Les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace

Un conseil syndical a des droits et des obligations. Vous en saurez plus en lisant l’article « à quoi sert le conseil syndical ». Mais pour être efficace il ne suffit pas de respecter les règles. Un bon conseil syndical fait objectivement avancer la copropriété et facilite les relations entre les copropriétaires et le syndic. Et pour cela, il est indispensable d’être bien organisé.

C’est pourquoi nous vous proposons aujourd’hui les 10 règles d’or du conseiller syndical. Pour être bien organisé, efficace et ne pas porter le flanc à la critique, toujours facile.

Les conseillers syndicaux sont élus par l’assemblée des copropriétaires pour les représenter dans les relations régulières avec le syndic. Ils doivent contrôler la gestion du syndic et l’assister dans l’intérêt de la copropriété.
Le conseil syndical est donc au cœur de la copropriété et doit organiser :

  • ses relations avec les copropriétaires
  • ses relations avec le syndic
  • son propre mode de fonctionnement

Évidemment, ces conseils sont d’autant plus cruciaux à appliquer que le nombre de lots de la copropriété est important. Même si dans les petites copropriétés cette instance de représentation des propriétaires peut se permettre de fonctionner sans formalisme particulier, il n’en reste pas moins important de garder à l’esprit les valeurs qui doivent l’animer.

Pourquoi est-ce important d’avoir un conseil syndical efficace ?

Le conseil syndical au sein d’une copropriété est loin d’être un organe neutre et sans importance.  Le travail du syndic peut en dépendre. Les relations entre copropriétaires au sein de la copropriété aussi.

Si les conseillers syndicaux sont peu impliqués et ne se réunissent jamais, le syndic n’aura aucun interlocuteur privilégié avec qui travailler.  Au mieux, votre syndic va gérer votre copropriété a minima, prendre les décisions qui s’imposent et informer les représentants des copropriétaires… ou pas. Dans le moins pire des cas, il va traiter en priorité les autres copropriétés pour lesquelles le conseil syndical est actif et à qui il a des comptes à rendre … et oublier la vôtre. Au pire, il va prendre ses aises avec la gestion de votre copropriété sachant qu’il n’est pas contrôlé.

Si le président du conseil syndical est très vindicatif et gère le conseil syndical comme son pré carré, votre copropriété risque là aussi d’être gérée à minima parce qu’il n’est pas facile ni agréable de travailler au quotidien dans un climat de défiance. Les inévitables tensions et conflits entre copropriétaires risquent également de se trouver amplifiés par un conseil syndical non diplomate.

Si le conseil syndical est désorganisé, chacun s’occupant de ce qui lui chante sans concertation avec les autres membres, le syndic n’aura pas de véritable interlocuteur. Les décisions prises peuvent être remises en question lors des assemblées générales.

Ce ne sont que quelques exemples d’entrave à l’efficacité du conseil syndical. Les règles précisées dans l’article « à quoi sert le conseil syndical » sont pourtant respectées.

Découvrez donc les 10 règles d’un conseil syndical bien organisé et efficace.

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Résumé pour les pressés (et les non adhérents !):

Le conseil syndical doit avoir à cœur d’être un lien constructif entre les copropriétaires et le syndic. Les conseillers syndicaux  doivent défendre l’intérêt général de la copropriété et non pas leur intérêt propre. Ces représentants élus par les copropriétaires doivent être intègres et indépendants. Ils privilégient la conciliation mais restent constamment vigilants car leur rôle est de contrôler la gestion du syndic. Par leur connaissance de la copropriété et leur présence sur place, ils sont d’une grande aide au syndic sans pour autant s’y substituer. La loi lui réserver un certain nombre de prérogatives qu’il saura utiliser si besoin. Il a enfin à cœur de tenir à jour les archives du conseil syndical et d’être un interlocuteur privilégié des copropriétaires.
Le décret du 23 mai 2019 a donné un outil supplémentaire (mais non suffisant) au conseil syndical (et à CoproConseils) pour être encore plus efficaces.

 

 

 

38 responses to “Les 10 règles d’or d’un conseil syndical efficace

  1. Michelle says:

    Bonjour,
    Ma fille est propriétaire d’un appartement dans une copropriété. Elle souhaite que je présente ma candidature pour faire partie du Conseil Syndical de cette copropriété.
    Un ascendant peut-il se présenter ? Je travaille et vit dans une autre ville mais je suis disponible. Je fais déjà partie du Conseil Syndical de ma résidence.
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui vous avez le droit depuis la publication de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
      Cordialement

  2. Mm says:

    Bonjour,
    Dernièrement il y a eu une affiche de collée en bas de l’immeuble avec une insulte “gros dégueulasses” signé CS. Le CS a t il le droit d’afficher de tels mots ?
    Un membre du CS a t il de e droit d’agir seul sans avoir demandé l’avis au préalable des autres membres du CS et de signer en bas de page Conseil Syndical.
    Un membre du CS a t il le droit de déroger aux règles de la copropriété comme modifier la façade de l’immeuble sans être passé par l’AG et de demander aux autres copropriétaires de suivre le reglement, n’y a t il pas abus de pouvoir ?
    Merci d’avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Quelle que soit la teneur des propos un membre du CS n’a pas le droit de signer pour l’ensemble du CS sans leur soumettre la publication.
      Par ailleurs l’appartenance au CS ne donne évidemment pas le droit de déroger à l’application du règlement de copropriété.
      Cordialement

  3. plichard says:

    un nouveau colotis suite a une subdivision d’une parcelle a t’il le droit de démarrer
    ses travaux de branchement aux reseaux prives du lotissement en ayant pas pour l’instant son PC

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce type de question nécessite un échange avec un expert, il est impossible de vous répondre juste par oui ou par non.
      Vous avez bien fait de prendre rendez-vous avec un expert CoproConseils !
      Cordialement

  4. Marine says:

    Bonjour,
    Mes parents sont copropriétaires d’une résidence depuis sa construction. Les deux membres du conseil syndical ont décidé de leur propre chef de faire des travaux dans l’ascenseur pour qu’il ne soit accessible qu’aux habitants de l’immeuble (mise en place d’un badge spécifique pour l’utiliser). Le devis de ces travaux est bien sous le seuil fixé en AG où la consultation seule des membres du CS suffit pour adopter des travaux.

    Cependant mes parents s’y opposent. En effet, ma mère est assistante maternelle, elle a besoin que les parents puissent monter librement afin d’amener et récupérer les enfants chez elle. Par ailleurs, mon père est handicapé et il ne serait également pas pratique qu’en l’absence de ma mère il doive à chaque fois descendre si quelqu’un se présente à l’interphone afin de le faire monter (je pense notamment aux infirmières pour les soins qu’il doit recevoir).

    D’autres copropriétaires sont apparemment également mécontents de cette prise de décision unilatérale des membres du conseil syndical.

    Qu’est-il possible de faire afin d’empêcher la réalisation de ces travaux ?
    Qu’est-il également possible de faire afin de rappeler au conseil syndical que leur pouvoir de décision de travaux au dessous du seuil ne doit pas être un prétexte pour imposer des travaux aux autres copropriétaires ?

    Je vous remercie par avance de votre retour,

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’existe pas de “seuil fixé en AG où la consultation seule des membres du CS suffit pour adopter des travaux”.

      Ce que la loi prévoit c’est “montant à partir duquel les contrats et marchés font l’objet d’une obligatoire consultation du CS”.
      1) Cela ne concerne que ce qui est du ressort de l’entretien courant. Cela ne s’applique en aucun cas à des travaux autre que de la réparation et de l’entretien courant.
      2) Ce texte prévoit une consultation du CS en aucun cas le fait que le CS soit décisionnaire.

      Ni le syndic, ni le CS n’ont le droit de décider de travaux sans vote de l’assemblée générale. Le CS n’a pas de budget.
      Sauf si l’AG lui a voté une délégation de pouvoir étendue, mais celle-ci n’est possible qu’à partir du 1er janvier 2021.
      Cordialement

  5. BENY says:

    Bonsoir,
    Je suis membre d’un conseil syndical, nous sommes 8 au total pour une copro de 40 propriétaires, lors de plusieurs réunions nous avons débattu pour le renvoi de la Société des espaces verts et nous en avons choisi une autre Société sur présentation de plusieurs devis d’entreprises et rencontres avec ces dernières, un des membres ne participant jamais aux réunions, n’ayant pas répondu aux mails écrits à ce sujet, s’oppose à présent à la décision de remplacement de la Société des espaces verts, en a-t-il le droit ? Alors que tout le reste du conseil syndical a voté pour le changement de la Société car cette dernière n’effectue plus correctement le travail qui lui est demandé.
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Quoi qu’il se passe, c’est une décision qui appartient à l’assemblée générale.
      Sauf délégation.
      Cordialement

  6. Lemarchand says:

    Le conseil syndical désire valider avant l’envoi par le syndic de la convocation et résolutions de la prochaine AG aux copropriétaires
    Le CS est t’il en droit d’obliger le syndic à lui montrer copie des documents prévus convocation et résolutions

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le mot que la loi utilise c’est “concertation”
      Le syndic a l’obligation de demander l’avis du CS, mais pas d’en tenir compte.
      Cordialement

  7. Marie-Françoise says:

    Bonjour…
    Un membre du CS qui boycott l’AG, peut-il être exclu du CS considérant qu’il crée des problèmes dans une résidence en faisant des travaux illégaux dans les parties communes sans en avertir le Syndic.. le CS et sans demande AG.
    Merci de votre réponse

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Seule l’assemblée générale a le droit de décider de la composition du CS.
      Sauf si votre CS a un règlement intérieur qui stipule des règles complémentaires.
      Cordialement

  8. MBP says:

    Bonjour,

    Dans notre copropriété, nous n’avons pas de CS.

    Dans ce cas, comment faire pour faire vérifier les comptes avant l’AG que le syndic a prévu pour le 23 décembre 2020 à 18 heures ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Tous les copropriétaires ont le droit de demander à vérifier les comptes de la copropriété lors d’un jour et pendant un créneau horaire prédéfini lors de la précédente AG (à retrouver sur votre PV d’AG)
      C’est plus pratique d’avoir un CS car lui peut avoir accès aux documents relatifs à la copropriété tout au long de l’année.
      Cordialement
      Cordialement

  9. Morganti says:

    Bonjour, peut on demander au conseil syndicat une copie de ma facture d assurance des parties communes.Merci d avance

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Votre facture des parties communes ? Il n’y a pas de facture individuelle pour des éléments communs.
      Le conseil syndical n’est pas chargé de fournir aux copropriétaires les documents relatifs à la copropriété.
      C’est au syndic de le faire. Peut-être ce document est-il dans l’extranet de votre copropriété. Sinon il faudra attendre pour avoir accès aux documents relatifs à la copropriété. Cf notre article à ce propos.
      Cordialement

  10. N-M says:

    je veux me présenter comme membre au conseil syndical de ma résidence, il y a-t-il un courrier spécifique, dois je l’envoyer en AR au syndic, il semble que l’AG se fera par correspondance, suite au covid, est ce légal?.
    Merci pour votre réponse.
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui il est légal dans le cadre des contraintes sanitaires actuelles de mener une AG uniquement par correspondance. Vous pouvez lire notre article à ce propos.
      Si vous souhaitez intégrer le conseil syndical il faut faire acte de candidature. En temps normal cela peut se faire en séance c’est à dire durant l’AG. Mais en temps de Covid il faut envoyer une lettre en recommandé à votre syndic lui indiquant cette volonté d’entrer au CS. Il n’y a pas de formulaire spécifique. Par contre il faut que cette lettre arrive avant l’envoi de la convocation. Le syndic doit convoquer 21 jours francs avant la date de l’AG, il faut donc que votre lettre arrive au moins un mois avant la date de l’AG. Cordialement

  11. Seigneur says:

    Bonjour,
    Quels sont les recours contre un président du conseil syndical qui se permet de mettre de la pression en dénigrant et insultant les membres du conseil syndical qui n’ont pas le même point de vue que lui ? Il se permet également d’utiliser les grands mots dans ses mails. Comment faire en sorte qu’il ne soit pas réélu à l’AG ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      L’assemblée générale est souveraine et peut élire les membres du CS de leur choix. Ensuite c’est le CS qui élit son président.
      Pour “empêcher” sa ré-élection au sein du CS, il faut faire campagne pour un autre candidat !
      Pour ce qui est des insultes, ce n’est pas du ressort du droit de la copropriété. Vous pouvez déposer plainte.
      Cordialement

  12. Maryline says:

    Bonjour

    J’ai été élue membre du conseil syndical à la dernière AG, mais je n’ai jamais ete conviée aux réunions. En recevant la convocation pour la nouvelle AG, je m’aperçois que le conseil syndical demande des travzux dans le local poubelle. Je ne sais pas du tout ni quand, ni où les autres membres se sont réunis. Je n’ai donc pas eu connaissance de cette demande. Est-ce qu’ils ont droit de se réunir et prendre des décisions sans inviter l’un des membres ?
    Merci d’avance
    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le conseil syndical a effectivement le droit de s’organiser comme il veut pour faire des réunions et faire ses demandes au syndic.
      Il est donc matériellement possible d’écarter un membre.
      Il est possible que ce soit involontaire, mais quoi qu’il se passe, il faut que vous rapprochiez d’eux pour demander à être conviée.
      Vous pouvez également aborder la question en AG.
      Cordialement

  13. Dewildeman says:

    Bonjour,

    Je suis propriétaire d’un appartement depuis 2014 , donc copropriétaire , j’étais locataire avant cette date depuis 1984, les façades ont été refaites en 1995, sur les façades se trouve des plaques avec des attaches, en 2016 une plaque de mon immeuble s’est détacher et est tombé du 3e étage dut à des vents importants,je l’ai signalé par mail avec photo au syndic de l’époque, qui m’a précisé qu’il n’y avait aucun danger d’infiltration ou autres, une seconde plaque est tombé en 2017 signaler aussi par mail avec photo en expliquant que pour moi il y avait danger ,il m’a été demandé à l’époque d’attendre le DTG qui devait avoir lieu en 2018, j’ai appris que entre-temps sur plusieurs bâtiments le problème se poser aussi .En 2018 un DTG obligatoire a été effectuée suite à ce DTG nous avons été informé que les attaches n’étaient plus conforme, nous avons un délai de 4 ans au jour d’aujourd’hui pour les faire remplacer, au vu du nombre d’attaches et de plaques qui sont à démonter et à remonter ,il nous est proposé de refaire les façades complètement ,car de plus nous ne sommes plus en mesure au jour d’aujourd’hui de trouver les plaques correspondantes à celle qui sont posées . J’ai demandé à pouvoir consulter le DOE concernant le ravalement de façade en 1995, apparemment le syndic ne retrouve plus ses documents dans les archives, je demande à voir ses documents pour vérifier si des entretiens réguliers et des vérifications sont spécifier, car depuis 1995 étant sur place je n’ai jamais vu aucune société faire des vérifications et des entretiens au niveau des façades, suis-je en droit d’exiger de pouvoir consulter ces documents?
    Aussi si j’ai la possibilité de pouvoir voir ses documents et qu’il est précisé qu’il y avait effectivement des entretiens réguliers à faire qui n’ont pas été effectué.
    Suis-je en mesure de lancer une procédure pour vice caché et exiger que les travaux soient payés par la société de HLM qui a vendu ses logement à partir de 2013?
    J’espère que je me suis bien expliqué.
    J’espère sincèrement avoir une réponse au plus vite.
    Aussi je précise que je suis conseiller syndical depuis 4 ans .

    Dans l’attente de vous lire je vous souhaite une excellente journée merci à vous.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il est toujours possible de se tourner vers un tribunal pour obtenir réparation. Il faut avoir “intérêt à agir” c’est à dire que le plaignant doit subir un préjudice.
      Quant à savoir si la société HLM sera condamnée à payer les travaux, seul le juge en décidera. Il faudrait pouvoir démontrer que la société HLM était au courant de la dangerosité avant de commencer à vendre et qu’elle a volontairement caché ce risque aux acheteurs. Il convient quoi qu’il en soit de choisir un avocat avec soin.
      Concernant les archives. La conservation des archives est une mission de gestion courante de votre syndic. Si durant tout ce temps vous n’avez pas changé de syndic, il n’y a aucune raison pour que ces documents aient été perdus. Les archives pour les syndics sont un véritable cauchemar. Peut-être que face à votre détermination à aller devant un tribunal, le syndic trouvera un intérêt à aller faire des fouilles archéologiques ! Vous pouvez là aussi aller devant un tribunal, d’autant plus si la copropriété subit un préjudice.
      Cordialement

  14. Pager says:

    Bonjour,

    Chaque membre du conseil syndical (CS) doit être élu individuellement mais l’election en bloc du CS est possible à condition que l’AG donne son accord.
    – Est-de que cet accord se fait sous forme d’un vote explicite ou c’est informel ?
    – Si par exemple lors de l’AG un seul copropriétaire réfuse de donner son accord à l’élection en bloc, celle-ci peut-elle se tenir valablement malgré tout ?
    – Est-ce qu’un copropriétaire défaillant peut-il valablement contester au TGI l’élection en bloc sachant qu’en tant qu’absent il n’a pas été en mesure de donner son désaccord lors de l’AG ?
    – Enfin si l’on reçoit un PV d’AG pendant la période de confinement, le délais de deux mois pour contester une AG est-elle maintenue ou non ? Sachant qu’il est par ailleurs difficile de contacter un avocat et de monter une assignation à délivrer par huissier pendant la période de confinement, et quid sur la disponibilité des tribunaux.

    Merci à vous pour ce que vous faites.

    Bien cordialement.

    1. CoproConseils says:

      re-bonjour,
      Le jour de l’AG le syndic pour gagner du temps, peut très bien commencer par proposer un vote en bloc.
      Si personne n’est contre, le CS est élu, on gagne quelques préciseuses minutes.
      Dès lors qu’une seule personne vote contre, le syndic a l’obligation de passer à une élection nominative.

      Pour contester une décision d’AG dans le cadre de l’article 42, une des conditions est d’être noté absent ou opposant.

      Le délai de contestation de l’article 42 n’a pas été modifié par les ordonnances prises durant l’état d’urgence sanitaire. En conséquence il est maintenu.
      Nous ne sommes malheureusement pas en capacité de vous informer sur la disponibilité des tribunaux.
      Cordialement

  15. ARMAND says:

    Bonjour,
    Notre A.G est prévue pour le 08 Avril 2020. Compte tenu du dispositif de confinement COVID 19 et de la date limite du contrat de SYNDIC prévue fin Avril, que devons nous faire ?
    En Mai, le Syndic ne pourra plus convoquer l’AG, n’étant plus en fonction.
    Merci de bien vouloir me donner votre position.
    M. ARMAND

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Nous avons ce jour publié un article à ce propos. Rendez-vous sur https://www.coproconseils.fr/covid-19-consequences-confinement-copropriete/
      Cordialement, merci pour votre confiance.

  16. Josette says:

    un menbre du conseil syndical , qui ne s’ occupe uniquement que du batiment ou il demeure , et le reste ne l’intérresse absolument pas
    j’ ai remis en place ce menbre en lui spécifiant que d’ être menbre du C S , il était obligatoire de s’ occuper de toute la copropriété , les garages , les parkings , les 3 immeubles ,les magasins sur la rue ,et une galerie marchande
    je vous signale que je suis présidente du C S depuis 10 ans
    e je rencontre des problèmes avec ce menbre du C S
    merci de votre réponse . et bien cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Non ce n’est pas “obligatoire”. Tout dépend de la taille de la copropriété et de son organisation. Il est tout à fait possible de déléguer plus spécifiquement une mission à un membre du CS. Cela peut être organisé par bâtiment, ou par type de poste de dépense exemple une personne qui s’occupe des espaces verts, l’autre de l’ascenseur etc… L’important est que ce soit établi et que tout le monde travaille en bonne intelligence.
      Cordialement

  17. HERNANDEZ says:

    Est-il exact qu’un membre d’un conseil syndical qui n’assiste pas à plusieurs réunions de suite, s’en voit exclue automatiquement ?

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Pas automatiquement.
      Cela dépend de ce qui est prévu spécifiquement dans votre copropriété.
      C’est un peu comme pour les associations loi 1901. Il est possible de ne rien prévoir du tout, de prévoir de radier les membres qui ne viennent pas x fois sans être excusés, ou bien les absents x fois même excusés.
      Cela peut être prévu dans le règlement de copropriété (mais c’est assez rare). Mais il est possible que le conseil syndical ait édicté un certain nombre de règles qu’il ait pu faire valider en AG ou pas. Vous pourrez trouver ça soit dans les pv d’ag, soit dans les comptes rendus des CS précédents.
      C’est donc possible, mais non, pas automatique.
      Cordialement

  18. G-J says:

    Bonjour,

    Le conseil syndical de notre résidence a t il le droit d’organiser dans les parties communes à l’intérieur de notre bâtiment dans un espace de passage des réunions de ces membres entre 6/10 de 9 h à 12 h avec tables et chaises occasionnant du bruit avec forts éclats de voix.

    Suis en droit de demander que cela cesse. si oui vers qui me retourner ?

    Cordialement

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Les parties communes sont … communes.
      Si la copropriété ne dispose pas de locaux spécifiques de réunion, les parties communes sont un espace de réunion possible.
      Rien n’oblige le CS à louer une salle (ce qui augmenterait les charges de copropriété) ou à faire la réunion dans une partie privative.
      Il semblerait de plus que ces réunions se tiennent durant la journée … heures normales d’activité.
      Il est important de souligner que le conseil syndical est constitué de personnes bénévoles, qui prennent du temps sur leur temps personnel pour s’occuper de la copropriété et défendre les intérêts de l’ensemble des copropriétaires.
      C’est déjà pas mal. Il semble un peu excessif de leur demander de le faire discrètement !!

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