L’assemblée générale de copropriété

En copropriété, beaucoup de choses se jouent en assemblée générale.
Un grand article récapitulatif s’imposait.
Nous le mettons régulièrement à jour au fil des nouveautés législatives et réglementaires.

Un rendez-vous essentiel avec votre copropriété !

Chaque année, les copropriétaires se rassemblent pour prendre prendre les décisions importantes concernant leur immeuble ou leur résidence. C’est l’assemblée générale de copropriété.
C’est un rendez-vous important à plus d’un titre. Malheureusement c’est un rendez-vous souvent boudé par les copropriétaires.

Vous avez peut être l’impression de ne pas tout comprendre ? Votre voix est trop souvent ignorée ? L’assemblée prend des décisions mais rien n’avance ? Vous avez l’impression de perdre votre temps ?
Il peut être frustrant de voir que l’on ne peut rallier une majorité à son point de vue. Effectivement, il peut être décourageant de voir années après années les mêmes problèmes qui sont encore et toujours inlassablement discutés.
Vous êtes découragé ou trop mécontent. A votre avis, votre présence changera rien. Vous préférez ne pas vous y rendre.
Nous allons essayer de vous faire changer d’avis, en vous expliquant les enjeux de cette réunion annuelle.

La copropriété est une micro-société, inconvénients et avantages compris ! Et tous ces gens qui ne sont pas forcément vos amis sont malgré tout propriétaires AVEC vous d’un même bien : votre immeuble. C’est votre patrimoine. Il faut l’entretenir pour qu’il conserve sa valeur. Et vous ne pouvez le faire qu’ensemble !

La copropriété est une démocratie miniature.

La présence de chaque copropriétaire est essentielle. C’est le lieu et le moment pour s’informer et participer à la vie de la copropriété.

CoproConseils est là pour vous expliquer, vous épauler, vous éclairer :

• à quoi sert une assemblée générale ?
• quelles sont les règles ?
• comment pouvez-vous faire entendre votre voix ?

Nous allons faire le tour complet de la question.
Vous pouvez cliquer sur chaque chapitre pour y aller directement.
Et chaque chapitre vous renverra vers un article plus détaillé si besoin.

Sommaire

• Le rôle du Conseil Syndical
• Le contrôle préalable des comptes
• La renégociation des contrats

NB : Les chapitres suivants sont réservés aux adhérents.

• Qui a le droit de convoquer ?
• La constitution de l’ordre du jour
• Les points abordés en AG et les résolutions
• Les délais de convocation
• Les documents joints à l’ordre du jour
• La mise en concurrence loi ALUR
• La chasse aux pouvoirs
• Qui a le droit de venir en AG ?
• Comment donner son pouvoir ?
• L’élection du bureau
• Le report de l’assemblée
• Le Quorum
• L’élection du syndic
• L’élection du Conseil Syndical
• Le Quitus et l’approbation des comptes
• Le vote du budget
• Comment voter en assemblée générale ?
• Le procès-verbal d’assemblée générale
• Le contenu du PV d’AG
• La validité du PV d’AG
• La diffusion du procès-verbal
• Les appels de fonds trimestriels
• la contestation
• Peut-on changer d’avis ?

Étape 1: préparer l’assemblée générale

Quel est le rôle de chacun ?

Le syndic acteur primordial

Le syndic est un acteur essentiel, car il connaît les lois et la gestion de copropriété est son quotidien. Il convoque, connaît le formalisme à respecter pour établir l’ordre du jour. C’est le syndic qui envoie les convocations. Il connaît les majorités qui s’appliquent et sait si une résolution est adoptée ou non. Enfin c’est lui qui établit le procès-verbal et le diffuse. Il est incontournable d’un bout à l’autre du processus. Certes l’assemblée générale est LE moment où les copropriétaires peuvent s’exprimer et doivent voter. Mais ils ont souvent l’impression de ne pas maîtriser grand chose. Le syndic semble mener la danse alors qu’en réalité les copropriétaires devraient avoir le rôle principal.

Ne pas négliger le rôle du conseil syndical

Au delà du rôle du syndic, le rôle du conseil syndical est essentiel pour transformer une assemblée générale en une réunion courte et efficace. Un conseil syndical qui anticipe, qui participe et qui s’implique change totalement la tenue d’une AG.  Lisez notre article sur le conseil syndical efficace.

Et les copropriétaires ?

Il est de la responsabilité des copropriétaires de faciliter la tenue de l’assemblée générale. S’informer préalablement et faire remonter les informations au CS avant le jour de l’assemblée. Penser à donner son pouvoir si on ne peut pas être présent. Lire en détail les documents que le syndic envoie préalablement à la réunion. Éventuellement assister le conseil syndical dans la recherche de devis etc…

Les copropriétaires, même ceux qui ne sont pas au conseil syndical, peuvent également être élus président de séance, ou scrutateur, voire s’ils le souhaitent secrétaire de séance.

Le contrôle préalable des comptes

Avant l’assemblée générale doit avoir lieu le contrôle ou la vérification des comptes.

C’est fastidieux, rébarbatif, mais c’est le seul moment où l’on peut vraiment … demander des comptes au syndic !
Le syndic doit proposer le contrôle des comptes dans les trois mois qui suivent leur clôture.
Il arrive que le syndic ne propose à personne de venir contrôler les comptes si le conseil syndical ne le demande pas.

Le syndic a tendance à vouloir faire passer le contrôle des comptes pour un simple pointage des factures. Cela ne suffit pas. Pour correctement contrôler les comptes, les copropriétaires doivent à minima pointer les factures. Mais ce n’est qu’une toute petite partie du travail. Il doivent également vérifier leur bonne imputation, s’assurer que les contrats de la copropriété sont correctement négociés, factures, état des dépenses, comparatif budgétaire, grand livre, relevés de banques, rapprochements bancaires, etc

Le conseil syndical n’a pas forcément les compétences pour réaliser un audit complet de la gestion du syndic.

Pourtant c’est sa mission. Le législateur l’a prévu. Il lui a donné le droit de se faire aider par l’expert de son choix (article 27 du décret). Vous avez choisi CoproConseils et vous avez raison ! Un audit comptable et de gestion réalisé par CoproConseils permet de véritablement maitriser le budget et connaître sa copropriété.

Renégociation des contrats

Une copropriété a toutes sortes de contrats avec toutes sortes d’entreprises : eau, électricité, assurance, espaces verts, entretien, chaufferie, etc … Autant de contrats qui pour la plupart se renouvellent par tacite reconduction.

Les tarifs augmentent régulièrement mais personne n’y prend réellement garde. Quelques fois il y a même des contrats qui courent alors que plus personne n’utilise ces services. Avant l’assemblée générale c’est le moment de la renégocier les contrats. C’est le moment de comparer avec la concurrence. En Assemblée Générale c’est trop tard pour renégocier un contrat et mettre en concurrence. C’est donc une tâche du conseil syndical qui doit se faire largement avant l’assemblée générale.

Qui a le droit de convoquer l’assemblée générale ?

Si vous n’avez pu vous rendre en AG de votre copropriété, vous devez recevoir le PV en recommandé. Néanmoins sachez que celui-ci doit désormais être consultable sur l’extranet ne la copropriété.