Les associations syndicales libres, dites également ASL sont une forme d’organisation que l’on peut trouver en copropriété.
Le format ASL est en général utilisée dans les lotissements ou les zones pavillonnaires.
Les immeubles de peuvent pas être en association syndicale libre.
Il est possible qu’un immeuble soit dans une ASL lorsqu’il a des parties communes avec d’autres immeubles ou avec des habitations individuelles.
ASL et copropriété, quelle différence ?
Le code de la copropriété s’applique aux copropriétés. Les ASL sont régies par leurs statuts.
Il se peut que les statuts d’une ASL précisent que le code de la copropriété s’y applique, mais ce n’est pas automatique.
Les statuts des ASL diffèrent fondamentalement du statut de copropriété. Le code de la copropriété est infiniment plus complexe et contraignant.
Ces associations sont beaucoup plus libres que les copropriétés ce qui peut être à la fois un avantage et un inconvénient. Le régime qui s’en rapproche le plus est celui des associations dites “loi 1901”. Les associations loi 1901 sont aussi très libres dans la rédaction de leurs statuts.
C’est pour cette raison là que pour toutes les questions que vous posez à CoproConseils concernant le fonctionnement de votre lotissement, notre réponse est d’abord “ça dépend des statuts”.
Trois textes fondamentaux régissent le statut des ASL
- l’ordonnance du 1er juillet 2004
- le décret du 3 mai 2006
- et l’article R 442-7 et suivants du code de l’urbanisme
L’ordonnance du 1er juillet 2004
En 2004, une ordonnance vient mettre quelques contraintes à ce statut spécifique.
Lorsqu’un lotissement est sous association syndicale libre, tous ses lots également. Et cela s’impose aux copropriétaires, même à la suite d’une mutation. Le copropriétaire d’un lot dans une association syndicale libre ne peut pas en sortir de son propre fait. Aucun lot ne peut s’extraire des charges prévues par les statuts, même si le lot n’utilise pas les services.
En général, dans une ASL on élit un président et un bureau. Dans le texte de loi ce bureau ou conseil syndical est nommé “syndicat”. Dans cette configuration là, le bureau de l’association ou le syndicat, est l’équivalent du conseil syndical en copropriété.
Bien souvent l’ASL élit un syndic bénévole. C’est donc lui le président.
Lorsque l’ensemble des des copropriétaires (ou association syndicale) décide de se doter d’un syndic professionnel pour gérer le lotissement, le syndic est conséquemment le président de l’ASL.
Vous pouvez lire l’intégralité du texte de l’ordonnance en cliquant sur : Ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux ASL (associations syndicales libres). Attention, ce texte régit également le statut des associations syndicales autorisées. Ce sont des entités administratives qui ne sont pas utilisées en copropriété.
Le décret du 3 mai 2006
Comme tous les décrets, celui de 2006 apporte des précisions à l’application de la loi qui s’y rapporte c’est à dire le texte de 2004.
Concernant les associations syndicales libres, le texte du décret est très succinct.
Il précise notamment la nécessité d’annexer un plan parcellaire aux statuts d’une ASL au moment de sa déclaration.
Vous trouverez le texte de ce décret en cliquant sur ce lien.
Les articles du code de l’urbanisme
Le code de l’urbanisme a prévu quelques articles valables pour les ASL et qui contraignent le lotisseur du terrain. Ces articles non plus ne sont pas un cadre véritablement contraignants pour le fonctionnement d’un lotissement.
Il est possible de trouver les textes dans leur intégralité sur le site de Légifrance.
Aucun de ces textes ne prévoit l’organisation de la fête des voisins. Mais rien n’empêche l’ASL de s’en occuper !
Bonjour,
Le cahier des charges de l’ASL indique dans un article que “les toitures doivent être en tuiles anciennes rondes”
Hors, avec une assemblée générale extraordinaire, le président fait voter l’édification de CARPORTS avec une toiture en panneaux photovoltaïques.
Est ce normal ?
Merci pour votre réponse.
Bonjour
Si l’édification de ces carports est effectivement validée en AG, il n’est pas possible de les interdire de plein droit. Seul un juge peut trancher.
Reste à savoir s’il va considérer que le toit d’un carport est une “toiture” au sens où le définissent vos statuts.
Cordialement
Bonjour,
Je suis actuellement président d’une ASL et je rencontre un litige avec une partie des colotis. Ces derniers ont organisé une AGE clandestine pour prendre certaines décisions et réaliser plusieurs délibérations. Que prévoit la loi pour ce fait? Nos statuts sont silencieux à ce sujet. Sur quels textes de référence puis-je m’appuyer pour me défendre lors de la prochaine AG? Auprès de quel tribunal le cas échéant?
Merci d’avance
Bonjour
Par définition une AGE ne peut pas être clandestine puisqu’elle doit convoquer tous les colotis. C’est un point qui est forcément prévu par vos statuts ?
Pour une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils. Munissez-vous des statuts le jour de la consultation car forcément il faudra y faire référence.
Cordialement
bonjour
quel est le délai légal en vigueur pour la mise en conformité des statuts du ASL?
quand les statuts actuels prévoient une mention différente ou contraire à la loi , que convient-il de faire?
Enfin si certains propriétaires s’opposent à la mise en conformité des statuts que convient-il de faire ?
Bonjour
Il n’y a pas de délai pour mettre à jour. Les status doivent être conformes.
Si l’assemblée générale refuse, vous pouvez porter l’affaire devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Il me semble que les statuts d’une ASL doivent être mis à jour ou mise en conformité depuis ordonnance du 1er juillet, et comme cela n’a pas été suivi d’effet massif, depuis 2008 sous peine de perdre la capacité d’ester en justice, de se défendre en justice.
Mise en conformité si les statuts de l’ASL avaient été enregistrés avec un récépissé délivré par les services préfectoraux détenu par l’ASL, OU si détention d’une publication dans un journal d’annonces légales de l’époque ET les statuts d’origine avec plan cadastral, la modification des statuts est possible.
Dans le cas contraire, il faut procéder à une création d’ASL avec un accord unanime de tous les propriétaires des différents lots, conformément à l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004.
A ce jour, l’ASL a une existence de fait, mais plus aucune capacité juridique, SI les statuts existent.
Ceci est la réponse du service des associations de notre préfecture qui vous explique bien tout ça par téléphone puis par mail.
Nous sommes une ASL de 4 lots d’immeubles horizontaux de de 4 maisons mitoyennes pas toutes identiques ni en surface bâtie ni en jardin, soit 16 colotis propriétaires sans gestion de syndic, et de 6 lots d’immeubles verticaux de 95 colotis copropriétaires sous gestion de syndics professionnels de copropriété, soit une totalité approximative de 110 colotis.
C’étaient des pratiques avec erreurs monumentales entre la discrimination des maisons des immeubles horizontaux toutes convoquées à l’AG et des convocations aux copropriétaires des immeubles verticaux envoyées aux syndics de copropriété qui faisaient à leur guise et ne les transmettaient pas à leurs copropriétaires néanmoins membres de fait de l’ASL par leur titre de propriété, sous prétexte que cela ne les intéressait pas forcément, décision unilatérale arbitraire évidemment.
Ceci avec le laxisme du secrétariat administratif faisant partie d’une enseigne immobilière de syndic, chargé de régler les factures et faire appels de fonds, qui a accumulé les erreurs en pratiquant la majorité des copropriétés sans appliquer la majorité décrite dans nos statuts pendant plus de 2 décennies.
J’ai une question à poser au sujet de « l’obligation ou de la non-obligation » d’inclure dans la création ou la modification de nos statuts l’intervention des syndics de copropriété des immeubles verticaux sachant que dans nos statuts actuels la présence l’existence ne sont ni évoquées ni précisées dans nos statuts.
Est il possible que ces syndics de copropriété soient concernées UNIQUEMENT comme correspondants ou boîtes aux lettres légales SANS être le représentant unique de chaque copropriété verticale qu’ils ont en gestion ?
Merci de vos lumières et précisions.
Bien cordialement
Bonjour
L’ASL doit décrire précisément de quoi elle est composée et elle doit faire siéger en son bureau les représentants de chaque immeuble.
Il est possible que les syndics soient désignés par les statuts comme les représentants de chaque immeuble au sein du bureau de l’ASL.
Cordialement
Bonjour,
Tout d’abord bravo pour la clarté de vos réponses et la richesse des informations.
Dans une ASL, les AG sont convoquées par une lettre recommandée avec AR.
Concernant le délai de convocation, la date qui fait foi est-elle celle à laquelle la LRAR a été postée ou celle à laquelle elle a été présentée aux propriétaires ?
Merci par avance pour votre retour.
Cordialement
Merci pour vos compliments.
Dans une ASL ce sont les statuts qui s’appliquent.
S’ils ne prévoient rien cela peut être le code de la copropriété.
La date qui fait foi est la date de première présentation.
Cordialement
Bonjour je suis président d’une copropriété “horizontale ” composé de 24 lots .
Notre propriété possède une impasse de 500 mètres , cette impasse va être réparée . Comment faire pour faire une répartition des frais par propriétaire ? sachant que sur les statuts il n’existe pas de réparation. les frais qui ont été réalisés jusqu’à présent et votés en assemblée ont été réparti uniformément.
Bonjour
Tout dépend des statuts, ce sont eux qui doivent s’appliquer pour toute répartition de charges.
Si vous avez l’impression que les statuts ne “prévoient rien”, nous pouvons vous aider, mais il faut malgré tout que nous en ayons connaissance. N’hésitez pas à demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Nous sommes membres d’une ASL crée en 1991, les statuts ne sont plus à jour et la préfecture en avait perdu la trace, de plus la mairie a récupéré le réseau et les voiries directement avec le lotisseur sauf une parcelle que nous avons gardée pour garantir notre tranquillité, mais on nous dit que le lotisseur ne peut pas nous la céder parce que nous n’avons pas de numéro,que faire?
Bonjour
Il est très étonnant qu’une parcelle ne soit pas cadastrée. Le cadastre doit pouvoir vous indiquer qui est le propriétaire. Le syndic peut demander un relevé cadastral. Vous saurez alors si c’est un terrain communal.
Effectivement vos statuts doivent impérativement être mis à jour.
Si vous souhaitez une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous.
Cordialement
Bonjour,
Ma résidence est divisée en deux volumes (Vol 1: 6 copropriétaires Vol 2 : 25 ).
Les deux conseils syndicaux sont regroupés dans une ASL.
Le président de l’ASL est-il de facto un membre du volume 2 comme nous le suggère notre syndic ?
Le volume 2 peut-il imposer ses décisions sous prétexte d’une majorité de membres?
Est-ce que certaines décisions requièrent l’assentiment des deux conseils syndicaux ?
Bonjour
Tout dépend des statuts de l’ASL. Il faut vérifier si votre syndic s’appuie là dessus pour vous répondre. Il y a des chances effectivement.
Cordialement
Bonjour,
Félicitations pour la clarté de votre site. J’ai une question :
Est il nécessaire de faire voter en AG, au sein d’une ASL, des travaux d’isolation extérieure sachant que les statuts sont “muets” sur ce point et ne disent, je cite que ceci : “Il ne pourra être établi sur les facades rien qui puisse nuire aux habitants ou être en contradiction avec le présent règlement ou modifier l’harmonie générale”.
Merci de votre retour
Bonjour
Non a priori en ASL vous n’êtes forcément pas en immeuble d’habitation collective donc les travaux d’isolation ne sont pas obligatoires.
A adapter suivant les cas particuliers évidemment.
Cordialement
les abstentions sont elles prises en compte lors d’un vote ? Merci
Bonjour
Tout dépend de la majorité.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils pour vous en faire bien expliquer toutes les nuances et bien comprendre la différence entra absent, opposant et abstention.
Cordialement
Bonjour,
Je dois faire voter la pose d’un poteau de signalisation à l’entrée du lotissement. Est ce que la majorité simple suffit ?
Bonjour
Oui, il s’agit d’un équipement de sécurité.
N’hésitez pas à vous reporter à notre article sur les majorités.
Cordialement