient y avoir droit.

Là encore une question d’information, de sensibilisation.

42 responses to “Copropriétaire qui ne paie pas ses charges, que faire ?

  1. Raumin says:

    Bonjour, j’ ai un voisin dont la dette de charge ( depuis 8 ans ) dépasse le prix de son lot . Le syndic entame une saisie immobilière à son encontre . Donc que se passera t’ il si, comme prévu, le montant de l’ enchère ( tous frais déduits )ne solde pas son compte de copropriétaire ? Sera t’ il poursuivi ou c’ est à la copropriété de boucher le trou ? Merci de votre réponse .

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans le langage de la copropriété on appelle ça “charges irrécouvrables”.
      Mais vous avez raison, en clair c’est la copropriété qui bouche le trou !
      Cordialement

  2. Faya says:

    Bonjour,

    Suite à l’autorisation de saisie immobilière par l’AG, la procédure pour obtenir un commandement de payer a été lancé. Pouvez-vous me dire, en générale, le délai pour obtenir ce commandement de payer? Ou le temps pour qu’il soit adressé au mauvais payeur?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Un commandement de payer par huissier est en général obtenu dans un délai de quelques semaines seulement.
      Cordialement

  3. Aurore says:

    Bonjour,
    Suite à une saisie immobilière j’ai acheté l’appartement d’un copropriétaire indélicat qui ne payait plus ses charges depuis 6 ans.
    Le syndic a effectué pendant toute la période de la procédure 2 appels de fonds “avance solidarité”, pour combler les dettes de ce copropriétaire.
    Sur mon intranet de copro figurait bien ce crédit en faveur de mon lot acheté puisque le syndic avait appelé la somme à la copropriété entière (y compris sur les tantièmes du fameux copropriétaire).
    Suite à la vente par adjudication, le syndic en tant que créancier a récupéré les sommes dues à la copropriété de ce copropriétaire, donc également le montant des fonds “avance solidarité” appelé et jamais perçu, comme le reste.
    Le syndic refuse de me verser cette somme,
    Ce delta de “trop perçu”, qui doit le toucher?, que devient cet argent? est-il reversé à l’ex copropriétaire ? ou suis-je en droit de le réclamer car non déduit de mon prix d’achat ?
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui théoriquement, il doit vous le reverser.
      Vous êtes théoriquement en droit de le réclamer.
      Néanmoins il peut y avoir des cas particuliers dans le cadre d’une adjudication. Il nous faudrait étudier le dossier en détail pour pouvoir vous le dire avec certitude.
      Cordialement

  4. Aurélie says:

    Bonjour,
    dans ma copropriété, l’un des copropriétaires ne paie pas ses charges obligatoires. Dans un premier temps chaque copropriétaire a fait l’avance des frais qui ont été répartis entre nous. Le dialogue devenant compliqué avec le syndicat de copropriété, nous avons été obligé d’en changer. Le nouvel établissement hélas, a laissé le dossier du mauvais payeur dormir pendant deux ans malgré nos relances. Nous venons de l’apprendre en assemblée de copro. Aucun des plans d’actions qui avaient été proposés n’a été respecté et nous n’avons eu aucun retour sur les démarches juridiques engagées contre le mauvais payeur (si démarches juridiques il y a eu, nous n’en n’avons même pas la certitude). Aujourd’hui, le nouveau syndic reconnait qu’il n’a fait aucune action durant deux ans et qu’il est resté discret. Il prétend que l’argent avancé par les copropriétaires n’est pas récupérable et ne veut plus la charge de notre copropriété.
    Nous sommes donc contraints, de ce fait, de rechanger de syndicat de copropriété. Je souhaite savoir quels recours nous pouvons avoir. Est ce qu’une action en justice serait possible pour régler et avancer sur ce dossier d’impayés? Comment pouvons nous obtenir des informations sur la situation de ce litige car toutes nos demandes de renseignements sont restées lettre morte. Quels recours avons nous?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      L’avance de solidarité est toujours récupérable. Mais elle ne l’est pas immédiatement parce que la copropriété n’a pas récupéré les fonds de la part du copropriétaire indélicat. Il n’est pas forcément judicieux de faire une action en justice, mais juste commencer par mandater un syndic qui va faire correctement son travail. C’est à dire engager des poursuites contre le copropriétaire mauvais payeur dans un premier temps.
      Nous pouvons vous épauler pour défendre vos intérêts. N’hésitez pas à nous demander un devis.
      Cordialement

  5. ROCHER didier says:

    Bonjour
    Je suis dans une copropriété de 204 lots et je suis proprietaire d’un local commercial .
    D’autres commerces sont présents. Un coproprietaire souhaite lancer une isolation thermque par l’extérieurs dont la facture pourrait s’élever a plus de 4 millions d’euros soit pratiquement 20 fois le budget previsionnel qui s’eleve a 195 000 euros . Il pretend que des aides pourraient intervenir. Or les commerces ne peuvent pas prétendre a des aides et moi le premier je ne pourrai assumer environ les 20 000 euros de travaux et les autres commerces aussi. Nous allons par conséquent devenir des coproprietaires defaillants etant dans l’impossibilite d’assumer de telle somme. Existe t-il des moyens de contester cette decision en se basant sur la notion de discrimination? Nous envisageons d’envoyer une lettre a tous les coproprietaires les informants des risques pour nous si de tels travaux sont votés? Comment le juge en cas de proces interpretera cette lettre et pourra til nous exempter d’une partie de ces sommes?
    merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      La copropriété est une mini démocratie. Si la majorité vote une résolution, l’ensemble de la copropriété est engagée. Aucun copropriétaire ne peut se désolidariser de l’ensemble. Aucun juge ne pourra vous exempter de payer vos charges. Il faut donc comme vous l’envisagez “faire campagne” avant l’assemblée. Notez également que votre syndic doit avoir un rôle de conseil avant et surtout durant l’assemblée pour expliquer aux copropriétaires les tenants et les aboutissants de la résolution portée à leur vote.
      Pour finir, notez que l’isolation thermique est désormais une obligation en cas de ravalement de façade.
      Cordialement.

  6. ECOB says:

    Syndic bénévole d’une petite copro de 3 lots et membre d’un Conseil syndical d’une autre petite copro de 16 lots, j’apprécie tout à fait la clarté et la justesse de vos réponses. Votre site est un outil actif et sûr de sensibilisation et de pédagogie à la gestion des copropriétés. La complexité des lois et les exigences normatives à appliquer à ce secteur rendent vos conseils et avis d’une aide précieuse.
    Je vais suggérer à mes copropriétaires une adhésion à vos services. Merci !

    1. CoproConseils says:

      Merci pour vos compliments. Au plaisir de vous compter bientôt parmi nos adhérents ! Cordialement

  7. GIRARD says:

    Bonjour,
    J’ai acquis un appartement il y a 3 mois et j’apprends aujourd’hui en recevant la convocation à la prochaine AG qu’un copropriétaire est défaillant et que le syndic nous demande de suppléer aux charges impayées. Selon mes voisins il s’était engagé à payer lors de l’AG N-1. Le syndic nous informe que le dit copropriétaire l’aurait informé mettre en place une procédure de surendettement. Ma question est : Est il possible de puiser dans le fond travaux pour régler les charges dues par ce copropriétaire ou ce fond est il bloqué. Le fait d’informer de la demande de reconnaissance de surendettement ne veux pas dire que celle-ci sera acceptée. Ce copro a reçu ce bien en héritage.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non, il n’est pas possible de “puiser dans le fonds travaux” comme vous dites !
      Quant à ce copropriétaire défaillant, ce que le syndic vous demande c’est un appel de fonds de solidarité en attendant que les fonds puissent être recouvrés. Vos avances vous serons ensuite créditées.
      Cordialement

  8. sl says:

    Bonjour,
    Un syndic bénévole, représenté par un des copropriétaires (SCI), a reçu une facture d’eau d’un montant élevé pour la copropriété.
    Le syndic bénévole en a avertit les copropriétaires.
    Le copropriétaire représentant du syndic bénévole a payé sa quote-part de cette facture, mais le reste des copropriétaires ne règle pas leur dû pour diverses raisons (appartement pas habités etc).
    Une lettre d’huissier a été envoyé au copropriétaire qui était représentant du syndic bénévole (qui ne l’est plus aujourd’hui) pour saisir ses biens etc.
    Quels sont les recours possibles pour le copropriétaire en question qui ne peut pas payer pour tout le monde…

    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous êtes en train de faire une énorme confusion entre les fonds perso du syndic bénévole et les fonds de la copropriété. La copropriété doit impérativement avoir un compte séparé. Sur ce compte sont versés les appels de fonds. C’est ce compte qui doit servir à régler intégralement les factures. Il n’y a aucune raison pour que la société des eaux se retourne contre le syndic bénévole, elle se retourne contre le syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Le compteur doit être au nom du syndicat des copropriétaires. En aucun cas au nom du syndic. Ce n’est pas un amoncellement de paiement séparés qui doit régler une facture d’eau. C’est un seul paiement, au nom du SDC. Si les fonds de la copropriété ne sont pas suffisants, alors il n’est pas possible de payer. Pas possible du tout. Il n’y a aucune raison pour qu’un copropriétaire paie sa quote-part séparément. Il y a encore moins de raison pour qu’un copropriétaire (fut-il syndic bénévole) avance les fonds. C’est illégal. Il y a eu confusion entre fonds privés et fonds de la copropriété.
      Il est urgent que la copropriété soit gérée par un syndic compétent.
      Soit un syndic professionnel, soit un syndic épaulé par CoproConseils !
      N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
      Cordialement

  9. Jodejelen says:

    Bonjour un copropriété doit 18000€ de charges impayées. Sachant que ce copropriété auras 10 ans en juillet 2019 quelle est le délai de prescription pour des charges impayé. Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il n’y a pas de prescription pour les impayés de charges. C’est simplement qu’au bout de 3+1 ans, la copropriété cesse d’être créancier prioritaire.
      Mais si pendant 10 ans le syndic n’a rien fait pour récupérer ces charges, c’est contre le syndic qu’il faut se retourner.
      Cordialement

  10. Poussi says:

    Bonjour et merci pour ce site qui est très complet et utile
    Nous avons acheté un bien dans une petite copropriété dans laquelle il y avait un mauvais payeur depuis quelques années
    Lors de notre achat l Agence nous avez précisé qu il n y avait pas à s inquiéter car les frais payés qu ils soient des frais de copropriétés ou d avocat pour suivre le dossier nous seraient remboursés .
    Aujourd hui le bien doit être vendu par liquidation et notre syndic nous indique que tous les frais engagés ne seront pas remboursés et que seuls les frais de moins de deux ans feront l objets de remboursements car le reste et passe en provision pour recouvrement
    Est ce normal ?
    J ai lu sur d autres forums que le frais d avocat pouvaient rester parfois à charges des copropriétaires car jugés non nécessaires .
    Quel est votre avis sur ce point ?
    Merci pour vos éclaircissements

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui malheureusement lorsqu’on arrive à la liquidation, les créanciers sont payés en fonction de ce qui a pu être récupéré au moment de la vente. De plus il y a un ordre chez les créanciers. Par exemple les impôts sont prioritaires sur la copropriété. Enfin le juge peut décider que certains frais sont pris en compte et pas d’autres.
      Ce n’est que très rarement une opération blanche pour les autres copropriétaires malheureusement.
      Cordialement

  11. POL BOULARD says:

    Bonjour,
    Lorsqu’un propriétaire ne paye pas ses charges actuellement nous sommes à plus de 10 000 € de retard malgré les procédures engagées. Est ce que les autres copropriétaires sont solidairement responsables ? J’ai cru comprendre que dans le cadre de la loi ALUR cette possibilité là n’existait plus.
    Quand est il réellement et sur quel texte s’appuyer ?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le terme de solidarité n’est pas forcément correctement compris.
      Lorsqu’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges met la copropriété en difficulté financière, le syndic doit trouver une solution pour payer les factures.
      Il y a deux solutions. Soit il fait ce que l’on appelle un appel de fonds de solidarité, soit il met la copropriété en administration judiciaire.
      L’administration judiciaire est toujours à éviter, c’est de loin la solution qui coûte le plus cher à tout le monde.
      Donc il va proposer en assemblée générale un appel de fonds dit de solidarité. Cet appel de fonds les copropriétaires ont le droit de le refuser. Ils ont le droit de préférer l’administration judiciaire !!
      On appelle cela “de solidarité” mais cela ne signifie pas que vous payez pour les mauvais payeurs. Cela signifie que vous avancez l’argent pour que la copropriété ne soit pas en cessation de paiement. Dès que les fonds sont recouvrés, ils vous sont remboursés. Évidemment, il est essentiel ensuite de s’assurer que le syndic fait vraiment tout ce qui est en son pouvoir pour recouvrer les fonds. C’est pour cette raison que nous avons fait un article très détaillé pour que les copropriétaires puissent connaitre les différentes étapes et faire pression sur le syndic pour qu’il avance.
      Si par contre, en toute fin de procédure, lorsque l’appartement du copropriétaire indélicat est vendu judiciairement, la somme récupérée ne couvre pas les charges que ce copropriétaire doit. Alors, et seulement à ce moment là, la copropriété passe ces sommes en créances irrécouvrables. Ce qui signifie que là par contre, les copropriétaires sont solidaires pour faire face à ces sommes que la copropriété ne recouvrera jamais.
      Pour finir, non la loi ALUR n’a rien changé à tout cela.
      Il n’y a pas d’autre solution.
      Cordialement

  12. AM says:

    Bonjour Madame, Monsieur,
    Le Syndic de notre copropriété nous facture, suite à un copropriétaire mauvais payeur de ses charges, des frais d’avocat dont il a eu recours pour recouvrer la créance, ce copropriétaire a vendu son appartement. Le Syndic ayant été normalement informé par le notaire de cette vente,
    voire de la mise en vente, ce dernier n’aurait-il pas dû déduire ces frais d’avocat du produit de cette vente?
    Je vous remercie de votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Veuillez noter que votre commentaire a été déplacé à la suite d’un article lui correspondant plus directement. Vous pouvez très utilement le lire.
      Lorsqu’un propriétaire est débiteur et que le syndic procède au recouvrement des charges, tous les frais afférents sont théoriquement à la charge du copropriétaire débiteur. Mais ce n’est bien souvent pas jugé ainsi par les tribunaux.
      Lorsqu’un copropriétaire vend son bien, le notaire chargé de la vente demande au syndic l’état daté. Le syndic doit alors indiquer au notaire si le propriétaire est débiteur. Le syndic ne doit délivrer le certificat article 20 que lorsque le propriétaire n’est plus débiteur. Normalement, les frais d’avocat auraient du être compris.
      Néanmoins plusieurs raisons peuvent expliquer qu’ils ne le soient pas.
      S’il reçoit une dernière facture d’avocat après clôture du dossier, il la passe en charges communes générales.
      Effectivement, les frais d’avocat sont des charges communes générales.
      Par contre si ce sont tous les frais d’avocat qu’il a oublié de compter dans les frais de recouvrement c’est une autre histoire.
      Le syndic peut éventuellement être responsable. Difficile de se prononcer sur un dossier dont on ne connait pas tous les tenants et aboutissants.
      Vous pouvez traiter cette question à l’amiable avec votre syndic.
      Cordialement

  13. Léonidas says:

    Bonjour,
    Le syndic est responsable s’il laisse courir des impayés et doit mettre en œuvre les démarches nécessaires afin que les copropriétaires débiteurs s’acquittent de leurs charges.
    S’il faut aller jusqu’à une assignation, tribunal jugement etc, les copropriétaires sont informés par les convocations, les cpte rendu de réunion du CS-Syndic, normal, OK. Ces situations difficiles pour tous, d’un point de vue purement financier mais aussi pour l’ambiance générale de la copropriété. Sans avoir à juger le pourquoi, comment, des copropriétaires se sont mis dans cette situation, est-il souhaitable en plus qu’un syndic inscrive dans l’extranet le jugement final de ces affaires. Question de respect pour ces personnes en difficultés que nous côtoyons tous les jours. Merci pour vos réponses.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement ce n’est pas très agréable d’être ainsi pointé du doigt, mais le syndic se doit d’informer la copropriété de l’état des procédures en cours. Par ailleurs, les documents concernant la copropriété et par conséquent l’état des débiteurs (nominativement désignés), doit être à la disposition de tous dans la copropriété.
      Il y aurait un soucis si le syndic le rendait public en dehors de la copropriété, mais il se doit de le faire savoir au sein de la copropriété.
      Cordialement.

  14. Samir says:

    Bonjour,
    tout d’abord merci pour vos articles, qui je pense sont d’une grande aide pour beaucoup d’entre nous.
    J’ai une question concernant la procédure de mise en demeure. Mon syndic dont la lettre commence par un F nous a envoyé un courrier en LRAR mais en spécifiant en objet lettre de relance et non mise en demeure. Ensuite, une dizaine de jour plus tard, nous avons reçu un courrier simple avec en objet Mise en demeure. Nous avons payé dès réception du courrier. avant la fin du mois. Il y a eu des frais de mise en demeure d’un montant de 40€, et le syndic le justifie du fait qu’ils ont envoyé un courrier en LRAR. Soit, cependant, c’est le courrier de relance (c’était l’objet du courrier) qui était en LRAR et non la mise en demeure et sauf erreur de ma part, la lettre de relance ne doit pas faire l’objet de frais supplémentaires? De plus, la mise en demeure étant en lettre simple, est elle valable ? Sachant qu’il faut une traçabilité de cela? En essayant d’en discuter avec le syndic nous avons eu la réponse ce processus a été voté en AG avant votre arrivée dans la copro, c’est comme ça et c’est tout. Ma dernière question, est même, si le processus est voté en AG s’il est contraire à la loi (sauf si je me trompe je ne suis pas juriste) est-il légal?
    Je vous remercie du temps que vous prendrez pour me répondre.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour vos compliments et pour votre question.
      Oui c’est légal. Le syndic n’est pas dans l’obligation d’envoyer le courrier simple. Une lettre recommandée vous demandant de payer une somme que vous devez est une mise en demeure.
      La question de savoir si c’est légal ne vaut que si vous êtes prêt à aller au tribunal pour demander au juge de trancher.
      Cordialement

  15. Nicole Plassmann et Brigitte Soleillet says:

    En cas de faillite de la copropriété et la nomination d’un administrateur judiciaire au tarif très élevé ( entre 7000 et 8000 € ) pouvez-vous me dire que risquent les copropriétaires à jour de leurs charges et quelles seront les conséquences pécuniaires.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Vous êtes solidaires malheureusement !
      Les copropriétaires à jour de leurs charges sont à la même enseigne que les mauvais payeurs, ils doivent leur part des frais d’administration judiciaire alors qu’ils n’en sont pas du tout responsables. C’est très injuste, mais c’est la copropriété.
      Cordialement.

  16. Philipot says:

    Bonjour,
    Plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges. Afin de faire face aux dépenses, le syndicat a fait un appel de fonds exceptionnel afin de régler des factures impayés (pose d’une serrure notamment). Est ce légal? N’est ce pas à eux d’avancer les fonds en cas d’impayés? Est ce que j’ai espoir de récupérer cet argent un jour? Car si je dois à chaque fois payer ma part plus celle des autres ça va devenir très compliqué!!
    Merci!

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est la copropriété qui est en difficultés de paiement, pas le syndic !
      Non seulement c’est effectivement aux copropriétaires de faire l’avance de trésorerie afin de permettre à la copropriété de régler ses factures, mais plus encore, le syndic n’a pas le droit d’y mettre des fonds.
      Légalement le syndic n’a pas le droit de mettre le compte de la copropriété à découvert. Il vous propose des solutions pour éviter cette situation. Si la copropriété venait à être en cessation de paiement, il aurait l’obligation de la mettre en administration judiciaire.
      Attention, vous ne payez pas à la place des autres, vous faites une avance de trésorerie.

      Par ailleurs, le syndic a l’obligation d’engager des poursuites envers les mauvais payeurs afin de recouvrer ces charges impayées. N’hésitez pas à lui demander régulièrement par l’intermédiaire du conseil syndical, où en sont ses démarches.
      Cordialement

  17. Syndic débutant says:

    Bonjour, en qualité de syndic bénévole,
    1-un copropriétaire paie partiellement l’appel de fonds trimestriel et soustrayant lui même des charges justifiées,
    puis je le mettre en demeure malgré son paiement partiel?

    2-Les frais postaux RAR sont ils à sa charge ? en sus des frais de pénalités

    3-Existe t il un cadre législatif au sujet des intérêts de retard?

    D’avance grand merci pour votre attention et conseils.
    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas aux copropriétaires de calculer leurs charges c’est au syndic.
      Les copropriétaires doivent régler les appels de fonds au premier jour du trimestre à partir du moment où ces appels de fonds sont exigibles et ils le sont dès lors que le budget a été voté en AG.
      Si le copropriétaire n’est pas d’accord, il paie, il conteste et s’il s’avère qu’il a raison, il obtient un crédit de charges.
      Vous avez le droit d’émettre une mise en demeure qui sera à sa charge car les frais de mise en recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur.
      Même s’il a payé une partie de ses charges, son compte reste débiteur donc vous avez le droit de le mettre en demeure de payer.

      Ensuite il s’agit d’être pragmatique. Si vous êtes syndic bénévole c’est certainement que votre copropriété est de petite taille. Il est donc possible pour les copropriétaires de se parler et de s’entendre, voire de faire une petite réunion informelle pour mettre à plat cette question plutôt que de “mettre en demeure”.
      Si votre copropriétaire débiteur est très récalcitrant et de mauvaise volonté voire de mauvaise foi. Alors peut être faut-il songer à passer en syndic professionnel, car sans bonne entente au sein de la copropriété, le travail de syndic bénévole qui n’est déjà pas très simple, peut devenir carrément lourd !

      Sachez que nous proposons un service d’assistance spécialement réservé aux syndics bénévoles. Vous pouvez nous demander un devis à la rubrique “Contact” et en parler avec les autres copropriétaires. Cela reste bien plus intéressant financièrement que d’être en syndic pro et vous avez des conseils professionnels et personnalisés.
      Cordialement

  18. Reveyron says:

    Bonjour.
    Le syndic convoque une AGE en indiquant avoir concerté le conseil syndical (ce qui est faut)pour l’ordre du jour.
    Aucun document n’est joint a cette convocation .
    Est ce normal? D’autant que le syndic évoque une trésorerie insuffisante,budget sous-évalué et défaut de paiement d’un copropriétaire et veut faire un appel de fond de 5500€et designer un administrateur judiciaire…
    Je suis au conseil syndical depuis peu .Nous sommes 7 copropriétaires.
    Merci de vos reponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement le syndic doit établir les ordres du jours des assemblée en concertation avec le Conseil Syndical. Mais il n’y a aucune sanction attachée à la non concertation. De plus concertation ne veut pas dire accord. Il se peut tout à fait qu’il ait simplement téléphoné au président·e du conseil syndical.
      En l’occurrence la situation financière de la copropriété nécessite une action urgente de sa part. Il n’a pas le droit de laisser une copropriété en cessation de paiement. Il doit convoquer une AGE et vous propose les deux seules solutions qui sont offertes à la copropriété par la loi, soit l’appel de fonds de solidarité, soit l’administration judiciaire qui va vous coûter bien plus cher.
      Un appel de fonds de solidarité est une avance de trésorerie. Les copropriétaires qui peuvent le payer, seront crédités dès que les copropriétaires débiteurs auront réglé leurs dettes.
      Cordialement

  19. didi says:

    bonjour, mon propiétaire ne paye pas les charges que je lui paye.
    dans les charges il y a l’eau le syndic m’a idiqué qu’il pouvait diminuer la pression d’eau
    estce légal
    merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Merci pour votre question qui peut également intéresser d’autres internautes.
      Non c’est parfaitement illégal.
      Ce que peut faire le syndic par contre c’est de faire une saisie sur loyers par l’intermédiaire d’un huissier pour obliger votre propriétaire à payer ses charges.
      Cordialement

  20. natacha says:

    Bonjour,
    Un propriétaire ne paye pas ses charges dans notre copro. Le Syndic a fait intervenir un huissier pour une saisie dans l’appartement concerné.
    Lors de la réception des charges trimestrielle, nous avons en ajout les frais d’huissiers liés à cet impayé. Pouvez vous m’indiquer si nous avons une obligation de régler ces frais supplémentaires, dont nous n’avons pas été informées au préalable ( ni par une AG extraordinaire, ni par courrier )?
    Quelles solutions avons-nous?
    Par avance, je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est la copropriété qui est demandeur de l’intervention de l’huissier, donc c’est normal que ce soit la copropriété qui le paie.
      Même si cela peut vous paraître injuste puisque c’est le copropriétaire débiteur qui vous oblige à cela.
      Ensuite soit votre syndic, dans le cadre de la clause d’aggravation des charges que vous avez certainement voté en AG, inclue cette somme dans celles à la charge du débiteur, soit il laisse le juge décider.
      Normalement cette prérogative revient au juge et certains n’aiment pas qu’on décide à leur place.
      Le syndic justifie tout ce qui a été dépensé par la copropriété pour obtenir le paiement des dettes du débiteur envers la copro et demande la même somme en remboursement. C’est au juge de trancher. Rien ne l’oblige à condamner le débiteur à vous rembourser.
      En réponse à votre question ; oui c’est normal que cette somme vous soit imputée. Oui vous avez l’obligation de la régler. Oui c’est normal que vous ne soyez pas consultés à ce propos car c’est une simple application de la loi.
      En espérant vous avoir éclairé, merci pour vos questions
      Cordialement

  21. Kaya says:

    Bonjour
    Avant le changement de syndicat je leur devait1800 euro
    Après le changement de syndic j fai en sorte pour l’année 2017 de paye mes charges.
    Le
    Syndic ma tt de même lit en assignation sans faire d’accord au préalable et ne compren pas je le doit environ 1800 euro à ce jour il mette 3060 euro
    J’ai envoyé plusieurs mail pour avoir un protocole pour ne pas être assignée et peur des frais supplémentaires mais sans réponses de leur part.a ce jour date d’assignation pour 3060 euro d impayé alors que la somme est de 1000 euro(venant de faire un nouveau chèque)
    Que dois-je faire??
    Es ce possible d’aller les voir directement et d’avoir un protocole afin de ne pas payer de frais supplémentaires sachant qu’elle ne vas pas( ne répond pas à mes nombreux mail)
    Et si je paye cette somme dois je tout de même payer les frais??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est toujours possible (voire souhaitable) de prendre rendez-vous avec votre syndic pour trouver la meilleure solution pour tout le monde.
      Néanmoins sachez que les frais de recouvrement font désormais partie de vos charges. Donc OUI vous devez payer les frais. Toute réduction ne l’est qu’à titre gracieux de la part du syndic. Cela vous donne la tonalité de l’état d’esprit avec lequel vous devez aborder un éventuel rendez vous avec votre syndic !
      Cordialement

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