Ordonnance ELAN ; quelle réforme pour la copropriété ?

Après la loi ALUR en 2014 et 2015, la loi ELAN en 2018, l’année 2020 est à nouveau une année de changements importants pour la copropriété.

En 2018, la loi ELAN prévoyait que deux ordonnances viendraient compléter son dispositif. Une première ordonnance est parue le 30 octobre 2019, avec effet début juin 2020. Elle modifie notablement un certain nombre de d’articles de la loi de 65.

Comme à chaque fois qu’un texte important paraît et modifie notablement les droits des copropriétaires, CoproConseils vous propose un article récapitulatif. Vous y trouverez toutes les nouveautés avec lesquelles il faut désormais compter.

Pour chaque thème, vous trouverez progressivement dans chaque paragraphe des renvois vers les articles spécifiques qu’il convient de consulter si vous voulez en savoir plus.

Changements principaux apportés par l’ordonnance « copropriété »

La possibilité de non application de la loi de 65

Attention, c’est très limité et cette formulation est un raccourci !
Un des changements les plus emblématiques de cette réforme, c’est la possibilité pour certaines copropriétés de « sortir » de la stricte application de la loi de 65. Cela ne signifie pas que ces copropriétés soient totalement hors du cadre de la loi. Mais certaines dispositions essentielles et classiques ne s’appliquent plus à ces copropriétés. Cela ne concerne en réalité qu’un nombre très limité de celles-ci. Leur situation va être notablement simplifiée.
Peuvent donc « sortir » de l’application stricte de la loi de 65, les copropriétés ayant au moins une des caractéristiques suivantes :

  • 5 lots maximum
  • budget prévisionnel inférieur à 15000€ durant trois années consécutives
  • copropriétés ne comprenant aucun lot à usage d’habitation

Les possibilités hors du cadre classique de la loi de 65, sont détaillées dans la suite de l’article.

Délégation étendue du conseil syndical

Une des mesures importante apportée par cette ordonnance est un « nouveau » pouvoir accordé au conseil syndical. C’est ce que l’on appelle la délégation étendue.
Ce qui est paradoxal c’est que bien avant la mise en application de la loi, beaucoup de copropriétaires pensent que le conseil syndical dispose déjà de ce pouvoir ! A ce propos, lisez le paragraphe consacré aux pouvoirs du conseil syndical dans l’article concernant le conseil syndical.
Il s’agit de la possibilité (encadrée) pour le conseil syndical de prendre des décisions qui normalement relèvent d’une décision d’AG.

Élargissement des passerelles de majorités

Ce mouvement d’abaissement des majorités a été impulsé depuis plusieurs années déjà par la loi ALUR.
La volonté est de faciliter les prises de décisions au sein des copropriétés. Le constat c’est que le désintérêt des copropriétaires pour les assemblées générales de copropriété et l’absentéïsme chronique combinés à des majorités exigeantes, font que certaines décisions essentielles ne se prennent pas. L’objectif final est de faciliter l’entretien du parc immobilier français par ses propriétaires. En effet, quand la situation s’aggrave notablement, les pouvoirs publics sont obligés d’intervenir. Ce n’est souhaitable pour personne.

L’ordonnance devait également statuer sur le plan pluriannuel de travaux qui attendra finalement la loi Climat et Résilience de 2021 pour sortir.

Qu’est ce que ça change pour votre copropriété ?

Voyons dans un premier temps ce que cela change pour votre copropriété en fonction de sa taille (nombre de lots).
Ensuite nous verrons en détails les nouveaux droits des copropriétaires, puis les nouvelles obligations des syndics.

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30 responses to “Ordonnance ELAN ; quelle réforme pour la copropriété ?

  1. NEWVALUES2426 says:

    Bonjour,
    La résidence est composée de plusieurs bâtiments. Au gré des années et des AG une fraction des espaces verts de la copropriété, qui est attenante à un des bâtiments, a été clôturée . Seules les habitants du bâtiment concerné y ont accès . Par ailleurs les frais d’embellissement et d’entretien de cette partie des espaces verts sont supportés par l’ensemble des copropriétaires de la résidence. Ne sommes nous pas dans le cas de parties communes spéciales? Comment faire entériner cet état de fait? Qui peut prendre la décision?
    Cordialement.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Non ce n’est pas si simple pour les espaces verts, il faudrait une division du sol.
      Cordialement

  2. Guegain says:

    Bonjour
    Je fais partie d’une copropriété et la commune m’interdit l’accès au parcelle adjacente qui correspond aux parties communes de mon immeuble et la commune s’est attribué la jouissance .
    Par contre, ce que je ne comprends pas, je paie les impôts fonciers de ces parties communes dans leurs intégralité car il s’agit d’un terrain avec 2 garages.
    Comment revendiquer l’accès aux parties communes de mon immeuble svp ?
    Par avance merci.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le cas est trop spécifique pour pouvoir être décrit en 5 lignes de commentaires sur un site internet.
      Un échange avec un expert CoproConseils est nécessaire pour pouvoir vous répondre. N’hésitez pas à prendre un rendez-vous téléphonique.
      Cordialement

  3. Jean says:

    Bonjour,
    J’habite dans une vieille copropriété qui interdit les divisions depuis 1922.
    Malgré cela, plusieurs lots ont été divisé dans le temps et celles-ci meme régularisé en 1965.
    L’appartement de mon voisin, initialement de 100 m2 a été divisé physiquement en 3 lots dans les années 80, un 2 pièces env 40 m2, un 3 pièces env 55m2 et un placard env 3m2 (ancien WC).
    Cela aurait été autorisé à l’époque, il a même fait poser une 2e porte d’accés dans les parties communes mais ne retrouve pas d’écrit de la copropriété.
    2 de ces lots sont loués à des familles et le 3e, le fameux placard est collé à mon logement.
    J’aimerai le racheter pour le rattacher à mon appartement et ainsi agrandir ma cuisine.
    Nous avons fait un projet de répartition par géomêtre, soumis la demande de division à l’AG mais elle a été refusé sous prétexte que les divisions sont interdites.
    Quels sont nos recours s’il y en a ? faut-il demander une autorisation pour entériner la situation ou y’a t il une prescription ? auquel cas, a quel article (24/25 ou 26) doit se voter ce genre d’autorisation ?
    Merci de votre aide.
    Cordialement
    JY

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si votre RC stipule noir sur blanc que les divisions sont interdites, les copropriétaires pourront toujours se baser sur ce texte pour refuser tous travaux pouvant s’y rapporter.
      Le fait que de tels travaux aient été réalisés puis régularisés il y a de nombreuses années ne suffit pas pour rendre tous les travaux du même type acceptables.
      Pour étudier précisément les différentes stratégies, il faudrait pouvoir échanger avec vous. Nous ne pouvons que vous conseiller de prendre un rendez-vous téléphonique avec un expert.
      Cordialement

  4. Doucet says:

    Bonjour,
    Notre immeuble date de 1974 et depuis 30 ans environ un propriétaire loue son local à une discothèque en sous sol. Le locataire vient de changer et attend de recevoir de la sous préfecture son statut officiel de discothèque. Les copropriétaires souhaitent profiter de ce changement et du statut non encore officialisé pour modifier le règlement de copropriété en interdisant les discothèques en raison des nuisances sonores qu’elles causent. Notre question est : peut on modifier avec effet immédiat un règlement de copropriété avec une AG extraordinaire et, si oui, le vote doit il s’effectuer suivant la règle de la majorité des 2 tiers ou de l’unanimité ?
    Un grand merci si vous pouvez nous éclaire. Françoise

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le changement de destination des parties privatives doit se voter à l’unanimité.
      Cordialement

  5. Michèle says:

    Bonjour,
    Nous sommes une petite copropriété à deux propriétaires. je suis syndic bénévole. Est-il obligatoire de faire immatriculer notre syndic?
    d’avance merci pour votre réponse,
    VL

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Ce n’est pas le syndic qu’il faut immatriculer, c’est la copropriété. Et, oui, c’est obligatoire. Tout comme de faire une AG par an, établir un budget, ouvrir un compte bancaire séparé, prendre une assurance copro etc etc
      Cordialement

  6. Jen says:

    Bonjour,
    Notre syndic, qui est un syndic bénévole, a bien ouvert un compte bancaire comme la loi l’exige.
    En revanche, elle a décidé de n’ouvrir qu’un seul compte bancaire dédié aux versements par les copropriétaires de fonds pour des travaux futurs de toitures.
    En revanche, aucun compte bancaire pour les frais généraux d’assurance du bâtiment ou d’électricité des communs. Elle avancera les frais et nous rembourserons…
    Que risque-t-on ? Pouvons-nous la laisser gérer ainsi.
    Merci d’avance.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Il n’est pas possible en copropriété quel que soit le type de syndic, de passer par un compte bancaire qui n’est pas celui de la copropriété.
      Le mode de fonctionnement décrit “elle avance, on rembourse” est illégal.
      Le syndic doit obligatoirement ouvrir deux comptes, un compte courant pour les opérations courantes et un compte d’épargne pour le fonds ALUR.
      Cordialement

  7. BRUNO says:

    UNE A.G UNIQUEMENT PAR CORRESPONDANCE EST ELLE LEGALE

    1. CoproConseils says:

      Bonjour Bruno.
      Il n’est pas nécessaire de crier pour se faire entendre et écrire en majuscule sur les forums internet est l’équivalent de crier. CF la netiquette.
      Un bonjour et un merci ne sont pas de trop non plus.
      Votre commentaire est néanmoins conservé parce qu’il permet de mettre les points sur les i concernant les AG par correspondance deux ans après la fin des mesures d’exception de la période COVID.
      A ce jour, (octobre 2023) il n’est plus possible d’organiser une AG uniquement par correspondance c’est à dire sans prévoir ni jour ni lieu de réunion.
      Cela ne rend pas l’AG nulle de plein droit. Il faut la contester dans le cadre de l’article 42.
      Si par contre l’AG a été convoquée de manière classique, mais que tout le monde a voté par correspondance, alors elle est valable.
      Merci

  8. BRUNO says:

    Bonjour
    un syndic de coproprietaires peut il refaire une AG UNIQUEMENT PAR CORRESPONDANCE

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      A ce jour (octobre 2023) les dispositions dérogatoires COVID sont terminées. Il n’est pas autorisé de convoquer une AG uniquement par correspondance. Une convocation d’AG doit obligatoirement prévoir un lieu physique de tenue de l’AG, une date et une heure. Elle doit également contenir un formulaire de vote par correspondance. Si tous les copropriétaires votent par correspondance et que personne ne se présente au lieu prévu à cet effet, par contre l’AG est valide.
      Cordialement

  9. rossa says:

    bonjour des travaux dument votés et signifiés ( AG/PV) sont ils exigibles si le syndic benevole n’a pas immatriculé la copro, nous ne sommes que 3 coproprietaires, merci

    1. CoproConseils says:

      Oui.

  10. Monique GRAS says:

    Bonjour
    Nous n’avons pas eu d’AG depuis le 27 juin 2019. Entre temps notre Régie à été repris par un grand groupe. Nous avons été informé quand il à fallut que nous payons nos charges.
    Bien sur nous avons changé d’interlocuteur qui ne s’occupe absolument pas de notre copropriété. Je lui ai envoyé un message pour lui dire que nous avons 21 jours ouvrés pour recevoir la convocation de notre AG. La date est dépassé. Bien sur nous allons changer de Régie mais qu’els sont nos droits.
    Merci pour votre réponse.

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Le délai de 21 jours n’est pas un délai de 21 jours ouvrés, mais de 21 jours francs entre la date de réception de la convocation et la date de tenue de l’AG.
      Par contre il faut savoir que votre syndic doit tenir au moins une AG par an et que celle-ci doit se tenir dans les 6 mois de la clôture des comptes.
      Cordialement

  11. veda says:

    Bonjour,
    Lors de la dernière AG de notre copropriété, nous avons voté au sujet d’un projet d’un de nos voisins concernant la construction d’une échelle en bois sur la cour commune pour accéder à un toit terasse pour son usage personnel. La secrétaire du syndic a contabilisé les votes et déclaré que le projet est rejeté. Seulement, a la réception du PV, 28 jours plus tard, le projet apparaît comme accepté.
    Ceci peut-il représenter un motif pour annuler l’AG ou, à défaut, quel recours pour respecter le vote?
    D’avance merci

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Si vous avez voté contre, vous pouvez contester dans le cadre de l’article 42, c’est à dire dans un délai de deux mois, devant un tribunal et avec un avocat. Cordialement

  12. claude says:

    bonjours suis en coproprietee nous avons 4 batiments donc 2 sont accesibles avec une passerelle
    ces 2 passerelles sont elle a charge specialeS si inscrit RCP
    LES AUTRES COPROPRIETAIRES SONT IL CONCERNES LORS DE AG POUR LE VOTE MERCI

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, a priori ces passerelles devraient faire être en charges spéciales dans votre règlement de copropriété. L’ensemble des copropriétaires votent pour déterminer ce qu’il convient de mettre dans les charges spéciales pour la mise à jour prévue par la loi ELAN.
      Cordialement

  13. Pierrette says:

    Bonjour,
    En qualité de copropriétaire et membre du CS ,je viens de recevoir la convocation pour l’AG au 25/06/21.
    Cependant, cette version a été modifiée par le syndic car non conforme à la demande du CS.La version rectifiée et définitive a fait l’objet d’un nouvel envoi le 02 Juin mais non encore réceptionné au 04 juin 21.
    Que va t-il se passer ? le délai de 21 jours ne sera plus respecté ?
    l’AG pourra t-elle avoir lieu et si oui dans quelles conditions.
    Quelles sont vos recommandations , précautions à prendre pour le Conseil Syndical face à l’erreur du syndic défaillant sur plusieurs points durant toute l’année passée.
    Je précise qu’il est mis en concurrence à cette AG.
    A vous lire et vous en remerciant,
    Trés cordiales salutations

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La publication d’un erratum ne remet pas forcément question la tenue de l’AG à la première date donnée.
      Concernant nos recommandations, nous ne pouvons que vous enjoindre à prendre un rendez vous avec un expert pour en discuter.
      Cordialement

  14. Jilou says:

    Bonjour ,

    vous avez repondu a un certain Daniel qui vous interpellait le 5/11/2020 sur votre site

    la question visait la possibilité du Pdt du CS de convoquer une AG en l’absence de Syndic

    Vs avez repondu favorablement en citant l’article 18 cahpitre V

    qui traite de l’EMPECHEMENT ET LA CARENCE du Syndic en exercice

    Votre reponse est donc FAUSSE ce qui constitue un probleme au regard de votre qualité de conseil !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La question portait sur la possibilité faite à un président de conseil syndical de convoquer une AG en cas d’absence de syndic pour cause de fin de mandat. Nous maintenons notre analyse. Il n’est pas obligatoire de passer par une décision de justice. Le président de CS a le droit de convoquer une AG avec comme seul point à l’ordre du jour l’élection d’un syndic. Le 1er juin 2020, le législateur a rajouté à sa formulation “pour quelle cause que ce soit”. L’objectif est de désengorger les tribunaux, d’autant que la jurisprudence allait déjà dans ce sens.
      Très cordialement

  15. BOSTYN says:

    Bonjour,
    doit on avoir la majorité absolu dans un lotissement de 10 maisons pour faire la cession à la métropole européenne de Lille, actuellement nous avons l’accord de 9 pour la cession.
    Une seule personne ne donne pas la signature malgré qu’il à effectué tous les règlements pour la cession et que l’acte notarié à était accepté par la M E L .
    A vous lire
    Cordialement
    C.B

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Seul le règlement intérieur de votre ASL peut répondre à votre question.
      Cordialement

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