Copropriétaire qui ne paie pas ses charges, que faire ?

Les impayés de charges en copropriété sont un problème récurrent dont il est vital de se débarrasser.
Une récente étude de l’ADIL75 montre que 63% du contentieux à Paris en 2015 porte sur les impayés de charges.

Un ou plusieurs copropriétaires ne paient pas leurs charges. Que faire ? Quels sont les recours de la copropriété ?A cause de quelques copropriétaires indélicats les comptes sont dans le rouge ? Le syndic vous propose un appel de fonds de solidarité pour éponger la dette ? Que faut-il en penser ?

Ce n’est pas une fatalité, mais il est important d’agir dès les premiers symptômes ! Tous les mauvais payeurs ne sont pas forcément de mauvaise foi. Les impayés de charges sont d’autant plus faciles à régler que les montants ne sont pas trop conséquents. Plus de deux tiers des contentieux portent sur des impayés de plus de 10  euros ! Il faut agir avant !

Retrouvez en fin d’article une analyse de la position des pouvoirs publics sur cette question des impayés de charges.

C’est à votre syndic d’agir, de vous défendre et de mettre tous les moyens en œuvre pour recouvrer ces charges.

C’est au syndic d’agir et de mener les démarches visant au recouvrement des charges. C’est une tâche qui lui est dévolue par l’article 18 de la loi de 65. La loi ne lui reconnait d’ailleurs pas le droit d’externaliser cette mission. Le syndic engage sa responsabilité si sa négligence cause un préjudice à la copropriété. Les impayés de charges en copropriété sont donc à la fois un problème pour la copro, mais également pour le syndic.

Ce principe posé, il faut être objectif ; ; mais il est important de ne pas se reposer entièrement sur sa gestion. Il n’a pas que votre copropriété à l’esprit, les mois passent vite et les dettes se creusent. Il est essentiel que le conseil syndical suive de près le syndic dans ses démarches pour recouvrer les charges impayées par les copropriétaires indélicats.

CoproConseils peut vous aider à vous y retrouver dans le dédale juridique de vos droits et obligations et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter en fonction de la situation de votre copropriété.

Cet article vise dans un premier temps à vous informer sur les différentes étapes qui doivent ou peuvent se succéder lorsqu’un ou plusieurs copropriétaires sont défaillants. Attention tout cela ne s’applique que sur des charges exigibles !

Charges exigibles

D’une manière générale, les charges ne sont exigibles que lorsqu’elles ont fait l’objet d’une validation par l’assemblée générale. Dès lors que l’assemblée générale vote le budget, les appels de fonds sont exigibles. A partir du moment où les comptes ont été approuvés en assemblée générale, sont également exigibles le reliquat de charges, c’est à dire la différence entre le budget prévisionnel et les charges réelles. Il en va de même pour les travaux, même s’ils sont exceptionnels et revêtent un caractère d’urgence ; les appels de fonds correspondants ne sont exigibles qu’à partir du moment où une assemblée générale (extraordinaire si besoin) les a validés.

Notez bien que les étapes successivement détaillées ne sont pas toutes obligatoires. Certaines peuvent être interchangées. Certaines sont plus adaptées à une situation et sont inutiles dans une autre. Notez également qu’elles se succèdent à partir du moment où la créance reste impayée. Dès lors que le débiteur se rapproche du syndic et négocie avec lui un protocole d’accord et un échéancier d’étalement de la dette, la procédure peut s’arrêter.

Première étape en cas d’impayé de charges : la relance.

Les délais d’exigibilité des charges sont dépassés, le syndic relance le copropriétaire défaillant par lettre simple pour lui rappeler ses obligations. Cette lettre doit informer le copropriétaire défaillant du fait qu’une procédure de recouvrement peut être mise en place s’il ne paie pas.

Le syndic n’est pas obligé de passer par cette première étape.

Une lettre de relance ne peut pas être facturée, si elle l’est c’est abusif, cela fait partie des missions de gestion courante du syndic.
C’est souvent pour cette raison que les syndics passent directement à l’étape suivante.

Deuxième étape en cas d’impayé de charges : la mise en demeure

Concrètement la mise en demeure est une relance envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception. Elle peut porter différents titres mais à la différence de la relance, elle peut faire l’objet d’une facturation spécifique par le syndic. Il n’y a pas de tarif légal, il mentionné dans le contrat de syndic et peut être négocié au moment de la signature du contrat.

Le passage par la mise en demeure est obligatoire avant toute autre sorte de poursuite du débiteur.

Contrairement à ce qui peut être communément prétendu, il n’y a pas de délais légaux entre la date d’exigibilité des fonds, la date d’envoi d’une mise en demeure et la date de lancement d’une procédure. Les appels de fonds sont exigibles dès le premier jour du trimestre. Le syndic a le droit d’envoyer une mise en demeure (facturée) le lendemain et une sommation par voie d’huissier (également facturée) le surlendemain !
Il est donc important de payer ses charges, même si vous n’êtes pas d’accord avec ce qui a été voté en assemblée !

Troisième étape en cas d’impayés de charges : la sommation ou l’injonction de payer.

Cette troisième étape peut être faite par voie d’huissier (sommation ou injonction de payer) ou par voie d’avocat (mise en demeure ou lettre comminatoire). On est toujours dans le registre de la relance, mais cette fois par l’intermédiaire d’un représentant de la justice.

Cette étape n’est pas obligatoire, mais elle est souvent utilisée par les syndics pour son efficacité (recevoir une injonction de la part d’un huissier n’est pas anodin) et également parce que le syndic transfère le dossier et facture !

Quatrième étape en cas d’impayés de charges : la saisie.

Le dossier est entre les mains de l’huissier, celui-ci peut convenir avec le syndic de la saisie la plus appropriée.

Il est par exemple possible de procéder à une saisie sur loyers pour un propriétaire-bailleur défaillant. Il est possible de procéder à une saisie sur voiture pour un propriétaire de garage ou de parking qui ne paie pas ses charges. Il est également dans les attributions d’un huissier de procéder à une saisie sur salaires ou sur comptes bancaires. Il n’est pas besoin de jugement d’un tribunal pour ce faire, mais il n’est pas toujours possible de procéder à une saisie, certains mauvais payeurs savent s’organiser.

Cinquième étape en cas d’impayés de charges : la procédure devant un tribunal

Le syndic saura s’adresser au tribunal compétent suivant les montants qui sont en jeu. Le 9 mars 2016 est paru d’un décret d’application de la loi Macron du 6 août 2015. Il permet d’avoir recours sous certaines conditions à une procédure simplifiée de recouvrement des créances.

Le référé

La loi de 65 modifiée en 2000 donne la possibilité à la copropriété d’engager une procédure en référé à l’encontre du copropriétaire défaillant. Il s’agit d’une procédure judiciaire d’urgence, rapide et peu coûteuse. Il est possible de s’y rendre sans avocat (même s’il est tout de même fortement conseillé).

Le juge du fond

Porter l’affaire devant un juge de fond. Il s’agit donc d’un tribunal de proximité si la somme est inférieure à 4000 €. D’un tribunal d’instance, si elle est comprise entre 4000 et 10 000€. Ce sera un tribunal de grand instance si la dette est supérieure à 10 000 euros. Une fois le copropriétaire défaillant condamné, le syndic mandate un huissier de justice.

Éventuelle prise d’hypothèque

L’action en justice peut être précédée (ou non) d’une prise d’hypothèque. Il faut pour cela que la dette soit ancienne de plus de 4 ans que les sommes soient importantes. Ceci permet à la copropriété d’être remboursée lors de la vente du bien du copropriétaire défaillant. Que la vente soit faite de son plein gré ou qu’elle soit ordonnée par un juge. (Pour les dettes de moins de 4 ans la copropriété est automatiquement parmi les créanciers remboursés par la loi de 1994).

Conséquences :

Lorsque le dossier arrive au Tribunal, la copropriété s’en remet à la décision du juge. C’est lui qui tranche et qui peut ordonner, si aucune autre solution n’est possible, la saisie immobilière du bien.

Il faut garder à l’esprit que durant toutes ces étapes le copropriétaire débiteur peut trouver un arrangement à l’amiable avec le syndic qui lui permettra d’arrêter toutes les poursuites et ce jusqu’au dernier moment. Cet arrangement peut également être proposé par le juge. La saisie du bien immobilier est la solution ultime. Le juge préférera toujours éviter la saisie pour peu que le débiteur fasse montre d’un minimum de bonne volonté.

Pour que l’appartement du débiteur soit mis en vente judiciaire il faut :

  • l’ordonnance de jugement c’est à dire la signification du jugement faite par voie d’huissier et
  • une autorisation de l’assemblée générale faite au syndic à procéder à cette vente.

Il n’est pas nécessaire d’attendre le jugement d’exécution qui condamne le débiteur pour autoriser le syndic à procéder à la vente aux enchères de l’appartement. Cela peut tout à fait être fait préventivement lors d’une assemblée générale ordinaire.

Si votre copropriété est dans cette situation et qu’une assemblée générale est prévue dans les prochains mois, demandez que soit mis à l’ordre du jour une résolution concernant la saisie immobilière du lot. Attention cette résolution doit concerner l’autorisation du syndic de procéder à la vente aux enchères et le montant de la mise à prix en fonction des sommes estimées irrécouvrables.

Vous gagnerez ainsi du temps et de l’argent puisque dès que l’ordonnance d’exécution sera en sa possession, le syndic pourra agir sans avoir à convoquer une assemblée générale extraordinaire ou attendre la prochaine assemblée générale ordinaire.

Sixième étape en cas d’impayés de charges : la vente aux enchères.

Un avocat mandaté par le syndic s’occupe de la vente aux enchères du bien immobilier du copropriétaire défaillant.

Ensuite, la copropriété est ce que l’on appelle un « créancier privilégié », c’est à dire qu’elle n’a pas besoin de s’inscrire pour bénéficier des sommes issues de la vente judiciaire et qu’elle est prioritaire. Néanmoins, l’État passera toujours se servir avant ! Si votre copropriétaire mauvais payeur doit déjà de l’argent au fisc, la copropriété ne pourra se rembourser que sur les sommes restantes !

Il ne vous reste plus qu’à accueillir le nouveau copropriétaire et à repartir sur de nouvelles bases financières plus saines pour votre copropriété !

Important :

Lorsqu’une copropriété est confrontée à un problème d’impayés de charges, mieux vaut s’armer de patience et de persévérance. La situation ne se règle en général pas en quelques semaines. Et les syndics laissent trop souvent passer les mois sans agir. C’est le travail du Conseil Syndical de le relancer.

A chaque étape il est important de relancer le syndic. Le copropriétaire débiteur s’est engagé à régler ses charges et épurer ses dettes à hauteur d’un certain montant mensuel ? Renseignez-vous. N’attendez pas la prochaine assemblée générale pour vous rendre compte qu’en réalité il ne tient pas ses engagements.

Le syndic vous propose un appel de fond de solidarité pour éponger les dettes ? Très bien, mais assurez-vous qu’en parallèle il est bien en contact avec un huissier pour relancer le mauvais payeur et procéder à des saisies si cela est possible. Et demandez lui régulièrement où en est le dossier.

Face aux impayés de charges en copropriété, quelle est la position des pouvoirs publics ?

Il y a « impayés de charges » lorsque un ou plusieurs copropriétaires n’honorent pas un ou plusieurs appels de fonds. Si ces copropriétaires sont nombreux, ou si la situation s’éternise, ou si la copropriété est petite, cette absence de fonds peut conduire la copropriété tout d’abord à ne pas réaliser les travaux nécessaires à son entretien et donc à se dégrader, ensuite à ne plus pouvoir payer ses factures courantes puis rapidement à la faillite et à l’administration judiciaire.

Ainsi un problème a priori personnel est en réalité l’affaire de tous puisque c’est l’avenir de l’ensemble de la copropriété qui est engagé.
Lorsque cette situation se reproduit à l’échelle nationale dans de plus en plus de copropriétés, il est indispensable que les pouvoirs publics s’emparent du problèmes et tente d’y remédier.

Effectivement depuis plusieurs dizaines d’années, les gouvernements successifs tentent par différents moyens d’appréhender le problème et de proposer des solutions. Il semblerait que ce soit la prévention qui prédomine ces dernières années.

Les études

L’adil 75, Agence Départementale d’Information sur le Logement a publié fin 2010 un rapport très intéressant sur les impayés en copropriété tiré d’une étude réalisée auprès de leurs adhérents dans le courant de l’année 2010. Certes, ce rapport ne porte que sur des logements parisiens et par de nombreux aspects n’est pas transposable aux Bouches du Rhône, mais il reste extrêmement intéressant .

La responsabilité des syndics est importante. Tout d’abord parce que ce sont eux qui de part la loi sont responsables du recouvrement des charges. Or le recouvrement de charges est une partie peu rémunératrice de leur travail et trop souvent elle ne passe pas en priorité. C’est pourtant l’inverse qu’il faudrait faire, plus la question des impayés est prise tôt, plus on a de chances de régler le problème.

Un syndic peu actif n’est pas une fatalité. Le conseil syndical a aussi une responsabilité et une action possible, ne serait-ce qu’en relançant le syndic et en lui rappelant sa mission, mais également en lui demandant régulièrement une balance des paiements.

Au delà de la responsabilité de ces deux acteurs classiques de la copropriété, le rapport de l’ADIL met au jour deux éléments très intéressants qui permettent de comprendre le problème différemment.

L’imprévu souvent source première des difficultés financières

La mise en difficulté financière d’une copropriété suite à des impayés de charges intervient souvent dans les années qui suivent des travaux exceptionnels type réfection des ascenseurs ou ravalement de façades, voire suite à un dépassement de budget travaux. Les copropriétaires peuvent assurer les charges de gestion courante, mais ont du mal à financer les charges exceptionnelles. D’autant que malheureusement les copropriétaires à faibles revenus vivent justement dans des copropriétés où les travaux d’entretien ont souvent un caractère d’urgence.

L’ADIL conseille deux solutions que nous ne pouvons qu’approuver ;

  • mieux évaluer le montant exact des travaux

Mieux évaluer le montant exact des travaux signifie multiplier les devis de professionnels pour se faire une idée précise, ne pas se limiter à comparer la dernière ligne, le cas échéant accompagner l’entreprise lors de sa visite et ne pas hésiter à poser des questions à s’informer. Lorsque sur 5 devis, un seul propose un montant de 30% inférieur, il faut se demander pourquoi et ne pas le choisir sur ce seul montant. Si ce prix attractif cache un dépassement annoncé, la copropriété est perdante.

  • mieux budgétiser les travaux dans le temps

Bien budgétiser des travaux exceptionnels signifie adapter le paiement aux capacités financières de tous les copropriétaires. Le vote du financement de travaux exceptionnels ne doit pas se faire uniquement à l’aune des possibilités financières des participants au vote. Souvent les propriétaires les plus en difficultés ne sont pas présents en assemblée. Pour ne pas mettre la copropriété elle même en difficulté, il faut néanmoins compter avec eux aussi. La clé du financement des dépenses exceptionnelle est dans l’étalement de celles-ci dans la durée. Il est particulièrement indiqué dans ces copropriétés de faire des provisions pour travaux, avant même que ceux-ci ne soient nécessaires ni votés. Ceci est d’autant plus souhaitable qu’il est possible pour les copropriétés de placer ces fonds sur un livret A.

L’ADIL conseillait en 2010 la mise en place d’un « fond de prévoyance ». Elle a été entendue quatre ans plus tard avec la mise en place du fonds ALUR rendu obligatoire par la loi du même nom.

Information et formation manquent cruellement aux copropriétaires et expliquent en partie le problème des impayés.

L’autre élément mis en évidence par l’enquête de l’ADIL est assez édifiant ; une bonne partie des impayés de charges en copropriété viendrait d’une méconnaissance ou d’une incompréhension du mode de fonctionnement même de la copropriété. Un nombre non négligeable de copropriétaires considèreraient le non paiement de leurs charges comme un mode d’expression de leur mécontentement ou de leur désaccord. Vous pouvez à ce titre et par curiosité, consulter les commentaires postés par les internautes à la suite de notre article sur les mises en demeure, il confirme totalement ce constat de l’ADIL.

Une bonne partie également ne comprendrait tout simplement pas du tout à quoi correspondent les montants qu’on leur demande.

Il y a donc d’importants progrès à faire dans le domaine de l’information et de la sensibilisation des copropriétaires. De ce point de vue là, ce sont encore le syndic et le conseil syndical qui sont en première ligne. C’est vrai il est souvent difficile et en tous cas rebutant pour le conseil syndical d’aller au devant des gens pour leur expliquer qu’il est important de payer ses charges. Mais lorsque le contact a été établi maintes fois pour d’autres raisons, moins difficiles, plus positives comme recueillir leur avis sur une amélioration, ou pourquoi pas lors de la fête des voisins, la sensibilisation à la comptabilité de la copropriété sera plus aisée parce que le lien existera. Du point de vue du syndic, la question se pose différemment, chaque minute passée à faire de la sensibilisation semble une minute non rentable. D’autant que pour les syndics qui manipulent ces chiffres au quotidien, la difficulté à comprendre les comptes n’est pas évidente. Pourtant c’est à long terme qu’on s’y retrouve.

Les aides financières

Pour finir, il est important d’évoquer les portes de sorties. En cas de réelles difficultés financières et de fort impayés de charges, il existe des aides, il existe des solutions.

Au niveau de la copropriété, le mandataire ad hoc est chargé d’éviter l’administration provisoire aux copropriétés en grande difficulté financière. Ce mandataire va chercher à trouver des solutions au cas par cas. En effet, les aides sont essentiellement individuelles et très peu s’appliquent à la copropriété comme entité excepté certaines subventions de l’ANAH par exemple.

Au niveau individuel il existe toute une batterie d’aides. Elles sont nombreuses, proviennent de différents organismes, sont toutes accordées sous conditions, de tous ordres et souvent drastiques, conditions de ressources évidemment, conditions de localisation géographiques, conditions d’efficacité énergétique, condition d’âge du bâti, etc. etc. C’est un tel casse-tête qu’au final, ces aides qu’on juge toujours insuffisantes ne sont même pas utilisées à plein par ceux qui pourraient y avoir droit.

Là encore une question d’information, de sensibilisation.

4 responses to “Copropriétaire qui ne paie pas ses charges, que faire ?

  1. natacha says:

    Bonjour,
    Un propriétaire ne paye pas ses charges dans notre copro. Le Syndic a fait intervenir un huissier pour une saisie dans l’appartement concerné.
    Lors de la réception des charges trimestrielle, nous avons en ajout les frais d’huissiers liés à cet impayé. Pouvez vous m’indiquer si nous avons une obligation de régler ces frais supplémentaires, dont nous n’avons pas été informées au préalable ( ni par une AG extraordinaire, ni par courrier )?
    Quelles solutions avons-nous?
    Par avance, je vous remercie pour votre retour.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      C’est la copropriété qui est demandeur de l’intervention de l’huissier, donc c’est normal que ce soit la copropriété qui le paie.
      Même si cela peut vous paraître injuste puisque c’est le copropriétaire débiteur qui vous oblige à cela.
      Ensuite soit votre syndic, dans le cadre de la clause d’aggravation des charges que vous avez certainement voté en AG, inclue cette somme dans celles à la charge du débiteur, soit il laisse le juge décider.
      Normalement cette prérogative revient au juge et certains n’aiment pas qu’on décide à leur place.
      Le syndic justifie tout ce qui a été dépensé par la copropriété pour obtenir le paiement des dettes du débiteur envers la copro et demande la même somme en remboursement. C’est au juge de trancher. Rien ne l’oblige à condamner le débiteur à vous rembourser.
      En réponse à votre question ; oui c’est normal que cette somme vous soit imputée. Oui vous avez l’obligation de la régler. Oui c’est normal que vous ne soyez pas consultés à ce propos car c’est une simple application de la loi.
      En espérant vous avoir éclairé, merci pour vos questions
      Cordialement

  2. Kaya says:

    Bonjour
    Avant le changement de syndicat je leur devait1800 euro
    Après le changement de syndic j fai en sorte pour l’année 2017 de paye mes charges.
    Le
    Syndic ma tt de même lit en assignation sans faire d’accord au préalable et ne compren pas je le doit environ 1800 euro à ce jour il mette 3060 euro
    J’ai envoyé plusieurs mail pour avoir un protocole pour ne pas être assignée et peur des frais supplémentaires mais sans réponses de leur part.a ce jour date d’assignation pour 3060 euro d impayé alors que la somme est de 1000 euro(venant de faire un nouveau chèque)
    Que dois-je faire??
    Es ce possible d’aller les voir directement et d’avoir un protocole afin de ne pas payer de frais supplémentaires sachant qu’elle ne vas pas( ne répond pas à mes nombreux mail)
    Et si je paye cette somme dois je tout de même payer les frais??
    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est toujours possible (voire souhaitable) de prendre rendez-vous avec votre syndic pour trouver la meilleure solution pour tout le monde.
      Néanmoins sachez que les frais de recouvrement font désormais partie de vos charges. Donc OUI vous devez payer les frais. Toute réduction ne l’est qu’à titre gracieux de la part du syndic. Cela vous donne la tonalité de l’état d’esprit avec lequel vous devez aborder un éventuel rendez vous avec votre syndic !
      Cordialement

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