Les syndics ont l’obligation depuis 2015, de proposer aux copropriétés, un contrat de syndic type.
Ils doivent par conséquent remplir le contrat défini par la loi ALUR et ne peuvent pas y déroger.
CoproConseils vous explique pourquoi c’est important et comment repérer les pièges.
Vous pouvez également plus bas dans cet article, télécharger un modèle de contrat de syndic type, pour le comparer avec celui de votre syndic.
Qu’est ce qu’un contrat de syndic et à quoi ça sert ?
Le contrat de syndic est le document par lequel les copropriétaires donnent mandat au syndic pour gérer la copropriété.
Le mandat du syndic doit figurer dans l’extranet de la copropriété et être accessible à tous les copropriétaires.
C’est également le document qui contractualise les missions du syndic et sa rémunération.
Les tarifs des syndics sont contractuels. C’est à dire qu’ils sont le résultat d’une négociation entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il n’y a donc pas de tarifs nationaux imposés, ni de grille tarifaire unique sur l’ensemble du territoire proposée par la profession. Chaque syndic a ses tarifs et s’il trouve une copropriété pour accepter de le payer le double des tarifs habituellement constatés, c’est légal.
De l’intérêt d’un contrat de syndic type
Pour les syndics de copropriétés, le législateur a défini un contrat type. C’est un modèle obligatoire. Cela signifie que tous les syndics doivent utiliser ce contrat. Il est illégal d’en proposer un différent. Il est illégal d’y ajouter des clauses ou d’en supprimer. Les syndics ont juste le droit de le remplir.
Cette disposition est essentielle pour la défense des intérêts des copropriétaires. Elle permet :
- De comparer les contrats les uns aux autres et permet par conséquent de faciliter la mise en concurrence,
- D’encadrer plus strictement les prestations des syndics et leur facturation
Les copropriétaires ont toutes les cartes en main pour mieux choisir leur syndic.
D’autant plus qu’en 2022, ce dispositif est complété par la fiche d’information prix et prestations. Cette fiche reprend les éléments essentiels du contrat de syndic sur un document plus court de 3 pages. Elle doit obligatoirement être jointe au contrat de syndic lors de la présentation de celui-ci afin d’obtenir un mandat. Elle facilite grandement la comparaison des tarifs et en réduit encore l’opacité quelques fois organisée.
Durant un temps, les syndics bénévoles ont été contraints également à présenter un contrat de syndic pour être élus. Depuis le 20 juillet 2020, ce n’est plus le cas.
Concernant les associations syndicales libres (ASL) qui permettent de gérer les lotissements ou les copropriétés mixtes. Le syndic présente un “contrat de délégation de pouvoir” et non pas un contrat type ALUR. Dans ces cas, le syndic n’est pas contraint de respecter le contrat type ALUR. En général les syndics utilisent la trame du contrat type, mais ils ont le droit de l’adapter.
Pourquoi le contrat ALUR ?
Avant 2014, les contrats de syndics étaient libres. Totalement libres. Chaque syndic pouvait rédiger son contrat à sa convenance et proposer les honoraires de son choix. Libres également les copropriétés de les négocier ou de les accepter.
Théoriquement lorsque chaque partie est libre de contracter, les forces sont équilibrées. En réalité, le rapport de force était très déséquilibré en faveur des syndics. Car ils maitrisent mieux les lois et règlementations, ainsi que les arcanes de la comptabilité copropriété.
Ainsi, entre les termes juridiques, le jargon professionnel et les formulations alambiquées, il était très difficile pour un néophyte de comparer les contrats. De plus, il était quasi impossible pour un non-professionnel de débusquer les doubles facturations (sous des dénominations techniques différentes). Les très nombreuses jurisprudences, ainsi que quelques textes officiels formaient un mille-feuille juridique et rendaient très difficile la défense des copropriétaires. La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a été un grand chantier du Ministère du Logement.
Les tarifs restent libres
En mars 2014, parait donc la loi ALUR. Cette loi réforme profondément le droit de la copropriété. Elle porte la volonté entre autres, de mieux encadrer la profession de syndic en promulguant un contrat type. Un an plus tard, le décret de mars 2015 promulgue un contrat de syndic type qui devient la règle à partir de l’été 2015. Ce texte encadre les prestations proposées par les syndics. Par contre, les tarifs restent libres. Ceux-ci ne sont toujours pas encadrés.
Ce contrat arrive après des décennies de passes d’armes entre syndics et défenseurs des copropriétaires sur les prestations au contrat et hors contrat. Rendez-vous en fin d’article si l’histoire vous intéresse.
Quelles sont les principales avancées du contrat-type ?
CoproConseils analyse pour vous les avancées permises par le contrat de syndic type.
Pour nos adhérents, nous indiquons point par point les endroits à vérifier. Ainsi que les points à négocier.
Contrat type
Comme son nom l’indique il y a donc un contrat type qui sert de modèle. Le syndic ne peut ni retrancher ni rajouter des éléments. La première chose à faire est donc de vérifier que c’est bien le cas. Pour cela, il faut comparer avec l’original :
Contrat de syndic type à télécharger (clic).
Si vous souhaitez changer de syndic, vérifiez bien que le contrat du nouveau syndic est conforme avec ce contrat type.
Un contrat “tout sauf”
Là est la véritable révolution. Les syndics sont rémunérés sur la base d’un forfait réputé tout inclus. Toutes les prestations courantes réalisées par un syndic pour gérer une copropriété sont incluses au forfait, sauf …
Certaines prestations sont jugées exceptionnelles et peuvent donc faire l’objet d’une facturation en supplément. Mais ce n’est pas le syndic qui définit le courant et l’exceptionnel, c’est le législateur, par l’intermédiaire d’un décret. Il est paru le 28 mars 2015, et il définit une “liste limitative”. Retrouvez l’essentiel des prestations hors contrat un peu plus bas dans cet article, et vérifiez dans les annexes qu’aucune ligne, aucune prestation n’a été rajoutée
Évidemment c’est une avancée énorme car les copropriétaires n’ont plus à traquer les facturations abusives et à vérifier chaque prestation. Il est aussi plus facile de repérer les doubles facturations. C’est théoriquement également la fin des abus concernant la facturation des frais administratifs. Mais fermez la porte, il reviendra par la fenêtre. Lisez le paragraphe spécifiquement consacré à l’affranchissement.
Ci-dessous le détail des avancées apportées par ce contrat de syndic type :
Un peu de recul historique
En 2015, le contrat type ALUR est clairement une avancée dans la défense des intérêts des copropriétaires. Il faut replacer la loi ALUR dans l’historique bataille entre syndics et défenseurs des droits des copropriétaires sur les clauses des contrats de syndic. Elle permet de garder à l’esprit qu’il faut toujours rester vigilant pour défendre les intérêts des copropriétaires. Car de leur côté, les syndics sont constamment à la recherche d’une meilleure rentabilité.
Le syndic professionnel a beaucoup changé en l’espace de 25 ans.
Tous les professionnels vous le diront, pour le regretter ou pour s’en réjouir ; le syndic à l’ancienne c’est fini. Les cabinets de syndics locaux, entreprise familiale, qui connaît les copropriétaires par leur prénom et les copropriétés comme le fond de leur poche, se comptent sur les doigts d’une main.
1995-2000 : la fin du XXe siècle marque le début de la période de concentration des syndics professionnels. Elle est loin d’être finie. Les grands groupes nationaux rachètent progressivement la plupart des syndics locaux et se concentrent. Économies d’échelles, ces grands groupes sont surtout rentables par le grand nombre de copropriétés et l’importance des fonds gérés.
- Première conséquence : Ceux qui possèdent les grands groupes de syndics ne sont pas des professionnels du syndic.
- Seconde conséquence : La rentabilité est au cœur des préoccupations des nouveaux dirigeants, et non pas le service.
C’est donc la recherche de rentabilité qui pousse les syndics à limiter les services et multiplier les prestations hors contrat qui induisent une facturation supplémentaire.
Les limites de la finance
Face à des dérives gravement nuisibles aux copropriétaires, les associations et autres organismes dont le crédo est la défense du consommateur, tentent de faire pression pour rétablir l’équilibre.
Entre temps, un des trois plus gros groupes de syndic manque de faire faillite. C’est le scandale d’Urbania en 2009. Le groupe ne fait pas faillite, il est in extremis sauvé par les banques. Mais ceci a l’avantage de mettre un coup de projecteur sur le nouveau visage des syndics de copropriété. Ceux-ci sont certes gérés par des professionnels du syndic, mais managés par des professionnels de la finance. A partir de ce moment là, les pouvoirs publics commencent à intervenir.
Commissions, jugements et contre-attaques
2007 – 2015 : Les pouvoirs publics rechignent à légiférer sur ces questions qui relèvent de la liberté de contracter. Alors ce sont d’abord des commissions qui rendent des avis, puis des tribunaux qui prennent la peine de mettre les points sur les i. Le tribunal de Grenoble notamment en 2010 qui jette un pavé dans la mare, repris par un décret. Mais sans cesse les syndics inventent des services et des prestations à facturer en supplément. La question des archives est symptomatique de l’état d’esprit qui règne alors.
2014 parait enfin la loi ALUR et dans les années qui suivent la plupart des décrets d’application. Mais il ne faut pas pour autant s’endormir sur les lauriers.
Les syndics ont du mal à accepter le contrat ALUR
Le contrat type est promulgué juillet 2015, après la saison des AG. Dès 2016, les syndics doivent adopter ce contrat type. Ils n’ont guère le choix, mais ils sont nombreux à ne pas vouloir comprendre ce que signifie “contrat-type”.
En 2016, la Direction de la Répression des Fraudes mène une enquête pour vérifier de la bonne application de la loi ALUR une année après la parution du texte.
Le Ministère de l’Économie n’est pas content, car le bilan de cette enquête n’est pas très satisfaisant.
Les infractions sont multiples et principalement de plusieurs types :
- modifications de la trame du contrat
- augmentation notable des tarifs
- trop peu d’ouvertures de compte bancaires séparés
La DGCCRF conseille : “il faut poursuivre la surveillance” ! Chez CoproConseils nous nous y employons à longueur d’année !
Même aujourd’hui, il reste malgré tout, toujours quelques irréductibles qui modifient certaines clauses ça et là. La course à la rentabilité reste un maitre mot et elle pousse à toujours plus d’ingéniosité. A ce titre, la question du compte bancaire séparé est la meilleure preuve que les défenseurs des copropriétaires doivent rester sur la brèche.
Loi ELAN et ordonnance copropriété entérinent définitivement le contrat de syndic type
En 2020, une ordonnance modifie le contrat-type de syndic de copropriété. Cette mise à jour tient compte de 5 années d’existence de ce contrat. Les modifications apportées sont modestes. Elles ne remettent pas en question les principes de la loi ALUR concernant les prestations de syndic et leur facturation.
Ceci ne fait que l’ancrer plus profondément dans le paysage de la copropriété en France.
Que faire si le contrat de votre syndic n’est pas conforme ?
En tout premier lieu, le lui faire remarquer ! Il n’est pas forcément nécessaire d’entrer en guerre. Avec courtoisie et fermeté, il est possible de redresser un grand nombre de situations.
Depuis la mise en place du contrat-type, la DGCCRF (répression des fraudes) contrôle toutes les années les contrats de syndics. En 2018 il étaient encore 46% à proposer un contrat non conforme ! Vous êtes donc légitimes à négocier le contrat de votre syndic !
Si vous êtes en cours de négociation avec ce syndic en vue d’un éventuel changement de syndic, vous êtes en position de lui faire rectifier immédiatement tous les points non conformes et de négocier les meilleurs tarifs. Cependant ce ne sera peut être pas le meilleur syndic. Un contrat non respecté n’est pas très bon signe.
Si vous vous rendez compte de ces irrégularités alors que votre copropriété est déjà liée avec ce syndic, il n’est pas trop tard !
Si le manquement est grave comme l’absence de compte bancaire séparé, sachez que cela peut remettre en question le mandat du syndic. D’autres points peuvent également être mis en avant pour une révocation.
Si les manquements apparaissent en cours de mandat, il n’est pas trop tard non plus pour faire respecter la loi. S’il ne veut rien entendre, vous pouvez le mettre en demeure de respecter la loi et lui indiquer qu’il engage sa responsabilité professionnelle.
Vous pouvez également vous faire épauler par CoproConseils pour défendre au mieux vos intérêts et trouver la meilleure stratégie.
Bonjour,
Le contrat n’est pas obligatoire pour un syndic bénévole. Je suppose que la résolution à voter en AG, pour entériner (ou pas) cette candidature, doit mentionner la durée du mandat. Est-ce exact ?
Merci.
Bien à vous.
Bonjour
Oui, ce qui compte ce n’est pas tant la convocation que le PV qui doit contenir la durée de la mission qui a été décidée.
Cordialement.
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical d’un immeuble de 77 lots principaux (appartements), nous avions un employé d’immeuble qui est parti à la retraite récemment. Son service est maintenant fait par une entreprise de nettoyage.
Depuis cette date, il n’y a donc plus de “Gestion du personnel” (Chapitre IV de l’annexe du contrat de syndic).
De ce fait, je souhaite renégocier à la baisse “la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic” qui est actuellement de 12700 € TTC, soit 164.50 € par lot.
Ma demande est-elle légitime ? Cette renégociation à la baisse est-elle possible et si oui de Combien ?
Merci par avance de votre réponse et bien cordialement.
Dan
Bonjour
Vous pouvez toujours essayer !
N’hésitez pas à venir témoigner si vous arrivez à vos fins.
Cordialement
les copropriétaires peuvent -il ajouter une clause de pénalité si le syndic change notre gestionnaire dans un délai trop court ( 5 gestionnaire en 5 ans) et ce même si le syndic doit respecter le mandat type?
Nous avions prévu dans notre dernière AG une résolution dans ce sens ( signé par les 2 parties) mais notre Syndic semble frileuxà l’application….
cordialement.
Bonjour
Sur le contrat de syndic une telle clause n’est pas possible, mais cela peut être un engagement pris en AG par le syndic et noté sur le PV d’AG. Encore faut-il que les conditions soient très précisément définies tant sur les montants que sur les délais et sur les conditions d’application.
Cordialement
Bonjour, dans ma convocation, le syndic propose dans une résolution un mandat de 3 ans sans augmentation, mais le contrat propose une révision tarifaire à la date anniversaire de l’AG (indices de la construction INSEE).
Quelle est la disposition qui prévaut : la résolution (art 18 le syndic assure l’execution des délibérations de l’A.G.) ou bien la clause contractuelle ?
Bonjour
Ce qui prévaut c’est ce qui est signé !
Si verbalement le syndic vous indique qu’il n’y aura aucune augmentation durant les trois ans, mais que le contrat signé mentionne une révision annuelle selon l’indice de l’INSEE vous pouvez tabler sur l’augmentation !
Cordialement … et avec vigilance !
Bonjour, je suis en copropriété avec mon neveu (3 appartements, 2 à moi un à lui)
Nous devons créer un syndic afin de pouvoir effectuer la demande d’aide pour la transition énergétique (changement de chaudière)
En ce qui concerne la rémunération est-elle obligatoire si aucun de nous ne la désire ?
En ce qui concerne les tarifs recommandés, mise en demeure… je ne comprends pas bien ce qu’il faut noter, pouvez-vous m’en dire plus ?
merci
Cordialement
Bonjour
Vous êtes en copropriété, vous devez donc élire un syndic. Celui-ci peut être un syndic bénévole et il n’est ni nécessaire d’établir un contrat, ni nécessaire de lui prévoir une quelconque rémunération (c’est le principe même du syndic bénévole).
Cordialement
Je me permet de Vous contacter pour un problème présente ,dans notre copropriété de 26 propriétaires ,depuis quelques années et que aucun copropriétaire ne réussit pas à résoudre !Le problème consiste dans le surcoût énorme au M3 d’eau chaude que on paye ça veut dire 71 € par m3 cet année ( les années passées aussi environ 39/49€ m3)
Cet année ,en tant que propriétaire ,je reçois le décompte de toute la consommation de l’eau froide et chaude et je observe que certains propriétaires déclare 1 ( cette personne a un foyer de 4 personnes), 2 , 8 m3 de l’eau chaude consommée pour un année entière.(J’ai consommé 14 m3 de l’eau chaude et je vive seule).
En effet je me suis rapprochée de la société qui procède aux relevés des compteurs d’eau chaude, froide et du compteur général de notre résidence .
Cette même société m’a signalé que bon nombre de locataires / propriétaires, n’étant pas sur place le jour des relevés, font eux mêmes la délation des M3 qu’ils ont consommé. De plus ,la personne chargée de relever les compteurs d’eau m’affirme qu’un énorme décalage apparaît entre la déclaration des occupants et la consommation réelle du compteur général précisément 257 M3 d’écarts !! Ce qui explique évidemment le prix astronomique du M3 d’eau chaude dans la résidence !
La totalité de m3 de l’eau froide a été déclaré 1064, la totalité de m3 de l’eau chaude a été déclarée 232 , la personne avec qui j’ai parle m’as donné le montant de m3 d’eau du compteur général : 1553 !
La différence de 257 m3 on ne peut pas l’a imputé au entretien de la copropriété ( on as pas de jardin commun)non plus à une éventuelle fuite (pas remarqué dans l’immeuble dans l’année passé).
Après un changement de e-mail avec la gestionnaire de copropriété aucun réponse a été élucidante et encore pire elle refuse de me donner la consommation réelle du compteur général pour faire un comparatif avec l’addition dé compteurs divisionnaires en affirmant que le total de m3 d’eau est ce que on a tous déclaré . Elle nie une éventuelle différence de mètre cubes d’eau !
L’explication de coût exagéré : »L’eau chaude est effectivement très chère dans votre résidence car
elle fonctionne au fioul«
C’est difficile à comprendre comment le prix du m3 d’eau chaude n’est pas influencé par déclaration de 1 au 2 m3 par foyer , comment la dépense de fioul et électricité pour Chaufeur 232 m3 d’eau et aussi énorme que pour chauffer le double ?
Ou sont passé le 257 m3 de l’eau ?
Pourtant ma demandé est simple et légitime :
Je vous demande expressément de faire effectuer et contrôler cette fois ci par un professionnel tous les compteurs afin de connaître la consommation Réelle de chacun et de régulariser les factures des personnes honnêtes qui sont en train de payer la consommation des autres ! Aucun réponse, je me trouve ,comme les autres qui ont déclaré correct ,à payer cet année aussi ( comme l’année passé )998€ pour 14 m3 d’eau chaude( provisions sur charges )calcule sur l’année 2021 .
La voisine en question à déclaré l’année passé 1 m3 de l’eau chaude et 91 m3 d’eau froide , l’année 2020 un autre m3 de l’eau chaude et 57 m3 d’eau froide sur l’année 2019 seulement 4 m3 de l’eau chaude et 26 m3 de l’eau froide.
Je Vous demande conseil comment je peux procéder affine de résoudre cette situation ou tous les copropriétaires honnêtes sont soumis.
Merci infiniment
Bonjour
Normalement le prix du m3 d’eau chaude est entre 10 et 12€, celui de l’eau froide entre 3 et 4€.
à 71€ vous êtes incontestablement largement au dessus de la normale et cela ne vient pas du mode de chauffage au fioul.
Vous pouvez exiger du syndic qu’il fasse faire des relevés et qu’il ne se contente pas des déclarations. Sinon porter l’affaire devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
un contrat de syndic prévoit 1.5 % du montant des sommes détenues pour un compte de prévoyance et la constitution de provision spéciale, est ce légal svp ?
Merci beaucoup
très cordialement
Bonjour
C’est non conforme, c’est illégal et c’est une honte car sur un compte de placement qui devrait rapporter de l’argent à la copropriété, finalement il lui en coûte.
Cordialement
Bonjour,
Dans le paragraphe “recouvrement de charges” que faut-il comprendre par “diligences exceptionnelles” ?
Quelles démarches ou actions du syndic ou bien entraves à l’action de celui-ci peuvent être classées sous cette dénomination ?
Merci d’avance.
Cordialement
Bonjour
Effectivement c’est une dénomination rarement utilisée.
Mais imaginons un rendez-vous d’urgence à prendre avec un avocat …
mais bien peu de choses sont exceptionnelles dans un recouvrement de charges vous avez raison !
Cordialement
Il était prévu que je proposer une mise en concurrence de notre syndic à la prochaine assemblée. Mais j’aurai déménagé avant cette prochaine AG. Puis je avant mon déménagement demander quand même que ma proposition soit mise à l’ordre du jour?
Ma demande sera-t-elle prise en compte après la vente et mon départ de la copropriété?
Cordialement
Bonjour
Merci pour cette question originale !
Si vous êtes copropriétaire au moment où vous envoyez votre lettre recommandée, la demande est forcément mise à l’ordre du jour. L’assemblée peut par contre, le jour de l’Ag considérer que votre demande est caduque du fait que vous n’êtes plus copropriétaire. Mais le syndic ne peut pas la retirer de son propre fait.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic peut-il nous demander des frais supplémentaires pour le suivi d’un sinistre ? (pour notre cas il s’agit d’un dégât des eaux).
Est-ce que ça peut être considéré comme une vacation de gestion particulière comme le syndic me l’explique ?
En vous remerciant,
Oui.
Votre question a été déplacée sous un article plus directement en rapport. Vous trouverez dans le contrat de syndic type la possibilité pour le syndic de facturer cette vacation.
Cordialement.
Bonjour,
Je vends mon appartement et le notaire m’a demandé certains papiers concernant l’immeuble. J’ai transmi la demande au syndicat qui me réclame 320 euros pour la remise de ses documents ont ils le droit ?
Merci de votre réponse.
Bonjour
Oui ils ont le droit. Une seule fois. C’est la facturation de l’état daté. Ces frais sont plafonnés à 380€.
Cordialement
bonjour,
pour gérer une copropriété de 56 lots et 70 000 € / an de charges, peut-on combiner
1) un syndic en ligne qui garantira les bonnes écritures comptables, édition des appels de fonds, paiement des fournisseurs, traitement des impayés voir procédures juridiques, suivi bancaire
2) des copropriétaires agissant comme syndics non professionnels pour chercher des fournisseurs, consulter, passer les contrats à la fois pour les travaux exceptionnels lourds votés préalablement en AG, et pour les urgentes réparations (pannes, bris, fuite d’eau), et pour tenir l’AG et rédiger son PV. A ce titre ces coproprios nommément désignés (déjà conseillers syndicaux reconnus) demanderaient chacun une rémunération forfaitaire annuelle, facturée à la copro comme des micro-entreprises.
le syndic professionnel actuel coûte en forfait 11 000 €/an et gère mal (remplacé par les conseillers syndicaux) les points listés ci-dessus. Quitte à faire le travail mieux et moins cher (mieux négocié), autant réaffecter les rémunérations !
je lis qu’il ne serait pas nécessaire d’établir un contrat type, le texte de la résolution en AG précisera les prestations et leur rémunération
trop compliqué ?
merci de votre réponse critique
Bonjour
Attention la rémunération d’un syndic bénévole est tout de même encadrée. Lisez notre article à ce propos.
Vous pouvez aussi opter pour un syndic bénévole épaulé par les services de CoproConseils ! n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
juste une question, un règlement de copropriété est il valable s’il ne comporte aucune signature?
Bonjour
En général un règlement de copropriété est tamponné par le notaire qui l’a établi, mais il n’est pas nécessaire qu’il soit signé pour être valable.
Pour savoir quel est le règlement qui s’applique, il faut en demander copie au bureau de la publicité foncière.
Cordialement
Bonjour,
Nous souhaitons créer un syndic bénévole pour un lotissement horizontal, afin de faire modifier le cahier des charges qui date de plus de 70 ans et qui est totalement obsolète, est ce possible ?
Je vous remercie pour votre réponse.
Bonjour
Votre lotissement doit déjà être doté d’un syndic. C’est obligatoire. Si ce n’est pas le cas, il est plus qu’urgent d’en élire un. Dès que vous avez un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, celui-ci peut tout à fait travailler sur la mise à jour du règlement. Pour cela vous pouvez vous faire aider d’un professionnel. N’hésitez pas à prendre contact avec nous.
Cordialement
J’ai un appartement en résidence secondaire. il a été réalisé il y a 9 ans une extention du bâtiment créant 4 appartements et un local commun. ce local dit local à ski a été partagé en petits locaux fermés (2m). Sur le règlement de copropriété ces petits lots n’ont pas été notifiéé comme tel. En assemblée générale nous nous sommes attribués chacun un local.
Maintenant la loi ELAN nous oblige -t-elle à faire valoir cette jouissance privative et ainsi modifier le RC.? Si oui un avenant peut-il suffire ?
Bonjour
La loi Elan vous permet de mettre votre RC en conformité plus facilement (en abaissant les majorités). Il est indispensable d’avoir un RC qui corresponde à la réalité de la copropriété. Un avenant peut suffire, mais il faut le publier au bureau de la publicité foncière.
Cordialement
Bonjour,
Compte tenu de la situation actuelle, l’AG n’aura pas lieu en présentiel. Le Syndic propose un vote par correspondance.
– sur quelques résolutions il n’est pas possible d’avoir des explications claires, entre autre l’obligation avant octobre 2021 de mettre à jour le réglement de copropriété par l’intermédiaire d’un cabinet d’avocat. Pour l’instant je n’ai que très peu d’information sur le sujet. s’agit il des parties à jouissance privatives qui doit être obligatoirement attribuées ?
Autres questions : Pour des travaux qui sont envisagés le syndic nous impose un forfait pour ses honoraires. En a-t-il le droit ?
Merci pour votre éclairage.
Bonjour
Concernant la mise à jour du règlement de copropriété rendue obligatoire par la loi ELAN, reportez vous à notre article à ce propos il devrait vous éclairer.
Pour ce qui est des travaux, les honoraires du syndic doivent forcément être votés en AG en même temps que les travaux et ne peuvent être exprimés qu’en pourcentage et en aucun cas en forfait. Il ne peut vous les imposer puisque vous pouvez voter “non”
Cordialement
Bonjour nous avons notre prochaine AG d’ici un mois lors de la dernière AG et nous avions voté à l’unanimité le recours à un syndic pro et entre-temps chaque copropriétaire devait rechercher un syndic professionnel et obtenir des devis. Peu de syndic sont intéressés pas des petites copro (2 couples avec seulement 3 lots au total, 50% des tantièmes pour chaque couple)
Pour l’ AG qu’il y a dans un mois nous avons fixé comme un ordre du jour le choix du syndic. Dans l’hypothèse où aucun syndic professionnel ne serait retenu quel serait les recours pour avoir un syndic afin que notre copropriété soit gérée tout de même. Nous ne souhaitons plus le système de syndic bénévole ( trop de choses méconnues et trop de parti pris)
merci par avance de votre éclairage
Bonjour
Si l’assemblée générale n’élit aucun syndic, soit vous convoquez une nouvelle AG pour recommencer le processus, soit il faut demander l’administration provisoire au tribunal.
Mais l’administrateur provisoire ne fera rien de plus que de convoquer une nouvelle AG (et vous coûter très cher)
Si personne ne souhaite que votre copropriété ne soit gérée en syndic bénévole, cela ne vous sera jamais imposé.
Cordialement
bonjour
dans le contrat du syndic, ne figure pas les frais pour l’établissement d’un Pré état daté. Sont ils à payer ? merci par avance de votre réponse.
Bonjour
Depuis la loi ELAN les syndics n’ont le droit de facturer l’établissement d’un état daté qu’une seule fois. Il ne peut pas y avoir de facturation pour un pré-état daté.
Cordialement
Bonjour,
Dans une copropriété de 2 lots, pouvez-vous me dire si l’un des copropriétaires se proposant comme syndic bénévole, doit obligatoirement proposer un contrat de syndic ?
Merci pour votre réponse
Bonjour
Non plus maintenant.
Cordialement
Bonjour
Merci pour vos informations et mises en garde
Nous envisageons de prendre en main la gestion de notre copropriété
Quelle est la meilleure solution et celle qui ne présente aucune ambiguïté pour chacun de nous
Quelle différence entre syndic bénévole et coopératif
Ou peut on trouver les contrats types des 2 situations précédentes
Merci par avance pour votre retour
Bonjour
La meilleure solution est celle qui est adaptée à votre copropriété. Il serait pas correct de vous indiquer une solution comme idéale sans connaitre votre copropriété.
Depuis le mois de juin 2020, il n’est plus nécessaire de fournir un contrat type pour gérer en syndic bénévole.
Cordialement
pour monter un syndic bénévole, nous sommes 5 copropriétaires(un des copropriétaires à 2 petits studios) dans une maison. Sommes nous obligés de garder pour chacun les tantièmes ou peut on déterminer une somme identique pour tous pour envisager de futurs travaux que nous ferons nous memes(recoller des carreaux dans les escaliers ou mettre une rampe de sécurité,tondre etc….) et dont nous partagerons le prix des matériaux bien sur avec facture à l’appui.merci de votre réponse
Bonjour
Seule la répartition des charges prévues par le règlement de copropriété peut être appliquée pour répartir les charges. Toutes répartition non prévue au RC est illégale et pourrait être contestée devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour, Le 8 mars 18, une nouvelle élection de syndic a été faite au cours de l’AG, il a été décidé que ce serait un syndic coopératif et non plus bénévole, malgré le fait que la mention bénévole est partout sur tous les documents encore aujourd’hui. Je ne connais pas trop la subtilité entre les 2, et s’il y a réellement une différence entre syndic bénévole et coopératif. Les responsabilités étant les mêmes je suppose.
Lors de cette élection, il y a eu 2 propositions :
– Soit de faire appel à un syndic pro,
– Soit un autre copropriétaire reprend cette charge.
C’est la 2ème option qui a été choisi par les copropriétaires présents (dont je ne fais pas partie). Et il n’a pas été proposé et établi de contrat de syndic. Que ce soit un syndic bénévole ou coopératif, ce contrat est-il vraiment obligatoire ? Et si oui, si le syndic ne se mets pas en conformité avec la loi, peut-il être destitué par le simple fait qu’il n’est pas proposé de contrat de syndic avec des tarifs clairs et précis ?
Si je pose la question, c’est que je vends mon appartement dans cette copro, je pense que lors de la prochaine AG courant juin 2020, ils vont faire voter le paiement de l’état daté (que ce soit à l’ordre du jour ou pas, cela ne les gênent pas de voter des choses non inscrites à l’ordre du jour), chose qu’ils n’ont jamais faite jusqu’ici, j’y suis depuis 17 ans donc je sais de quoi je parle. J’ai le moins de tantièmes dans cette copro et la personne qui gère celle qui en possède le plus, durant des années, elle n’a eu de cesse de vouloir me faire payer plus pour réduire sa facture à elle (oublie de chèque, montant erroné, des montants en plus qui passent en moins, etc..). Et mon pré-état daté est également faux, des sommes payées encore une fois n’y figurent pas, j’ai découvert cela lors de la signature du compromis qui date du 27 mai 2020. Je l’ai indiqué au notaire, mais que pouvait-elle faire, faire annuler la signature, hors de question. Quel recours aussi pour ce pré-état daté faux ? Puis-je faire rectifier les sommes oubliées sur l’état daté ?
Comme il n’y a pas de contrat de syndic, peut-il mettre à l’ordre du jour le vote de la facturation de l’état daté comme par hasard au moment où je vends. Ce qui ne lui a jamais traversé l’esprit avant pour les autres ventes. Je rappelle que le compromis est déjà signé donc ce vote se fera entre le compromis et la signature définitive, ce qui est gros quand même, uniquement pour me faire payer encore une fois plus que les autres. Je souhaite dénoncer cette gestion à la carte, favorable pour certains et moins pour d’autres.
Merci pour votre aide, votre site est une mine d’or et votre aide très appréciée.
Bien cordialement.
Sandra
Bonjour
Merci pour vos compliments.
Ce n’est pas le moment d’attaquer votre syndic pour absence de contrat, d’autant que les juges sont assez cléments pour les manquements réalisés par des bénévoles.
Par contre c’est très simple : Pas de contrat, pas de facture possible.
Si le syndic envoie une facture à votre notaire, il faut que celui-ci lui demande en vertu de quel contrat la facture est émise et qu’en l’absence de production de contrat il ne saurait honorer la facture. C’est à votre notaire de savoir ça. Il n’y a aucune raison d’annuler la signature.
Si par contre il y a élection du syndic avant la vente et que le syndic met à l’ordre du jour son élection avec un contrat de syndic en bonne et due forme qui inclut un tarif pour l’état daté alors, vous ne pourrez vous y opposer. Sachez que désormais l’état daté est plafonné à 380 euros et que vous pouvez le faire reprendre jusqu’à ce qu’il soit juste.
Cordialement
Merci encore pour vos précieux conseils.
Je ne veux pas spécifiquement attaquer le syndic, loin de là.
Le syndic n’est absolument pas au courant qu’il faut un contrat de syndic, il n’est même pas immatriculé au registre, quand je parle de rajout à l’ordre du jour, c’est uniquement sur le vote du paiement de l’état daté, ce n’était que cet élément, il n’y aura pas d’élection de syndic entre le compromis et la vente.Lors d’une prise de bec au téléphone, elle m’a indiqué qu’elle pourrait très bien me faire payer l’état daté, il lui suffisait juste de la rajouter en vote à la prochaine AG. Ma question porte sur ce rajout et peut-elle le faire, où faut-il obligatoire un contrat de syndic, elle ne peut rajouter ce vote à une AG ?
S’il n’y pas de contrat, il ne peut pas y avoir de facturation. Faites bien attention à ce que votre notaire ne règle pas la facture, parce qu’ensuite pour récupérer la somme, là il faudra aller devant un tribunal.
Cordialement
Bonjour,
Je suis président du conseil syndical d’une copropriété de 24 lots, gérée en syndic non professionnel.
Cet immeuble en très grande majorité est en résidence secondaire.
Notre gestion est faite par une personne qui ne respecte pas les règles habituelles : ordre du jour des AG vague, PV qui traite des débats de l’AG qui ne figurent pas sur l’ordre du jour, rémunération demandée mais sans déclaration, appels de fonds individuels, pas d’Etat des dépenses, pas d’Etat financier après répartition, on ne retrouve jamais les comptes débiteurs …
Merci de votre réponse,
Jack
Bonjour,
Ce genre d’abus est malheureusement bien souvent rendu possible par le désintérêt des copropriétaires qui n’habitent pas sur place et leur absentéisme lors des réunions importantes comme l’assemblée générale.
Évidemment ce que vous nous décrivez est totalement illégal. Et à votre longue liste, il doit certainement également manquer le contrat de syndic que depuis la loi ALUR tous les syndics doivent établir y compris les syndics non professionnels. Vous avez toutes les cartes en main pour faire annuler son mandat.
Dans une petite copropriété comme la vôtre, il serait pourtant dommage d’être obligé de porter les choses devant la justice.
Vous pouvez proposer à ce copropriétaire soit de changer sa façon de gérer la copropriété (avec l’aide de CoproConseils par exemple) soit d’en remettre la gestion à un syndic professionnel. Il est urgent d’en parler avec lui, mais il faut qu’il ait bien conscience que sa gestion le rend légalement responsable.
N’hésitez pas à nous demander un devis à la rubrique contact. Notre mission est également d’épauler les syndics bénévoles qui n’ont pas forcément les connaissances juridiques techniques et comptables pour gérer une copropriété fusse-t-elle petite et principalement occupée par des locataires.
Cordialement
Bonjour, copropriétaire et ancien Président du Conseil Syndical de cette copropriété j’ai une question à vous poser: Le contrat de Syndic a été modifié par le Conseil d’Etat le 31/03/2017 sur le point 9 de ce contrat qui (je résume) dans la phrase suivante :”le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non pas au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre” a supprimé la partie suivante: “et non pas au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre”. A qui impute -t-on les frais de recouvrement (mise en demeure etc.)? A la copropriété ou au seul copropriétaire débiteur? Merci pour la réponse
Bonjour,
Les frais de recouvrement sont bien toujours à la charge du copropriétaire débiteur.
Cordialement