Autorisation de travaux en copropriété : le vote d’une résolution en assemblée générale est incontournable

Un copropriétaire demande à l’assemblée générale une autorisation de travaux. Il souhaite faire une véranda sur son balcon. D’autres l’ont déjà fait, il s’entend bien avec tout le monde. Il ne voit pas pourquoi on lui refuserait. Il commence donc les travaux avant la date de l’assemblée générale qui ne doit avoir lieu que dans plusieurs mois. Malheureusement l’assemblée générale lui refuse l’autorisation pour de mauvaises raisons et lui demande de remettre les choses en l’état. Les travaux étant bien avancés et les raisons invoquées étant sans fondement, il porte l’affaire devant le tribunal qui effectivement annule le refus d’autorisation.

Entre temps les travaux sont terminés et il lui faudra pourtant tout détruire ! La cour d’appel et la cour de cassation n’y pourront rien.

Article mis à jour en 2018

Cherchez l’erreur !

La seule grosse erreur de ce copropriétaire est de n’avoir pas eu la patience d’attendre la décision d’assemblée générale avant de commencer ses travaux. Rien ne peut se substituer à une autorisation accordée par le vote d’une résolution en assemblée générale ; la loi de 65 a à ce sujet été réaffirmée par la cour de cassation (3e cour civile arrêt du 19 septembre 2012)

Une bonne occasion pour nous de faire un petit rappel des textes et des lois en la matière pour vous éviter une telle mésaventure.

L’autorisation de travaux en assemblée générale est obligatoire

Le copropriétaire qui veut faire des travaux doit demander l’autorisation de l’assemblée générale dans deux cas :

–         Si les travaux affectent les parties communes de l’immeuble

–         Si les travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble

Et sur partie privatives ?

Inutile évidemment de demander l’autorisation de refaire les peintures de votre appartement. Par contre cette autorisation est indispensable si vous voulez supprimer une cloison ou installer une véranda sur votre balcon. Dans le premier cas les travaux affectent les parties communes, dans le second ils affectent l’aspect extérieur de l’immeuble. C’est ce qui fait toute la différence.

Attention sont interdits :

–         les travaux qui affectent la solidité de l’immeuble,

–         ceux qui ne respectent pas la destination de l’immeuble et enfin

–         ceux qui ne respectent pas une clause particulière du règlement de copropriété

Autorisation préalable

Il faut absolument obtenir l’autorisation de réaliser les travaux par le vote d’une résolution en assemblée générale avant de les commencer. C’est pour cela qu’on l’appelle “autorisation préalable
L’assemblée générale peut refuser, mais elle doit motiver son refus et invoquer des raisons sérieuses de refuser les travaux. Ce ne peut donc pas être de simples inimitiés qui empêchent un copropriétaire de réaliser ce que l’on a déjà accordé à un autre par exemple. Si les raisons invoquées paraissent injustifiées au copropriétaire, il peut saisir le tribunal de grande instance et le juge peut annuler le refus.

Mais attention, le juge ne peut pas se substituer à l’assemblée générale. Il peut annuler le refus mais ne peut pas autoriser les travaux. Il faut à nouveau demander à l’assemblée générale le vote d’une résolution à propos de ces travaux. C’est le serpent qui se mord la queue !

Par contre, les choses sont plus compliquées si entre temps les travaux ont commencé ou sont achevés, parce que si le juge peut annuler un refus d’autorisation, il n’a absolument pas la possibilité d’annuler un vote de demande de remise en état. D’où l’importance de ne pas commencer les travaux avant le vote. Si les travaux sont refusés, l’assemblée générale a parfaitement le droit de vous demander de remettre à l’état initial. Aucun juge ne pourra s’y opposer. Mettre la copropriété devant le fait accompli peut vous coûter très cher.

Autres éléments importants à connaître :

  • L’autorisation de l’AG ne dispense pas de demander toutes les autorisations d’urbanismes classiques comme le permis de construire s’il y a lieu ou de souscrire à une assurance.
  • Inversement ce n’est pas parce qu’on a eu un permis de construire que l’assemblée a l’obligation d’autoriser les travaux.
  • L’interdiction de réaliser des travaux sur les parties communes s’applique à tous les copropriétaires, même ceux qui bénéficient d’un droit de jouissance exclusive d’une partie commune
  • Seule l’AG a le droit d’autoriser ou de refuser des travaux. En aucun cas le conseil syndical ni le syndic.
  • Les travaux qui peuvent être réalisés ne sont que ceux qui ont été autorisés par la résolution votée. Tous les autres travaux, même s’ils découlent de travaux qui ont été autorisés, doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation et d’un vote
  • Une autorisation est le vote d’une résolution. L’absence de contestation d’un fait accompli ne vaut pas autorisation.
  • En cas de refus, le copropriétaire a le droit de demander une autorisation judiciaire de réaliser ces travaux. Lire l’article à ce propos.
  • Une autorisation de travaux n’est valable que 10 ans. Cette autorisation est une convention. Cette convention est caduque si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai de 10 ans.

 

 

 

 

 

6 responses to “Autorisation de travaux en copropriété : le vote d’une résolution en assemblée générale est incontournable

  1. Joël says:

    Bonjour,

    Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont rejetés des résolutions portant sur la réalisation de travaux. Or dernièrement un papier a été affiché indiquant qu’une réunion exceptionnelle a été tenue pour valider les résultats de l’AG or suite à cette réunion certaines des résolutions ont alors été adoptées.

    Est-ce légal ?

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Tout dépend de la nature de la réunion “exceptionnelle”, et de la nature des travaux.
      Légalement deux choses importantes : les résultats doivent être proclamés en séance et le PV d’AG doit être signé en séance.
      C’est ce document qui fait foi. Le président de séance en est le garant. Le PV envoyé aux copropriétaires doit être parfaitement conforme.
      Si la réunion exceptionnelle était une réunion pour “mettre au propre” le PV d’AG et que ce PV original a été signé à ce moment là c’est à dire postérieurement à l’AG ; c’est parfaitement illégal et contestable devant un tribunal.
      Si vous vous retrouvez avec des résultats de vote différents sur le PV de ceux qui ont été proclamés en séance, vous devez récolter des témoignages et aller en justice.
      Si votre réunion exceptionnelle est une réunion du CS qui a décidé de réaliser des travaux de conservation de l’immeuble ou d’entretien courant, dans le cadre du budget du CS qui a été valablement voté en AG. Alors cela peut être parfaitement légal, même si ces travaux avaient préalablement été refusés par l’AG.
      Cordialement

  2. Costa says:

    Bonjour lors de travaux dans mon immeuble le syndic à refusé l application de la repartition par quantieme lors du changement des gardes corps considéré par le règlement copro partie commune donc j ai été facture au mettre lineaire disant que lors des travaux de façade les personnes ayant des grands balcons payerais moins .Lors du changement de la personne qui s occupe de notre copro nous dit que c était une erreur de la part de l autre personne même syndic.Ma question puisje faire une action ?merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Bonjour,
      Quels que soient les travaux, la répartition des charges correspondantes doit être votée en assemblée. Ce n’est pas le syndic qui décide unilatéralement la clef de répartition. à noter : il est possible qu’à l’intérieur d’un même chantier, certains types de travaux soient répartis au millièmes et d’autres au linéaire ou tout autre clef de répartition adaptée. Il est assez courant que la réfection des gardes-corps soit au mètre linéaire. Quoi qu’il en soit si cela a été voté en AG c’est cette clef de répartition qui doit s’appliquer.
      Cordialement

  3. Payone61 says:

    J’ai un lot en rdc qui a en jouissance exclusive 1 courette et jardin. Une décision d’ AG du 24/02/05 a voté à l’unanimité l’aménagement d’une palissade ajouré,terrasse bois…(plan du projet signé par les copro).Je n’ai pas fais les travaux jusqu’à aujourd’hui en raison du coût. Depuis les copro. ont changé.J’ai ré évoqué en question diverse le projet à la dernière AG (avril 2016) Depuis je reçois des demandes de remettre le projet à la prochaineAG,évoquant des questions de risques ! de responsabilités juridique! Cette décision est elle contestable?Sa durée est elle limitée? Merci

    1. CoproConseils CoproConseils says:

      Vous avez été autorisé en 2005 par l’assemblée générale à engager des travaux que finalement vous n’avez pas réalisé. Depuis les copropriétaires ont changé et certains voudraient que ces travaux ne se réalisent pas.
      Rien ne peut venir remettre en question un vote d’assemblée générale de copropriété qui a été fait dans les règles de l’art … hormis un autre vote de l’assemblée générale. Un vote en AG n’est contestable que dans la limite de l’article 42 c’est à dire dans les deux mois et par une personne ayant été enregistrée comme absent ou opposant. Il est de durée illimitée, à condition qu’un autre vote ne vienne pas le contredire.

      Ainsi rien ne vous empêche, aujourd’hui, plus de 10 ans après, de réaliser les travaux qui ont été acceptés (attention de ne pas apporter de modification sinon vous ne seriez plus dans les mêmes conditions). Par contre, si pour la prochaine assemblée générale, un copropriétaire demande au syndic de mettre cette question à l’ordre du jour et que la “même” assemblée générale décide de s’opposer aux travaux, alors vous n’aurez plus le droit de les réaliser.

      Si vous souhaitez les réaliser, vous en avez a priori le droit. Néanmoins cela risque de créer des tensions avec les autres copropriétaires, peut-être faudrait-il faire un peu de diplomatie avant de commencer les travaux. Merci pour votre confiance.

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