Vous trouvez que le syndic coûte trop cher ?
Votre copropriété envisage de passer en syndic bénévole ?
Les petites copropriétés ont tout intérêt à se poser la question.
Si tout se passe bien dans votre copropriété. Les propriétaires se connaissent et communiquent facilement. Le syndic professionnel n’a “presque” rien à faire, mais les honoraires du syndic sont de loin le premier poste de dépenses de la copropriété.
Alors réfléchissez-y sérieusement !
NB : Si on dit syndic bénévole dans le langage courant, il est désormais convenu de l’appeler syndic non-professionnel. En effet, il est possible d’exercer cette mission de manière non professionnelle, mais non bénévole.
Pourquoi passer en syndic bénévole ?
Principal intérêt : chacun paiera moins de charges.
C’est l’intérêt principal de passer en gestion bénévole.
Cela peut éventuellement avoir pour conséquence de mieux impliquer les copropriétaires, d’accroitre la convivialité …
Mais cela n’est malheureusement pas une garantie à 100% de probité ni d’efficacité dans la gestion de la copropriété.
Quels sont les freins ?
- En premier lieu il vous faut un bénévole !
La gestion d’une copropriété même petite, ne s’invente pas. Il y a un grand nombre de règles à respecter.
Le syndic bénévole doit accepter d’endosser cette responsabilité. Ce n’est pas parce que c’est du bénévolat, qu’il est exempté de responsabilités.
Cela nécessite d’y consacrer du temps. Le temps nécessaire est relativement proportionnel au nombre de lots de la copropriété.
- Ensuite il faut que le copropriétaire bénévole soit rigoureux et intègre.
Le syndic bénévole va devoir tenir la comptabilité de la copropriété.
Il doit appliquer les lois et règlements en vigueur dans tous les actes de gestion de la copropriété. Exemple pour convoquer l’AG, ou bien pour mettre la copropriété en conformité lorsqu’une nouvelle réglementation parait.
Il doit en cas de tension entre copropriétaires, faire la part de choses et défendre les intérêts collectifs de la copropriété avant ses intérêts propres. Un peu comme pour le conseil syndical d’ailleurs !
- Vous êtes de bonne volonté, mais n’avez pas les compétences ?
Faites vous aider !
Si vous avez besoin d’aide pour tenir correctement la comptabilité de votre copropriété, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à ValCompta.
Un logiciel peu onéreux, pratique et spécialement conçu pour les syndics bénévoles.
Évidemment, vous pourrez compter sur les conseils de votre expert CoproConseils pour répondre à toutes vos questions au fil de votre mandat.
Tout le monde peut-il être syndic bénévole ?
Non.
La première condition légale est d’être copropriétaire.
C’est une condition sine qua non (article 17-2 de la loi de 65).
Vous ne pouvez pas déléguer la mission de syndic bénévole à votre locataire par exemple. Même s’il est très compétent et très impliqué.
Il n’est pas non plus possible que Monsieur soit syndic bénévole, si seule Madame est propriétaire du lot. Idem pour les descendants ou ascendants, même si depuis peu, ceux-ci sont valablement élus au CS.
Il n’est pas nécessaire de présenter un casier judiciaire vierge.
Par définition le syndic non professionnel n’a pas l’obligation de posséder une carte professionnelle. Les syndics bénévoles ne sont pas soumis à la Loi Hoguet. Ils peuvent donc gérer sans prendre de garanties financières. Par contre il est très conseillé de prévoir une assurance responsabilité civile qui couvre cette fonction.
Ensuite il faut être élu.
Comment devenir syndic bénévole ?
Il suffit d’être élu à la majorité de l’article 25 en assemblée générale. Cela peut-être relativement simple.
Obligatoire :
La question de l’élection ou du renouvellement du mandat du syndic doit être à l’ordre du jour. Il n’est pas possible d’élire un syndic bénévole au milieu d’un mandat de syndic professionnel. Si votre syndic professionnel a reçu un mandat de plusieurs années et que le renouvellement de son mandat n’est pas à l’ordre du jour de l’AG, vous n’avez pas la possibilité de changer pour un syndic bénévole.
L’élection d’un syndic bénévole se fait aux mêmes majorités que l’élection d’un syndic professionnel c’est à dire à la majorité absolue (article 25). Les passerelles de majorités peuvent s’appliquer exactement comme pour l’élection d’un syndic professionnel.
Facultatif :
La candidature d’un syndic bénévole ne doit pas forcément figurer à l’ordre du jour pour être valable. Il est possible de se déclarer en séance.
Le copropriétaire candidat au poste de syndic bénévole n’a pas l’obligation de proposer un contrat de syndic.
Quel est l’intérêt de prévoir une résolution à l’ordre du jour ?
Pour être élu syndic bénévole il est possible de déclarer sa candidature en séance.
Il est obligatoire que la question de l’élection d’un syndic soit à l’ordre du jour. Mais il n’est pas obligatoire que la convocation fasse mention de la possibilité d’élire un syndic bénévole, ni de la candidature de Monsieur A ou Madame B.
Il est néanmoins intéressant de prévoir votre candidature à l’avance. En effet pour être élu à la majorité de l’article 25, il peut être indispensable d’obtenir les voix de ceux qui vont voter par correspondance. Or si votre candidature n’est pas sur l’ordre du jour, elle n’est forcément pas sur le bulletin de vote par correspondance. Ainsi, les votants par correspondance seront comptés comme “défaillants”
Néanmoins, le législateur a gardé la possibilité de déclarer sa candidature en séance. Ainsi, en cas de candidature unique d’un syndic professionnel, si la copropriété lui refuse sa confiance, la candidature impromptue d’un syndic bénévole permet d’éviter la carence de syndic.
Dans quel cas le syndic bénévole doit-il présenter un contrat de syndic ?
Si le syndic bénévole prévoit de demander une rémunération, alors il a l’obligation de présenter un contrat de syndic.
Dans ce cas, il ne peut pas déclarer sa candidature en séance. Elle doit forcément être à l’ordre du jour et son contrat doit être joint à la convocation.
Il s’agit là non plus d’un syndic bénévole, mais véritablement d’un syndic non-professionnel.
Attention, cette rémunération doit être déclarée aux impôts et doit rester “accessoire” par rapport à ses revenus principaux. (Principe réaffirmé par un décret du Conseil d’État en octobre 2016)
Voilà, vous êtes élu syndic bénévole ! Que faire ?
Vos droits
Vous commencez par perdre un certain nombre de droits ! Celui d’être président de séance en assemblée générale par exemple. Vous ne pouvez plus recevoir de mandats non plus. Par la même occasion, votre conjoint, vos employés éventuels, vos ascendants et descendants perdent également cette possibilité.
Vous avez le droit de demander à la banque les codes d’accès aux comptes bancaires de la copropriété. Le syndic sortant a un mois pour vous remettre le fonds documentaire de la copropriété, l’intégralité du fond documentaire !
Bien sûr vous avez le droit de gérer la copropriété !
Vos devoirs
Vous devez vous assurer que la copropriété a bien un compte bancaire séparé, une assurance. Vous devez tenir les comptes, établir un budget, convoquer au moins une AG par an, envoyer les appels de fonds, relancer ceux qui sont en retard, réceptionner les travaux, payer les factures de la copropriété, etc …
Mais pour vous aider dans cette mission vous pouvez compter sur deux partenaires de choix.
Bonjour, je remercie de votre site qui est bien détaillé, même en réponse.
Je suis copropriété dans une petite copropriété de 3 lots. Le Syndic bénévole souhaite un syndic professionnel. J’ai demandé un AG obligatoire. car il n’y en a jamais eu avant mon arrivée….il me dit que de toute façon mon vote contre ne servira a rien puisque a ces dires 2 voies pour suffiront lors de l’AG puisque nous sommes que 3. De plus il veut faire intervenir ce professionnel lors de l’AG, rien n’est écrit, seule la confirmation en AR d’une AG , mais est ce normal que 1 seul représentent de syndic professionnel soit présent pour faire un choix?
Bonjour
Ce qui compte ce ne sont pas les voix, mais les tantièmes.
Si vous voulez avoir plus de choix, vous pouvez tout à fait de votre côté proposer une proposition concurrente.
Ce n’est pas au syndic en place de vous garantir le choix.
Cordialement
Bonjour
Je fais partie d une copropriété de 4 lots , géré par une copropriétaire en syndic non professionnel (car rémunéré, et plus cher qu un professionnel).
Nous avions une Ag en février 2022 , encore par correspondance (depuis covid , la syndic ne fait voter par correspondance)
1- récemment elle a demandé une ag extraordinaire, mentionnant la possibilité d un vote en presentiel .. mais au final à déclarer être malade et qu on dépose notre votr dans sa boîte au lettre
(Les 2 autres copropriétaires avaient voté par. Correspondance). A t elle le droit de ne pas faire de presentiel ?
_ l à precedente Ag datant de février 2022 , nous avons soumis un desiratat à mentionné lors de la prochaine Ag , une régularisation d ouverture en façade pour la création de la sortie VMC ,que nous avions réalisé sans accord il y a 7 ans à notre acquisition . Nous lui demandons la date de l ag. Et elle répond, je ne sais pas .
A t elle le droit ? Nous vendons et la régularisation de cette ouvrage doit être établie.
Merci
Bonjour
A ce jour (début 23), il n’est plus possible de convoquer une AG uniquement par correspondance. Le syndic (qu’il soit professionnel ou non professionnel) doit convoquer en mentionnant obligatoirement un lieu et date de rendez-vous. Évidemment il doit être possible de voter par correspondance malgré tout.
Le syndic doit convoquer une AG par an et faire voter un budget dans les 6 mois qui suivent l’arrêté des comptes.
Si vous avez besoin qu’une AG soit convoquée sans délai afin de régulariser une situation en vue d’une vente, vous avez la possibilité de demander au syndic la convocation d’une AGE à vos frais.
Cordialement
Bonjour,
J’assume le rôle de gestionnaire bénévole dans un syndicat non professionnel. Vous précisez dans vos commentaires qu’il est nécessaire d’être assuré ! De quel type d’assurance parlez-vous ?
Par ailleurs, en termes d’assurance multirisques habitation, mon assureur couvre les communs, responsabilité civile. Nous sommes 3 copropriétaires et chacun est assuré de la même façon et chez le même assureur. Serait-il plus judicieux d’assurer la copropriété sachant qu’elle n’a pas d’existente juridique ?
Bien cordialement
Bonjour
Il est obligatoire pour une copropriété d’avoir une existence juridique comme vous dites. Et également d’être assuré. Le fait que les trois copropriétaires soient assurés ne vaut pas assurance de la copropriété. Par ailleurs il est souhaitable d’avoir une assurance responsabilité civile en tant que syndic bénévole.
Cordialement
bonjour
Le syndic bénévole peut-il représenter un copropriétaire absente avec son pouvoir?
merci de votre réponse
Bonjour
Non ce n’est pas possible.
Cordialement
Un logiciel de gestion (extranet) est il obligatoire pour un syndic bénévole avec un mandat (contrat de délégation de pouvoirs) non soumis à la loi ALUR.
Bonjour
Il n’y a rien qui permette à une copropriété de s’extraire de la loi ALUR. Pour un syndic bénévole, le contrat type ALUR n’est pas obligatoire. L’extranet non plus. Par contre il n’est pas du tout nécessaire d’avoir un logiciel de gestion pour mettre en place un extranet.
Cordialement
Bonjour Une délégation de pouvoirs signée et votée pour trois ans peut elle être modifiée dans la première année? Peut on y faire des avenants?
Merci
Bonjour
Si ce que vous appelez une délégation de pouvoirs c’est un mandat donné à un syndic bénévole. Il n’est pas possible de le modifier, il faut en présenter un nouveau et le faire à nouveau voter en AG.
Cordialement
Un syndic d’ASL ayant un “contrat de délégation de pouvoir” peut-il facturer les états datés ?
Bonjour
Un syndic non professionnel a le droit de “facturer” des prestations à condition que ce soit prévu dans son contrat de syndic.
Cordialement
Bonjour.
Un syndic non professionnel percevant un défraiement est il soumis à la loi ALUR?
A-t-il le droit de faire payer les états datés. puisque non rémunéré….
Bonjour
Exactement comme un syndic professionnel, un syndic non professionnel s’il veut pouvoir facturer doit impérativement faire valider un contrat de syndic par l’assemblée générale. Il peut y inclure les tarifications de son choix et les copropriétaires peuvent le valider ou non.
Par contre, si le syndic non professionnel n’a pas fait valider ces tarifs en AG, il n’a pas le droit de facturer.
Cordialement
Bonjour,
Deux copropriétes (separée par une montee d’escalier) dont une en carence de reglement de copro et donc de quote part et tantiemes se reunissent en AG et votent des décisions communes avec un seul compte bancaire depuis des années.Je sais que ce n’est pas légal.Nous avons voté a l’unanimité des copropriètaires pour une refonte du reglement de coproprièté et une fusion avec recalcul des tantiemes. Maintenant que le geometre expert est intervenu,certains ne veulent plus de cette fusion.Le syndic benevol qui fait comme ci la fusion etait actée continue de facturer des charges generales et gere les 2 copropriètés.Peut on demander un remboursement des charges indument percu par le syndic benevol copropriètaire dans la copro 1 alors qu’il n’avait pas le droit de gerer la copro 2? Cordialement
Bonjour
Il est des situations dans lesquelles la gestion par un syndic bénévole n’est pas des plus appropriées.
Pour pouvoir vous conseiller, il faudrait pouvoir vous poser des questions et préciser la situation. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
Bonjour,
nous sommes propriétaires d’un haut de villa (2 copropriétaires) mais le propriétairedu bas est très âgé et son fils qui gère n’est guère motivé pour toute démarche car il va peut-être vendre à l’actuel locataire (avec qui je m’entend très bien). J’aimerai effectuer des démarches pour régulariser la situation. Si je dois créer un syndic bénévole même minime (vu l’évolution de la loi en 2020 pour les petites copropriétés) dois-je avoir l’accord du propriétaire ou je considère que nous sommes dans l’illégalité et j’effectue les démarches?
Merci d’avance
Bonjour
Effectivement le fait d’avoir deux propriétaires d’un même bâtiment crée la copropriété. Le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de respecter un certain nombre de règles. Soit l’autre copropriétaire le comprend, soit un tribunal peut le lui faire savoir. Et ça coutera forcément beaucoup plus cher à tout le monde.
Cordialement.
Bonjour,
Nous avons acquis via une SCI détenue par mon épouse et moi même un appartement dans une copropriété de quatre lots. Nous avons 350 tantièmes.
Le syndicat est sous forme coopératif.
Le vendeur était le syndic (il n’y a pas de CS), la SCI a été nommée Syndic non professionnel. Les autres copropriétaires ne se déplacent jamais aux AG et ne donnent pas de procuration. Nous sommes seuls. Les décisions peuvent elles être prises ? Peut on assumer le rôle de Président de séance ?
Merci,
Bonjour
Il y a un certain nombre de décision que vous pourrez prendre, mais pas toutes. Cela dépend des décisions et des majorités applicables. Vous pouvez trouver plus d’infos sur notre article correspondant.
Cordialement
Nous sommes une copro de 5 entrées d’immeubles de 5 etages chacune , avec pour chaque entrée 15 appartements . Pouvons nous avoir un syndic benevole ?
Bonjour
Il n’y a pas de limite de nombre de lots pour qu’une copropriété soit gérée en syndic bénévole.
Cependant plus la copropriété est importante plus cela demande du travail, plus on a de risque d’avoir à gérer du contentieux, plus la comptabilité est compliquée, plus les chances d’avoir une bonne entente entre tous les copropriétaires s’amenuise.
Mais c’est juste un conseil, rien dans la loi ne s’y oppose.
Cordialement
Bonjour,
Nous ne sommes que deux copropriétaires et nous n’avons aucune partie commune. Doit on quand meme ouvrir un compte bancaire et si oui de quel type. Nous n’avons aucune comptabilité non plus actuellement
Bonjour,
Vous avez automatiquement des parties communes. Le terrain sur lequel est construite la copropriété, le bâti, le toit, … tout cela est partie commune.
Vous avez l’obligation d’avoir des AG, un syndic (même bénévole), une assurance, une comptabilité (même très simple) et un compte bancaire (même gratuit dans une banque en ligne) etc …
Cordialement
Bonjour
Concernant la comptabilité vous parlez de 10 lots
Notre résidence possède 19 lots mais 8 appartements (les 11 lots sont des parkings dont 4 garages)
Aussi j aimerai savoir si il est question de 10 lots habitables ou la totalité ?
Bonjour
Oui ce qui compte ce sont les lots principaux.
Cordialement