La question de la responsabilité de l’entretien des colonnes montantes en copropriété est une question à plusieurs millions d’euros.
Pour certaines copropriétés anciennes, la vétusté des colonnes montantes pose un grave problème de sécurité et leur rénovation est une priorité.
La question de la responsabilité de l’entretien de ce réseau a été au centre d’un casse-tête juridique, jusqu’à ce que les pouvoirs publics se saisissent de la question. En août 2015, la loi pour la transition énergétique demande au gouvernement de remettre au parlement un rapport permettant d’y voir plus clair. Trois ans plus tard, en février 2018, la loi ELAN tranche définitivement en faveur des copropriétaires.
Mises à jour décembre 2018 – février 2022
Qu’est ce qu’une colonne montante ?
Une colonne montante est une sorte de canalisation verticale qui équipe tous les immeubles et par laquelle passent les câbles électriques qui permettent de relier chaque appartement au réseau public. Il peut le cas échéant également y circuler le réseau de distribution de gaz.
La colonne est réputée s’arrêter au compteur individuel qui détermine le moment où le circuit de distribution devient partie privative.
C’est le promoteur qui construit ces colonnes. Le plus souvent plus personne n’y touche après la construction hormis d’éventuels techniciens pour des travaux sur les raccordements. Lorsque l’immeuble est ancien, l’équipement électrique qui traverse ces colonnes n’est plus du tout adapté aux besoins des copropriétaires dans les étages. Quelques fois l’ensemble est tellement vétuste que cela pose de graves problèmes de sécurité aux occupants de la copropriété et notamment des risques d’incendie.
La copropriété se rend généralement compte de l’état de vétusté de ses colonnes montantes lors de travaux ou pire, suite à un incident.
Lorsque ces colonnes montantes sont vétustes ou détériorées, il faut les rénover. Pour n’importe quelle copropriété, ce genre de travaux est très onéreux. Il faut compter entre 10 000 et 20 000 € par colonne. Le médiateur de l’énergie considère qu’il y aurait en France environ 300 000 colonnes montantes à rénover pour un budget avoisinant les 6 millions d’euros. La recherche de responsabilités est d’autant plus active.
Qui est responsable de l’entretien et de la réparation ?
La réponse semble a priori très simple. Le responsable de l’entretien de la colonne montante est le propriétaire de cette colonne.
Deux solutions : soit le syndicat des copropriétaires, soit une collectivité locale.
Les collectivités locales ont, dans 95% des cas, transféré la gestion du réseau à ERDF devenue ENEDIS en 2016. Les colonnes montantes font alors partie intégrante du réseau de distribution de l’électricité. La question est donc de savoir si les colonnes montantes de votre copropriété sont intégrées ou non, au réseau public. Bien souvent, dans les documents officiels de la copropriété, rien ne permet de le déterminer avec certitude.
Attention la situation du gaz est différente de celle de l’électricité. Les colonnes montantes gaz ne font pas automatiquement partie du réseau de distribution quelle que soit la date de construction de l’immeuble. Voyez plus loin, le paragraphe spécifique pour le gaz.
Colonnes montantes EDF
Immeubles récents
Si vous habitez un immeuble construit après 1992, c’est le cas de figure le plus simple. Pour toutes les copropriétés postérieures à 1992, Engie est responsable de l’entretien de ces colonnes. L’entretien du réseau d’électricité à cette date, a été cédé à ERDF par les collectivités territoriales ; les colonnes montantes en font partie. Mais évidemment ce ne sont pas pour les immeubles les plus récents que les problèmes de vétusté se posent !
Immeubles peu anciens
Pour tous les immeubles avant 1992, la responsabilité de l’entretien de ces colonnes n’est pas clairement établie. Il convient de s’en occuper.
Immeubles très anciens
Avant la guerre et la nationalisation de la distribution d’électricité en France (EDF), la responsabilité en incombait aux propriétaires des immeubles qu’ils sous traitaient à des entreprises d’électricité.
Suite à deux décrets (1946 et 1955) et à la nationalisation, il devient possible pour les copropriétés de choisir ou non d’incorporer leurs colonnes montantes dans le réseau d’électricité. Toutes les copropriétés n’ont pas fait le même choix.
Comment faire ?
La question était donc d’établir la propriété des colonnes montantes.
La copropriété a-t-elle eu un jour la propriété des colonnes montantes ? L’a-t-elle concédée au distributeur d’électricité ou aux collectivités locales à l’occasion de l’application du décret ou à l’occasion de travaux ?
C’était un véritable travail d’enquête que de trouver les preuves de la propriété de ces colonnes. Chaque cas est un cas particulier. Nombreuses sont les copropriétés qui ont saisi la justice. C’était un casse-tête juridique.
Loi ELAN : clarification de la situation des colonnes montantes
L’article 176 de la loi ELAN mit un terme à toutes les spéculations.
Le texte tranche clairement à l’avantage des copropriétés et copropriétaires :
- Les colonnes montantes électriques mises en service après 2018 appartiennent de droit au réseau public de distribution d’électricité.
- Les colonnes montantes mises en service avant 2018 sont réputées appartenir au réseau public à partir de 2020
- Le gestionnaire du réseau ne peut ni s’opposer au transfert définitif, ni exiger une quelconque contrepartie financière
- Le syndicat des copropriétaires pouvait revendiquer la propriété des ouvrages (dans un délai de deux ans)
- dans le cas où le syndicat des copropriétaires revendique la propriété des colonnes montantes, celle-ci ne peut être effective que sous réserve de leur bon fonctionnement
Armoire électrique
Nota Bene. L’armoire électrique ne fait pas partie des éléments rétro-cédables.
La rétrocession se limite aux seuls ouvrages électriques nécessaires au raccordement au réseau, à sa sécurité, à son intégrité et à sa bonne exploitation. Éventuellement peuvent être intégrées des installations de support direct et indissociable de ces ouvrages.
L’armoire armoire métallique accueillant les compteurs d’électricité et le disjoncteur général de la copropriété ne fait pas partie de ces éléments.
Son entretien reste du ressort de la copropriété. Publication au journal officiel du 28 février 2021.
Colonnes montantes GAZ
Pour les colonnes montantes GAZ, il faut attendre 2022 et la loi 3DS pour que la situation soit clarifiée. Le principe choisi est le même : celui d’une rétrocession généralisée :
Les colonnes montantes de gaz mises en service après le 20 février 2022 appartiennent automatiquement au réseau public de distribution de gaz.
Pour les copropriétés construites avant 2022 et dont les colonnes montantes ne sont pas déjà intégrées au réseau public, deux options :
- soit la copropriété vote la rétrocession. C’est la réception de la lettre recommandée qui en marque le début.
- soit elle revendique la propriété des canalisations. (Ceci n’est valable que si le réseau public n’est pas déjà propriétaire)
Les copropriétés ont jusqu’au 31 juillet 2023 pour choisir entre ces deux options. A partir du 1er aout 2023, la rétrocession est automatiquement effective.
Partie privative
Il est possible qu’une partie de canalisation avant compteur soit à l’intérieur des appartements. Pour ces parties là :
- si la copropriété vote la rétrocession, elle ne sera valable qu’après visite et établissement d’un procès verbal de transfert. Cette visite doit avoir lieu avant le 31 juillet 2026.
- si la copropriété ne fait rien, et attend la rétrocession générale automatique du 1er aout 2023. Alors, la rétrocession particulière de ces parties là ne sera valide qu’au 1er aout 2026.
Que faire en tant que copropriétaire ?
Impérativement voter la rétrocession des colonnes montantes. C’est la solution qui coutera le moins cher à la copropriété.
Concernant les colonnes gaz, il faut également impérativement rétrocéder la gestion au gestionnaire du réseau. C’est ce qui s’appelle le droit d’abandon. Évidemment, si ces colonnes sont vétustes, il est tout à fait possible de le gestionnaire vous réclame d’abord de les remettre en état avant rétrocession. Cela reste malgré tout une bonne opération pour la copropriété.
Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à consulter un expert CoproConseils.
Bonjour, je possède un appartement dans une copro (12 etages )
2 fois par an entretien avec le gel , mais de moins en moins
De résidents le font faire . Résultats nous sommes qq uns envahis par les cafards .il y a qq années une locataire est partie en laissant l’appartement , le palier aussi elle y avait déposé son canapé pourrie d’insectes ça grouillait et en étant mitoyen j’ai eu la surprise d’en voir plus d’une Dz sur table de cuisine .cet à ce moment la que le syndic aurai dû intervenir
Les colonnes doivent être entretenues par qui? Là je suis envahie malgré le passage de la ste TueNet avec le gel mais peu de résultat ne trouvant pas de nourriture ils cherchent et abîment tout sur leur passage
Je vous remercie de votre réponse
Cordialement Me Hallé
Bonjour
Le traitement anti cafard, n’a de sens en copropriété que s’il est fait en même temps sur les parties communes et sur les parties privatives.
La décision de le faire sur les parties communes peut être prise par le syndic dans le cadre de l’entretien courant. Par contre si la copropriété souhaite faire réaliser un traitement de fonds, alors il faut mettre la question à l’ordre du jour, et lorsque la décision est prise alors les copropriétaires ne peuvent s’opposer à au passage dans les parties communes.
Cordialement
Bonjour,
J’ai fait l’acquisition d’un appartement neuf en RDV en 2021. Il y a 10 jours, j’apprends par le syndic que mes toilettes donne sur le conduit toilette (d’où les 4 remontées d’excréments pour conduit bouché) mais également sur le pied de colonne gaz et que l’accès ne peut se faire que de chez moi. Cet entretien annuel est impératif pour procéder à l’entretien de l’ensemble des chaudières individuelles des copro. En sus, l’accès a cette colonne nécessite de détruire mon mûr pour y agrandir la trappe trop petite. Est-ce normal que ce conduit ne soit accessible que de chez moi?
Devrais je me tenir à la disposition de la société d’entretien tous les ans à vie pour procéder à cet entretien.
Bonjour
Ce n’est pas très logique effectivement, mais oui, vous devez vous y conformer.
Vous pouvez également mettre à l’ordre du jour d’une prochaine AG la proposition de réaliser des travaux permettant l’accès par un autre endroit que chez vous.
Cordialement
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement où il n’y a pas de colonne montante électrique. Il y’a 7 logements dans la copro + commun
Nous n’avons que des sous compteur dans nos appartements. Est ce légal? En sachant que le bâtiment date de 2011…. A qui demander les normes?
Je vous remercie
Bonjour
L’alimentation électrique en façade serait assez surprenant pour un immeuble construit en 2011.
Mais quoi qu’il se passe c’est le fournisseur d’électricité qui en est responsable.
Cordialement
Bonjour
La colonne se situant derrière les WC. Est-ce qu’une parties communes ou privatives parce qu’il y a une fuite à réparer au niveau du premier étage cela a engendré un dégât des eaux au plafond chez moi au RC .
Bonjour
D’une manière générale sont considérées parties privatives les éléments après compteur ou après piquage sur la canalisation principale.
Cordialement
Bonjour
Je viens d acheter une appartement et j avais un problème des toilettes qui évacue pas bien l eau comme il faut du coup j ai contacté l agence syndical qui s’occupe de l immeuble qui mon envoyé une entreprise pour voir le problème vient d’où cette dernière m’a expliqué la colonne de canalisations verticale est boucher avec le tartre au niveau mon étage il sont fait le nécessaire pour détartrer ya quelque jours je suis surpris que l agence syndicat me demande a moi de payer cette facture qui dépasse les 700 € du coup je suis perdu he connais pas vraiment la lois de la copropriété est ce que c est vraiment à moi de payer ou la copropriété .
Je vous remercie d’avance
Bonjour
Tout dépend de la partie de la canalisation qui a été détartrée.
C’est en général le rapport du plombier qui l’indique.
Cordialement
Dans les colonnes montantes, faudrait-il inclure Orange pour le cuivre et le RTC (RadioTéléCommuté sur lequel passe l’ADSL) qui va être arrêté en 2030 ? Quid de l’enlèvement et du recyclage ?
Faudrait-il inclure l’Opérateur d’immeuble (Fibre Optique) et ses sous-traitants en cascade … qui font des plats de nouilles dans les armoires et colonnes …
l’ARCEP va-t-elle autoriser les syndicats à devenir leurs propres opérateurs d’immeuble ?
Bonjour
La rétrocession des colonnes montantes concerne la colonne en elle-même, pas les équipements qu’elle contient.
Cordialement.
Bonjour, j’ai eu une fuite de gaz entre mon compteur et mon immeuble. De ce fait, j’ai du changer les tuyaux à mes frais. En faisait les travaux, l’entreprise a dégradé les parties communes en faisant passer les tuyaux sur le plafond des parties communes.
Mes voisins se sont plaints et le syndic m’a contacté pour avoir les coordonnés de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Est ce que l’entreprise peut me demander une rallonge si elle doit modifier l’emplacement des tuyaux ? Je vous remercie
Bonjour
S’il n’y a pas de réserves sur l’exécution du premier contrat, ce sera forcément l’objet d’un nouveau contrat.
Cordialement
Donc il y aura des incendies, car un électricien n ‘a même pas réussi à en ouvrir une et a renoncé. nos colonnes montantes dates de 1930 !!!!!!