De nos jours, il n’est pas rare qu’un cabinet de syndic soit racheté par un grand groupe. Il arrive également que deux cabinets fusionnent pour être plus forts face aux grands groupes justement.
[2023] Article mis à jour et complété face à la recrudescence et à la multiplicité de ces situations.
Une copropriété n’est pas un client captif
Un syndic n’a pas le droit de revendre son portefeuille. Néanmoins le parc de copropriétés géré par le syndic racheté participe à sa valorisation (c’est à dire l’estimation de son prix). Un cabinet qui gère 500 copropriétés, ne sera pas racheté le même prix qu’un autre qui n’en gère qu’une centaine. Dans le cadre d’une fusion, le syndic qui gère le plus de copropriétés avant la fusion aura logiquement plus de poids dans la nouvelle entité.
Tout fonctionne comme si les copropriétés “appartenaient” en quelque sorte au cabinet de syndic. Mais c’est faux. Contrairement à une idée communément admise, ces copropriétés ne sont pas captives. Ces copropriétés ne sont pas obligées de rester chez le nouveau syndic. Elles ont même l’obligation de lui donner mandat pour qu’il soit leur syndic.
Or ce n’est pas dans l’intérêt des syndics de vous le dire. Ni le vendeur, ni l’acheteur. Ils mettent bien au contraire beaucoup d’énergie à tenter de rendre cette transition la plus floue possible.
Mandat intuitu personæ
Que dit la loi ? Elle dit : “le mandat du syndic est un mandat personnel. Il est seul responsable de sa gestion et ne peut se faire substituer“. Tel est l’article 18 de la loi de 65. C’est ce que l’on appelle un mandat intuitu personæ. Un mandat de syndic est dit intuitu personæ, c’est à dire qu’il est attaché à une personne physique. La copropriété ne donne en aucun cas mandat à une personne morale.
Cela signifie que lorsque vous pensez que votre syndic est F… ou C… (grand groupe national d’administration de biens) c’est inexact. Votre syndic c’est Monsieur ou Madame Y représentant de F ou C.
C’est pour cette raison que dans tous les contrats de syndic, la mention obligatoire est : “mandat est donné au cabinet AAA, représenté par Mr ou Mme YYY”.
Ce qui compte c’est YYY. Votre syndic est cette personne qui représente le cabinet.
Son nom est obligatoirement mentionné sur le contrat que votre copropriété a signé.
S’il y a changement de syndic, la copropriété DOIT le voter en AG.
Il ne peut pas y avoir changement de syndic sans vote en AG. La copropriété doit être consultée. Les copropriétaires réunis en AG doivent pouvoir s’y opposer.
La notion importante réside dans la locution latine Intuitu Personæ.
C’est comme la carte professionnelle qui est obligatoire pour exercer la profession. Elle est détenue par un professionnel. Le plus souvent le dirigeant du cabinet. Elle ne peut en aucun cas être cédée.
Qui est réellement votre syndic ?
Une copropriété a en général un gestionnaire au sein d’un cabinet. Ni l’un ni l’autre ne sont votre syndic ! Votre syndic est celui qui a signé le contrat de syndic.
Si votre gestionnaire est votre interlocuteur principal, votre syndic est en général le directeur de l’agence. Dans les grands groupes bien souvent cette personne est le directeur départemental ou régional, voire national. C’est lui qui possède la carte professionnelle. Il délègue la gestion à ses employés mais endosse personnellement la responsabilité de la gestion de votre copropriété.
L’intérêt est simple et logique. Il est ainsi possible de changer de gestionnaire sans avoir besoin de faire d’AG.
Comment savoir qui est votre syndic ?
Il faut se référer au seul document qui atteste cela : le contrat qui a été signé avec votre syndic. Il doit être disponible dans l’intranet.
Un nouveau document créé par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et obligatoire à partir du 1er janvier 2022, devrait à terme notablement accroitre la transparence ; la fiche d’information prix – prestations. Les syndics doivent fournir cette fiche en même temps que leur contrat type. Elle reprend les informations contenues dans leur contrat. Et elle affiche notamment dès le premier paragraphe qui est le syndic de la copropriété. Non seulement l’agence, mais le détenteur de la carte professionnelle. Ainsi, il va être plus facile de repérer qui est votre syndic.
Vote obligatoire
La notion de mandat intuitu personæ a pour conséquence essentielle que tout nouveau syndic doit donc être mandaté par l’assemblée générale dans les règles de l’art, et les copropriétaires peuvent donc à cette occasion décider d’en changer.
Il est interdit de changer de syndic sans un vote en AG à la majorité de l’article 25.
Pourtant, lorsqu’un syndic est racheté, il n’y a jamais de grande campagne de convocation d’AG visant à faire élire le nouveau cabinet. Pourquoi et comment est-ce légalement possible ?
Intérêt des syndics
Pourquoi cette nécessité de repasser devant l’assemblée générale n’est elle pas communément admise ? Voire niée par les syndics en exercice.
Car ce n’est pas dans l’intérêt des syndics. Aussi bien l’acheteur que le vendeur d’un cabinet de syndic, ont intérêt à ce que l’ensemble des copropriétés restent gérées par ce cabinet malgré la vente. Le vendeur veut valoriser son cabinet. L’acheteur veut rentabiliser son achat. Il n’est donc pas dans leur intérêt de faire connaitre cette règle.
Contradiction des codes
Mais pas seulement. C’est aussi parce que sur ce point le code du commerce (dont dépendent les cabinets de syndics) et le code de la copropriété sont contradictoires. Le code du commerce stipule que dans une fusion-acquisition le patrimoine de la société suit. Les copropriétés qui ont signé un contrat qui court jusqu’à après la date de la fusion-acquisition ont été jugées par les tribunaux comme faisant partie du patrimoine.
Mais comme nous l’avons précisé au dessus, le code de la copropriété lui stipule que le mandat du syndic est personnel et qu’il ne se transmet pas. Or c’est le code le plus protecteur qui s’applique.
Cas dans lesquels l’assentiment de l’assemblée générale n’est pas obligatoire
La loi prévoit 4 cas dans lesquels le nouveau syndic peut exercer son mandat sans vote en AG :
- Si l’actionnariat change, mais la société reste la même.
En clair cela signifie un grand groupe de syndic racheté par un fonds de pension, n’entraine pas de “changement de syndic” - Si seule la dénomination de la société change.
Le cabinet “Martin et fils” devient le cabinet “Martin Associés”. Il n’y a pas de changement de syndic. - Le cabinet change de nom et de dénomination sociale.
La SARL Martin, devient la SAS Martin Immo. Il n’y a pas de raison de donner un nouveau mandat. - Le gérant décède. Le repreneur n’a pas besoin d’obtenir un nouveau mandat pour gérer jusqu’à la prochaine AG et il est fondé à convoquer les AG.
Dans tous les autres cas, un vote en AG est obligatoire pour changer de syndic.
Toutes les jurisprudences vont dans ce sens.
Les fusions et rachats de cabinets de syndic ont donné lieu à de multiples jurisprudences. Elles vont toutes dans le même sens, une nouvelle assemblée générale doit être convoquée pour procéder à l’élection du “nouveau” syndic.
Les juristes spécialistes des rachats-fusion ont donc mis en place un modus opérandi bien rodé. Il permet de passer en douceur d’un syndic à l’autre en limitant le nombre de copropriétés qui sortent du portefeuille. Pour faire simple la dénomination de la société change, l’ancien gérant reste dans les effectifs du nouveau cabinet le temps nécessaire à la convocation de toutes les AG et à la validation du mandat du nouveau syndic.
Votre copropriété est dans ce cas, que faire ?
Vous devez d’abord et avant tout faire attention à la première page de votre contrat de syndic. Il doit comporter la mention du nom du cabinet et la mention du nom de la personne qui le représente. C’est le syndic intuitu personæ.
Ensuite, analysons différents cas de figure :
Notre conseil ?
Patience et mise en concurrence.
Votre ancien syndic vous donnait satisfaction ? Pourquoi ne pas donner sa chance au cabinet qui vient de le racheter ? Ce qui compte dans la bonne gestion d’une copropriété ce n’est pas l’enseigne. Le plus important c’est le duo gestionnaire-comptable, ou le trio gestionnaire-comptable-assistant. Peut-être que malgré le rachat, les employés qui vont s’occuper de votre copropriété seront les mêmes et vous n’y perdrez rien. Peut-être au contraire allez vous obtenir un gestionnaire ou un comptable plus compétent ?
Donner sa chance au syndic qui rachète permet d’économiser l’énergie, l’argent et le temps nécessaire à une procédure. Cela permet également de dégager du temps pour chercher un meilleur syndic et mettre son contrat à l’ordre du jour de la prochaine AG.
Nous conseillons toujours une manière générale, de proposer des contrats concurrents à chaque nouvelle AG. Et, ne jamais donner mandat pour plus d’un an.
A fortiori si tous les signes d’un rachat sont présents. Préparez la prochaine AG en vous mettant dès à présent en quête d’un contrat concurrent. Une fois le syndic concurrent trouvé, vous devez simplement envoyer son mandat en recommandé à votre syndic actuel en demandant de le joindre à la prochaine convocation d’AG. Vous pouvez faire cela à tout moment, y compris si vous n’êtes pas membre du conseil syndical.
Dans l’idéal ? Contactez CoproConseils !
Bonjour et merci pour cet article intéressant. Nous avons quitté un “gros” syndic pour un plus petit il y a qq années or cette année le “gros” vient de racheter le petit! passée la mauvaise surprise de devoir retourner avec ce “gros” nous avons dans les résolutions la nomination de ce nouveau syndic mais je m’étonne qu’il ne soit mis en concurrence avec un autre choix possible? n’est ce pas une obligation d’avoir plusieurs choix? de la manière dont cela est présenté je pense que la “majorité silencieuse” ne fera aucune vague pour le choix du syndic. Merci
Bonjour
Vous pourrez utilement lire notre article sur la mise en concurrence des syndics.
La mise en concurrence est toujours souhaitable et tous les copropriétaires peuvent le faire !
Cordialement
Bonjour
Je suis président d’une copropriété de 80 lots.
Notre syndic va être vendu début juillet. Notre gestionnaire ne veut pas travailler pour le nouvel acquéreur et va créer sa propre entité.
Nous aimerions le suivre mais il a reçu des menaces pour concurrence déloyale.
Est ce légal ?
Nous avons notre AG fin juin, que peut on faire pour éviter de se trouver sans syndic.
Cordialement
Bonjour
Nous ne sommes pas en mesure de vous indiquer s’il y a concurrence déloyale. Tout dépend de son contrat. Et cela ne regarde pas votre copropriété.
Si lors d’une AG vous décidez de ne pas réélire le syndic sortant et que vous souhaitez en élire un autre, votre copropriété peut élire le syndic de son choix sans aucune limite.
Cordialement
Bonjour,
Sur votre site, à une question à la page :
« Changement de syndic : votre syndic est racheté ? »
Vous répondez :
CoproConseils 20 mars 2019,
Bonjour,
Un contrat de syndic est “intuitu personae”… Dès lors que le nom du dirigeant n’est pas le même que celui à qui vous avez donné mandat, le mandat est caduc.
Si le nom a changé, le mandat est caduc…
Je suis exactement dans la même situation et je prends note du terme caduc.
Il me semble impossible de dénoncer un contrat caduc, car par définition ce contrat n’existe pas.
Que dois-je faire ?
Merci pour votre aide.
Cordialement,
Bonjour
Vous ne dénonceriez pas un contrat caduc, vous dénonceriez la réalisation d’une mission sans contrat. Normalement lorsqu’une copropriété est sans syndic, il faut convoquer une AG afin d’en élire un nouveau. Afin de vous indiquer ce que vous pourriez faire, il faudrait pouvoir échanger avec vous et vous poser des questions. N’hésitez pas à prendre contact avec nous pour un rendez-vous.
Cordialement
Bonjour,
Nous étions géré par le syndic A, et celui-ci a fusionné où a été vendu à un syndic que nous allons appeler F, le Directeur est toujours le mème mais nous n’avons pas été prévenu et aucune AG n’a été mis en place pour nous informer de ce changement….
Peut on connaître notre possibilité d’avoir un recours et de demander des comptes, nous sommes un peu surpris de la démarche et qu’il n’y ai pas de contrôle….
Nous pensons que cette fusion à bien été enregistrée chez un notaire où dans une chambre de commerce, nous sommes très surpris de ce manque de communication voir de contrôle.
Jusqu’à ce jour nous pensions qu’une société n’était pas propriétaire de ces clients.
Merci pour votre réponse et aussi pour les informations que vous nous mettez à disposition….
Très cordialement
Bonjour
Effectivement les syndics ne sont pas propriétaires de leur clientèle et ne peuvent pas la revendre. Un syndic ne peut gérer votre copropriété que s’il a été élu nommément “intuitu personæ”. Bien évidemment la taille du portefeuille a malgré tout un poids énorme dans l’estimation du prix d’un cabinet et dans sa valeur. Il n’est dans l’intérêt ni du vendeur, ni de l’acheteur de laisser partir les copros à la concurrence. C’est pour cela que F (qui en ce moment est dans une politique de rachat de petits cabinets à tout va), a mis en place une stratégie qui lui permet de limiter l’hémorragie de copropriétés lorsqu’elle rachète un cabinet. Le fait de garder le directeur en place durant un temps en fait partie. Car du coup, malgré le rachat légalement vous ne changez pas de syndic ! Vous n’en changerez qu’à la prochaine étape. Lorsque vous n’y penserez plus. Lors d’une prochaine AG lorsque le nom du directeur sur le mandat aura changé. Mais vous n’y ferez plus attention car vous penserez avoir déjà changé de syndic.
Cordialement
Bonjour,
En deuxième AG, lecture vote par correspondance, je viens d’apprendre que notre gestionnaire C ….. F….. a été racheté par F….., le contrat est toujours sous dénomination du gestionnaire C.F ayant contrat jusqu’a 31 mars 2021, son rachat a été fait après le 1 ier dépouillement du 15 mars 2021 en présence d’un huissier.
Le deuxième vote toujours sous meme dénomination, contrat mais pas a celui du repreneur, les propriétaires ne voulaient pas réélire le gestionnaire et surtout refuse F…..
Quel recourt sachant que le dépouillement sera fait le 28 avril 2021.
Le gestionnaire n’ayant prévenu aucun propriétaires par courrier et autres voies de communications.
En tant que présidente du CS, les propriétaires sont contre l’agissement de l’ancien gestionnaire, et ne souhaite pas basculer sur le racheteur.
Demande faite auprès du TGI pour nommer un Gestionnaire au vu du conflit que cela provoque.
Quelle position dois je avoir lors du dépouillement, un huissier sera présent.
Sur Conseil de l’avocat, qui me demande de ne pas signer le PV, qui passe en Article 24. Le quorun n’étant pas acquit et passé a l’Article 25 et 25.1. Nous refusons de voter sur l’Article 24, n’ayant pas de contrat repreneur F…..
Le tribunal a enregistrer un Administrateur Gestionnaire SDC G.. Sud
Je suis un peu confuse dans ma demande, mais hier j’ai été agréssé par téléphone verbalement par l’ex gestionnaire a ce sujet. Ne sachant pas ce rachat validé c’est lui qui me l’a confirmé.
Merci de votre réponse.
Cordialement.
Bonjour
Le rachat de cabinet par F… est bien rodé, ils font ça quotidiennement dans toute la France. Il y a peu de chances pour qu’ils fassent l’erreur grossière de faire passer une élection de syndic au 24.
Si effectivement l’élection du syndic a été faite à la mauvaise majorité, alors il est possible de contester devant un tribunal.
En tant que présidente de séance, vous devez vérifier tous les formulaires de vote et leur prise en compte dans les résultats de l’AG.
Ce n’est que s’il existe des erreurs dans cette comptabilisation, que le syndic refuserait de corriger, que vous devez refuser le voter le PV.
Si vous avez besoin de réponses plus personnalisées, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils
Cordialement
Bonjour,
Nous avons une copropriété qui était géré par un syndic ce dernier avait éete accepté en 2019 pour 3 ans.
Ce dernier était dans une mauvaise posture financière. Il a été racheté en début d’année 2021 par un grand groupe soit disant le 1er syndic de France au début du mois de mars 2021. En conseil syndical nous avons contacté le nouveau responsable de syndic le 02 mars qui devait nous rencontrer au bout d’une semaine et depuis silence radio.
L’entreprise en charge de l’entretien des communs (ménage, espace vert,…), a eu plusieurs factures non réglées.
L’appel de fond des charges de copro ne nous ont pas été adressées…
Avec la crise sanitaire nous n’avons pas eu d’AG en 2020, nous n’avons toujours pas eu d’AG en 2021…
Nous avons eu des dommages ouvrages qui ont été ouverts et nous n’avons aucun suivi.
Nous n’arrivons pas avoir la personne en charge de notre copro.
Le conseil syndical a pris la décision d’adressé un mail commun pour demander une implication et que les obligations légales puissent être respectées en laissant un délai d’une semaine pour obtenir une réponse et la prise en charge correcte de notre copro.
Avons nous un moyen de dénoncer le contrat? Si oui quelle est la procédure?
Merci de tout éclairage utile.
Bonjour
Oui, il est possible de dénoncer le contrat.
Pour ce qui est de la procédure, il faudrait pouvoir échanger avec vous. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un expert.
Cordialement
bonjour,
le gérant de notre syndic est décédé et un administrateur provisoire a été nommé avant revente. Le contrat de syndic proposé pour la prochaine AG a gardé le même nom mais il n’y pas plus de nom de la représentation d’indiqué sur ce contrat. Ce contrat est il valide malgré tout ?
D’autre part, vous indiquez que la carte professionnelle est individuelle et ne peut être cédée, mais sur ce même contrat figure toujours la CPI du dirigeant défunt. Est ce valide ?
Merci bien cordialement
Bonjour
Non ce n’est pas valide.
Le contrat proposé doit être conforme au nouveau contrat de syndic
Il doit être intuitu personae, c’est à dire comporter le nom d’une personne physique.
La carte professionnelle est également individuelle. C’est comme un diplôme. Il n’est pas possible de le revendre !
Le plus triste c’est que cet administrateur provisoire ne va pas hésiter à envoyer sa facture ! Si vous avez le courage, vous pouvez contester ses honoraires devant le tribunal.
Cordialement
bonjour
Nous étions gérés par une société qui a créé une filiale. Le nouveau contrat proposé est au nom du gérant de cette filiale, gérant qui était auparavant notre gestionnaire au sein de la société mère. Peut on considérer qu’il y’a changement de syndic et donc que l’AG doit donner son accord à ce changement ou la désignation de la filiale et de son gérant au titre d’une résolution qui figure dans notre AG prochaine est elle suffisante?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Si la personne dont le nom figure sur le contrat de syndic de votre copropriété ne travaille plus dans le cabinet de syndic qui vous gère, alors là il y a changement de syndic et vous devez en élire un nouveau.
Il vous faut vérifier le nom qui figure sur votre contrat.
Si la résolution qui figure dans votre convocation vous propose de donner mandat à ce monsieur désormais gérant, c’est en votant à cette résolution que vous lui donnez mandat. Le vote de cette résolution par l’AG est suffisant pour lui donner mandat.
Mais il faut qu’il y ait vote. Il ne faut pas que ce soit juste une information faite à l’AG.
Cordialement
Bonjour,
Lors de la première assemblée générale datant du 14 mai 2019.
On a voté le syndic pour un an.
Les charges ont commencé à être demander à partir du mois d avril 2019.
Or j apprend que l assemblée générale va se dérouler à partir du mois de juin or on a commencé à payer les charge pour le mois d avril.
Deuxièmement chose le directeur du syndic actuel n est plus présent au poste car il a démissionné de son poste il y a environ 6 mois monsieur cc. Or il était marqué sur le contrat de syndic monsieur cc.
Devait il nous convoqué à la prochaine assemblée générale pour changer le nom de la personnes qui est sur le contrat.
En plus ce syndic est à 600 kilomètres de notre résidence car c est un confrère du promoteur immobilier.
Est normal qu un constructeur prenne un syndic de copropriété qui est à 600 kilomètres de notre résidence.
Cordialement.
Bonjour
Il n’y a pas de règle concernant l’éloignement géographique du syndic et des copropriétés qu’il gère. Certes il est plus judicieux de choisir un syndic géographiquement proche pour qu’il puisse faire des visites, mais il existe de nos jours des syndics en ligne qui font leur travail sans faire la moindre visite.
A la prochaine assemblée générale, vous aurez la possibilité de donner mandat soit au cabinet de syndic en place (avec un nouveau nom) ou bien de changer de syndic (si vous prenez la peine de mettre un contrat concurrent à l’ordre du jour rapidement). Il doit y avoir une résolution en ce sens dans votre prochaine convocation.
Enfin concernant les charges de copropriété. Il ne faut pas confondre les honoraires du syndic des charges de copropriété. Les charges sont dues tous les trimestres, quels que soient les changements de syndics.
Bonjour,
Notre “petit syndic” s’est fait racheté par un “gros”, F….a. L’année dernière, lors de l’AGA en MAI 2019, nous avons voté de gros travaux de toiture. Un cabinet d’architecte a été mandaté pour superviser ces travaux, et hors les appels de fonds rien n’a été vraiment réalisé depuis…
Que nous conseillez vous? Peut on suspendre le dossier “toiture” en attendant de véritablement choisir le nouveau syndic? Le petit syndic fait comme si F….a allait tt reprendre car les gestionnaires restent (mais le contrat n’est pas au nom du gestionnaire).
Comment se calculent les honoraires du syndic pour suivi de chantier??
1000 mercis pour vos réponses!
Bonjour,
Les travaux votés sont indépendants de votre syndic et du changement de ce syndic.
Si vos travaux n’ont pas encore commencé et qu’aucun ordre de mission n’a été signé, alors une nouvelle AG peut suspendre les travaux. La copropriété est simplement redevable du travail qui a déjà été fait comme celui de l’architecte par exemple.
Pour que les honoraires de suivi du chantier soient pris par le syndic qui va effectivement suivre le chantier il faut noter “Travaux payés sur situation selon l’avancement du chantier” sur le PV d’AG qui vote les travaux.
Attention s’il n’y a aucune mention n’est portée sur le PV d’AG, le syndic se sert avant même d’avoir commencé !
C’est aux syndics à s’arranger entre eux dans ce cas, surtout dans le cas d’un rachat.
Foncia ne peut en aucun cas vous demander des honoraires supplémentaires.
Cordialement