Les majorités en copropriété

Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des décisions qui engagent la copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité.
Mais différentes majorités s’appliquent.
Elles sont définies par des articles de la loi de 65.

Il est important de comprendre comment ces majorités sont calculées et à quoi elles correspondent pour comprendre le fonctionnement de l’assemblée générale de copropriétaires.

Si vous vivez en ASL (association syndicale libre), alors rendez-vous en bas d’article.

Quelles sont les principales majorités en copropriété ?

Majorité à l’article 24 dite majorité simple :

  • Majorité en tantièmes des présents et représentés.
  • Se votent à cette majorité, tous les actes de gestion courante : approbation des comptes, budget et travaux d’entretien courants.
  • Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux d’accessibilité aux handicapés.

Majorité à l’article 25 dite majorité absolue :

  • Majorité en tantièmes de tous les copropriétaires. On dit qu’on compte « les têtes »
  • Se votent au 25, l’élection du syndic, du conseil syndical, les délégations de pouvoir au conseil syndical, les autorisations de travaux à donner à un copropriétaire …
  • Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, mais que le tiers des voix a été atteint, alors il y a la possibilité d’une passerelle de majorité. L’assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 au cours de la même assemblée.
  • Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux concernant les dispositifs de fermeture de la copropriété.

Majorité à l’article 26 dite double majorité :

  • Le vote requiert la majorité en nombre des copropriétaires présents et représentés qui représentent les deux tiers des tantièmes.
  • On l’appelle « double » parce que l’on compte à la fois les tantièmes et les « têtes ».
  • Sont votés à cette majorité tous les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition. Pour faire simple, tout ce qui n’est pas « indispensable ».
  • Pour cette majorité également et pour certaines dispositions, il y a une passerelle de majorité. Si le quorum de l’article 26 n’est pas atteint, l’assemblée a le droit de revoter au cours de la même assemblée générale à la majorité en nombre des présents et représentés s’ils représentent les deux tiers des tantièmes des présents et représentés.

L’unanimité

Elle est parfois nécessaire pour certaines décisions qui touchent à la jouissance des parties privatives. C’est par exemple le cas des modifications du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Qu’est-ce que la passerelle de majorité ?

Par défaut, les votes en assemblée générale ont lieu à la majorité des présents et représentés c’est à dire à la majorité de l’article 24. Mais qui dit règle dit exception !

Néanmoins dans certains cas qui nécessitent de s’assurer l’adhésion d’un plus grand nombre de copropriétaires, il a prévu des exceptions comme l’article 25 dite majorité absolue.

Or il arrive assez souvent que cette majorité soit difficile à atteindre, ne serait-ce que parce que bien souvent et malheureusement seul un petit nombre de copropriétaires se présente ou se fait représenter à l’assemblée générale de leur copropriété.
Afin d’éviter que l’ensemble de la copropriété ne soit pénalisée par l’absentéisme, le législateur a prévu une porte de sortie que l’on appelle communément « la passerelle de majorité »

La passerelle de majorité a donc été essentiellement prévue par le législateur pour permettre aux copropriétés où règne un fort taux d’absentéisme de ne pas être bloquées. Pour autant elle peut s’appliquer même si plus de 50% des copropriétaires sont présents à l’assemblée générale.

Article 25-1

Donc, en cas de rejet d’une résolution à la majorité de l’article 25, il est possible de procéder à un nouveau vote cette fois à l’article 24, c’est à dire à la majorité relative des copropriétaires présents et représentés, c’est ce que prévoit l’article 25-1.

La passerelle de majorité peut-elle être utilisée pour toutes les résolutions ?

Attention ! Toutes les résolutions qui nécessitent un vote à l’article 25 ne peuvent pas bénéficier de la passerelle de majorité. Les alinéas «n» et «o» de l’article 25 en sont exclus. Autrement dit « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » ; ainsi que « la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation »

Conditions d’utilisation de la passerelle de majorité

Une résolution normalement votée à la majorité absolue peut, en vertu de l’article 25-1, être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 24, qu’à condition que :

  • qu’un premier vote à la majorité de l’article 25 ait bien eu lieu
  • que la résolution demeure inchangée entre les deux votes
  • que la résolution emporte au minimum un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires lors du premier vote si l’assemblée générale veut à nouveau statuer immédiatement, ou dans le cas contraire, qu’une nouvelle assemblée générale se tienne dans les trois mois pour statuer à nouveau sur la même résolution.

Mise au point de la cour de cassation

La passerelle de majorité est une pratique très courante en assemblée générale mais il semblerait qu’elle soit quelques fois appliquée à la légère. Il a donc fallu que la cour de cassation mette deux fois les points sur les i en 2016 pour réaffirmer ses conditions d’application.

  • Un premier vote à la majorité de l’article 25 est obligatoire avant de passer à un second vote à la majorité de l’article 24
    Sachant qu’en cas de refus à la majorité absolue, une résolution peut passer à la majorité relative, il peut être tentant notamment si une question de quorum rend matériellement impossible l’adoption au 25, de passer directement à un vote au 24. Pourtant c’est impossible. Le syndic qui se permet un tel raccourci peut voir tout simplement annuler le vote de cette résolution.
    Quel que soit le nombre de copropriétaires présents à l’assemblée générale, si une résolution doit être votée à la majorité de l’article 25, le vote doit avoir lieu et être consigné avant de pouvoir bénéficier de la passerelle de majorité.
  • Il ne peut en aucun cas y avoir de changement dans l’intitulé de la résolution entre les deux votes.
    Effectivement, si le contenu d’une résolution est modifié, cela devient une nouvelle résolution.

Mandat de syndic

Pour autant il est intéressant de relever le cas qui a conduit la cour de cassation à émettre un jugement. Il s’agissait de voter l’élection d’un nouveau syndic et entre le vote à la majorité absolue qui a été refusé et le nouveau vote en vertu de l’article 25-1, le contrat a subit quelques modifications. Le recours en nullité de la désignation du syndic avait d’abord été rejeté au motif que les modifications n’étaient pas substantielles et concernaient des points de détail. Mais la cour de cassation en a décidé autrement, les bases sur lesquelles sont votées les résolutions doivent être les mêmes, ce qui n’annule pas le pouvoir d’amendement de l’assemblée.

Comment sont calculées les majorités en copropriété ?

Qu’est ce qu’un lot en copropriété ?

Être copropriétaire, c’est être « propriétaire d’un lot ».
Un lot en copropriété est une sous-partie de la copropriété qui est associée à un copropriétaire.

La particularité du lot de copropriété est d’être composée de manière indissociable :

  • d’une partie privative : appartement, local commercial, garage, etc… réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété
  • d’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc…). Les parties communes, c’est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

Que sont les tantièmes ou les millièmes ?

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire, est exprimée en tantièmes ou en millièmes. Elle est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble des autres lots de l’immeuble.

Pourquoi dit-on millièmes ? On dit millième par abus de langage. Le vrai terme est tantième. Chaque lot représente une partie du tout. Comme souvent le tout est ramené à 1000, on dit couramment x millième. Quelques fois le chiffre qui sert de base n’est pas 1000, ce peut être 10 000 ou 100 000. Mais ce peut être également pour des raisons très diverses, un chiffre pas tout à fait égal à 1000, comme 952 ! Chaque lot a donc x tantièmes.

Comment savoir combien votre appartement a de tantièmes ?

La quote-part de chaque lot est définie par l’état descriptif de division. Ce document technique est destiné à la publicité foncière. Elle est également définie par le règlement de copropriété. Ce document ayant valeur d’un contrat à l’égard de chaque copropriétaire.

C’est donc dans ces documents qu’il faut rechercher les tantièmes qui correspondent à votre lot

Le règlement de copropriété peut être communiqué dès la promesse de vente. A défaut, il sera obligatoirement remis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.Dans toutes les copropriétés, le poids de chaque appartement est calculé par rapport à l’ensemble de la copropriété. Ce poids relatif est donc exprimé en tantièmes ou en millièmes.

Il peut y avoir plusieurs types de tantièmes

Dans certaines copropriétés chaque lot se voit attribuer plusieurs types de tantièmes.
Il peut y avoir les tantièmes généraux mais également des tantièmes particuliers qui s’appliquent à une partie seulement des parties communes. Par exemple dans une copropriété avec ascenseur, il va y avoir des tantièmes généraux et des tantièmes ascenseurs.

A quoi servent les tantièmes ?

Les tantièmes en copropriété, permettent d’exprimer la quote-part de parties communes qui correspond à chaque lot.

Du coup ils sont utilisés pour répartir les charges. Les tantièmes ou millièmes sont à la base du calcul des majorités en copropriété.

Qu’est ce que le quorum ?

Il est traditionnel dans les copropriétés que le syndic avant même de commencer l’assemblée, se pose la question du Quorum.
Fort absentéisme ? Il sort sa calculette et dit aux présents « je vais voir si on a le quorum »
Mais qu’est ce donc que ce quorum qui serait ou ne serait pas atteint ?

En droit, un quorum est un nombre minimum de présents nécessaire pour que les votes soient valides.
En copropriété, il n’y a pas de quorum.
Ajourner une assemblée générale pour défaut de quorum n’est pas fondé.

Une assemblée générale peut parfaitement se tenir avec un nombre très restreint de copropriétaires présents.
Par contre, si une résolution (comme le renouvellement du syndic par exemple) doit être votée au 25 ou au 26, alors évidemment ce n’est pas possible avec une assemblée restreinte. Un nouvelle assemblée générale devra être convoquée.
Mais toutes les autres questions peuvent être traitées lors de cette première assemblée.

L’assemblée peut-elle se tenir si on a pas le quorum ?


Il peut arriver que, devant un énorme taux d’absentéisme, le syndic évoque directement le quorum. Il cherchera à convaincre les copropriétaires présents d’ajourner l’assemblée et d’en re-convoquer une nouvelle.
Cela peut se comprendre. D’abord plus les copropriétaires sont présents moins il y a de risque de voir contester les décisions. Ensuite parce qu’il préfère faire le travail une fois plutôt que deux.

Il faut simplement savoir que si les copropriétaires présents souhaitent tenir l’assemblée, le syndic ne peut s’y opposer. Car elle peut se tenir sur tout ce qui doit être voté au 24.

Le cas particulier des majorités en ASL

Les ASL, Associations Syndicales Libres, fleurissent dans les copropriétés de nos jours. En effet les promoteurs pour varier leurs offres et toucher un maximum d’acheteurs potentiels, construisent désormais souvent dans un même projet immobilier à la fois des habitations collectives et des habitations individuelles. Ces villas sont généralement constituées en ASL pour la gestion de leurs parties communes et de celles qu’elles peuvent avoir en commun avec la copropriété comme par exemple le portail général d’entrée.

Créer une ASL, voter ou modifier ses statuts, modifier la répartition des charges … quelles sont les majorités qui s’appliquent ? Pas celles de la loi de 65 en tout cas. Les statuts des ASL sont beaucoup moins réglementés que ceux des copropriétés, mais ils doivent néanmoins respecter la loi. Or souvent en la matière, lorsque le code de la copropriété est trop imprécis, ce sont d’autres codes plus généraux qui s’appliquent comme le code civil. C’est alors l’occasion de multiples interprétations qui malheureusement finissent souvent devant les tribunaux.

Ces questions ayant récemment été portées devant les tribunaux, les jugements permettent d’apporter des réponses précises à ces questions :

Constitution d’une ASL

Pour constituer une ASL, l’unanimité des associés doit être constatée par écrit. Il n’est pas possible de constituer une ASL incluant des propriétaires qui n’ont pas donné leur accord par écrit. Mais tous les propriétaires le sont forcément puisque cette accord conditionne l’achat de leur bien.
Néanmoins il faut distinguer constitution et vote des statuts.

Statuts d’une ASL

Par contre, une fois l’ASL constituée, la majorité suffit pour voter les statuts. En effet, dans l’acte d’acquisition d’un lot faisant partie d’une ASL, les propriétaires s’engagent à respecter les clauses de l’ASL. Ils n’ont donc pas forcément à être d’accord avec les statuts, ils se sont engagés à les respecter. Ces statuts peuvent donc être votés à la majorité, l’unanimité n’est pas requise.

Modification de la répartition des charges

Attention, une modification de répartition des charges au sein d’une ASL doit par contre être votée à l’unanimité. Le législateur évite ainsi que des copropriétaires minoritaires puissent être lésés. La cour de cassation a entériné cette majorité d’autant que les plaignants n’étaient ni présents ni représentés le jour du vote qui les a lésé.

 

 

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