Contrat de syndic – Modèle conforme à la loi ALUR

Les syndics ont l’obligation depuis 2015, de proposer aux copropriétés, un contrat de syndic type.
Ils doivent par conséquent remplir le contrat défini par la loi ALUR et ne peuvent pas y déroger.

CoproConseils vous explique pourquoi c’est important et comment repérer les pièges.

Vous pouvez également plus bas dans cet article, télécharger un modèle de contrat de syndic type, pour le comparer avec celui de votre syndic.

Qu’est ce qu’un contrat de syndic et à quoi ça sert ?

Le contrat de syndic est le document par lequel les copropriétaires donnent mandat au syndic pour gérer la copropriété.
Le mandat du syndic doit figurer dans l’extranet de la copropriété et être accessible à tous les copropriétaires.

C’est également le document qui contractualise les missions du syndic et sa rémunération.

Les tarifs des syndics sont contractuels. C’est à dire qu’ils sont le résultat d’une négociation entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Il n’y a donc pas de tarifs nationaux imposés, ni de grille tarifaire unique sur l’ensemble du territoire proposée par la profession. Chaque syndic a ses tarifs et s’il trouve une copropriété pour accepter de le payer le double des tarifs habituellement constatés, c’est légal.

De l’intérêt d’un contrat de syndic type

Pour les syndics de copropriétés, le législateur a défini un contrat type. C’est un modèle obligatoire. Cela signifie que tous les syndics doivent utiliser ce contrat. Il est illégal d’en proposer un différent. Il est illégal d’y ajouter des clauses ou d’en supprimer. Les syndics ont juste le droit de le remplir.

Cette disposition est essentielle pour la défense des intérêts des copropriétaires. Elle permet :

• De comparer les contrats les uns aux autres et permet par conséquent de faciliter la mise en concurrence,
• D’encadrer plus strictement les prestations des syndics et leur facturation

Les copropriétaires ont toutes les cartes en main pour mieux choisir leur syndic.
D’autant plus qu’en 2022, ce dispositif est complété par la fiche d’information prix et prestations. Cette fiche reprend les éléments essentiels du contrat de syndic sur un document plus court de 3 pages. Elle doit obligatoirement être jointe au contrat de syndic lors de la présentation de celui-ci afin d’obtenir un mandat. Elle facilite grandement la comparaison des tarifs et en réduit encore l’opacité quelques fois organisée.

Durant un temps, les syndics bénévoles ont été contraints également à présenter un contrat de syndic pour être élus. Depuis le 20 juillet 2020, ce n’est plus le cas.

Concernant les associations syndicales libres (ASL) qui permettent de gérer les lotissements ou les copropriétés mixtes. Le syndic présente un “contrat de délégation de pouvoir” et non pas un contrat type ALUR. Dans ces cas, le syndic n’est pas contraint de respecter le contrat type ALUR. En général les syndics utilisent la trame du contrat type, mais ils ont le droit de l’adapter.

Pourquoi le contrat ALUR ?

Avant 2014, les contrats de syndics étaient libres. Totalement libres. Chaque syndic pouvait rédiger son contrat à sa convenance et proposer les honoraires de son choix. Libres également les copropriétés de les négocier ou de les accepter.

Théoriquement lorsque chaque partie est libre de contracter, les forces sont équilibrées. En réalité, le rapport de force était très déséquilibré en faveur des syndics. Car ils maitrisent mieux les lois et règlementations, ainsi que les arcanes de la comptabilité copropriété.

Ainsi, entre les termes juridiques, le jargon professionnel et les formulations alambiquées, il était très difficile pour un néophyte de comparer les contrats. De plus, il était quasi impossible pour un non-professionnel de débusquer les doubles facturations (sous des dénominations techniques différentes). Les très nombreuses jurisprudences, ainsi que quelques textes officiels formaient un mille-feuille juridique et rendaient très difficile la défense des copropriétaires. La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a été un grand chantier du Ministère du Logement.

Les tarifs restent libres

En mars 2014, parait donc la loi ALUR. Cette loi réforme profondément le droit de la copropriété. Elle porte la volonté entre autres, de mieux encadrer la profession de syndic en promulguant un contrat type. Un an plus tard, le décret de mars 2015 promulgue un contrat de syndic type qui devient la règle à partir de l’été 2015. Ce texte encadre les prestations proposées par les syndics. Par contre, les tarifs restent libres. Ceux-ci ne sont toujours pas encadrés.

Ce contrat arrive après des décennies de passes d’armes entre syndics et défenseurs des copropriétaires sur les prestations au contrat et hors contrat. Rendez-vous en fin d’article si l’histoire vous intéresse.

Quelles sont les principales avancées du contrat-type ?

CoproConseils analyse pour vous les avancées permises par le contrat de syndic type.

Pour nos adhérents, nous indiquons point par point les endroits à vérifier. Ainsi que les points à négocier.

Contrat type

Comme son nom l’indique il y a donc un contrat type qui sert de modèle. Le syndic ne peut ni retrancher ni rajouter des éléments. La première chose à faire est donc de vérifier que c’est bien le cas. Pour cela, il faut comparer avec l’original :

Contrat de syndic type à télécharger (clic).

Si vous souhaitez changer de syndic, vérifiez bien que le contrat du nouveau syndic est conforme avec ce contrat type.

Un contrat “tout sauf”

Là est la véritable révolution. Les syndics sont rémunérés sur la base d’un forfait réputé tout inclus. Toutes les prestations courantes réalisées par un syndic pour gérer une copropriété sont incluses au forfait, sauf …

Certaines prestations sont jugées exceptionnelles et peuvent donc faire l’objet d’une facturation en supplément. Mais ce n’est pas le syndic qui définit le courant et l’exceptionnel, c’est le législateur, par l’intermédiaire d’un décret. Il est paru le 28 mars 2015, et il définit une “liste limitative”. Retrouvez l’essentiel des prestations hors contrat un peu plus bas dans cet article, et vérifiez dans les annexes qu’aucune ligne, aucune prestation n’a été rajoutée

Évidemment c’est une avancée énorme car les copropriétaires n’ont plus à traquer les facturations abusives et à vérifier chaque prestation. Il est aussi plus facile de repérer les doubles facturations. C’est théoriquement également la fin des abus concernant la facturation des frais administratifs. Mais fermez la porte, il reviendra par la fenêtre. Lisez le paragraphe spécifiquement consacré à l’affranchissement.

Ci-dessous le détail des avancées apportées par ce contrat de syndic type :

Un peu de recul historique

En 2015, le contrat type ALUR est clairement une avancée dans la défense des intérêts des copropriétaires. Il faut replacer la loi ALUR dans l’historique bataille entre syndics et défenseurs des droits des copropriétaires sur les clauses des contrats de syndic. Elle permet de garder à l’esprit qu’il faut toujours rester vigilant pour défendre les intérêts des copropriétaires. Car de leur côté, les syndics sont constamment à la recherche d’une meilleure rentabilité.

Le syndic professionnel a beaucoup changé en l’espace de 25 ans.

Tous les professionnels vous le diront, pour le regretter ou pour s’en réjouir ; le syndic à l’ancienne c’est fini. Les cabinets de syndics locaux, entreprise familiale, qui connaît les copropriétaires par leur prénom et les copropriétés comme le fond de leur poche, se comptent sur les doigts d’une main.

1995-2000 : la fin du XXe siècle marque le début de la période de concentration des syndics professionnels. Elle est loin d’être finie. Les grands groupes nationaux rachètent progressivement la plupart des syndics locaux et se concentrent. Économies d’échelles, ces grands groupes sont surtout rentables par le grand nombre de copropriétés et l’importance des fonds gérés.

• Première conséquence : Ceux qui possèdent les grands groupes de syndics ne sont pas des professionnels du syndic.
• Seconde conséquence : La rentabilité est au cœur des préoccupations des nouveaux dirigeants, et non pas le service.

C’est donc la recherche de rentabilité qui pousse les syndics à limiter les services et multiplier les prestations hors contrat qui induisent une facturation supplémentaire.

Les limites de la finance

Face à des dérives gravement nuisibles aux copropriétaires, les associations et autres organismes dont le crédo est la défense du consommateur, tentent de faire pression pour rétablir l’équilibre.

Entre temps, un des trois plus gros groupes de syndic manque de faire faillite. C’est le scandale d’Urbania en 2009. Le groupe ne fait pas faillite, il est in extremis sauvé par les banques. Mais ceci a l’avantage de mettre un coup de projecteur sur le nouveau visage des syndics de copropriété. Ceux-ci sont certes gérés par des professionnels du syndic, mais managés par des professionnels de la finance. A partir de ce moment là, les pouvoirs publics commencent à intervenir.

Commissions, jugements et contre-attaques

2007 – 2015 : Les pouvoirs publics rechignent à légiférer sur ces questions qui relèvent de la liberté de contracter. Alors ce sont d’abord des commissions qui rendent des avis, puis des tribunaux qui prennent la peine de mettre les points sur les i. Le tribunal de Grenoble notamment en 2010 qui jette un pavé dans la mare, repris par un décret. Mais sans cesse les syndics inventent des services et des prestations à facturer en supplément. La question des archives est symptomatique de l’état d’esprit qui règne alors.

2014 parait enfin la loi ALUR et dans les années qui suivent la plupart des décrets d’application. Mais il ne faut pas pour autant s’endormir sur les lauriers.

Les syndics ont du mal à accepter le contrat ALUR

Le contrat type est promulgué juillet 2015, après la saison des AG. Dès 2016, les syndics doivent adopter ce contrat type. Ils n’ont guère le choix, mais ils sont nombreux à ne pas vouloir comprendre ce que signifie “contrat-type”.

En 2016, la Direction de la Répression des Fraudes mène une enquête pour vérifier de la bonne application de la loi ALUR une année après la parution du texte.
Le Ministère de l’Économie n’est pas content, car le bilan de cette enquête n’est pas très satisfaisant.
Les infractions sont multiples et principalement de plusieurs types :

• modifications de la trame du contrat
• augmentation notable des tarifs
• trop peu d’ouvertures de compte bancaires séparés

La DGCCRF conseille : “il faut poursuivre la surveillance” ! Chez CoproConseils nous nous y employons à longueur d’année !

Même aujourd’hui, il reste malgré tout, toujours quelques irréductibles qui modifient certaines clauses ça et là. La course à la rentabilité reste un maitre mot et elle pousse à toujours plus d’ingéniosité. A ce titre, la question du compte bancaire séparé est la meilleure preuve que les défenseurs des copropriétaires doivent rester sur la brèche.

Loi ELAN et ordonnance copropriété entérinent définitivement le contrat de syndic type

En 2020, une ordonnance modifie le contrat-type de syndic de copropriété. Cette mise à jour tient compte de 5 années d’existence de ce contrat. Les modifications apportées sont modestes. Elles ne remettent pas en question les principes de la loi ALUR concernant les prestations de syndic et leur facturation.
Ceci ne fait que l’ancrer plus profondément dans le paysage de la copropriété en France.

Que faire si le contrat de votre syndic n’est pas conforme ?

En tout premier lieu, le lui faire remarquer ! Il n’est pas forcément nécessaire d’entrer en guerre. Avec courtoisie et fermeté, il est possible de redresser un grand nombre de situations.

Depuis la mise en place du contrat-type, la DGCCRF (répression des fraudes) contrôle toutes les années les contrats de syndics. En 2018 il étaient encore 46% à proposer un contrat non conforme ! Vous êtes donc légitimes à négocier le contrat de votre syndic !

Si vous êtes en cours de négociation avec ce syndic en vue d’un éventuel changement de syndic, vous êtes en position de lui faire rectifier immédiatement tous les points non conformes et de négocier les meilleurs tarifs. Cependant ce ne sera peut être pas le meilleur syndic. Un contrat non respecté n’est pas très bon signe.

Si vous vous rendez compte de ces irrégularités alors que votre copropriété est déjà liée avec ce syndic, il n’est pas trop tard !
Si le manquement est grave comme l’absence de compte bancaire séparé, sachez que cela peut remettre en question le mandat du syndic. D’autres points peuvent également être mis en avant pour une révocation.

Si les manquements apparaissent en cours de mandat, il n’est pas trop tard non plus pour faire respecter la loi. S’il ne veut rien entendre, vous pouvez le mettre en demeure de respecter la loi et lui indiquer qu’il engage sa responsabilité professionnelle.

Vous pouvez également vous faire épauler par CoproConseils pour défendre au mieux vos intérêts et trouver la meilleure stratégie.