Le conseil syndical est un élément essentiel de la vie en copropriété. Le législateur lui a donné un rôle essentiel de contrôle de la gestion du syndic. Pourtant il est quelques fois difficile de s’y retrouver dans ce que les membres du conseil syndical peuvent ou doivent faire. Quelles sont leurs missions, leurs prérogatives et les limites de leur action ?
Principal partenaire de CoproConseils
Pour CoproConseils, le conseil syndical est un partenaire essentiel et indispensable. Notre mission n’a de sens qu’en étroite collaboration avec le conseil syndical. Nous mettons nos compétences à son service pour qu’il puisse réaliser dans les meilleures conditions sa mission de contrôle de la gestion du syndic.
Il est donc important pour nous que le conseil syndical soit conscient de son rôle, de ses missions, de ses obligations et des moyens mis à sa disposition par le législateur.
Votre copropriété est adhérente à CoproConseils ? Vous savez donc que le conseil syndical a le droit de se faire aider par l’expert de son choix pour mener à bien sa mission !
Dernière mise à jour 2019 : publication des décrets 502 et 503 du 23 mai 19 et publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019
Dans cet article vous apprendrez en détail tout ce qu’il faut savoir sur :
- ses missions
- les pouvoirs du CS
- ses obligations et responsabilités
- les moyens mis à sa disposition
- sa composition
- sa désignation
- son président
La lecture de cet article sera peut être un peu ardue, mais vous comprendrez mieux le rôle du conseil syndical et peut être y trouverez vous de bonnes raisons de vous y investir ! Vous trouverez également dans cet article tous les liens vers les textes de loi dont vous pourriez avoir besoin pour faire entendre votre droit.
Pour être tout à fait complet, n’oubliez pas de lire notre article “les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace”.
Pourquoi un conseil syndical ?
Pour faire fonctionner une copropriété un grand nombre de décisions doivent être prises, un grand nombre de missions doivent être réalisées. Le législateur a prévu que la copropriété confierait ces tâches à une personne (morale ou physique) : le syndic. Et pour faire le lien entre le syndic et les copropriétaires, il a mis en place le conseil syndical.
Le conseil syndical représente donc l’ensemble des copropriétaires. Il est obligatoire. L’ordonnance du 30 octobre 2019 instaure qu’à partir du 1 juin 2020, le conseil syndical n’est plus obligatoire dans les toutes petites copropriétés. Est toute petite, une copropriété de moins de 6 lots ou d’un budget inférieur à 15 000€ sur trois années consécutives.
Contrôler la gestion du syndic.
Le syndic est un professionnel qui a sa propre logique qui n’est pas toujours celle de la copropriété. Il faut donc, en permanence, s’assurer qu’il défend bien les intérêts de la copropriété et non les siens, ceci même avec « le plus correct » des syndics…
2 exemples :
Le recouvrement des charges.
Dans les immeubles difficiles, cela représente souvent un travail ingrat et non rémunérateur. Ainsi, beaucoup de syndics ont tendance à laisser traîner le recouvrement. C’est donc au conseil syndical de stimuler son syndic : faire en permanence le point avec lui ; s’informer des moyens les mieux adaptés, pour vérifier que le syndic a fait son travail correctement.
Le contrôle des indexations annuelles des contrats
Le syndic ne consacre pas toujours le temps nécessaire à vérifier que la facture reçue :
– respecte bien la clause d’indexation du contrat,
– indique les bons indices.
Le conseil syndical doit également veiller à ce que les contrats souscrits par la copropriété et qui se renouvellent par tacite reconduction sont toujours utiles et à un prix correspondant à celui du marché. Ceci est encore plus vrai dans un contexte généralisé d’inflation et de recherche d’économies.
Là encore, c’est au conseil syndical d’intervenir auprès du syndic pour qu’il veuille bien faire son travail…
« Veiller » sur la copropriété
La copropriété est une collectivité : si quelques copropriétaires n’assurent pas le rôle de contrôle, alors il se passera ceci :
- Le syndic agira de plus en plus en fonction de ses seuls intérêts,
- La gestion quotidienne sera non satisfaisante,
- Les charges augmenteront du fait du non suivi des dossiers.
Bonjour
Je souhaite savoir s’il existe une règle fixant les proportions entre copropriétaire occupant et copropriétaire loueur au sein di conseil syndical.
Un nouveau conseil syndical composé de 1 copropriétaire occupant et de 3 copropriétaires loueurs vient d’être élu.
Je me demande si les décisions d’entretien (notamment déneigement) vont être prises à bon escient sachant que le membre occupant refuse l’entretien et que les 3 autres personne ne sont pas sur place.
Cordialement
Bonjour
Non, il n’existe aucune règle de ce type, ce serait illégal.
Tout copropriétaire a le droit de faire acte de candidature.
Seule l’AG est souveraine et peut décider ou non d’élire un copropriétaire au CS selon les critères de son choix.
Cordialement
Bonjour,
Le syndic a entrepris des travaux d’isolation du rdc avec semble -t-il l’accord du conseil syndical mais sans autorisation de l’Ag. Les travaux ont débuté. La demande fait parti des résolutions (avec le devis) de la prochaine Ag (reporté depuis le confinement) et donc non votée encore. L’avance des travaux serait réglée par la réserve financière (liée à la loi ALUR). Peut-on interdire ces travaux ? Qui est responsable ? Qui doit payer ? Quels sont les recours possibles ?
Merci de votre réponse.
cordialement,
sébastien
Bonjour
Le CS n’a pas le pouvoir de valider des travaux sans que cela fasse d’abord l’objet d’un vote en AG.
L’AG peut éventuellement donner délégation de pouvoir au CS pour qu’il choisisse l’entreprise sur des travaux validés en AG, mais en aucun cas pour que le CS décide de travaux.
Il est parfaitement illégal de commencer des travaux qui n’ont pas préalablement été votés en AG. Confinement ou pas confinement.
Les seuls travaux que le syndic peut commander avant l’aval de l’AG sont des travaux d’urgence qui engagent la solidité du bâti.
Là non plus le CS n’a pas non mot à dire.
Si vous avez besoin d’une aide plus personnalisée, n’hésitez pas à nous demander un devis.
Cordialement
Bonjour,
Je suis membre du conseil syndical de ma résidence.
La secrétaire du syndic qui est également copropriétaire organise, dirige et assiste aux réunions du conseil syndical.
Je voudrais savoir si c’est normal car elle est juge et partie et elle influence souvent certains membres avec ses opinions personnelles et ne supporte pas que l’on ne soit pas de son avis….
Merci pour votre aide.
Bien cordialement.
Merci pour votre aide
Bonjour
C’est parfaitement illégal.
Ni le syndic, ni un préposé du syndic, ni un membre de sa famille, ni quelqu’un ayant un quelconque lien avec le syndic n’ont le droit d’être au CS, même si cette personne est copropriétaire.
Cordialement
Bonsoir nous avons un TRÈS MAUVAIS GARDIEN il ne travaille pas ou ne fait que du vent et fait du bruit la nuit en nettoyant les poubelles le syndic dit que ce n’est pas son salarié que faire , notre syndic touche 22 000 euros par an et ce mauvais gardien touche 1400€ sur 13 mois plus appartement de fonction que faire
Bonjour
Tout dépend du type de contrat qui lie ce gardien à votre copropriété. Votre syndic vous doit le conseil en la matière. Si la majorité de la copropriété pense que le travail du gardien n’est pas satisfaisant, c’est au syndic de vous proposer des solutions qu’il peut mettre en œuvre ensuite.
Cordialement
Bonjour
Malgré la situation sanitaire le syndic n’est-il pas obligé de prévenir les propriétaires qu’une AG va avoir lieu. Et au besoin leur demander s’ils ont des remarques a faire, les conseillers syndicaux ne le faisant pas ?
Encore merci
Salutations
Aurore
Bonjour
Indépendamment d’un quelconque contexte sanitaire, le syndic doit convoquer les assemblées générales en recommandé au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée. Cette convocation doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires comme la date et l’heure auxquelles les copropriétaires peuvent venir vérifier les comptes.
Cordialement
Bonjour
J’aimerais savoir si malgré les mesures sanitaires actuelles le syndic ne peut prévenir et convier au conseil syndical que les conseillers élus ?
Ne doit il pas malgré tout prévenir les autres propriétaires et leur poser les questions et demandes qu’ils ont ?
Parce que nous avons le cas chez nous
Et autre question j’ai demandé a certains propriétaires de soutenir ma candidature.
Avec ces appuis je peux donc me rendre à la réunion ?
Dois je les prévenir avant ou est ce que je m’y rends avec les soutiens que j’ai réuni par écrit ?
Je les envoies avant en annonçant la venue ?
Il y a malheureusement Certaines tensions entre le syndic les conseillers et les propriétaires.
Je pensais les donner avant mais que conseillez vous ?
Merci pour vos conseils
Aurore
Bonjour
Ce dont vous parlez ce sont des réunions du conseil syndical. Y sont invités les membres du conseil syndical.
Les copropriétaires non membres du conseil syndical ne sont pas invités.
Même avec une ou plusieurs lettre de soutien, le CS n’est pas du tout obligé d’accepter votre présence à une de leur réunion.
Pour faire partie du conseil syndical il faut être élu en AG. Les lettres de soutien ne valent pas élection.
Pour faire partie du conseil syndical de votre copropriété, il faut attendre la prochaine AG.
Au moment de l’élection du CS, il suffit de dire que vous êtes candidate. Il n’est pas nécessaire d’avoir des lettres de soutien. Il faut juste que les copropriétaires votent pour vous.
Si vous souhaitez avoir l’appui de certains copropriétaires qui seraient absents en AG. Alors il faut obtenir d’eux un mandat pour les représenter en AG. Une lettre de soutien, n’est pas un mandat.
Cordialement
Avec l’application du décret du1/06/2020 les responsabilités et obligations des membres du CS se fortement développées au point de décharger sensiblement les syndics.
Exercer cette activité demande des compétences, beaucoup de disponibilité et assumer certains risques nécessitant la couverture par une assurance en responsabilité civile.
Cela met à mal le strict volontariat!
Est-il possible de demander à l’AG une réduction des charges des membres du CS à reporter sur les autres copropriétaires?
Non c’est illégal.
Bonjour
Le prestataire qui s’occupe de la sortie des poubelles de notre copropriété ne remplit pas correctement son role: le contenu des poubelles de tri est transféré de l une a l autre sans respecter le tri des dechets, ce qui permet au prestataire de ne venir que de temps en temps alors que, dans notre commune, chaque jour est dedie au ramassage d un type de poubelle en particulier. Cela fait plusieurs annees que cela dure. J ai demande au conseil syndical de realiser un appel d offres pour eventuellement changer de prestataire, ce qui sera discute a la prochaine assemblee, mais l une des membres du conseil syndical refuse carrement de faire remonter ma demande au syndic car elle connait maintenant depuis longtemps le prestataire qui est devenue une de ses amies. N est-ce pas un manquement a son role ? A t elle le droit de decider ce qu on peut mettre ou non a l ordre du jour d une assemblee ? Peut on parler de collusion ? Merci pour vos eclaircissements
Bonjour
Personne n’a le droit de refuser de mettre une résolution à l’ordre du jour. Ni le CS, ni son président, ni même le syndic. Par contre, vous n’êtes pas du tout obligée de passer par le CS pour faire remonter votre demande. Vous écrivez directement au syndic en LRAR et lui demandez de mettre cette question à l’ordre du jour. Effectivement ce n’est pas normal qu’une personne au CS fasse blocage. Nous ne pouvons vous dire si on peut parler de collusion, seul un juge pourrait statuer. Mais vous avez la possibilité de la contourner. Vous pouvez également vous faire élire au CS pour faire contre-pouvoir.
Concernant le tri défaillant des poubelles, vous pouvez peut être faire remonter l’info au niveau de la mairie. Si un système de ramassage trié est mis en place, cela signifie que cela coûte de l’argent de re-trier vos poubelles. Ils pourront peut-être informer le syndic de leur souhait de voir les poubelles triées correctement.
Cordialement
Bon soir. Un membre du conseil syndical est en contentieux de plus de milliers d’Euro. Le syndic a prit la décision de ne pas le poursuivre car la personne est dans le CS (ce que je trouve choquant). La personne a donné sa démission, mais le président du CS l’a refusé. Est-ce qu’avoir un contentieux en cours ne rends pas cette personne illégible d’être dans le CS, qui justement gère et suit les contentieux, donc “abus de pouvoir”?
Bonjour
Rien dans le code de la copropriété n’interdit à un copropriétaire lourdement débiteur d’être élu au CS.
C’est du bon sens de la part des copropriétaires de refuser d’élire ou de reconduire cette personne au CS.
Refuser une démission n’est pas dans l’attribution du président du CS.
Si le syndic a reçu la lettre de démission, le copropriétaire n’est plus membre du CS. Point.
Par ailleurs, le syndic peut être assigné en responsabilité s’il ne réalise pas sa mission de recouvrement des charges de la copropriété.
Cordialement
Bonjour. Cela fait quelques mois que le jardin qui est une partie commune de notre copropriété est laissé à l abandon. Et nous apprenons que le président du conseil a resilie le contrat (information confirmée par le syndic) et qu elle n à pas reçu la nouvelle entreprise de jardinage proposée par le syndic. Que faire ? C est une véritable friche. Le président du conseil a t il le droit de résilier sans en informer tous les coproprietaires? Qui est responsable du manquement le président du syndic ou le syndic lui même ? Étant donné qu il n y a plus de prestations liée au jardinage qu’en est il de nos charges ? Merci par avance
Bonjour
Le syndic et le pdt du CS ont juste le droit de renégocier le contrat auprès de la même entreprise, ou de changer de contrat pour mieux et/ou moins cher. Mais l’AG a le droit de s’y opposer. Il n’est pas possible sans décision d’AG de prendre une société plus chère ou avec moins de prestations.
Il n’est pas possible non plus de résilier pour prendre aucune société derrière. Il ne s’agit pas d’informer, mais de demander l’avis des copropriétaires. S’il y a un surcoût à un moment lié à l’abandon de l’entretien des espaces verts, la copropriété peut demander aux responsables de prendre en charge ce surcoût.
Concernant les charges, s’il n’y a plus de prestation d’espace verts, il n’y aura pas de facture donc par définition vous ne paierez pas ces charges. Par contre les appels de fonds ne baissent pas immédiatement. Les appels de fonds correspondent au budget voté à la dernière AG. Il y aura une régularisation après.
Cordialement.