Les majorités en copropriété

Article régulièrement mis à jour.

Le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale prend des décisions qui engagent la copropriété.
Ces décisions sont prises à la majorité.
Mais différentes majorités s’appliquent.
Elles sont définies par des articles de la loi de 65.

Il est important de comprendre comment ces majorités sont calculées et à quoi elles correspondent pour comprendre le fonctionnement de l’assemblée générale de copropriétaires.

Si vous vivez en ASL (association syndicale libre), alors rendez-vous en bas d’article.

Quelles sont les principales majorités en copropriété ?

Majorité à l’article 24 dite majorité simple :

  • Majorité en tantièmes des présents et représentés.
  • Se votent à cette majorité, tous les actes de gestion courante : approbation des comptes, budget et travaux d’entretien courants.
  • Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux d’accessibilité aux handicapés.

Majorité à l’article 25 dite majorité absolue :

  • Majorité en tantièmes de tous les copropriétaires. On dit qu’on compte « les têtes »
  • Se votent notamment au 25, l’élection ou révocation du syndic, idem pour le conseil syndical, les délégations de pouvoir au conseil syndical, toute modification de la répartition des charges rendues nécessaires par un changement d’usage de parties privatives, l’autorisation permanente aux services de polices d’accéder aux parties communes, la vidéo-surveillance, les travaux visant à améliorer la performance énergétique, la suppression des vide-ordures, tous les travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition (depuis la loi ALUR), les autorisations de travaux à donner à un copropriétaire, les modifications de parties communes rendues nécessaires par une obligation légale ou règlementaire,  …
  • Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, mais que le tiers des voix a été atteint, alors il y a la possibilité d’une passerelle de majorité. L’assemblée peut alors procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 au cours de la même assemblée.
  • Se votent également à cette majorité et par dérogation les travaux concernant les dispositifs de fermeture de la copropriété.

Majorité à l’article 26 dite double majorité :

  • Le vote requiert la majorité en nombre des copropriétaires présents et représentés qui représentent les deux tiers des tantièmes.
  • On l’appelle « double » parce que l’on compte à la fois les tantièmes et les « têtes ».
  • Les décisions votées à cette majorité sont peu nombreuses mais principalement : suppression du poste de gardien s’il ne remet pas en question le standing de l’immeuble, les actes d’acquisition immobilières, d’aliénation ou de disposition réalisés par la copropriété, la modification du règlement de copropriété si cela ne concerne que la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, (il faut l’unanimité pour les parties privatives), les modalités d’ouverture et de fermeture des portes d’accès aux immeubles.

L’unanimité

Elle est parfois nécessaire pour certaines décisions qui touchent à la jouissance des parties privatives. C’est par exemple le cas des modifications du règlement de copropriété et de la répartition des charges.

Quelle majorité prévaut pour voter des travaux ?

C’est bien souvent sur les travaux que la question des majorités se pose. Parce que la réponse est « ça dépend » !

Certains travaux se votent au 24 et d’autres au 25.
(Avant la loi ALUR c’était du 26, mais la loi ALUR a baissé les majorités pour faciliter les travaux dans le parc immobilier français.)
Évidemment, le choix de la majorité à laquelle les travaux doivent être votés est de la responsabilité du syndic. C’est sa compétence d’une part , mais surtout sa responsabilité notamment la mauvaise majorité est choisie.

Étant donné que le vote est plus facile a obtenir au 24 qu’au 25, le choix de la majorité est important. Les cas de procédures et de jurisprudence portant sur ce point sont très nombreux.

Les critères qui permettent de définir quelle majorité prévaut, sont ceux de l’importance et de la nécessité des dits travaux.
Pour simplifier :

  • Les travaux d’entretien sont à voter à l’article 24 et
  • Les travaux d’amélioration, d’addition ou de transformation sont à voter à l’article 25

Cela semble simple lorsqu’il s’agit de refaire les peintures vétustes d’une cage d’escalier (24) ou mettre en place un système de fermeture électrique du portail qui auparavant se fermait manuellement (25).

Mais quid de travaux dits mixtes ? Que se passe-t-il si pour rénover, au vu de l’évolution des techniques, on se retrouve à être obligé d’installer quelque chose de beaucoup mieux que l’existant ? Ce cas est assez typique dans tout ce qui touche aux ascenseurs, ou les chaudières.

Votre syndic est un professionnel de la gestion immobilière qui doit connaitre la loi et les jurisprudences, connaitre également votre copropriété et estimer à quel article se rapporte les travaux qui doivent être votés dans votre copropriété. Mais si vous vous sentez lésés, il est toujours possible de contester. Cela doit se faire dans le cadre de l’article 42.

Qu’est-ce que la passerelle de majorité ?

Par défaut, les votes en assemblée générale ont lieu à la majorité des présents et représentés c’est à dire à la majorité de l’article 24. Mais qui dit règle dit exception !

Néanmoins dans certains cas qui nécessitent de s’assurer l’adhésion d’un plus grand nombre de copropriétaires, il a prévu des exceptions comme l’article 25 dite majorité absolue.

Or il arrive assez souvent que cette majorité soit difficile à atteindre, ne serait-ce que parce que bien souvent et malheureusement seul un petit nombre de copropriétaires se présente ou se fait représenter à l’assemblée générale de leur copropriété.
Afin d’éviter que l’ensemble de la copropriété ne soit pénalisée par l’absentéisme, le législateur a prévu une porte de sortie que l’on appelle communément « la passerelle de majorité »

La passerelle de majorité a donc été essentiellement prévue par le législateur pour permettre aux copropriétés où règne un fort taux d’absentéisme de ne pas être bloquées. Pour autant elle peut s’appliquer même si plus de 50% des copropriétaires sont présents à l’assemblée générale.

Article 25-1

Donc, en cas de rejet d’une résolution à la majorité de l’article 25, il est possible de procéder à un nouveau vote cette fois à l’article 24, c’est à dire à la majorité relative des copropriétaires présents et représentés, c’est ce que prévoit l’article 25-1.

La passerelle de majorité peut-elle être utilisée pour toutes les résolutions ?

Attention ! Toutes les résolutions qui nécessitent un vote à l’article 25 ne peuvent pas bénéficier de la passerelle de majorité. Les alinéas «n» et «o» de l’article 25 en sont exclus. Autrement dit « l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration » ; ainsi que « la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation »

Conditions d’utilisation de la passerelle de majorité

Une résolution normalement votée à la majorité absolue peut, en vertu de l’article 25-1, être votée en assemblée générale à la majorité de l’article 24, qu’à condition que :

  • qu’un premier vote à la majorité de l’article 25 ait bien eu lieu
  • que la résolution demeure inchangée entre les deux votes
  • que la résolution emporte au minimum un tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires lors du premier vote si l’assemblée générale veut à nouveau statuer immédiatement, ou dans le cas contraire, qu’une nouvelle assemblée générale se tienne dans les trois mois pour statuer à nouveau sur la même résolution.

Mise au point de la cour de cassation

La passerelle de majorité est une pratique très courante en assemblée générale mais il semblerait qu’elle soit quelques fois appliquée à la légère. Il a donc fallu que la cour de cassation mette deux fois les points sur les i en 2016 pour réaffirmer ses conditions d’application.

  • Un premier vote à la majorité de l’article 25 est obligatoire avant de passer à un second vote à la majorité de l’article 24
    Sachant qu’en cas de refus à la majorité absolue, une résolution peut passer à la majorité relative, il peut être tentant notamment si une question de quorum rend matériellement impossible l’adoption au 25, de passer directement à un vote au 24. Pourtant c’est impossible. Le syndic qui se permet un tel raccourci peut voir tout simplement annuler le vote de cette résolution.
    Quel que soit le nombre de copropriétaires présents à l’assemblée générale, si une résolution doit être votée à la majorité de l’article 25, le vote doit avoir lieu et être consigné avant de pouvoir bénéficier de la passerelle de majorité.
  • Il ne peut en aucun cas y avoir de changement dans l’intitulé de la résolution entre les deux votes.
    Effectivement, si le contenu d’une résolution est modifié, cela devient une nouvelle résolution.

Mandat de syndic

Pour autant il est intéressant de relever le cas qui a conduit la cour de cassation à émettre un jugement. Il s’agissait de voter l’élection d’un nouveau syndic et entre le vote à la majorité absolue qui a été refusé et le nouveau vote en vertu de l’article 25-1, le contrat a subit quelques modifications. Le recours en nullité de la désignation du syndic avait d’abord été rejeté au motif que les modifications n’étaient pas substantielles et concernaient des points de détail. Mais la cour de cassation en a décidé autrement, les bases sur lesquelles sont votées les résolutions doivent être les mêmes, ce qui n’annule pas le pouvoir d’amendement de l’assemblée.

Comment sont calculées les majorités en copropriété ?

Qu’est ce qu’un lot en copropriété ?

Être copropriétaire, c’est être « propriétaire d’un lot ».
Un lot en copropriété est une sous-partie de la copropriété qui est associée à un copropriétaire.

La particularité du lot de copropriété est d’être composée de manière indissociable :

  • d’une partie privative : appartement, local commercial, garage, etc… réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire ; les parties privatives sont définies par le règlement de copropriété
  • d’une quote-part indivise des parties communes de l’immeuble (sol, cour, toiture, ascenseur, escalier, chauffage collectif, etc…). Les parties communes, c’est-à-dire les parties de bâtiment et de terrain affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, sont également déterminées par le règlement de copropriété.

Que sont les tantièmes ou les millièmes ?

La quote-part de propriété indivise des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire, est exprimée en tantièmes ou en millièmes. Elle est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à la valeur de l’ensemble des autres lots de l’immeuble.

Pourquoi dit-on millièmes ? On dit millième par abus de langage. Le vrai terme est tantième. Chaque lot représente une partie du tout. Comme souvent le tout est ramené à 1000, on dit couramment x millième. Quelques fois le chiffre qui sert de base n’est pas 1000, ce peut être 10 000 ou 100 000. Mais ce peut être également pour des raisons très diverses, un chiffre pas tout à fait égal à 1000, comme 952 ! Chaque lot a donc x tantièmes.

Comment savoir combien votre appartement a de tantièmes ?

La quote-part de chaque lot est définie par l’état descriptif de division. Ce document technique est destiné à la publicité foncière. Elle est également définie par le règlement de copropriété. Ce document ayant valeur d’un contrat à l’égard de chaque copropriétaire.

C’est donc dans ces documents qu’il faut rechercher les tantièmes qui correspondent à votre lot

Le règlement de copropriété peut être communiqué dès la promesse de vente. A défaut, il sera obligatoirement remis lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire.Dans toutes les copropriétés, le poids de chaque appartement est calculé par rapport à l’ensemble de la copropriété. Ce poids relatif est donc exprimé en tantièmes ou en millièmes.

Il peut y avoir plusieurs types de tantièmes

Dans certaines copropriétés chaque lot se voit attribuer plusieurs types de tantièmes.
Il peut y avoir les tantièmes généraux mais également des tantièmes particuliers qui s’appliquent à une partie seulement des parties communes. Par exemple dans une copropriété avec ascenseur, il va y avoir des tantièmes généraux et des tantièmes ascenseurs.

A quoi servent les tantièmes ?

Les tantièmes en copropriété, permettent d’exprimer la quote-part de parties communes qui correspond à chaque lot.

Du coup ils sont utilisés pour répartir les charges. Les tantièmes ou millièmes sont à la base du calcul des majorités en copropriété.

Qu’est ce que le quorum ?

Il est traditionnel dans les copropriétés que le syndic avant même de commencer l’assemblée, se pose la question du Quorum.
Fort absentéisme ? Il sort sa calculette et dit aux présents « je vais voir si on a le quorum »
Mais qu’est ce donc que ce quorum qui serait ou ne serait pas atteint ?

En droit, un quorum est un nombre minimum de présents nécessaire pour que les votes soient valides.
En copropriété, il n’y a pas de quorum.
Ajourner une assemblée générale pour défaut de quorum n’est pas fondé.

Une assemblée générale peut parfaitement se tenir avec un nombre très restreint de copropriétaires présents.
Par contre, si une résolution (comme le renouvellement du syndic par exemple) doit être votée au 25 ou au 26, alors évidemment ce n’est pas possible avec une assemblée restreinte. Un nouvelle assemblée générale devra être convoquée.
Mais toutes les autres questions peuvent être traitées lors de cette première assemblée.

L’assemblée peut-elle se tenir si on a pas le quorum ?


Il peut arriver que, devant un énorme taux d’absentéisme, le syndic évoque directement le quorum. Il cherchera à convaincre les copropriétaires présents d’ajourner l’assemblée et d’en re-convoquer une nouvelle.
Cela peut se comprendre. D’abord plus les copropriétaires sont présents moins il y a de risque de voir contester les décisions. Ensuite parce qu’il préfère faire le travail une fois plutôt que deux.

Il faut simplement savoir que si les copropriétaires présents souhaitent tenir l’assemblée, le syndic ne peut s’y opposer. Car elle peut se tenir sur tout ce qui doit être voté au 24.

Le cas particulier des majorités en ASL

Les ASL, Associations Syndicales Libres, fleurissent dans les copropriétés de nos jours. En effet les promoteurs pour varier leurs offres et toucher un maximum d’acheteurs potentiels, construisent désormais souvent dans un même projet immobilier à la fois des habitations collectives et des habitations individuelles. Ces villas sont généralement constituées en ASL pour la gestion de leurs parties communes et de celles qu’elles peuvent avoir en commun avec la copropriété comme par exemple le portail général d’entrée.

Créer une ASL, voter ou modifier ses statuts, modifier la répartition des charges … quelles sont les majorités qui s’appliquent ? Pas celles de la loi de 65 en tout cas. Les statuts des ASL sont beaucoup moins réglementés que ceux des copropriétés, mais ils doivent néanmoins respecter la loi. Or souvent en la matière, lorsque le code de la copropriété est trop imprécis, ce sont d’autres codes plus généraux qui s’appliquent comme le code civil. C’est alors l’occasion de multiples interprétations qui malheureusement finissent souvent devant les tribunaux.

Ces questions ayant récemment été portées devant les tribunaux, les jugements permettent d’apporter des réponses précises à ces questions :

Constitution d’une ASL

Pour constituer une ASL, l’unanimité des associés doit être constatée par écrit. Il n’est pas possible de constituer une ASL incluant des propriétaires qui n’ont pas donné leur accord par écrit. Mais tous les propriétaires le sont forcément puisque cette accord conditionne l’achat de leur bien.
Néanmoins il faut distinguer constitution et vote des statuts.

Statuts d’une ASL

Par contre, une fois l’ASL constituée, la majorité suffit pour voter les statuts. En effet, dans l’acte d’acquisition d’un lot faisant partie d’une ASL, les propriétaires s’engagent à respecter les clauses de l’ASL. Ils n’ont donc pas forcément à être d’accord avec les statuts, ils se sont engagés à les respecter. Ces statuts peuvent donc être votés à la majorité, l’unanimité n’est pas requise.

Modification de la répartition des charges

Attention, une modification de répartition des charges au sein d’une ASL doit par contre être votée à l’unanimité. Le législateur évite ainsi que des copropriétaires minoritaires puissent être lésés. La cour de cassation a entériné cette majorité d’autant que les plaignants n’étaient ni présents ni représentés le jour du vote qui les a lésé.

 

 

50 responses to “Les majorités en copropriété

  1. Mottin says:

    Bonjour,
    Je désire savoir si un syndic peut modifier l’intitulé de travaux entre l’audit et l’AG : dans une copropriété des travaux de rénovation énergétique (donc avec clef de répartition selon critère d’utilité) avaient été prévus après audit puis au moment de l’AG ils ont été transformés en travaux de ravalement avec rénovation énergétique (donc clef de répartition charges générales). Cela est-il légal ?
    Merci beaucoup de vos réponses

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui c’est légal … mais
      Un rapport d’audit énergétique est qu’un avis il n’est en rien contraignant. Ni pour le syndic, ni pour les copropriétaires.
      Le rapport d’audit n’a pas à proposer de clefs de répartition. Ce n’est pas son métier.
      Le syndic a le droit de proposer les travaux qu’il veut à l’ordre du jour de l’AG
      Il a donc tout à fait le droit de proposer un ravalement ou autre chose
      Les projets de résolutions sont normalement établis lors d’une réunion préparatoire à l’AG avec le conseil syndical
      Cette réunion est obligatoire
      Il y a donc toutes les chances pour que les résolutions proposées soient le fruit des réflexions menées lors de cette réunion.
      Mais ce qui compte c’est ce que veulent et décident les copropriétaires. Et c’est en AG que les choses se décident.
      Si les copropriétaires souhaitent proposer autre chose que le ravalement + rénovation énergétique, l’AG est le moment de le faire.
      Cordialement

  2. Aurelien says:

    Bonjour,

    Je vis dans un SDC implanté sur une parcelle d’une ASL, nous avons donc nos charges propres à la copropriété et des charges liées à l’ASL. Notre résidence compte 9 appartements, et nous participons à hauteur de 6 six parts pour les charges de l’ASL.
    Rien n’est prévu dans le réglementaire de copropriété, ni dans le cahier des charges de l’ASL. Il y a seulement un paragraphe autorisant la construction d’ensemble immobilier sur certaines parcelles dont nous.
    Existe t il une règle générale lorsque le cahier des charges est défaillant?

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Selon votre question, le syndic appellerait les charges à votre résidence sans qu’aucun document n’existe pour justifier le fait qu’il appelle pour 6 parts !?
      Il faut absolument que les statuts de l’ASL soient correctement constitués lors d’une AG. Peut être faudrait-il avoir recours à des professionnels pour cela (un géomètre expert et/ou notaire…)
      En tout état de cause, il n’est pas possible de répartir les charges sans clés de répartion officielles et celles-ci doivent se trouver dans les statuts de l’ASL.
      Cordialement

  3. Christian CHASSONNERY says:

    Bonjour,
    Je suis propriétaire dans une ASL « dirigée » par Un Président ou plus simplement « Directeur ».
    Lors des AG ordinaires un propriétaire peut recevoir combien de pouvoirs (ou mandats) ? le Directeur peut il en détenir ?
    S’il est envisagé de fermer une partie d’un lotissement ( se composant de deux parties jointes par un chemin de liaison) par un portail électrifié est ce possible et qui vote et avec quelle majorité ? ( les deux parties ou la partie concernée et qui paie ?) enfin si dans cette partie envisagée d’être fermée par le portail un propriétaire est exclu car se situant en dehors des limites techniques possibles mais bien sûr toujours propriétaire dans le lotissement est ce que cette installation est toujours possible et dans l’affirmative ce propriétaire doit il payer ou pas et a t il toujours libre accès au reste du lotissement ?
    Désolé pour la question compliquée !
    Merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le statut des ASL est très libre (comme leur nom l’indique) donc une grande partie des réponses à vos questions de trouve dans les statuts de l’ASL.
      Le nombre de pouvoir, le fait que le directeur puisse en détenir ou non, vous trouverez les réponses dans vos statuts.
      Qui vote et quelle majorité ? vous trouverez les réponses dans vos statuts.
      Si un copropriétaire est techniquement exclu de la jouissance de certains travaux, il ne participe pas à leur financement. Par contre, il reste membre de l’ASL et à ce titre doit avoir accès aux parties communes.
      Cordialement
      N’hésitez pas à nous contacter pour un devis à la rubrique « contact » si vous avez d’autres questions « compliquées » notamment si vous avez besoin d’un regard professionnel sur les statuts de votre ASL.
      Cordialement

  4. Frddy says:

    bonjour ,
    ma copro a organisé l’assemblée générale des copros en convoquant par LRAR, sauf que certains propriétaires n’ont pas reçu de convocation, je fais partie de ces copropriétaires. Des décisions ont étés prises en notre absence par vote avec 6 présents/18 et 3 procurations acceptées sur 5 (toutes portées par la même personne). Les oppositions aux votes n’ont pas pu résister aux votes porté par ce mandataire.

    Nous avons reçu le compte rendu d’assemblée générale et avons interrogé le syndic qui se dédouane de toute responsabilité, estimant qu’il a fait le nécessaire. Puis il organise les travaux bien avant la fin du délais de contestation de l’AG.

    1- puis-je prétendre à l’annulation au produit de de cette AG?
    2- A t-il le droit de procéder à la réalisation desdits travaux avant le délais de contestation qui est de 2 mois?
    3- A t-il le droit de poursuivre la tenue de l’AG alors même qu’il est informé que certains copropriétaires n’ont pas reçu la convocation?
    merci bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Le fait que certains copropriétaires n’aient pas reçu la convocation ne signifie pas forcément que le syndic est en faute et que l’AG doit s’interrompre.
      Il faut lui demander les justificatifs de dépôts et de distribution. S’il est en mesure de vous présenter une preuve de dépôt des recommandés, et que ceux-ci sont soit revenus « n’habite pas à l’adresse indiquée », soit « courrier non réclamé » ce n’est pas la faute du syndic.
      Donc avant toute contestation, il faut commencer par lui demander de présenter ces preuves.
      Ensuite vous pourrez contester devant le TGI dans le cadre de l’article 42 dans les deux mois.
      Cordialement

  5. BIGNONE says:

    Bonjour, dans le cas d’une copropriété dans une ASL le règlement stipule :
    « l’assemblée générale se compose de tous les propriétaires acquéreurs d’un lot ayant une facade sur la voie créée. Les propriétaires indivis d’un même immeuble sont tenu de se faire représenter par une seule personne ».
    Le lotissement se compose de 4 villas individuelles et 2 blocs d’habitations constitués de 2 maisons mitoyennes chacuns. Soit 4 villas+ 8 maisons mitoyennes. L’ASL est composé de 5 lots cadastrés : 4 villas +1 lot pur les deux blocs. Tous ont la façade qui donne sur la voie créée. Qu’en est-il du nombre de voix lors de l’assemblée générale?
    Bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      a priori il y a 12 lots, il y a 12 voix (s’il n’y a pas de millièmes)
      Lorsque le règlement parle des propriétaires indivis, il parle l’éventualité du régime juridique de l’indivision (lorsque par exemple plusieurs membres d’une même famille sont propriétaires ensemble d’une maison de famille). Cela n’a rien à voir avec le fait que les blocs soient sur un seul lot cadastral.
      Un lot cadastral n’est pas la même chose qu’un lot en copropriété. Vous pouvez très bien avoir un immeuble de 128 lots sur un même lot cadastral.
      Cordialement

  6. Mingam says:

    bonjour, le RCP autorise l’activité de restauration au RDC de l’immeuble et cette activité est conforme à la destination du lot. mais l’implantation du restaurant nécessite des travaux sur les parties communes (percements de la dalle entre le RDC et les parkings en sous-sol pour raccordements au réseau d’évacuation, installation d’un conduit d’évacuation des fumées et de ventilation/chauffage, dans une gaine existante et prévue à cet effet, installation d’un bloc moteur en toiture dans un local existant, clôt et prévu à cet effet où existent déjà d’autres équipements similaires pour d’autres lots). les percements de la dalle et le raccordement au réseau d’évacuation atterrissent dans une partie privative (parking). des évacuations du réseau commun sont déjà présentes dans ce parking.
    à quelle majorité doivent être votées ces résolutions (article 25 ou article 26) ?
    les propriétaires des parkings privés peuvent ils s’opposer à l’implantation de ces réseaux (plus de 2 m de hauteur) ?
    ces propriétaires peuvent ils refuser l’accès à leur lot privés aux entreprises qui doivent intervenir pour réaliser ces travaux ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Dans le cas de travaux privatifs, personne ne peut obliger un autre copropriétaire à modifier ses parties privatives pour rendre les travaux possibles.
      Il faut l’accord du propriétaire concerné. (Attention ce n’est le cas que parce que ce sont des travaux privatifs. Pour des travaux sur parties communes à l’inverse le copropriétaire ne peut pas s’y opposer)
      Pour ce qui est de la partie des travaux qui passent en parties communes, il faut une majorité à l’article 25.
      Oui les propriétaires concernés peuvent refuser l’accès à leur lots privés aux entreprises intervenant pour réaliser les travaux. De toutes façons les travaux ne peuvent commencer sans autorisation.
      Soit le demandeur trouve une solution pour ne pas passer par les garages, soit il leur propose une indemnité afin d’obtenir leur autorisation, soit il ne fait pas les travaux … soit il demande à un juge de statuer et là, tout dépend du juge !
      Cordialement

  7. Flo says:

    Bonjour,
    Un coloti, membre de notre ASL (lotissement) souhaite que l’on modifie la répartition des charges en minorant les siennes car il n’utilise pas la totalité des équipements.
    Nos statuts stipulent :
    -les charges d’entretien du lotissement et de l’ASL sont réparties entre ses membres au prorata du nombre de lots dont ils sont propriétaires;
    -majorité :
    1) sauf les exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’AG sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés,
    2) les décisions de l’AG sont prises à la majorité des 2/3 des propriétaires représentant les 3/4 de la superficie des lots ou des 3/4 des propriétaires…., lorsqu’elle délibère sur la création ou la suppression d’équipement ou de service, l’engagement d’une action ou exécution forcée des actions des propriétaires, la modification des pièces du dossier de lotissement autorisé.
    Ma question est la suivante, suite aux cas de jurisprudence, doit-on voter cette demande de modification des charges à l’unanimité des co-lotis présents ou représentés étant donné qu’il y aura une aggravation des charges pour les autres colotis? Merci par avance pour votre éclaircissement, cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      A priori, la modification des millièmes doit être prise à l’unanimité.
      Mais attention, « le coloti ne souhaite pas payer ces charges parce qu’il n’utilise pas les services » peut correspondre à plusieurs solutions. Exemples :
      soit c’est parce qu’il n’y a pas accès (exemple des millièmes ascenseurs sur un parking) alors évidemment les choses doivent être changées à la majorité simple car c’est une erreur
      soit c’est parce qu’il ne souhaite pas les utiliser (un sportif qui n’utilise jamais l’ascenseur), là on est clairement dans l’unanimité.
      Donc la réponse nécessite un examen précis des statuts et de la situation de l’ASL
      Cordialement.

  8. David L. says:

    Bonjour,
    En naviguant sur le forum j’ai pu obtenir certaines réponses mais d’autres restent en suspend.
    Cas de copropriété : Application de l’art.25 pour une résolution
    Si le 1/3 des voix n’est pas atteint obligation d’une 2eme AG. Mais en 2eme lecture, si ce 1/3 de voix n’est toujours pas obtenu pour voter la résolution faut-il reporter à une autre AG jusqu’à l’obtention du 1/3 ? Auquel cas la résolution ne serait jamais voté

    Cas d’une ASL: vote des copropriétaires en AG de l’ASL
    Les copropriétaires sont adhérents de l’ASL. Comment est comptabilisé leur vote ?
    1. Les copropriétaires présents ou représentés ont 1voix au même titre que les colotis ?
    2. La majorité de voix des copropriétaires pour la résolution à voter , apporte la totalité des voix de la copropriété ?
    Les statuts de l’ASL ne donne pas de précision à ce sujet, il n’y a pas de notion de représentant de syndic en AG de l’ASL

    Merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non le 25-1 est par définition utilisable qu’une seule fois. Le 25-1 c’est à la majorité des présents et représentés.
      Colotis ou copropriétaires c’est la même chose. C’est juste une dénomination propres aux ASL.
      La façon dont les voix du bâtiment sont comptées dans l’ASL sont forcément définies dans les statuts. C’est soit tous les copropriétaires et colotis sont convoqués en AG et les majorités se calculent en fonction de cette assemblée, soit le représentant du bâtiment est convoqué pour représenter le bâtiment à l’assemblée de l’ASL et le bâtiment est considéré comme un copropriétaire indivis. Mais c’est forcément précisé.
      Cordialement.

  9. CHAHIR says:

    Bonjour,

    lorsqu’on fait appel au 25 avec possibilité de glisser sur le 25-1 mais qu’entre les 2 il n’y ait pas eu de second vote comme le prévoie l’article et que le syndic se soit contenté du résultat du 1er vote pour valider la résolution. Est-ce une raison valable pour annuler la résolution et demander une nouvelle assemblée juste pour cette résolution?
    En vous remerciant d’avance.

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Normalement lorsqu’une résolution ne passe pas au 25, l’assemblée générale peut demander soit immédiatement un second vote au 25-1, soit un vote ultérieur et la re-convocation de l’AG.
      C’est l’assemblée générale qui décide et non pas le syndic.
      Le problème c’est que la concertation ou l’absence de concertation ne laisse pas spécifiquement de traces.
      Si vous pensez que cela a porté préjudice à la copropriété ou à certains copropriétaires, il est possible d’aller en justice avec des témoignages.
      Mais c’est long et il n’y a pas de garantie de succès.
      Cordialement

    2. CHAHIR says:

      Bonsoir ,

      merci pour cette réponse très claire. Pourriez-vous m’indiquer quelle est la différence entre assemblée générale et syndic, et de quelle manière l’assemblée générale peut demander par exemple un second vote?

      Merci.
      Bien cordialement.

    3. CoproConseils says:

      Effectivement que ce soit le syndic ou l’assemblée générale qui décide pour un second vote ou pour une re-convocation, concrètement ça revient au même.
      Simplement normalement, en assemblée générale, c’est à dire lors de la réunion annuelle des copropriétaires, le syndic doit expliquer les deux solutions aux copropriétaires présents avec avantages et inconvénients (devoir de conseil), se ranger à leur décision et la mettre en œuvre.
      Une fois l’assemblée générale terminée, c’est trop tard pour choisir une autre solution.
      Cordialement

  10. françois F says:

    Bonjour,l installation d un ascenseur ds un immeuble ancien va necessiter de gros travaux de maçonnerie(decoupe d une grande partie des escaliers et du palier)pour inserer la gaine d ascenseur;au vu de l importance des travaux, faut il voter a la majorité 25 ou 26,merci par avance.

    1. CoproConseils says:

      Non c’est du 25.

  11. rizthon says:

    Bonjour,
    Notre ASL n’a toujours pas mis à jour ses statuts en dépit de l’ordonnance de 2004. Aujourd’hui l’ASL met d’importants travaux de sécurisation à l’ordre du jour de la prochaine AG, la décision prise en AG pourrait-elle être annulé par un membre de l’ASL en raisons de l’absence de mise à jour des Statuts?
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non les décisions prises par l’ASL sont indépendantes du fait que ses statuts soient conformes à l’ordonnance de 2004 ou pas.
      Ce sont deux choses distinctes.
      En l’état l’ASL a des statuts et ils s’appliquent.
      Ensuite vous pouvez toujours assigner l’ASL pour non conformité de des statuts.
      Cela ne remettra pas en cause les décisions qui ont été prises malgré tout.
      Cordialement

  12. jean H says:

    Bonjour
    Notre ASL a modifié les statuts du syndic.
    Doit-on le faire voter en AG avant de l’envoyer en préfecture?
    Dans l’attente de votre réponse.
    Merci d’avance
    Bien sincérement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Si votre « modification » n’est pas validée par un vote en AG ce n’est pas une modification valable.
      Donc oui, vote en AG en préalable.
      Cordialement

  13. françois F says:

    bonjour,je vous remercie pour ces reponses et je vais m empresser de verifier aupres du syndic le document signé par le scrutateur et le president de seance.Avant de clore ce chapitre je voudrais,s il vous plait,un dernier renseignement;ce vote pour l installation d un ascenseur ds des immeubles anciens(4 batiments identiques et separés de la meme residence etaient concernés et pour 3 d entre eux la resolution a ete rejetée sans suite)a ete a l initiative de quelques coproprietaires et non par le syndicat(conseil syndical non consulté et aucun membre present a l AGE).Est ce une procedure normales sachant que le syndic compte faire voter la resolution a l article 25b a la prochaine AGE pour ce batiment(notre syndic est tres peu communicant et filtre les infos concernant ce projet).Je vous remercie encore,cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Oui,
      Tout copropriétaire peut demander individuellement au syndic de mettre à l’ordre du jour une résolution. (il y a simplement des délais à respecter)
      Cette résolution peut être aussi farfelue que possible, le syndic n’a pas à en juger.
      Ensuite, il est de son devoir de conseil, d’informer les copropriétaires en AG avant le vote sur la résolution en terme de respect de la loi, de conséquences pour la copropriété etc …

  14. françois F says:

    Bonjour,un vote en AGE a l article 25n pour l installation d un ascenseur a eu lieu:les presents et representés etaient 12 sur 21 copros(7700 tantiemes sur 13225),le resultat est le suivant:7 pour(4475)et 5 contre(3225).La secretaire de seance qui est la represente du syndic annonce la resolution adoptée;les copros qui ont voté contre,pensant que la resolution se votaiit a l article 24 quitte l AG.Les debats se poursuivent seulement en presence du syndic et des pro ascenseur;ce n est que lors de la reception du PV de l AG (dix jours plus tard)que les copros saperçoivent que la resolution avait ete rejetée (normal la majorité n a pas ete atteinte)et qu une autre AGE avait ete programmée sous 3 mois)Peut on contester la decision de l AG ?merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Il semblerait donc a priori dans ce que vous nous décrivez que le syndic se soit trompé dans ses calculs et qu’il ait annoncé « voté » alors que c’était en réalité refusé. Qu’ensuite il ait rattrapé le coup dans son PV en notant « refusé » et en convoquant une AGE dans les trois mois (ce qui est effectivement possible au regard des tantièmes).
      Que dit la loi pour éviter ces tours de passe-passe ?
      – Que les résultats doivent être prononcés en séance.
      – Qu’ils sont ensuite vérifiés par le bureau en fin de séance (bureau = président & secrétaire de séance + scrutateur)
      – Qu’ils sont validés en fin de séance par le président et le scrutateur qui apposent leur signature sur le PV après l’avoir vérifié.
      à partir de là les votes sont définitifs.

      Qu’y a t il de noté sur le PV qui a été signé par le président et le scrutateur ??
      C’est le seul document qui compte ; ce document original sur lequel le président et le scrutateur ont apposé leur signature.
      Si il y a une différence avec le PV que le syndic a envoyé. Le syndic a des comptes à vous rendre.
      Si il n’y a pas de différence cela signifie que président et scrutateur ont signé sans relire et que vous n’avez pas de recours.
      Vous pouvez toujours tenter une contestation avec témoignages. Mais ce sera forcément devant un tribunal et à l’appréciation du juge.
      Conclusion : 1) il est important de rester jusqu’à la fin de la séance. 2) on accepte pas le rôle de président de séance et de scrutateur à la légère.
      Cordialement

  15. françois F says:

    Bonsoir,une AGE a l initiative de quelques coproprietaires a ete demandée au syndic pour voter l installation d un ascenseur ds un immeuble ancien;cette demande ne releve t elle pas de l article 25b pour que le syndicat puisse leur donner l autorisation d installer l ascenseur a leurs frais;merci de me lire

    1. CoproConseils says:

      Re-bonjour Monsieur F. !
      Oui, lors de cette AGE
      Soit l’installation de l’ascenseur est votée à la majorité de l’article 25 et il est installé pour tout le monde.
      Soit le syndic peut proposer l’installation aux frais de ceux qui sont d’accord.
      Cordialement

  16. J.F.Pons says:

    Bonjour,
    Notre copropriété est gérée par un syndic non professionnel.
    Nous voudrions mettre à l’ordre du jour de l’AG « décision à prendre pour refuser l’installation des compteurs Linky dans notre copropriété »
    A quelle majorité faut-il voter ? (art 24 ou 25 ou 25-1 ou 26 ?)
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Vous pouvez mettre ce que vous voulez à l’ordre du jour, la résolution et le vote correspondant seront nuls et non avenus ; une copropriété n’a pas le droit de refuser l’installation des compteurs Linky.
      Vous pouvez très utilement lire notre article à ce propos https://www.coproconseils.fr/linky-opposer-compteur-communiquant-intelligent-erdf/
      Cordialement

  17. françois F says:

    Bonjour,je vous remercie pour vos reponses,mais pourquoi une autre AGE a ete reprogrammée alors que le projet aurait du etre abandonné sans suite;je n etais pas present a la 1ere AGE(representé)et il n ya pas eu de vote concernant la 2eme AGE.Le syndic (tres peu communicant)a t il le droit sans vote des coproprietaires de prevoir une autre AG.Merci encore.

    1. CoproConseils says:

      C’est certainement à la suite d’une discussion avec les copropriétaires présents et à une volonté du plus grand nombre qu’a été prise la décision de reconvoquer pour tenter d’obtenir une majorité pour ces travaux à une prochaine AG. Cela n’est pas enregistré comme un vote dans le PV d’AG parce qu’il n’y a pas de résolution correspondante. Mais c’est tout à fait normal et cela ne correspond pas à un abus de pouvoir du syndic. Si vous ne voulez pas de cet ascenseur, rendez-vous à la prochaine AGE et essayez d’obtenir des pouvoirs d’opposants qui ne se sont pas déplacés ni fait représenter à la première. Les pro-ascenseurs, vont certainement faire de même !
      Cordialement

  18. françois F says:

    Bonjour,un vote a l article 25n peut donc beneficier d une passerelle 25.1 si le 1/3 des voix de tous les coproprietaires est atteint.

    1. CoproConseils says:

      Non, le vote à la seconde AGE sera toujours au 25. Il n’y a pas de passerelle pour le 25n.
      C’est ce que vous disiez dans votre première question : « vote a l article 25n sans possibilité de passerelle 25.1 »
      La copropriété espère certainement durant ces trois mois convaincre plus de copropriétaires de se déplacer pour voter le projet. Mais la majorité à atteindre sera la même.
      Cordialement.

  19. françois Fieschi says:

    Bonjour,une AGE a ete organisée pour voter l installation d un ascenseur dans immeuble ancien;le resultat a ete le suivant:sur 13225 tantiemes 7700 presents ou representés 4475 pour et 3225 contre.La resolution a ete rejetée mais le syndic organise une autre AGE dans les 3 mois.Est ce normal( construction d un ascenseur donc travaux d amelioration et vote a l article 25n sans possibilité de passerelle 25.1.Merci par avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui, si on s’en tient à la description que vous en faites dans votre question, tout cela semble parfaitement normal.
      Cordialement.

  20. Nagorny says:

    Bonjour,
    Nous sommes propriétaires d’un appartement à Annecy et nous retrouvons face à un problème.
    Au dernier étage des immeubles de la copropriété, il y a au total 12 appartements qui étaient dits « cathédrales ». Dans chacun de ces appartements, ils ont construits des « mezzanines », qui sont en fait des duplex puisque plus de 5m2 Loi Carrez, avec dalles en béton fixées sur les murs porteurs, la création de pièces fermées, de salles d’eau et la pose de vélux. Chacun de ces appartements ont presque doublé leur surface Loi Carrez. Les propriétaires responsables de ces travaux ont à priori racheté les combles communes et revendu leurs appartements avec la nouvelle surface Carrez.
    Or, les tantièmes n’ont jamais été recalculés.
    Il y a un délai de prescription de 30ans, or le Syndic m’a clairement répondu qu’ils ne pouvaient rien y faire.
    J’ai trouvé de nombreux textes de loi expliquant qu’il faut un vote à l’unanimité, mais les actuels propriétaires semblent contre le recalcule des tantièmes. Quel est le recours possible s’ils refusent le recalcul des tantièmes?

    Je vous remercie du temps que vous m’accordez,
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Effectivement il faut une décision d’AG pour toute modification extérieure (Vélux) et tout ce qui touche aux murs porteurs (dalles).
      Pour le reste, ce ne sont que des modifications de parties privatives qui ne changent rien à la destination de l’immeuble.
      Il n’y a pas de raison de changer les tantièmes.
      Si les travaux sont anciens de plus de 30 ans, votre syndic a raison, il y a prescription.
      Cordialement.

  21. DL says:

    Bonjour,
    Suite à la division d’un lot A (qui détient 18/10.000eme tantième) en deux lots B et C, je suis devenue propriétaire du lot B.
    A l’issue de cette division, il y’a eu un EDD modificatif, lequel a mal imputé les tantièmes du lot A aux lots B et C.

    AUX TERMES DE l’EDD le lot B détient 4,25/10.000eme et le lot C : 5, 75/10.000eme tantièmes. En conséquence, le notaire a mal rédigé l’EDD, puisqu’il y’a 8/10.000 tantièmes manquants.

    Ayant été la dernière en date acheteuse du bien, le syndic m’a délibérément imputé les 8 /10.000 tantièmes manquants à ma charge, alors meme que l’EDD dit que j’en ai que 4,25.

    Est il possible de soumettre un modificatif de cet EDD à l’AG sous la majorité de l’article 24 en application, de l’article 11 de loi de 1965? OU je suis obligé de passer par un vote à l’unanimité?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Oui effectivement c’est une erreur, vous n’avez pas besoin de l’unanimité.
      C’est au syndic de faire faire le rectificatif au notaire et aux frais de celui-ci.
      Cordialement

  22. Castel says:

    Bonjour, nous sommes 3 copropriétaires et l’un d’entre nous est majoritaire en terme de tantièmes même en additionnant les quote-parts des 2 autres. Comment faire voter la rénovation de peinture de notre cage d’escalier alors qu’il y a des traces d’infiltrations et que les murs sont vétustes et que cette personne ne veut pas faire les travaux ? Merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Malheureusement vous êtes prisonniers de cette situation. Voyez notre article à ce propos.
      La loi prévoit de limiter les tantièmes du copropriétaire majoritaire à ceux des autres.
      Cela permet d’éviter juste de neutraliser le pouvoir d’un copropriétaire majoritaire. Mais ce la ne permet pas d’avancer.
      A partir de là plusieurs cas de figure :
      Soit votre cage d’escalier est vétuste en raison d’un dégât des eaux qui est en cours. Auquel cas vous pouvez faire intervenir l’assurance. L’assurance prendra en charge la rénovation de la cage d’escalier à condition que la copropriété fasse réaliser les travaux mettant fin aux dégât des eaux. Si votre copropriétaire majoritaire refuse, les copropriétaires minoritaires pourront faire une action en référé pour abus de majorité qui cause un préjudice à la bonne conservation de la copropriété.
      Si le dégât des eaux est ancien et que la cage d’escalier est dangereuse vous pouvez peut être (aux frais des copropriétaires minoritaires) missionner un expert judiciaire qui établira le préjudice et vous aurez un dossier pour aller en référé
      Si au final, votre cage d’escalier est juste vétuste mais ne pose aucun véritable problème de conservation de l’immeuble, alors malheureusement vous n’êtes pas en mesure d’obliger le copropriétaire en question de participer au financement des travaux de rénovation de la cage d’escalier.
      Cordialement

  23. Garcia says:

    bonjour,
    Ma copropriété veut désactiver les codes numériques à l’entrée. à quelle majorité cela doit il être voté ?
    merci pour votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Monsieur Garcia et merci pour votre question qui nous permet de préciser que l’alinéa n de l’article 25 a été abrogé.
      Celui ci stipulait que « les travaux portant sur les parties communes et destinés à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » relevaient de la majorité absolue. Ce texte a été abrogé et il est désormais prévu par l’article 24a, qui lui précise que les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité physique des occupants doivent être votés à la majorité simple ( L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 24, II, a, créé par L. no 2014-366, 24 mars 2014).

      Ainsi donc votre résolution doit être votée à la majorité simple de l’article 24 donc.
      Cordialement

  24. Daniel W says:

    Bonjour,
    Le conseil syndical envisage d’acheter un » tracteur électrique pour containers poubelles » (7500€) pour notre gardienne afin qu’elle puisse monter les poubelles sur le trottoir plus facilement. Cette proposition est portée au vote de la prochaine assemblée générale à l’article 24 ; dans la mesure où il s’agit d’un nouvel achat, je pense que cette résolution devra être votée à l’article 25, ou même 26 ; pouvez-vous svp me le confirmer.
    Dans l’attente de votre réponse.
    D’avance merci
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non votre syndic a raison. Il s’agit d’un acte de gestion courante ; il ne s’agit ni d’une amélioration ni d’une transformation mais d’un achat d’équipement visant à permettre à la gardienne d’assurer sa mission.
      Donc article 24.
      Cordialement

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