Ordonnance ELAN ; quelle réforme pour la copropriété ?

Après la loi ALUR en 2014 et 2015, la loi ELAN en 2018, l’année 2020 est à nouveau une année de changements importants pour la copropriété.

En 2018, la loi ELAN prévoyait que deux ordonnances viendraient compléter son dispositif. Une première ordonnance est parue le 30 octobre 2019, avec effet début juin 2020. Elle modifie notablement un certain nombre de d’articles de la loi de 65.

Comme à chaque fois qu’un texte important paraît et modifie notablement les droits des copropriétaires, CoproConseils vous propose un article récapitulatif. Vous y trouverez toutes les nouveautés avec lesquelles il faut désormais compter.

Pour chaque thème, vous trouverez progressivement dans chaque paragraphe des renvois vers les articles spécifiques qu’il convient de consulter si vous voulez en savoir plus.
Ces articles spécifiques sont le plus souvent des articles qui existent déjà. Ils seront progressivement mis à jour en fonction des décisions actées par cette ordonnance.

Changements principaux apportés par l’ordonnance « copropriété »

La possibilité de non application de la loi de 65

Attention, c’est très limité et cette formulation est un raccourci !
Un des changements les plus emblématiques de cette réforme, c’est la possibilité pour certaines copropriétés de « sortir » de la stricte application de la loi de 65. Cela ne signifie pas que ces copropriétés soient totalement hors du cadre de la loi. Mais certaines dispositions essentielles et classiques ne s’appliquent plus à ces copropriétés. Cela ne concerne en réalité qu’un nombre très limité de celles-ci. Leur situation va être notablement simplifiée.
Peuvent donc « sortir » de l’application stricte de la loi de 65, les copropriétés ayant au moins une des caractéristiques suivantes :

  • 5 lots maximum
  • budget prévisionnel inférieur à 15000€ durant trois années consécutives
  • copropriétés ne comprenant aucun lot à usage d’habitation

Les possibilités hors du cadre classique de la loi de 65, sont détaillées dans la suite de l’article.

Délégation étendue du conseil syndical

Une des mesures importante apportée par cette ordonnance est un « nouveau » pouvoir accordé au conseil syndical. C’est ce que l’on appelle la délégation étendue.
Ce qui est paradoxal c’est que bien avant la mise en application de la loi, beaucoup de copropriétaires pensent que le conseil syndical dispose déjà de ce pouvoir ! A ce propos, lisez le paragraphe consacré aux pouvoirs du conseil syndical dans l’article concernant le conseil syndical.
Il s’agit de la possibilité (encadrée) pour le conseil syndical de prendre des décisions qui normalement relèvent d’une décision d’AG.

Élargissement des passerelles de majorités

Ce mouvement d’abaissement des majorités a été impulsé depuis plusieurs années déjà par la loi ALUR.
La volonté est de faciliter les prises de décisions au sein des copropriétés. Le constat c’est que le désintérêt des copropriétaires pour les assemblées générales de copropriété et l’absentéïsme chronique combinés à des majorités exigeantes, font que certaines décisions essentielles ne se prennent pas. L’objectif final est de faciliter l’entretien du parc immobilier français par ses propriétaires. En effet, quand la situation s’aggrave notablement, les pouvoirs publics sont obligés d’intervenir. Ce n’est souhaitable pour personne.

Qu’est ce que ça change pour votre copropriété ?

Voyons dans un premier temps ce que cela change pour votre copropriété en fonction de sa taille (nombre de lots).
Ensuite nous verrons en détails les nouveaux droits des copropriétaires, puis les nouvelles obligations des syndics.

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8 responses to “Ordonnance ELAN ; quelle réforme pour la copropriété ?

  1. claude says:

    bonjours suis en coproprietee nous avons 4 batiments donc 2 sont accesibles avec une passerelle
    ces 2 passerelles sont elle a charge specialeS si inscrit RCP
    LES AUTRES COPROPRIETAIRES SONT IL CONCERNES LORS DE AG POUR LE VOTE MERCI

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      Oui, a priori ces passerelles devraient faire être en charges spéciales dans votre règlement de copropriété. L’ensemble des copropriétaires votent pour déterminer ce qu’il convient de mettre dans les charges spéciales pour la mise à jour prévue par la loi ELAN.
      Cordialement

  2. Pierrette says:

    Bonjour,
    En qualité de copropriétaire et membre du CS ,je viens de recevoir la convocation pour l’AG au 25/06/21.
    Cependant, cette version a été modifiée par le syndic car non conforme à la demande du CS.La version rectifiée et définitive a fait l’objet d’un nouvel envoi le 02 Juin mais non encore réceptionné au 04 juin 21.
    Que va t-il se passer ? le délai de 21 jours ne sera plus respecté ?
    l’AG pourra t-elle avoir lieu et si oui dans quelles conditions.
    Quelles sont vos recommandations , précautions à prendre pour le Conseil Syndical face à l’erreur du syndic défaillant sur plusieurs points durant toute l’année passée.
    Je précise qu’il est mis en concurrence à cette AG.
    A vous lire et vous en remerciant,
    Trés cordiales salutations

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La publication d’un erratum ne remet pas forcément question la tenue de l’AG à la première date donnée.
      Concernant nos recommandations, nous ne pouvons que vous enjoindre à prendre un rendez vous avec un expert pour en discuter.
      Cordialement

  3. Jilou says:

    Bonjour ,

    vous avez repondu a un certain Daniel qui vous interpellait le 5/11/2020 sur votre site

    la question visait la possibilité du Pdt du CS de convoquer une AG en l’absence de Syndic

    Vs avez repondu favorablement en citant l’article 18 cahpitre V

    qui traite de l’EMPECHEMENT ET LA CARENCE du Syndic en exercice

    Votre reponse est donc FAUSSE ce qui constitue un probleme au regard de votre qualité de conseil !

    1. CoproConseils says:

      Bonjour
      La question portait sur la possibilité faite à un président de conseil syndical de convoquer une AG en cas d’absence de syndic pour cause de fin de mandat. Nous maintenons notre analyse. Il n’est pas obligatoire de passer par une décision de justice. Le président de CS a le droit de convoquer une AG avec comme seul point à l’ordre du jour l’élection d’un syndic. Le 1er juin 2020, le législateur a rajouté à sa formulation “pour quelle cause que ce soit”. L’objectif est de désengorger les tribunaux, d’autant que la jurisprudence allait déjà dans ce sens.
      Très cordialement

  4. BOSTYN says:

    Bonjour,
    doit on avoir la majorité absolu dans un lotissement de 10 maisons pour faire la cession à la métropole européenne de Lille, actuellement nous avons l’accord de 9 pour la cession.
    Une seule personne ne donne pas la signature malgré qu’il à effectué tous les règlements pour la cession et que l’acte notarié à était accepté par la M E L .
    A vous lire
    Cordialement
    C.B

    1. CoproConseils says:

      Bonjour,
      Seul le règlement intérieur de votre ASL peut répondre à votre question.
      Cordialement

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