Syndic bénévole, pourquoi pas vous ?

Quel est l’intérêt de passer en syndic bénévole ?

La question se pose plutôt pour les petites copropriétés. Tout se passe bien, les propriétaires se connaissent et communiquent facilement, le syndic professionnel n’a “presque” rien à faire et pourtant ses honoraires sont de loin le premier poste de dépenses de la copropriété.

Pourquoi ne pas passer en syndic bénévole ?

La réduction de charges est substantielle, mais la gestion d’une copropriété ne s’invente pas et ce n’est pas parce qu’on est bénévole qu’on est exempté de responsabilités.

Et pourquoi pas vous ? CoproConseils fait le point pour vous aider à prendre votre décision.

Première condition légale : le syndic bénévole doit être copropriétaire dans la copropriété qu’il décide de gérer bénévolement. Deux autres conditions de bon sens ; avoir un peu de temps libre à consacrer à cette gestion et être prêt à se plonger avec rigueur et organisation dans l’arsenal juridique et comptable de la gestion de copropriété qui sont les deux grands piliers d’une copropriété bien gérée.

 

Comment devenir syndic bénévole ?

C’est très simple : à l’occasion d’une AG, lorsque la question du renouvellement du mandat de syndic est à l’ordre du jour. Il suffit de voter le non renouvellement du syndic en place et dans la foulée le passage de la copropriété à la gestion par un syndic bénévole. Il est ensuite procédé à un vote et un copropriétaire est élu syndic bénévole. Sachez qu’en général un syndic professionnel qui n’est pas renouvelé part sur le champ et si vous êtes dans ses locaux, peut vous demander de les quitter pour aller finir votre AG ailleurs ! Il faut donc soit mettre la question du renouvellement en dernier point de l’ordre du jour soit proposer de la tenir en dehors de ses locaux.

 

En tant que non professionnel et contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’est pas tenu de présenter un contrat de gestion pour se faire élire par l’assemblée générale. Il n’est pas non plus soumis à la loi Hoguet c’est à dire qu’il peut exercer sans carte professionnelle, sans assurance professionnelle ni garanties financières.

 

Être élu syndic bénévole signifie que l’assemblée générale des copropriétaires donne mandat à ce copropriétaire pour gérer la copropriété. Ce mandat a un caractère strictement personnel. On dit qu’il est conclu intuitu personae. Concrètement, si le syndic bénévole est malade le jour de l’AG, personne n’a le droit de le remplacer, ni un copropriétaire plein de bonne volonté, ni même sa femme qui pourtant s’implique autant que lui dans la gestion de la copropriété. Le syndic bénévole ne peut être remplacé que si les copropriétaires réunis en assemblée générale votent son remplacement à la majorité de l’article 25.

 

Une fois élu, le syndic bénévole ne peut plus cumuler d’autres casquettes. Il faut que ce soient d’autres copropriétaires qui se chargent d’être au conseil syndical, d’être président de séance, ou encore d’accepter les pouvoirs de ceux qui seront absents. Attention, cette interdiction s’étend à son conjoint également.

Vous voilà élu syndic bénévole !

Vous n’avez pas les mêmes compétences qu’un professionnel, mais vous aurez presque les mêmes obligations ! Vous n’êtes pas tenu à l’obligation de conseil qui est celle d’un professionnel, mais à celle de respecter la loi et de faire en sorte que votre copropriété la respecte et notamment la loi de 65 et le décret de 67, pierres angulaires du droit de la copropriété.

 

Une de vos premières obligations ; ouvrir sans délai un compte bancaire pour la copropriété et tenir une comptabilité propre à la copropriété. Si votre copropriété comporte moins de 10 lots et que votre budget prévisionnel moyen n’excède pas 15 000€, vous n’êtes pas tenus d’établir une comptabilité en partie double.

 

Autre recommandation : souscrire auprès de l’assurance multirisque de la copropriété l’option “syndic bénévole” qui permet de s’assurer contre les risques inhérents à la fonction !

 

Convoquer l’assemblée générale, décider de menus travaux, répartir les dépenses aux tantièmes … tout va bien.

 

Bien sûr les choses peuvent se corser si vous êtes confronté à de gros travaux, ou à des dégâts ou dommages quels qu’ils soient ou encore si l’ambiance vient à se dégrader dans la copropriété. Il faudra alors prendre des décisions qui ne feront peut être pas l’unanimité et veiller à rester toujours dans le cadre de la loi.

 

Dans ces moments difficiles peut se poser la question de la responsabilité.

 

Face à la loi, un syndic qu’il soit professionnel ou bénévole, est un syndic et “sa responsabilité peut être engagée s’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions et que cette faute est génératrice d’un préjudice”. Bien sur il faudra que le copropriétaire mécontent apporte la preuve qu’une faute a bien été commise. Mais une faute peut être bien vite commise en toute bonne foi ; une négligence peut être une faute, un délai dépassé également, une décision prise avec un aval oral des copropriétaires alors qu’une décision en AG est obligatoire, etc. etc. Cette faute peut même être qualifiée de délit si un tiers en est victime.

 

Bien sûr les juges ont tendance à apprécier moins sévèrement une faute commise par un syndic bénévole, il n’en reste pas moins que la tâche n’est pas à prendre à la légère.

 

En plus d’être difficile et contraignant, le travail de syndic bénévole n’est pas rémunérateur ! Certes le syndic bénévole peut recevoir des indemnités, voire même une rémunération pour le travail réalisé pour la copropriété, mais cela doit faire l’objet d’un vote en AG (quel qu’en soit le montant) et doit toujours rester accessoire par rapport ses revenus principaux. Principe réaffirmé par un décret du Conseil d’État en octobre 2016.

 

Quel intérêt alors à être syndic bénévole ?

L’intérêt premier reste financier, votre copropriété va ainsi faire l’économie d’un syndic professionnel et vous en bénéficierez ainsi que tous les autres copropriétaires. Passer en syndic bénévole peut aussi être l’occasion d’avoir une copropriété mieux gérée. Lorsque le syndic professionnel ne passe que peu de temps à gérer une petite copropriété faiblement rémunératrice, le syndic bénévole au contraire a à cœur de bien gérer sa copropriété et d’en augmenter d’autant la valeur. Enfin passer en syndic bénévole peut aussi permettre d’établir de nouvelles relations de voisinage avec les autres copropriétaires si chacun y met du sien et joue le jeu.

 

Avec l’aide de CoproConseils, les petites copropriétés ont beaucoup à gagner à passer en syndic bénévole.

2 responses to “Syndic bénévole, pourquoi pas vous ?

  1. Reichling says:

    Bonjour

    Concernant la comptabilité vous parlez de 10 lots
    Notre résidence possède 19 lots mais 8 appartements (les 11 lots sont des parkings dont 4 garages)
    Aussi j aimerai savoir si il est question de 10 lots habitables ou la totalité ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui ce qui compte ce sont les lots principaux.
      Cordialement

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