Vous trouvez que le syndic coûte trop cher ?
Votre copropriété envisage de passer en syndic bénévole ?
Les petites copropriétés ont tout intérêt à se poser la question.
Si tout se passe bien dans votre copropriété. Les propriétaires se connaissent et communiquent facilement. Le syndic professionnel n’a “presque” rien à faire, mais les honoraires du syndic sont de loin le premier poste de dépenses de la copropriété.
Alors réfléchissez-y sérieusement !
NB : Si on dit syndic bénévole dans le langage courant, il est désormais convenu de l’appeler syndic non-professionnel. En effet, il est possible d’exercer cette mission de manière non professionnelle, mais non bénévole.
Pourquoi passer en syndic bénévole ?
Principal intérêt : chacun paiera moins de charges.
C’est l’intérêt principal de passer en gestion bénévole.
Cela peut éventuellement avoir pour conséquence de mieux impliquer les copropriétaires, d’accroitre la convivialité …
Mais cela n’est malheureusement pas une garantie à 100% de probité ni d’efficacité dans la gestion de la copropriété.
Quels sont les freins ?
- En premier lieu il vous faut un bénévole !
La gestion d’une copropriété même petite, ne s’invente pas. Il y a un grand nombre de règles à respecter.
Le syndic bénévole doit accepter d’endosser cette responsabilité. Ce n’est pas parce que c’est du bénévolat, qu’il est exempté de responsabilités.
Cela nécessite d’y consacrer du temps. Le temps nécessaire est relativement proportionnel au nombre de lots de la copropriété.
- Ensuite il faut que le copropriétaire bénévole soit rigoureux et intègre.
Le syndic bénévole va devoir tenir la comptabilité de la copropriété.
Il doit appliquer les lois et règlements en vigueur dans tous les actes de gestion de la copropriété. Exemple pour convoquer l’AG, ou bien pour mettre la copropriété en conformité lorsqu’une nouvelle réglementation parait.
Il doit en cas de tension entre copropriétaires, faire la part de choses et défendre les intérêts collectifs de la copropriété avant ses intérêts propres. Un peu comme pour le conseil syndical d’ailleurs !
- Vous êtes de bonne volonté, mais n’avez pas les compétences ?
Faites vous aider !
Si vous avez besoin d’aide pour tenir correctement la comptabilité de votre copropriété, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à ValCompta.
Un logiciel peu onéreux, pratique et spécialement conçu pour les syndics bénévoles.
Évidemment, vous pourrez compter sur les conseils de votre expert CoproConseils pour répondre à toutes vos questions au fil de votre mandat.
Tout le monde peut-il être syndic bénévole ?
Non.
La première condition légale est d’être copropriétaire.
C’est une condition sine qua non (article 17-2 de la loi de 65).
Vous ne pouvez pas déléguer la mission de syndic bénévole à votre locataire par exemple. Même s’il est très compétent et très impliqué.
Il n’est pas non plus possible que Monsieur soit syndic bénévole, si seule Madame est propriétaire du lot. Idem pour les descendants ou ascendants, même si depuis peu, ceux-ci sont valablement élus au CS.
Il n’est pas nécessaire de présenter un casier judiciaire vierge.
Par définition le syndic non professionnel n’a pas l’obligation de posséder une carte professionnelle. Les syndics bénévoles ne sont pas soumis à la Loi Hoguet. Ils peuvent donc gérer sans prendre de garanties financières. Par contre il est très conseillé de prévoir une assurance responsabilité civile qui couvre cette fonction.
Ensuite il faut être élu.
Comment devenir syndic bénévole ?
Il suffit d’être élu à la majorité de l’article 25 en assemblée générale. Cela peut-être relativement simple.
Obligatoire :
La question de l’élection ou du renouvellement du mandat du syndic doit être à l’ordre du jour. Il n’est pas possible d’élire un syndic bénévole au milieu d’un mandat de syndic professionnel. Si votre syndic professionnel a reçu un mandat de plusieurs années et que le renouvellement de son mandat n’est pas à l’ordre du jour de l’AG, vous n’avez pas la possibilité de changer pour un syndic bénévole.
L’élection d’un syndic bénévole se fait aux mêmes majorités que l’élection d’un syndic professionnel c’est à dire à la majorité absolue (article 25). Les passerelles de majorités peuvent s’appliquer exactement comme pour l’élection d’un syndic professionnel.
Facultatif :
La candidature d’un syndic bénévole ne doit pas forcément figurer à l’ordre du jour pour être valable. Il est possible de se déclarer en séance.
Le copropriétaire candidat au poste de syndic bénévole n’a pas l’obligation de proposer un contrat de syndic.
Quel est l’intérêt de prévoir une résolution à l’ordre du jour ?
Pour être élu syndic bénévole il est possible de déclarer sa candidature en séance.
Il est obligatoire que la question de l’élection d’un syndic soit à l’ordre du jour. Mais il n’est pas obligatoire que la convocation fasse mention de la possibilité d’élire un syndic bénévole, ni de la candidature de Monsieur A ou Madame B.
Il est néanmoins intéressant de prévoir votre candidature à l’avance. En effet pour être élu à la majorité de l’article 25, il peut être indispensable d’obtenir les voix de ceux qui vont voter par correspondance. Or si votre candidature n’est pas sur l’ordre du jour, elle n’est forcément pas sur le bulletin de vote par correspondance. Ainsi, les votants par correspondance seront comptés comme “défaillants”
Néanmoins, le législateur a gardé la possibilité de déclarer sa candidature en séance. Ainsi, en cas de candidature unique d’un syndic professionnel, si la copropriété lui refuse sa confiance, la candidature impromptue d’un syndic bénévole permet d’éviter la carence de syndic.
Dans quel cas le syndic bénévole doit-il présenter un contrat de syndic ?
Si le syndic bénévole prévoit de demander une rémunération, alors il a l’obligation de présenter un contrat de syndic.
Dans ce cas, il ne peut pas déclarer sa candidature en séance. Elle doit forcément être à l’ordre du jour et son contrat doit être joint à la convocation.
Il s’agit là non plus d’un syndic bénévole, mais véritablement d’un syndic non-professionnel.
Attention, cette rémunération doit être déclarée aux impôts et doit rester “accessoire” par rapport à ses revenus principaux. (Principe réaffirmé par un décret du Conseil d’État en octobre 2016)
Voilà, vous êtes élu syndic bénévole ! Que faire ?
Vos droits
Vous commencez par perdre un certain nombre de droits ! Celui d’être président de séance en assemblée générale par exemple. Vous ne pouvez plus recevoir de mandats non plus. Par la même occasion, votre conjoint, vos employés éventuels, vos ascendants et descendants perdent également cette possibilité.
Vous avez le droit de demander à la banque les codes d’accès aux comptes bancaires de la copropriété. Le syndic sortant a un mois pour vous remettre le fonds documentaire de la copropriété, l’intégralité du fond documentaire !
Bien sûr vous avez le droit de gérer la copropriété !
Vos devoirs
Vous devez vous assurer que la copropriété a bien un compte bancaire séparé, une assurance. Vous devez tenir les comptes, établir un budget, convoquer au moins une AG par an, envoyer les appels de fonds, relancer ceux qui sont en retard, réceptionner les travaux, payer les factures de la copropriété, etc …
Mais pour vous aider dans cette mission vous pouvez compter sur deux partenaires de choix ; CoproConseils et Valcompta.
Bonjour, j’ai une question concernant le budget de notre copropriété. Lors de notre prochaine AG qui aura lieu le 14 octobre nous allons dénoncer le contrat que nous détenons avec notre syndic professionnel pour élire un syndic bénévole. Quelle est la procédure à suivre pour faire adopter le budget de la copro sachant que le budget actuel n’a pas été voté lors de la dernière AG et qu’il couvre la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Peut-on proposer un nouveau budget ? Ce budget serait exécutoire à compter du 15 octobre lendemain de l’AG ou rétroactivement au 1er juillet 2024 ? Un grand merci pour votre réponse.
Bonjour
Rien n’est rétroactif en copropriété.
Vous aurez tout intérêt à prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert CoproConseils qui pourra vous expliquer comment procéder et répondre à vos questions.
Cordialement
bonjour,
Acquérant d’un appartement en VEFA, la première AG se tiendra d’ici 2 semaines, nous ne serons dans le logement que depuis quelque jours et n’aurons pas encore eu le temps de rencontrer les autres copropriétaire …
Le syndic provisoire (bien connu) qui va gérer le 1iere AG nous propose également un contrat de 3 ans avec lui (sans en proposer d’autre comme le veux la loi ALUR).
Je souhaiterais proposer un syndic coopératif ou non professionnelle (bénévole).
Puis-je le faire a la premiere AG,
comment procéder intelligemment ?
Merci d’avance
Bonjour
Se faire élire en tant que syndic bénévole en AG sans avoir préalablement averti de votre candidature avant l’envoi des convocations est tout à fait possible et légal. Par contre attention, gérer une copropriété qui sort de terre n’est pas à la portée de tout le monde. Si c’est simplement pour gagner du temps pour choisir un autre syndic alors vous pouvez tout à fait négocier en AG le fait de ne donner mandat à votre syndic actuel que pour un an.
Vous aurez ainsi le temps de présenter un autre syndic à la prochaine AG.
Cordialement.
Ces questions / réponses apportent beaucoup d’éléments utiles et indispensables pour la bonne gestion d’une copropriété. Merci
Merci à vous d’avoir pris la peine de poster ce commentaire de remerciements.
Bonjour, est-ce qu’un copropriétaire présentant sa candidature à l’AG pour devenir syndic bénévole peut voter pour lui-même ?
Cordialement
Bonjour.
Oui. Il est copropriétaire et de ce fait a le droit de voter à hauteur de ses millièmes.
Cordialement
Bonjour, nous ne sommes que 2 propriétaires et nous avons racheté l’appartement sans qu’aucun ne soit désigné syndic bénévole. L’autre copropriétaire refuse d’en élire un ainsi que de payer une assurance de copropriété sous prétexte que cela n’est pas obligatoire.
Comment peut on agir ?
Bonjour
Lorsque l’un des deux copropriétaires ne veut rien savoir, seul le tribunal peut le contraindre.
Cordialement
Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une grande copropriété composé de 3 bâtiments de 12 appartements et de 5 villas. Le syndic professionnel ne répond plus et à également déménagé personne ne sait où ils sont. Nous avons plus de contact. Il n’y a pas eu d’AG non plus depuis 2022. Que peut faire le conseil syndical, comment s’assurer que nos versements soient en sécurité car je continue de régler mes charges. Et dernière question peut on créer un syndicat bénévole par immeuble ( peut-on diviser les immeubles afin que les copropriétaires de mon immeuble on ne s’occupe que de notre immeuble que soit avec un syndic pro ou pas?)
Merci pour votre aide.
Bonjour
Si votre syndic n’a pas convoqué depuis plus d’un an, alors il faut soit qu’un copropriétaire s’en occupe, soit saisir le tribunal qui mandatera un administrateur provisoire.
Il peut éventuellement être possible de faire scission, mais ce n’est pas une opération facile ni rapide.
Cordialement
Bonjour,
Nous avons un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, gérée par un syndic bénévole.
Les 3 autres copropriétaires ne veulent pas reconduire notre contrat d’assurance collective multirisque (montant trop élevé).
Si nous n’avons plus d’assurance collective, est-ce que les assurances habitations individuelles couvrent les sinistres (selon la quote part de chaque lot) qui :
– trouvent leur origine dans le logement assuré mais qui impactent également des parties communes. Ex un départ de feu depuis un appartement, qui se propage dans le couloir.
– ne trouvent leur origine dans aucun logement : ex. toiture abîmée pause cause d’intempérie, départ de feu depuis les parties communes…
Si oui, quel est l’avantage de souscrire à une assurance collective ?
Merci pour vos éclairages.
Bonjour
La question ne se pose pas en ces termes. L’assurance collective est obligatoire en copropriété.
S’il est démontré que la copropriété a sciemment choisi de ne pas se couvrir, elle pourrait être seule à assumer la charge d’un sinistre si celui-ci survenait.
La responsabilité du syndic pourrait être recherchée.
Cordialement